城乡新社区集聚建设实施细则

城乡新社区集聚建设实施细则根据**及有关法律、法规和规章，结合实际，制定本实施细则。一、集聚范围中心城区和各镇区规划建设用地范围内的村庄。二、集聚条件1．实行整村集聚，行政村80%（自然村90%）及以上户代表同意参加集聚建设，经所在镇街审核，报市城乡新社区集聚建设领导小组审批同意，可列为参加新社区集聚建设的村庄。2．符合以下条件的村庄，优先参加集聚建设：（1）重点工程项目涉及需整体搬迁的村庄；（2）城市建设规划即将开发建设的村庄；（3）土地已基本被征收的村庄；（4）其他确需部分予以置换的村庄。3．目前集聚条件不成熟的村的住房特困户、D级危房户，可先在本镇街城乡新社区集聚区安排水平房一套，待全村统一参加新社区集聚建设时再拆除旧房、安排剩余的置换权益面积。3人及以下的安排建筑面积105平方米以内户型高层公寓一套；4人及以上的安排建筑面积140平方米以内户型高层公寓一套。住房特困户、D级危房户填写申请表格，村级组织出具意见后，在《商报》、村务公开栏和村级便民与三务公开信息平台进行张榜公布7天，公示无异议后，所在镇街进行审批，审批结果报市社区建设办备案。三、参加集聚建设的人口计算截止日行政村80%（自然村90%）及以上户代表同意参加集聚建设的村，以市城乡新社区集聚建设领导小组审批同意的时间，作为该村参加集聚建设的人口计算截止日；涉及市级以上重点工程拆迁安置的农户，以旧房列入拆迁范围的政府部门文件下发时间，作为该户参加集聚建设的人口计算截止日。如在全村统一参加新社区集聚建设时，置换权益面积有变化的，可以在全村参加集聚时予以补足。四、集聚建设对象1．村级集体经济组织实有在册且享受村民待遇的成员;2．服兵役前属本村级集体经济组织实有在册且享受村民待遇成员的现役义务兵、士官；3．入学前属本村级集体经济组织实有在册且享受村民待遇成员的全日制大中专院校在校学生；4．在服刑、劳教前属本村级集体经济组织实有在册且享受村民待遇成员的正在改造人员；5．拥有合法产权房屋的非村级集体经济组织成员。五、集聚家庭人口核算1．以下三类家庭，可以增加一人标准安排：（1）夫妻双方（父母）均为村级集体经济组织实有在册且享受村民待遇的成员，子女未立户且已领取独生子女父母光荣证的家庭，可以增加一人标准安排。（2）至截止日有年满20周岁未婚子女的家庭，最多增加一人标准安排（独生子女不重复增计）。（3）夫妻双方均为村级集体经济组织实有在册且享受村民待遇成员、均达到晚婚年龄但未生育的家庭，可以增加一人标准安排。2．夫妻双方中一方为非农的家庭，非农一方不计入该家庭户参加新社区集聚建设的人数。该家庭户其他成员选择“按每人175平方米建筑面积确定置换权益面积”的，非农一方未享受住房政策的可给予安置高层公寓面积70平方米，不再安排产业用房。非农一方属整体“农转非”且未享受住房政策的人员，按照村级集体经济组织实有在册且享受村民待遇成员参加新社区集聚建设。3．已婚嫁但户口未迁出的成员：（1）属村级集体经济组织实有在册且享受村民待遇成员的，经提供男方户籍所在地国土部门出具的1999年7月20日之后女方未享受旧村改造建房用地证明（男方户籍在市外的，由县级以上国土部门出具证明；在市内的，由各镇街国土所出具证明），本人可以在本村参加新社区集聚建设，置换基数结合分家立户及离异分户等情况确定。如已在男方享受建房用地，则不再予以安排。（2）不属村级集体经济组织实有在册且享受村民待遇成员的，按照义政发〔2013〕43号文件有关“非村级集体经济组织成员”的条款处理。（3）其子女的户口也落户在本村的，不在本村参加集聚。4．因婚嫁等原因迁入，属村级集体经济组织实有在册且享受村民待遇的成员，经提供原户籍所在地国土部门出具的1999年7月20日之后未享受旧村改造建房用地证明（原户籍在市外的，由县级以上国土部门出具证明；在市内的，由各镇街国土所出具证明），本人可以在本村参加新社区集聚建设。如已在原户籍所在地享受建房用地，不能重复享受。5．不符合法定条件多生一胎及以上子女的家庭，其违法生育的行为全部依法处理后，违法生育的子女只限一人且减半享受置换权益面积。六、置换基数审批1．集聚建设对象以大户为单位申请，结合分家立户及离异分户等情况审查合法旧房后，按以下标准确定置换权益面积：（1）村级集体经济组织实有在册且享受村民待遇的成员以合法住宅建筑占地面积为基数（每户最高不超过140平方米），按1：5确定置换权益面积，其中3/5为高层公寓面积，2/5为产业用房面积，土地性质为国有出让（下同）。村级集体经济组织实有在册且享受村民待遇的成员也可选择按每人175平方米建筑面积确定置换权益面积，其中3/5为高层公寓面积，2/5为产业用房面积。（2）非村级集体经济组织成员以合法住宅建筑占地面积为基数（每户最高不超过126平方米），按1：5确定置换权益面积，其中3/5为高层公寓面积，2/5为产业用房面积。2．因分家立户或离异分户时旧房分配不均造成集聚建设对象拥有的合法住宅建筑占地面积人均少于35平方米的，以实际拥有的合法住宅建筑占地面积为基数，按1：5确定置换权益面积（不得选择按每人175平方米建筑面积确定置换权益面积）。3．已出卖、赠予或被司法部门依法查封拍卖的旧房建筑占地面积，在置换基数审批时要予以扣减。七、置换方式1．村级集体经济组织实有在册且享受村民待遇的成员选择高层公寓的面积最少不低于人均30平方米，剩余的高层公寓可置换权益面积还可以在相应地段继续选择产业用房、商业用房、商务楼宇、货币等一种或多种方式置换。高层公寓置换产业用房的比例为最高不超过1：2；高层公寓置换商业用房的比例为最高不超过1：0.6；高层公寓置换商务楼宇的比例为最高不超过1：1；集聚建设对象选择货币置换方式的，由政府按高层公寓权益保护价格给予补偿。2．产业用房不得置换高层公寓，但可按比例置换成商业用房和商务楼宇：产业用房置换商业用房的比例为最高不超过1：0.3；产业用房置换商务楼宇的比例为最高不超过1：0.5。八、旧房确权1．合法住宅建筑占地面积以土地权证登记面积为准，未经登记的以国土部门确认为准。2．现村集体公房（含生产队公房）不再予以审批安置。九、资金核算与权益保障1．置换价格。村级集体经济组织实有在册且享受村民待遇成员的房产面积置换价格分别采用优惠价、项目综合成本价（含建安成本、财务成本、公建配套等）和市场评估价，高层公寓面积按人均建筑面积30平方米享受优惠价（为项目综合成本价的80%）置换，其余部分按项目综合成本价置换;因户型关系超出部分（最高不超过置换标准的8%）按市场评估价置换。产业用房、商业用房、商务楼宇按照项目综合成本价置换。非村级集体经济组织成员的置换房产按项目综合成本价置换，因户型关系超出部分按市场评估价置换。土地征收补偿款、土地出让金等费用不计入项目综合成本价。2．奖励资金。参加集聚的对象，在房产置换前，必须全部拆除旧房。在规定期限内，旧房拆除率达到90%的行政村，人均奖励3000元；达到100%的，人均奖励5000元。奖励人数按实际参加集聚建设的人数计算（不含增计人口，非村级集体经济组织成员每户最多计1人）。旧房拆除率以户为单位计算，旧房拆除率=已拆除旧房的户数/该村的总户数。奖励资金由村级组织提出申请，所在镇街进行现场核查后报市社区建设办。市社区建设办会同镇街、社投集团公司等相关单位到现场核查后，报市城乡新社区集聚建设领导小组审批同意后，由市社投集团公司予以拨付。奖励资金用于推进旧房拆除工作等。各镇街要成立相应的工作小组，加大对集聚对象的确定、置换基数审批、资金收缴和旧房拆除的工作力度。对旧房拆除率高的镇街，市财政予以一定的专项工作经费。3．过渡补助费。在城乡新社区集聚建设项目规划建设中，需占用原有村庄建设用地并拆除原有合法房屋的，对拆除房屋的村级集体经济组织实有在册且享受村民待遇成员给予每人每年2000元的过渡补助费。补助时间从腾空房屋移交钥匙之日至镇街组织房产置换工作之日延长半年止。过渡补助费申领。由所在镇街审核、市社区建设办核准后，报市城乡新社区集聚建设领导小组审批同意后，由社投集团公司拨付到镇街，由镇街拨付到村并监督村发放到户。十、实施程序1．申请。行政村80%（自然村90%）及以上户代表同意后，村级组织向所在镇街提出参加新社区集聚建设的申请，所在镇街进行审核，报市城乡新社区集聚建设领导小组审批同意。2．审批。集聚对象提出置换基数和置换权益面积申请，村级组织出具意见，报镇街初审后，在村务公开栏和村级便民与三务公开信息平台同时张榜公布7日。公示无异议后，镇街再次审核并报市政府审批。审批结果进行公示并报市社区建设办备案。相关权证按照法定程序予以注销。3．签订协议。镇街与集聚对象签订置换协议。协议需载明：集聚对象以宅基地用益物权置换集聚建设项目内的房产；参与城乡新社区集聚建设后停止审批农村宅基地;置换地点、建筑面积、付款方式、交付时间、旧房拆除时间、履约保证金等。4．预交资金。参加集聚建设对象按相关规定预交建房资金。5．房屋拆除。根据置换协议，在房产置换前由村级组织在规定期限内拆除原有房屋。政府收回宅基地。6．权益确定。各农户根据审批的置换权益面积，确定高层公寓和产业用房的置换权益面积，报各镇街汇总。7．房产置换。城乡新社区集聚项目完成建设并竣工验收合格后，遵循公平公正公开的原则，由镇街制定房产置换方案并组织分配。市相关部门按规定予以登记发证。8．前期物业管理。由市社投集团公司委托有相应资质的物业服务企业进行物业管理。9．资产清算，档案移交。项目建设完成后，社投集团应进行工程决算和资产清算，经审计后，