北湖调研报告最终版10.12

北湖市场调研报告柯梵机构2011.10.12前言高新北区作为长东北发展战略的先导区和核心区，依托强势规划与核心资源，吸引了众多大中型开发商在此开发（如力旺、盛世等），但该板块目前生活配套暂不完善，且均处于前期筹备阶段尚无在售地产项目，因此，目前的市场竞争主要来至八里堡和东宽城两大板块，本报告基于此对区域市场进行如下分析；爱琴海东逸美郡金色八里城鲁辉国际城百合香湾香水湾吴中家天下宜家观澜盛世商业综合体龙湖地产新开源项目力旺康城证大光明城天润地产本案吴中印象中冶·蓝城东宽城板块八里堡板块北湖板块（高新北区）三大板块分析由距离就近、开发聚集效应及产品力档次等层面，形成两大市场层级，以此界定本案竞争市场；第一圈层：北湖（高新北区）板块区域目前处于启动期，短期内生活配套等一些基础设施很难形成；第二圈层：八里堡板块八里堡板块作为近年来开发的热点区域，聚集了众多大中型楼盘（保利·百合香湾、吴中·家天下、金色·8里城），随着品牌开发商的进入，生活品质得到进步提高；东宽城板块东宽城板块自身条件有限，开发趋于饱和，目前板块内多为尾盘，新项目较少（如中冶·蓝城），且多分布于环路以北区域；区域市场概况序号项目总建筑面积上市总量剩余总量总套数销售套数可售套数月销售套数成交均价备注1盛世·君悦豪庭75万㎡31万㎡44万㎡12951200套左右90套左右——小高层3400、多层3500该数据为盛世北湖第二块地A区团购2力旺·康城160万㎡0160万㎡——————————项目处于前期3鲁辉国际城200万㎡140万㎡60万㎡1400套左右（六区)1300套左右(六区）100套左右(六区）100套左右高层4400、多层5300画红色为六区法国小镇的数据4保利·百合香湾约50万㎡约35万㎡约15万㎡4179套3254套169套220套左右高层5100、多层

60002010年7月3日首开5吴中·家天下50万㎡12万㎡38万㎡1000套左右（一期）700套左右200套左右200套左右小高层6300、多层

6900项目7月10日首开，项目赠送10-15%的空间6万晟·爱情海42万㎡2.5万㎡39.5万㎡3475套（规划）200套左右90套左右——720010月9日首开，项目为精装修产品7金色·8里城126万㎡10万㎡116万㎡2200套左右（一期）900套130套左右300套左右高层4500、多层

5300项目7月31日首开8中冶·蓝城30.5万㎡030.5万㎡1688（B区）——————预计开盘价6000-6500项目处于前期9证大光明城100万㎡95万㎡5万㎡3300套左右2700套左右400套左右70套左右高层5500、多层

6400项目2007年9月28日首开分析：区域剩余总体量508万㎡，并在未来两三年内上市，区域市场竞争激烈，目前区域内客群以刚需及刚改为主，并且均价多集中在6000元/平米左右，受其影响各项目月均消化速度较快达150套左右/月；项目名称盛世·君悦豪庭项目区域高新北区建筑类别多层、小高层装修情况毛坯物业地址高新北区中科大街与龙湖大路交汇处容积率1.5销售阶段项目A区正在团购，B、C区具体上市时间未知绿化率30%占地面积31万㎡代理商无总户数1000多户（A区）分期A、B、C区盛世·君悦豪庭近期销售动态（A区团购）团购产品：盛世·君悦豪庭A区共计19栋，由8栋多层，11栋小高层，面积为59㎡、86㎡、88㎡、89㎡、103㎡、128㎡；团购均价：小高层3400元/㎡，多层3500元/㎡；团购对象：主要以之前团购盛世·北湖春天的老客户介绍的客户和长春师范大学教师为主；团购优惠：一次性9.8折，分期无折扣；A区面积59㎡（一室一厅）86㎡（两室两厅）88㎡（两室两厅）89㎡（两室两厅）103㎡（两室两厅）128㎡（三室两厅）所占套数209209252209308108所占比例16%16%19%16%24%9%总套数：1295套客厅处墙体向里凹，影响布局；次卧面积小，略显拥挤；主卧占用空间太大；紧凑舒适的三房，私密性好；南北通透户型，室内阳光充足；书房连接阳光房，增加户主的闲情逸趣；主卧配有独立卫生间和更衣间，突显主人的尊贵；优势：劣势：卫生间对着餐厅。主次卧的门相对，影响私密性。紧凑舒适的两房，私密性好。南北通透户型，室内阳光充足。客厅连接阳台，视野好。优势：劣势：典型户型分析88㎡平两室两厅128㎡三室两厅客群分析年龄阶层：教师群体年龄主要集中35—40，该阶层人士基本为事业上升期；职业：教师群体，政府机关、退休干部为主；极少部分为私营业主；客群居住区域：二道区、朝阳区、宽城区、南关区为主；热销户型：户型以59㎡和89㎡居多；主要为投资，自住的比例相对较少；分析：君悦豪庭总体量相对本项目要大并且与本案同一区域，且其产品形式较多，客群覆盖面较广，未来对本项目的冲击较大。与本案关系分析项目名称力旺·康城项目区域高新北区建筑类别多层、小高、高层、洋房装修情况毛坯物业地址东环城路与远达大街交汇容积率1.2绿化率38%占地面积130万㎡代理商达声总户数未知分期三期力旺·康城项目采用西班牙地中海风格，一期规划共计54栋楼，其中21栋多层，10栋花园洋房，12栋11层小高层，11栋15-18层高层，面积区间为80-140㎡；目前项目临时接待中心已对外开放，位于新天地。由于地块规划有问题未来也会有相应变动，预计开盘时间定于2012年初春。项目名称鲁辉·国际城项目区域二道区建筑类别多层洋房、高层装修情况毛坯物业地址远达大街与东荣大路交汇容积率1.5销售阶段项目目前在售为法国小镇和挪威小镇绿化率30%占地面积100万㎡代理商中原地产总户数1400户左右（六区法国小镇）分期十二区鲁辉·国际城近期销售动态该项目9月4日推出法国小镇1#，6#，8#，11#，其中1#出售2单元，6#出售2和3单元，8#出售3和4单元，11#整栋，均位于园区的中部，主力户型为90-105平米的二房产品，高层均价为4400元/㎡，多层均价为5300元/㎡；29日加推36套公寓产品，面积区间为32-57㎡，均价为4400元/㎡，目前项目剩余房源100套左右；现阶段优惠政策：六区法国小镇产品一次性付款可享受9.8折，按揭9.9折优惠；120-130平方米的顶层部分产品，实行1万抵5万元的房款；一区挪威小镇公寓产品一次性付款可享受9.5折优惠，按揭无优惠。1#，6#，8#，11#一房（58-78㎡）二房（88-108㎡）三房（121-134㎡）套数比重套数比重套数比重7029%13155%3716%总套数：238套典型户型分析南北不通透，影响通风效果；厨房和客厅相邻，异味容易进入客厅；客厅开间3.2米，略显拥挤。面积小，空间紧凑；三面朝阳，采光好；客厅紧邻阳台，增加客厅的采光和空间；优势：劣势：93.59-94.31㎡两室两厅公寓产品58.02-58.13㎡一室一厅主次卧开间较小，影响生活起居；紧凑舒适的两房，私密性好；南北通透户型，室内阳光充足；客厅和餐厅分开，便于生活起居；优势：劣势：客群分析年龄阶层：20-50；年龄主要集中25-45职业：区域内个体小私营业主、原住民、周边企事业单位职工等；客群居住区域：二道区、宽城区为主；置业次数：首次置业70%，二次置业30%（老客户重复购买占20%)；热销户型：以93㎡居多；主要为自住，投资的比例相对较少；分析：鲁辉·国际城与本案户型稍有相似，但鲁辉国际城产品形式较多，覆盖客群相对较广，其周边的生活配套也相对完善，会分流部分区域外客群。与本案关系分析项目名称保利·百合香湾项目区域二道区建筑类别多层、小高层、高层装修情况毛坯物业地址二道远达大街2999号容积率1.8销售阶段项目在售三期产品绿化率37%占面/建面23万㎡/代理商中原地产总户数4179套分期三期开发保利·百合香湾近期销售动态项目于7月16日共推出两栋小高层产品和一栋多层产品：小高层为18层的16#和18#；多层为7层的28#，该三栋楼位于园区的北侧偏西的位置，其中两栋小高层产品紧邻宜良路。该批推案的面积区间为49-155平米，主力户型为80-90平米的二房。，其中高层均价为5400元/㎡，多层均价为6300元/㎡；，目前剩余房源169套；现阶段优惠政策：购买任意房源按揭每平减免150元，一次性付款每平减免200元，按时签约每平再减80元。16#、18#、28#一房（49-80㎡）二房（80-105㎡）三房（105-155㎡）套数比重套数比重套数比重11431%24066%123%总套数：366套典型户型分析次卧开间、进深相对较小，舒适性较差；入户门正对次卧，影响私密性；南北通透户型，室内阳光充足；客厅连接阳台，视野好；优势：劣势：49㎡一室一厅无客厅，入户正对卧室，影响私密性；公摊面积过大，占用空间；厨房、卧室朝阳面，采光十足；面积小、总价低；卧室备有阳台，增加闲情逸趣；优势：劣势：客群分析年龄阶层：20—50；年龄主要集中30—45，该阶层人士基本为事业上升期，收入稳定，住房需求相对较为急切，但出于资金实力考虑在本区域购房；职业：企事业单位职工及个体商贩，经济实力一般；客群居住区域：二道区、宽城区、南关区为主；置业次数：首次置业70%，二次置业30%；热销户型：以90㎡居多；主要为自住，投资的比例相对较少；分析：保利·百合香湾周边生活配套相对本项目有明显的优势，其大面积产品居多，与本项目产品相似度较低，且该项目处于销售末期，未来对本案会造成的冲击较少。与本案关系分析项目名称吴中·家天下项目区域二道区建筑类别多层、小高层、高层装修情况毛坯物业地址二道远达大街与长新东路交会处容积率1.8销售阶段项目在售一期产品绿化率35%占地面积20万㎡代理商吴中置业总户数1000套左右（一期）分期三期开发吴中·家天下近期销售动态项目9月10日共推3栋住宅产品：12#多层，8#和13#小高层产品。本次推案主力户型为50-100平米的二房。多层均价7200元/㎡，小高均价6700元/㎡，该批推案的楼栋邻近远达大街一侧；目前项目在售房源200套左右；现阶段优惠政策：全款优惠2%，按揭优惠1%；吴中会金卡会员优惠1%，银卡会员优惠0.5%；按时签约优惠0.5%；老带新，新老业主各减免一年物业费；12#、8#、13#二房（52-92㎡）三房（100-103㎡）套数比重套数比重12359%8441%总套数：207套73㎡，两室两厅典型户型分析入户门直接对着客厅，影响客厅的私密性；餐厅和厨房相连，且面积过小，略显拥挤；南北通透户型，室内阳光充足；赠送空间，一房得两房；优势：劣势：100㎡，三室两厅次卧3米开间，影响日常生活起居；厨房开间过小，略显拥挤；南北通透户型，室内阳光充足；赠送空间，两房得三房；餐厅和厨房分离；优势：劣势：客群分析年龄阶层：25-50；年龄主要集中30—40，该阶层人士基本为事业上升期；职业：企事业单位中等收入职工，个体商贩；客群居住区域：南关区、二道区为主；置业次数：首次置业90%，二次置业10%；热销户型：以73㎡居多；主要为自住，投资的比例相对较少；分析：吴中·家天下周边的生活配套相对本项目有明显的优势，其产品的附加值较高，相对本项目具备一定的竞争力，比将分流本项目的部分高端客群。与本案关系分析项目名称万晟·爱情海项目区域二道区建筑类别公寓、小高层、高层装修情况精装物业地址二道远达大街与东荣大路交汇容积率2.63销售阶段项目在售一期产品绿化率35%占地面积16万㎡代理商达声总户数3475套（规划）分期三期开发万晟·爱情海近期销售动态万晟·爱情海于10月9日首次开盘，推出4号和8号楼，共计286套房源，面积区间为40-130㎡，均价为7500元/㎡，开盘当天成交200套左右；现阶段优惠政策：1、VIP客户购房享特殊优惠；2、认筹客户再送购房优惠金；3、开盘当天购房可抽奖，中奖100%，更有机会获得苹果ipad2；4、购房首付60%以上更享惊喜优惠折上折；5、客户到达售楼处均有精美礼品赠送；4#8#4#、8#二房（57-90㎡）三房（90-122㎡）套数比重套数比重17461%11239%总套数：286套典型户型分析50㎡两室一厅面积小，总价低、空间紧凑；主卧、客厅、厨房三面朝阳，采光好。紧凑私密的两房，私密性好。南北不通透，卫生间朝阴面，空气流通效果不好。该户型无客厅。优势：劣势：87㎡两室两厅次卧开间、进深相对较小，舒适性较差；餐厅和厨房之间有入户门，会造出不便；紧凑舒适的两房，私密性好；南北通透户型，室内阳光充足；客厅连接阳台，视野好；赠送超值空间；优势：劣势：客群分析年龄阶层：30—45；年龄主要集中35—40，该阶层人士收入稳定，对环境的选择有自己的看法；职业：政府机关、企事业单位、私营业主为主；客群居住区域：二道区、南关区、宽城区、绿园为主；置业次数：首次置业60%，二次置业40%（老客户重复购买占20%)；热销户型：以87㎡居多；主要为自住，投资的比例相对较少；分析：万晟·爱情海与本案户型相似度较低，由于该项目均为精装修产品，且有赠送空间，故其价格相对本项目高很多，与本案的竞争关系不大。与本案关系分析金色·8里城项目名称金色·8里城项目区域二道区建筑类别多层、小高层、高层装修情况毛坯物业地址远东大街中东瑞家对面容积率2.1销售阶段项目于7月31日首次开盘绿化率38%占地面积60万㎡代理商C2·观成机构总户数2200套（一期）分期五期开发（计划）近期销售动态金色·8里城至7月31日开盘至今共推出15栋楼，其中7月31日首次开盘推出12栋，6栋多层和6栋小高层，面积区间为54-121㎡，5300元/㎡（多层）、4500元/㎡（高层)；目前项目在售房源130套左右，据现场置业顾问介绍，项目处于认筹期，待售房源200多套，包括多层、小高、高层，面积区间为80-110㎡；现阶段优惠政策：一次性付款可享受每平方米优惠120元房款；按揭每平方米优惠70元；除此之外持金色世界会会员卡可享受每平方米减免20元的优惠；首推户型配比一房（54㎡）二房（76-97㎡）三房（121-134㎡）套数比重套数比重套数比重567%62282%7810%总套数：756套主卧开间小，影响生活起居；厨房和卫生间之间空间太小，不便饭菜的传送；三面朝阳，增大采光面；面积小，布局紧凑；优势：劣势：54㎡一室一厅典型户型分析121平三室两厅双向采光、采景；户型方正；明厨设计，通风效果好。优势：劣势：户型面积过大，需求量少；次卧开间小，影响生活起居；客群分析年龄阶层：25-55；年龄主要集中30—45，该阶层人士基本为事业上升期；职业：企事业单位职员、市场小私营业主；客群居住区域：二道区、宽城区、南关区为主；置业次数：首次置业70%，二次置业30%（老客户重复购买占20%)；热销户型：以86㎡居多；主要为自住，投资的比例相对较少；分析：金色·8里城主要以区域内客群为主，多为首次置业的刚性需求，其产品与本项目相似度较高，必将引起客群分流。与本案关系分析中冶·蓝城项目名称中冶·蓝城项目区域宽城区建筑类别洋房、小高层、高层装修情况毛坯物业地址宽城区北环城路与北凯旋路交汇处容积率1.84销售阶段项目将于10月末首次开盘绿化率32%占地面积16.6万㎡代理商CO-FINE新柯梵经纪总户数1688套（一期）分期A、B区近期销售动态中冶蓝城临时接待中心在新天地购物公园，项目销售中心预计10月中旬对外开放，产品面积区间47-140.79平方米，首批房源预计2011年10月末上市，共推B区4栋，两栋小高和两栋多层，新品预计起价为6000-6500元/平方米；现阶段优惠政策：办理会员卡享受每平减50元优惠，截止到十一为止，大概蓄客367组首推户型配比一房（47㎡）二房（62-99㎡）三房（125-141㎡）套数比重套数比重套数比重11%13867%6532%总套数：204套1#2#5#9#典型户型分析86.6㎡，两室两厅餐厅开间较小，正对卫生间，舒适性较差；餐厅位于入户口，不便饭菜的传送；紧凑舒适的两房，私密性好；南北通透户型，室内阳光充足；优势：劣势：130㎡，两室两厅厨房占用空间多大，影响布局；南北通透方正三居，空间布局合理；主卧外飘窗设计，独享私人卫生间，明亮舒适；大开间客厅，明亮舒适；优势：劣势：客群分析年龄阶层：20-60；年龄主要集中25—40，该阶层人士基本为事业上升期，住房需求比较急切；职业：企事业单位、私营业主等；客群居住区域：南关区、宽城区为主；置业次数：首次置业80%，二次置业20%（老客户重复购买占20%)；热销户型：以86.6㎡居多；主要为自住；分析：中冶蓝城与本项目户型相似度高，但其主力产品以两房和三房产品居多，与本项目的产品划分有一定的区别，且中冶蓝城定位宽城区最高端项目，故与本案无太多竞争关系。与本案关系分析证大·光明城项目名称证大·光明城项目区域宽城区建筑类别多层、高层装修情况毛坯物业地址宽城北亚泰大街3777号容积率1.56销售阶段项目目前在售为三期产品绿化率36%占地面积64万㎡代理商华基行销总户数3300套左右分期三期近期