房地产项目前期策划及市场调研报告

2014年房地产项目前期策划及市场调研报告房地产项目特有的地域本质属性，决定了我们对每个调研的房地产项目所处的区域投资环境，均要站在全景式和历史感的高度，对其项目区域的人文历史、行政建制、地理情况、社会及经济发展等资讯，进行全面深度的系统描述和调研，其目的只有一个：只有对项目所处区域相关历史文化及城市信息的充分把握，方能在策划的未来房地产项目经营决策中，得到全景式的理性及感性支撑和时空上的有机联系。——XXX精要提示：城市核心信息、邛崃市域基础信息、区域位置、城市建设、邛崃社会经济情况、邛崃市区总体规划等一、城市核心信息★邛崃市府驻地——临邛镇始建于秦惠文王更元九年（公元前311年）因临邛故地素有邛族聚居而得名，至今已有2300余年历史。历代均为州、县所在地。由于土地肥沃、地当要冲，更有铁矿资源、天然气井、交通便利，市场繁荣，自古就是成都西南部重要的经济重镇。1983年温江地区撤销，邛崃县划归成都市管辖；1994年9月撤县建市，设立邛崃市。★邛崃——位于成都平原西南边缘，东连新津、彭山，南与眉山、蒲江、名山、雅安接壤，西界芦山，北邻大邑，东西长68.5公里，南北宽35.5公里，幅员面积1377.38平方公里。★对外交通便捷——市府所在地临邛镇东距成都75公里，南去雅安71公里。将于2004年10月通车的成温邛公路（出口在邛崃城北5公里桑园镇）和318国道（川藏公路）在境内交汇。★区域经济地位——邛崃与北面的大邑、都江堰、彭州等县、市共同形成成都市域西部经济发展副轴线。作为成都市域西南部具有一定经济实力的次中心城市和成都市西南部川藏线上重要的物资集散地，邛崃可接受成都市城区经济、技术、消费的辐射，并分担特大中心城市的部分功能，具有良好发展前景。★丰富的旅游资源——邛崃是省级历史文化名城，旅游资源丰富。随着天台山国家级风景名胜区、千年古镇：平乐镇的开发，同时与临邛镇人文景观的结合，将形成较为完整的区域性黄金旅游三角带循状旅游线路，进而使旅游业在整个区域经济中所占比重的提高，最终形成本地优势产业之一。邛崃市——是四川省规划建设的十六个中等城市之一。邛崃2003年全市总人口为63.54万人，其中城区人口14万；2007年规划建成区面积24平方公里，规划人口18万人；2020年规划建成区面积48平方公里，规划人口30万人。二、邛崃市域基础信息=1\*GB4㈠、历史沿革邛崃市府驻地——临邛镇始建于秦惠文王更元九年（公元前311年）因临邛故地素有邛族聚居而得名，至今已有2300余年历史，历代均为州、县所在地。由于土地肥沃、地当要冲，更有铁矿资源、天然气井、交通便利，市场繁荣，自古就是成都西南部重要的经济重镇。解放后，邛崃设县，先后属川西行署眉山专区、四川省温江专区、温江地区管辖，曾于1960年4月至1962年11月与蒲江县合并。1983年温江地区撤销，邛崃县划归成都市管辖；1994年9月撤县建市，设立邛崃市。=2\*GB4㈡、自然地理邛崃位于成都平原西南边缘，东连新津、彭山，南与眉山、蒲江、名山、雅安接壤，西界芦山，北邻大邑，东西长68.5公里，南北宽35.5公里，幅员面积1377.38平方公里。国道川藏公路和成温邛公路在境内交汇，对外交通便捷。市府所在地临邛镇东距成都75公里，南去雅安71公里。邛崃资源丰富，得天独厚。境内属亚热带温湿季风气候区，年平均气温16.3℃，年日照时数1107.9小时，年降雨量1117.3㎜，平均无霜期285天。气候温和，日照偏少，降雨丰沛。境内地貌，山、丘、坝兼有，山区、深丘区、浅丘区、平坝区面积分别占总面积的41.4%、17.8%、18.08%和22.64%。地势总起伏较大，西南部为龙门山前沿，东部为成都平原边缘，全市主要高程为460—1400米，最高点玉林山海拔2025米。=3\*GB4㈢、资源概况=1\*Arabic1、土地资源境内农耕地61.7万亩。林地及宜林荒地61.3万亩，森林覆盖率21.6%。宜牧地17.9万亩。=2\*Arabic2、水利资源境内河道纵横，水利资源丰富。南河、邛江河、斜江河、蒲江河、玉溪河流经境内，全长217.15公里。地表水年径流量9.91亿立方米，其中可利用量5.328亿立方米，加上外区引水6.282亿立方米，共计11.6亿立方米，水量充足。地下水年可采量1.06亿立方米以上，用做酿造用水，质地优良。境内河流落差大，水力资源丰富，理论蕴藏量7.24万千瓦，可开发量3.05千瓦，已开发1.04万千瓦。境内塘、库密布，可养殖水面总计6万余亩。=3\*Arabic3、矿产资源邛崃的矿产资源有金、菱铁矿、黄铁矿、铜、煤、天然气、石油、卤水、钙芒硝等14种，产地72处，尤以天然气和石油的储量较为丰富。4、旅游资源邛崃文物古迹众多，自然风光秀丽。文物上起春秋战国、下至近代，计有国家级文保单位1处、省级文保单位6处、成都市文保单位5处等总计140处上点文物。另外，鹤林寺、竹溪湖、九里泮、文君井以及山奇、石怪、水美、林幽的国家级风景名胜区——天台山，均以其独特的神韵与风姿吸引着远近游人。邛崃主要文物古迹一览表（省级以上）名称位置级别十方堂邛窑遗址临邛镇南河坎国家级文物瓦窑山窑址固驿镇省级文物文君井古迹临邛镇文君街省级文物花置寺摩崖造像花石山省级文物石笋山摩崖造像大同乡石笋山省级文物回澜塔塔子坝省级文物石塔寺释迦如来宝宝塔高何乡省级文物天台山风景区天台乡国家级风景名胜区区=4\*GB4㈣、邛崃历史闪光点——“文君系列”资料整理1、文君井古迹的历史记载文君井是“卓文君当垆，司马相如涤器处”。《史记·司马相如传》载：西汉辞赋家司马相如，蜀郡成都人，孝景帝时曾任武骑常侍。后因病罢官，落魄家居，生计困窘，其时，好友王吉任临邛县令，邀之作客。临邛巨富卓王孙与程郑设宴接风，王吉作陪。宴会中，王吉请相如弹琴助兴，适卓王孙有女卓文君新寡在家，于户后听到琴声，对相如产生爱慕之情。后毅然私奔相如，一同回到成都。此举深为卓王孙所痛恨。二人因生活贫困，后又来到临邛，卖去车骑，买一酒舍沽酒。对此，卓王孙羞愤难堪，至此闭门不出。后经戚友一再规劝，才给文君一笔资财，让他们返回成都。后人为赞扬文君不畏世俗讥议，自主婚姻的行为，将他们之遗址建园保护，名其井约文君井。2、文君井与文君酒的传说文君井园林内有一口西汉遗井——文君井。此井“口径不过二尺，井腹渐宽，如胆瓶然”。据文献记载：卓文君于司马相如一曲琴音相通，文君夜奔相如，驰归成都。后相如家徒四壁，不久遂与相如归临邛，卖尽车骑，买酒舍。文君当垆，相如自著犊笔，与保庸杂作，涤器于世。此事感动了太上老君，老君决议好好帮助他俩。一日，老君唠叨文君酒舍喝酒。酒酣，老君对文君说：“此酒不知系何水所酿，味不正，莫若我壶中之酒好”。文君指着身旁的井道：“老翁，我舍的酒乃是用此井水所酿。”老君道：“来，你若将我壶中之酒倒入井中，往后所酿之酒定然好喝无疑矣！”文君将信将疑地照办了。翌日晨起，文君到井边汲水涤器，但闻井中飘出浓郁酒香，汲而尝之，尽酒也，且味绵醇净，甘冽爽口。信息不胫而走，远近酒客争相来舍品酒，也有不少欲以一睹一代文宗与仕女班头的风采为快者。由是，酒舍顾客盈门，财源不断。文君与相如欣喜异常，日子越过越美。不久，相如官拜中郎将，出使西南夷，酒舍遂不再开设。此时，井水汲出后虽不再是酒，但用此井水所酿之酒，终比他井水所酿之酒香醇。人们崇敬、怀念文君，称此为井文君井，称用此井水所酿之酒为文君酒。3、历史名人对文君井主题作品精选琴台唐·杜甫茂陵多病后，尚爱卓文君。酒肆人间市，琴台日暮云。野花留宝靥，蔓草见罗裙。归凤求凰意，寥寥不可闻。寄蜀客唐·李商隐君到临邛问酒垆，近来还有长卿无？金徽却是无情物，不许文君忆故夫。文君井宋·陆游落魄西川泥酒杯，酒酣几度上琴台。青蛙自笑无拘束，又向文君井畔来。长卿怀茂陵，绿草垂名井。——李贺《文君井》文君当垆时，相如涤器处。反抗封建是前驱，佳话传千古，会当一凭吊，酌取井中水，用以烹茶涤尘思，轻逸谅无比。跋词：卓文君与司马相如故事，实系千秋佳话，故井尤存，令人向往。——郭沫若于1957年一曲凤求凰，千载文君酒——王光英点评：“文君系列”是邛崃极具挖掘价值的历史典故，是最具代表性的邛崃古文化，这在本项目的营销过程中可以予以充分的发挥。邛崃文君井公园——文君井=5\*GB4㈤、社会经济概况2002年全市辖33个乡、镇（其中建制镇15个），484个村民小组，总人口63.61万人，合计18.29万户，其中非农业人口8.35万人，城市化水平仅有13.13%。2002年，全市实现国民生产总值72.96亿元，工农业总产值分别达到32.60亿元和10.78亿元，全市财政收入完成38000万元，社会商品零售总额21.95亿元。邛崃市工业生产已形成以食品工业为支柱，轻纺、化工为两翼，拥有饮料、粮油食品、造纸印刷、丝绸印染、化肥、建材、机械、制药、水电、运输十大门类的现代地方工业体系。邛崃市农业生产以粮食种植为主，平坝区以粮油、稻、麦为主，浅丘区为粮油、果、渔、林、牧区，深丘区为茶、林、桑、牧区，山区则以发展林、茶、牧、药材、土特产为主。三、区域位置=1\*GB4㈠、区域位置邛崃东北距省会成都75公里，西南距川西南经济中心城市——雅安71公里，位于成都平原经济区与川西南山地经济区的交汇处，同时受到来自两个经济区域的辐射影响，由于较强的经济实力及行政隶属等因素，邛崃主要受来自成都平原经济区的影响，同时在两大经济区之间起承接及沟通作用。邛崃市区位分析图=2\*GB4㈡、在成都市域中的地位根据成都市域国土规划及市域城镇体系规划，邛崃与北面的大邑、都江堰、彭州等县、市共同形成成都市域西部经济发展副轴线。同时，邛崃又是成都市西南方的主要出入口，自古有“天府南来第一州”之称，它扼守川藏公路与成温邛公路交汇处，对外交通条件强于邻近地区，今后随着交通条件的进一步改善和自身投资环境的改善必然会与成都的联系更加紧密，加强邛崃对周围地区，特别是对市域西南部山区的辐射能力，使邛崃逐步成为市域西南部具有一定经济实力的次中心城市；由于邛崃距中心特大城市——成都市较远，许多方面无法依托大城市，接受大市场辐射也较弱，这在某些方面限制了它的发展。=3\*GB4㈢、区域交通条件国道318线（川藏公路）与省道成温邛公路、县道邛蒲路呈十字相交状构成了邛崃市对外交通的骨架。市域内县道、乡道、村道基本联网。形成了比较完整的公路网络。最新信息：成温邛高速公路将于2004年10月建成通车，出口在邛崃城区以北5公里处的桑园镇，其形成对邛崃与成都之间交通条件的改善具有至关重要的作用，这将极大的促进邛崃旅游休闲产业的发展。邛崃交通走向示意图由于市域内没有铁路，发展工业所需的原料、产品运输、矿产品、农副产品的外运等受到一定的限制。市域北面的桑园机场（军用），今后如有可能可部分民用，利用小型飞机开辟省内航线，并为邻近县、市服务。=4\*GB4㈣、自然资源优势邛崃市自然条件较好，平坝区为粮油高产区，山区盛产林、茶、药材及多种土特产。全市水利水电资源丰富，地面水年可利用量11.6亿M3，水电资源可开发量3.05万千瓦。全市矿产资源丰富，尤以天然气和石油的储量较大，开采历史较长，开发前景广阔。邛崃境内旅游资源十分丰富，有国家级风景名胜区——天台山、国家级文物保护单位——十方堂邛窑遗址及6处省级文物保护单位、5处市级文物保护单位等多处游览景点，旅游资源质量在成都市各郊县中名列前茅。虽然邛崃的人均耕地数略高于全成都市水平，但人多地少的矛盾仍比较突出。=5\*GB4㈤、物资集散区位优势邛崃历来就是成都西南的重要经济中心，由于地处平原经济与山地经济区的过渡地带，历史上就承担了两大经济区之间物资的交易和集散，影响范围甚至超出其县治范围。解放后川藏公路通车后，邛崃又成为川藏线上重要的物资集散地和补给基地，物资集散中心功能日益明显。=6\*GB4㈥、工业优势产业邛崃市经济多年发展，已形成富有特色的地方优势产业体系。酿酒为邛崃传统，以文君酒为其主要代表。以酿酒业为龙头的邛崃食品工业，依靠本地丰富的农副产品资源和传统工艺，在相当长时间内成为邛崃的第一支柱产业。化工工业，目前以化肥生产为主，今后随着天然气的进一步开采和对外交通条件的改善，可发展以天然气化工为主的项目，巩固其优势产业地位。轻纺工业，由于本地山区，丘区素有栽桑养蚕的习惯，蚕产量较大，缫丝及丝、棉纺织成为优势产业。由于境内竹、木原料丰富，造纸业也为本地主要产业之一。四、邛崃市城市建设邛崃是巴蜀四大古城之一，四川省首批命名的历史文化名城。2000年，四川省委、省政府又将邛崃确定为全省今后发展的16个中等城市之一。近年来，邛崃城市建设按照“树形象、抓机遇、促发展”的工作思路和“东方波尔多，天府五彩城”的城市总体形象定位，坚持高起点规划、高标准建设，取得了城市建设的可喜成绩。2003年之前，以旧城改造为中心的城市建设步伐不断加快，已拆迁房屋9.5万㎡，搬迁居民1400余户并带动房地产业的迅猛发展；以绿化、亮化为重点，加快了园林绿化和光彩工程的实施步伐；以水厂建设、管网改造为契机，投资3000多万元，建成日供水3万吨的自来水三厂，进行城区供水管网改造，加强了城市基础设施的配套完善。同时新建了一些主要干道，拓宽改造部份中小街道，提高了城市综合能力，邛崃正焕发出现代化城市的灿烂风采。五、邛崃市社会经济情况邛崃市经济总量处于四川省县级市中的中上游水平，最近几年（1998-2003年）全市GDP收入、GDP增长率、财政收入及财政收入增长率等均有显著变化其变化情况详见邛崃市经济状况一览表。1998年—2003年邛崃市国民经济发展一览表年份（年）指标199819992000200120022003GDP收入（万元元）483241522508567193646653729600763000GDP增长率（%%）10.458.138.5513.513.84.6第一产业（万元）950909616198488102920107800第二产业（万元）207271221983238971282725326000第三产业（万元）180880204364229734261008295800财政收入（万元）167871833023333293623800031001财政收入增长率（%）14.719.1927.2928.3429.42－17.4可以看出，邛崃市在近几年改革开放中，其经济发生了很大的变化，特别是在产业结构中所表现出的第三产业的迅猛发展，由1998年的生产总值180880万元发展到2002年的295800万元，在这4年中平均以13.08%的速率增长，对邛崃市的经济发展起到了举足轻重的作用。六、邛崃市市区总体规划=1\*GB4㈠、现状概况1、自然环境邛崃市政府所在地临邛镇位于南河、西河两条河流交汇处，东面是成都平原百里沃野，西面是绵延起伏的西部丘陵和山地。山、水、城相依，自然环境条件优越。2、区域位置临邛镇位于邛崃市域中部，周围毗邻本市的桑园、南君平、前进、宝林、卧龙、孔明、马湖、石坡、茶园等乡、镇，北距大邑县城晋原镇24公里，东距新津县城五津镇38公里，南距蒲江县城鹤山镇24公里，成温邛公路和川藏公路在此交汇后南下雅安，另有邛高路（至高何）、邛夹路（至夹关）、邛大路（至大同）、邛蒲路（至蒲江）等四条主要的放射状道路经过，对外交通十分方便。3、社会经济概况2002年，临邛镇辖区面积125.8平方公里，总户籍人口14.02万，其中非农业人口6.18万，总户数4.18万户。城市建成区人口约14.05万人，建成区面积约11平方公里。临邛镇是全市工业生产基地，拥有瑞云集团、文君酒厂、邛崃啤酒厂、崃山纸板厂、丝绸印染厂、电机厂、发电厂等一批骨干企业。临邛镇拥有比较齐全的公共服务设施，有师范校、卫校及完备的中学、小学、幼儿园等教育设施，电影院、文化馆、公园、电视台、体育场等文体设施，拥有医院床位570张。第三产业比较发达，总产值2.11亿元，占全市的近60%，拥有各种商业服务设施多处，仅个体摊点就有6500余户。㈡、城市性质及规模预测1、临邛镇的主要优势⑴、工业有一定基础，尤以食品、化工、轻纺等行业优势较大，且发展前景较好；⑵、商业发达，尤以物资集散功能较突出；⑶、旅游业发展条件较好。2、目前制约城市发展的主要因素基础设施配套不完善，城市建设缺乏管理和控制，总体投资环境与先进地区相比有一定差距。3、邛崃市市区——临邛镇的性质全市的政治、经济、文化中心；历史文化名城；成都市西南部川藏线上重要的物资集散地；以发展食品、化工、轻纺及旅游业为主的现代化中等城市。4、城市规模预测目前，邛崃市城区建成区面积已达11平方公里，建成区城镇人口约14万。根据《四川省省域城市体系规划》及《成都市市域城镇体系规划》，邛崃市为成都市次级中心城市。今年，按照省市要求各区、市（县）要随着成都市进行城市总体规划修编，正在修编的邛崃市城市总体规划（2003-2020年）的城市规模为：——2007年，规划建成区面积24平方公里，规划人口18万人——2010年，规划建成区面积32平方公里，规划人口20万人——2020年，规划建成区面积48平方公里，规划人口30万人㈢、城市形态及用地布局规划1、城市形态及用地布局结构⑴、城市形态的演变临邛古城位于西河以东、南河以北的平坝之上，近代城镇发展均以古城为中心，呈同心圆形态向周围扩展。随着几条对外公路的建设，城镇建成区又沿川藏路、成温邛路、邛高路等向外做“星形”延伸，这种城市形态与临邛镇所处地理位置与地形条件是吻合的。1980年和1989年两次总体规划均将城镇用地局限在西河以东、南河以北做同心圆式发展，整个城镇呈集中式布局。⑵、规划用地布局结构根据原规划，河西及河南为不发展区，但据调查，河西约2公里进深，河西南近1公里进深均为平坝及少量浅丘，适合城市建设，且有大量绿地、水面可供利用，而现状城市以东为大片平坝良田，选择向东发展必然大量占用耕地。本次规划根据今后城市发展规模及发展条件，认为原规划确定的以旧城为中心发展的布局基本合理，但考虑到对河西、河南平坝用地的利用，确定城市近期在经济实力较弱的情况下，首先选择发展条件较好的东、北、南三面为主要发展方向，充分利用城东的对外交通优势，初步形成中心片区的规模。远期，在城市具备了一定的经济实力后，向西、向南跨河发展，形成西城的鹤林组团和南面的南河组团，与中心区隔河呼应，形成远期比较完整的城市布局形态。远景城市将向东、西、南三个方向做适当扩展，形成两横一纵一环的主干道骨架，将三个组团有机地联系起来，形成中心明确兼具开放性的城市形态。2、城市功能分区及用地布局⑴、居住用地规划居住用地分布在城市西、北面的旧城片区、城北片区、鹤林片区、城河片区，在城市的上风、上游地带、充分利用旧城区集中的商贸服务设施和西面的风景区、水面、并与工业区之间有便捷的联系。⑵、工业与仓储用地根据城市主导风向、河流流向、交通运输条件等因素综合考虑，将城市工业用地集中布置在城市东南部，以发展食品加工、精细化工、建材、机械、电子等项目为主，对污染严重的项目应重点控制。原分布在旧城内零星分散的企业，除少数设施较好，污染较小的（如文君酒厂等）之外，均应随着旧城改造，逐渐迁入新工业区。已形成的西郊工业区，近期基本保留现状，不再扩大，对其中污染较严重的工厂，如火电厂、崃山纸板厂、华能纸厂、电镀厂等企业应严格控制污染，远期应易地扩建或转产。仓储用地规划集中布置在铁路货站与工业区之间。⑶、市政设施用地水厂：现状有两座水厂，规划近期在旧城北面建第三水厂，水源为地下水；污水处理厂：临邛镇现无污水处理厂，规划在南河下游宝林乡建一污水处理厂；变电站：保留现在两座35Kv变电站，规划在东面五板桥建一110Kv站，并将西郊变电站升至110Kv站，远期将五板桥站升为220Kv站；垃圾场：保留城西北梁机房垃圾场并进行扩建。㈣、公共服务设施规划1、公共服务设施布局结构规划强化旧城区的中心职能，使之继续成为全市的行政中心和商业服务中心，将现有交易市场等设施东移，脱离旧城形成大型的物资集散商贸中心。另在各功能片区的中心位置形成若干个二级公建中心（相当于居住区级），满足市民日常生活。2、公共服务设施用布局⑴、行政办公用地主要分布在旧城区区，并随着几几条主干道的的形成向北、南南、西几方做做适当延伸。（注：根据最新的的规划，将在在新城区南部部规划行政办办公用地）⑵、商业、金融中心心用地规划仍将旧城作为为全市的商业业金融中心，结结合城市道路路骨架的形成成和居住用地地的分布，原原有中心逐渐渐向东、北延延伸，形成具具有一定规模模的商业新区区。⑶、文体娱乐及教育育用地规划在旧城以北新新建大型运动动场及文化活活动中心，在在鹤林组团结结合旅游开发发新建一批上上规模上档次次文化娱乐设设施，在南河河组团北部两两河交汇处规规划一片大专专院校、科研研区。同时各各片区根据人人口配套相应应规模的中、小小学、幼儿园园、文化活动动站、运动场场设施。⑷、医疗用地现有市级中心医院院一处，规划划增设两处，另另在各片区设设相应规模的的门诊所，保保健站等。⑸、市场用地规划在东门设大型型的物资集散散交易市场区区，这里对外外联系方便并并对居住区干干扰较小。居居住用地内为为居民提供服服务的农贸市市场则应有计计划地结合片片区商业中心心安排。㈤、近期建设与远远景轮廓规划划1、近期建设规划邛崃市城市总体规规划图邛崃市市区保护规规划图临邛镇近期建设，本本着基础设施施先行，以道道路建设带动动两侧，逐步步滚动发展的的原则，近期期建设重点有有以下三个方方面：（1）、旧城改造重点完善城市基础础设施，迁出出有污染的工工厂，通过拓拓宽道路、增增辟绿地等手手段，改善环环境质量，使使旧城区的中中心功能得以以强化；（2）、新区建设近期是在现状用地地基础上，重重点向北、东东、南三面发发展。北面，以发展居住住用地为主，同同时建设一处处市级运动场场和若干居住住区配套设施施。东面，结合道路建建设和旧城工工厂外迁，形形成部分工业业用地和商贸贸市场。南面，以开发居住住用地为主，布布置部分行政政用地，沿南南河形成滨河河绿地。（3）、旅游区开发近期重点开发西郊郊鹤林寺风景景区，建设一一批旅游设施施，一方面带带动城市第三三产业的发展展，另一方面面可缓解近期期城市绿地指指标偏低的局局面。2、远景轮廓规划由于各种未预见因因素，为使规规划具有一定定弹性，在远远期规划基础础上，编制了了远景发展规规划。⑴、远景用地发展方方面根据邛崃市区所处处位置，向北北、向东发展展需占用大量量良田，向西西、向南均为为浅丘地，故故城市远景用用地选择向东东作少量扩展展，而主要发发展方向放在在西面和南面面。远景规划用地是城城市远景发展展需要情况下下的发展空间间，不作为城城市的实际发发展规划。⑵、用地容量远景用地规划面积积约35—40平方公里，由由于山地和铁铁路形成门槛槛，在此基础础上扩展方向向仅南、北两两面，而据发发达国家经验验，随着经济济的进一步发发展，城市集集聚的速度将将会减慢，直直至停止，因因此，规划确确定城市远景景总人口不超超过40万人。⑶、主要用地布局在远期用地基础上上向西、东、南南三面扩展，西西面重点发展展居住用地，东东面分别在现现有居住用地地、公建用地地、工业用地地、仓储用地地基础上做少少量相同性质质的延伸，南南面则在新、老老川藏路之间间布置工业用用地。㈥、附表城市建设用地平衡衡表（近期）城市建设用地平衡衡表（远期）以上城市规划的逐逐步实施，将将巨大的推动动邛崃经济的的发展、促成成邛崃城市面面貌的整体改改善，也会为为本项目的投投资建设带来来巨大机会。因因为邛崃城市市的发展也就就意味着城市市居民消费力力的稳步发展展、城市区域域经济地位的的提升，这将将为本项目带带来巨大的发发展潜力。本章结论：一、目前，邛崃城城区旧城改造造建设步伐已已明显放缓，而而与此同时，新新区建设正如如火如荼地进进行；二、城市已经有了了明确的规划划，明确了城城市近期将主主要向东、北北、南方向发发展，尤其是是往南发展、成成为近期的重重中之重，城城西则列入远远期发展规划划；三、邛崃经济收入入增长速度平平稳，城市休休闲型消费发发达；四、邛崃是川西地地区重要的交交通枢纽和物物资集散中心心，是四川省省规划建设的的十六个中等等城市之一，城城市发展潜力力巨大。这一切预示着本项项目将要面临临的市场大环环境较为优越越，为本项目目的进入打下下了一个良好好的市场基础础。第三章、项目用地地概况与城市市区域功能分分析房地产项目的现场场环境调研，包包含了宏观、中中观、微观三三大层面，本本章节主要调调研目的即对对项目概况和和项目所处区区域环境进行行微观层面上上的市场环境境调研，其作作用是为了在在后续各阶段段具体策划工工作中，让相相关决策者和和策划人全面面客观了解，来来自于现场客客观面上的感感性认识和资资讯支撑。——XXX精要提示：项目地地概况（区位位、所属地、街街道名、临界界状况、地块块现状等）、规规划设计条件件、城市区域域功能（市政政配套、道路路状况、地块块及区域原生生价值分析等等）、区域规规划等一、项目概况=1\*GB4㈠、区位：项目地块块位于邛崃市市城区主干道道——东星大道中中段，“满庭芳”别墅和文君君酒厂宿舍以以北。㈡、所属地：邛崃崃市临邛镇。㈢、街道名：东星星大道、汇源源街。㈣、临界现状项目东部地块与城城市农家乐——“新天地”相交；南临临文君酒厂宿宿舍和邛崃唯唯一城市别墅墅——“满庭芳”；西接国税税局；北面紧紧邻40米宽的市政政主干道——东星大道。项目地块东部临界界状况图项目地块南部临界界(西侧)——“满庭芳”别墅项目地块南部临界界(东侧)——文君酒厂宿宿舍项目地块西部临界界——邛崃市国税税局项目地块北部临界界——东星大道（人人行及自行车车道）㈤、地块形状本项目地块基本规规整，整体呈呈一沿东星大大道分布的长长条形地块，但但西部（45米）进深比比东部（35米）略大。㈥、地块现状项目地块除东部少少量用地外，其其余部分目前前已经达到“三通一平”标准，初步步具备施工条条件。地块现状图二、规划设计条件件（数据来源源：地邦集团团所提供地块块红线图）=1\*GB4㈠、总用地面积：110.20亩㈡、主要经济技术术指标容积率：不大于11.4建筑密度：不大于于30%绿化率：不小于440%三、城市区域功能能分析㈠、范围和依据本项目地处邛崃市市新城区与老老城区结合地地带，位于建建成区的东部部，紧邻东星星大道与规划划中的汇源街街延伸线。由由于城市区域域功能分析要要求根据城市市区域范围的的有限性和本本项目所在地地的区域特点点，使得本项项目的城市区区域功能分析析主要针对本本项目所在地地——邛崃市城区区。现依据影影响城市区域域功能的主要要因素进行分分析。㈡、现状分析1、人口：目前邛崃崃市城区建成成区（临邛镇镇）幅员11平方公里，建建成区人口约约14.05万人。2、周边道路现状及及性质：就本本项目周边而而言，已建成成道路主要集集中在地块北北侧，道路现现状较好，具具体情况如下下：东星大道：紧邻项项目地块北部部的城市主干干道，是城区区东西交通的的大动脉，路路宽约40米。项目地块北部主干干道——东星大道汇源街：位于项目目地块东北侧侧，是城东垂垂直交通的主主要通道，目目前路况一般般，路宽约30米。项目地块东北侧餐餐饮“半条街”——汇源街3、交通状况与通畅畅情况⑴、交通方式：主要要为出租车和和人力三轮车车。⑵、出租车：夏利、奥奥拓：起价2元（2公里内），1.2元/公里；羚羊羊：起价2元（1.5公里内），1.4元/公里。⑶、人力三轮车车价价：1元起价。⑷、其他交通方式：：中长途汽车车、火车、飞飞机。邛崃汽车站营运线线路情况（简简）站名里程（公里）票价（元）站名里程票价成都8412.5双流6210.5郫县6010.5都江堰9113.5新津376.5大邑275⑸、该项目与相关重要要地点距离项目地块邛崃市委委、文君井古古迹约1200米，距市人人大约100米，距邛崃崃市人民医院院约900米，距邛崃崃市客运站约约1000米，距城区区现有商业繁繁华地段——东、南、西西三街交界点点约2000米，距目前前已经形成浓浓厚商业氛围围的餐饮休闲闲娱乐区：方方圆街、汇源源街、金桂街街的距离分别别为300米、100米、800米,距成温邛高高速公路邛崃崃出口——桑园镇约5000余米.邛崃休闲娱乐一条条街——金桂街（项项目地块以东东800米）邛崃餐饮休闲娱乐乐一条街——方圆街（项项目地块以西西300米）⑹、周边道路车流与与人流①、测量时间：20004年2月12日（星期四四）②、测量的道路及数数据（加权平平均）东星大道：时间：10：000-11：00，机动车：552辆/小时，行人人：456人/小时。该路路段属于城市市交通要道，是是本项目的主主要交通动线线，故人流、车车流量均较大大，但同时因因为该路段属属城市快速通通道，因此人人流量相对于于车流量稍小小。汇源街：时间：11：000-12：00，机动车：240辆/小时，行人人：312人/小时。该路路段是市政干干道之一，在在交通组织上上一定的作用用，由于汇源源街延伸线尚尚未建成，因因此该路段目目前所起的南南北连通的作作用还不明显显，故车流量量和人流量都都不是很大。总之，整个城区交交通方式齐全全，车流、人人流量较大，交交通通畅，出出入便捷，尤尤其是紧邻项项目地块北部部的东星大道道，是城市交交通主干道，人人流、车流量量均较大。4、市政公共配套本项目所在地处于于城区建成区区的东部、新新城区东北部部，目前道路路系统和水、电电、气、视、讯讯等管网系统统均已到位，但但基础配套设设施相对于老老城区而言还还不是很完善善。目前，就就项目周边社社会公共配套套服务设施情情况而言，主主要如下：市政公共配套一览览表序号调查项目调查结果1小学西街小学、九年制制实验小学2中学邛崃一中、邛崃二二中等3大中专学校邛崃电大、邛崃职职高等4公园、名胜文君井、鼓楼等5机关单位邛崃市委、市人大大、国税局、招招商局等6金融农行等7购物红旗超市、红艳超超市、沿街各各种商铺8城市公建邛崃客运站等9休闲、娱乐场所方圆街、金桂街等等10河流等地貌南河11医院邛崃市人民医院等等12紧临建成道路汇源街、东星大道道13紧临规划道路汇源街延伸线（与与凤凰大道相相交，建设时时间还未正式式确定）14相邻规划道路方圆街南延线（与与凤凰大道相相交，2004年内建设）金桂街南延线（与与凤凰大道相相交，2004年内建设）5、经济发展水平⑴、国民经济总体水水平2003年，邛崃崃市经济增长长较为平稳，国国内生产总值值（GDP）为76.3亿元，比2002年增长4.6%。2003年，邛崃崃市固定资产产投资总额为为14.15亿元，比2003年增长了13.9%，其中：房房地产投资额额为2.73亿元，比上上年增长144.99%。房屋施工工面积为40.11万平方米（其其中：住宅占占20.04万平方米），房房屋竣工面积积为18.02万平方米（其其中：住宅占占9.8万平方米），商商品房销售面面积为9.8万平方米（其其中销售给个个人的占8.72平方米），商商品房销售额额为1.29亿元，商品品房新开工面面积为23.37万平方米（其其中住宅占15.2万平方米）。从以上数据可以看看出，2003年，邛崃市市房地产市场场的施工面积积和新开工面面积相对于目目前的销售额额而言，显得得较为庞大。同同时，通过对对相关部门负负责人的访谈谈，我们得知知目前邛崃的的办公楼市场场的开发尚未未正式开始，故故而在房屋施施工面积与住住宅施工面积积的差值中，营营业用房占大大部分的比例例，由此我们们不难推断，在在将来的一段段时间内，邛邛崃市房地产产市场营业用用房的供给量量将会持续居居于一个较高高的水平。⑵、周边商业状况从整个邛崃城区来来看，由于城城区人口数量量较多，城内内公交车、出出租车、人力力三轮车等各各种交通方式式一应俱全，城城内城外交通通均较为方便便，城市道路路较为整洁，有有一定的绿化化率；现在城城区内零星分分布了红旗连连锁、广客隆隆、红艳等多多家中小型超超市，还有各各类型底层商商铺散布于城城区各个角落落，各类型日日常生活用品品商店随处可可见，使得整整个城区商业业氛围较为浓浓厚、生活较较为方便。而从本项目地块及及周边来看，城城东片区在政政府的规划指指导之下（同同时也是市场场自身发展的的结果），已已经形成了两两种主流业态态：餐饮休闲闲娱乐和建材材饰材（具体体情况在下一一章中进行阐阐述），本项项目具备发展展餐饮休闲娱娱乐业和建材材饰材业两种种业态的市场场基础。㈢、城市区域规划划与发展方向向邛崃市新城区规划划结构与分区区建设图城市发展方向：近近年来，邛崃崃城市建设按按照“树形象、抓抓机遇、促发发展”的工作思路路和“东方波尔多多，天府五彩彩城”的城市总体体形象定位，坚坚持高起点规规划、高标准准建设，并取取得了城市建建设的可喜成成绩。到2003年，通过过集思广益、反反复论证之后后，邛崃市政政府将近期发发展重心放到到了新城区。同同时，为提升升城市综合品品质，政府提提出建设“西部凤凰城”的目标：创创造一个集旅旅游、休闲、度度假为一体的的浪漫新城，为为西部大都会会成都量身打打造一个“周末假日城”，为四川乃乃至于更大范范围内的旅游游市场创造一一个“消费浪漫”的休闲城。这这一城市整体体定位为本项项目的商业业业态定位提供供了重要的指指引方向。而在政府的规划中中，自东街延延伸至318国道一段形形成城市副中中心区域，这这一区域是缓缓解城市中心心区人流、物物流、用地风风貌制约压力力的新城市中中心，而本项项目地块正是是处于这一区区域与新城区区的交汇处（按照规划新城区玉带街以东、东星大道以南部分规划的是两个居住用地片区——5号和6号“新城区居住社区”用地），从而使本项目具有较大的发展潜力。总之，项目地块所所在的区域是是邛崃市城市市规划中旧城城与新城的结结合地带、城城市副中心区区域与城市新新兴居住区的的交汇带，是是在未来一段段时间内将获获得重点建设设的区域，同同时也是目前前邛崃城区居居民较为认可可的具备餐饮饮休闲娱乐市市场基础的区区域。因此，本本项目的市场场发展前景较较佳。第四章、房地产市市场调研与分分析知已知彼，百战不不殆。——孙子精要提示：邛崃市市土地供给状状况及土地需需求分析、邛邛崃房地产市市场概述、邛邛崃城区房地地产市场供给给调研、邛崃崃城区房地产产市场特征、邛邛崃房地产及及商业业界人人士访谈、邛邛崃城区未来来1-3年房市趋势势等一、邛崃市土地供供给状况及土土地需求分析析㈠、市场土地供给给状况邛崃市经济发展、城城市面貌改善善，结合邛崃崃市的实际情情况，可以从从两个方面启启动，一是走走扩大城市外外延策略，二二是加快中心心城区改造的的步伐。《邛邛崃市总体规规划（1995--2010）》提出：2005年规划城镇镇人口要达到到17万人，规划划建成区用地地达到14平方公里，2010年规划城镇镇人口20万人，规划划建成区面积积17平方公里，2020年规划城镇镇人口27万人，规划划建成区面积积23平方公里。按按照上述目标标，到2015年邛崃市规规划建成区面面积将达到18平方公里，城城市建设尚需需要7平方公里（10500亩）土地。结结合邛崃市现现阶段城市发发展现状，要要实现该目标标，每年需增增加城市建设设用地1050亩。据邛崃崃市土地储备备交易中心提提供的资料，在在现建成区内内可供开发面面积为7421亩，加之邛邛崃市3000亩占用耕地地的建设用地地指标全部纳纳入土地储备备交易中心，其其总共可以储储备土地总量量为10412亩，可供土土地量小于城城市规划发展展建设的用地地需求。邛崃崃市土地储备备交易中心自自成立以来共共储备23宗地块，面面积251..79亩，现现已出让16宗，面积164亩，已储备备和拟储备土土地总量无法法满足邛崃市市中长期建设设规划用地的的需求。在过过去的1999--2001年中，邛崃崃市国土资源源局对城市规规划区供地分分别为230亩、540亩、920亩，呈逐年年递增趋势。2002年由于邛崃崃市政府加强强对土地一级级市场的垄断断经营，并实实施非饱和供供地政策，有有计划地对土土地供应总量量进行宏观调调控。㈡、城市土地需求求分析从严格意义上而言言，本项目应应属于新城区区建设范畴，结结合城市总体体规划，其正正常开发模式式应以商业、综综合、办公、住住宅为主，对对这种类型的的市场需求主主要取决于人人民生活水平平状况。根据据相关统计资资料，经过整整理，得到邛邛崃市城市居居民人均可支支配收入表：：表1、邛崃市城市居民民人均可支配配收入表年份1999年2000年2001年2002年2003年人均可支配收入((元/人)53905629610966287065增长比例4.43%8.53%8.50%6.6%点评：可以看出邛邛崃市城市居居民人均可支支配收入在以以平均每年77%左右的比例例增长，而且且近三年增长长的比例最大大。居民消费费能力的提高高，必然刺激激对生活质量量的追求，在在衣食住行方方面，消费的的绝对数量必必然增加，从从而带动相关关产业的发展展。现阶段，人人们一般在住住的方面花费费比例较大，一一般在25%—30%以上，因此此，随着居民民消费能力的的增强，必将将带动房地产产业及餐饮休休闲娱乐产业业的发展，从从而促进土地地需求的增长长。二、邛崃城区房地地产市场现状状概述目前，邛崃市房地地产开发市场场总体来说尚尚处在初步发展展阶段。近3年来邛崃房房地产市场主主要是围绕着着旧城改造来来展开，但是是，这种旧城城改造的政策策性较强，其其运作也不是是纯市场化的的。从而造成成邛崃房地产产市场化进程程十分缓慢，真真正意义上的的商品房开发发项目不多，规规模较小，运运作落后。但但随着新区“邛崃新城”集群式房地地产项目的开开发建设，邛邛崃房地产业业正逐渐向市市场化过渡。三、邛崃房地产市市场供给调研研=1\*GB4㈠、邛崃房地产业相相关统计数据据汇总表2、1999—20003年房地产业业完成投资总总额统计表（单位：万元）年份1999年2000年2001年2002年2003完成投资总额188020421203741112927260表3、1998—20002年房地产竣竣工统计表单位：万/㎡年份1998年1999年2000年2002年房屋竣工面积77.7677.2983.4463.44住宅50.2148.1958.6341.39综合点评：邛崃房房地产市场住住宅整体规模模大，但商业业地产市场最最为繁荣，这这体现在开发发量和销售情情况方面。新新开工面积增增速迅猛，这这预示着未来来一定时间的的市场可能会会出现供过于于求的情况，因因为在潜在的的供给增大时时，需求却在在下滑。㈡、区域内主要在在售楼盘一览览表邛崃市主要在售楼楼盘一览表项目名称地址开发商物业形态面积幅度(㎡)价格(元/㎡)销售状况其他邛崃新城·天天步行街邛崃市玉带街成都瑞云置业有限限责任公司6层住宅+3层商业业用房30-150步行街：1F：3100-500002F：1980-250003F:13800-15000露台：400步行街：50%步行街占地23亩亩，建面11350㎡，容积率0.73。先委托管管理公司经营营五年,每年按5%返租；且由由管理公司负负责装修。6间门面为一组，中中间两间为单单独1F（50㎡），两侧侧均为“1F两间＋2F3间+3F3间”—共8间组合销售售，面积达到到200余㎡。华夏名园二期预计计占地120亩，总建面1159666，住宅建面6.77万㎡，商业业建面4.82万㎡，容积积率1.45，绿化率46%。玉带生活广场邛崃天瑞城市开发发有限公司，成成都市越恒房房地产开发有有限公司占地约10余亩商住楼＋多层住宅宅商业约40－100㎡约4000－70000商业部分销售约330％总占地约10余亩亩，占据邛崃崃新城区最佳佳口岸，但没没有明确的、具具有说服力与与竞争力的业业态定位，尽尽管升值潜力力较大，但目目前的认可度度较低。五彩大世界五彩广场旁邛崃五彩大世界开开发有限责任任公司3-4层家带店类类型的商铺30-100（单层面积）1F铺面：5500--1300002-4F住房：4400-733380%（20011年5月开盘）占地110亩，建面66万㎡。临东东西街铺面销销售与目前的的经营情况都都较好。但内内部步行街位位置的铺面销销售与目前的的经营情况都都较差，在9月份调查时时，入住率仅仅为40%左右。该项项目的目前销销售基本处于于停滞状态。但通过调查发现，随随着时间的推推移，商气逐逐步聚集，许许多原本打算算将已购商铺铺出租的业主主基于多方面面的考虑，开开始自己进场场经营。目前前的入住率已已经达到了60%以上。同时时在已经开始始营业商铺的的80%左右的经营营户已经在2-4楼的住房中中安家，但普普遍反映此种种类型的家带带店的商住楼楼居家效果太太差。文君古街东街菜市口、文君君街重庆乐华房地产开开发有限公司司7-8层商住（两两层商铺）+3层纯商业用用房住宅：70-1550商铺：30-1220住宅：700-900商铺：7000-140000住宅：65%（在在售部分）商铺：40%（一楼）该项目与20033年2月开盘，是是目前邛崃城城区最具古风风古貌建筑特特色的新建小小区。整体上上可分为两片片：靠南街侧侧的“文君街”纯商业和和和靠东街侧的的菜市口商住住楼部分。目目前纯商业部部分的2-3楼已经被两两个单位购买买，一楼因全全景初步呈现现，销售率已已超过80%。而商住楼楼部分的营业业房目前销售售较缓慢。华夏景园西桥西南侧成都瑞云置业有限限责任公司3层单体别墅4层连排别墅单体：380以上连排：280以上单体：2300--2700连排：1500-17000单体：32套余11套连排：36套余22套（2003年上半年年交房）该项目总占地888亩，紧邻西西河，自然环环境优越，交交通便捷，其其小区的定位位档次和价格格在目前的邛邛崃市均是最最高。项目的的销售情况证证明其定位切切合了市场的的需求，同时时也说明中高高档定位的住住宅小区在邛邛崃有相当的的市场发展潜潜力。南宁花园南街345#-3466#新都房地产开发有有限公司5层住宅（临街底楼楼商铺）住宅：50-190商铺：30-50住宅：690-11800商铺：4500-5500090%该项目占地约222亩，总建面面约2.4万平米，容容积率1.8，一期于2000年10月开盘，2001年12月交房，目目前所剩住宅宅主要是少量量位置较差，户户型稍次的套套二户型。新世纪花园东星大道展望房产5层住宅（临街底楼楼商铺）、3层家带店、3层联体别墅墅住宅：88-1889家带店：223联体别墅：306住宅；500-7720商铺：2500--4200家带店：11000-13000普通住宅及底层商商铺已售完，还还剩少部分家家带店和中高高档住宅该项目占地约111亩，总建面面约10400平米，容积积率1.4，2002年3月开盘。东森花园东星大道四川鑫龙实业发展展有限公司6层住宅及底层商铺铺住宅：137-2254住宅；410-9900商铺：2900--4000底层商铺售完，剩剩少量住宅该项目占地约100.6亩，营业房房面积2791..14平米，2000年6月开盘。银丰阁建设路邛崃高宇集团3层家带店底层商铺面积约::86.944底层商铺：约80000-90000近期开盘总建面约47000㎡（建筑进进深约21米，面宽约75米），仅一一幢，18个家带店（开开间4.2－6.9米，进深7.2－14米）银丰苑银丰路、318国国道旁邛崃高宇集团3层家带店124－260三层均一价：11150－13802003年底该项目总占地约11.5万㎡，总建建面约2.4万㎡，紧邻邻东虹农贸市市场，绿化率率达35％，共5栋，其中ABC三栋均为二二楼一底家带带店。部分楼盘实景图片片：华夏名园·天天步步行街实景图图极富地方特色的市市中心项目———文庙古街街实景图华德步行街实景（内内侧）五彩大世界实景图图（西部内侧侧）㈢、邛崃代表楼盘盘个案资料统统计与分析个案一、金色时时代项目名称金色时代项目地址邛崃市东街、南街街交汇处开发商邛崃市阳光房地产产开发有限公公司总用地面积总建筑面积住宅面积营业房面积总栋数总套数1278823000㎡15000㎡5460㎡6住宅118户商铺148间物业类型建筑风格层数结构形式容积率绿化率多层（底楼商铺）古典4层底框+砖混1.810%公摊系数层高楼间距装修标准户型面积住宅单价（元/㎡）10%住宅3m商铺4.5m15m清水住宅70-190㎡商铺10-80㎡2、3F：8004F：6504跃5：750均价（元/㎡）差价系数付款方式物管收费营业房单价（元//㎡）720层差50元按揭优惠3%一次次性6%0.2元/㎡·月月临东街商铺140000-155000临南街商铺130000-144000其余3000-100000开盘时间交房时间销售率销售户数车位及单价2003.6上市市2004.9商铺：45%（临东、南街1000%）住宅：90%商铺：约60间住宅：约110套套暂未定主要户型情况序号户型格局面积(㎡)空间形式销售比A3室2厅2卫116.66平层90%B4室2厅2卫121.10平层C3室2厅2卫127.39平层D4室2厅2卫135.29平层3室2厅1卫113.10E3室2厅1卫104.17平层2室2厅1卫74.55F2室2厅1卫77.17平层B跃5室3厅3卫172.74跃层C跃4室3厅2卫165.86跃层D跃4室3厅2卫189.63跃层项目定位商业：占据商业核核心地段的黄黄金口岸住宅：蕴涵历史底底蕴与现代文文明气息的时时尚居家之地地广告诉求城市精英一族、居居家典范之作作配套设施多类经营品种的商商业铺面客源特征住宅主要是本地公公务员，国有有企业、私营营企业员工，个个体业主等商铺主要是本地中中高收入投资资者和经营者者实景图片综述与启示1、该项目占据邛崃崃核心地带——东、西、南南街三街交汇汇处，但却将将整个小区规规划为纯底楼楼商铺，尽管管增大了商业业铺面的总量量，但却使整整体物业业态态无法提升到到与其优越位位置对应的档档次，在此种种情况之下，大大量内街式商商铺的销售难难度较大。2、该项目目前临南南街和东街的的营业用房虽虽价格高达13000元以上，但但销售率已经经达到100%，3、该项目根据其一一期住房销售售的情况（6、7F在成现房1年后以400余元每平米米的价格甩卖卖），二期的的住宅部分仅仅修建4层（局部4跃5），这一现现象从一个侧侧面反映了邛邛崃市民对住住房楼层的挑挑剔，值得分分析。个案二、盛世临临邛项目名称盛世临邛项目地址邛崃市南街上段开发商四川省蜀涛集团有有限公司总用地面积总建筑面积住宅面积营业房面积总栋数总套数4168㎡8000㎡3200㎡4800㎡2住房19套商铺21间物业类型建筑风格层数结构形式容积率绿化率多层（1、2F为为商铺和超市市）现代5框架1.9230%公摊系数层高楼间距装修标准户型面积（㎡）住宅单价（元/㎡）10%住宅3米商铺4.5米10米清水住宅133-180商铺45-60730-880均价差价系数付款方式物管收费营业房单价800层差50-80元按揭优惠2%一次性5%0.3元/㎡·月月13360元/㎡㎡一楼不临街部分和和二楼为超市市，其租金为为20元/㎡·月开盘时间交房时间销售率销售户数营业房开间进深2003.22004.2住房80%铺面95%住房15套铺面20间开间3.8m-4.99m,进深12.622m主要户型及户型比序号户型格局面积(㎡)空间形式户型销售比13室2厅2卫133.54平层90%25室2厅2卫180.00平层100%34室2厅3卫153.69跃层100%项目定位古城精华商业区广告诉求住宅：既享静雅，不不离繁华商业：绝对旺铺，物物超所值客源特征住宅：主要为本地地中高收入家家庭商铺：高收入投资资者和普通经经营户实景图片邛崃市中心集中式式中小型商场场——川高商场场（位于盛世世临邛）综述1、该项目充分的利利用了有限的的地块，实现现了商业价值值的最大优化化，并且将一一楼的背街侧侧和二楼定位位为超市，有有利于规划的的整体性与经经济利益的实实现（目前其其二号楼的超超市部分已经经由邛崃五交交化公司买下下，已经组建建“川高商场”、主营食品品百货和家电电产品，于22003年12月19日开业；一号号楼的超市正正在招商）。2、该项目二号楼660%的商业面积积、70%的住房面积积均为五交化化公司购买。启示该项目对商业部分分的功能定位位较为准确，值值得我们借鉴鉴。2、集团购买对一个个项目的销售售有着重大的的促进作用。在在目前，很多多项目在前期期确定了集团团购买意向之之后为其按需需生产已是常常见的情况。这这对本项目同同样意义重大大。个案三、波尔多多商城项目名称波尔多商城项目地址邛崃市东街2122号开发商成都英杰房地产开开发公司总用地面积总建筑面积营业房面积其他物业面积底层面积可租售面积主力套型面积13.32亩19300㎡19300㎡1000㎡（广场场）5000㎡19300㎡20-80建筑形态建筑风格结构形式层数（层）层高（m）开间（m）进深（m）纯商业用房现代框架3-51F：4.5其余：3.38-16.8室内外装修标准容积率绿化率（%）总套（间）数经营方式售价范围（元/㎡）租金幅度（元/㎡㎡·月）外：瓷砖、铝塑板板贴面内：公共部分乳胶胶漆、其余仅仅找平2.1718%不定出售或采用投资分分红方案1F：4000-1200002F：2500（12月：3000）3F：2000（12月：2500）内侧1F：252、3F：164、5F：12付款及优惠额度租金交纳期物业管理费开盘时间交房时间预订率按揭无一次性5%季度1元/㎡B座：2003.10B座：2004.6约20%规划经营范围购物、休闲、娱乐乐、美食功能布局原有方案：（目前前已经作出根根本性改变，仅仅作了解性陈陈述）A座：家电、日化用用品、通讯等等的专业市场场A座附楼：酒水吧、咖咖啡店A、B座临街铺面：精品品店、专卖店店C座：洗浴中心、KKTV歌城、健身身中心、美容容中心、网吧吧、婚纱影楼楼、茶房、影影视中心、风风味美食等目前该项目总体方方案已经更改改，具体情况况为：1、保留已经即将封封顶的B座按原方案案执行，但规规划用途主要要考虑作为大大型餐饮娱乐乐休闲场所。2、C座已经取消，改建建为大型露天天停车位。3、A座占地规模扩大，覆覆盖其占地面面积的近60%，取消原有有的内廊式步步行街布局，改改为整体式大大卖场。（具具体设计方案案还未正式确确定）。在修改后后的方案中，可可对外全产权权销售的部分分将只有A座的临街一一楼部分和B座整栋。售/租客源特征以本地中高收入阶阶层投资者和和相关经营品品种的经营者者为主经营管理服务内容采用SHONGPINNG-MALLL式的置业投投资方式，为为客户提供投投资分红的相相关经营管理理。规划效果图片综述1、该项目是邛崃市市首家纯商业业商城，故而而该商城在整整体档次上比比原有的商业业业态要高（在在此之前，邛邛崃的商业楼楼盘均为家带带店或纯底楼楼商铺两种类类型，物业档档次相对较低低）。2、通过对其规划方方案调整的分分析，我们可可以看出，该该项目在自身身没有足够招招商能力、对对邛崃商业地地产市场未进进行全面深入入认识的情况况下盲目求新新求变、试图图走“跨越式”的发展之路路，从而导致致了其目前对对前期方案的的否定，不得得不进行重新新调整定位与与业态布局。3、该项目目前宣称称正与成都市市某知名百货货公司进行实实质性的磋商商，在签定正正式营运管理理合同之后，将将对即将投入入建设的A座进行按需需生产，但至至今仍未有实实质性的突破破。4、该商城目前称在在引进知名百百货公司后，将将采用三权分分离的置业投投资方式，在在前四年为商商城的投资者者提供了30%的回报（具具体的回报比比例为：1、2年各7%，3、4年各8%），具有一一定的吸引力力。但在第四四年之后，回回报比例要根根据商城的实实际经营情况况重新调整，这这一政策在又又一定程度对对投资者的投投资热情产生生了负面影响响，尤其是在在目前商业地地产不断涌现现、市场竞争争不断加剧的的现状之下，更更使消费者难难以确立其投投资信心。启示该项目是邛崃第一一个大型多业业态纯商业地地产项目，它它的出现，意意味着邛崃房房地产市场中中中高档纯商商业地产项目目空白点的消消失，尤其是是其修改后的的定位主要倾倾向于大型集集中式购物商商场，一旦实实施成功，就就意味着此类类型业态市场场机会点的占占用，而对于于目前的邛崃崃，这也就意意味着短期内内中大型集中中式购物商场场市场机会点点的丧失。个案四、通信数数码城·五彩花园商商住楼项目名称通信数码城·五彩彩花园商住楼楼项目地址邛崃市东街、棉花花街（五彩广广场东南侧）开发商邛崃华龙房地产开开发有限责任任公司总用地面积总建筑面积营业房面积住宅面积底层面积可租售面积主力单位面积16.3亩18155㎡7383㎡10772㎡5400㎡7383㎡20-80㎡建筑形态建筑风格结构形式层数（层）层高（m）开间（m）进深（m）多层商住楼现代框架+底框5跃61F：4.93.6-77-14室内外装修标准容积率绿化率（%）总套（间）数经营方式售价范围（元/㎡㎡）租金幅度（元/㎡·月）外墙贴面、内清水水1.6725%住宅86套商铺125间购房者自营住宅：900左右商铺：最内侧2层家带店店：18000其余：4000--140000待定付款及优惠额度租金交纳期物业管理费开盘时间交房时间销售率销售套数按揭3%一次性6%待定住房0.3元/㎡·月月2003.122004.8住房约70%商铺约55%住房：约60套商铺：约70间规划经营范围临棉花街侧可自由由选择经营品品种，小区内内侧商铺只能能经营通信、数数码类产品售/租客源特征本地中高收入家庭庭和相关经营营品种的经营营户规划效果图片综述1、该项目地处五彩彩广场东侧，紧紧邻传统商业业繁华地带——东街，在规规划上道路通通达度较高（但但目前临东街街部分尚未拆拆迁，使得这这一点目前还还无法体现）。2、该项目将邛崃目目前各在售项项目销售上的的老大难问题题——项目内部的的商业步行街街定位为科技技一条街，专专门经营通信信数码产品，并并在政府的支支持下与科技技局、电信、移移动、联通、网网通等单位签签定了《入驻驻承诺》，从从而为项目的的成功运作提提供了一定的的保障。3、该项目将底楼（临临街部分为一一楼和二楼）规规划为商铺，使使得住宅的品品质大为下降降。但在此同同时却大肆宣宣传小区住宅宅品质极佳，有有愚弄消费者者之嫌。启示该项目秉承传统的的底商的布局局，但对业态态的定位又推推陈出新（当当然，政府的的规划起到了了重要的作用），具有有一定的市场场前景，值得得借鉴。2、该项目为将整个个小区全部规规划为商住形形式，其结果果是对整个项项目的档次都都有较大的损损害，无论的的商业部分还还是住宅部分分，这一点我我们应着力回回避。=4\*GB4㈣、邛崃市市中心主主要商业广场场（步行街）商商业业态及经经营情况调查查1、五彩大世界商铺总间数363空置间数135在营业间数228业态情况(各类商商家数)服装鞋类网吧眼镜化妆品约1207416餐饮美发美容毛线箱包45523音像制品游戏室床上用品影楼复印23322酒水吧书店银行健身器材电脑组装23111礼品文具电脑软件药店金店23131租金水平临东、西街的商铺铺租金最高，一一般在4—4.5万元/间·年，极个别别的达到6—7万元/间·年，越靠市市场内或越往往西、往北，租租金越低，最最低的约在0.4—0.5万元/间·年左右。经营情况除临街铺面外，市市场内的商铺铺的经营情况况都比较差。其它除个别商家在第二二层经营外，多多数商家都把把二楼用于仓仓储、居住及及其它用途。2、华德步行街商铺总间数145空置间数14在营业间数131业态情况(各类商商家数)服装鞋类网吧百货化妆品559744餐饮美容美发家电通讯器材箱包216312布艺婚介儿童用品影楼超市23751酒水吧书店门诊药店5113租金水平普通商铺面积一般般在20—30㎡左右，租租金约为0.5—0.6万元/间·年；较大的的商铺面积在在100㎡左右，租租金约为2—3万元/间·年。商铺大多是一楼一一底的家带店店。经营情况临街及市场内主通通道两边商铺铺经营状况较较好，而在位位置较偏的市市场内侧，生生意较冷清。其它除少数商家在第二二层经营外，多多数商家都把把二楼用于仓仓储、居住及及其它用途。其它商业区的竞争争冲击，对该该市场的经营营状况有较大大影响。3、蜀涛商业广场商铺总间数55空置间数8在营业间数47业态情况(各类商商家数)服装茶叶网吧百货（超市）16122餐饮美发通讯器材家电（电脑）6223复印彩扩化工日用（化妆品）茶楼（酒水吧）3152租金水平广场内部商铺：面面积一般在40㎡左右，租租金约为2000元/间·月；临街商铺：面积在在30㎡左右，租租金约为2000--3000元/间·月；面积在70㎡左右，租租金约为5万元/间·年。经营情况临街商铺经营状况况较好，广场场内部经营较较冷清。4、南街•西街（两两街相邻部分分路段临街商商铺）商铺总间数52在营业间数52业态情况(各类商商家数)服装鞋类箱包家电文化用品食品297124通讯器材超市银行药店金店11311复印彩扩2租金水平南街：100—1120元/月·㎡西街：50—655元/月·㎡经营情况南街与西街交汇处处位于城市中中心地带，商商铺租金较高高，人气较旺旺；由此往西西，租金逐渐渐下降，人气气及经营状况况趋于冷清。业态分类统计表服装鞋类箱包美容美发化妆品网吧22028281513餐饮酒水吧(茶楼)百货（超市）毛线眼镜129921音像制品游戏室床上用品影楼复印彩扩23377通讯器材书店银行健身器材电脑组装44411礼品文化用品电脑软件药店金店25172茶叶儿童用品家电（电脑）婚介食品17734布艺化工门诊211以上的调查统计结结果，我们得得到了如下的的启示：1、以上统计的几个个地点具有一一个极大的共共通点：临主主街商铺空置置率为0，这说明邛邛崃的投资经经营者和消费费者都青睐临临主街铺面，这这为本项目的的定位给予了了极大的启示示：创造临街街面。2、但在临主街营业业房经营良好好的同时，各各步行街仍保保持着一定的的空置率，两两条老步行街街：“华德”和“蜀涛”的一楼空置置率还维持在在9-20%之间，而新新兴的“五彩大世界”目前的空置置率则高达近近40%。而这些空空置面积，全全部是在内街街营业房，这这也为本项目目的定位提供供了重要的参参考：回避内内街步行街。3、在以上统计的各各地点中，经经营业态大同同小异，比例例最大的是服服装类，总体体比例维持在在50%左右。而餐餐饮和酒（水水）吧所占比比例仅为4％左右，这这说明目前邛邛崃市中心的的商业业态，还还缺乏餐饮休休闲娱乐配套套，这也为本本项目提供了了一个可能的的发展方向：：餐饮休闲娱娱乐区。=5\*GB4㈤、项目所在地及周周边区域业态态及租金调查查项目所在地及周边边商铺租金价价格一览表调查时间：20004年2月街道名主要业态面积年租金（元）月租金（元/㎡··月）东星大道建筑饰材（45家家）、摩托车车及其配件（20家）、餐饮饮（17家）广告及及装饰（13家）、茶坊坊、美容美发发休闲、家电电、日杂等。其其中紧邻本项项目地块的主主要是餐饮休休闲和建材饰饰材类业态。空空置68间，空置率率为30.2%%40㎡左右3000-500006-1550㎡左右4000-55000文庙街餐饮、饰材、床上上用品等40㎡左右5000左右10-15方圆街餐饮休闲娱乐80㎡左右1000012-1840㎡左右6000汇源街餐饮休闲（南段）建材（零散分布）文具、日常用品批批发（北段）350㎡（1-3F）150001F：9-152-3F：2-4440㎡左右3500-50000文南路建材饰材100㎡左右1200010-1530㎡3500金桂街休闲娱乐餐饮70㎡30001F：5-122：1-330㎡3500180㎡（1-2F）10000点评目前本项目地块周周边已经形成成了餐饮休闲闲娱乐及建材材饰材两大类类业态，但目目前经营场所所均为普通底底商＋家带店店的形式。目目前此两类业业态1楼的租赁价价格主要维持持在12－15元/㎡·月，2、3楼的租金仅仅能达到3元/㎡·月左右，若若按照一般经经济规律之下下的租金还原原法（专指投投资者），销销售价格＝月月租金水平×120，则本项目1楼参考售价价仅能达到1800元/㎡，二楼价价格仅为360元/㎡。这为本本项目预期价价值的实现具具有极大的威威胁，这要求求我们在项目目定位与营销销过程中在现现有基础上予予以突破，方方能赢得项目目的成功。四、邛崃房地产市市场总体特征征㈠、项目体量小、档档次低、产品品同质化现象象较严重邛崃目前的房地产产项目大多规规模在30亩以内，仅仅有成都瑞云云置业有限责责任公司的“邛崃新城·华夏民园”规模在300亩左右（一一期为100亩左右）。邛崃目前所建房屋屋多为临街商商住楼。再加加上开发商过过于片面追求求经济效益，绝绝大部分商品品房底楼均建建为商铺，连连不临街的也也要人为的造造一条商业步步行街出来。不不但使底层商商铺大量积压压，而且降低低了产品的居居家品质，使使所建楼盘几几乎都是一个个“脸面”和构造，造造成城区内房房地产项目同同质化现象较较为突出。在在产品无太大大差别的情况况下，消费者者会目标分散散，使并不是是很大的蛋糕糕被平均分割割，导致各项项目所得的份份额均十分有有限，竞争激激烈。㈡、房价较低，户户均面积大由于地价和区域建建材的便宜，使使开发成本下下降。目前住住宅市场的实实际价格幅度度为400—2700元/㎡之间；一一楼营业房价价格约在1600—15000元/㎡之间，二二楼营业房的的实际成交价价格仅为1000元/㎡左右。价价格优势是吸吸引消费者购购房的一大重重要因素，也也正因为价格格低廉，以较较低的总价就就可以享受较较大面积的住住房或营业房房，因此消费费者对住房的的面积要求一一般较大，而而大量的消费费者则选择中中等面积的营营业房用于自自营。㈢、开发商资质和和开发水平不不高总体来看，邛崃开开发商的开发发资质较低。邛邛崃共有房地地产开发公司司23家，其中外外地公司12家，基本以3级以下资质质的公司为主主。大多数的的开发商均存存在经验不足足，开发的楼楼盘形式单一一、步行街开开发过多、小小区环境较差差、户型结构构不合理、物物业管理不规规范等诸多弊弊病，产品品品质的低劣造造成了其价格格无法向上提提升。㈣、开发观念落后后于消费观念念，从而使现现有产品品质质与消费期望望之间差距较较大消费者通过报刊、电电视等多种媒媒体与外界接接触，其消费费者无论从观观念、意识、还还是实际消费费上，他们均均表现了一定定的前瞻性，而而邛崃房地产产在开发理念念上的发展速速度已远远落落后于消费者者审美观的变变化速度。在在调查的过程程中，消费者者对营业房的的认知度、审审美观已超过过了我们原有有的估计，尽尽管他们购房房时最关心的的依然是区位位、价格等基基本因素，但但可以肯定的的是在这些基基本因素得到到满足后，他他们的必将对对楼盘整体商商气的营造予予以较大的关关注。㈤、多数开发商的的经营方式和和手段较为粗粗放，营销人人员素质不高高项目开发过程中，各各开发商大多多存在营销手手段单一、销销售执行不规规范等现状。销销售现场大多多布局不合理理，显得十分分散乱，缺乏乏规范动作，楼楼书及DM单的制作也也较为简单，销销售人员接待待仪表和接待待能力较差。㈥、商业用房自营营兼投资是区区域消费特征征在前期邛崃市区消消费者市调中中，消费者购购买商业用房房用于自营或或自营兼投资资的占绝对比比例，高达70%以上。㈦、邛崃的房地产产市场处在一一个提升的起起始阶段随着包括本项目在在内的外来开开发商、设计计商、策划商商、广告商与与本地开发商商的不断融合合，一批规模模较大、理念念先进、规划划设计科学美美观、操作规规范的项目将将不断涌现。这这必将使邛崃崃房地产市场场提升一个台台阶。五、邛崃房地产及及商业业界人人士访谈录㈠、访谈1受访者：邛崃市房房地产交易中中心殷主任问题1：邛崃经济文化状状况？邛崃经济整体上比比较平稳，但但最近几年由由于邛崃白酒酒业不景气，下下岗工人较多多，中低收入入人群增加。邛邛崃的文化主主要是酒文化化。问题2：邛崃人购物消费费习惯有哪些些？邛崃人购物多数在在本地，只有有大宗购物和和高档商品前前往成都，这这样，可以增增加挑选范围围，得到信誉誉保障。另外，邛崃人好吃吃、好穿、好好耍。问题3：邛崃房产开发的的区域特征怎怎样？邛崃房地产开发是是遍地开花，看看不出什么明明显的特点。问题4：邛崃中高收入人人群主要是哪哪些人？主要要购房人群有有哪些？邛崃中高收入人群群主要有酒厂厂老板、商人人、公务员及及事业单位职职工、银行和和像瑞云集团团一样的企业业管理人员和和技术人员。其其中多数家庭庭月收入在1000—2000元之间，家家庭月收入在在2000元以上的大大约占10%左右，公务务员的月收入入一般在1000元以上。而目前能够并需要要买房的人主主要是做生意意的商人和较较年轻的中高高收入人群。问题5：关于邛崃人购房房承受