房地产开发企业全程会计核算与税收疑难问题

房地产开发企业全程会计核算与税收疑难问题欧理平重庆理工大学会计学篇1.房地产开发企业会计规范概述《企业会计制度》（？）《房地产开发企业会计制度》（2015年3月废除）《企业会计准则（2006）》关于公布若干废止和失效的会计准则制度类规范性文件目录的通知财会〔2015〕3号6.财政部关于印发《房地产开发企业会计制度》的通知(财会字〔1993〕2号)关于网上申报系统6月1日起停止接收《企业会计制度》财务报表的通知

尊敬的纳税人：

为了确保《企业会计准则》及《小企业会计准则》在我市企业中有效的贯彻实施，根据宁波市财政局、宁波市国家税务局、宁波市地方税务局《关于企业会计准则、小企业会计准则实施有关问题的通知》（甬财政发[2013]189号）文件规定，2013年5月1日起，国税、地税部门网上纳税申报系统统一接收《企业会计准则》、《小企业会计准则》格式的报表。我局决定自6月1日起，网上申报系统将报送的财务报表进行控制，停止接收适用《企业会计制度》的财务报表。如果执行《企业会计制度》和行业会计制度的企业，仍采用网上申报的，请自行将财务报表项目转换为适用《企业会计准则》或《小企业会计准则》格式的财务报表，或采用上门申报，报送纸质会计报表。

衷心感谢您对我们工作的支持和配合！

宁波市地方税务局

二0一三年五月八日2.房地产开发企业会计特殊问题

存货：其他企业拥有的土地使用权一般作为无形资产核算，而房地产开发企业是作为存货核算；且借款费用可以进行资本化。开发成本==》开发产品==》主营业务收入

收入：收入形式具有多样性包括土地、商品房、配套设施等；销售多采用预售，属于远期交易，造成收款期与房屋交付期不一致。3.房地产开发企业税收特殊问题预收账款：营业税、土增税、所得税所得税：业务招待费扣除

广宣费扣除预提配套设施费等问题4.主要内容结构：

筹建==》设立==》拿地==》开发==》预售==》竣工销售==》清算分配第一讲：企业筹建期间会计、税收问题一、财务和税法上如何划分筹建期间？（1）对筹建期间划分，会计制度无明确规定。

开始：投资协议\合同？

截止：开始生产经营？开始签订合同？财工字［1995］223号第1条：中外合资、合作经营企业：自签订合同之日起至企业开始生产经营（包括试生产、试营业）为止期间为筹建期。外资企业：自我国有关部门批准成立之日起至开始生产经营（包括试生产、试营业）为止期间为筹建期。开始？核名？批准？《公司登记管理条例》第十七条设立公司应当申请名称预先核准。法律、行政法规或者国务院决定规定设立公司必须报经批准，或者公司经营范围中属于法律、行政法规或者国务院决定规定在登记前须经批准的项目的，应当在报送批准前办理公司名称预先核准，并以公司登记机关核准的公司名称报送批准。第十九条预先核准的公司名称保留期为6个月。预先核准的公司名称在保留期内，不得用于从事经营活动，不得转让。开始？营业执照？第三条公司经公司登记机关依法登记，领取《企业法人营业执照》，方取得企业法人资格。自本条例施行之日起设立公司，未经公司登记机关登记的，不得以公司名义从事经营活动。截止

提法一：《国家税务总局关于印发〈税收减免管理办法（试行）〉的通知》（国税发〔2005〕129号第十五条第（二）款规定：新办企业减免税执行起始时间的生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之日。

提法二：《关于新办企业所得税优惠执行口径的批复》国税函[2003]1239号规定：对新办企业、单位开业之日的执行口径统一为纳税人取得营业执照上标明的设立日期。

提法三：国税总局2010年04月27日回复：企业自开始生产经营的年度”，应是指企业的各项资产投入使用开始的年度，或者对外经营活动开始年度。截止国税发[1997]191号[全文失效]，第六条如下：关于新办企业、单位开业之日计算问题财政部、国家税务总局《关于企业所得税若干优惠政策的通知》（[94]财税字第001号）对新办企业、单位开业之日有多种提法，为便于各地具体执行和掌握，对新办企业、单位开业之日的执行口径，统一为纳税人从生产经营之日起开始计算。生产经营之日，是指从纳税人开始从事生产经营的当天算起，包括试营业。《关于新办企业所得税优惠执行口径的批复》国税函[2003]1239号，：《国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的通知》（国税发〔1997〕191号）执行以来，各地对新办企业、单位生产经营之日理解不一，为便于各地具体执行和掌握，对新办企业、单位开业之日的执行口径统一为纳税人取得营业执照上标明的设立日期。《国家税务总局关于印发〈税收减免管理办法（试行）〉的通知》（国税发〔2005〕129号）：

第十五条减免税起始时间的计算按以下规定执行：

（一）法律、法规及国家有关税收政策有规定的，按有关规定执行。

（二）规定新办企业减免税执行起始时间的生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之日。国税总局2010年04月27日回复：

企业自开始生产经营的年度”，应是指企业的各项资产投入使用开始的年度，或者对外经营活动开始年度。”截止开始计算损益年度？总局2010年9月7日答疑：房地产企业开始经营年度为开始计算损益年度，不是营业执照日期也不是取得第一笔经营收入日期。讨论建一个养鸡场买小鸡==》养大==》下单==》卖鸡蛋房地产企业公司注册拿地==》项目许可证==》修房==》出售二、筹建期间发生的开办费如何进行会计处理？

《企业会计准则—应用指南》:管理费用科目使用说明

（一）企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等在实际发生时，借：管理费用——开办费贷：“银行存款”

国税函[2009]98号《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》第九条：关于开（筹）办费的处理，新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业所得税法第十三条在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：

（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；

（二）租入固定资产的改建支出；

（三）固定资产的大修理支出；

（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。实施条例第七十条企业所得税法第十三条第(四)项所称其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。四、筹建期间发生的业务招待费等三项费用如何处理？总局公告2012年第15号：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。企业筹建期间，发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。中国税务2013年第3期总局所得税司“纳税人不可不知的所得税新政”：企业在筹办期发生的包括业务招待费、广告费和业务宣传费等费用，属筹办费范畴，根据国税函[2009]98号规定，企业可选择经营开始年度一次性摊销或平均三年摊销。讨论：分段计算？五、筹建期间企业所得税的亏损应如何处理？国税函[2010]79号

2010-02-22

企业自开始生产经营年度，为开始计算企业损益年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期亏损，应按国税函[2009]98号第9条规定执行。（即企业可在开始经营之日当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起，分期摊销，摊销年限不低于3年。）（）六、筹建期间的票据处理筹建期间以发起人名义取得发票，是否可在设立后企业作开办费扣除？

1.《企业所得税法》第八条：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的成本费用可扣除。

2.法释[2011]3号：发起人在企业筹建期间以自己名义对外签订合同的权利和义务由设立后企业承继。【结论】：？

案例例：某房地产企业2013年3月筹建，历时15个月。2013年3-12月筹建期发生开办费200万元，其中业务招待费10万元、广告宣传费30万元。

2014年1至5月筹建期发生开办费300万元，其中业务招待费20万元、广告宣传费40万元。2014年6月开始生产经营。此外：

2013年6月投资方因投入资本自行筹措款项支付利息8万元。

2014年3月，购建固定资产支付设计费、部分材料费10万元该企业选用开始经营之日当年一次性扣除开办费。该企业执行会计准则核算。该企业执行会计准则核算。实际发生开办费500万借：管理费用500

贷：银行存款500该企业选用开始经营之日当年一次性扣除开办费。作为长期待摊，分三年扣除第二讲：房地产企业设立环节会计与税收问题一、一般会计处理《公司法》第27条：股东可用货币出资，也可用实物、知识产权、土地使用权等可用货币估价并可依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作出资的财产除外。

借：资产贷：实收资本

资本公积——资本溢价城市房地产管理条例第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；

（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。新公司法第二十六条有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。

法律、行政法规以及国务院决定对有限责任公司注册资本实缴、注册资本最低限额另有规定的，从其规定。第二十八条股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

公司登记管理条例

第九条公司的登记事项包括：

(一)名称；

(二)住所；

(三)法定代表人姓名；

(四)注册资本；

(五)公司类型；

(六)经营范围；

(七)营业期限；

(八)有限责任公司股东或者股份有限公司发起人的姓名或者名称。讨论借：银行存款

贷：实收资本还是：借：银行存款

其他应收款

贷：实收资本印花税问题衍生——股权转让（非上市公司）国税发[1991]155号第十条，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。税率：产权转移书据应按所载金额的万分之五贴花。讨论：(1)原两自然人投资100万（各50万），现在用62万转让给一个企业。问题：印花税计税基础。（2）原认缴金额2亿，实际出资0.现以0对价转让。

问题：印花税计税基础？二、非货币性资产出资问题（非土地使用权）会计处理误区：非货币性资产交换？投资方：长期股权投资=投出资产公允价值+相关税费借：长投

贷：资产

资产处置损益

法定登记财产\非法定登记财产差异公司法：第二十七条股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。

对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

第二十八条股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。投资方增值税根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；以机器设备为例一般纳税人已经抵扣：正常纳税（17%）未抵扣：3%，减按2%小规模纳税人：

3%，减按2%个人？投出方企业所得税：财税〔2014〕116号：财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知——财税〔2014〕116号一、居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

二、企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。

企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。

三、企业以非货币性资产对外投资而取得被投资企业的股权，应以非货币性资产的原计税成本为计税基础，加上每年确认的非货币性资产转让所得，逐年进行调整。

被投资企业取得非货币性资产的计税基础，应按非货币性资产的公允价值确定。

四、企业在对外投资5年内转让上述股权或投资收回的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在转让股权或投资收回当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税；企业在计算股权转让所得时，可按本通知第三条第一款规定将股权的计税基础一次调整到位。

企业在对外投资5年内注销的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在注销当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税。

五、本通知所称非货币性资产，是指现金、银行存款、应收账款、应收票据以及准备持有至到期的债券投资等货币性资产以外的资产。

本通知所称非货币性资产投资，限于以非货币性资产出资设立新的居民企业，或将非货币性资产注入现存的居民企业。

六、企业发生非货币性资产投资，符合《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）等文件规定的特殊性税务处理条件的，也可选择按特殊性税务处理规定执行。

七、本通知自2014年1月1日起执行。本通知发布前尚未处理的非货币性资产投资，符合本通知规定的可按本通知执行。

财政部国家税务总局

2014年12月31日财政部国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知——财税〔2015〕41号

一、个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。二、个人以非货币性资产投资，应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入。非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额。个人以非货币性资产投资，应于非货币性资产转让、取得被投资企业股权时，确认非货币性资产转让收入的实现。

三、个人应在发生上述应税行为的次月15日内向主管税务机关申报纳税。纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内（含）分期缴纳个人所得税。四、个人以非货币性资产投资交易过程中取得现金补价的，现金部分应优先用于缴税；现金不足以缴纳的部分，可分期缴纳。个人在分期缴税期间转让其持有的上述全部或部分股权，并取得现金收入的，该现金收入应优先用于缴纳尚未缴清的税款。

五、本通知所称非货币性资产，是指现金、银行存款等货币性资产以外的资产，包括股权、不动产、技术发明成果以及其他形式的非货币性资产。本通知所称非货币性资产投资，包括以非货币性资产出资设立新的企业，以及以非货币性资产出资参与企业增资扩股、定向增发股票、股权置换、重组改制等投资行为。六、本通知规定的分期缴税政策自2015年4月1日起施行。对2015年4月1日之前发生的个人非货币性资产投资，尚未进行税收处理且自发生上述应税行为之日起期限未超过5年的，可在剩余的期限内分期缴纳其应纳税款。

财政部国家税务总局

2015年3月30日

投出房个人所得税：财政部国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知——财税〔2015〕41号

国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告——国家税务总局公告2015年第20号

为落实国务院第83次常务会议决定，鼓励和引导民间个人投资，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）规定，现就落实个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题公告如下：

一、非货币性资产投资个人所得税以发生非货币性资产投资行为并取得被投资企业股权的个人为纳税人。

二、非货币性资产投资个人所得税由纳税人向主管税务机关自行申报缴纳。

三、纳税人以不动产投资的，以不动产所在地地税机关为主管税务机关；纳税人以其持有的企业股权对外投资的，以该企业所在地地税机关为主管税务机关；纳税人以其他非货币资产投资的，以被投资企业所在地地税机关为主管税务机关。

四、纳税人非货币性资产投资应纳税所得额为非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额。

五、非货币性资产原值为纳税人取得该项资产时实际发生的支出。

纳税人无法提供完整、准确的非货币性资产原值凭证，不能正确计算非货币性资产原值的，主管税务机关可依法核定其非货币性资产原值。

六、合理税费是指纳税人在非货币性资产投资过程中发生的与资产转移相关的税金及合理费用。

三、土地使用权出资问题（一）会计处理

同上，需要办理产权登记手续（二）土地使用权出资的税务处理。1、土地使用权投资营业税政策——投出方财税[2002]191号以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。

2、土地使用权出资土地增值税政策——投出方财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知[条款失效]财税字[1995]48号

一、[条款失效]关于以房地产进行投资、联营的征免税问题

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知[条款失效]财税[2006]21号

五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题

对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。财政部

国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知财税[2015]5号

一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。四、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。八、本通知执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条、第三条，《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条同时废止。3、土地投资企业所得税政策：（1）土地投资是否属所得税应税范围？（2）土地投资中转让收入其价值如何确定？（3）总局公告2015年第33号2015-5-8自2014年1月1日起，查账征收居民企业以非货币性资产对外投资确认非货币性资产转让所得，可自确认非货币性资产转让收入年度起不超过连续5个纳税年度期间内，分期均匀计入相应年度应纳税所得额。关联企业间发生非货币性资产投资行为，投资协议生效后12个月内尚未完成股权变更登记手续的，于投资协议生效时，确认非货币性资产转让收入实现。企业选择适用不超过连续5个纳税年度期间内，分期均匀计入相应年度应纳税所得额税务处理，应在非货币性资产转让所得递延确认期间每年企业所得税汇算清缴时，填报《企业所得税年度纳税申报表》（A类，2014年版）中“A105100企业重组纳税调整明细表”第13行“其中：以非货币性资产对外投资”相关栏目，并向主管税务机关报送《非货币性资产投资递延纳税调整明细表》5、土地投资契税政策——接受方《契税暂这行条例实施细则》：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让…..：以土地、房屋权属作价投资、入股。财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知财税[2012]4号

2012.1.12

（财税[2015]37号关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为了支持企业、事业单位改革，促进国民经济持续、健康发展，现就企业、事业单位改制重组等涉及的契税政策通知如下：一、企业公司制改造

非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份超过85%的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额超过50%，或国有股份占股份有限公司股本总额超过50%的公司。八、资产划转

对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。财税[2012]4号财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知已到期财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知财税[2015]37号

2015.3.31为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发[2014]14号），继续支持企业、事业单位改制重组，现就企业、事业单位改制重组涉及的契税政策通知如下：

一、企业改制

企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

二、事业单位改制

事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

三、公司合并

两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。四、公司分立

公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。五、企业破产

企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

六、资产划转

对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。

同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

七、债权转股权

经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

八、划拨用地出让或作价出资

以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

九、公司股权（股份）转让

在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

十、有关用语含义

本通知所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。

本通知所称投资主体存续，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。

本通知自2015年1月1日起至2017年12月31日执行。本通知发布前，企业、事业单位改制重组过程中涉及的契税尚未处理的，符合本通知规定的可按本通知执行。四、留存收益转增资本问题

借：盈余公积

未分配利润

贷：实收资本讨论：自然人股东个人所得税问题?

法人股东企业所得税问题?【案例】甲是一内资有限公司，计划将税后盈余公积金或未分配利润直接转增公司注册资

本，公司股东均为中国籍自然人。

问：该公司是否要代扣自然人股东个人所得税？《关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》(国税发[1997]198号)规定：股份制企业用盈余公积金派发红股属于股息、红利性质的分配，对个人取得的红股数额，应按照20%的税率征收个人所得税。《关于盈余公积金转增注册资本征收个人所得税问题的批复》(国税函[1998]333号)：公司将从税后利润中提取的法定公积金和任意公积金转增注册资本，实际上是该公司将盈余公积金向股东分配了股息、红利，股东再以分得的股息、红利增加注册资本。国家税务总局关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知

国税发[2010]54号

1.加强股息、红利所得征收管理。重点加强股份有限公司分配股息、红利时的扣缴税款管理，对在境外上市公司分配股息红利，要严格执行现行有关征免个人所得税的规定。加强企业转增注册资本和股本管理，对以未分配利润、盈余公积和除股票溢价发行外的其他资本公积转增注册资本和股本的，要按照“利息、股息、红利所得”项目，依据现行政策规定计征个人所得税。如何计算？国税发[1994]89号国家税务总局关于印发《征收个人所得税若干问题的规定》的通知

十一、关于派发红股的征税问题

股份制企业在分配股息、红利时，以股票形式向股东个人支付应得的股息、红利（即派发红股），应以派发红股的股票票面金额为收入额，按利息、股息、红利项目计征个人所得税。讨论：一般的有限责任公司呢？外籍个人？财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知

财税字[1994]20号二、下列所得，暂免征收个人所得税

（一）外籍个人以非现金形式或实报实销形式取得的住房补贴、伙食补贴、搬迁费、洗衣费。

（二）外籍个人按合理标准取得的境内、外出差补贴。

（三）外籍个人取得的探亲费、语言训练费、子女教育费等，经当地税务机关审核批准为合理的部分。

（四）个人举报、协查各种违法、犯罪行为而获得的奖金。

（五）个人办理代扣代缴税款手续，按规定取得的扣缴手续费。

（六）个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。

（七）对按国发[1983]141号《国务院关于高级专家离休退休若干问题的暂行规定》和国办发[1991]40号《国务院办公厅关于杰出高级专家暂缓离退休审批问题的通知》精神，达到离休、退休年龄，但确因工作需要，适当延长离休退休年龄的高级专家（指享受国家发放的政府特殊津贴的专家、学者），其在延长离休退休期间的工资、薪金所得，视同退休工资、离休工资免征个人所得税。

（八）外籍个人从外商投资企业取得的股息、红利所得。企业股东？居民企业：《企业所得税法》第26条：符合条件居民企业间股息、红利等权益性投资收益为免税收入。企业股东非居民企业《企业所得税法》第26条：在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。讨论：投资企业如何进行账务处理？成本法？权益法？投资收益？五、资本公积转增资本问题

借：资本公积

贷：实收资本

讨论：1.自然人股东是否存在个人所得税？

2.法人股东是否存在企业所得税？资本公积的构成资本公积——资本（股本）溢价——其他资本公积注意：2014年的变化《企业会计准则——财务报表列报》财务报表列报准则的主要修订内容一、其他综合收益综合收益，是指企业在某一期间除与所有者以其所有者身份进行的交易之外的其他交易或事项所引起的所有者权益变动综合收益净利润其他综合收益收入费用直接计入当期利润的利得/损失直接计入所有者权益的利得/损失财务报表列报准则的主要修订内容一、其他综合收益的列报：基本要求其他综合收益，是指企业根据其他会计准则规定未在当期损益中确认的各项利得和损失。其他综合收益项目列报根据其他相关会计准则的规定区分两类以后会计期间不能重分类进损益以后会计期间在满足规定条件时将重分类进损益单独列示财务报表列报准则的主要修订内容一、其他综合收益项目以后会计期间不能重分类进损益的其他综合收益项目重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动：《企业会计准则第9号——职工薪酬》按照权益法核算的在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益变动中所享有的份额：《企业会计准则第2号——长期股权投资》财务报表列报准则的主要修订内容一、其他综合收益项目以后会计期间在满足规定条件时将重分类进损益的其他综合收益项目按照权益法核算的在被投资单位可重分类进损益的其他综合收益变动中所享有的份额：《企业会计准则第2号——长期股权投资》可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产形成的利得或损失：《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》现金流量套期工具产生的利得或损失中属于有效套期的部分：《企业会计准则第24号——套期保值》外币财务报表折算差额：《企业会计准则第19号——外币折算》自用房地产或作为存货的房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产在转换日公允价值大于账面价值部分：《企业会计准则第3号——投资性房地产》等财务报表列报准则的主要修订内容一、其他综合收益的列报：资产负债表所有者权益类增加“其他综合收益”项目设置“其他综合收益”科目进行会计处理讨论：从“资本公积—其他资本公积”分离出来。

财务报表列报准则的主要修订内容①借：可供出售金融资产—成本100

贷：银行存款100②2013年末，该股票收盘价为108万元：借：可供出售金融资产—公允价值变动8

贷：其他综合收益（108-100）8③考虑所得税影响借：其他综合收益2

贷：递延所得税负债2问题：还有哪些其他资本公积可转债？股份支付？相同点：最终将会形成股本溢价资本公积转增股本个人所得税问题国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知国税发[1997]198号一、股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的转增股本数额，不作为个人所得，不征收个人所得税。国家税务总局关于原城市信用社在转制为城市合作银行过程中个人股增值所得应纳个人所得税的批复

国税函[1998]289号

1998-05-15重庆市地方税务局：

你局《重庆市地方税务局关于重庆市信用社在转制为重庆城市合作银行过程中个人股增值所得应纳个人所得税问题的请示》（渝地税发[1998]88号）收悉。经研究，现批复如下：

一、在城市信时社改制为城市合作银行过程中，个人以现金或股份及其他形式取得的资产评估增值数额，应当按“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税，税款由城市合作银行负责代扣代缴。

二、《国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》（国税发[1997]198号）中所表述的“资本公积金”是指股份制企业股票溢价发行收入所形成的资本公积金。将此转增股本由个人取得的数额，不作为应税所得征收个人所得税。而与此不相符合的其他资本公积金分配个人所得部分，应当依法征收个人所得税。会计分析发行股票面值100万，实际发行价格500万。借：银行存款500

贷：股本100

资本公积—股本溢价400转增：

借：资本公积——股本溢价400

贷：股本400所以不征收个人所得税？

一般的有限责任公司呢？甲、乙、丙各投资500万成立A公司，各占1/3的股份借：银行存款1500

贷：实收资本——甲500——乙500——丙500之后实现利润4500万元，未分配。丁投资者加入，出资2000万，各占25%股权。公司办理增资手续，增加注册资本500万。借：银行存款2000

贷：实收资本——丁500

资本公积——资本溢价1500之后将资本溢价1000转增注册资本，注册资本变为3000万借：资本公积——资本溢价1000

贷：实收资本——甲250——乙250——丙250——丁250讨论：是否应征收个人所得税？

如果有？如何回避？资产评估增值某房地产企业在改制过程中按法定程序清产核资，涉及一原值1,000万元办公楼，折旧年限20年，已用10年，评估后增值1,000万，后转增注册资本。借：固定资产——房屋建筑物1000

贷：资本公积——其他？1000问：该案例涉及哪些税？【答】1.不涉及营业税。该业务没发生有偿提供应税劳务，不属营业税征收范围。2.不涉及土地增值税3.增加房产税及印花税计税基础。企业生产、经营账册，应按实收资本及资本公积合计数0.5‰缴印花税。从评估增值次月起按评估增值后房屋原值缴房产税。财税[2008]第152号：无论是否计入固定资产原值都必须缴。4.所得税计税基础与企业所得税问题财政部国家税务总局关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知财税字[1997]077号为进一步规范和完善企业所得税税前扣除制度，根据各地反映的情况，现将企业资产评估增值有关所得税的处理问题明确如下：一、纳税人按照国务院的统一规定，进行清产核资时发生的固定资产评估净增值，不计入应纳税所得额。二、纳税人以非现金的实物资产和无形资产对外投资，发生的资产评估净增值，不计入应纳税所得额。但在中途或到期转让，收回该项资产时，应将转让或收回该项投资所取得的收入与该实物资产和无形资产投出时原账面价值的差额计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。三、纳税人在产权转让过程中，发生的产权转让净收益或净损失，计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。国有资产产权转让净收益凡按国家有关规定全额上交财政的，不计入应纳税所得额。

四、企业进行股份制改造发生的资产评估增值，应相应调整账户，所发生的固定资产评估增值可以计提折旧，但在计算应纳税所得额时不得扣除。财政部、国家税务总局关于企业改制上市资产评估增值企业所得税处理政策的通知

财税[2015]65号

2015.6.23

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：经国务院批准，现就国有企业改制上市过程中资产评估增值有关企业所得税政策通知如下：一、符合条件的国有企业，其改制上市过程中发生资产评估增值可按以下规定处理：

（一）国有企业改制上市过程中发生的资产评估增值，应缴纳的企业所得税可以不征收入库，作为国家投资直接转增该企业国有资本金（含资本公积，下同），但获得现金及其他非股权对价部分，应按规定缴纳企业所得税。

资产评估增值是指按同一口径计算的评估减值冲抵评估增值后的余额。（二）国有企业100%控股（控制）的非公司制企业、单位，在改制为公司制企业环节发生的资产评估增值，应缴纳的企业所得税可以不征税入库，作为国家投资直接转增改制后公司制企业的国有资本金。（三）经确认的评估增值资产，可按评估价值入账并按有关规定计提折旧或摊销，在计算应纳税所得额时允许扣除。二、执行本通知第一条税收优惠政策的国有企业，须符合以下条件：

（一）本通知所称国有企业，是指纳入中央或地方国有资产监督管理范围的国有独资企业或国有独资有限责任公司。（二）本通知所称国有企业改制上市，应属于以下情形之一：

1、国有企业以评估增值资产，出资设立拟上市的股份有限公司；2、国有企业将评估增值资产，注入已上市的股份有限公司；3、国有企业依法变更为拟上市的股份有限公司。（三）取得履行出资人职责机构出具的资产评估结果核准或备案文件。三、符合规定条件的改制上市国有企业，应按税务机关要求提交评估增值相关材料。四、本通知执行期限为2015年1月1日至2018年12月31日。五、本通知发布前发生的国有企业改制上市事项，符合本通知规定且未就资产评估增值缴纳企业所得税的，可按本通知执行；已就资产评估增值缴纳企业所得税的，不再退还。结论：一般企业资产评估增值不交企业所得税，资产计税基础不变。

以后年度注意纳税调整.如何实现？但如果对外投资等的资产评估增值，需要缴纳企业所得税，资产计税基础上升。国有企业改制上市过程中的应交所得税可以不征收入库，但资产计税基础上升。问题延续上例中假定是自然人股东，评估增值环节是否需要缴纳个人所得税？如果用来转增资本呢？借：资本公积

贷：股本国家税务总局关于原城市信用社在转制为城市合作银行过程中个人股增值所得应纳个人所得税的批复国税函[1998]289号不属于股本溢价，应当征收？讨论：法人股东呢？居民企业：《企业所得税法》第26条：符合条件居民企业间股息、红利等权益性投资收益为免税收入。第三讲：房地产企业取得土地会计、税收问题一、国家土地使用权出让（土地交易一级市场）：招标、拍卖、挂牌（一）涉及税收1.契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及相关规定，企业需要依据国有土地使用权出让、出售成交价格按照3%-5%缴纳契税。问题：案例：母公司与政府签订招商协议，子公司去签合同，谁交契税？财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知财税[2012]82号

二、以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。问题：配套费、拆迁补偿是否作为契税计税依据？

财税[2004]134号一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。渝地税发[2010]3号：出让国有土地使用权，受让人应纳契税的计税依据为为取得该土地使用权而支付的货币、实物、无形资产等全部经济利益，包括土地出让金、征地费、拆迁安置补偿（补助）费、地上附着物和青苗补偿费、土地开发费、城市建设配套费以及土地闲置费等。2、印花税①、营业帐薄

记载资金的帐薄按照实收资本和资本公积的合计金额0.5‰在帐薄启用时贴花；其他帐薄在启用时按件贴花，每件5元。②、权利许可证照

房产证、土地证、营业执照，每件5元。③、土地使用权合同

对于以土地使用权投资入股的，公司以土地使用权转让合同按产权转移数据征收印花税，按照合同记载金额的0.5‰贴花。3、耕地占用税

房地产企业获取的土地符合耕地条件的需要依据实际占用耕地面积、按照规定的适用税额一次性缴纳耕地占用税，不符合耕地条件的不必缴纳耕地占用税。

问题：耕地占用税是否作为契税的计税依据？4、城镇土地使用税取得土地使用权后需要以实际占用的土地面积为计税依据，按照税法规定的差额幅度税额计算缴纳城镇土地使用税特殊问题讨论：1.已经取得土地使用权，但尚未开始开发，是否交城镇土地使用税？2.未办理土地使用权证，是否缴纳土地使用税？3.土地使用税的会计处理1.已经取得土地使用权，但尚未开始开发，是否交城镇土地使用税？答：根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。《关于城镇土地使用税若干具体问题的解释各暂行规定》（国税地[1998]15号）第四条规定：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。因此，取得土地使用权，就应当缴纳土地使用税。2.未办理土地使用权证，是否缴纳土地使用税？答：根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受主方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳土地使用税；合同未规定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳土地使用税。3.土地使用税的会计处理契税、耕地占用税借：资产

贷：银行存款印花税借：管理费用

贷：银行存款土地使用税

借：管理费用

贷：应交税费（二）会计处理1.用于土地开发的土地使用权根据企业会计准则，房地产企业开发取得的土地使用权用于土地开发，应将土地使用权的取得成本计入“开发成本”中，即借记“开发成本——土地开发”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等。2.用于商品房开发的土地使用权根据企业会计准则，房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑成本，即借记“开发成本——房屋开发”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等。3.自建用房的土地使用权房地产开发企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时，土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”账户。4.暂时没有确定使用用途的土地使用权如果取得的土地暂时没有确定使用用途，计入“无形资产—土地使用权”账户。5.用于赚取租金的土地使用权企业改变土地使用权的用途，将其作为用于对外出租时，应将其转为投资性房地产。二、拆迁补偿费问题。1.被拆迁人取得拆迁补偿款是否纳税?

拆迁补偿收入指“集体土地被国家征收”、“归还国有土地使用权”取得收入。

(1)营业税问题

①营业税暂行条例》第1条：转让土地使用权收入应依法缴营业税。

②国税发[1993]149号第8条：“转让土地使用权，指土地使用者转让土地使用权行为”。(即转让指土地使用者不是土地所有者)③《营业税税目注释》国税发[1993]149号第8条：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为，不征营业税。④国税函[2007]969号：对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人拥有土地使用权，并按《土地管理法》规定标准支付给单位和个人土地及地上附着物（包括不动产）补偿费不征营业税。⑤国税函[2008]277号：纳税人将土地使用权归还土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方政府收回土地使用权正式文件，无论支付征地补偿费资金来源是否为政府财政资金，该行为均属土地使用者将土地使用权归还土地所有者行为。

⑥国税函[2009]520号：国税函[2008]277号中关于县级以上（含）地方政府收回土地使用权正式文件，包括县级以上地方政府出具收回土地使用权文件，及土地管理部门报经县以上地方政府同意后由该土地管理部门出具收回土地使用权文件。【结论】：只要有国家有权机关出具批准征收、归还文件，就是征收、归还，其取得收入就是拆迁补偿收入。拆迁补偿收入，不属税法规定转让土地使用权收入，是国家对被拆迁单位和个人因归还国有土地使用权及因此而丧失土地附着物补偿，国家与单位同占有土地单位和个人间没发生交易行为，因此对单位和个人因国家征收、征用土地而取得的土地及不动产补偿费收入，不征营业税。(2)个人所得税

财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知[条款失效]财税[2005]45号

2005-03-22各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

经国务院批准，现将城镇房屋拆迁有关税收政策通知如下：

一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

二、[本条失效]对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。（本法规第二条自2012.12.16起废止，作废依据参见后续文件）

财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知财税[2012]82号

三、市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。案例：给老妈补偿，儿子买房。

后来其他兄弟姐妹告上法院，要求将房屋归还老妈。（3）企业所得税政策性搬迁《关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号）《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号）《国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告》（2012年第40号）国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告（2013年第11号）（国税函〔2009〕118号）与（2012年第40号）公告的最大区别118号文：用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。40号公告：企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。应按《企业所得税法》及其实施条例等有关规定，计算确定资产的计税成本及折旧或摊销年限。例：房屋账面100万，搬迁收入500万，新购置房屋500万原：搬迁所得500-500=0。折旧按500万计算现：搬迁所得500-100=0。折旧按500万计算1.政策性搬迁定义第二条

本办法执行范围仅限于企业政策性搬迁过程中涉及的所得税征收管理事项，不包括企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁的税务处理事项。第三条

企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

2.管理要求第四条

企业应按本办法的要求，就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。不能单独进行税务管理和核算的，应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得税处理，不得执行本办法规定。中华人民共和国企业政策性搬迁清算损益表政策性搬迁期间：年月日至年月日纳税人名称：纳税人识别号：□□□□□□□□□□□□□□□金额单位：元（列至角分）类别行次项目金额搬迁收入1对被征用资产价值的补偿2因搬迁、安置而给予的补偿3对停产停业形成的损失而给予的补偿4资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款5搬迁资产处置收入6其他搬迁收入7搬迁收入合计（1+2+3+4+5+6）搬迁支出8安置职工实际发生的费用9停工期间支付给职工的工资及福利费10临时存放搬迁资产而发生的费用11各类资产搬迁安装费用12资产处置支出13其他搬迁支出14搬迁支出合计（8+9+10+11+12+13）搬迁所得（或损失）15搬迁所得（或损失）（7-14）纳税人盖章：经办人签字：申报日期：年月日代理申报中介机构盖章：经办人签字及执业证件号码：代理申报日期：年月日主管税务机关受理专用章：受理人签字：受理日期：

年月日3.搬迁收入第二章

搬迁收入

第五条

企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。

第六条

企业取得的搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。具体包括：

（一）对被征用资产价值的补偿；

（二）因搬迁、安置而给予的补偿；

（三）对停产停业形成的损失而给予的补偿；

（四）资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款；

（五）其他补偿收入。

第七条

企业搬迁资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业各类资产所取得的收入。

企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理，不作为企业搬迁收入。4.搬迁支出第八条

企业的搬迁支出，包括搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出。

第九条

搬迁费用支出，是指企业搬迁期间所发生的各项费用，包括安置职工实际发生的费用、停工期间支付给职工的工资及福利费、临时存放搬迁资产而发生的费用、各类资产搬迁安装费用以及其他与搬迁相关的费用。

第十条

资产处置支出，是指企业由于搬迁而处置各类资产所发生的支出，包括变卖及处置各类资产的净值、处置过程中所发生的税费等支出。

企业由于搬迁而报废的资产，如无转让价值，其净值作为企业的资产处置支出。

5.搬迁资产第四章

搬迁资产税务处理

第十一条

企业搬迁的资产，简单安装或不需要安装即可继续使用的，在该项资产重新投入使用后，就其净值按《企业所得税法》及其实施条例规定的该资产尚未折旧或摊销的年限，继续计提折旧或摊销。

第十二条

企业搬迁的资产，需要进行大修理后才能重新使用的，应就该资产的净值，加上大修理过程所发生的支出，为该资产的计税成本。在该项资产重新投入使用后，按该资产尚可使用的年限，计提折旧或摊销。

第十三条

企业搬迁中被征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按《企业所得税法》及其实施条例规定年限摊销。

第十四条

企业搬迁期间新购置的各类资产，应按《企业所得税法》及其实施条例等有关规定，计算确定资产的计税成本及折旧或摊销年限。企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。

关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告国家税务总局公告2013年第11号二、企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费（涉及补价，还应加上补价款）计算确定。

思考：根据以上规定，政策性搬迁：要钱还是要资产？

6.所得第十六条

企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。

中华人民共和国企业政策性搬迁清算损益表政策性搬迁期间：年月日至年月日纳税人名称：纳税人识别号：□□□□□□□□□□□□□□□金额单位：元（列至角分）类别行次项目金额搬迁收入1对被征用资产价值的补偿2因搬迁、安置而给予的补偿3对停产停业形成的损失而给予的补偿4资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款5搬迁资产处置收入6其他搬迁收入7搬迁收入合计（1+2+3+4+5+6）搬迁支出8安置职工实际发生的费用9停工期间支付给职工的工资及福利费10临时存放搬迁资产而发生的费用11各类资产搬迁安装费用12资产处置支出13其他搬迁支出14搬迁支出合计（8+9+10+11+12+13）搬迁所得（或损失）15搬迁所得（或损失）（7-14）纳税人盖章：经办人签字：申报日期：年月日代理申报中介机构盖章：经办人签字及执业证件号码：代理申报日期：年月日主管税务机关受理专用章：受理人签字：受理日期：

年月日两种不同亏损的处理第十八条

企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的，应为搬迁损失。搬迁损失可在下列方法中选择其一进行税务处理：

（一）在搬迁完成年度，一次性作为损失进行扣除。

（二）自搬迁完成年度起分3个年度，均匀在税前扣除。第二十一条

企业以前年度发生尚未弥补的亏损的，凡企业由于搬迁停止生产经营无所得的，从搬迁年度次年起，至搬迁完成年度前一年度止，可作为停止生产经营活动年度，从法定亏损结转弥补年限中减除；企业边搬迁、边生产的，其亏损结转年度应连续计算。你们的选择？7.管理第二十二条

企业应当自搬迁开始年度，至次年5月31日前，向主管税务机关（包括迁出地和迁入地）报送政策