年南京房地产市场运行情况报告

2007年南京房地产市场运行情况报告目录TOC\o"1-4"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc187141189"第一部分宏观篇4HYPERLINK\l"_Toc187141190"1、宏观经济环境分析4HYPERLINK\l"_Toc187141191"1.12007年南京市宏观经济运行的主要特征4HYPERLINK\l"_Toc187141192"1.22007年南京基础设施建设推进状况6HYPERLINK\l"_Toc187141193"2、政策及效应分析8HYPERLINK\l"_Toc187141194"2.22007年度出台的主要政策回顾12HYPERLINK\l"_Toc187141195"第二部分土地市场17HYPERLINK\l"_Toc187141196"3、土地市场分析17HYPERLINK\l"_Toc187141197"3.1整体市场表现17HYPERLINK\l"_Toc187141198"3.2区域供应表现18HYPERLINK\l"_Toc187141199"3.3地块性质表现18HYPERLINK\l"_Toc187141200"3.4土地出让速度有所加快20HYPERLINK\l"_Toc187141201"3.5土地出让以中小心地块为主21HYPERLINK\l"_Toc187141202"3.6土地价格逐渐逐渐增高21HYPERLINK\l"_Toc187141203"3.7土地品类成交比例22HYPERLINK\l"_Toc187141204"3.8“地王”认识22HYPERLINK\l"_Toc187141205"第三部分住宅市场24HYPERLINK\l"_Toc187141206"4、房地产市场分析24HYPERLINK\l"_Toc187141207"4.12007年房地产市场特征综述24HYPERLINK\l"_Toc187141208"4.22007年房地产市场整体供给分析24HYPERLINK\l"_Toc187141209"4.32007年市场供求和价格走势分析25HYPERLINK\l"_Toc187141210"4.32007年各板块房地产市场发展特征28HYPERLINK\l"_Toc187141211"4.407年我司在售项目竞品组市场表现33HYPERLINK\l"_Toc187141212"4.505-07年公司销售金额市场占有率（与当地前5名开发商对比）34HYPERLINK\l"_Toc187141213"4.606-07品类市场35HYPERLINK\l"_Toc187141214"4.7各品类市场标杆项目07年表现37HYPERLINK\l"_Toc187141215"5、08年南京市场展望39HYPERLINK\l"_Toc187141216"5.108年在售项目分布区域39HYPERLINK\l"_Toc187141217"5.208年全市项目上市量、销售量及均价预测40HYPERLINK\l"_Toc187141218"5.308年市场各品类份额预测42HYPERLINK\l"_Toc187141219"5.4在售项目主要竞争项目分析42第一部分宏观篇1、宏观经济环境分析1.12007年南京市宏观经济运行的主要特征2007年我市经济运行总体稳定增长的态势，主要效益指标日渐改善。主要特点如下：■□工业稳步增长，效益明显改善■□固定资产投资增幅趋缓■□消费品市场保持繁荣自07年初以来，全市社会消费品单月零售额平均为113.85亿元，截至2007年11月，全市社会消费品零售额已超过去年全年总数。■□出口总额保持快速增长■□财政金融运行良好■□居民收入保持增长（数据至10月）其中，教育文化娱乐服务类、医疗保健类、食品类支出增长较快，分别增长16.8%、15.3%、13.3%，但是居住类支出大幅下降，降幅达25.9%。■□消费价格温和上涨表1-1：2007年1-11月南京市重大经济指标运行情况指标累计值同比增长规模以上工业总产产值（现价）5239.31亿亿元22.7%全社会固定资产投投资1697.53亿亿元17.9%其中：房地产开发发投资417.95亿元元31.6%社会消费品零售总总额1252.41亿亿元17.8进出口总值（按经经营单位）329.08亿美美元15%财政收入576.57亿元元28.6%其中：地方财政收收入298.94亿元元34.6%财政支出其中：地方财政支支出227.47亿元元22.4%金融机构存款余额额6884.24亿亿元15.5%其中：居民储蓄1874.31亿亿元-2%金融机构贷款余额额6298.16亿亿元18.2%城市居民人均可支支配收入（至10月）17185.633元16.5%城市居民人均消费费性支出（至10月）11122.155元6.9%消费价格指数103.6/1.22007年南京基础设施建设推进状况表1-2：道路交通工程建设推进状况名称开工竣工备注地铁1号线南延线06.909年底/地铁2号线09年底建设难度大，目前前暂时停工察哈尔路西延07.107.9下关楼盘纳入主城城苜蓿园大街南延工工程07.508.4目前征地拆迁，采采用高架桥古平岗立交07.508.6城西重要节点纬七路过江隧道07下半年08年底/纬七路东进07年下半08年将采用隧道从大校校场下穿过长江四桥07年底2011年/芦席营路北上07.3月07年内缓解中央门交通堵堵塞滨江快速路07.607年底主城快速外环将贯贯通城东隧道06缓解城东交通拥堵堵新庄立交改造工程程07.608年打通南京最堵点天宝桥立交桥07.508.1/宏运大道中心河桥桥及东延07.507.10与主城对接，减压压机场高速宁杭高速二期06.208年/解放南路跨河桥工工程07.708.1缓解城东南交通压压力地铁二号线东延07.1009年底仙林交通重大利好好滨江大道北延段07.1007年底改善下关交通纬七路西延07年底08年完整的纬七路西延延高架和纬七七路连成一线线，构成南京京市的快速内内环南线表1-3：公共配套设施建设推进状况名称开工竣工主要内容毗卢寺改造工程06.12毗卢寺改造升级和和扩容大报恩寺遗址公园园07年下半//南京194907.507.12烟厂老厂房改建，长江路历史文化街区彰显人文魅力的主题创意园郑和国际广场07.408年底标志性景观，促使使整个龙江地地区提档升级级江宁同仁医院/07.6进一步完善江宁开开发区的投资资环境和功能能结构，缓解解当地居民看看病难瑞典宜家家居南京京店、红星美美凯龙全球家家居生活茂07.708.5城南现代服务业集集聚区产业升升级河西奥体中央公园园07.807年底奥体配套进一步完完善明基医院07.8一期工程竣工，提提供7000床位琅琊路小学明发滨滨江分校0507.9浦口教育提档升级级2、政策及效应分析■□《物权法》主要内容：效应分析:□就整体而言，物权法对于整个房地产市场，以及最受关注的房价问题，也必然会产生影响。但具体会产生哪些方面的影响、究竟会使房价上涨还是下跌等问题，则取决于日后的具体实施情况。□物权法消除了部分消费者对于产权问题，尤其是70年之后产权问题的忧虑，但对续细则未有详细规定；□确定了私人产权所有后，促使物业管理规范化，市场化；□加大了城市动拆迁难度，保护了拆迁户的权益；□明确了小区道路以及车库的归属问题，可能造成的是地下停车场进一步增多；□对于开征物业税创造了前提条件。■□《关于规范房地产市场秩序加强市场管理的规定》主要内容：效应分析：□专向打击囤房，增大房源供应。□有利于规范市场，对于遵守市场规范的开发商来说更加公平。□实际执行效果与各有关部门合作密切度相关。■□《南京市物价局贯彻加强房价管理制定若干解释条款》主要内容：效应分析：对151号文，绝大多数市民好象兴趣不大，在他们看来，现在买房就是“一房一价”。但对开发商来说，这条规定的威力一点都不亚于“国六条”，甚至是圈内“撒手锏”。之所以认识产生偏差，是因为市民和开发商所认为的“一房一价”的价上理解出现差异。市民所认为的“价”，其实是开发商的报价，而新政中规定“一房一价”的价，其实是物价局根据成本原则核定的“价”，开发商是不能随便突破这个价格线的，否则就会面临严惩。新政出台后，几乎受到了所有开发商的抵制，开发商认为商品房首先是一种商品，在建材、土地等所有生产资料市场化的今天，不考虑住宅的商品属性，采用计划经济的管理模式，肯定不合理，企业有“无法承受之重”。在国家宏观调控政策中，强调控价房的作用，并鼓励大力推广。主要是在在土地拍卖中，对未来的房价进行限制，从而让大家对未来的市场有个预期判断。但现在，在拍卖中没有规定要“限价”，现在却是“变相限价”，有政策程序违法的嫌疑。限价房的建设主体应该是政府，满足的对象是困难群体，让开发商来承担政府的保障功能，也欠妥当。眼下，南京几乎所有的开发商置151号文于不顾，不愿意按核定的房价销售；南京市物价局宣布在5月26日拉网式检查各家楼盘，处理违规楼盘。很显然，一场开发商与政府之间关于房价的较量正在对峙，结果如何，还待进一步观察。也有消息称，省有关方面要视南京市物价部门的新规于不顾，拟出文取消商品房核价制度。■□《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》□导读：城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；经济适用房建筑面积控制在60平米；9月底前出台实施办法□影响保障性住房覆盖面大幅扩大，楼市刚性需求分流？房价面临上涨压力？南京：20%城市家庭将纳入住房保障■□《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》□导读：人民银行、银监会9月27日晚发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》对居民贷款购房作出了较为详尽的规定。而最引人注目的则是对购买“二套房”者，贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。【如何界定“第二套(含)以上住房】《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。□业内观点新政普遍在市场预期之内，旨在遏制投机，防范风险。监管部门将关注市场反应，不排除出台后续措施。■□上调金融机构贷款利率、存款准备金率效应分析:加息与上调存款准备金率主要作用于需求面，对于投资客群的影响较为明显，对于普通自住群体购房影响不大。2.22007年度出台的主要政策回顾表2-1：相关金融政策一览时间政策/关键词核心内容影响3.18贷款利率上调一年期存款基准利利率上调0.27个百分点；；一年期贷款款基准利率上上调0.18个百分点投资者风险增加；；买房人影响响较小5.197.208.229.1512．204.6存款准备金率上调调0.5%每次上调0.5个个百分点对融资渠道单一的的中小房地产产企业有负面影响，对购房者无明显影影响6.59.27《关于加强商业性性房地产信贷贷管理的通知知》对购买“二套房”者，贷款首首付比例将不不得低于40%，贷款利率率不得低于基基准利率的1.1倍，而且贷贷款首付款比比例和利率水水平应随套数数增加而大幅幅度提高，且且借款人偿还还住房贷款的的月支出不得得高于其月收收入的50%。旨在遏制投机，防防范风险12.11《关于加强商业性房房地产信贷管管理的补充通通知》确定第二套房认定定以家庭为单单位表2-2：土地政策部分时间政策/关键词核心内容影响1.16《关于房地产开发发企业土地增增值税清算管管理有关问题题的通知》从2月1日起正式向开发企企业征收30%～60%的土地增值值税。将以开开发项目为单单位清算，包括房地产产开发项目全全部竣工、完完成销售；整整体转让未竣竣工决算房地地产开发项目目的；直接转转让土地使用用权等三种情情况下。对房地产行业影响响巨大。1.23《国务院关于修改改〈中华人民民共和国城镇镇土地使用税税暂行条例〉〉的决定》每平方米年税额在在1988年暂行条例例规定的基础础上提高两倍倍，征收范围扩大到外外商投资企业业和外国企业业。抑制建设用地过度度扩张。1.23《关于调整报国务务院批准城市市建设用地审审批方式有关关问题的通知知》由国务院分批次审审批的农用地地转用和土地地征收，调整整为每年由省省级人民政府府汇总后一次次申报。减少了建设用地指指标控制的僵僵化性，地方方政府用地的的灵活性和统统筹性也变得得更大。2.28《南京市集体建设设用地使用权权抵押操作办办法》1、依法登记并核发了了集体土地使使用证的集体体建设用地使使用权均可抵抵押贷款；2、集体建设用地使用用权抵押自登登记之日起生生效，并受法法律保护。进一步规范集体土土地市场2.27《关于加强军队空空余土地转让让管理有关问问题的通知》1、优先安排纳入军队队空余土地转转让计划的土土地2、未纳入军队空余土土地转让计划划和当年土地地年度供应计计划的土地，不不得转让。整顿规范土地市场场6.25《关于取消部分地地方税行政审审批项目的通通知》取消《国家税务局局关于印发〈〈关于土地使使用税若干具具体问题的补补充规定〉的的通知》第四四和第六条。这这两条内容分分别涉及基建建项目以及房房地产开发商商的土地使用用税优惠规定定。土地使用税征收标标准再次被要要求严格执行行，包括基建建以及房地产产开发过程中中的减免或者者取消征收的的条款将被取取消表2-3：房地产市场主要政策部分时间政策主要内容影响2.9《省级机关住房公公积金贷款业业务操作口径径（试行）》购买独立别墅、联联排式别墅、酒酒店式公寓、层层高超过3米及总价超过200万元（含）以以上的住宅不不发放公积金金贷款；购买买单价在1万元/平米以上住住宅（含二手手房），银行行可先行申报报，经中心批批准后，再上上传资料。继南京市住房公积积金贷款政策策进行调整后后，对省级机机关的住房公公积金进行了了调整，使得得政策上保持持了一致性，保保证了购房者者进行公积金金贷款时的公公平性3.16《物权法》满70年后住宅建设用地地使用权自动动续、小区车位车车库应先满足足业主需要、公公私财产平等等保护等。起起执行确认财产、利用财财产和保护财财产、调整财产关关系4.10“新五条”1、对取得商品房预预售许可证三三十天不开盘盘的项目将取取消商品房预预售资格；2、对以在建建工程抵押为为名拒绝销售售项目，将停停止办理商品品房预售许可可证，并停盘盘半年的处理理；3、对未取得得商品房预售售许可证进行行排号登记，炒炒卖房号的行行为将停止办办理商品房预预售许可证；；4、对商品房房销售中出现现上述违规行行为的，在三三个月内房产产管理部门将将停止办理网网上签约和登登记备案相关关手续。5、对在二手手房买卖中违违法操作的，除除对该房地产产经纪机构和和执业人员的的违规行为进进行曝光和记记入其诚信档档案外，房产产登记部门将将停止该机构构和执业人员员办理房地产产交易过户整顿市场秩序4.13《关于规范房地产市市场秩序加强强市场管理的的规定》严禁提前排号；明明确售房时间间；解封时禁涨涨价；信息公开一一致；打击吃差价价；严禁借口囤囤房；不能提前收收房款；明确抵押权权人；通报批评；媒体曝光专向打击囤房增增大房源供应应4.16《加大市场监管力力度，维护房房地产交易秩秩序》六条新新规对取得商品房预售售许可证30天不开盘的的项目将取消消商品房预售售资格；对以以在建工程抵抵押为名拒绝绝销售项目，将将停止办理商商品房预售许许可证，并停停盘半年；对对未取得商品品房预售许可可证进行排号号登记，炒卖卖房号的行为为将停止办理理商品房预售售许可证；对对商品房销售售中出现上述述10种违规行为为的，在3个月内房产产管理部门将将停止办理网网上签约和登登记备案相关关手续；对在在二手房买卖卖中违法操作作的，除对该该房地产经纪纪机构和执业业人员的违规规行为进行曝曝光和记入其其诚信档案外外，房产登记记部门将停止止该机构和执执业人员办理理房地产交易易过户；对全全市房地产开开发项目和房房地产经纪机机构的房屋销销售行为进行行不定期抽查查。打击开发商有房不不卖，利用囤囤房推高房价价4.26《南京市城市规划划条例实施细细则》。楼间距加大；高层层日照有了统统一标准；车辆出入口口将统一设置置；广场上空禁禁拉杆线；凡出让的土土地，规划管管理部门提出出的规划设计计要点及附图图作为土地出出让合同的组组成部分，提提前介入规划划，土地出让让合同签订后后，规划设计计要点不得擅擅自改变。强调了对市民阳光光权的保护，修修改了有关住住宅间距的规规定，同时将将过去许多含含糊的说法进进一步明确了了5.9《关于缓解价格热热点和难点问问题的若干政政策意见》“一套一标制度”整顿市场，调控房房价5.11《关于贯彻省物价价局进一步加加强和完善商商品住房价格格管理意见的的实施意见》楼盘必须严格执行行商品房销售售明码标价制制度：经价格格主管部门核核价已开始销销售但尚未销销售完毕的项项目，其项目目综合平均销销售价格不得超过价价格主管部门门核定的基准准价加规定的的浮动幅度，并并遵循楼层、朝朝向、环境等等差价代数和为为零的原则；；尚未销售面面积部分按“一套一价”所标示的最最高价格应低低于2007年5月14日前该楼盘实实际成交的最最高价格（特特殊套型除外外。）整顿市场，调控房房价5.14《关于进一步加强强房地产市场场管理的意见见》凡在本市行政区域域内进行普通通商品住房(含政策性住住房)开发建设的的房地产经营营者，在销售售前必须到价价格主管部门门办理报价手手续，未经核核价，不得销销售。同时，房房产部门要加加强对普通商商品住房(含政策性住住房)的销售管理理，严格按照照有关规定规规范开发商的的销售行为。所所有普通商品品住房(含政策性住住房)在销售时必必须严格执行行“一套一价”的明码标价价制度，新批批项目必须在在价格主管部部门按套核定定的销售价格格之内进行销销售；老项目目要按照物价价部门核定的的基准价在规规定的浮动幅幅度内，遵循循楼层、朝向向、环境等差差价代数和为为零的原则，定定价并销售。房房地产开发企企业不得擅自自突破价格部部门已核定的的销售价格，如如需变更必须须经过价格部部门重新核定定。要进一步步加强土地增增值税的清算算，对房地产产企业预售收收入预征企业业所得税。市市物价、房产产、国土、税税收、工商等等相关部门要要按照国家九九部委要求，加加大对房地产产市场价格、交交易、税收等等行为的监督督检查力度，尤尤其要加强房房地产价格的的批后管理，建建立规范、合合理、诚信的的市场秩序。进一步规范房地产产市场行为，切切实维护人民民群众合法权权益，促进我我市房地产市市场健康稳定定发展6.12《关于进一步加强强、规范外商商直接投资房房地产业审批批和监管的通通知》境外投资者不得以以变更境内房房地产企业实实际控制人的的方式，规避避外商投资房房地产审批。外外汇管理部门门一经发现以以采取蓄意规规避、虚假陈陈述等手段违违规设立的外外商投资房地地产企业，将将对其擅自汇汇出资本及附附生收益的行行为追究其逃逃骗汇责任。境境外投资者在在境内从事房房地产开发或或经营业务，应应当依法申请请设立外商投投资房地产企企业。外商投投资房地产企企业的中外投投资各方，不不得以任何形形式订立保证证任何一方固固定回报或变变相固定回报报的条款。严格控制外商投资资高档房地产产；并严格控控制以返程投投资方式(包括同一实实际控制人)并购或投资资境内房地产产企业。6.14《南京市个人转让让非普通住房房征免土地增增值税有关问问题的通知》普通住房的标准仍仍按本市2005年公布标准准执行，不符符合该标准的的均为非普通通住房。个人人因工作调动动或改善居住住条件转让非非普通住房，居居住满五年的的，免征土地地增值税；居居住满三年未未满五年的，减减半征收；居居住未满三年年的按规定征征收土地增值值税。对个人人转让非普通通住房，既没没有评估价格格、又不能提提供购房发票票的，从20007年7月15日起，税务机机关可实行核核定征收土地地增值税办法法。凡居住未未满三年的，按按转让收入的的0.5%征收，居住住满三年未满满五年的减半半征收非普通住宅转让开开征土地增值值税6.18《关于承受装修房房屋契税计税税价格问题的的批复》房屋买卖的契税计计税价格为房房屋买卖合同同的总价款，买买卖装修的房房屋，装修费费用应包括在在内。精装房装修费用计计入总房款8.1国务院出台解决城城市低收入家家庭住房困难难意见一、明确指导思想想、总体要求求和基本原则则

二、进一步步建立健全城城市廉租住房房制度

三、改改进和规范经经济适用住房房制度

四、逐逐步改善其他他住房困难群群体的居住条条件

五、完善善配套政策和和工作机制解决城市低收入家家庭住房困难难8.2下半年四大调控手手段稳定房价价主要从四个方面来来调整供求关关系，稳定住住房价格。

11、切实落实价价格管理规定定。将继续大大力坚持“一房一价”核价制度。

22、加大土地市市场供应量。继续加大全全市土地市场场供应总量，加加大住宅用地地内中低价位位住房建设用用地的供应比比例，稳步推推行“四限一竞”供地方式。

33、增加政策性性住房的供应应。明后两年将将进一步加大大“三房”建设量，加加快落实好21块、4100余亩政策性性住房储备用用地，保障政政策性住房的的后续供给。

4、继续加大市场秩序整治力度。房产部门将对领取预售许可证而不及时销售的，将按规定给予坚决查处，撤销其销售许可证；对设定抵押的，开发企业必须按照有关规定，及时开盘上市销售。调控房地产市场8.27宁将控制出让地块块规模原则在100—200亩之间国土资源局表示，今今后我市将合合理控制出让让地块的规模模，原则上在在100—200亩之间，开开发周期限定定在3年左右。减减少大地块出出让，是为了了避免开发商商拖长开发周周期、囤地等等涨。避免开发商拖长开开发周期、囤囤地等涨9.6《南京市商品房预预售款监管办办法》预售款必须先保证证工程建设；；违规挪用，开发商商、银行都将将受罚。楼盘延期交付有望望减少11《关于重申商品房房预售许可申申报的相关通通知》1、未取得预售许可证证的楼盘，不不得以任何形形式收取定金金及预付款性性质的费用；；2、申领预售许许可证前，必必须先行将预预售款监管协协议备案；33、代理销售企企业必须办理理入网认证；；4、符合预售许许可条件的楼楼盘，经物价价部门核价后后，开发商须须一并申报预预售许可，不不得分批销售售；5、开发商领取取预售许可证证后，须在规规定时间内开开盘；6、商品房预售售必须实行实实名制认购。核价后必须一次性性销售、限制制开发商“囤房惜售”。第二部分土地市场3、土地市场分析3.1整体市场表现■□2007年，南京市成交土地共计121宗，流标5宗；实际出让面积达789.7万㎡，成交总价为402.7亿元（不包括高淳、溧水）。3.2区域供应表现■□成交地块数量上，江南八区以70宗的土地成交量领先。区域江南八区江宁江北玄武白下秦淮建邺鼓楼雨花台下关栖霞六合浦口土地成交数量634187861833135■□成交地块面积上，江南八区以468.63万㎡的土地成交总面积领先。区域江南八区江宁江北玄武白下秦淮建邺鼓楼雨花台下关栖霞六合浦口土地成交面积（万万㎡）17.92.967.68120.58.2382.2838.5190.5170.5939.47111.033.3地块性质表现不同性质用地的成交数量■□2007年，南京各区域的成交土地中，居住用地共计成交70块，主要分布在江宁和栖霞；商业用地共计成交22块，主要分布在江宁和六合；商办用地共计成交29块，主要分布在建邺和江宁。区域江南八区江宁江北共计玄武白下秦淮建邺鼓楼雨花台下关栖霞六合浦口居住用地宗数401757414176570商业用地宗数0013100296022商办用地宗数2328112271029不同性质用地的成交面积■□2007年，南京各区域的成交土地中，栖霞区以179.7万㎡的居住用地成交面积领先其它区域；江宁区则以29.78万㎡的商业用地成交面积居各区之首，预示了未来城市新CBD区域的发展潜力；建邺区以53.42万㎡的商办用地面积领先。区域江南八区江宁江北共计玄武白下秦淮建邺鼓楼雨花台下关栖霞六合浦口居住用地面积（万万㎡）16.1405.9946.286.5570.233.8179.7112.918.7111601.29商业用地面积（万万㎡）000.76820.81.16004.3529.7820.17077.03商办用地面积（万万㎡）1.7442.9640.92153.420.5212.074.7516.5227.880.60111.413.4土地出让速度有所加快新政出台后，四季度土地出让速度有所加快，11月、12月均成交土地24幅。3.5土地出让以中小心地块为主大量中小型地块的出让，政府有意加快开发节奏。3.6土地价格逐渐逐渐增高对比两年的土地价格，07年土地上涨明显，高地价也是导致房价上涨的重要原因。3.7土地品类成交比例政府有意识的引导主城人口向外迁移，因此，T2和G3类土地出让规模较大，其成交比例也相应较大。3.8“地王”认识2007年南京“地王”频现，可以从成交地块的实际出让面积和成交价格两个角度分别认识：■□实际出让面积超过40万平米的地块有2幅：土地编号区县实际出让面积(㎡㎡)容积率(≤)用地性质挂牌价格(万元))成交价格(万元))成交楼面地价（元元/㎡）摘牌单位竞价轮次NO.2007GG36雨花4680492.2居住570002250002185金地集团66NO.2007GG06浦口423052.11－居住6000095000－红太阳7■□成交价格超过10亿元的地块有8幅：土地编号区县实际出让面积(㎡㎡)容积率(≤)用地性质挂牌价格(万元))成交价格(万元))成交楼面地价（元元/㎡）摘牌单位竞价轮次NO.2007GG81栖霞346119.550.8/1.8居住1860002595004588仙林房地产25NO.2007GG82栖霞3324140.8/1.8居住1500002410005733瑞嘉投资，实创投投资58NO.2007GG36雨花4680492.2居住570002250002185金地集团66NO.2007GG33江宁272298.442居住582001785003278上海朗达、上海宝宝静117NO.2007GG39下关110610.882.8居住100001355004375南京交通建设158NO.2007GG75浦口248365.990.4居住3350012050012129美达集团南京置业业、浙江宏强强95NO.2007GG84栖霞104684.331.8居住600001110005891栖霞建设47NO.2006GG84建邺91419.22.65居住600001010004169江苏凤凰、江苏凤凤凰晟基78■□9块“地王”的竞拍激烈，平均竞价轮次为72次，成交价格平均是挂牌价格的2倍左右，其中的下关地块更是达到了13.55倍。■□“地王”影响：有报道称2007年中国十大地王带动区域房价平均上涨20%，其中就有万科在南京拿下的牛首山地块。7月26日，万科联手宝静置业以17.85亿元在南京购入江宁区牛首山地块，创下3278元/平方米的南京楼面地价最高纪录，当时该地块周边的楼盘价格在4500元/平方米左右，万科拿地三天内，整个江宁区二手房挂牌价平均涨了300元/平方米，业内纷纷预测未来该地房价将达到7000元/平方米。而楼面价达到12129元/平方米的江北地王产生后，其附近楼盘，如钱塘·望景花园，开盘当日即以4500元/㎡左右的均价销售152套，遭遇购房者疯抢。一方面，“地王”的出现对区域房价有提升作用；另一方面，“地王”代表的高楼面地价也带动了现有周边楼盘的销售。第三部分住宅市场4、房地产市场分析4.12007年房地产市场特征综述■□07年度市场供应回升，销售继续放量，同时伴随着价格的上升。■□07年1-9月市场全面开花，供不应求明显。■□07年10-12月宏观调控对于市场的影响明显，但市场和消费者已逐渐成熟。■□房地产开发投资和竣工面积等均呈现下降势头，正向影响着07年及以后的市场供应。■□江北、江宁、河西成为拉动市场前行的三驾马车。4.22007年房地产市场整体供给分析■□1-11月商品住宅竣工310.34万平米，趋势下滑。■□1-11月房地产开发投资417.95亿元，同比增长31.6%，占固定资产投资的45.1%，比重上升明显。4.32007年市场供求和价格走势分析4.3.105-07年全市新增供应、成交、均价走势■□07年全市市场供求均高于往年，总体形势仍为供不应求；江南八区供应量与06年基本持平，成交量略降。■□07年全市及江南八区销售均价较06年均有大幅提升，。4.3.207年各月度新增供应、成交、均价走势■□07年1-7月市场全面开花，供不应求明显。■□07年8月起，全市市场呈现供大于求，9月底的宏观调控对于市场的影响明显，但市场和消费者已逐渐成熟。■□江南八区市场全年呈现良好态势。4.32007年各板块房地产市场发展特征■□江宁、江北、河西成为拉动南京楼市的三股持续动力；■□江宁、江北与江南八区三分天下；■□江南八区中河西板块无论供应还是销售位居首位。■□除江宁、江北、河西外，其他板块表现平稳，城北逐渐显露头角，在市场份额上赶超势头强劲，而其他板块表现相对良性平稳。4.407年我司司在售项目竞竞品组市场表表现■□竞品组中，西西堤国际供销销量均处于领领跑位置；■□朗诗国际单价价最高；■□仅欧洲城供大大于求，其他他项目均处于于供不应求的的状态。4.505-007年公司销销售金额市场场占有率（与与当地前5名开发商对对比）06年公司销销售金额市场场占有率序号企业06年销售面积（万万平米）06年销售金额（亿亿元）占有率（%）1苏宁63.2918.954.82银城25.3714.813.73栖霞19.613.83.54亚东22.511.783.05明发36.1410.882.8万科6.474.531.107年公司销销售金额市场场占有率序号企业07年销售面积（万万平米）07年销售金额（亿亿元）占有率（%）1苏宁53.5224.223.22栖霞18.320.92.83银城24.9920.522.74明发36.3116.712.25亚东21.5615.032万科8.557.51.34.606--07品类市市场全市品类份额■□07年品类成成交面积排名名前三：T1、G3、G2■□07年品类成成交金额排名名前三：T1、G2、G3品类06年成交面积06年成交金额07年成交面积07年成交金额G146.4643.4610.0410.64G2154.63121.17150.39140.6G3242.29167.13168.71135.63T1207.2370.07425.74175.39T246.8130.0671.7943.5C93.1559.46120.5781.29Top118.0720.9924.7332.18TOP210.788.795.684.98成交占60%以上上开发商品类类份额品类06年成交面积06年成交金额07年成交面积07年成交金额G13.622.379.137.76G265.4944.52108.6597.47G3158.4498.77143.1189.23T1175.9756.31162.0350.63T228.6413.9348.2830.57C83.5641.69131.7176.81Top17.29911.2515.77TOP2009.137.76我司品类成交份额额■□07年我司销销售面积和销销售金额，在在同品类中占占比均有明显显上升。4.7各品类市市场标杆项目目07年表现品类代表项目推出面积推出套数成交面积成交套数成交率均价月均去化速度G1木马公寓32450.65554821549.06651566.4%140001796G2长江路九号79670.82280661134.11153476.7%1800010189G3融侨中央花园19787.40020211489.68812258.1%89003830C仁恒翠竹园63547.47738358803.07747692.5%90004900T1明发滨江新城48