商业地产定价案例

商业地产定价策略的探讨摘要：以格林美休闲广场为例探讨商业地产定价的不同方式，并采纳不同定价方式比较、验证商业地产定价的合理性。一、 商业地产崛起的缘故1、 商业地产利润丰厚：关于开发商来讲，同一幢楼内，铺面的价值是住宅的几倍乃至上十倍，而仅从建安本钱的造价来看，铺面的造价并非比住宅的高多少，因此咱们在房地产市场上常常看到如此的案例，住宅部份的定价比正常的市场价钱要低很多，也有仅比本钱价略高一点的，目的确实是要尽快将住宅销售完毕，回笼资金，尽快形成人气，人气形成后，在高价出售底商，从而获取高额利润；2、 商业地产收益稳固、升值空间大：国内投资渠道少，投资股票风险极大，存银行、买国债又不甘愿，可供老百姓投资品种很少，专门是2001年中国股市蹦盘后，老百姓的投资注意力一下子就转移到房市来了，房价从2001年到此刻一直在飙升，作为商业地产具有了所有投资的优势，不仅有稳固的租金收入、房产每一年还在升值中。因此最近几年，商业地产一直是投资的热点，从咱们的销售案例能够看出，有些即便是商业价值不高，投资收益率也不是很理想的商业项目也不例外的受到最捧。慢慢有投资者向咱们透露如此的信息买铺面确实是买一份养老保险，先想方法付清首付款，用租金来归还银行按揭，退休后就能够够享受稳固的收益来源，确实是尔后物价上涨或通货膨胀，但租金也会随着上涨，生活的质量和水准可不能受到阻碍。二、 商业地产定价目前较为流行的方式作为商业地产目前较为流行的定价要紧有以下几种方案：1、 市场比较法：要紧应用于交易比较活跃的地域，即项目半径1〜2千米内，有成交案例或在售商业地产案例可供参考，市场比较法比较容易被直观同意，专门是在销售进程中比较容易被客户同意，客户在购买时，也会参考其他项目的成交价钱，因此在商业地产定价时必需要做好竞争楼盘销售价钱的调查；2、 售租比率：在商业地产销售中，咱们发觉一个比较有趣的现象，确实是“买铺面的一样可不能自己经营，经营者一样可不能投资铺面”，因此在商业地产的销售中，必需摸清楚项目半径500~1000米范围内的租金水平，测算项目的租金水平，依照售价再算出客户投资回报率。从咱们连年的销售体会来看，较为合理的是静态投资回收期在15年，年投资收益率％，售价/租金0180。但从目前昆明大部份商业地产的定价来看，售伽租金N250〜300，年投资收益率乃至低于银行同期存款利率，投资风险极大，专门是若是该商业板块招商失败，那么仅靠租金是不足以支付银行按揭的；售租比率大于300的项目无一例外都在广告上宣传项目以后的预期好。3、 收益法：该方式有点类似售租比率法，不同处在于考虑了资金的时刻价值，商业销售项目大体不采纳该方式，要紧仍是应用在商业资产整体转让或收购项目上，将历年的租金收入进行分析后，做出以后租金的预期值，贴现累加的和确实是该商业地产的价值。4、 本钱利润法：该方式主若是作为商业地产定价最终决策的辅助参考，商业地产的定价要紧仍是依托市场和营销手腕来确信，依照初步制订的销售价钱来测算项目的利润是不是在预期范围内，若是差距较大那么项目不可行。三、 格林美休闲广场定价策略研讨1、 格林美休闲广场的现状格林美休闲广场原是官房大酒店的配套广场，周边是成熟社区新迎小区，改造前要紧营业品种是休闲茶室，经营面积3万E,该广场1994年投入利用，到2004年经营滑坡严峻、各类设施破败、治理混乱、人气慢慢丧失，商家经营信心严峻不足。专门是处于2楼的经营户，已是举步危艰，并有约3000E的铺面闲置了2至3年。广场改造势在必行，广场的从头定位，并完成招商和销售。2、 市场调查的方式和结果格林美休闲广场定价要紧采纳市场比较法和售租比率法两种方式为主，依照这两种方式的特点，要紧调查了以下三个方面的内容：、周边商业项目调查及周边铺面的成交价钱A：竞争性商业项目调查一览表调查半径：2千米项目名称商业总建量廿1F（元/皿）2F（元/E）销售状况与本项目比较A项目6000~120002500〜350080%位置比本项目差，规模比本项目大，广告投入量大，知名度较高，销售较为理想B项目12000〜220002500~400040%位置比本项目好，规模比本项目小，广告投入量小，无知名度，销售3个月不理想C项目6000~100002350~3000100%位置比本项目好，无知名度，于1年前全部销售完B：周边铺面成交一览表通过调查，目前周边近期可供参考的铺面成交不多，从一个侧面反映出较多铺面所有权人均将其作为一个稳固的投资收益渠道。地址面积皿1F（元/皿）2F（元/就）成交时间备注A45001998/1位置比本项目差B120002004/3位置比本项目好C83002003/8位置比本项目差E95002004/5位置比本项目差、原广场的月租金及周边铺面的月租金水平

A：原广场经营户的月租金单价一览表经营项目面积就1F（元/廿）2F（元/就）备注茶室45茶室35茶室15游戏室45酒吧4015酒吧15OK厅10B：周边经营户的月租金单价一览表调查半径：500米经营项目面积就1F（元/皿）2F（元/就）备注烟店1555糕点店4065童装店2570美容店6055服装店8060小超市20045鞋店4570、准客户购买意向调查准客户调查分为三个层次调查：第一是对原广场经营户购买意向的摸底调查，通过摸底调查咱们验证了“买铺面的一样可不能自己经营，经营者一样可不能投资铺面”的原那么，原先咱们以为经营得专门好的商家，在调查进程中咱们发觉绝大部份都不肯意购买，同时提出经营进入了恶性循环，人流量愈来愈少，赚不到钱就没有钱装修，装修越差就越吸引不到客人，目前的租金压力比较大。由此，咱们得出如此的一个结论：商城改造，要做好原有经营户终止租赁协议的补偿预备。第二步是发问卷调查表，本次问卷调查主若是针对居住在周围的居民进行调查，发出问卷调查表300份，回收137份，通过甄别有效为128份，问卷分析要紧结果如下：1、 有62%的人以为应当定位为休闲娱乐广场，2、 有84%的人以为维持原先的以茶室为主的经营范围，但要提高品位；3、 有78%的人以为改造后的月租金单价在40~60元/E比较适合；4、 有62%的人以为改造后的销售均价在6500元/E比较适合，还有18%的人选择了舍弃（说明：咱们设计的销售起价为5500元/E，从问卷调查的结果来看，大部份人都选择了最低价，关于投资者来讲越低越好）；第三步是组织准投资客户进行座谈会，本次座谈会要紧邀请14个准客户参加，整理会谈结果如下：1、 通过讨论，与会者主流以为改造后销售均价在10000元/m"8000〜12000元/E）左右，月租金单价在60元/E是能够同意的；2、 定位为休闲广场是准确的，茶文化要继续挖掘，品位要提高；3、 物业治理要跟上，要统一招商、统一宣传、统一治理；3、定价分析A：市场比较法通过调查比较，咱们给出：A项目：1F均价9350元/此2F均价9350元/E，权重60%B项目：1F均价16430元/E，2F均价9350元/E，权重20%C项目：1F均价7050元/E，2F均价9350元/E，权重20%故：1F均价=9530X60%+16430X20%+7050X20%=9371元/E2F均价=2630X60%+3180X20%+2520X20%=2455元/E2F/1F=2455/9371=%（能够看出2F的商业价值仅为1F的1/3或1/4,楼上的商业价值急剧降低）B：售租比率法：通过调查比较，咱们给出：市场内部：1F的加权月租金单价为：元/E2F的加权月租金单价为：元/E周边临街铺面：1F加权平均月租金单价：元/E结论：从目前调查的结果来看，临街铺面的月租金单价要比广场内部的月租金单价高20元/月左右，依照咱们的改造方案和招商方案，咱们估量以后月租金单价增加20元/E达到65元/E是有依据的。依照市场同意和比较理想的铺面投资预期，投资回收期15年，年投资收益率%，首付40%，咱们测算出1F的销售均价为：1F销售均价=65X180=11700元/EC：本项目均价的形成本项目从三种不同视角来看有三个不同的均价，为此，咱们给出：市场比较法：1F均价9371元/E，权重设置为40%；售租比率法：1F均价11700元/E，权重设置为30%；问卷调查法：1F均价10000元/E，权重设置为30%；1F计算最终均价=9371X40%+11170X30%+10000X30%=10258元/ED：本项目最终定价的形成通过上述分析，咱们最终确信了项目1F的均价为10500元/E，2F的均价为3150元/E。为了方便销售，咱们最终决策，将原先一二楼分开经营的格局打破，将一二层经营贯通，然后依照能够分割到最小单位为止，在对外销售时，咱们采纳按套销售的模式，给出的参考单