同致行东莞某汽车高尔夫半山豪庭项目营销策划提案145PPT

[长安高尔夫半山豪庭]策略同致行顾问技术中心出品谨呈：广东富盈集团有限公司十年的风风雨雨，同致行顾问在中高端物业、综合性物业、商业写字楼等的全程策划服务方面积累了扎实实战经验。凡策划代理的项目，同致行顾问均从发展商和消费者的利益出发，努力将策划代理做到了最好，既为发展商节约了巨大销售费用，也获得了销售成功。同致行顾问十年锤炼10yearTOUCHSTONECONSULTANT同致行顾问社会责任ORDEATOUCHSTONECONSULTANT深圳首家国土资源部A级土地价格评估机构（同致诚评估）深圳首家建设部一级房地产价格评估机构（同致诚评估）中国房地产评估师学会常务理事单位（同致行顾问）深圳市不动产估价学会副会长单位（同致行顾问）深圳市房地产业协会副会长单位（同致行顾问）深圳市房地产一级评估机构（同致诚评估）全国百家放心中介机构（同致行顾问）同致行是经历十年历练的知名房地产策划代理机构同致行的目标是——实现发展商品牌、发展商项目品牌与发展商项目效益的三赢近年典型地产项目深圳瑞河耶纳石家庄水榭花都南京奥体新城镇江恒美嘉园东莞金众项目深圳星海名城深圳城市假日深圳嘉宝田花园深圳翰林院深圳挪威森林深圳听海花园……同致行顾问典型项目MAKETTOUCHSTONECONSULTANT2——经典案例之“瑞河耶纳”【以“低调营销”取胜的深圳高端物业】瑞河耶纳：同致行历时三年倾情打造，创造深圳高端物业的数个之最：最早利用酒店解筹、开盘，解筹次数最多，广告版面最小，在没有正式售楼处情况下，以低调、平和的营销姿态创造红树湾片区高端物业市场销售壮举的高端物业项目。营销经典2个月销售率85%销售业绩9100元/㎡历史均价

“国际花园社区”综合奖深圳2004十大新人居奖深圳2004健康环保社区奖深圳市红树湾填海区地理位置106400㎡图片记忆建筑规模相关链接——经典案例之“天山水榭花都”【如何在一座城市树立楼市领袖】天山水榭花都：发展商对于开发河北第一名盘的决心，为同致行顾问在操作此项目上的大胆创新创造了条件：澳洲情调规划、浮于水面的会所、80㎡沙盘、飞机看楼、名车巡城、3天3夜的排队选房，一度搅动了石市楼市。营销经典开盘销售率50%，入伙前实现销售率95%销售业绩高出同片区内物业1000元/㎡历史均价国家康居示范小区2003中国住交会亮点楼盘河北省十大名盘石家庄高新产业开发区地理位置246680㎡图片记忆建筑规模相关链接——经典案例之“南京奥体新城”【政策背景下的典范楼盘营造】奥体新城：项目的超大规模曾一度令拥有政府背景的发展商所推崇，而同致行顾问冷静的提出，其对区域发展拉动的意义远大于规模自身的意义，于是南京“CLD人居模式”产生了，革新了南京2003年后的楼市新秩序。营销经典一期2个月销售100%，二期开盘销售率60%销售业绩4200元/㎡历史均价南京市政府2005十运会重点工程南京最受市民关注楼盘南京首个大规模健康主题项目南京市河西开发区地理位置115万㎡图片记忆建筑规模相关链接【谱写镇江第一盘光荣史】镇江恒美嘉园：虽然项目具有北高南低、依山傍水的不凡气势，但在镇江老城庞大市场的压力下，如何实现确定项目地位的同时又保证销售，成为发展商关注的问题，于是，镇江新居住中心第一盘的提法瞬间触动市场。营销经典——销售业绩——历史均价镇江唯一国家康居示范小区镇江市东部丁卯开发区北部地理位置174646㎡图片记忆建筑规模——经典案例之“镇江恒美嘉园”相关链接——经典案例之“城市假日二期”【乱世出击再塑半山高端物业典范】城市假日二期：打破项目一期的价值体系，以深圳半山资源线重新定义项目价值，在产品设计上力求创新，推出深圳关内绝版产品——多层电梯单位，以此作为价格提升切入点，让城市假日从原来的中档项目一跃成为高端物业。营销经典预计价值比一期攀升50%规划成果5800元/㎡预计均价

深圳绝版多层电梯单位；升级版普罗旺斯生活范本；

深圳南山龙珠大道地理位置198040㎡图片记忆建筑规模相关链接——经典案例之“上城世家（嘉宝田花园3期）”【在江湖地位中发现的人居价值】上城世家：同致行顾问以“UPTOWN上城”的城市属性，再次对已有近3年销售历史的嘉宝田花园进行整合定位，在确立一种新的江湖地位的基础上，完成了嘉宝田花园的人居价值体系的高度建立，而销售成果也最终证明了这一点。营销经典开盘个3月销售率60%销售业绩7800元/㎡历史均价

罗湖楼王2004深圳“美丽家园”奖罗湖笋岗路与宝安北路交汇处地理位置82351㎡图片记忆建筑规模相关链接——经典案例之“银汉国际”【从物业类型的推广革新开始】银汉国际：前身是深圳著名的“海洋酒店”，将一个已经使用了20年的物业打造成一个全新的酒店式公寓，需要的不仅是同致行的专业，同致行也付出了足够的耐心与真诚的服务。营销经典——销售业绩——历史均价

2005年创富式置业东门北超性价比公寓东门北唯一复式酒店公寓罗湖区东门北路1050号地理位置22690㎡图片记忆建筑规模相关链接——经典案例之“君逸酒店”【产权式酒店的营销之道】君逸酒店：将君逸酒店作为产权式复合酒店物业形式推出市场，是我公司和发展商经过充分市场研究和论证的结果。它的推出必将掀起整个龙岗地区投资性物业的新高潮，也必将改变该片区房地产投资形式的旧有格局。营销经典入伙前实现销售率95%销售业绩——历史均价

横岗镇经济文化中心地理位置40297㎡图片记忆建筑规模相关链接资源——所谓高端物业实际上就是少数人占有绝大多数的资源，山、湖、林、海抑或城市中心。这些不可复制的资源奠定了“高端物业”的霸气,同时，赋予了高端物业建筑规划充足的灵感。格调——高端物业早已呈现出与众不同的格调特色，或者说房子与买家早已在品位上找到了契合。因此出现了异国文化被国人改造成为具有中国特色的建筑表情的现状，并从一种民族的文明向一种建筑时代的文明持续发展了下去。创新——住宅讲求创新，高端物业更是如此，可以理解为某种程度上有钱人的“精神奢靡”。因此高端物业就不得不考虑它的与众不同之处。无论最终建成怎样，它都首先要求人们的眼睛为之一亮，如深圳的“高山”、深圳的山居“十二院”。发掘地块的自然价值要素整合企业自身具有的资源组合出最具有竞争力的产品使自然资源、企业资源最大化实现市场价值、获得品牌丰收整合

规划

执行

销售

高端物业的一般性开发守则长安地处珠江口东莞市最南端。东至风轮地，与深圳市宝安区松岗镇相接；西至上角大宁涌，与虎门镇相邻；南至东宝河，频临珠江口伶仃洋；北至莲花山，与大岭山镇接壤。东西长15公里，南北跨7公里，面积92.6平方公里。

交通便捷：中心区107国道及广深高速公路贯穿。到深圳、香港、广州、中山珠海的车程分别为30分钟、60分钟、45分钟及90分钟深圳国际机场及广州白云机场分别距中心区25公里、70多公里，长安至虎门客运港及福永（香港）客运码头仅需30分钟及20分钟车程。

广州、东莞与深圳、香港交通往来的南大门！长安城市发展的总目标是：把长安建设成穗深经济走廊重要接点城市；东莞沿海产业带的综合性加工制造基地；莞南片区中心城镇之一；轻轨建设：虎门至霄边接驳深圳附近的轻轨建设途经下沙上角附近、上沙沙头、霄边等站，是横向联通长安与周边的虎门、深圳等区域，增强长安与周边区域的经济融合。重轨建设：新规划的重轨道交通虽然在长安中心区内没有接驳站口，同样会对长安经济腾飞起到非常大的帮助。

轻轨、重轨的建设将进一步激发长安经济增长潜力！国际化高尚生活区从四至角度看项目片区战略西靠咸西路，长荣别墅区东邻中惠项目北面为咸西莲花村南临莲花广场城市代表高价，自然代表天价，城市中的自然——无价

北侧商业街情况：自二环路口到莲花山庄咸西路沿线共有商铺72家，其中高尔夫球具21家、餐饮12家、装饰建材9家、特产商店7家、士多店6家、健身2家、酒吧1家、超市1家，依托长安球会和附近的别墅区此路段商业档次较好，但商业租金不高，在50元/米，但莲花别墅的租金可达15000元/套，售价达480万/套。东侧建筑功能情况：东侧沿二环路上有台商会馆、国土局大厦等建筑及以开工的中惠TOWNHOUSE项目，其中在台商会馆注册的台湾企业312家，注册台籍人口超过3万人，附近还有长安消防队和长安变电所，延伸至东侧为支撑长安经济的两大重要工业区及海悦大酒店。西侧市政配套情况：自二环路口向西为长安行政中心，长安镇政府的所在地，及市政配套长安广场、长安公园，其中长安公园为收费式公园，门票3元/人，内有山顶观光塔、钓鱼池、茶社等配套，在长安广场两侧各有一块未开发用地，其中一块于2005年挂牌交易，土地性质为商住混合。交通银行、中国银行、招商银行、建设银行、农信社等金融小肥羊、锦绣酒楼、日本料理、韩国料理、客家菜、港式茶餐厅、麦当劳、肯德基餐饮新世界超市、龙腾百货、华润百货、安利百货、长安步行街等购物长安广场、长安公园、莲花山庄、长安高尔夫俱乐部、长安酒店、长安国际酒店、休闲长安医院、咸西卫生所、海王星辰药店、一致药店等医疗长安中学、长安小学、霄边小学、锦厦小学、乌沙小学、长安职业高级中学等教育长安最具景观、环境、配套优势的地段星级评定（五星最高）配套齐全、新世界超市、工商银行、农村信用社、广发证券、餐饮、零售、休闲等配套完善。莲花别墅、咸西莲花村、莲花山庄、莲花广场均为高尚居住区，对面有部分档次偏低的农民聚集区及工业场区、台商协会、国土局的政府行政机构毗邻，消防队变电所有一定负面影响。具有长安高尔夫球会、莲花山、水库、莲花山庄等优秀景观及附近大别墅区的低层景观，远景开阔、近景优越。长安镇核心区域，距行政中心、长安公园、长安广场直线距离不足1000米，交通便利是长安地段最为优越的区域。简要点评配套环境景观地段地块素质地块资源性分析星级评定（五星最高）土地中的两部分一块平整方正有利于创作、另外一块地貌条件丰富，可组合出有特色的产品。目前长安镇房地产市场刚刚起步，虽然面临比较大市场供给量，但因区域内的购买能力强，在此时机入市，非常有利于销售和品牌的树立！地块占地面积72793.9平米，在长安中心区土地储备量不大的情况下，具有一定的规模优势。广东富盈集团有限公司是东莞极具号召力的企业，其下属的酒店、家私闻名已久，目前以逐步进入房地产开发领域，其影响力将进一步扩大。简要点评创作时机规模品牌优势点其他优势点分析同致行综合视点：

基于对项目地块的深度考察以及对市场、发展商实力的综合考虑，长安半山高尔夫项目。稀缺、不可复制的优越地块富盈雄厚的企业实力和资源信心我们认为长安半山高尔夫豪庭项目能够——WECAN建立长安高端物业新标准树立富盈品牌形象新高度高端物业构成的六大要素地段优秀、资源优越客户丰盈、需求吻合营销出味、精神诉求设计超前、产品创新√?形象鲜明、格调清晰品质卓越、文化丰富????如何准确把握客户！长安启示录答案在这本书里，请仔细阅读！政府、政策决定城市的基础调性，经济情况决定社会结构、社会结构形成消费习惯、在消费习惯的基础上就形成人民的生活习惯。——孟菲德思《论社会形成》启示录政策同致行综合视点：

依托长安原有的地源优势，伴随区域交通、轨道交通的建设成熟及穗深经济走廊的作用日益明显，长安逐渐由原来的粗放式工业加工变成精细高附加值的生产，成为东莞沿海产业带的综合性加工制造基地；莞南片区中心城镇之一政策经济33亿美元出口总额17.3亿元增长19％社会消费品零售总额13827元人均收入105.6亿元净增35亿元各项存款余额159.8亿元增长28.5％162.1亿元增长28％工业总产值国内生产总值长安社会经济情况数据分析（2004年统计）2004年东莞市长安镇主要经济指标统计《全国小城镇综合发展指数排名前1000位名单》，名列全国第三出口创汇总额连续七年居全国乡镇之首；综合实力列广东省综合实力经济强镇第二；经济建设和精神文明建设等考核项目得分连续九年居全市第一企业名称投资额所属跨国公司时力电子厂4926日本东京电气化学（TDK）新科电子制品厂5268日本东京电气化学（TDK）日华电子厂1033日本阿尔卑斯电气公司三井高科技电子（东莞）2583三井（日本）Mitsui广东联合光学仪器有限公司430佳能（日本）Canon东莞理光爱丽美事务机有限公司97理光（日本）Ricoh东莞川电钢板制品有限公司2066川铁商事（日本）Kawasho先锋信泰（东莞）光学有限公司1300日本十和田电机株式会社三井高科技（广东）有限公司2583三井（日本）Mitsui2003年跨国公司在长安镇投资情况表（金额单位：万美元）截至2004年底，来自香港、台湾、日本、美国、韩国、马来西亚等国家和地区的外商投资企业已达1613家，其中30多家是大型国际上市公司、跨国集团，全镇利用外资总额达26.5亿美元，主要行业有电子、电器、五金、玩具、制鞋、制衣等，包括步步高在内的民营企业627家，投资17.8亿元，上缴税收占全镇总收益的42.3%。香港325台湾312日本238美国354韩国127马来92其他地区216同致行综合视点：

以香港、台湾、日本、美国、韩国、马来西亚等国家和地区的外商投资企业构成经济主体，同时以步步高为龙头的本地加工工业及为区域内企业提供生产原料配套服务的中小企业组成。外来龙头、民营共进、中小配套辅助经济人口1500，000725，00033，72592.60合计200，000120，0001，3008.50长安居委会50，00030，0001，6583.80涌头村150，000100，0003，0008.00霄边村50，00050，0001，1613.30咸西村150，00050，0003，3189.00锦厦村100，00060，0003，20011.50街口村250，00080，0003，50010.00乌沙村30，00015，0008152.50新民村120，00080，0005，60012.00沙头村200，00050，0002，4506.50上沙村100，00030，0002，9008.90厦岗村50，00030，0002，3104.70厦边村50，00030，0002，0003.90上角村估计人口外来人口本地人口面积(平方千米)行政村（居委会）同致行综合统计：

本地人口3万人，外来登记人口为75万而无准确登记人口约75万，在这近150万人口中。本地人口、外籍人口、外来精英是消费主体，而普通工人则是非主流消费。人口消费餐馆林立，消费水平高无知名商场百货92平方公里的区域3万多本地居民菜市场价格相对便宜劳力士的普及率相当高五星级酒店多家休闲娱乐行业特别发达本地人走出去，到香港、广州、深圳进行高档消费！外籍、外地人走进来投资、经商顺便进行餐饮、休闲消费！投资、改善居住条件的本地人；投资、经商的外籍、外地商务人；安家落户的高层管理者、白领；横岗、福永等周边地区富有者；来长安休闲消费的度假或商务者；消费主体高端人群构成住宅物业消费主体如何清晰客户需求！客户需求特征购买特征租赁特征短期居住特征长安房地产需求长安租赁市场需求长安酒店情况项目综述：中惠地产开发项目，以好又多进驻、霄边村改造为卖点，产品设计档次高，走高价格的差异化市场路线。项目介绍：地处长安霄边的龙头地段，紧临霄边大道和一环路，东临G107国道，紧靠S358省道及长安公交汽车总站，临接未来城市轻轨R2线，有长安东大门之地利；更是雄居长安100万㎡高尚住宅区环绕的核心位置，占尽长安城市发展之人和。优越的地理位置和便捷的交通条件已成为长安中心区建设发展的核心支点。50％71.69-86.82

二房本地人、工业区白领、高收入服务行业50％52.74-56.21

一房客户比例面积（㎡）户型产品分析中惠阳光国际公寓项目综述：2004年长安高层住宅项目，现在已经入住，入住率达到70—80%，是长安入住率比较高的项目之一。项目介绍：由东莞市中惠山畔名城房地产开发有限公司开发，位于长安国际酒店后身，长青路旁，占地4万平方米，总建筑面积16万平方米，2003年3月8日开工，现在已经售磬并入伙。中惠山畔名居101三房80.43二房122.22四房周边本地人50%、台商15%、私营企业主、高级白领30%、其他5%客户面积（㎡）户型产品分析项目综述：长安少有的高层住宅项目，优越的地段是项目最大卖点，部分单位价格超过7000元/平米，是长安高端产品代表。项目介绍：由东莞市明珠开发有限公司开发。位于长安行政中心区，占地4333平方米，建筑面积6.5万平方米，与莲花山遥相呼应。明珠广场静享热带雨林空中花园。远望莲花山鹭鸟纷飞，出门便进入长青路休闲绿化带。长安高尔夫球场、长安广场、长安公园近在咫尺。优美的怡人环境与车水马龙的繁华正是城市白领梦寐以求的完美生活。48％131.37-136.83三房周边本地人45%、台商25%、高级白领15%、其他高收入人群15%12％107.46-152.63二房7％167.7复式33％150.85-152.98四房客户比例面积（㎡）户型产品分析明珠广场项目综述：距离长安镇中心区有一定距离，在横增路边旁边是工业区，今年长安典型中低档项目。项目介绍：由东莞市恒星花园开发有限公司开发，位于长安镇横增路旁，占地5.8万平方米，建筑面积为15.4万平方米。架空层花园引用了巴厘岛风情，海岛式泳池。打破长安传统物业管理，全天零干扰保卫服务与酒店式“金管家”服务，增加私人活动与休闲空间，体验巴厘岛风情。105.97三房169.7本地人35%、台商15%、深圳15%、本地公务员25%80.39——94.13

二房客户面积（㎡）户型产品分析健逸天地三期—雍景庭项目介绍：本小区位于二环路和咸西路交接处，于本案毗邻。是长安镇比较早的高档次住宅小区，已经售磬。小区配套设施较为完善，内有泳池，物业管理。项目综述：长安镇早期的高档次小区项目，现已售磬。现在在长安出租率较高的小区之一。需要注意的是，小区里早期规划了一僮写字楼，由于出售比较困难，现在已经改成住宅并已经售磬。39%126.5——134.3三房周边本地人、台商、公商企业、高级白领、其他高收入人群36%93——94.3二房3%209.8——423.6复式22%181.9——236.9四房现居住人群比例面积（㎡）户型产品分析莲花广场项目综述：中惠今年主打的高端物业项目，现在已经开始平整土地。项目背依莲花山，在二环路边，于本案毗邻。产品现在中惠定为别墅、TOWNHOUS和洋房。根据市场调查，附近的莲花别墅购买者80%都是本地人，现在出租率非常高，主要是台湾、香港和中国人做商务用途；还有一部分是本地人购买后自用。本项目是本案的潜在竞争。项目介绍：本小区位于二环路边，背依莲花山，于本案毗邻。中惠今年主打的高端物业项目。占地7.38万平方米，总建筑面积为7.05万平方米，主要是以别墅为主，现在开始平整土地。目标客户分析：中惠山水名城主要是本地人购买。根据市场调查，附近的莲花别墅购买者80%都是本地人，现在出租率非常高，主要是台湾、香港和中国人做商务用途；还有一部分是本地人购买后自用。中惠山水名城项目综述：总占地面积约6.28万㎡，总建筑面积为22.94㎡，其中商业面积约为4.1万㎡，由阳光国际商城以及加州风情街、加州国际商城构成。住宅面积约15万㎡，总户数为1379户，是长安东部中心区新兴核心商业圈的首个商住项目。中惠新城供应量供应量750000总计已入住5100——莲花广场施工阶段未开0.957050073800中惠山水名城国际商场已销售预约登记4月认筹二期开发开始销售销售情况未开3800645050005000价格3.652.654.133.5——容积率2294001540006500016000068000建筑面积6280058000430040962——占地面积中惠新城健逸天地三期明珠广场中惠山畔名居中惠阳光国际公寓项目名称产品线2、3房为主1601208565均产品比例相当181-236126-13493-94——莲花广场HOUSE类————————中惠山水名城均户型115比例相当3、4房为主各50%备注未开——150-152122——4房面积——105-169131-136101——3房面积——80-94107-1528072-862房面积————————52-561房面积中惠新城健逸天地三期明珠广场中惠山畔名居中惠阳光国际公寓项目名称同致行综合观察：

根据目前市场上主要的七个项目，我们总结的规律有以下六方面。规律供需旺盛，放量大，销售快，处于快速发展初期！平均价格高于东莞其他地区，销售政策宽！以中大户型为主，2房85、3房120、4房160！小面积公寓类产品为市场稀缺类！因位置的不同，项目特点差异化比较大！本地人投资、居住升级、外来人口安家是置业主力！租赁市场楼盘名称位置户型面积月租金城市花园街口村复式2007500中惠山水名城长安国际酒店后面2室2厅1卫884000锦江花园长青南路3室2厅2卫903500中惠山畔名城长安国际酒店后面2室2厅1卫813500居民住宅锦夏新村锦新街2室1厅1卫80780城市花园街口村3室2厅2卫1284600中惠山畔名城长安国际酒店后面3室2厅2卫1024500中惠山畔名城长安国际酒店后面3室2厅2卫107.55500富兴花苑龙洲百货后面3室2厅2卫135.332000中惠山畔名城长安国际酒店后面2室2厅1卫804200同致行综合观察：

根据地铺数量和现场实际考察情况，发现长安租赁市场存在以下特征。租赁租赁市场活跃，地铺量多，放盘量大出租率非常高！高端物业的租赁价格高于写字楼和商铺！租赁价格区域化严重，莲花山附近最高，南部偏低！对面积要求不高，关键是小区素质和内部装修！外籍人口租赁较多，以台湾、香港等地人士最多！外籍人口考虑居住安全性偏向于租赁高层住宅而不是别墅！酒店市场80%75%80%85%75%开房客户主要为欧美籍商务客户，短暂居留。对环境要求高。该酒店正在走更彻底的高端客户路线。无4085海悦国际5454星级187约150个400个约200个客房全年无无无周末为淡季。淡旺主要为外籍人士（主要是日本人）和台湾人，以酒店做短期居所使用。要求价格较低，比较安静，周边商业配套齐全等。亚都酒店主要客户群体为台、日、美籍高级商务人士，短暂驻留长安国际主要客户群体为台湾人和日本人。短期居留型商务酒店，客户利用酒店设施和平台做进行商务活动。长安酒店服务于高端商务客户。其中，港台客户约60％，欧美人士30％；商务人士约30％；度假人士70％。客户分析莲花山庄同致行综合观察：

根据酒店部分的调查，当地市场情况为。酒店基本无淡旺季，开房率在80%，市场火爆！长住客、会议客居多，散客较少！门市价格高、相关康乐部分收费价格高！外籍客人多，商务用途为主！同致行综合视点：

根据对长安居住市场，包括住宅、酒店、租赁的调查，发现存在以下四方面问题。价格高、产品老、投资旺、租赁火结论本地人的投资需求；本地人居住升级需求；外地人安家居住需求；外籍人短期租赁需求；需求主体高端物业是住宅市场需求主体高端物业构成的六大要素地段优秀、资源优越客户丰盈、需求吻合营销出味、精神诉求设计超前、产品创新√形象鲜明、格调清晰品质卓越、文化丰富????√如何认识市场竞争！市场竞争关系土地情况产品竞争价格竞争长安土地汇报产品竞争策略价值实现条件土地量编号土地位置面积用途土地使用年限开始交易时间买方总成交价20051008长安咸西村二环路79266商住2075年6月28日2005.7.28正在交易2005G032长安上角村7058商住2075年4月12日2005.4.12东莞市鹏程物业投资有限公司15402005G031长安上角村4206商住2075年4月12日2005.4.12东莞市鹏程物业投资有限公司9002005G015长安咸西37300商住2075年1月1日2005.3.17东莞市镇龙房地产开发有限公司980020054065长安咸西村22132商住2063年1月30日2005.6.20东莞市万盛房地产开发有限公司3896总能线商住商主出租居住商住、出租居住商住商住商住投资现实功能居住成熟居家高端HOUSE居住成熟居住白领居住居住居住商住投资原定功能主功能莲花广场中惠山水名城中惠新城健逸天地三期明珠广场中惠山畔名居中惠阳光国际公寓项目名称价格线18000210009000独立别墅7800450040003500均价8500520045003800最高价格7000380032002800起价TOWNHOUSE高层小高层多层产品形态以商品化住宅为参考基础，部分类型价格参考二手市场交易价格。同致行综合视点：

根据以上数据统计，土地市场放量适中，但产品形态和产品功能相对单一，因此解决竞争关键在于。产品规划上同质性高；同档次物业价格十分接近；结论地块素质最具景观、环境、配套优势消费主体本地人、外籍外来精英需求主体投资、居住升级、外地安家竞争主体产品同质化功能差异化产品差异化、品质差异化、功能差异化发展方向：树立长安高端物业新标准不是空谈发展目标：发展方向思考发展方向整体价值实现产品规划设想增价部分价值实现设想规划草案创新产品设计项目最有可能的发展方向根据前面对长安市场与客户需求的分析，针对本地人投资、居住升级、外籍人士短期居住的需求，将项目定位——国际公馆名流美域

发展方向方案论证方案1：主要由高层和小高层组成，但把部分高层改造成为酒店公寓，提升项目品质，实现较高的价格，同时充分保证功能的合理性，风险小，容易操作。多层洋房：3600X7000=25200万小高层：80000X5800=46400万酒店式公寓：30000X7800（带装修）=23400万高层：100000X5000=50000万总计：145000万方案论证方案2：主要由高层和小高层组成，整个社区品质低，销售价格不高，但由于建筑面积的减少，实现市场价值不高，但风险最小。小高层：50000X6000=30000万高层：130000X5000=65000万总计：95000万基于此方案下的开发构想：酒店公寓：30000㎡高层：100000㎡小高层：80000㎡多层：3600㎡商业：2400㎡休闲会所：1000㎡商务会所：500㎡总建筑面积：220600㎡容积率：约3.0产品类型户型类型面积划分户型比例实现价值整体比例公寓部分酒店式公寓45-70㎡75%7500元/㎡15%产权式酒店40-60㎡25%8500元/㎡多层洋房叠加复式220-240㎡100%7000元/㎡1.6%品质小高层平层三房120-130㎡35%5600元/㎡37.4%平层四房150-170㎡50%5800元/㎡顶层复式190-220㎡15%6200元/㎡创新高层平层两房85-90㎡10%4800元/㎡46%平层小三房90-120㎡15%5000元/㎡平层大三房120-135㎡30%5200元/㎡平层四房140-160㎡30%5200元/㎡复式单位180-210㎡15%5800元/㎡户型配比方案客户、卖点配比产品类型户型类型面积划分户型特点目标客户公寓部分酒店式公寓45-70㎡精装修、高回报本地投资、企业投资；产权式酒店40-60㎡酒店产权式投资本地投资、深圳投资；多层洋房叠加复式220-240㎡水岸景观中心楼王本地政府官员；品质小高层平层三房120-130㎡山体景观、高品质外企、台资、商资高层管理人员、深圳地区公务员；平层四房150-170㎡山体景观、大户型顶层复式190-220㎡山景复式结构成功生意人；创新高层平层两房85-90㎡中心园林，投资好企业中级管理人员、高级技术人员。平层小三房90-120㎡中心园林创新户型平层大三房120-135㎡中心园林阔绰单位本地企业主、企业高管CEO、MBO等。平层四房140-160㎡中心园林球场景观复式单位180-210㎡优秀景观SKYHOUSE成功生意人；规划概念以G.O.L.F四个组团分区，充分体现高尔夫的G（绿色）、O（新鲜空气）、L（阳光）、F（和睦）精神，借鉴了很多欧洲古镇景点，充满异域风情：GREENTOWN（小高层）：狭长的山体坡地上，保留部分原有植被，以英国LIVEPOOR风情小镇为规划蓝本，创作绿色欧陆小镇。OXYGENLAND（多层）：中央水系连通两块用地，不仅让视觉愉悦，同时，还将起到调节社区内空气指标的重要作用，水体旁布置叠加复式，成为楼王单位。LIGHTHOUSE（高层）：大量利用光学原理，为每栋建筑科学地增加采光。设计引入英格兰太阳谷（sunningdaIe）的景观概念，组成异域风情景观的最佳组织者。FRIENDPARK（公寓）：规划为[富盈国际公馆]风情式酒店公寓。太阳谷（sunningdaIe）英格兰情境住区保证高层部分有开阔的南向景观，横纵两大内景观与山景、高尔夫景观相呼应。高层单位：保证南北朝向，南面有开阔的中心园林景观，北侧为高尔夫及莲花山景观，品质优越！LIGHTHOUSE（高层）大量利用光学原理，为每栋建筑科学地增加采光。设计引入英格兰太阳谷（sunningdaIe）的景观概念，拥有高层高尔夫景观及园林内景观。保证项目中体量最大部分的均好，采用点式布局，极大实现项目价值。FRIENDPARK（公寓）以风情作为酒店公寓部分的规划基础，创作[富盈国际公馆]，弥补长安市场同类产品的空缺，同时可整合富盈在酒店管理方面的优势，导入企业品牌，由于酒店公寓对景观、朝向的要求不高，也可解决[莲花广场]遮挡的影响。公寓单位：将富盈的酒店管理品牌引入到项目中，设置酒店式公寓，满足当地大量的投资、租赁客户需求！OXYGENLAND（多层）：中央水系连通两块用地，不仅让视觉愉悦，同时，还将起到调节社区内空气指标的重要作用，水体旁布置叠加复式，成为楼王单位。产品增值颠覆传统住宅形态，创造更多的可能性把凸窗作为采光空间使用，良好的采光。梁凸窗窗台凸窗窗台客户可根据需要拆卸，赠送面积凸窗剖面凸窗最大程度上展示“GOLF”的项目特点，以及户型上“阳光谷”的产品特点。----户型表现点瑜伽房颠覆传统住宅形态，创造更多的可能性交楼标准改造后效果凸窗颠覆传统住宅形态，创造更多的可能性错层阳台错层阳台：增大使用面积、保证良好的采光。奇数层阳台：高度超过4.8米，开敞实用。上方为偶数层凸窗，因此形成错层阳台。颠覆传统住宅形态，创造更多的可能性隐藏性衣柜电梯间入户花园颠覆传统住宅形态，创造更多的可能性增加舒适度架空层花园楼梯间花园天顶绿色会所住宅部分立面做法的借鉴打破界面、立体绿化：社区的各个层面不是相互独立，而是自然交叉，为人们营造一个环保的多层次空间体系高端物业构成的六大要素地段优秀、资源优越客户丰盈、需求吻合营销出味、精神诉求设计超前、产品创新√形象鲜明、格调清晰品质卓越、文化丰富???√√推广参考我们需要向客户传达一种精神层面的审美高度，而非建筑、户型、景观审美或者其他——我们称之为“形象”推广参考物料提示推广参考我们需要为客户提供一种格调追求与心理感受同步的机会，而非工程主体本身——我们称之为“形象”推广参考销售中心推广参考推广参考我们需要为客户提供一种格调之上的居住精神或者品位迹象，而装修、空间展示本身——我们称之为“形象”高端物业构成的六大要素地段优秀、资源优越客户丰盈、需求吻合营销出味、精神诉求设计超前、产品创新√形象鲜明、格调清晰品质卓越、文化丰富?√√?√我们有信心关于营销营销核心发展线中高端物业营销模式营销与工程进度配合推售方式发展规律营销模式设想营销阶段设想推售方式设想配套提升规模营销素质营销产品升级产品营销市场细分体验营销文化营销生活成熟区域发展城市运动格调营销品位追求需求转变概念营销市场成熟产品营销……素质营销供应萎缩长安目前的主流营销模式长安主流营销发展趋势本项目可考虑的超前营销模式营销核心发展线体验营销6大策略要点序号构成要点构成条件项目营销战略方向1视觉体验∆由内向外的项目形象识别体系；国际公馆·名流美域2情境体验∆特色显著的销售空间组织；∆覆盖到销售场所及以外的情境展示∆文化内涵鲜明的活动组织；利用休闲会所展示G·O·L·F生活情境3品位体验∆行而上的异国品位服务感受；∆休闲示范空间对品位生活的诠释；太阳谷（sunningdaIe）英格兰情境住区4生活体验∆超越空间概念的样板房设计展示；5购买体验∆尊崇、优越、专享的购买过程；∆必然通过努力才能拥有的购买感受；6心理暗示∆品牌效应对客户的感召力；∆风水理念对于中方购买人群的文化渗透；系列刊物展示出的品牌附加值阶段划分营销周期攻略核心攻略主题第一阶段营销筹备市场预热期产品突出叠加TOUSE等项目差异化的产品特色，通过网络、概念宣传册、专家论坛等建立起项目G·O·L·F国际公馆生活的形象高度；内部咨询期通过名流参观、风水考证等事件扩大项目的影响力，通过情景营销的方式、强调项目在产品方面