第四章市场比较法

第四章市场比较法市场比较法的概念市场比较法的基本原理…特点与适用范围…具体操作步骤…应用实例…本章习题…Chapter4TheSalesComparisonApproach

市场比较法，是将估价对象与同一供需圈内在估价时点的近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。市场比较法又称市价比较法、买卖实例比较法、现行市价法（MarketDataApproach，SalesComparisonApproach，ComparableSalesApproach）或简称比较法。第一节市场比较法的基本原理（basicprinciple）

一、概念(concept)第一节市场比较法的基本原理（basicprinciple）市场比较法的特征（character）：市场比较法具有现实性，有较强的说服力市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称为“比准价格”市场比较法以价格求价格，在不正常的市场条件下难以与收益价格相协调市场比较法需要估价人员具有较高素质市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。二、基本原理（basicprinciple）

替代原理（substitutionprinciple）：市场交易过程中存在一个替代的客观现象，即当两个商品的效用基本相同时，购买者总是选择价格最低的；而当两个商品的价格相等时，购买者总是选择效用最大的。这种选择的结果必然导致同效用的商品的价格趋于相同。类似商品的价格会互相牵制，彼此接近。这就是替代原理。不动产作为商品，也遵循这一原理，同一地区、同一类型的不动产价格也相似，所以可以通过相互比较、修正来求取待估不动产的价格。第一节市场比较法的基本原理（basicprinciple）第一节市场比较法的基本原理（basicprinciple）市场比较法原理示意框架图修正交易案例Ⅰ交易案例Ⅱ交易案例Ⅲ比较比较比较待评估对象待评估对象的价格第一节市场比较法的基本原理（basicprinciple）直接比较法：比较案例不动产价格B情况修正期日修正区域因素修正个别因素修正『……』待估对象不动产价格D

以上可用公式表示为：PD=PB×A×B×D×E

式中：PD为待估不动产价格;PB为比较案例的价格第一节市场比较法的基本原理（basicprinciple）间接比较法：『……』待估对象不动产价格D

以上可用公式表示为：

PD=PB×A×B×C×D×E

式中：PD;PB;A;B;D;E含义同前；比较案例不动产价格B情况修正期日修正区域因素修正个别因素修正标准化修正以区域因素间接比较修正为例，其公式为：交易情况修正交易日期修正标准化修正区域因素修正个别因素修正第二节特点、适用对象、条件

（characteristic、applicableobjectsandconditions）

一、特点

具有现实性、直观性、普遍性，价格为比准价格、存在偏差的可能性、估价人员的素质要求。二、适用对象

在不动产市场发达地区，具有交易性的不动产（tradablerealestate），如酒店、住宅、公寓、写字楼、商场、宾馆、工厂等，而学校、名胜古迹、教堂、寺庙、纪念馆等类型的不动产不宜用此方法。三、适用条件不动产市场发育：交易案例至少10宗，比较案例至少3宗交易案例资料易于收集取得，市场透明度高交易案例资料可靠性高，较少虚价、瞒价、隐价、黑市价比较案例与估价对象有相关性和替代性（类型和区位的相似性、市场的同一性）第二节特点、适用对象、条件

（characteristic、applicableobjectsandconditions）第三节市场比较法的操作步骤

（operationprocesses）搜集交易实例资料(gatherdealingdata)…选取可比实例(contrast-ableinstances)…建立价格比较基础(foundations)…交易情况修正(conditionsofsaleadjustment)…交易日期修正（saledateadjustment）…区域与个别因素修正（zonefactorsandindividualfactorsadjustment）…其他修正（容积率、使用年期、开发水平等）…确定比准价格…一、收集交易实例资料（gatherdealingdata）

内容：交易双方的基本情况及交易目的(一般包括买卖、租赁、入股和抵押等)交易不动产的个别因素、区域状况(如坐落、用途、面积、形状、地段交通条件等土地状况及建筑物状况、周围环境、景观等)成交价格与成交日期付款方式交易市场状况(如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况)第三节市场比较法的操作步骤

（operationprocesses）交易案例资料收集的原则和方法：注意搜集内容的统一性和规范化：制作成表格交易实例及其内容的真实性、可靠性：对于搜集到的每个交易实例、每项内容，都应进行查证核实，以做到准确无误；建立房地产交易实例库：将搜集到的交易实例分门别类存人计算机中，这样有利于保存和在需要时查找、调用。作为房地产估价机构和估价人员，应当建立房地产交易实例库，这是从事房地产估价的一项基础性工作。一、收集交易实例资料（gatherdealingdata）

表4-1交易实例调查表

二、选取可比实例(contrast-ableinstances)要求：可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区。例如：拿北京市来说，如果估价对象是坐落在王府井地区的一个商场，则选取的可比实例最好也在王府井地区;但如果在该地区内可供选择的交易实例不多，则应选择像东单、西单这类邻近地区或同等级别的商业区中的交易实例。如果估价对象是在北京市内某个住宅小区的普通商品住宅，则选取的可比实例最好是在同一住宅小区内的交易实例;如果在同一住宅小区内没有合适的交易实例可供选取，则应选取位于北京市内类似地区、规模、档次的住宅小区内的交易实例。

第三节市场比较法的操作步骤

（operationprocesses）二、选取可比实例(contrast-ableinstances)要求：与待估土地用途应相同或相似。这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为：①居住;②商业;③办公;④旅馆;⑤工业;⑥农业;⑦仓库等可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构主要是指大类建筑结构，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为：①钢结构;②钢筋混凝土结构;③砖混结构;④砖木结构;⑤简易结构。第三节市场比较法的操作步骤

（operationprocesses）二、选取可比实例(contrast-ableinstances)要求：可比实例的交易类型应与估价目的吻合。交易类型主要指买卖、租赁、抵押、入股等形式。如果为土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等目的估价，则应选取相对应的交易类型的交易实例为比较案例。另外，为抵押、抵债目的的估价，应选取一般买卖的交易实例为比较案例。但必要时可适当放宽可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。当两者不相同时，一般不能作为可比实例。如：国家所有的土地与农民集体所有的土地的权利性质不同;出让与划拨的权利性质不同;商品住宅与经济适用住房的权利性质不同。当两者不相同时，一般不能作为可比实例。第三节市场比较法的操作步骤

（operationprocesses）二、选取可比实例(contrast-ableinstances)要求：可比实例的规模应与估价对象的规模相当。例如估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积差不多大小，既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5—2范围内，即：

0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2可比实例的成交日期应与估价时点接近。

一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以对其进行交易日期调整。有时即使进行交易日期调整，可能会出现较大的偏差。第三节市场比较法的操作步骤

（operationprocesses）二、选取可比实例(contrast-ableinstances)要求：可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格。选取可比实例时，一般是指估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例;估价对象为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例;估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例。选取可比实例还有所谓“分配法”，其内容如下：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例时，则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解，提取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比实例。一般要求选取3个以上（含3个）10个以下（含10个）的比较案例即可（由期望精度决定）第三节市场比较法的操作步骤

（operationprocesses）三、建立价格比较基础(foundations)(五统一)第三节市场比较法的操作步骤

（operationprocesses）内容：统一付款方式估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的比较实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。【例】：某宗房地产交易总价为30万元，其中首其付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为5‰，则在其成文日期时一次付清的价格为：

上例如果已知的不是月利率，而是：（1）年利率r，则计算中的（1+5‰）6就变为（1+r）0.5

（2）半年利率r，则计算中的（1+5‰）6就变为（1+r）；（3）季度利率r，则计算中的（1+5‰）6就变为（1+r）2。三、建立价格比较基础(foundations)(五统一)第三节市场比较法的操作步骤

（operationprocesses）内容：统一币种和货币单位统一采用单价：通常为单位面积上的价格，土地除了单价，还可为楼面地价

需要说明：有些比较案例适宜先进行某些修正后再转化为单价进行其他修正，因为这样处理时，价格修正更容易、更准确。例如，估价对象为一套商品住宅，阳台为封闭的；选取的比较案例的阳台没有封闭，总价为20万元．经调查了解后得知，当地封类似阳台需要的正常费用为0.5万元。则适宜先将比较实例没有封阳台的总价20万元，调整为封阳台的总价20.5万元，然后再将此总价20.5万元转化为单价进行其他方面的修正。

在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。但如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价期日时的市场汇价进行换算。三、建立价格比较基础(foundations)(五统一)第三节市场比较法的操作步骤

（operationprocesses）内容：统一面积内涵（建筑面积、使用面积）在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下三、建立价格比较基础(foundations)(五统一)第三节市场比较法的操作步骤

（operationprocesses）内容：统一面积单位（km2、hm2、dam2（百平方米）、m2、dm2）

统一面积单位:中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)；美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。它们之间的换算如下：

平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67

平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000

平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10.764

平方米下的价格＝坪下的价格×0.303

举例【例】搜集有甲乙两宗交易实例，甲实例的成交总价为RMB83万元，分两期支付，首期支付RMB30万元，余款RMB53万元于半年后付清，建筑面积250m2，乙实例的成交总价为美元15万元，一次付清，使用面积3000ft2，（1m2=10.764ft2），若选取此两宗交易实例为可比实例，在进行有关修正之前应先做什么？（设RMB的月利率为1%；乙的建筑面积与使用面积为1：0.7m2）（1）统一付款方式：甲=80万元；乙（美元）=15万元（2）统一币种和货币单位：甲单价=80万元；乙总价=15×8.6=129万元（3）统一面积内涵：甲的建筑面积=250m2；乙的建筑面积=4285.714ft2（4）统一面积单位：甲的建筑面积=250m2；乙的建筑面积=398.153m2（5）统一采用单位：以RMB计算，以建筑面积为计价单位，则：甲单价=8000000/250=3200元/m2

乙单价=1290000/398.153=3240元/m2四、交易情况修正(conditionsofsaleadjustment)

原因：利害关系间交易、环境急于抛售、急于购买特殊兴趣、动机：风水好、文化品味、祖辈家产一方不了解行情导致价格偏差债权债务关系的影响合并、分割不动产交易特殊的交易方式税费负担转嫁第三节市场比较法的操作步骤

（operationprocesses）

是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将非正常成交价格调整为正常成交价格。偏低偏低或偏高偏高偏低或偏高偏低偏高交易税费非正常负担的交易

房地产交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。按照政府(税法及中央和地方政府)的有关规定：有的税费应由卖方缴纳，如营业税、土地增值税；有的税费应由买方缴纳，如契税、补交土地使用权出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税、交易手续费。在现实交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协议由买方缴纳；或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方缴纳。例如，土地增值税本应由卖方负担，却转嫁给了买方；契税、补交土地使用权出让金本应由买方负担，却转嫁给了卖方；交易手续费本应由买卖双方各负担一部分，却转嫁给了其中的某一方。第三节市场比较法的操作步骤

（operationprocesses）（1）剔除非正常的交易案例；（2）测定各种特殊因素对正常价格的影响程度，确定修正系数；（3）利用修正系数，修正具体的交易案例。计算公式为四、交易情况修正(conditionsofsaleadjustment)修正步骤修正的方法主要有百分率法和差额法采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：比较实例的成交价格×交易情况修正系数＝正常价格采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：比较实例的成交价格±交易情况修正额＝正常价格交易情况修正百分率法：交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±S％(当可比实例的成交价格比其正常市场价格高时，为+S％；低时，为-S％)，则：【例】以正常价格为基准，说比较实例的成交价格比其正常价格高10%，如果可比实例价格=1500元／平方米，则正常价格？

交易情况修正差额法：对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚了交易税费非正常负担的情况，然后计算即可。

具体是将成交价格调整为依照政府有关规定，无规定的依照当地习惯，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。主要是把握下列两点：

正常成交价格-应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格正常成交价格+应由买方负担的税费＝买方实际付出的价格

举例解：正常成交价格＝卖方实际得到价格＋应由卖方负担的税费，在题中，卖方实际得到价格为7万元，应由卖方负担的税费为240元（480元的一半），因此：正常成交价格＝70240元。乙方实际支付价格＝正常成交价格＋应由买方负担的税费，应由买方负担的税费＝1400+240+80+350=2070(元)，因此乙方实际支付价格＝70240＋2070＝72310（元）例甲卖给乙一套住宅，80平方米，7万元成交，所有交易税费均由乙负担，其中契税交纳1400元，交易手续费共480元（按规定双方各交纳一半），办证费80元，（按规定由乙负担）评估费350元，（乙委托，由乙负担），问：甲乙双方正常成交价格？乙实际支付价格？五、交易日期修正（saledateadjustment）

修正方法：交易日期修正应以成交日期为基准，以价格指数（定基指数和环比指数）或价格变动率（逐期变动率和平均变动率）来修正！第三节市场比较法的操作步骤

（operationprocesses）价格指数有定基价格指数和环比价格指数两种类型如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。编制原理见下表采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期的价格×成交日期下一时段的价格指数×……估价时点时的价格指数＝估价时点的价格

【举例】：

某宗房地产2004年6月的价格为2

000元/m2，现需将其调整到2004年10月，已知该宗房地产所在地区的同类房地产2004年4月至10月的价格指数分别为99．6；94．7；96．7；105．0；109．2；112．5；118．1(均以上个月为100)，试计算该宗房地产2004年10月的价格。

该宗房地产2004年10月的价格计算如下：

2000×105．0/100×109．2/100×112．5/100×118．1/100＝3

046．8(元/m2)五、交易日期修正（saledateadjustment）

修正方法：交易日期修正应以成交日期为基准，以价格变动率（逐期变动率和平均变动率）来修正！逐期变动率公式：可比实例在成交日期的价格×（1±变动率）期数＝估价时点的价格平均变动率公式：可比实例在成交日期的价格×（1±变动率×期数）＝估价时点的价格第三节市场比较法的操作步骤

（operationprocesses）【举例】

：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元／平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2％。假设人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美元：8.26元人民币，2002年10月1日为l美元＝8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年10月1日的价格为：1000×8.26×（1＋0.2％）＝8393（人民币元／平方米）五、交易日期修正（saledateadjustment）

说明：在实际的交易日期调整中，有下列几类价格指数或价格变动率可供选用：①一般物价指数或变动率；②建筑造价指数或变动率；③建筑材料价格指数或变动率；④建筑人工费指数或变动率；⑤房地产价格指数或变动率。房地产价格指数或变动率又可细分为：全国房地产价格指数或变动率；某地区房地产价格指数或变动率；全国某类房地产价格指数或变动率；某地区某类房地产价格指数或变动率。第三节市场比较法的操作步骤

（operationprocesses）

至于具体应选用哪种价格指数或变动率进行交易日期调整，要看具体的估价对象和有关情况。如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可以选用一般物价指数或变动率；如果是建筑造价、建筑材料或建筑人工费方面的因素，则可以选用相应的价格指数或变动率。

从理论上讲，由于房地产价格指数或变动率能全面反映引起房地产价格变化的因素，因此，宜选用房地产价格指数或变动率。但严格来说，又不是任何类型的房地产价格指数或变动率都可以采用。因为不同地区、不同用途或不同类型的房地产，其价格变动的方向和程度并不相同，如处在衰落旧城区的房地产和处在新兴开发地段上的房地产，所以，最适用的房地产价格指数或变动率，是可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。现实评估中，到底选用哪种价格指数来做修正？六、区域与个别因素修正

（zonefactorsandindividualfactorsadjustment）

区域因素：繁华程度、交通条件、基础设施、公共设施、环境、城市规划、景观等

个别因素：面积、位置、地质、形状、年限、临街、建筑

修正方法往往都基于一定区域内一定类型的修正系数表和说明表包括直接比较和间接比较两种。间接比较往往是以区域平均水平为标准。第三节市场比较法的操作步骤

（operationprocesses）步骤

区域因素的修正方法

区域因素修正包括以下几个步骤：确定比较因子。即根据具体的评估对象，选择确定区域因素中的比较因子内容。评价各因子的比较修正系数。

一般来说，定量确定各比较因子定量指数的方法有以下几种：

(1)利用距离为比较尺度。

(2)利用数学公式或经验公式计算的影响分值为比较尺度。

(3)在地价和各影响因子相关关系分析的基础上，总结出各因子条件量化标准和规律，在具体估价时，根据各因子指标条件对照上述规律和标准，并借助估价者的经验，应先确定各因子的条件指数和修正系数，编制出城市或区域的区域因素修正系数表。如何确定修正系数？直接比较修正法举例：有三个可比实例ABC，成交价分别为1500元/m2，1650元/m2，1600元/m2，现将可比实例不动产的区域因素与估价对象不动产的区域因素进行直接比较，结果列于表：（假设各因素的权重值相等）区域因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C繁华程度101398道路通达度1081011公交便捷度10101210对外交通1091113环境质量108109景观10111112城市基础设施1011108社会公共设施1091211规划限制108109治安状况10101112总分值10097106103采用直接比较修正法对各可比实例进行区域因素修正，即可得到：可比实例A在估价对象区域条件下的价格=1500×(100/97)=1546可比实例B在估价对象区域条件下的价格=1650×(100/106)=1557可比实例C在估价对象区域条件下的价格=1600×(100/103)=1553有三个可比实例ABC，成交价分别为1500元/m2，1650元/m2，1600元/m2，现将可比实例及估价对象不动产的区域因素与标准不动产的区域因素进行直接比较，结果列于表：（假设各因素的权重值相等）采用间接比较修正法对各可比实例进行区域因素修正，即可得到：可比实例A在估价对象区域条件下的价格=1500×(100/89)×（92/100）=1551可比实例B在估价对象区域条件下的价格=1650×(100/97)×（92/100）=1565可比实例C在估价对象区域条件下的价格=1600×(100/95)×（92/100）=1550间接比较修正法举例：区域因素标准不动产估价对象可比实例A可比实例B可比实例C繁华程度109889道路通达度101110911公交便捷度10910129对外交通108898环境质量101091110景观109889城市基础设施1088118社会公共设施1079107规划限制101110911治安状况101091010总分值10092899792

可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是可比实例房地产在其成交日期时的状况，而不是在估价时点或其他时候可能发生了变化后的状况。由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位因素和实物因素不同，因此，在进行区位状况和实物状况的比较修正时，具体比较修正的内容及权重应有所不同。例如，居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房地产着重繁华程度、交通条件；工业房地产强调对外交通运输；农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。即使某些因素相同，对价格的影响程度也不一定相同。房地产状况修正应注意的问题七、其他修正（otherfactorsadjustment）

容积率修正：容积率的大小直接影响土地利用程度的高低。一般来说，容积率越高，土地利用效益越高，从而地价就相应地提高。所以在评估地价时要进行容积率的修正，通过容积率修正，消除由于容积率的不同而造成的地价水平的差异。统一价格中内涵中的容积率，通常采用编制容积率修正系数表或者构建容积率与地价模型实现。容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格×第三节市场比较法的操作步骤

（operationprocesses）【例】：根据城市容积率的现状水平及城市规划的具体规定和容积率与地价水平的相关分析，制定该城市容积率修正系数表如下：如果比较案例为1000元/m2,容积率为1.0，待估宗地规划容积率为1.5，则待估宗地容积率修正计算为：容积率0.10.30.611.11.52修正系数0.50.60.811.11.41.8

容积率修正后的交易案例价格=1000×（1.4/1）=1400元/m2

此外，对容积率修正系数的确定,还可以通过分析容积率与建筑成本的关系,编制出不同容积率对应的地价修正系数。GOON

使用年期修正：土地使用年期的长短，直接影响可利用土地并获得相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。统一价格内涵中的使用年期。通常有剩余使用年期修正、法定最高出让年期修正两种类型。修正方法采用收益法的预期收益原理实现。其基本公式为由无限年期下的价格×年期修正系数，即（1-（1+r）-n）。七、其他修正（otherfactorsadjustment）第三节市场比较法的操作步骤

（operationprocesses）计算使用年期修正系数，年期修正系数按下列计算：式中：K—将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数

R—土地还原率；

m—待估宗地的使用权年期；

n---比较案例的使用权年期

年期修正后的地价=比较案例价格×K案例：若选择的比较案例成交地价500/m2，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则年期修正后的地价为？

使用年期修正方法：

开发水平修正：统一价格内涵中的开发水平。修正方法通常是加减开发水平差价，包括宗地红线内与宗地红线外的开发水平两方面。如七通一平与五通一平之间的修正、楼层修正：楼层差价的修正，有时候在个别因素中修正。通常编制楼层分配率表。第三节市场比较法的操作步骤

（operationprocesses）七、其他修正（otherfactorsadjustment）八、确定比准价格

通过对所选择的市场比较案例分别进行情况修正、期日修正、区域因素和个别因素修正、使用权年期修正、容积率修正等各相关因素修正后，即可得出待评估土地的试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比较分析，综合确定待估宗地的合理比准价格。

对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种：简单平均法、加权平均法、取中位数或众数。在实际评估中，采用市场比较法，其最终合理比准价格的确定应该是根据数学处理后，再加上多方面的经验分析和判断来确定。练习4-11、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（）。

A、24B、23.42C、23.43D、22.862、某地区某类房地产于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降2.5％，2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8％，而2003年6月末至2003年10月末平均每月比上月上涨1.5％。2002年11月末成交的实例价格为4500元/平方米。若修正到2003年9月末，其价格为（）元/平方米。

A、4500B、4223.49C、3752.56D、4179.67练习4-13、某宗房地产交易.买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。3.1则该宗房地产的正常成交价格为（）元/平方米。

A、2625B、2500C、2214D、21733.2若约定买卖中涉及的税费均由卖方负担，则该房地产的正常成交价格为（）元/平方米。

A、2625B、2500C、2214D、2173练习4-14.按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为区域因素（）A、可比实例优于估价对象，对价格的影响程度为2%B、可比实例劣于估价对象，对价格的影响程度为2%C、可比实例劣于估价对象，对价格的影响程度为2.04%D、可比实例优于估价对象，对价格的影响程度为2.04%5.按间接比较法判定某可比实例价格的个别因素优于标准状况得102分，估价对象劣于标准状况得97分，则个别因素修正为（）A、1.05B、0.95C、0.98D、1.03练习4-16.某地区某类不动产自1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以1998年1月1日为100）。其中一不动产在1999年6月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到1999年10月1日的价格为（）元/m2A、1376B、2308

C、2558D、10557.可比实例的交易类型应与（）吻合A、估价目的B、估价时点C、估价对象D、估价方法练习4-18.如果先按原币种的价格进行了交易日期修正，则对修正后的价格应采用（）的市场汇价进行换算A、估价作业日期B、成交日期C、估价时点D、交易日期修正后9.可比实例不动产状况应是其（）的状况A、估价作业日期B、成交日期C、估价时点D、交易日期修正后10.交易情况的修正要以（）为基准。A、成交价格B、市场价格C、交易价格D、正常价格11.交易日期修正实际上是（）A、不动产市场状况修正B、交易时间修正C、资金时间价值修正D、成交日期修正12.交易日期修正方法有（）A、定基价格指数B、环比价格指数C、累计价格指数D、房地产价格变动率E、平均价格指数13.交易情况的修正要以（）为基准。A、公司与其职工间B、以招标方式成交C、以协议方式成交D、以拍卖方式成交E、不同母公司的子公司间的交易练习4-1要求估价对象的价格是估价时点时的价格，是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。练习4-114不动产交易中，由卖方缴纳的税费有（）。A、土地增值税B、契税C、营业税

D、印花税E、交易手续费15.不动产交易中，由买方缴纳的税费有（

）A、土地增值税B、契税

C、营业税D、印花税E、交易手续费16.甲土地的单价为2100元/平方米,建筑容积率为7,乙土地的单价为1500,建筑容积率为5,该两块土地的总价相比（）

A、甲的等于乙的B、甲的高于乙的

C、甲的低于乙的D、难以判断楼面地价＝土地价格÷规划建筑面积＝土地单价÷规划容积率

容积率=规划建筑总面积÷土地面积练习4-51.如果估价对象为单独的土地或建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的实例时，一般不能采用比较法估价2.在统一币种方面，不同币种的价格换算应采用价格对应的日期时的汇率，通常情况下，是采用成交日期时的汇率。3.有利害关系人之间的交易，其成交价格通常都低于正常市场价格。4.在交易情况修正中，应采用正常价格比可比实例的价格高或者低多少来表示。5.将可比实例在其成交日期时的价格调整为现在的价格，这种调整称为交易日期修正。6.交易日期的修正系数一概以成交日期时的价格为基准来确定。判断题计算题练习1--市场比较法（例题）1998年土地估价理论与方法卷第5大题计算题的第2小题某城市有宗地F需要评估，现有类似土地5宗，条件如下:该城市地价指数如以1995年为100，则1996年比1995年增长15个百分点，以后每年增长10个百分点；此类用地的最低容积率为1，容积率在1-1.5之间时，容积率每增长0.1，宗地单位地价比容积率为1时增长5%，超过1.5后容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时增长3%。表中位置、形状、区域因素、个别因素的修正都是待估宗地与案例宗地的比较，表中数字为负时，表示待估地的条件比案例宗地条件差，表中数字为正时，表示待估宗地的条件比案例宗地条件好，数字表示对宗地地价的修正幅度。计算题练习1--市场比较法（例题）根据上述条件，按下列要求完成计算：

（1）编制地价指数表

（2）编制容积率修正系数表

（3）计算宗地F在1998年时的单位地价（结果保留两位小数）项目成交价（元/m2）交易时间/年容积率位置比较形状比较区域因素个别因素A78019951.30+3%0-5%B80019951.2+2%0-1%0C86019961.2+3%-1%0+1%D83019971.10-2%+5%0E95019971.6+5%0+3%0F

---19981.4

---

---

---

---计算题练习1--市场比较法（一）审题1、审清题目条件和估价目的，确定解题方法2、明确地价指数变化情况、容积率修正系数、土地还原率及其他资料。3、明确比较基准，评估中须以待估宗地为基准4、明确题目要求：两个要求--编制地价指数表、容积率修正系数表；计算宗地在评估时点的单位土地面积价格。（二）解题方法与思路方法选择：从题目中给出的条件看，应该采用市场比较法基本思路：①根据地价增长情况及容积率与地价的关系，编制地价指数表和容积率修正系数表；②对5个交易案例分别进行各项因素修正求得比准价格；③用适当方法对这5个比准价格进行处理，得出待估宗地价格。计算题练习1--市场比较法计算题练习1--市场比较法（三）公式与计算步骤1、适用公式估宗地价格=比较案例价格×交易期日修正×容积率修正×位置修正×形状修正×区域因素修正×个别因素修正2、计算步骤

（1）选择计算方法：适用市场比较法

（2）编制地价指数表年度1995199619971998地价指数100115125135（3）编制容积率修正系数表容积率11.11.21.31.41.51.6修正系数1.001.051.101.151.201.251.28思考：如果地价随容积率递增，那如何计算容积率修正系数？

（5）计算宗地F在1998年时的单位地价

采用算术平均法求取待估宗地单位地价为：

F单位地价=1075.16+1189.73+1134.27+1054.17+1040.27）/5=1098.72（元/m2）答：略。（四）难点与常见错误分析1、难点（1）地价指数和容积率修正系数表的编制

若地价指数每年增长R个百分点，计算公式为N×R+100

若地价指数每年递增R个百分点，计算公式为100（1+R）N计算题练习1--市场比较法（2）各项比较因素修正应把握两点：一是待估宗地的条件指数始终位于分子，比较案例宗地条件指数都位于分母；二是以哪个为基准，哪个的条件指数即为100。2、解题过程中应注意问题①必须清楚写出各计算步骤及计算公式。②计算区域因素和个别因素条件指数时，一定要注意题目中关于待估宗地与比较案例之间比较关系的说明。③在所有修正指数确定后，计算各比较案例的比准价格时，要写清楚计算公式，明确哪个修正指数在分子，哪个在分母。④最终结果一般采用简单算术平均法求得，一般要说明理由。计算题练习1--市场比较法练习4-6计算题1.有甲、乙两宗交易实例：甲：建筑面积130m2，成交总价50万元人民币，首付10万元，第二期于半年后付20万元，余款20万元于一年后付清，年利率为5%。乙:使用面积为180ft2，成交总价为10.8万美元。（汇率为8.3，1m2=10.764ft2，使用面积率为70%（可以理解为1平方米建筑面积＝０.70平方米使用面积

））请问甲一次性付清的价格为多少？试建立价格可比基础。案例1

1、

实物状况描述类别估价对象案例A案例B案例C区域因素基础设施状况地价区类集聚程度距市中心距离道路通达度交通便捷度对外交通便利度环境质量七通一平三较高5.5km临主干道5路车通过距北京站4.5km污染小七通一平三较高6.5km临主干道7路车通过距北京站5.5km污染小七通一平四较高6.0km临主干道6路车通过距北京站5.5km污染小七通一平三较高3.0km临主干道7路车通过距北京站1.0km污染小个别因素规划限制容积率用途宗地形状地形无特殊限制5.5住宅较规则平坦无特殊限制7.43住宅规则平坦无特殊限制6.81住宅较规则平坦无特殊限制5.03住宅较规则平坦2、比较因素条件指数表类别估价对象案例A案例B案例C区域因素基础设施状况地价区类集聚程度距市中心距离道路通达度交通便捷度对外交通便利度环境质量10010010010010010010010010010010099100102991001009610099.59710199.5100100100100102.5100102103.5100个别因素规划限制容积率用途宗地形状地形100100100100100100102100100100100101.5100100100100991001001003、因素比较修正表类别案例A案例B案例C区域因素基础设施状况地价区类集聚程度距市中心距离道路通达度交通便捷度对外交通便利度环境质量区域因素修正系数100/100100/100100/100100/99100/100100/102100/99100/1001.000298100/100100/96100/100100/99.5100/97100/101100/99.5100/1001.07396100100100102.5100102103.51000.92414个别因素规划限制容积率用途宗地形状地形个别因素修正系数100/100100/102100/100100/100100/1000．98039100/100100/101.5100/100100/100100/1000．98522100/100100/99100/100100/100100/1001．01010案例2（加权修正）不动产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C因素10．51009010080因素20．3100100110120因素30．2100125100100修正系数100/100100/103100/96注：可比实例A的系数＝100/（90×0.5+100×0.3＋125×0.2）可比实例B的系数＝100/（100×0.5+110×0.3＋100×0.2）

可比实例C的系数＝100/（80×0.5+120×0.3＋100×0.2）1、6年前甲国有企业提供一宗划拨土地2000m2，与乙公司合作建设一办公楼，耐用年限为60年，总建筑面积5000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的2000m2建筑面积归甲方，3000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的年租金平均为1000元，出租率为80%，年运营费用约占租赁有效毛收入的30%，报酬率为10%。另甲国有企业当时取得该宗土地时曾支付拆迁、安置等费用为50元/平方米（现时可比价格），取得时土地宗地红线外达到“五通一平”。宗地红线内为场地平整“一平”。综合计算题练习3综合计算题练习3现已调查附近近期发生的A、B、C、D、E五宗土地交易实例，作为比较案例。五宗土地均为正常交易，宗地红线外均为“五通一平”，其中，容积率自2.0开始，每增减0.1，则地价增减2%；宗地红线内“三通”的费用为80元/平方米，“五通”的费用为120元/平方米；区域因素和个别因素均以待估宗地为标准，其它有关状况详见下表：综合计算题练习31）试说明甲方和乙方应如何办理？2）若甲需补交出让金，则应补交多少？3）估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益？甲方转让后可获得多少收益？（不考虑税费等）。编号交易类型土地用途单价/年租金元/平方米年期/年容积率区域因素个别因素红线内开发程度面积/平方米A转让办公2700402.610298五通一平3000B出租宾馆240301.910099五通一平4500C转让办公2560402.499103五通一平1700D出租餐饮250402.9103100三通一平800E转让办公2420402.3101102五通一平2800综合计算题练习31）答：甲方应首先办理土地出让手续，补交土地出让金，在取得出让土地后再将土地和房屋一并转让给乙方。土地出让金的数额可采用现实土地市场价格与当时支付的费用的价差得到。土地出让的年限一般为商业办公用途最高出让年限40年。依据题意和惯例，出让地价的内涵可设定为为宗地红线外“五通”、宗地红线内“一平”。

我国划拨土地使用权有以下含义：

１．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。２．除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。2）解：①土地市场价格可以采用市场比较法确定。经分析，选择用途和交易类型完全一致、面积和容积率大体相当的A、C、E三宗土地交易实例作为比较案例。②由于本题中A、C、E均为附近近期的正常交易，故不需进行交易时间和交易情况修正；三个比较案例的地价内涵均为40年期，故不需进行土地使用年期的修正。由于出让地价的地价内涵不包含宗地红线内的开发费用，而宗地A、C、E地价均包含宗地红线内开发费用，故需进行开发程度修正，扣除宗地红线内的开发费用一项。故采用市场比较法评估出让金的公式为：比准价格＝（比较案例交易价格-开