房地产工程可行性研究及营销策划报告（珍藏版）

PAGEPAGE114X房地产工程可行性研究及营销策划报告目录页码TOC\o"1-3"[一].项目概况 51.1.项目介绍 51.2.研究目的 6[二].市场分析 72.1.PYS区宏观环境分析 72.1.1.PYS撤市改区的影响预测 72.1.2.PYS区（市桥）国民经济发展情况分析 82.1.3.PYS区（市桥）居民生活水平分析 91.4.PYS主要村镇发展情况 102.2.房地产市场研究 122.2.1.城市建设与规划发展 122.2.2.广州市及PYS地区的房地产市场状况及发展趋势 132.2.3.PYS住宅市场 162.4.广州及PYS公寓市场 222.2.5.广州PYS两地写字楼市场 282.2.6.商业市场 342.2.7.PYS区市桥镇酒店市场 382.2.8.PYS重点经济活动 392.2.9.市场总论 40[三].项目区位分析 423.1.项目区域分析 423.1.1.项目区位图 423.1.2.区域交通分析 423.1.3.地铁三号线的影响 433.2.居住环境分析 433.3.商业环境分析 453.3.1.商业网点分析 453.3.2.区域人车流量分析 483.3.4.区域消费结构 523.4.商务环境分析 533.5.区域未来发展分析 53[四].市场优劣势分析 544.1.PYS住宅市场优劣势 544.2.写字楼市场优劣势 544.3.商业市场 554.4.各类型物业市场优劣势比 554.5.从市场的角度分析项目规划比例 564.6.项目市场态势分析 574.6.1.写字楼市场SWOT分析 584.6.2.公寓市场SWOT分析 594.6.3.商业及会所SWOT分析 604.6.4.综合评述 61[五].目标市场定位 645.1.定位依据 645.1.1.全局定位依据 645.1.2.开发主题定位目的 665.2.目标市场定位 675.3.写字楼定位 695.3.1.形象与功能定位 695.3.2.写字楼定位依据 695.3.3.“多元化商务港”的特色 715.4.公寓定位 745.4.1.功能与形象定位 745.4.2.公寓定位依据 745.5.目标客户定位 755.5.1.目标客户群分析的依据和方法 755.5.2.目标客户细分 765.5.3.写字楼目标客户群 845.5.4.公寓目标客户定位 855.6.价格定位 895.6.1.售价测算 895.6.2.低开高走定价策略 925.6.3单元阶段销售策略 93[六].项目开发规划建议 946.1.主题定位下的设计建议 946.1.1.写字楼定位的设计建议 946.1.2.公寓定位的设计建议 956.2.装修标准设计建议 966.3.功能分配建议 986.4.规划建筑初步设计建议 1006.4.1.总体规划建议 1006.4.2.项目写字楼建筑设计建议 1006.5.各功能面积比例 1026.5.1地块功能面积分布表 1026.5.2公寓单位户型、面积比例表 1036.6.项目整体风格建议 1036.7.户型设计建议 1066.8.配套服务设施 1086.8.1.国家公共配套设施的指标确定 1086.8.2.本项目会所服务设施建议 110[七].项目投资估算 1117.1.项目建筑参数调整 1117.2.市场销售收入预测 1127.3.项目建筑成本分析 1147.3.1.各类物业建安成本估算 1147.3.2.成本分期投资进度明细表 1147.4.项目现金流量分析 1147.4.1.项目投资进度估算表 1157.4.2.项目收入的估算 1157.4.3.经营税费及所得税 1187.4.4.开发投资资金来源 1187.4.5.现金流量分析 1187.5.项目评估 1217.5.1.投资回报率 1217.5.2.项目盈利能力分析 1217.5.3.项目评价指标 1237.6.结论 124[八].销售策略 1258.1.销售主题战略 1258.1.1.商务港主题实施 1258.1.2.创业者之都实施 1258.2.推出时机选择及销售阶段划分 1268.2.1入市的时机 1268.2.2.分阶段销售策略 1278.3.各阶段实施办法 1288.3.1.第一阶段：酝酿期 1288.3.2.第二阶段：强销期 1308.3.3.第三阶段：持续期 1318.4.定价策略 1328.4.1.第一阶段：酝酿期价格 1328.4.2.第二阶段：强销期价格 1338.4.3.第三阶段：持续期价格 1338.5.广告主题策略 1348.5.1.广告策略 1348.5.2.媒体选择 1348.6.促销策略 1378.7.销售前期准备 1378.7.1.项目VI设计建议 1378.7.2.项目形象定位语 1398.8.销售体系的组织 1398.8.1.销售组织架构 1398.8.2.销售体系岗位职责 1408.8.3.销售制度 1438.8.4.日常销售管理 146[九].结论 151

[一].项目概况1.1.项目介绍鑫润花园是由冠迪路桥科技发展有限公司开发建设的综合性住宅区，位于广州市PYS区石基镇富怡路口。现开发进度进入二期工程阶段。其相关经济技术指标如下：总用地面积：16775总建筑面积：93500平方米一期小区占地：12708.2一期小区建筑面积：52690二期主要经济技术指标数序号主要技术经济指标参数1项目二期总用地面积4,066.8平方米2容积率7.483绿化率4总建筑面积40,809.6平方米5地下室面积5735.9平方米

1.2.研究目的在本报告中，我司通过全面的市场调研分析，结合项目特点，以项目区位分析及SWOT分析为基础，为项目制定相应的市场定位、价格策略、销售策略等方案，并评估本项目的经济效益，力求为整个项目的发展提供参考和指引。研究报告共分以下部分：第一部分是项目介绍及研究报告摘要；第二部分将是对市场的总体分析；第三部分是针对本项目的区位分析；第四部分是项目SWOT分析；第五部分是由以上市场研究所制定出的综合市场定位；第六部分注重提出在市场定位下的规划建筑建议；第七部分集中对项目的投资经济效益做测算；第八部分销售策略第九部分结论

[二].市场分析2.1.PYS区宏观环境分析2.1.1.PYS撤市改区的影响预测根据2000年12月27日的《广州日报消息》消息，PYS在基础建设方面，路网建设仍然作为重点，目标是接近15%—20%道路网密度的国际水平；加快“二环路”建设，形成珠三角“大外环”；增设地铁、轻铁接口，以便和三角洲其他城市加强联系。在城市管理方面要求树立广州的意识，增强省会意识、服务意识、在全省起到“龙头”作用。城镇发展方面按照“把城市结构拉开，有序地配套建设、重点向东、向南发展”的思路调整城市布局。PYS撤市改区、市中心的迁移、道路条件和城市综合管理的改善必将使PYS与广州传统城区、珠江三角洲其他城市的联系更加密切，而且PYS新区的城市中心发展道路也将使该地区的商业更加繁荣，就业机会也将更多。因此，本政策对于PYS的未来发展无论在近期还是中、远期都是绝对的重大利好。

2.1.2.PYS区（市桥）国民经济发展情况分析根据PYS统计局的统计数据，2001年PYS区完成国内生产总值332亿元，增长13%。其中第一产业增加值25.8亿元，增长4.6%；第二产业增加值176.6亿元，增长13%；第三产业增加值130.1亿元，，增长13.7%；全区三大产业比例变为8.3%：52.7%：39.%。人均国内生产总值达35,500元，增长11%。工农业总产值641.1亿元（不含省、广州市属）增长9.7%。产业结构的不断优化使PYS经济得到了有效、持续的发展，再加上近年基础建设的完善和道路交通的发展建设，为PYS区吸纳广州市以及周边地区更多的置业人士创造出更优越的条件。PYS区私营、个体经济成分非常活跃，至2001年底止，PYS全区共有个体、私营企业4.46万户，从业人员14.25万人，注册资金59.4亿元。个体、私营工业产值210.3亿元，占全区工业总产值的35.2%。私营、个体经济的发达造就了一批先富起来的富裕阶层。

PYS历年人口图 单位:人资料来源：《PYS年鉴》PYS历年国内生产总值图 单位：亿元资料来源：《PYS年鉴》2.1.3.PYS区（市桥）居民生活水平分析人民生活不断改善。“九五”时期全区职工年人均收入和农民年人均纯收入年均增长分别是4.5%和7.2%，城乡居民储蓄存款余额年均增长15.7%。2000年，全区城乡居民储蓄存款余额251.4亿元，比1999年末增长7%，比1995年末增长1.1倍。收入和储蓄的增加使PYS积累了较大的消费潜力。此外，就业人口的平稳增长和收入结构的改善亦都为PYS房地产市场的有效扩大提供了坚实保障。1.4.PYS主要村镇发展情况a.市桥镇市桥镇地处美丽富饶的珠江三角洲腹地。地域面积41平方公里，其中城区面积19.8平方公里，人口157300人，另外来暂住人口10万人。辖下有26个村民委员会和6个街道办事处。拥有工业企业672家，其中外商投资企业157家。市桥镇先后被广州市人民政府授予广州市先进乡镇企业、广州市乡镇企业营业收入超50强镇（乡镇企业）排序第一名、广州市爱国卫生模范单位、广州市环境保护先进单位、广州市文明示范镇，并获"全国乡镇企业出口创汇管理先进单位"。市桥镇水陆交通发达，北距广州市17公里，南距香港65海里，东南与东莞、深圳相邻，西南与顺德、中山和珠海相接。市桥镇东15公里有莲花山港，南28公里有南沙国际客货运深水港。广深珠高速公路横贯市桥镇。镇内还设有货物进出口岸及货柜车检查场，每天有出口货船开往香港深水埗、西环、湾仔等地。莲花山港、南沙港每天有双体快速客船往来香港和PYS，经水陆两路往香港均只需90分钟。市桥镇作为b.石基镇交通石基镇位于PYS中部，由沙田区、民田区和半沙民田区组成，全镇占地面积71.26平方公里，辖大龙居委会、新城区管委会及29个村民委员会。有长住人口7.2万人，外来人口8.3万人，台、港、澳同胞2万多人。职工年人均工资11000元。

2.2.房地产市场研究2.2.1.城市建设与规划发展纵观PYS城市发展历程，PYS房地产有今天的发展成就并非偶然。优美的环境与交通的便利，香港、广州的辐射，PYS城市化的快速发展，珠三角经济的起飞，多重热力聚焦，是引发PYS房地产热潮的主要原因。实战经验表明，房地产市场开发的机遇往往蕴藏在新的城市规划中，但是具体到各个分区，城市规划的影响也难免存在有利有弊的地方，据此，分析城市规划对项目所处区域的开发指导，和对本项目的潜在影响，以把握住城市规划带来的机遇，消解可能存在的不利影响就显得尤其重要。21世纪的广州将在珠三角区域的组合城市框架中考虑整体发展布局，重点加强与广佛都市圈的协同发展。7434.4平方公里的市域内，主要划分为都会区和花都、从化、增城、南沙片区，针对各自的实际情况制定不同政策引导发展：本着“北抑、南拓、西调、东移”的总体战略方向，广州将重点在包括了PYS的都市中心区内，形成“一江多带、两个产业轴、两个转移方向、三条城市发展带、三大港、四个物流中心”的城市整体格局。其中“三带”指的是城市沿珠江前航道、后航道、沙湾水道三条发展带，形成适宜居住的滨江城市特色。广州城市总体发展战略规划给华南板块的开发带来了机遇，但是，华南板块的规划也难免喜中有忧，有人这样认为，在华南板块，开发商是在“替”政府规划。前几年完成的1997年至2010年广州PYS市市区规划中，南村的预测人口到2000年为6万多人。不久，广州市城市格局发生了重大变化，PYS、花都撤市建区，为广州城区向南拓展提供了很大的空间。遗憾的是，本应随之调整的规划还未来得及进行，房地产开发就已经如火如荼了。如今该板块1000多万平方米的住宅，起码50万的居住人口，这相当于一座中等城市，政府必须考虑的许多综合配套绝对不是单个开发商所能完成的。据此，分析城市规划对华南板块的开发指导，和对本项目的潜在影响显得很重要。2.2.2.广州市及PYS地区的房地产市场状况及发展趋势从发展地块上划分，PYS房地产发展主要集中在三个地块。首先，洛溪到钟村一带；其次，是市桥一带；最后是“华南板块”概念。八十年代后期，PYS在规划洛溪地区建设的时候曾经预测50年以后这里的经常居住人口会达到10万人左右。然而，洛溪地区经过十余年的发展，住宅销售总量已经超过10万套，经过粗略统计，按照一家三口人计算，洛溪地区已经拥有居民数十万人。由于洛溪地区的实际发展速度远远快于规划时的计划速度，使该地区的公共设施建设相对落后。目前，洛溪一带楼盘在针对该地区公共设施建设薄弱的不足纷纷承建学校、商场、大型娱乐场所等公共设施和开辟同往广州各地的交通线路。但是，这些设施的设立一方面是发展商为楼盘销售营造的“卖点”，缺乏公共实用性，从严格意义上说并非属于“公共设施”；另一方面，这些设施的建造、经营全部由发展商管理，从一定意义上说是搞新的“大而全”，长期看此做法必将阻碍该地区的整体协调发展。市桥一带的房地产发展主要是以市桥镇旧城改造而起的一个市场。市桥镇是PYS的政治、经济、文化中心，同时也是PYS政府所在地，其公共设施配套程度也是整个PYS地区最高的。由于市桥镇距离广州市区（传统城区）比较远，交通情况不甚理想，因此市桥一带的房地产市场一般以本土消化为主。虽然说地铁3号线会将终点站设在市桥，目前尚在建设，在短期内尚不足以扩大该地区的客户群体。“华南板块”概念崛起于“华南快速干线”的建成使用，先后有“华南碧桂园”和“PYS奥林匹克花园”（尽管“PYS奥园”距离“华南快速干线”较远，但在销售推广中已经充分运用了该概念）对该概念进行抄作，并且在招引广州市区消费者中起到了很大作用。目前，“华南板块”可以说是PYS房地产市场最具发展前景和“火药味”最浓的地方；即使按10年的开发周期计算，每年的供应量也在200－300万平方米之间，而整个PYS区去年商品房实际需求量为180万平方米，广州去年房地产交易量也才600多万平方米，供求矛盾显而易见。根据最新的统计数据，2001年上半年广州十区房屋交易总面积为564万平方米，总金额为232亿元。其中仅PYS区房屋交易面积达163.97万平方米，占十区成交量的29%，远远超过其他区，显示了PYS区房地产强劲的发展势头。而在销售量排前10名楼盘中，有5个楼盘均在PYS区：祈福新邨、丽江花园、星河湾、洛涛居、东怡新村。值得注意的是，东怡新村作为一个面向PYS当地市场的住宅项目，其成功的销售业绩从某种程度上反映出，PYS当地的房地产市场潜力亦不容忽视。去年PYS商品房销量前10名开发商（单位：万平方米、亿元）开发商名称成交面积成交金额广州市PYS祈福新邨房地产有限公司28.412.9005广州碧桂园物业发展有限公司18.548.2184广州PYS奥林匹克房地产有限公司14.055.2916广州宏富房地产有限公司13.986.7132广州市PYS区东怡房地产有限公司10.442.3812PYS洛溪房地产有限公司9.563.6418广州市PYS区钟村房地产开发公司7.801.6303广州市PYS区绿庭雅园房地产有限公司7.461.6240广州市PYS粤海房地产有限公司6.683.4206广州市PYS区番发房地产有限公司6.101.2433合计=SUM(ABOVE)123.01=SUM(ABOVE)47.0649去年PYS区商品房销量前10名楼盘（单位：万平方米、亿元）项目名称成交面积成交金额祈福新邨28.4012.9005南国奥林匹克花园14.055.2916星河湾13.986.7132东怡新区10.442.3812华南碧桂园10.164.2816洛涛居8.963.3926绿庭雅园7.461.6240丽江花园6.683.4206PYS碧桂园6.402.9297华景新城5.841.4722合计=SUM(ABOVE)112.37=SUM(ABOVE)44.4072

2.2.3.PYS住宅市场住宅市场概况：市桥房地产主要是以市桥镇旧城改造而发展起来的，现时已开发的住宅楼盘主要分布在城市东部、西部和南部，主要有康裕北苑、华侨城、朗琴湾、华景新城、东怡新区、金业别墅花园、PYS奥林匹克花园等。由于市桥镇距离广州市传统城区比较远，交通情况不甚理想，因此市桥一带的房地产市场一般以本土消化为主。2.2.3.1.PYS房地产市场消费群情况就PYS房地产整体市场而言，其消费群体构成主要以广州市区、PYS本地和香港地区人群为主。由于三个消费群体分别有各自不同的消费目的，因此在楼盘的选择上也会有所区别。其中，广州市区的消费群体已经逐渐从过去的度假型消费过度到居住型消费，因此在楼盘选择方面会跟注重交通条件的便利程度。PYS本地的消费群体固然以居住作为购房目的，但由于PYS消费群的二次置业的程度比较高，因此PYS本地消费群体的购房意向着重在于改善居住环境，大面积单位（100平方米左右）会比较适合于他们。香港消费群体的消费目的则着重于旅游度假，从港人聚集的祁富新村的淡旺周期可以看见他们习惯于周末“进村”从不同客户群体的消费力情况看，由于广州至PYS路网的大力建设使两地的交通条件得到了很大的改善，因此“住在PYS，做在广州”的习惯已经悄然兴起，广州市消费群体逐渐成为了PYS房地产市场的主要消费群体。PYS本地消费群体在生活水平不断改善的条件下存在改善家庭居住环境的要求，这一要求会随着其生活水平继续增长和人员年代替换不断有所补充，因此PYS本地消费群体是PYS房地产市场的基本消费群体。香港消费群体由于前段时间受金融危机影响，其收入水平已经大不如前，虽然今年香港的经济增长呈现了强劲势头，但由于经济增长未能惠及零售领域，在短期内尚不足以改变次消费群体的收入现状，因此就目前而言，香港消费群体属于PYS房地产市场的有效补充群体。由于广州市消费群体在整个PYS房地产市场起着相当重要的位置，因此有必要对广州市消费群体作出一定的细分。广州市的楼盘消费群体大致分为三个组群，首先是以常年居住在广州市旧城区为代表的“老广州”组群，其次是以改革以来从祖国各地到广州创业、发展为代表的“中生代”组群，最后是以年纪轻、有活力的年轻人为代表的“新生代”组群。其中，“老广州”组群由于长期生活在广州市旧城区，工作和生活关系网在旧城区根深蒂固，对生长居住地的一草、一木、一街、一店都相当依恋，在购房置业方面也会以购置旧城区物业为主。“中生代”组群虽然长年在广州生活和工作，但旧广州的风俗习惯未对其构成影响，不会眷恋在广州旧城区，优美的居住环境和便利的交通条件是此消费群体在购房时首先考虑的因素。“新生代”消费群体由于年纪比较轻，思维活力强，在购房考虑上会更加留意设计创意和整体理念。因此，不同楼盘在吸引不同消费组群方面需要摸清楚不同组群的消费变动情况。2.2.3.2.华南板块去年底，华南板块内的各大发展商，如广州PYS锦江房地产有限公司（锦绣香江）、广州宏富房地产有限公司（星河湾）、广州PYS奥林匹克房地产有限公司（南国奥林匹克花园）、广州PYS祈福新村房地产公司（祈福新村）、碧桂园物业发展有限公司（华南碧桂园）广州PYS广地房地产开发公司（广地花园）、广州PYS海怡房地产开发有限公司（海怡半岛）、广州PYS易兴房地产开发有限公司（富豪山庄）、广州PYS信基房地产有限公司（富丽广场）结盟联手发出了一份宣言，提出要摒弃急功近利的短期行为不搞恶性竞争全力维护业主利益，把世界最先进的居住理念和社区文化引入本地，为业主提供70年满意的住宅和环境。并请政府、媒体、公众和买家对开发行为进行监督。但是，如果像人们预言的那样，未来的华南板块将是广州竞争最激烈、竞争水平最高的地方。既然是竞争，必然有优势、劣势之分；虽然这里的房地产开发商们口头上都表示“不打价格战”并有取向走“共存共荣”的合作化之路，但是这种“统一战线”的坚固度如何？如何谋求双赢、多赢？都是引人注目的话题。通过对周边同类发展项目的分析，我们可以会清楚地了解项目竞争对手的特点，避免住宅项目开发过程中的同质化问题，挖掘项目的市场空间，准确锁定项目的目标市场。

2.2.3.3.今年1-6月份广州各区及PYS高层住宅成交统计面积单位：平方米价格单位：元/平方米区域一月二月三月四月五月六月东山区面积23,05524,32020,19829,30120,51229,920均价6,2326,3095,9826,6946,5986,390荔湾区面积31,86831,26323,96633,93820,23034,037均价5,1805,0435,2715,0945,0665,222越秀区面积10,4636,5496,22416,2937,1936,154均价5,8346,1966,4925,9805,6515,857天河区面积84,16975,972108,763146,32892,366122,253均价6,0445,7805,1335,5245,1805,432海珠区面积71,19496,595129,565147,100116,492155,857均价4,9324,5684,6814,7224,7634,693芳村区面积1,7602,8728624,94612,47220,047均价3,1063,1102,9913,5513,1413,245白云区面积34,12624,35646,67843,12623,49558,422均价4,2314,3714,7844,2194,4474,118黄埔区面积2,5564221,4294,2672,089280均价3,4223,1163,1203,2173,0692,815PYS区面积63,98622,59938,45633,73150,00037,294均价2,7693,2492,0253,2673,3153,309花都区面积10,3002,6005,90012,00055,2007,800均价2,7612,2712,0242,2711,7652,088总计面积333,477287,568382,041471,030400,049472,064均价4,7804,9664,6404,9264,3124,759

2.2.3.4.PYS楼盘一览表物业名称位置区域占地面积建成面积项目规模总建筑面积金城花园广州市PYS区大石镇广番路猛涌路段大石镇131334平方米73722平方米270933平方米海滨花园广州市PYS区大石镇洛溪丽江花园南侧大石镇60000平方米多幢多层住宅140000平方米丽江花园广州市PYS区大石镇南浦岛东部大石镇66万平方米别墅、多层及高层住宅广地花园广州市PYS区迎宾大道唐西路段大石镇430亩多层住宅、别墅及一幢11层酒楼近645万平方尺海怡花园广州市PYS区沙窖岛东端大石镇600多亩5座高层、9座多层、9座洋房珠江花园广州市PYS区沙窖岛东南部大石镇233000平方米350000平方米广州奥林匹克花园广州市PYS区洛溪大石镇160000第一期96幢多层、小高层住宅广州碧桂园PYS大石南浦岛大石镇666000平方米82幢别墅、178幢多层住宅500000平方米洛溪新城PYS洛溪大桥旁大石镇1335000平方米22幢多层住宅2200000平方米华南碧桂园广州市PYS区华南快速干线迎宾路段南村镇692000平方米265000平方米美心东苑广州市PYS区市莲路石岗北中路段石基镇10000多平方米东怡新区广州市PYS区石基镇清河东路南（罗家路段）石基镇453336平方米150多幢多层维多利亚式洋房、9层高层多功能大厦富丽广场PYS市市桥镇禺山大道西9号市桥3000亩586幢商住楼140000平方米PYS奥林匹克花园广州市PYS区市桥南岸金业别墅花园市桥镇华葆明苑广州市PYS区市桥禺山大道南侧市桥镇10000多亩康泰花园广州市PYS区市桥镇东城区盛泰路市桥镇6310平方米39000平方米绿茵庭园广州市PYS区市桥光明北路229号市桥镇18139平方米一座综合办公楼、九座12、14、16层住宅四万多平方米富豪山庄广州市PYS区市桥市广路市桥镇800亩大型住宅及别墅东方花园又一村广州市PYS区市桥德兴路东侧市桥镇17073平方米5幢11层、1幢16层6万多平方米金口岸大厦广州市PYS区市桥镇繁华路57号市桥镇3000多平方米5000多平方米鸿成花园广州市PYS区市桥富华中路市桥镇五座高层北城雍雅园广州市PYS区市桥光明北路星海中学侧市桥镇10000多平方米祈福新村广州市PYS区市桥市广路市桥镇4330000平方米华海大厦广州市PYS区环城西路市桥镇4000多平方米PYS置业华逸大厦广州市PYS区光明南路163号市桥镇

2.4.广州及PYS公寓市场2.2.4.1.单身公寓1.销售为主的公寓目前广州及PYS两地正式推出的纯单身公寓项目并不多，真正开始销售的有广州的新达城广场；在建但尚未推出市场的有星河湾四百多个单元。项目面积间隔售价装修销售率新达城广场25-57平方米单间至一房6600元/平方米豪华装修62%星河湾50平方米单间5000元/平方米豪华装修未售这类以中小户型、精装修推出市场的单位，非常合适一部分高收入、低储蓄、工作年限不长、但有品位的年轻人。尤其是，部分接近商业区的项目，由于具有了商业价值，其投资客户也相应增加。2.租赁公寓除了这类以销售为目的的公寓外，在广州，还出现了一种以租赁为主的白领公寓。这类公寓主要有以下几种：a.由市民购置的空住房改造而来的白领公寓。一般是将一套大户型的单元重新间隔，分作四五间十几平方米的单间，内设迷你厨厕，再配上一些家具家电，就像宾馆的标准房一样。这样，租住的人也只需带上衣物用品就可以入住了。这些改造的公寓分散在各个小区，以天河路、天河北路一带最多，租住者享受一切小区服务。现在有很多有能力的家庭购置了两套或多套房子，一套自住，其他的用来收租。这些公寓就是房东们针对单身人士的特殊需求改造而成的，很受在周围写字楼工作的白领一族喜爱。月租在八九百元上下。b.中档的白领公寓。华南快速干线暨南大学旁边就有一处，是三栋小区商品楼，有400多套推出。价钱是单房按面积大小月租从900元到1500元不等。装修豪华，里面空调等家电一应俱全。推出不过数个月就已经住满。c.档次较高的白领公寓。东圃客运站后面有个叫"纵横白领公寓"的，规模很大，有六七栋楼。里面像个酒店一般，一进门就有服务台，房内装修更是高档豪华，家电厨具等也全是高档次的，就像现在一些新开发小区的样板房一样富丽堂皇。区内会所、网球场、游泳池等配套设施也很齐全。租户还可以享受宾馆一样的客房服务。租住方式可以像酒店一样租住一天两天，也可以租住几个月或几年。当然，与档次相适应，它的价格较高，40多平方米的一房一厅要2700元以上/月。这些公寓的开发商或投资者都表示，这是他们专门针对白领人士特别是单身白领而打造的，以解决白领们城中村看不上、小区大房又不适合的需求矛盾，希望给众多的白领们提供一个与之身份和需求相适应的临时住所。其中第一种公寓虽然分散，但它主要针对附近写字楼的白领而设，派派传单就可以招徕不少客人，所以住者甚众。而第二种公寓有80%的入住率，住的是附近的一般白领；而第三种公寓更是接近95%的入住，管理员反映里面租户60%是在广州地区从事高新行业的高收入白领。位于东圃公寓则一般住的是天河、开发区等地一些企业的中、高级管理人员和外地驻穗办事机构的行政人员。

2.2.4.2.国际服务性公寓1.广州国际服务公寓a.广州市东山区高级公寓调查表物业可供出租户数户型建筑面积（sq.m.)*每月租金（USD/套）（配家电）平均售价（USD/m2）其他参考收费（可议）金亚花园（服务式公寓）1422房3房4房5房165185~2152003904,2174,8195,0608,7952,169室内水电费煤气费电话费4.若需酒店式服务须另行收费12别墅412~63318,072不售岭南会（服务式公寓）583房3房复式193~197+40231+54338+605,1814,2178,5542,7711.室内水电费2.煤气费3.电话费4.若需酒店式服务须另行收费富城花园（服务式公寓）921房2房3房4房87.0599~115.48125.79259.941,8072,1672,8925,543不售1.室内水电费2.煤气费3.电话费4.若需酒店式服务须另行收费祈福华厦（服务式公寓）841房2房3房4房66~91110~1621092531,8073,0123,614不售1.室内水电费2.煤气费3.电话费4.若需酒店式服务须另行收费4复式46412,048不售凯旋华美达酒店（服务式公寓）901房2房3房4房52.95~8282.68~127155.15~167.22177.572,4102,6513,6146,024不售含入租金假日酒店（服务式公寓）201房2房59.589.2~1192,0484,699不售含入租金带*含管理费资料来源：戴德梁行研究部

b.广州市天河区高级公寓调查表物业可供出租户数户型建筑面积（sq.m.）每月租金（USD/套）（配家电）平均售价（USD/m2）其他参考收费（可议）中信广场（服务式公寓）5482房3房113~125146~1673,0123,012(T1)不售1.室内水电费2.煤气费3.电话费4.若需酒店式服务须另行收费1,2051,928（T2）1,928新大厦（服务式公寓）2003~4房6~8房168~1834003,6148,4341,446水电费、煤气费、市话费合计每月1250元以内计入租金。若需酒店式服务须另行收费带*含管理费资料来源：戴德梁行研究部2.PYS国际服务公寓市场目前在PYS区，正式推出的国际服务性公寓其实非常少，仅星河湾一家。由发展商配备家具电器出租的单元约二十余间。面积从二房至四房一厅，租金从1000—2000美元/月不等。对比普通住宅的租赁价值，可看到，国际服务性公寓在实际租赁上一般超出数倍的租金，这对投资客户有极大的吸引力。

3.服务公寓的配套设施各高级服务公寓配套设施调查表物业配套设施金亚花园（服务式公寓）1.会所2.游泳池3.儿童游乐场4.幼儿园5.停车场6.高尔夫练习场7.中央花园8.外国卫星电视岭南会（服务式公寓）1.网球场2.会所3.游泳池4.花园5.停车场6.外国卫星电视富城花园（服务式公寓）1.会所2.美发美容中心3.游泳池4.餐厅5.外国卫星电视6.网吧祈福华厦（服务式公寓）1.健身中心2.儿童天地3.会所4.网吧5.游泳池6.外国卫星电视7.停车场凯旋华美达酒店（服务式公寓）1.会所2.中西餐厅3.酒吧4.会议中心5.商务中心6.医务室7.舞厅8.健身中心9.停车场假日酒店（服务式公寓）1.中西餐厅2.酒吧3.商务中心4.舞厅5.健身中心6.游泳池7.停车场8.会议中心中信广场（T1）服务式公寓1.综合商场2.停车场3.会所4.游泳池5.网球场6.日本学校7.银行8.光纤设备9.外国卫星电视新大厦（服务式公寓）会所2.商务中心3.停车场4..恒温游泳池5.健身中心6.儿童天地7.光纤设备8.前庭中心广场9.架空层主题园林10.购物中心白云堡（服务式公寓）会所2.山顶体育中心3.恒温游泳池4.桑拿健身中心5.天然湖6.湖畔公园7.光纤设备8.外国卫星电视

2.2.5.广州PYS两地写字楼市场2.2.5.1.广州写字楼市场在广州，写字楼需求主要来自资讯科技、贸易、专业服务、保险及金融界的本地及跨国公司。这类客户主要倾向与选择高级写字楼，但现阶段主要的用户都以租赁为主的。其中2002年第一季度租金水平表现为稳中有升，首季平均租金升幅为1.2%。但销售市场则未容乐观，表现依然平静。图2-1:广州甲级写字楼供应和吸纳需求2002年第二季度市场对甲级写字楼的需求虽然保持畅旺，但实质吸纳量并不高，约8,000平方米。存货量仍然高居不下。

图2-2：广州甲级写字楼总体空置率*资料来源：戴德梁行研究部2.2.5.2.市场展望2002年第三季度甲级写字楼市场预计不会有太大变化。第三季应不会有新的甲级写字楼供应给市场。写字楼需求仍然保持畅旺。租金会平稳向上但不会有权大的增长。预计会有更多的写字楼买卖成交。空置率会于第三季度重新向下调。2002年第一季度值得注意的写字楼销售市场主要有：广东国际大厦在1月30日进行的二次拍卖，这次拍卖的起价已经比一次拍卖降低近二成，但依然以流拍告终；江湾新城的拍卖，以起拍价3.5亿成交；3、广州国际电子大厦数层写字楼的拍卖，拍卖总建筑面积10,163平方米，成交面积6,702平方米，成交约66%，但成交均价1,050美金/平方米，在行内属于一次超低价拍卖；

2.2.5.3．今年1-6月广州各区及PYS写字楼成交统计面积单位：平方米价格单位：元/平方米区域一月二月三月四月五月六月东山区面积4,5917,2402,773577——259均价9,6117,0908,75812,374——10,273荔湾区面积7125217969301,3847,219均价6,9017,2637,2857,3855,895,674越秀区面积239169811,14318,5893,322均价3,59615,8945,00012,75213,5186,843天河区面积8237126,5299852,9745,783均价4,4819,94713,58412,3338,29511,972海珠区面积440——3653,103————均价6,500——5,9174,598————芳村区面积————————————均价————————————白云区面积————1,37885————均价————4,8124,000————黄埔区面积————————————均价————————————PYS区面积——————10,581————均价——————1,187————花都区面积————————————均价————————————总计面积6,8058,64211,92217,40422,94716,583均价8,2957,50810,7343,90112,3768,176*资料来源：广州房管局房地产信息中心其中四月份PYS区成交则集中在市桥镇，成交宗数22宗，总成交价1,255.75万元。平均成交价1,187元/平方米。从成交价格可推断，此成交价所能支持的楼宇，绝非甲级写字楼标准。2.2.5.4.PYS写字楼市场由于PYS属下各镇区的城市化程度各有差异，而且其产业发展以外向型工业企业、房地产业和旅游业为主，故商业办公发展比较缓慢。目前PYS大部分的商业性办公物业集中在市桥，但尚未形成专门的商贸办公区域，区内办公气氛淡薄。各办公性物业个体规模较小、分布零散，档次较低，纯商业办公性物业数量很少；大多数商业大厦既有居住功能也有办公功能，而且以住宅功能为首。同时，由于“禁止住宅商用”的政策在PYS地区未严格执行，导致不少住宅分流了部分商业办公用户，更淡化了各商业大厦的办公集聚效应。现有的行政办公中心则主要集中在禺山大道及清河东路PYS广场一带。禺山大道主要有建设局、规划局、国土局、公安局、检察院、法院等区级行政管理部门；PYS广场北边为PYS区人民政府所在地，该区域将形成新的行政办公中心。根据PYS区的整体城市规划，PYS广场——PYS区政府一带将建设成为城市中心商贸区（CBD），故未来该区域将出现大量的商贸、金融办公设施和物业，成为市桥重要的金融商贸中心。

市桥现有主要办公性物业调查表名称地址规模租金主要用户备注PYS商贸展览中心清河东路338号941.48平方米/层，共28层，负一层停车场，车位134个写字楼总建约1.3基本装修60元/平方米标准装修70元/平方米管理费25元/平方米/月1-9层为中国银行，10-24租户包括中华人寿、信诚保险、电子科技、政府机构等出租率约50%汇强大厦光明北路约500平方米/层，共1450元/平方米贸易公司、PYS药监局、发展商总部出租率约50%银都商贸中心光明北路约1600平方米/层，共5层，写字楼总建约45元/平方米PYS物价局、PYS价格事务所、贸易公司、化工类公司出租率约40%友谊中心写字楼市桥镇繁华路1号26层写字楼，约1180平方米/层，写字楼总建约2万平方米45元/平方米管理费18元/平方米/月新华人寿、化妆品公司、贸易公司、广告公司70%华兴商贸大厦大北路150号20层乙级写字楼，800平方米/层，写字楼总建约1.3万平方米30元/平方米速达电脑、用友佳友公司、事业单位65%第一城光明南路1,200平方米/层，共7层，首二层为商场45元/平方米建材、贸易类公司出租率约20%*资料来源：戴德梁行研究部目前PYS区市桥镇写字楼市场供应面积约6.6万平方米以上物业，租金为开价，实际成交价格会偏低，并有部分零星写字楼出租，具体如下：PYS写字楼部分成交租价名称面积装修租金及管理费华兴大厦3楼1000平方米无租金22元/平方米光明大厦5楼700平方米无无装修25元/平方米。有装修45元/平方米友谊中心8楼1000平方米无45元/平方米，管理费18元/平方米世纪城200平方米无30元/平方米（包管理费）文华大厦1000平方米简单装修35元/平方米（包管理费）PYS区1—6月份二手市场写字楼买卖成交登记统计：面积单位：平方米价格单位：元/平方米月份一月二月三月四月五月六月成交面积45218261790445311251870成交均价61964111448077941367*资料来源：广州房管局房地产信息中心2.2.5.5.目前PYS写字楼市场客户需求情况根据我司商业部的市场客户信息，目前在PYS需求写字楼的大型公司如下：公司需求面积要求价格某保险公司3000平方米租：40元/平方米某银行5000平方米或以上租：40元/平方米买：4000元/平方米以下*资料来源：戴德梁行商业部买卖写字楼的客户仍然是极少数，而且，大面积购买的成交价格将会比市场价格偏低。2.2.6.商业市场2.2.6.1.今年1-6月广州各区商铺成交统计面积单位：平方米价格单位：元/平方米地区一月二月三月四月五月六月东山区面积1256642,871833731,690均价31,64918,7879,79333,45827,80124,375荔湾区面积2,4846237691,1528801,086均价11,70618,58811,79026,39817,32817,664越秀区面积9987631,0876205,336294均价41,66737,02448,61142,42720,56145,634天河区面积1,3266,7234,1323,2411,7889,900均价11,3299,99918,94312,99222,3937,298海珠区面积3,3715,3905,4273,4006,9396,306均价13,71018,9646,11514,32112,7968,640芳村区面积————3877888,2163,348均价————9,33716,8504,9795,802白云区面积1,3562,9753,0312,8192,8419,397均价17,5458,1459,10910,2179,7955,845黄埔区面积————884170433——均价————6,9453,8925,796——PYS区面积21,9509,88517,31326,41912,77114,787均价5,1279,2105,1664,3804,9445,510花都区面积16,5006,6009,9007,3006,3003,100均价3,6533,7213,7283,3974,5603,938总计面积48,11033,62345,80146,74245,57749,908均价6,91110,7547,9737,7679,1927,385*资料来源：广州房管局房地产信息中心

2.2.6.2.市桥商业状况调查市桥的商业网点主要分布在大北路、繁华路、解放路、光明路一带。区内业态多样，包括服装、鞋类皮具、餐饮、百货等，还拥有友谊中心、友谊大厦、禺山商店、名店街等多个综合性商场、著名的电器专业市场——易发电器城，整体综合质素较高；同时，亦集中了大量的银行设施，如：农业银行、工商银行、建设银行等，各种商业设施齐备，形成了较为成熟的商业中心。市桥主要大型综合商场状况调查表名称地址类型规模主要商户备注友谊中心繁华路2号综合商贸楼高23层，总建筑面积3万2千平方米1-4层为百货精品电器商场，大小铺150多间，内售各地优质精品。6楼是歌舞厅；7楼为食街；8楼为酒楼；9楼至12楼为室内泳池和桑拿健身中心并设有桌球、乒乓球、壁球设施市内公共汽车2路、5路“PYS宾馆”站PYS易发商场大北路电器二条东西走向的主街贯穿全城，每条街都有二百余家商行，音箱、功放、碟机、电视机、摄影机、电话机、传真机、电缆线等市桥公共汽车2路、5路“PYS宾馆”、3路、4路、6路PYS友谊大厦光明北路和繁华路交界综合商业经营面积5300来方米，百货商品经营品种达4万多种，以中高档为主市内公共汽车1路“友谊大厦”站市桥商业大厦繁华路综合商业3层，每层约2000-3000平方米化妆品、食品、钟表、文具、服装、鞋具、床上用品等百货营业时间9：30-21：30繁华汇购物中心繁华路65号综合商业二层，50多间店铺服装、鞋、皮具、首饰、电器--PYS名店城大北路商业零售占地1912平方米，建筑面积服装、皮具、化妆品--禺山商店大北路商业零售--商业百货区内公共汽车2、3、4、5、6、8、10、13路可达

2.2.6.3.2002年1—6月PYS区市桥镇、石基镇具体商铺成交面积单位：平方米价格单位：元/平方米月份地段（镇）成交宗数成效面积成效金额平均成交价1月市桥镇12810,091.304,579.384,538石基镇614,032.302,668.456,6182月市桥镇312,511.601,520.336.053石基镇302,135.501,368.596,4093月市桥镇667,738.603,721.254,809石基镇392,311.201,543.866,6804月市桥镇2713,126.703,915.552,983石基镇392,805.501,777.784,1985月市桥镇254,115.002,027.414,927石基镇16817.70538.136,5816月市桥镇283,213.501,320.314,109石基镇9729.10318.404,367*资料来源：广州房管局房地产信息中心

2.2.7.PYS区市桥镇酒店市场PYS旅游酒店餐馆简表名称地址客房数量及开房率收费配套设施备注PYS宾馆市桥镇大北路260间84.4%普通房480元豪华房8000元中西餐厅、娱乐城、酒吧、会议室、歌舞厅、卡拉OK、桌球保龄球、桑拿、沐足、游戏机、游泳池、草地网球等四星美丽华大酒店市桥镇清河中路182间45%普通房400元豪华房1785元酒吧、会议室、歌舞厅、卡拉OK、桌球保龄球、桑拿、沐足、游戏机三星世昌宾馆市桥镇迎宾路66间50%普通房380元豪华房880元商务中心、西餐厅、健身中心、娱乐广场、粤菜馆、演艺中心、丽人吧、网吧、游戏机、桌球等娱乐中心三星禺山宾馆市桥镇光明北路129间55%普通房300元中西餐厅、歌舞厅、卡拉OK、桌球保龄球、桑拿、沐足、游戏机三星天贸友谊酒店市桥镇桥东路70间50%普通房280元中西餐厅、歌舞厅、卡拉OK、桌球保龄球、桑拿、沐足三星文华大酒店市桥镇大北路100间70%普通房320元豪华房720元西餐厅、日本餐厅、豪华蒸气套房、会议室、美容美发二星龙泉大酒店市桥镇易发商场旁80间70%普通房350元豪华房680元中西餐厅、歌舞厅、卡拉OK、桌球保龄球、桑拿、沐足*资料来源：戴德梁行研究部随着PYS区并入广州市城市规划，并且PYS区内几个大型旅游景点的开发使用，PYS一带的酒店业也相应兴旺发展。但目前区内各镇的酒店普遍素质不是很高，大部分在三星级或以下，对于部分长期居住，并要求较高的客户的需求则远未能满足。

2.2.8.PYS重点经济活动除了房地产业外，在PYS当地经济占重要位置的还包括：2.2.8.1.旅游业旅游业是PYS市第三产业中的龙头，发展势头迅速，成绩骄人，人文景观与自然景观的完美结合，使PYS更加诱人，香江野生动物园、宝墨园、莲花山旅游区、馀荫山房、PYS博物馆、南沙天后宫等各具特色的旅游景点正以它们或新奇、或古朴、或幽雅、或奔放的魅力吸引着各地游客2.2.8.2.珠宝业按目前统计数据，PYS是亚太地区最具规模经营、最集中的首饰加工基地。被誉为“中国珠宝城”。2001年PYS珠宝首饰出口值达到4.9亿元，位居全国珠宝首饰出口地区第一位。PYS的珠宝厂商会是全国第一个珠宝商会，从1998年起就与中国珠宝首饰进出口公司合作以“中国珠宝”之名参加国际性珠宝展。随着国家对珠宝首饰零售牌照的逐渐开放，PYS珠宝厂商会已经计划在PYS搞一些零售市场试点，并计划建设首饰一条街，其中包括专业的珠宝市场，最终建成全国最大的珠宝交易中心。第一届广州（PYS）国际珠宝展览会已于今年8月22日—25日在广州PYS区市桥镇百越广场展览中心举行。有来自欧美日等国家和香港地区的140多家企业参加本次展览会，超过400个展位。其中国外企业占35%，香港的展商则超过50%。从有关方面获悉，今后这样的展览会每年都会在PYS举办一届。

2.2.9.市场总论随着PYS的撤市立区，PYS与广州的经济关系进一步融合为一体，PYS正以前所未有的历史机遇登上二次创业的潮头，而市桥中心组团正向着发展成为广州市的副城市中心的方向大步迈进。现阶段PYS的城市发展阶段特点决定了市桥的房地产市场处于全面成长阶段，住宅、商业、写字楼各种物业均具有较好的生长性：住宅市场方面，PYS的产业发展将吸纳越来越多的外来人口和港澳台人士，将造就越来越多先富起来的人群，人口结构和社会结构处于快速变化过程中，与之相应的住宅市场结构亦随之发生变化；商业物业市场方面，随着城市空间布局的变化，城市商业设施布局和商业热点区域在孕育转变过程中；写字楼市场方面，随着广州市副中心地位的日渐巩固，第三产业和高科技产业的日益壮大，这些高级经济形态将对写字楼物业产生较大的市场要求，而市桥写字楼市场无论从供应数量或者供应质量来看均处于较低水平，市桥写字楼市场的发展潜力非常明显。可以说，目前市桥房地产市场处于由发育不完全走向全面发展的阶段，存在多种可能性，市场潜力和市场变数都非常大，因此，准确把握项目所处的房地产发展阶段和现阶段的市场结构特点，深度挖掘项目的最佳市场机会，是本项目投资决策的重要依据。目前PYS房地产开发公司的竞争力正处于向高水平转变过程中，前几年开发的楼盘由于受当地开发商水平和市场发育程度所限，从规划设计、建筑水准到营销手段均较为落后，而近年来大批广州开发商挥军南下，既促进了市桥房地产市场的开发水平，也锻造出一批实力雄厚，经验丰富的当地开发商，现在PYS区桥已出现许多高水准的楼盘，如华景新城、PYS奥林匹克花园、华侨城、友谊中心、PYS名店城等。激烈的竞争将迫使PYS区桥开发商从开发理念、规划设计到社区配套，甚至一草一木，从整体到局部无不处心积虑，谋求人无我有、人有我新、人新我变的竞争优势。竞争的升级无疑将提高PYS区桥房地产市场的进入门槛，因此对于本项目而言，必须正视市场竞争态势，掌握竞争对手的竞争优势所在，在此基础上，将市场竞争形势与本项目可发展的竞争力做横向对比，以判断项目在竞争中的市场机会。另外，对竞争形势的准确把握还有助于项目结合自身特点找准市场切入点和切入姿态，以避免项目与其他产品的同质化问题，形成本项目的差异化竞争优势。总而言之，PYS区桥房地产市场正在逐渐发育成熟的过程中，市场不断变化，机会很多，竞争也很大，可以说机遇与挑战共存是现阶段PYS区桥房地产市场的主要特点，因此进行全面的市场调查，以准确把握市场脉搏，选择市场结构中的短缺点和竞争较少的一环切入市场，切中未被市场发掘的消费潜力就显得尤为必要。

[三].项目区位分析3.1.项目区域分析3.1.1.项目区位图3.1.2.区域交通分析本项目位于PYS区石基镇与市桥镇的交界处。南临石基镇富怡路口，与富华路一字贯穿，成为东西穿越市桥镇的交通要道。西临迎宾路高架桥，是连接PYS市桥到广州、南沙的重要交通要道。向南约一千米处就是广州市PYS区人民政府，和中国银行大厦，是PYS的政治经济的中心。市桥镇与石基镇是整个PYS综合实力比较强的行政区，二镇不但能够在城区综合管理方面显示优势，更容易发挥PYS—广州市南部接口的作用；而且，在城区发展方面消除了行政分区过小的弊端，市桥等经济繁荣地区的“溢出效应”会更加明显，使PYS迎来一个层次更高的发展阶段。3.1.3.地铁三号线的影响在2002年7月23日，国家计委正式通知广州市计委：《广州地铁三号线可行性研究报告》已经获得国家计委和国务院审批同意，为国家计委即将下达的地铁三号线正式动工令奠定了基础。地铁三号线规划在设有四个站。估计，地铁全线完工后由市桥站至广州天河北只需要半小时。届时，PYS区与广州市的距离区别将拉至极近。这对PYS的经济、商业、居住环境发展都有不可估计的促进力量。本项目距离地铁出口1400米，可以预计，当地铁三号线落成后，其商业价值将会有较大的提升。3.2.居住环境分析由于地段方便，项目附近集中形成了住宅小区，如桥虹花园、桥福园、华盛新村、康泰花园等。各项目具体情况如下：项目名称位置现推单位面积均价主要卖点折扣优惠销控情况侨福园市桥富华东路侨怡居侨丰楼桥景居114.5123.61985/M20首期付款方式折扣优惠售出5成左右东方白云花园市桥富怡路浩云轩雅晴居韵晴居72.8169.92000/M2新颖户型设计优美的绿化园林付款方式折扣优惠整个小区共三期，现推出一期单位，剩余150套单位左右华怡居市桥振兴路华怡居1-3座77.4109.11775/M2交通方便配套齐备名校林立“好生活、真感觉”一次性付款按单价95折计算，按揭付款按原价售出32.8%东怡新区市桥清河东路东信园东雅园70.9186.22400/M2邻近三号地铁、配套成熟，发展商获广州市2001年商品房销售十强付款方式折扣优惠东信园售出9成左右，剩40套单位，东雅园售出9成左右，剩33套单位，别墅自建用地剩5块东华花园市桥市莲路第一期76.01-108.621800/M2实惠、实际、实实在在的家，邻近三号地铁一次性96折，按揭97折第一期售出6成左右桥虹花园市桥东环路旁售罄*资料来源：戴德梁行市场研究部从区域市场分析看到，项目附近的房地产开发项目都以住宅为主，别墅为辅。而且价格层次在PYS市桥镇上属于中等略低阶层。所以有一定的市场承受力。其中东怡新区能成为PYS区商品房销售量年度第四名，销售面积甚至超越华南碧桂园（见第二部分）就说明了在PYS人心目中，此区域有极大的吸引力和消费力。除了居住区，区域附近尚有禺山高级中学、区党校、广东省有色工业学校PYS分校等多个教育院校，为居民子女教育解决了后顾之忧。3.3.商业环境分析3.3.1.商业网点分析项目附近主要商业构成分布如图：项目范围内：街铺：富华东路5月29日零售类批发类专业类饮食类娱乐休闲类其他数量2344--6比例3.64%5.54%80%--10.91%街铺：东平路5月29日零售类批发类专业类饮食类娱乐休闲类其他数量6-611-9比例18.75%-18.75%34.375%-28.13%顺川南路——旧村南路部5月31日商场饮食发廊士多鞋店电讯维修药店电脑培训照相馆数量44819454312221比例2.8%34.04%13.48%31.91%2.8%2.13%8.51%1.42%1.42%0.71%市莲路石岗西村段2号街铺零售批发专业饮食娱乐其他数量1-6--1比例12.5%-75%--12%*资料来源：冠迪公司调查由上表可见，区域内目前主要商业经营以住宅区首层临街商铺为主，档次大多不高，以专业装饰和餐饮为主，这主要因为该区域大部分是新建住宅小区，商业需要首先是满足居民装饰、饮食为主。除了项目附近街区性的小型商业网点外，在项目千米半径范围内包括的大中型商业有：罗家购物广场、东江酒家、新东苑酒楼、金涛酒店等娱乐消费场所。但其距离本项目的住宅区有相对略远。目前紧临项目附近的购物商场未有存在，购物要去到市桥镇中心，完善商业配套将是各大住宅区居民急需要解决的。

3.3.2.区域人车流量分析3.3.2.1.项目门前各方向人车流统计以2002年5月28日三个时段为例：10：30-11：30AM方向公交车私家车客车看楼车便利车货车人流富怡路7107301907666往市桥114543801016180325往旧水坑0361330449705187往好又多546335588241023总数1：30-3：30PM方向公交车私家车客车看楼车便利车货车人流富怡路7870025496108往市桥11335140494151102往旧水坑1342101326360151往好又多83751806273441总数4：30-5：30PM方向公交车私家车客车看楼车便利车货车人流富怡路12187110297163130往市桥317413901932265534往旧水坑2728283732666341往好又多1273531014418101总数*资料来源：冠迪公司调查从上各表可见，该路段较繁忙的时段是傍晚下班时，出现最频繁的是便利车，而公交车相对来往班次较少，说明该区域主要的交通工具是以便利车和私家车为主。3.3.2.2.区域路段人车流比例统计以2002年6月1日人车流量统计a．富怡路2002年6月1日时间：2002-6-110：30-11：301小时流量总流量532公交车私家车客车货车人单车便利车数量6924981257263比例1.13%17.29%0.75%18.42%2.26%10.71%49.43%

时间：2002-6-113：30-15：302小时流量总流量932公交车私家车客车货车人单车便利车数量13166315512100483比例1.39%17.81%0.32%16.63%1.29%10.73%51.82%时间：2002-6-116：30-17：301小时流量总流量589公交车私家车客车货车人单车便利车数量7855741965334比例1.19%14.43%0.85%12.56%3.23%11.04%56.71%b.东环路：市桥——广州方向6月1日人流私家车客车货车公交车看楼车便利车数量8940410260-1413比例7.56%34.32%0.85%22.09%-0.08%35.09%6月1日1：30-3人流私家车客车货车公交车看楼车便利车数量234551346925-783比例10.22%24.07%1.49%30.23%0.22%--34.20%6月1日4：30--5人流私家车客车货车公交车看楼车便利车数量11741522465--453比例7.95%28.19%1.49%31.59%--30.77%*资料来源：冠迪公司调查从上数表的统计可以看到，该区域私家车和便利车占有较大的比重，而客运车辆则较少出现。一方面说明了该路段是交通要道，另一方面再次说明了居民点出入的公交客运交通未够方便，多需要借助便利车或步行。3.3.4.区域消费结构从上文商业分布构成分析得知，区域内商业构成大部分为满足居民基本生活消费而形成，此阶段的消费仍处于最低满足阶段。除这类生活用商业外，改区域另一商业特色是汽车维修及汽车美容，结合区域车流调查表里私家车所占比例较高的情况看，该区域私家车使用量较大，这也从一个侧面反映了区域内居民收入水平较高，有一定消费潜力。3.4.商务环境分析通过前一部分对PYS区写字楼市场的调查和分析可知，目前PYS市桥一带比较缺乏完善的商务写字楼。区中最集中的商务中心是以区政府为中心，中国银行大厦（PYS商贸展览中心）为支持清河东路与迎宾路交界处。也正是本项目以南约数百米范围，这使本项目正出处于PYS市桥商务的发展核心点，形成了商务发展的氛围，为项目明确指出了商务发展目标。3.5.区域未来发展分析本项目所在的区域是PYS区两大重镇——市桥镇与石基镇相连处，附近的PYS区人民政府为项目日后经营发展起了促进作用。地铁三号线入主市桥站，缩短了广州与市桥间的差距，南沙经济技术开发区的开发，通过项目门前的迎宾路与项目紧密结合起来。同时，目前广州市政府也将开发重点放在PYS区，可以预计未来该区域的发展会随着交通与政府规划政策并进。根据一个城市的发展经验，这类开发的指向的结果，往往是首先体现在商务经济发展，这就可以预计，未来几年里，PYS区的经济商务发展将逐步成为