上海塘桥酒店式公寓营销策划报告

上海浦东塘桥酒店式公寓营销策划报告2011年3月项目读解1Part区域价值分析交通环境商业配套周边市场内环以里，中心城区项目属于内环以里，滨江城区,周遍生活交通配套相对成熟,区域地段价值稳步提升。毗邻地铁4号线塘桥站，具备通勤条件。行车方面，周遍浦东南路、东方路、内环高架等犬牙交织形成立体交通格局。住宅小区云集，商办规模初具

项目周云集大部分住宅小区，商业配套也以居家生活配套为主，小范围内有确定规模的商办氛围，其中以由由大酒店，东源大厦，新塘桥生活广场，为代表的城市商业规模初具。塘桥生活广场（198平方米）1.4元/平方米·天仁恒广场（16F137.29平方米）1.34元/平方米·天仁恒广场（1F91平方米）1.35元/天越富豪庭（154平方米）1.26元/平方米·天仁恒广场118平方米2.54万元/平方米众城商厦160.07平方米2.12万元/平方米澳丽花苑125平方米（3万元/平方米）112平方米（3.125万元/平方米)周边办公租金分布周边二手房市场状况项目周边二手市场住宅产品价格构成在2.3万到3万区间，区域市场内新增供应量稀缺，无有效成交数据。2010年2月至2011年2月塘桥板块住宅市场成交较少，成交均价在20000元/平方米左右。浦江映象项目名称浦江印象开放商东臣房地产开盘时间2008-06-9交房时间2009-7建筑类别普通住宅项目特色地铁沿线装修状况毛坯容积率2.4绿化率37%物业费2.98元/平方米..月占地面积13458平方米建筑面积39270平方米总户数375均价公寓：23000元/平方米项目动态此项目较老，是2008年推出的。现依然有成交，成交均价为22000元/平方米。

现二手房市场该楼盘价格在400-500万/套。2010年2月至2011年2月该楼盘成交两套，成交均价为21885元/平方米。御水豪庭项目名称御水豪庭开放商上海越富房地产开发有限公司开盘时间2005-11-27交房时间2006-10建筑类别普通住宅项目特色地铁沿线装修状况毛坯容积率2.5绿化率35%物业费1.98元/平方米..月车位85建筑面积25940平方米总户数252均价公寓：23000元/平方米项目动态此项目较老，是2005年推出的。现依然有成交，成交均价为20000元/平方米。

现二手房市场该楼盘价格在300-400万/套。2010年2月至2011年2月该楼盘成交一套，成交均价为22754元/平方米。贵龙园项目名称贵龙园开放商上海贵龙房地产发展有限公司开盘时间2005交房时间现房建筑类别多位高层项目特色地铁沿线装修状况毛坯容积率2.05绿化率60%物业费1.75元/平方米..月车位420建筑面积150000平方米占地73040均价23000元/平方米项目动态此项目较老，是2005年推出的。现依然有成交，成交均价为20000元/平方米。

现二手房市场该楼盘价格在300-400万/套。2010年2月至2011年2月该楼盘成交一套，成交均价为20181元/平方米。产品分析2Part总用地面积6096平方米总建筑面积46305.7平方米地上建筑面积38508.9平方米地下室建筑面积7796.8平方米建筑基底面积2150.6平方米容积率6.32绿地率20.3%6部客梯+1部货梯主要经济指标

楼层编号-1层地下夹层1层2层地下总建筑面积地上总建筑面积总建筑面积3层至27层28层5069.2平方米2727.6平方米2150.6平方米1686.8平方米1380x25=34500平方米171.5平方米7796.8平方米38508.9平方米46305.7平方米楼层面积分布

3-27F办公空间为3.45万平方米，是本项目市场销售的主力产品构成。合用前室风风排烟风风LT#01DT#01DT#02DT#03DTF#01前室消防电梯办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公DT#04DT#05DT#06办公办公办公办公办公水设备管井强电设备间弱电设备间排烟标准层平面布局须要解决的问题核心筒公摊面积较大结构梁错综困难,与分割墙犬牙交织内部通道全封闭，无自然采光面垂直空间尺度缩水3.5米到2.7米80公分的结构梁使得可利用的空间由层高3.5米缩水到2.7米,若再考虑中心空调风管布局,则内部空间的高度将进一步缩减。3D建模

结构梁对空间的干扰结构梁与墙面的交织，在空间中形成纵横排布的网状隔局使得空间可利用性进一步降低。项目定位3Part内环以里浦江世博辐射板块精装小户型各物业型逻辑关系公寓办公主打产品主要资金回笼来源商业利润价值最大化提高项目整体品质公寓办公核心定位商业项目展示平台能够提高项目综合竞争力持续的项目内在价值表现产品定位原则项目理解—横向比较公寓办公我们有内环以里浦江俊景的核心地段，却没有喜来登酒店服务的品牌植入；[我们的出路和优势]公寓用途我们同样可以打服务式公寓的概念，但我们更有家的感觉，房型更加舒适，服务更为周到。办公用途，我们先天的单栋小体量，在区域内属于绝无仅有的，电梯数量，公建配套都做到5A标准，作为中型企业整层购买。[主体酒店式公寓物业初步定位（分析此类产品特征）]地段利润最大化（产权型）高级服务式公寓差异化BoutiqueApartmentBoutiqueApartment----Mini豪宅定位思路：本案的位置是属于具有保藏和投资价值的市中心稀缺地段，对于国内新贵或者境外人士都是很有吸引力的，一个以自住和酒店公寓出租都适宜的定位是最适合本案的。概念店或品牌展示店休闲餐饮（西餐）会所配套2nd1st酒店式公寓酒店式公寓须要什么？地段商务氛围市场支撑管理团队入住率持续处于高位高档服务式公寓2010年三季度平均入住率85.6%国外资金看好大量进入，整体收购，品牌经营KerryResidence,Somerset,Ascott

我们要做什么样的酒店式公寓？ShanghaiBuotique

ServiceApartment什么是BUOTIQUE？起源于法语的“Boutique”，原意是指专卖时髦服饰的小店。自上个世纪诞生起——“Boutique”便与“时尚”、“独特”和“特性化”等含义联系在一起。渐渐地，“Boutique”概念渗透到其它一些领域中，“Boutique”更多地成为了一个涵义丰富的形容词而不是名词。当今，“Boutique”概念，意义广泛，精品经营、富特性、讲究独特设计感、标榜量身订造的贴心服务。它重视微小环节，代表了新世纪新一代30岁上下高薪族精致生活、时尚品尝的消费形态，是当下最In的时髦，也将是时尚的生活指标。从BoutiqueHotel到BoutiqueServicedApartmentBoutiqueHotel(精品酒店)——是指那些规模小而供应贴身服务的酒店，每间均有其特色设计。在酒店的设置和环境上，强调“小而精致”。所谓小，是指它的客房数量要少，以160间为上限；精致则是指它的内部装修要极豪华或具有特色，与“Boutique”精品店的概念一样，不豪华或没有特色难以称精品。在服务方面，“BoutiqueHotel”接受的是管家式服务，这是顶级城市商务近几年刚刚接受的一种服务方式，但在BoutiqueHotel，这是最基本的。BoutiqueHotel的服务人员与客房的比例是3:1甚至4:1，就是说三四个服务人员服务一个客房；而在星级酒店，这个数字通常是1:1，最多是2:1。BoutiqueServicedApartment——一种源于BoutiqueHotel的服务式公寓体验同样的具备优势地段特性化的空间设计细致入微的服务但，更多的，强调自我居住的价值实现。概念包装思路BoutiqueServiceApartment(迷你豪宅)“Boutique”與生俱來的尊貴決定了它只可能是少數人享用的因為只有少數人享用得起。把酒店形態中的極品“Boutique”泛化好比是在平民中推行英國皇室的生活方式……他，一个年轻的机长他，每周都要飞往遥远的异国他方虽然，上海，是他的家乡但，现在只能成为他短暂停留的港湾找一个合适的地方一个实现他幻想的居所一个代表他理念的居所一个不须要费心去打理的居所一个珍贵，雅皮，能够全心为他服务的居所ShanghaiBoutiqueServicedApartment或许，就在这里……调性豪放不羁,简约的张扬园林镜中花水中月.空中SPA池.无边际水岸漫步道外观更大胆更抢眼的全新设计室内“双娇”豪宅+天窗配备软装选择靠近boutiquehotel的新贵时尚面积小房间大世界房型尽量不要隔间窗景附视黄浦江的宏大窗景其它透明观光梯,一楼大堂水幕墙,大堂挑高6米,赠送五星级酒店俱乐部会员卡一张什么样的人，选择BoutiqueServiedApartment国际背景的城市新贵保藏家世界500强公司高管境外投资基金……86%区域市场内的酒店式公寓运营的如何？内部装修建议4Part大大提升项目空间运用率，把空间做到极致依据我司阅历，50平米小户型可以做到三房2010锦和同类产品操作阅历底特律财宝天地晶鼎柏悦818马陆JMT项目锦和在同类型LOFT产品中不断寻求创新与突破，拒绝单一的克隆，在成功的基础上依据产品进行不断优化，从安亭到晶鼎、再到柏悦，我们可以看到产品在不断升级的过程中赢得市场一片喝彩装修前置是成功的关键依据锦和阅历装修方案空间结构网管布线施工协作梁柱结构协作预埋件施工协作满足装修进场条件实现多元化空间配置小面积尺度下/3.5米层高空间内/满足居家功能的空间配置需求目标1：主卧次卧餐厅客厅厨房卫生间书房小面积大空间小面积多空间有效提升品质感与空间感通过装修设计有效利用4.5米空间的功能化布局，同时提升产品品质目标3：小尺度下品质感的关键词精致微小环节功能化功能扮装饰，功能化空间隐藏装修概念方向A：从空间寻求面积方向B：单一空间的多元功能转化小面积高益价的制胜方向由于受结构梁,中心空调风管等客观因素的制约,本项目从空间中寻求面积拓展有确定的难度,因此建议从B方向入手进行全新的概念演绎.装修过程中须要解决的核心问题通过装修实现与地段的最大化释放小尺度空间下的高端品质如何体现？奢华探究，简约风范入口門廳:LOBBY建议一樓主入口挑高大堂設計(含物管總檯)一樓會客區與一樓庭院的交接處一樓門廳LOBBY入口正面社區主入口

一樓大廳的會客區楼道内监控探头布局建议建议接受高清晰彩色室内半球形摄像机，可实现全方位云台，水平转动范围355度。如图所示，公共走道接受四点布局，多角度监控，杜绝监控盲点的同时，将探头数量降到最低。售楼处装修建议4Part总图售楼处的选址综合考虑周遍路网环境，建议设在路口转角黄金位置，这样有良好的沿街展示面同时与施工通道错开，削减相互干扰。2混41混213.43.4台上海市萌芽实验中学4453.812混5113.81塘3.8024.80501混2混23.98桥3.911路4.155.13塘4.1混2浦简简简混312230293.43.6简简简棚棚混3211混413.61113.8简建厕2220244.04.42路台1R=10504.063.85路台142026砼151F2F停车位（12个）机动车出入口地下车库出入口绿地绿地绿地2F27F27F28FX=-2452.721Y=4569.540X=-2480.893Y=4567.115X=-2428.207Y=4437.096X=-2385.360Y=4508.727X=-2386.418Y=4458.892X=-2443.326Y=4439.830X=-2439.336Y=4506.829X=-2447.010Y=4516.144X=-2475.374Y=4516.2235.225.1399.95098.0501F5.8004.45010.3004.45098.050102.25101.70103.00浦东南路塘桥路展示面施工通道售楼处区域位置建议合用前室水设备管井风风排烟风风LT#01LT#03DT#01DT#02DT#03DT#04DT#05DT#06DTF#01前室消防电梯公寓式办公大堂商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺绿地绿地1强电设备间弱电设备间排烟物业用房物业用房风井空调顶板开洞顶板开洞一层顶板挑空一层顶板挑空休息区商铺排风顶板开洞风已建成地下室边界线已建成地下室边界线已建成地下室边界线残疾人坡道03J930-1273栏杆装饰后定风沿街开面总宽度约25米，考虑,空间布局的方正合理,建议依据红色区域进行分割装修,总面积限制在300个平方米左右，依据公共区域装修风格，将电梯厅纳入样板展示范围，提前示范。25m水设备管井排烟风风DT#01DT#02DT#03DT#04DT#05DT#06前室商铺商铺强电设备间弱电设备间排烟物业用房售楼处功能区分财务办公室销售办公室更衣室临时洗手间吧台酒柜软隔断背景墙销控抬模型区洽谈区VIP区售楼处装修风格关键词欧式皇家宫廷奢华金碧辉煌繁复的花纹与装饰性图案线条共同营造皇室氛围大尺度空间挑高，大面积石材拼花，长戎地毯局部装饰与公大堂共区域的装修风格相统一光源设计，用色，局部接受金色装饰，突出恢弘光明的效果看不到任何销售道具的入口大堂，金碧辉煌，彰显宫廷奢华气质售楼装修风格建议大面积弧型镜面吊顶，将纵向空间视觉感进一步拉伸，使得空间感更家气概恢弘售楼装修风格建议一樓挑高6米大廳的夾層一樓挑高6米的大廳除了會客區之外,還設置圖書館,讓書香人文成為小區給人的第一印象一樓挑高6米的大廳除了會客區之外,還設置圖書館,讓書香人文成為小區給人的第一印象建材装修建议5Part现在Loft产品越做越精致，越来越科技环保建议增加一些环保建材，科技集成产品来体现项目品质产品集成扮装修建议外墙建材建议外墙建材建议外墙建材建议产品集成扮装修建议产品集成扮装修建议产品集成扮装修建议产品集成扮装修建议底层商业布局6Part合用前室水设备管井风风排烟风风LT#01LT