长沙某地产阆峰云墅营销策划总策略X年

保利·阆峰云墅2009年营销策略总纲ÿC１目标与回顾目标及测试／营销回顾／营销难点2009年实现销售额2.5亿元目标提出：目标测试：9月

2套10月

11月

3套1月6月11套营销回顾：2008年下半年开始以“非独栋，不算墅”为主题的推广，在一定程度上建立了项目的市场形象与知名度。传播渠道：户外+网络+路旗+现场围挡推广语对项目价值的直接诠释赢得了市场关注，同时与竞争项目形成了有效区隔。营销回顾：现场展示与服务环境的改善，提升了项目形象与豪宅价值，在一定程度上促进了成交。吧台服务营销回顾：2008年下半年一系列圈层营销活动提升了项目的圈层价值，但目前未对成交表现出明显拉升。2008年下半年营销活动1。名车展；2。郴州行；3。中秋业主抽奖；4。岳阳巡展；5。秋交会；6。保利之夜；7。私家宴活动对于老业主维护、项目知名度圈层客户中的传播起到了一定作用，但从成交情况分析来看，目前活动尚未对项目成交起拉动作用。成交栋号成交日期产品面积客户年龄客户行业客户描述对本项目认知B02396.28㎡物流业客户来访三次后成交，获知本项目的途径为路过购买别墅用途为自住，考虑的是买房的长期效果。B239月24日349.81㎡28岁中建五局职工，自己开有公司客户置业目的为自住，居住在开福区伍家岭附近，客户是在本项目举办中秋活动期间来访的客户对本项目的区位和纯独栋社区形态比较认可G1210月7日411.56㎡35岁私企老板客户为二次到访成交，B02业主兄弟；在郴州工作，居住在芙蓉区雍景园。客户主观性很强，要两层户型，为了上下方便。对于园林绿化不满，购买目的是自住，但打算3—5年后才会入住。对于项目的区域位置、纯独栋形态比较认可G0610月15日426.53㎡客户在岳阳工作，居住在巴黎香榭，对于孩子的意见比较看重。购房目的为终极置业——自住，打算3—5年后入住。在中信新城有块60亩的工业用地，因此选房偏重在该区。也是B02业主的兄弟，来访三次后成交。客户对于园林绿化意见较大，虽已成交，仍觉得园林过于粗糙，比之美洲故事不够精致。C1110月13日430.75㎡建筑业方私企老板，客户为第一次到访时成交，衡阳人，家中老人小孩子较多。客户本来对于美洲故事比较认可，但对于本项目纯独栋的物业形态和山地别墅形式更加欣赏营销回顾：2008年下半年成交客户呈散点分布，偶得性较强，客户发展趋势不明显。ÿÌ认筹客户情况：F01，第二次来访后认筹，客户为私企老板，共在长沙，认可纯独栋项目形态，在价格上出现成交障碍；期待价值在300万元以下。F09，第二次来访后认筹，工作在福建，衡阳人，餐饮业老板；期待价值在300万出头。F18，第二次来访后认筹，工作在长沙，经常出差，购房目的是度假；未来现场解筹，直接退订。客户成交抗性：••••全国各地楼市形势不稳，社会舆论等致使客户观望持续；三类主力客源（金融证券、房开、矿业）受目前经济、社会形势影响较重，第一、二类客源锐减，而第三类客源以其本身的稀有性难以促成销售；来访客户需求的别墅面积和总价与本项目的产品相比，都相对较低，其中的有效客户就更加稀少；项目二期产品相对一期而言无明显优势，加之工程现状尚达不到理想的销售条件。•传统销售淡季来临。——9月销售月报

营销难点1：随着经济环境的恶化，目标客户范围在

进一步缩小，目标客户的观望情绪在进一步加剧。在市场形势不容乐观、认筹情况不能支持开盘的状况下，原计划10月中旬的开盘提前解筹，以防拖延太久出现变故。但即便如此，已认筹的3个客户也因价格原因而没有成交。这也反映了许多客户期望折扣、希望在此形势下赚取便宜的心理，因此他们对于价格都抱了很大的期望。营销难点2：项目自身定位与目标客户认知之间仍然存在一定差距。推广层面存在对本项目误读：无法建立“顶级豪宅”第一印象认知上门客户有效率偏低对于项目的价值点不能产生深入认知：a.关于地段：客户对于未来前景的预期不认可，更相信可以看到、体验到的东西，因此项目位置偏远的原因对于客户的影响很大；b.关于独栋：客户对于独栋价值虽然了解，但还没有能对他的选择产生影响，许多人宁可退而选择便宜的双拼或联排；c.关于产品：在产品方面，他们更看重花园精装修等可以感受到的直观方面，在此方面项目有些劣势。本项目以纯独栋的产品价值、400万/套的

价格站位于长沙市场顶级豪宅体系之内。日渐下滑的目标客户投资预期坚持自我的豪宅价值OR如何在二者之间找到平衡点？隖2大势经济环境／竞争环境／客户趋势INDEXSYSTEMKEYPOINTNOTE基础因素实体经济GDP、产业结构等衡量实体经济发展的指标因子房地产发展经济支撑的基本面——反应消费者的真实财富实力资本经济股票指数、利率等衡量资本（虚拟金融）经济发展的指标因子房地产发展的另一重要支撑面——放大/缩小消费者的财富实力衍生因素政府房市政策政府当前的房地产相关调控政策剖析房地产发展的重要影响面——政府调控消费者预期&信心消费者信心指数等描述消费者对未来经济走势与消费的预期房地产发展的重要影响面——消费者的观望心态分析本质：什么因素将左右未来几年的楼市走向？影响房地产发展的主要宏观因素指标体系:1经济环境回顾：政策面左右了07年下半年起的房市调整人为降低信心与预期，迫使市场理性回归07年房市调整回顾：“9/28新政”——针对房地产市场的金融全面紧缩，限制多次置业，政策性强迫市场挤兑投资泡沫资料来源：世联平台1经济环境资料来源：大摩统计数据1经济环境

当下的转变：楼市的基础——经济面已发生扭转1、全球资本经济层面崩塌：美次贷危机引发全球金融海啸，财富短期内迅速蒸发美国次贷危机/华尔街与投行的消失/全球金融海啸/国家破产危机…2、全球实体经济被迫拖入泥沼：欧美增长乏力，各机构集体预期全球经济陷入衰退1、摩根大通预测：预计2009年全球经济增长率为0.4%，发达国家经济将缩减0.5%，新兴市场增长4.2%2、欧盟委员会预测：欧盟2009年经济增速将下降至仅0.2%，而欧元区经济2009年将仅为0.1%。与4月份做出的预测相比，这两个地区的经济预测都遭大幅下行修订。2、世界贸易组织(WTO)即将完成的最新评估显示：2008下半年世界贸易总量有所下降，下降趋势将至少持续至2009年中期26.5161608年各月出口和进口增速对比21.527.535.330.324.826.721.840.428.131.217.233.726.923.121.121.35.010.040.035.030.025.020.015.01月

6.32月3月4月5月6月7月8月9月出口增速进口增速规模以上工业增加值变化181716151413121110

15.42月

17.8

16.43月

16.3

15.74月

16.35月

16.36月

16.1

14.77月

15.7

12.88月

15.2

11.49月增速（%）中国经济下行的事实：08年前三季度进出口对经济贡献率为12.5%

同比降8.9%。08年第三季度GDP增长同比回落2.3%，四年来首次低于10%。中国经济受全球经济大气候波及的连锁反应：1、出口制造业拉动的传统增长模式，使我国外贸依存度高达70%，出口占GDP比重接近40%2、去年下半年起的人民币升值/出口税收政策调整已经对出口行业造成损害，本年欧美经济环境恶化，消费市场萎缩进一步雪上加霜

累计增速（%）资料来源：国家统计局

1经济环境当下的转变：楼市的基础——经济面已发生扭转时间政策内容原比例调整后比例11月1日契税税率暂统一下调到1%1.5%1%11月1日对个人销售或购买住房暂免征收印花税0.5‰免征11月1日对个人销售住房暂免征收土地增值税1%免征10月27日贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍0.850.710月27日房贷最低首付款比例调整为20%20%-30%20%10月27日住房公积金贷款各档次利率降0.27%五年期以下4．32％,五年期以上4．86％五年期以下4．05％,五年期以上4．59％11月1日个人销售住房暂免征收土地增值税1%免征891256219.1.1.2.2.1.12.0..3.5.7.8.9.9.1.107070707070807082020202020202008.1200.30206.396.847.027.297.477.26.936.662.793.063.333.63.874.144.143.873.66.57210435768贷款利率存款利率当下的转变：受经济面扭转影响，当前政策面开始放松政策风向转变：从

“防止经济增长过热/通胀恶化”到“保增长”——对楼市的政策调控随政策大环境转变，开始自然松化1、“推动投资/劳动经济”：金融环境转为宽松预计08年下半年-09年将进入快速降息通道，在经济环境未稳定前，将维持较宽松的银根政策2、“拉动内需”：楼市调控针对消费者单边放宽（1）房贷首付比例下调，贷款利率优惠，公积金贷款扩张（2）购房税费减免（3）肯定地方救市，自行调整的权力1经济环境但是，在经济面下行期，政策面利好不再能彻底解冻楼市1经济环境经济适用房恒大山水城南沙奥园荔城碧桂园价格4000左右均价26003000-4000均价3200最新热点传真：9000亿的保障住房政策——势必对普通居住住房价格进一步产生冲击，但对豪宅市场你影响相对会小

政策声音：

住房和城乡建设部副部长齐骥11月12日表示，今后三年内要新增200万套廉租房、400万套经济适用

房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年

3000亿元。

市场声音：

1、普通商品房市场受冲击严重

目前保障性住房的供应量不及整个楼市供应的10%，如果三年内保障性住房迅速增加700万套，其在楼市所占

的比例就迅速扩大，达到30%左右。毫无疑问会对目前的市场供应格局形成一定的冲击。

Eg.

SOHO中国董事长潘石屹以告诫的形式表示：“保障房以每年10万套的速度推向市场，而北京去年所有一

手房的成交是14.9万套。住宅市场的大格局正在改写。”

2、9000亿将拯救开发商免遭破产之灾

保障性住房采取政府和开发商共同开发的模式，9000亿的资金将拯救房地产开发企业和为上下游钢铁、水泥等

行业将直接创造新的需求。

经济适用房购买资产标准：北京：三口之家年收入不能超过4.5万元，总资产不能超过36万元；广州：三口之家年收入不能超过5.5万。取决于对经济前景预期是否加大力度取决于经济恢复的难度预期恢复取决于实体经济的真实支撑与信心基本支撑面所以，追本溯原：未来影响楼市的关键因素将是实体经济面，经济复苏才能推动楼市彻底解冻。扩大内需——从出口大国转为消费大国出口产业升级——从廉价成本输出转为设备/资本输出短期疗效：见效快，但治标不治途径1：政府投资，扩大基础建设（短期选择）

本，不解决根本问题——主要目的：以固定资产投资直接拉动经济增长，保底GDP增长率

当前出台的“2010年底约需投资4万亿元”计划。为加快建设进度,会议决定,今年四季度先增加安排中央投资1000亿元,明年灾后重建基金提前安排200亿元,带动地方和社会投资,总规模达到4000亿元。途径2：加快保障体系等社会制度改革（长期选择）——主要目的：提高国民整体收入能力与市场完善度，长期拉动GDP增长

内需扩大于拉动居民的收入水平（扩大农村市场等）、以及医疗保险、养老保险、教育制度完全相关。其调整时间比政府投资拉动缓慢，但是保证内需持久扩大的必需之路长期诊疗：动作大，涉及利益面广泛，社会成本高

1经济环境中国经济复苏的必经之路：经济转型(扩大内需/出口产业升级)中国经济转型的节奏预测：2010年起全面启动2007年2008年2009年2010年经济背景：全球经济环境恶化，西方消费市场萎缩，中国出口拉动严重削弱，资本市场信心不足政策手段：1、以国家大额投资为主，直效保底经济增长2、社会体制/产业结构改革试点调研，为后续大规模推行逐步铺垫3、在出口产业大伤元气的现实下将暂停产业结构调整，避免出现企业倒闭，失业等高社会成本行为经济/社会背景：全球经济环境依旧萎靡，中国60年国庆阅兵，经济/社会皆环境皆以维护稳定为主要目标经济/社会背景：在国家持续拉动固定资产投资的背景下，经济环境趋于稳定，真正的社会/产业改革迫在眉睫政策手段：1、产业结构调整深化2、社会体制（涉及土地、医疗、社会保障）等多方利益体系2008-09年将以刺激内需的政府大规模投资为主；2010年阅兵后各项以扩大内需为目标的社会改革将深入落实1经济环境中国日本香港年代当前2002~至今1997~背景受美国次贷危机的影响，虚拟经济影响到实体经济，世界经济增速减缓91年受美元大幅度贬值影响，日元被迫升值，极大影响出口导向型经济1997年遭遇东南亚的金融风暴；1998年8月初，遭遇国际炒家对香港发动新一轮汇率攻击.问题受全球经济的影响，出口需求萎缩，长三角及珠三角大量外向型中小企业破产倒闭；股市、房市全国性持续疲软。日元急剧升值，出口最先受到冲击，国内物价暴涨、劳动力成本急剧攀升，产业外移；产业空心，服务业已经取代制造业而占据产业结构的主体地位，该产业的特殊性导致高新酬、高物价、高通胀的经济泡沫，金融风暴加速了泡沫经济的破灭，股市、楼市暴跌，导致香港居民财富大幅度缩水，严重影响了港人的消费能力。[完成经济转型，经济彻底复苏需要多长时间？]案例研究：日本与香港——与中国类似，都曾以出口拉动为经济增长的主要驱动力，且先于中国经历过国际金融风暴洗礼，并进行了相应的经济转型=房地产市场的基本面何时好转？1经济环境中国日本香港年代当前2002~至今1997~政策扩大内部消费市场调整金融货币政策，放松贷款，减免税费，鼓励房地产、汽车等大宗消费。面对世界经济变化，适当为企业松绑，刺激内部经济活力。背靠大陆，加强与大陆贸易联系。通过深化自由行，拉动旅游经济。调整产业结构党的十七届三中全会，确定了农村发展的方向和目标，让农民有更多的土地经营自主权，许多利农政策也将向农民倾斜。政府力推行政、财政体制改革，压缩公共投资，确保民间企业投资空间。值得关注的是，2001年日本政府将原有注重企业、社会管制的庞大“省厅体系”压缩为“1府12省”，全面放弃产业政策，突出政府服务功能，改变了政府在经济中的作用角色。发展香港金融、贸易、物流和旅游“四大支柱产业”即服务业的基础上还要发展制造业减缓产业空心。加大政府投资核准了包括铁路、公路、机场、核电站、抽水蓄能电站等基础设施建设项目。国务院批复的铁路投资额已经达到2万亿元。另外，已经批准了20余个大中城市的地铁工程。——[预估：中国经济转型成功也需3年左右]中国与日本及香港最大的不同：1、对外经济依赖性更弱；2、内部14亿人口需求市场巨大；3、转型方向及目标明确，因此，中国将有可能比日本及香港更顺利的完成经济转型，进入新一轮经济增长周期1经济环境所以，我们对后市大趋势的判断：中国经济转型将自2010年起全面启动，初见成效约3年2-3年内，经济面依旧震荡，楼市看淡3年后，经济面重新恢复，楼市前景开始向上1经济环境少，关内别墅产品尤其稀缺，总价区间

２竞争环境深圳豪宅视角：别墅供应逐年减快速放大06年深圳推出别墅数量约1300余套，城市别墅价格水平在2.5万到4万之间，主力总价达1000-1500万间。2007年深圳推出别墅数量约为900套左右，近郊别墅价格已达3-4万，总价在1000万左右，城市别墅价格在4-8万之间，总价达到2000万以上。2008年深圳推出别墅数量约为800多套，在市场下滑的过程中，别墅价值坚挺，较好地实现了保值功能。在豪宅项目价格跳水的市场环境下，具有稀缺价值的别墅产品仍然能够相对保持价值坚挺。别墅市场成交均价情况项目名称2006年上半年2006年下半年2007年上半年年升幅波托菲诺独栋400006500085000112.50%TH30000360005800093.33%高层15000210002800086.67%中信红树湾TH29000350004000037.93%高层14000170002700092.86%香蜜湖一号独栋700009000013000085%TH45000550007000055.56%高层——260003500069.23%星河丹堤独栋——600008000066.67%TH——3300050000103.03%高层————28000——２竞争环境

中，独栋别墅价值升值最快。深圳豪宅视角：在市场上升过程深圳代表豪宅别墅类产品06年到07年价格张幅，分别为：独栋100%，联排72%，高层83%。城市豪宅中独栋类产品因其稀缺性，涨幅最大。项目物业类型价格（元/平）比价美洲故事独栋170001.5联排110001藏珑独栋268004.3双拼180003高层60001湘江1号独栋130002.3双拼90001.6叠加56001橘郡独栋90001.5双拼8000标1.3品联排60001２竞争环境豪宅价值体系在长沙尚不清淅，独栋价值未得到市场追捧，竞争力不强。香蜜湖一号波托菲诺中信红树湾星河丹堤独栋TH高层深圳豪宅价格的比价系统为：独栋约为高层3倍左右，联排约为高层2倍左右。

深圳豪宅各产品类型价格对比

140000

120000

100000

80000

60000

40000

20000

0长沙豪宅各产品类型价格比２竞争环境下半年别墅市场开始价格战，使得本来价值体系尚不清晰的长沙豪宅市场竞争形势进一步恶化。２竞争环境2008下半年由于市场低迷而推迟开盘的项目将使得长沙2009年别墅市场货量剧增，别墅市场竞争将更加激烈。ÿÿ绿城·青竹园

纯独栋别墅社区，凭借高尔夫球场的资源与极佳的环境展示，被长沙高端客户公认为“长沙第一豪宅”２竞争环境好望谷

纯独栋别墅社区，产品稀缺性高，但是缺乏强势的自然资源与展示亮点，推广调性也偏低。２竞争环境美洲故事

前期推广主打“家族别墅”概念，借用展示、服务配合，赢得市场口碑。２竞争环境岳麓山公馆

岳麓山风景区红线内惟一别墅，资源独特，市场稀缺度高，占位高端，市场冲击力大。２竞争环境格兰小镇

融城中心多物业类型组合楼盘，前期推广力度大，高举高大，市场占位高，但产品品质一般２竞争环境竞争项目核心价值竞争短板绿城青竹园高尔夫资源总价过高美洲故事家族别墅概念产品不纯粹岳麓山公馆山景/好望谷性价比形象偏低格兰小镇形象高举高打物业类型混杂２竞争环境与竞争项目相比，本项目的核心价值点发掘得不够深入。隖２竞争环境别墅市场竞争激烈与豪宅价值体系混乱顶级豪宅／综合价值最大化依托产品基础，向上发展方能突围。当市场不能自发辨别豪宅产品价值的时候3客户趋势如何找到能那些真正具有远见卓识的客户？3客户趋势从财富积累与观念开放程度的维度观察，豪宅客户分为四种基本类型。观念保守观念开放豪宅客户分类特点：

财富累积快传统新贵Ø企业二代掌门新经济型富豪Ø性格外显Ø注重享受Ø极度自信Ø眼光独到

远见新贵

Ø生活讲究品位

Ø睿智、远见

Ø为人踏实Ø追求向上Ø良好教育背景Ø贵族气质Ø见识广阔Ø海外经历传统富豪Ø传统行业Ø喜欢显富Ø观念保守Ø注重富贵感Ø年纪偏大苦尽甘来型少年得志型远见卓识型新准贵族型客户类型个人特征行业背景行为特征置业特征群体数量本项目契合度苦尽甘来型年龄多在50岁以上，子女多已成人，受教育水平参次不齐传统行业：如机械/皮革/塑料/五金等早期经济发展依赖的制造行业踏实保守，实用主义观点浓厚，喜好证明自身品位与实力强烈认同传统风格与传统豪宅区域非本地客户本地客户远见卓识型年龄40-50岁，受教育水平高，多在大专/大学以上，部分海外经验技术含量较高的电子/医药/生物/IT等科技行业；政府部门高级官员讲究品位，追求向上，乐于接受新观点，自我判断意识强欣赏多种风格，偏向于更富于文化感的，容易认同对区域未来潜力新准贵族型年龄25-35岁，家族企业继承者，受教育水平高，普遍有海外留学经验继承父辈的传统企业，部分依靠自身学识背景向新兴行业拓展业务视野广阔但也接受了父辈的传统观念，对金钱仍较谨慎会认同创新风格，骨子里迷恋经典，区域选择上认同传统看法少年得志型年龄25-35岁，受教育水平高，大学以上政券/基金/期货等金融投资行业自信而又缺乏财富安全感，性格外露，有标新立异的倾向追求标志性的风格/传统区域容易选择，对未来潜力不敏感3客户趋势目前本项目核心客户——苦尽甘来型主要客户——远见卓识型边缘客户——少年得志型ÿÌ客户特征置业特征本项目价值点注重实际对于性价比要求高，不事张扬；性价比高；形象低调；讲究品位文化品味高，对于居住氛围与私属性的要求高北美风格，原生态地形地貌；纯独栋；居住人群的纯粹性判断理性不被推广信息所迷惑，有较为稳定的价值判断体系纯独栋价值；保利品牌见多识广非常清楚不同住宅产品投资功能；对于城市未来发展有一定研究与判断独栋升值空间；区域发展潜力；保利品牌一线城市或海外居住经验以时代前沿的住宅标准进行价值判断；对于居住人文环境的要求更高纯北美；纯独栋。3客户趋势从2009年经济环境状况与项目自身发展前景来看，“远见卓识型“客户会逐渐成为项目目标客户主流。3客户趋势客户形象气质：远见睿智、未来标准、收藏品标签他们的居住实验正向国内国际一线城市标准看齐他们“有钱”、

“有闲”，是中国奢侈品消费风尚的引领者与先行者他们的学识与阅历推动他们崇尚现代财富阶层的社交方式，正在所在城市搭建类似的圈层（虽然人数并不众多，结构也很松散），但他们的有圈层语言正逐渐影响着整个财富阶层[Golf/艺术品收藏/马场/游艇/富人区]他们骨子里希望成为财富阶层中的“精英”：因此他们需要一些从容的个性表达，他们内敛、睿智，富有远见，眼光独到。他们勇于向前看，并对自己的判断充满自信，因为他们深知他们的财富将更多的源自未来，而非停留沉淀在往日岁月价值观：精神

>

物质财富观：未来>

当前社交观：现代

>

传统ÿÌ

他们眼中金光闪闪的炫耀可能代表浅薄，成功

与财富带来的财富与自豪正在转化为冷静的贵

族血统和掌控未来的自信房子已不仅仅是居所，

更是值得收藏的奢侈品

总价区间58.2%63.2%67.4%40.8%30.9%居住同时考虑资产升值41.8%36.8%30.0%58.1%67.6%单纯居住置业目的1000万以上800～1000万500～800万200～500万100～200万奢侈品基本原则：超越物质、建立壁垒、典范领先What

Is

Luxury？奢侈品的使命就是建立壁垒，它的目标就是创造典范。

它一定拥有一些强制性的条件，一定是难以模仿，始终保持领先魄力。奢侈品总令大多数人追赶不上它的步伐，只能是少数位居财富顶级的人拥有与赏玩。奢侈品是名车/游艇/私人飞机，是高级珠宝/时装，也可以是钢笔/钟表/绘画/酒/烟草……但奢侈品永远不是大众消费品，它超越了物质本身，它已经成为一种象征/标签，不仅是一个人，甚至是一个时代的……3昳ÿ质量和服务的绝对保证，并且全方面的关注客户的需求，同时行业最佳居住奢侈品基本元素：真正的奢侈品，外延大于本体

元素1：数量稀缺不可取代的资源和难以超越的价值，同时具有数量有限DIOR每一次高级时装强烈的设计感都引领时尚界的新风尚与追捧

元素４：血统纯正

更为标志性的贵族象征，圈层的象征

Rolls

Royce纯手工制造

的昂贵轿车，是公认的高

档轿车中最高贵纯正的血

统之一

元素2：创意设计艺术性、文化性引入产品的设计，体现不凡的品味产品本体（项目价值）空间分类品质要素居住细节居住空间豪宅的阔绰尺度客厅厅宽5.1-6.6米；主卧宽度4.2-6.6米；餐厅宽度3-3.8米（同时适宜的居住空间）功能区隔式的布局主仆严格区分/主客分区（会客厅与家庭厅分别设置）/主人私享（独立书房/独立起居室）功能空间常规功能高层双花园/钻石型景观餐厅/主卧卫生间双洗手台独特的配套功能独立晒衣房/私家泳池/酒窖/多个不同功能的会客厅/生活阳台外设置设备平台/智能电梯直接入户设计公共空间汽车汽车大堂/1：1.68的停车位会所多个有落差连接的无边际泳池/健身设施其他格保密的大堂/豪华电梯厅/高轿电梯深圳住宅准奢侈品：香蜜湖1号——住宅产品技术领先产品形象领先：内敛奢华产品品质领先：完美细节宣传形象——看不见的香密湖1号，是值得敬仰的高度林荫大道——贵气的古榕树大道，仪杖式/私密感良好的人口方式服务体系设置细节分类主要内容搭建专署价值体系提升居住价值将常规服务执行到极致，让物业历久弥新首创社区“氛围管理”，通过引导和感化来实现管理有序，同时营造社区尊贵氛围和高尚气质扩大投资价值为业主提供专业化的物业保养服务，持续提升服务与管理，提高项目的投资及珍藏价值关注合作价值在各个领域内寻找最为顶级的业者与之合作，整合众多社会资源，提供专属服务，超越单纯的居住实行服务分级物业经理人为最高级别服务，负责社区各项事务，极高职业素养，协助处理礼仪、社交、物业投资、物业保养等多个领域问题；物业私人助理最直接面对业主的服务者，提供私人助理服务，24小时在线，包括生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位服务社区卫士经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力；分为园区双人巡警/隐性特卫队/护卫仪仗队深度礼宾式指南针服务对生活消费场所进行全面调查，设计消费服务菜单，提供生活顾问健康服务为业主建立家庭健康档案/提供24小时医疗急救援助/定期举办健康知识讲座/私人陪护服务/提供健康顾问，心理咨询等异地SOS服务在港澳及国内开通中海物业地区服务热线，提供异地紧急援助前置服务设立沟通大使/收楼大使/装修大使等，在购楼过程中提供全程服务个性化服务私人随护/四点钟学校/爱心服务/物业理财/保姆培训/家居服务/代办服务……深圳住宅准奢侈品：香蜜湖1号——物业服务技术领先产品软性服务领先：中海深蓝服务体系ÿ昳ÿ高端配套资源依托华侨城内部高端配套，（商场，食肆，酒吧街等）利用侨城卡可享用多项优惠旅游资源欢乐谷，世界之窗，锦绣中华等休闲度假旅游资源，使得社区充满文化韵味教学资源引入中央教科所南山附属学校，业主小孩可得到优质学位保证本报告是严格保密的深圳住宅准奢侈品：波托菲诺——多方面资源整合维护纯正血统3突破项目定位：长沙顶级豪宅纯独栋／融城中心／保利品牌抚平鸿沟，让那些真正懂得豪宅价值的人认识我们！产品定位客户定位代表形象顶级豪宅顶级富豪形象解读在下滑的市场环境下价值坚挺在变幻的经济形势下不可撼动延伸概念奢侈品大人物突破低迷的经济大环境；突破竞争激烈的别墅市场；突破价值体系混乱的豪宅市场；实现豪宅产品与豪宅客户之间真正的沟通。找到豪宅专家的语言：ÿ隖顶级财富阶层保利首席奢侈品的传奇邂逅开拓顶级客户群打造最新产品形象升级只可遇见，不可追求打造奢侈品寻找大人物

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奢侈品

品牌属性

形象推广活动配合圈层拓展寻找湖湘大人物圈层活动持续进行一线城市巡展/私家宴/业主访谈录价值1：数量稀缺不可取代的资源和难以超越的价值，同时数量有限价值2：文化品味艺术性、文化性引入产品的展示，体现不凡的品味价值3：产品领先产品细节的精心打造；制造独一无二的价值亮点价值3：产品领先产品细节的精心打造；制造独一无二的价值亮点价值5：推售策略小步快跑的推售策略，制造产品市场稀缺感；湘中央。纯独栋。大人物3营销实践打造奢侈品稀缺感壁垒：罕见的城市中心纯独栋别墅打造奢侈品文化感壁垒：美式风格纯粹演绎ÿ耀}美式风格What

Is

American

Style？

美国是世界上最典型的移民国家，它的民族文化传统源自欧洲，但却在北美

广阔粗砺的原野上洗礼，在工业时代的迅速崛起中成长，在大移民时代从曼哈顿港

口向自由女神像欢呼的移民中融合。

所以，美式风格是多面的，它既有古典庄重的一面，又是现代简洁的先行者，

它不过分张扬，也不拘泥于繁复的细节，它从多种风格中折射中它的大气、稳

重、朴实与典雅，洋溢着开拓精神与自然主义，它正是内敛的奢华

乡村风格新古典主义现代主义通过样板房诠释{駿3美式乡村风格——古朴&自然美国总统除了古典的白宫，还有纯正乡村风格的戴维营。

美国人骨子里深深的为他们在原野开拓精神自豪，他们擅长使用木质与铁艺、玻璃等不同的自然材质进行搭配，散漫，轻松，一种田野中家古朴的清新味道。美式样板房美式样板房新古典主义——胡桃木／枫木

大量使用的胡桃木和枫木，为了凸出木质本身的特点，它的贴面采用复杂的薄片处理，使纹理本身成为一种装饰，可以在不同角度下产生不同的光感。美式样板房新古典主义——壁炉的回忆

对木材的使用，美式风格还常使用砖／石贴墙（主要使用于壁炉。砖石面的壁炉是美式新古典主义中的重要元素，是对过去黄金时代中夜晚壁炉旁社交记忆的追溯。美式样板房新古典主义——仿古

近乎崇拜的仿古，欧洲宫廷风的猫脚型弯椅脚（CabrioI

Leg）被冠名安妮皇后是对古老的欧洲大陆历史的致意；传统的拼花门有着有着古雅的气息，支柱类似建筑中的突起檐柱，还有充满历史感的凹槽，处处展现着欧洲美学的光芒贵族感壁垒：白金级酒店会所——区隔于普通会所打造奢侈品白金级酒店式会所——艺术大堂艺术大堂：

名画名艺术品的展览与悬挂场所，名画和名艺术品增加了项目的文化艺术感和价值感，让生活在其中的客户备添身份感，提供名画和名艺术品的租赁服务，将艺术感延伸至家中；打造奢侈品白金级酒店式会所——顶级商务俱乐部美食俱乐部：

特邀世界各地顶尖的烹饪大师，如英国星级名厨DanielGreen，以最讲究的厨艺，挑选不同时令的新鲜材料，设计出住户尊享的食谱；Ø定制国宴使用的餐具供住客举行私人宴会之用打造奢侈品奢侈品本报告是严格保密的白金级酒店式会所——顶级商务俱乐部

红酒雪茄俱乐部：

搜罗了环球佳酿及顶级雪茄；专为业

主设立私人储酒窖，由著名酒评家定期举

办试酒会和雪茄品尝会，以供住客及专家

互相交流心得

设置独立的会客厅，也是客户与朋友/

合作伙伴交流商谈的一个