标杆地产企业新员工必备销售知识

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11、买受人取得房地产权证后，对房屋占用范围内的土地享有使用权而不是所有权根据《土地管理法》的规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地属于国家所有或集体所有，土地公有制的性质决定了房屋产权人只能拥有土地使用权而不是所有权。22、不同性质的用地土地使用权出让的最高年限是多少？

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，土地使用权出让最高年限为：（1）居住用地七十年；（2）工业用地五十年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；（5）综合或者其他用地五十年。33、什么是期房和现房？

我国的法律法规对期房和现房的概念没有作出明确的界定，根据《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为”，由《商品房销售管理办法》对商品房预售和现售的定义可知：期房是指正在建设中的房屋，现房就是已竣工验收合格的房屋。44、购房时如何区分定金和订金？订金则不是一个规范的法律概念,一般情况下被视为预付款，在没有特别约定的情况下，它不具有担保债权的作用，如购房者不想履行购房承诺或开发商违约时,订金都必须如数返还。从法律角度上说，定金是一种债权的担保。给付定金的一方当事人如果不履行合同义务，无权要求对方返还定金；接受定金的一方不履行合同义务，则要双倍返还定金。我国《担保法》还规定，定金应以书面形式约定，不得超过主合同标的额的20％。55、认购书和商品房买卖合同关系？

按照民法理论，合同可分为本约和预约。签署认购书的目的是为了约束双方的交易行为，约定将来订立商品房买卖合同。因此，认购书与商品房买卖合同的关系就是预约合同与本约合同的关系。6

认购书在具备一定条件时还可以转化为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。76、商品房预售合同登记备案手续的性质和作用是什么？

商品房预售合同的登记备案手续是国家对商品房预售行为的行政管理措施。一个购房者签订商品房预售合同后办理了登记备案手续，便获得了对抗第三人的效力，如果开发商将预售给购房者的商品房再次出售，其后一预售合同就不能办理登记备案手续，有效的杜绝了开发商一房两卖的现象。因此，及时办理登记备案手续，可有效的维护购房者的合法权益，保证房地产交易的安全性。87、预售的商品房按什么面积计价销售？分摊的公用建筑面积是否另行计价？

根据《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，从2001年1月1日起，房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积（以下简称“套内建筑面积”）计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。98、什什么是是房屋屋的套套内建建筑面面积？？国家质质量技技术监监督局局发布布的《《房产产测量量规范范》（GB/T17986-2000）规定：：房屋的的套内内建筑筑面积积由套套内房房屋的的使用用面积积，套套内墙墙体面面积，，套内内阳台台建筑筑面积积三部部分组组成。。套内阳阳台建建筑面面积均均按阳阳台外外围与与房屋屋外墙墙之间间的水水平投投影面面积计计算。。其中封封闭的的阳台台按水水平投投影的的全部部计算算建筑筑面积积，未未封闭闭的阳阳台按按水平平投影影的一一半计计算建建筑面面积。。109、什什么是是前期期物业业管理理？前期物物业管管理，，是指指在业业主、、业主主大会会选聘聘物业业管理理公司司之前前，由由建设设单位位选聘聘物业业管理理企业业实施施的物物业管管理。。前期期物业业管理理至业业主委委员会会与物物业管管理企企业签签订的的物业业服务务合同同生效效时终终止。。1110、、在计计算物物业管管理费费时，，计费费面积积以什什么为为准？？根据《《广州州市物物业服服务收收费管管理实实施细细则》》第十十三条条规定定，物物业服服务收收费按按法定定产权权面积积计收收。已办理理房产产证的的，以以房产产证记记载的的建筑筑面积积为准准，包包括套套内建建筑面面积和和分摊摊的共共有建建筑面面积；；未办办产权权证的的，以以物业业买卖卖合同同中建建筑面面积为为准。。另有约约定的的除外外。1211、、房屋屋没入入住需需要交交物业业管理理费吗吗？业主支支付物物业管管理费费的义义务直直接源源于《《前期期物业业管理理服务务协议议》的的约定定，即即使房房屋没没入住住，也也应交交纳物物业管管理费费。因因为物物业管管理公公司依依照物物业服服务协协议履履行义义务，，提供供的服服务是是一种种公共共性的的服务务，一一个小小区不不会因因为某某一个个人或或几个个人不不在此此居住住，管管理成成本就就会减减少。。1312、、已经经抵押押的商商品房房可以以销售售吗？？建设部部《城城市房房地产产抵押押管理理办法法》第第三十十七条条规定定“经经抵押押权人人同意意，抵抵押房房地产产可以以转让让或出出租，，所得得价款款应当当向抵抵押权权人提提前偿偿还所所担保保的债债权，，超过过债权权数额额的部部分归归抵押押人所所有””，因因此，，商品房房在抵抵押后后是可可以销销售的的，但但抵押押人应应当通通知抵抵押权权人并并告知知受让让人转转让物物已经经抵押押的情情况，否则，，转让让行为为无效效。1413、、常见见的住住房贷贷款的的方式式有哪哪些？？有什什么主主要区区别？？如何何选择择贷款款方式式?个人住住房贷贷款通通常有有三种种：商业贷贷款、、公积积金贷贷款和和组合合贷款款。商业贷贷款是是指购购房者者购买买商品品房时时，以以所购购的商商品房房作抵抵押向向商业业银行行申请请的商商业性性贷款款；公公积金金贷款款是指指按规规定实实行了了住房房公积积金制制度的的职工工，以以其在在本市市购买买的普普通自自住住住房作作为抵抵押所所申请请的住住房公公积金金政策策性低低息贷贷款。。组合合贷款款是前前两者者的组组合。。15公积金金贷款款利率率低,但对对发放放贷款款对象象有限限制,只有有按规规定实实行了了住房房公积积金制制度的的职工工在购购买普普通住住房时时才能能申请请公积积金贷贷款，，且贷贷款手手续繁繁多、、流程程复杂杂，贷贷款最最高额额度有有限制制。目目前广广州住住房公公积金金贷款款个人人最高高额度度为25万万元，，申请请人为为两个个或两两个以以上的的最高高额度度为50万万元。。商业贷贷款适适用范范围广广,贷贷款款发放放对象象是具具有完完全民民事行行为能能力的的自然然人,办理理贷款款手续续比较较简单单，放放贷时时间短短。16商业贷贷款、、公积积金贷贷款和和公积积金组组合贷贷款所所需要要的条条件、、额度度、期期限、、利率率（见附附件））1714、、购房房贷款款常见见的还还贷方方式有有哪几几种？？有什什么主主要区区别？？如何何选择择还贷贷方式式?还款方方式分分两种种等额法法和递减法法。等额法法每月月还款款额一一样，，具体体金额额按万万元月月供款款表计计算。。递减法法首期期还款款额=借款款总额额/总总期数数+借借款总总额*月利利率以借款款24万元元，10年年期贷贷款为为例等额法法每月月还款款额为为2711.76元元(如如果8年期期每月月还3199.68元)递减法法首期期还款款额为为3278元递减法法比等等额法法总的的利息息是少少了,但每每月还还款压压力大大,如如果考考虑将将时间间价值值考虑虑在内内,递递减法法比等等额法法不划划算.1815、、商品品房买买卖合合同明明确的的主要要内容容：(一)当事事人名名称或或者姓姓名和和住所所；(二)商品品房基基本状状况；；(三)商品品房的的销售售方式式；(四)商品品房价价款的的确定定方式式及总总价款款、付付款方方式、、付款款时间间；(五)交付付使用用条件件及日日期；；(六)装饰饰、设设备标标准承承诺（（即装装修标标准，，分毛毛坯、、豪华华装修修、超超豪华华装修修）；；(七)供水水、供供电、、燃气气、有有线电电视、、安防防等配配套基基础设设施和和公共共设施施的交交付承承诺和和有关关权益益、责责任；；(八)公共共配套套建筑筑的产产权归归属；；(九)面积积差异异的处处理方方式；；(十)办理理产权权登记记有关关事宜宜；(十一一)解解决争争议的的方法法；(十二二)违违约责责任；；(十三三)双双方约约定的的其他他事项项。19在销售售过程程中涉涉及签签约需需注注意的的问题题解答答201、外外籍人人士购购房委委托他他人签签署合合同须须提供供什么么资料料？答、业业主：：公证证后的的护照照翻译译本（（带中中文名名）；；委托托人的的身份份证（（核对对用））及复复印件件212、未未成年年人单单独购购房须须提供供资料料：（1））16岁以以下：：出生生证和和法定定监护护人身身份证证；（2））16岁-18岁：：a、、出生生证和和法定定监护护人身身份证证；b、身身份证证；由法定定监护护人代代为签签署合合同（（不可可选择择按揭揭付款款方式式）223、未未成年年人和和法定定监护护人联联名购购房须须提供供什么么证件件？如如何签签署？答：需需提供供出生生证和和法定定监护护人身身份证证；未未成年年人由由法定定监护护人代代为签签署（（按揭揭付款款方式式的先先咨询询按揭揭经办办）4、未未成年年人和和非法法定监监护人人联名名购房房答：需需提供供未成成年人人出生生证，，代签签署合合同法法定监监护人人身份份证和和非法法定监监护人人身份份证（（原件件及复复印件件）；；未成成年人人由法法定监监护人人代为为签署署（按按揭付付款方方式的的先咨咨询按按揭经经办））235、身身份证证过期期客户户须提提供什什么资资料签签署合合同？？答：提提供临临时身身份证证或加加盖派派出所所公章章的身身份证证回执执及户户口本本复印印件（（须事事先咨咨询按按揭经经办该该单元元的按按揭银银行是是否可可以办办理按按揭申申请手手续））。。246、合合同原原件及及复印印件的的领取取问题题及按按揭发发票的的领取取问题题（1））一次次性或或分期期付款款客户户在文文本合合同备备案后后（客客户签签署合合同约约1个个半月月）业业主本本人凭凭身份份证明明到公公司领领取；；（2））按揭揭付款款客户户在文文本合合同备备案后后（客客户签签署合合同约约1个个半月月）业业主本本人凭凭身份份证明明到公公司登登记，，两个个工作作日后后本人人领取取。（3））开始始供楼楼约2个月月，业业主本本人凭凭业主主身份份证及及按揭揭合同同到35楼楼财务务部，，建行行按揭揭的不不能领领取按按揭发发票257、合合同条条款是是否可可以在在签约约时协协商、、增加加和删删减？？答：不不行，，因为为我司司已在在售楼楼部公公示合合同范范本（（回答答客户户的用用语应应当委委婉，，不可可直截截了当当的说说不行行）。。268、换房：（1））换房房的办办理地地点：：原则上上在售售楼部部（2））何种种情况况收取取手续续费：：经请示示领导导同意意换房房后，，原则则上非非直系系亲属属须收收取9、销售““样板板房””签署认认购书书时的的一定定要在在认购购书上上注明明交楼时间10、、减名、、转名名需业主本本人及受让人人、被被减名名人亲自到到场；；非直系亲亲属转名需需收手续费费；11、、企业购购房须提供供：营业执执照、企业机机构代代码证证和法定代代表人人身份份证并加盖公公章；如不不是法法定代代表人人签署署合同同单位位须出出具加盖公公章委委托书书。2712、、签署署合同同后客客户为为什么么不可可以马马上取取走合合同？？答：因因合同同签署署后一一式四四份须须送房房管局局办理理登记记备案案手续续。13、、按揭揭付款款的客客户何何时取取合同同，为为什么么？答：按按揭付付款方方式客客户不不可以以取合合同原原件，，业主主合同同原件件须送送银行行办理理抵押押贷款款手续续。14、、一次次性、、分期期付款款的客客户何何时可可以取取合同同、如如何领领取？？答：一一次性性、分分期付付款的的客户户在合合同备备案手手续办办理完完毕，，我司司从房房管局局领取取后，，业主主本人人凭身身份证证可领领取原原件。。2815、、合同同备案案约需需多长长时间间？答：一一般情情况一一到一一个半半月可可备案案完毕毕。16、、客户户提取取公积积金我我司可可提供供什么么资料料？答：一一次性性、分分期付付款客客户可可到我我司取取合同同原件件，按按揭付付款客客户可可到我我司复复印加加盖我我司公公章的的合同同。17、、客户户交楼楼款，，刷卡卡可否否将款款项刷刷到监监控帐帐户？？答：不不可以以，刷刷卡只只能将将楼款款刷到到公司司的帐帐户。。18、委托他他人办办理合合同签签署的：委委托人人和被被委托托人身身份证证及公公证后后的委委托书书（按按揭手手续不不能委委托办办理））；19、、客户户购买买现房房的在楼楼宇认认购书书书上上注明明按““买受受人同同意按按现状状收楼楼”29谢谢！！309、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。18:18:5518:18:5518:181/5/20236:18:55PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2318:18:5518:18Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。18:18:5518:18:5518:18Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2318:18:5518:18:55January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20236:18:55下午18:18:551月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月236:18下下午午1月月-2318:18January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/518:18:5518:18:5505January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。6:18:55下午午6:18下午午18:18:551月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。18:18:5518:18:5518:181/5/20236:18:55PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小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