成都市某大盘营销方案

成都市*****大盘全程营销方案一、区域市场报告及定位结论部分二、营销策划及推广部分三、合作方式及取费部分一、区域市场报告及定位结论部分目录：第一章：市场调研及策划的依据＆原则一、什么是市场调查二、市场调查及研究(marketsurvry)的方法与原则三、本项目市场调研、市场策划数据群资料获取来源第二章：**投资环境一、**核心信息二、**基础信息三、**总体规划及分区规划资讯第三章、成都房地产市场环境调研一、成都房地产市场的沿革及现状二、近期国家及成都房地产业相关政策法规三、成都土地市场分析四、近年**房地产市场整体运行状况五、**房地产市场发展分布分析六、**房地产市场环境结论综述及其对本项目投资开发启示第四章、项目概况与所在街区功能分析一、区位、所属地、街道调查二、临界状况分析三、周边市政配套调查四、道路交通及生态环境状况分析五、地块现状简况及规划条件描述六、地块及区域原生价值发现与分析七、本项目对应成都类比楼盘调研八、本项目对应区域类比楼盘深度调研第五章、项目前期市场策划结论与综合定位建议一、项目综合定位依据及说明二、项目市场SWOT分析三、项目总体概论定位四、项目目标市场（购房消费者）定位分析五、项目产品定位分析六、项目各物业形态价格定位建议七、项目户型总价对应分布八、项目开发节奏建议第一章：市场调研及策划的依据＆原则一切科学和正确的结论及建议，在“信息爆炸”和市场激烈竞争的今天，都依赖于系统的决策思维方法和必要的科学手段为前提。方法的正确科学与否，很大程度上决定了我们所需决策支撑（结论或建议）的正确与否。----****精要提示：市场调研及策划原则、专题问卷设计、数据群的提取来源、数据群的误差修正。一、什么是市场调查市场调查（MarketInvestigation）：系以科学方法（例如抽样设计）搜集市场资料，并运用统计方法，产生市场资讯的一系列过程。二、市场调查及研究(marketsurvry)的方法与原则市场调研的方法1、房地产市场调研应采用的一般方法☆询问法；☆专家访谈法；☆观察法；☆试验法；☆抽样调查法。在具体房地产项目的市场调研中，一般是对上述方法的综合应用。市场策划的具体方法☆头脑风暴法；☆德尔斐法；☆线性规划法；☆策划树法；☆系统分析法；☆综合分析法；☆逻辑分析法；☆排除法；☆逆向思维法。2、市场调研的原则☆客观性；☆系统性；☆相关性；☆时效性；☆准确性。3、抽样调查及问卷设计a、抽样调查（SamplingInvestigation）；b、有效抽样调查三原则：客观、有效、可测量；c、抽样调查可分为二种：随机抽样调查+非随机抽样调查；d、常用的非随机抽样主要有：◆任意抽样（便利抽样）；◆判断抽样；◆配额抽样。针对本项目的特性，我们拟采用非随机抽样方法中的“判断抽样+配额抽样”，同时结合“个体样本抽样+群体样本抽样”的关联调查及交互式分析方法，其目的就是以较短的时间，获取针对性极强的所需资讯。三、本项目市场调研、市场策划数据群资料获取来源=1\*GB4㈠、2008年1月8日——2008年1月11日，我公司市调专员对及类比区域房地产供应市场进行针对性调查：30%；=2\*GB4㈡、2008年1月9日——2008年1月12日，我公司市调专员对类比区域在售楼盘消费群体样本进行数据采集；对类比楼盘售楼部外及重点区域潜在典型消费者进行针对性需求问卷调查：30%；=3\*GB4㈢、2008年1月10日——2008年1月12日，类比区域高品质楼盘调研：20％；=4\*GB4㈣、其它途径调查数据：约10%；㈤、采用了成都市、**县等政府部门以及统计局、规划局、国土局等相关政府职能部门的权威统计数据和资料：10%。特别说明：由于本次调查时间紧、任务重；所列数据我司已在有限的时间内做到翔实核查，但不排除有部分错误之处、但以不影响大方向为前提的原则，请发展商谅解！！！第二章：**投资环境房地产项目特有的地域属性，决定了我们对每个调研的房地产项目所处的城市投资环境均要站在全景式和历史感的高度，对其城市区位、城市现状、人文历史、发展规划、社会及经济发展等资讯进行全面深度的系统描述和调研。其目的只有一个：只有对项目所处区域相关历史文化及城市信息充分把握，方能在未来的房地产项目经营决策中得到全景式的感性及理性支撑以及时空上的有机联系。——****精要提示：**城市地位、城市结构、城市功能、城市发展方向、城市特色、城市规模、城市交通、城市发展目标、城市文脉、城市建设及近期发展规划、城市国民经济等。**核心信息城市区位及地位：**县位于四川盆地西部、成都南部，距成都市区28公里，距西南航空港18公里，古有“南方丝绸古道第一站”之誉，今有“成都南大门”之称。自北周定名，相袭至今，已有1450年历史。全县幅员面积331平方公里，辖11镇1乡，总人口29.66万。城市性质：**----中国西部民营经济高地城市结构：**，是一片投资兴业的热土。**交通便捷，成昆铁路、川藏公路、成雅高速公路、大件公路以及正在建设的“绵阳－成都－峨眉”城际铁路穿境而过，属于成都市一刻钟经济圈范围，是川西地区重要的物资集散地和交通枢纽。**有西部对台交流合作的平台四川**台湾农民创业园，有省级开发区四川**工业园区，并正在积极打造成都南部物流中心，为承接外资西移、内资西进提供了良好载体。**坚持奉行“亲商、安商、扶商、富商”的发展理念，对落户企业在用地、能源、进出口和规费等方面量身制定优惠政策，积极扶持企业做大做强。同时，对落户项目实行全程代理“一站式”服务，切实把方便让给企业、把麻烦留给政府，营造了开放、开明、公平、文明的投资环境，先后被评为全国“浙商投资潜力城市”和全省“软环境建设示范区”，吸引了纳爱斯、开利、秀峰、通威、成化等一大批国内外知名企业相继落户。城市功能定位：近年来，**始终坚持以经济建设为中心，调整优化经济结构为主线，先后被列入全国乡村城市化试点县、国家软件产业化基地、国家级出口加工区、国家中药现代化科技产业园、国家生态示范区、全国蔬菜标准化生产示范等。城市发展方向：目前，**在市委、市政府的领导下，紧紧围绕县第12次党代会提出的“融入大都市、经济再翻番、领先三圈层”宏伟目标，大力实施“工业强县、三产兴县、城建靓县”发展战略，加快城乡一体化进程，深入推进社会主义新农村建设，努力实现产业发展新突破，为建设更具实力、活力、魅力的和谐**而奋力前进！。城市特色：全国乡村城市化试点县、国家生态示范区、全国交通现代化试点县、综合经济实力连续7年进入四川省“十强县”。城市规模：全县幅员面积331平方公里，辖11镇1乡，总人口29.66万。近年,**人口由于外来人口的增多,还在不停地增加。城市交通：**县位于成都平原南端,是川西南交通枢纽。距双流国际机场18公里，交通条件便利，有国、省市级公路7条，成乐、成雅高速公路穿境而过，成昆铁路斜贯东境。川藏、成乐、和省大件路、新蒲、新大、新崇等六条公路贯穿全境。**县县城现有城市道路48条，总长42.88公里，总面积23.71万平方米。大件路、**东路、**西路、**南路、**北路、武阳东路、武阳中路、武阳西路等构成了县城道路的主骨架道路系统。城区内已形成四通八达的交通网络。(九)、城市自然条件：全县森林面积为4974.7hm2，森林覆盖率为26％。全县现有活立木蓄积量221296m3。

**县属亚热带常绿阔叶林区，由于人为活动频繁和五十年代的“大砍大伐”致使原始植被彻底破坏，目前所能见到的都是经过“大砍大伐”后残留下来的次生林分和通过人工营造的人工林分。

**县气候温暖，土壤肥沃，适宜生长多种植物。全县现有木本植物49科137种，草本植物30种。主要乔木树种有马尾松、湿地松、柏木、青冈、枫杨、喜树、桉树、桤木、杨树等，主要经济树种有柑桔、枇杷、桃、李、梨等，主要珍稀名木古树有桢楠、银杏、黄桷树、柏木等。慈竹林分布于农村宅院，林中混生少量枫杨等乡土树种，林下草本植物分布极少。

**县地带性植被为常绿阔叶林带，主要有：

马尾松、青冈林—主要分布于永商镇、普兴镇等浅丘区，为天然次生林，针阔混交林，少有纯林，优势树种为马尾松、青冈，林下植被主要为莎草科草本植物。

湿地松、柏木林—主要分布于永商镇、邓双镇等丘陵乡镇，多为人工纯林，优势树种为湿地松、柏木，林下植被主要为莎草科草本植物。

慈竹林—分布于农村宅院，林中混生少量枫杨等乡土树种，林下草本植物分布极少。

道教胜地——老君庙。为市级文物保护单位，座落于城南稠梗山巅，庙宇始创于汉代，庙内楹联石刻、匾额均出自名家之手。

鹤的王国——斑竹林。为成都平原仅有的市级森林公园，位于兴义镇，背枕羊马河，距县城8.9公里，现有面积38.9亩。园中有省二级重点保护树木桢楠近200株，有国家一、二类保护动物白鹤和灰鹤万余只，是开展森林旅游、赏鹤、垂钓的好去处。

宝资山森林公园——与县城仅一河之隔，占地360余亩，属人工与自然景观相结合的园林，其四季花卉、盆景、文化设施和森林植被已颇具规模。

梨花溪风景区——位于永商镇梨园村、马鞍村，梨树众多，花开时如云似雪，奇香四溢。景区内茂林修竹，山泉淙淙，环境幽静清爽。

南河竹海风光带——倚城面山的南河段长约8.4公里，河面宽阔，水流平缓，风光绮丽，既是连接县内主要旅游景点的纽带和黄金水道，又是举办传统龙舟竞渡的好地方。二、**基础信息说明：在本章第一部分梳理**核心信息的同时也对**基础信息进行了较多的涉及，因此在本部分着重对**近年的经济发展信息进行整理。**是成都南部的经济高地，在四川的经济地位也是举足轻重。经济社会主要发展目标地区生产总值96亿元第一产业增加值13亿元第二产业增加值45亿元工业增加值30亿元第三产业增加值12亿元人均地区生产总值值4200美元地区生产总值年均均增幅14.5%第一产业年均增幅幅5%第二产业年均增幅幅16%工业增加值年均增增幅18%第三产业年均增幅幅13%一、二、三次产业业增加值比重重8:57:35单位地区生产总值值能源消耗比比“十五”期末降低25%城市化率70%固定资产投资增速速25%社会消费品零售总总额增速14%地方财政收入10亿元地方财政收入年均均增幅18%城市居民人均可支支配收入增幅幅9%农民人均纯收入增增幅9.5%人口自然增长率3‰以内人均期望寿命77岁年度城镇登记失业业率4%以内基本社会保障覆盖盖率90%应用技术研究与开开发资金占县县级财政支出出的比例1.8%恩格尔系数加权平平均值38%新增劳动力平均受受教育年限13年城市居民人均住房房建筑面积30平方米农村居民人均砖混混结构住房面面积35平方米工业废水排放达标标率99%工业烟尘排放达标标率95%工业固体废物综合合利用率99%城市生活污水集中中处理率90%城区生活垃圾无害害化处理率100%全县绿化覆盖率29%全县森林覆盖率22%农村饮用水源水质质达标率80%城区空气质量Ⅱ1、今年以来，**紧紧围绕市委、市政府和县委、县政府“三新突破年”工作目标，积极实施“工业强县、三产兴县、城建靓县”发展战略，加大招商引资力度，经济建设步伐加快，总体实力进一步提高，全县规模工业经济实现了持续快速健康发展。1-9月我县累计完成规模工业总产值（现价）65.86亿元，按锁定产值基数计算增长53.9%，按可比口径计算增长46.98%。实现规模工业增加值18.7亿元，同比增长30.5%，超市目标5.5个百分点，对全县经济的贡献率为62%，对全且工业经济的贡献率为94.7%，增幅列全市第6位，三圈层第2位。前三季度**规模工业经济运行的主要特点一是规模企业户数不断增加，为**工业的腾飞打下了基础。截止9月底，我县规模企业个数由上年末的104家增加到124家，净增20家。新增规模企业累计完成工业总产值10.7亿元，净增9.7万元，拉动我县规模工业产值增长22.3个百分点。二是支柱产业支撑作用进一步增强。1－9月，我县食品、化工、路桥构件及机械三大主导产业规模以上企业实现工业产值56.67亿元，占全县规模工业产值的86％。其中，食品工业完成工业产值23.49亿元，增长56.6％，占全县比重35.6％；化工产业完成工业产值8.88亿元，占全县比重的13.4％；路桥构件及机械产业完成产值24.3亿元，增长108.2％，占全县比重的36.8％。三是园区工业发展迅速。目前，全县规模以上工业企业在“园区”落户的有46家，占规模企业总数的37%，初步形成了食品、化工、机械、废旧金属回收加工等产业集群，前三季度累计实现规模工业增加值11.62亿元，占全县规模工业增加值的62.1%，同比增长了47.8%，。四是工业经济发展后劲增强。今年前三季度我县新上工业项目和技改投资3.44亿元，1-9月已完成投资17.11亿元，10月计划投资4.41亿元；比上年同期增加21个，占全部固定资产投资项目的39.9%，同比增长43.6%，占全部固定资产投资的42.1%。泰华实业、琪乐塑业、事丰医疗、恒力磁材、新筑路桥等龙头企业均大力实施技术改造，为工业经济持续快速发展打下了坚实的基础，工业经济发展后劲进一步增强。五是原规模企业稳健发展。1-9月，我县原规模企业中有32户企业由于技改、新增生产线、价格上涨以及开辟新市场等原因累计实现工业总产值21.54亿元，净增增量达11.88亿元，拉动全县规模工业产值增长27.4个百分点。2、**农业2000年以来，**县委、县政府认真贯彻中央和省委、市委有关农村经济发展方针、政策，制定了切实有效的措施，加大了对农业生产投入力度，农村改革继续深化，农业生产稳步发展，农民收入大幅增长，消费水平明显提高，生活质量不断改善。农民生活消费结构已由温饱型向小康型转变，吃讲营养、穿讲漂亮、住讲舒适、行讲便捷、闲暇时间追求健康丰富的文化生活成为时尚。一、农民收入快速增长，生活消费质量进一步提高二、饮食结构日趋优化三、穿衣戴帽成为新时尚四、居住环境不断改善五、家庭耐用消费品升级换代六、交通通讯更方便于民七、文化教育娱乐消费增势强劲八、医疗保健消费继续攀升。3、**第三产业发展现状2007年底，全县完成第三产业增加值20.50亿元，同比增长10.7%，比上年同期提高2.8个百分点，占全县国内生产总值的比重为35.3%，比上年同期下降1个百分点。一、**县第三产业发展基本特点（一）商业、饮食服务网点大大增加（二）新兴服务业增长势头良好（三）第三产业固定资产投资增幅较大（四）促进就业成效明显（五）第三产业税收大幅提高（六）餐饮业独具特色三、**总体规划及分区规划资讯根据**的发展基础和发展趋势，结合在成都市的定位，逐步形成“一城一区一园三带”的空间发展格局，促进资源的有效整合和合理配置，实现城镇建设和产业协调发展。㈠、**县城总体规划资讯1、规划概况三大新城组团发展是**打造山水城市的核心思路，为了突出各组团自身特色，**在城市建设上规划了“三大新城”的蓝图。据了解，“三大新城”规划面积约１３．５平方公里，即以南河为连接带，将岷江新城、南河新城、河鲜美食城三大新城与中心城区连成一体。主城区依托现有老城，向北、向西发展，成为全县的文化、商业、金融中心。在该规划中，岷江新城毗邻大件路和高速路，呈带状分布，将发展为集居家、办公、休闲为一体的综合性新城区。南河新城地处规划区西部，沿南河两岸分布，依托南河美景，逐步建设成以高尚住宅为主的生活居住区。河鲜美食城位于南河上游，与梨花溪景区自然融合，形成独具**特色的旅游休闲美食度假区。2、工业集中发展区规划工业集中发展区即“川浙工业园”和“台湾农民创业基地”工业集中发展区是全县工业发展的主要载体和技术产业开发区的配套产业基地。㈤、最新规划热点成都市规划“全域成都”立体交通网“全域成都”，就是要在全成都范围内把“城”与“乡”综合起来统筹考虑，就是要让占全市绝大多数人口的乡村居民享受到与市民一样的保障与服务。在“全域成都”理念的指导下，我市破除城乡二元体制下的各种束缚，在推进城乡一体化道路上取得了一些成绩。在建设全国统筹城乡综合配套改革试验区的今天，“全域成都”的理念更应当成为我们试验区建设的重要指导思想之一，成为全市各级各部门开展各项工作重要的指导思想之一。32条路年内将建成27条，中心城与外围组团间多通道、快走廊的交通格局基本形成；18条路将延伸至二三圈层，共联结14个新城，25个重点镇，无需缴纳任何通行费；下一步穿越成都连周边今后简阳、德阳、眉山、雅安、汶川等离成都将更“近”。近日，大件路已全面动工，预计今年5月完工，届时，位于迎宾大道的本项目将首先享受超前规划带来的大成都客户。第三章、成都房地产市场环境调研精要提示：成都房地产市场的沿革和现状、最新房地产业政策、成都土地市场分析、成都房地产市场整体运行状况、成都房地产市场发展趋势分析一、成都房地产市场的沿革及现状=1\*GB4㈠、成都房地产市场沿革成都房地产市场起步于20世纪90年代初期，基本与全国房地产市场同步发展，同样经历了上世纪90年代的泡沫与低谷时期，直到1998年伴随着全国房地产市场开始复苏后，由1999年起得到稳步快速发展。目前，成都房地产市场经过约15年的发展，达到了第二轮发展的顶峰时期，市场已经基本成熟，法规较为规范，竞争已经异常激烈，处于“资本为大”的阶段。=2\*GB4㈡、成都房地产市场现状1、主要房地产指标2007年1月—2007年12月成都房地产开发相关指标指标数指同比2005年6月——2007年2月商品房竣工面积（万万平米）462．9837．2%＃住宅310．0268．1%商品房施工面积（万万平米）3600．5831．7%＃住宅2915．7738．9%商品房新增供应面面积（万平米米）533．426．4%＃住宅414．2917．2%商品房销售面积（万万平米）520．6623%＃住宅439．531．1%商品房销售额（亿亿元）265．8236．2%＃住宅203．1951．3商品房均价（元//平方米）48758．5%＃住宅453415．4%2、2007年成都房产市场运行分析（1）、2007年房地产开发投资情况2007年1月—11月，成都市房地产开发投资933.56亿元，同比增长46.4%；其中住宅完成投资766.07亿元，同比增长45.2%。（2）、2007年全市商品房供求总量情况2007年，全市供应商品房3235.45万平方米，增长37.0%；全市成交商品房3004.24万平方米，同比增长33.8%。2007年五城区供应商品房1597.82万平方米，增长34.6%，成交商品房1407.80万平方米，增长31.0%，市场总体表现为供求两旺的局面。分区域供求情况20077年，城西商商品住宅供需需量均为最大大，全年供应应住宅304.009万平方米，同同比大幅增长长37.7%，成交住宅271.556万平方米，同同比增长20.7%。分环域住宅供销情情况2007年三环路路以内住宅供供应大幅萎缩缩，市场供需需明显向三环以外延伸伸。从各环域域住宅市场所所占市场份额额来看，一环环路以内区域域住宅供应仅仅占总量的3.6%，成交量仅占7.6%；一环至二二环路区域住住宅供应占总总量的9.0%，成交量占12.3%；二环至三三环路区域住住宅供应占总总量的58.9%，成交量占56.2%，三环路以以外区域住宅宅供应和成交交占比已分别别快速跃升至至28.5%、24.0%。二环以外外成为住宅市市场主力供求求区域，区域域住宅供应和和成交量分别别占总体市场场的87.4%、80.1%。分套型供销情况2007年，成都都市五城区90平方米以下下中小套型住住宅供应面积积为310.72万平方米，占占全年五城区区新增供应住住宅面积的333.2%；全年90平方米以下下住宅成交面面积为267.28万平方米，占占比38.1%；90—120平方米住宅宅供应237.449万平方米，成成交243.662万平方米，供供应和成交占占比分别为26.1%、26.6%。120—140平方米住宅宅供应与需求求量最为突出出，全年供应应量达到349.998万平方米，占占比26.8%，成交面积积达到217.996万平方米，占占比为25.2%。去年，五五城区120平方米以下下套型住宅供供求关系得到到了缓解，而而120平方米以下下套型住宅供供求关系趋于于合理。分价位供求情况2007年，五城城区商品房价价格大幅度上上扬，同比22007年统统计的3680元/平米上扬至5000元/平米，上涨涨幅度达25％，这是成成都房地产市市场高速发展展5年来的一个个顶峰，现阶阶段由于国家家一系列关于于土地、开发发程序、资金金链、利息等等一系列宏观观手段的调控控，成都房地地产市场进入入11月以后交易易量大幅度萎萎缩，但由于于成都市为中中国西部中心心核心城市，刚刚性需求极大大，相信这是是一个较为理理性的调控阶阶段，2008年成都市场场将趋于平稳稳健全，随着2008年奥运会的的开幕，成都都房产市场的的寒冬将很快快过去。㈢、郊区房地产现现状①郊县市场总概

近郊郊三大板块——华阳板块、温温江板块、龙龙泉板块，形形成三足鼎立立之势。随着各郊县交通条条件日益改善善人气不断提提升，空间距距离不再是阻阻碍置业的关关键因素时，郊郊县住宅与主主城区的巨大大价格落差将将是促使消费费流动的重要要杠杆，而郊郊县较大的地地块面积和较较低的容积率率也造成其产产品形态日趋趋多样化，对对消费者的置置业选择来说说是进一步的的分流，短期期来说以上的的现象是发展展的大势所趋趋。从交通条件看，温温江、华阳与与主城区最具具竞争力，而而龙泉等地与与主城区的心心理距离还需需要进一步打打破才能成为为全市性竞争争区域。从价格差来看，龙龙泉等地与主主城区最具竞竞争力，但从从利好的因素素看，华阳的的升值空间更更大；温江的的价格主要依依靠区域内大大盘带动，市市场的吸纳能能力还有待进进一步验证。从产品形态来看，华华阳和温江的的产品形态最最为丰富，可可选择余地最最大，在各类类产品上都有有机会分流五五城区客户的的注意力；龙龙泉等地虽有有一定的特色色产品，但区区域对此的整整体包装和推推广尚显不足足。㈣、**住房现状状和需求依据**20077年住房状况况调查，至2006年底，全县县住房总建筑筑面积为639.331万平方米，实实有住房套数数79914套。结合2007年住房状状况及需求调调查分析结论论，按照2010年全县常住住人口达到27万，以及人人均住房使用用面积不低于于28平方米的规划划要求，我们们估算出在未未来规划期内内，**住房总需需求为550万平方米。其其中，根据2005年末**不同收入入水平家庭结结构比例，规规划期内，应应建设商品住住房390万平方米，建建设拆迁安置置房120万平方米，经经济适用住房房38.5万平方米，建建设廉租住房房1.5万平方米。文章：**房产市市场动态（来来源：**公众信息息网）据数据统计显示：：2006年1—9月我县累计计完成房地产产投资228411.17万元，占全全县开发总投投资的56.466%；预售面积14.63万平方米，其其中住宅预售售面积13.83万平方米，商商业预售面积积0.74万平方米，其其他预售面积积0.066万平方米；；销售面积8.95万平方米，其其中住宅销售售面积7.96万平方米，商商业销售面积积0.95万平方米，其其他销售面积积0.045万平方米；；销售总额1.8亿元。三季度我县的房地地产投资依然然保持了强劲劲势头据初初步统计，2006年三季度房房地产投资完完成9683..79万元；房地地产预售面积积9.93万平方米，其其中住宅预售售面积9.72万平方米，商商业预售面积积0.21万平方米；；房地产销售售面积3.73万平方米，其其中住宅销售售面积3.42万平方米，环环比上涨9.04%，商业销售售面积0.31万平方米；；销售总额7692..23万元，其中中住宅销售均均价1775元/平方米。以上上统计数据显显示：三季度度我县的房地地产投资依然然保持了强劲劲势头，同比比大幅上涨；；与二季度环环比也上涨了了18%，同时从预预售面积可以以看出，住宅宅仍是第三季季度市场供应应的主力。同同时，受普通通住房优惠标标准的影响，中中小面积的住住房逐渐成为为住房市场供供应的主体。据据统计，7—9月份，预售售商品房中，单单套建筑面积积大于144平方米的占占总预售面积积的30%左右，7—9月的商品房房交易中，单单套建筑面积积大于144平方米的占占总交易件数数的20%，与上一季季度基本持平平，政策效果果正在突现，住住宅供应结构构正逐步得到到改善。住宅：交易量有所所减少，但价价格平稳上升升三季季度我县住宅宅预售面积为为9.72万平方米，销销售价格集中中在1500—2300元/平方米，同同比二季度上上涨了50元/平方米左右右，均价达到到了1775元/平方米。第第三季度住宅宅交易量有所所减少，但住住宅消费需求求依然强劲，随随着房屋的消消费周期所带带来的强势消消费需求，预预计今年下半半年到明年，房房地产消费需需求和价格都都将处于一个个合理的平稳稳上升阶段。前三季度住宅走势势数据表：类型1—3月4—6月7—9月累计预售面积（万平方方米）1.272.849.7213.83销售面积（万平方方米）0.783.763.427.96销售总额（万元）1279.26486607013835.2住宅价格（元/平平方米）164017251775二、近期国家及成成都房地产业业相关政策法法规（一）宏观政策1、住宅土地使用权权70年期满后自自动续期2、物权法三大明晰晰政策将影响成都都楼市发展3、2007年成都房房产市场运行行应考虑的主主要政策因素素影响4、关于开展房地产产市场秩序专专项整治的通通知八部委从4月下旬旬起全面开展展房地产市场场秩序专项整整治行动，重重点打击房地地产领域涉及及的违法违规规、权钱交易易行为，力争争使市场秩序序明显好转。5、建设部：廉租房房是今年房地地产宏观调控控重点6、建设部将采取四四项措施推动动建筑节能7、成都市国土资源源局出台《成成都市集体建建设用地使用用权流转管理理办法(试行)》8、国土资源部首次次明确“两限房”将纳入住房房保障9、国务院重拳收紧紧新开工项目目10、国务院：城镇居居民不得到农农村购买小产产权房（二）、土地市场场政策1、城镇土地使用税税提高两倍，外外资企业纳入入征收范围2、国土资源部发布布全国工业用用地出让最低低价标准3、国税局：《关于于房地产开发发企业土地增增值税清算管管理有关问题题的通知》4、国税局：隐形转转让土地也需需缴交易税5、国土部:加大闲闲置土地处置置力度特别是是房地产领域域6、国土资源部：土土地出让不得得对竞买者设设限7、国土资源部等发发布《土地储储备管理办法法》（三）、二手房市市场政策1、建设部：二手房房资金监管待待落实，警惕惕房款被挪用用2、成都市二手房网网上交易将于于近期试行3、国家税务总局：：二手房装修修费纳入契税税装修范围4、新规出炉：122月1日起外资炒二二手房下月起起全面受限（四）、金融政策策1、2007年6次加加息情况表（全全年6次加息调整整情况）2、2007年10次次上调人民币币存款准备金金率情况表3、央行银监会联合合发布房地产产调控新政4、央行银监会明确确以户为单位位执行第二套套房贷政策5、外资银行近期启启动房贷，最最高八成最长长期限30年（五）、针对开开发商的政策策1、《关于征求900平方米以下下住宅设计要要点(征求意见稿)意见的函》予予以废止，建建设部要求各各地严格遵守守”90平米”“70%指标”2、商务部、外汇局局发布通知，外外资投房产再再套”紧箍咒”3、发改委：将期房房改为现房销销售4、国土资源部规定定开发商拿地地将不得“分期付款”5、国土部防开发商商"圈地"，单宗土地地开发建设禁禁超3年（六）、针对消费费者的政策1、对特殊困难家庭庭实行”零租金”优惠，这是是成都市多种种方式解决中中等偏低及以以下收入家庭住房困难的举举措之一，也也是成都惠民民行动的一大大亮点。2、成都：年满355岁，单身或或外来从业人人员也可申购购限价房3、生活困难，可提提取公积金救救急4、新的房贷险：夫夫妻一方意外外，不用再还还房贷****点评：A:房地产市场规模仍仍会继续扩大大成都市正处于房地地产业的高速速发展期，近近几年来开发发规模逐年扩扩大，房地产产市场需求日日益增长。尽尽管近期国家家调控政策频频繁出台，市市场潜在变数数增加，但是是开发商总体体上仍看好成成都未来市场场前景，去年年成都市房地地产开发投资资额逐月增加加，地购置面面积大幅增长长，商品房施施工面积大幅幅增长，投资资增幅呈逐月月走高的态势势。从去年的的房地产市场场发展看，如如果今年宏观观调控继续稳稳健偏紧的政政策导向，2007年成都房地地产市场仍会会得以稳步发发展，市场规规模会继续有有所扩大，但但增长速度可可能会趋向减减缓。B：住房供应结构将将于2008年开始发生生明显变化从2006年6月11日起，中低价价位、中小套套型普通商品品住房和廉租租住房的土地地年度供应量量不得低于居居住用地供应应总量的70%。考虑到房房地产开发周周期，成都住住房供应结构构调整的效果果估计在今年年底会开始发发生明显变化化。C：中期房价涨幅将将趋于平缓2007年底成房房指数值同比比增幅也呈明明显的回落趋趋势，表明商商品房价格上上涨已逐渐减减缓。D：二手房市场仍会会稳步发展E：租赁市场将进一一步走向规范范2007年系列政政策对住房租租赁市场没有有造成显著影影响，成都租租赁市场依然然活跃，租金金水平略有上上涨但涨幅不不大，房屋租租售比稳定在在3%_4%之间，租金金收益率还属属正常范围，租租赁市场稳步步发展。四、近年**房地地产市场整体体运行状况㈠、2000—20007年**房地产投投资走势分析析表1：****镇房地产产投资增幅走走势图点评：从图中可以以看出，***房地产投资资增长速度从从2004年起至2006年骤升达3倍多，2007年仍在高位位运行。即*****镇的房价2000年至2004年处于小幅幅上扬的状态态，2004年起****镇开始突突破1000元/平方米的均均价，2006年**房价随着着成都区域房房价的猛升开开始大幅拉高高，突破每平平米2000元大关。2007年起至今，***房价的上上升态势并没没有放缓，呈呈现出小大幅上扬走势势。这预示着着成都房地产产业投资今后后1-3年会处在相相对平稳的发发展之中，但但投资增长的的变化幅度不不会很大，而而投资的绝对对值仍会有较较大幅度的增增加，即投资资规模并不会会减少，市场场竞争也不会会弱化，将会会呈日益激烈烈的趋势。㈡、2000年—20007年**二手房市市场投资走势势分析****镇由于有有川浙工业园园工业经济做做支持，因此此其二手房市市场比较活跃。在在对**镇二手房房调查中了解解到，**镇的二手手房出售房源源多以1998年-2005年左右的房房源为主，而而在售楼盘和和06年以后房源源较少，市场场价格多在2400元/平方米左右，少少数房源价格格在2600以上，多数数购房者买来来用于自住。在在出租方面，出出租的房源多多各种户型均均有，户型区区间在45-200平方米。价格格区间在250-10000元。一些06年后新房出出租价格可达达800元左右。二手房市场销售较较好的房源特特征所占比小区环境价格因素地理方位户型条件房屋年限30%20%20%15%15%现在**二手房销销售市场中，主主要购买人群群为当地人占占55％，外地人人的比例逐渐渐增大至45％左右，经经我司走访调调查中发现，成成都、双流、大大邑、三州回回流客户、西西藏客户为主主要外地客户户，且有逐年年增多的趋势势，表明***山水城市的的宜居性已显显现，外地客客户对成都三三圈层的山水水城市—**的宜居指指数比较认可可。第一，他们比较熟熟悉当地房产产市场情况，对对开发项目也也知根知底，没没有后顾之忧忧。第二，当地人群对对楼盘品质要要求不是很高高，只希望在在现有的居住住情况有所提提高，较容易易满足。现二手房市场所售售户型，比较较好卖的户型型为80-90平方米左右的套二户户型。我司发发现，如：江江山多娇、山山水半岛等项项目每期房源源中小户型均均先走完，此此对贵司项目目定位是一个个较为可行的的参考；又如如望津阁项目目，刚推出时时取名望族公公馆，户型区区间为129～200多平米，起起初销售压力力较大，经成成都营销公司司为其形象包包装及创新制制定销售策略略之后推向市市场，又遇上上今年上半年年火爆市场才才得以达到现现在的90％左右的销销售率；由此此可见面对现现今飞涨的房房价，总价是是消费者购房房时参考的重重要依据，在在**县城市场场中，15～25万总价的中中小户型是最最为畅销的，目目前市场上尚尚无一个纯小小户型项目在在售，这种市市场特征，对对于本项目将将是一个极大大的机遇。㈢、**市场购买买群体概况2005年之前，***基本的购买买群体为本地地原住居民约约55％，外地约45％，以第一居居所为购买目目的，所占比比约75%；2006年随着成都都区域的房价价逐步上升，非非**区域人群群在**购买住宅宅比例骤然放放大约占45%，仍以第一一居所为主；；2007年，**开始加大大旧城改造制制度，快速发发展区域经济济，以旅游资资源吸引了众众多商家前来来投资。而房房地产市场也也开始提出5+2的生活概念念，**的购买群群体也表现出出购买目的多多样化的特点点。趋于目前前仅为初步阶阶段，市场反反映较为平静静，市场群体体购买目的仍仍以第一居所所为主，购买买人群来源于于成都、外地地、本地、三三州，分别占占65%、15%、15%、5%。㈣、**商品住宅宅户型分布目前**区域住宅宅供应仍以三三居室为主，并并未形成两级分分化。主要提提倡舒适、享享受型居所，另另一极功能紧紧凑型居室较较少，更无纯纯中小户型项项目在售。面积供应主要集中中在110平米的三室室及140平米之间的的四室之间。而而90平米以下的的户型市场供供应量较少。市场户型面积供应应概况60平米以内90平米以内100平米以内120平米以内140平米以上一室两厅两室两厅三室两厅三、四室两厅四、五室以上5%10%25%40%20%综上所述，**市市房地产业由由2000年开始复苏苏后，一直稳稳步快速发展展。可以肯定定今后几年***房地产投投资开发继续续保持总量扩扩大，增速高高位运行的特特点。同时，再再加上惨烈的的市场竞争、消消费者的日益益成熟和市场场环境的不断断规范，***房地产将由由粗放型经营营向集约化经经营转变，将将由只注重生生产、销售向向注重产品设设计的个性化化、多元化、智智能化、市场场化及居家生生态化等方向向发展。五、**房地产市市场发展分布布分析**位于成都的近近郊，区位上上有着先天的的优势。有着着非常优越的的工业业生产条条件，导致近近两年**房地产市市场的飞涨，这这也和**整个城市市的定位相符符合的。

20000年开始，***初次发力——推出规模宏宏大的川浙工工业园，本应一举举扭转前期被被动的格局，但但**房地产却却为抓住机遇遇在产品上推推陈出新，市市场上产品严严重同质化，如2005年的的南河美景花园、和睦人家、津都花城、井上阳光、都市风景、津城绿地、静水楼台、南桥新天地、万邦金地阁等多个项目，均未造成大的市场影响，未能作出价格品质差，致使新都房产失去了向大成都靠拢的一次良机。如今，**华源镇镇强劲的发展展态势、大件件路的扩建、大大成都圈层的的城市扩容，加加上成都市对对**的重新定定位以及***自身的优势势，使**经济面临临再次起飞的的大好机遇。**已是蓄势势待发。**现在需要的是是：一套市场场化的语言，将将**拥有的机机遇和资源给给市场以有效效的传达，从从而赢得市场场的共鸣，与与开发商共谋谋发展。我们根据对**近近年房地产市市场的发展走走势进行分析析，总结出***房地产市市场近期发展展的几个具体体趋势。趋势一：供应加大大，需求回落落，供求总量量回到平衡面面上趋势二：20088年**商品房价价格涨幅放缓缓，但已经攀攀高的房价不不会下跌。趋势三：商品房市市场需求潜力力巨大，市场场需求断层不不会出现。浙沿开8市散化、大盘化化特征将更加加明显。趋势六：20088年**商品房供供应区域特征征将更加明显显，城区高层层化，多层郊郊区化，同时时电梯物业供供应量也将逐逐步增大。六、**房地产市市场环境结论论综述及其对对本项目投资资开发启示=1\*GB4㈠、**房地产市场环环境结论综述述**镇为**的中中心城镇，与与川浙工业园园邻近、南河河为房产开发发支撑点，并并围绕支撑点点开发高尚住住宅地产，开开发面积幅线线扩张。区域域市场竞争激激烈，先后有有万邦地产、四四川国光房地地产开发有限限公司、成都都置信、四川川瑞升房地产产有限公司等等20多家房产开开发企业来抢抢占这块市场场。=2\*GB4㈡、**房地产市场环环境状况对本本项目投资开开发的启示1、房地产市场整体体环境、发展展态势较佳，为为项目开发带带来机会。2、**区域市场的正正式启动已在在2004年末显端倪倪，随着2006年**区域内大大量土地投放放市场，区域域竞争激烈，而而区域市场也也将迅速成熟熟，而本项目目作为区域市市场先行者，应应抓住市场时时机，以高品品质差异化社社区的形象强强势进入市场场，以短平快快的方式赢得得项目开发的的成功。3、政府近期试图通通过一系列宏宏观调控政策策限制房地产产市场的过热热发展，作为为西部地产市市场发育程度度最高的城市市，成都市所所受影响将更更为明显，因因此我们在工工作过程中应应根据各政策策进行深入分分析并进行合合理应对，尽尽力缩小其负负面影响。4、**需求市场在近近年来的不断断积累下，日日益发展壮大大，并于2007年后集中爆爆发，我们应应在本项目的的营销推广过过程中进行合合理引导，以以实现项目的的顺利销售。第四章、项目概况况与所在街区区功能分析房地产项目的环境境调研，包含含了宏观、中中观、微观三三大层面，本本章节主要调调研目的即对对项目所处区区域环境和项项目概况进行行微观层面上上的现场环境境调研，其作作用在于为发发展商和策划划人在后期策策划工作中全全面客观的了了解来自于现现场客观层面面上的感性认认识和相关资资讯支撑。——****精要提示：区位、所所属地、街道道调查、临界界状况调研、周周边市政配套套调查、道路路及环境状况况调查、地块块现状及规划划条件调查、项项目所在街区区片区规划调调研结论区位、所属地、街街道调查本项目位于成都市市城西南***县**镇郫西北北迎宾大道新新城核心区域域，人文生态态上佳，属于于城市未来发发展潜力板块块，是居家享享受的风水优优地。二、临界状况分析析本项目与迎宾大道道与大件路相相连，大件路路通车后是***至成都除除高速路之外外的另一快速速通道，届时时将有**—成都95％的车辆辆通过项目门门口，这对于于本项目是一一个非常利好好的消息；与与川浙工业园园相邻；与市市政府规划打打造的核心工工业园相望。四、道路交通及生生态环境状况况分析大件路，成雅高速速公路，以及及规划中的大大成都轻轨铁铁路五、地块现状简况况及规划条件件描述成都市城西南***县**镇郫西北北迎宾大道新新城核心区域域，项目总占占地约8.5亩，总建筑筑面积22678～28347平方米，地地形方正，平平整规则，临临主干道。为为小高层电梯梯公寓组成的的现代宽景建建筑体。六、地块及区域原原生价值发现现与分析本项目地块区域有有三大开发价价值，一是**城北新改改造的大件路路至成都出入入口，一是政府多年规划划的川浙工业业园核心位置置。三是距离**汽车车客运总站仅仅100米左右这三点为本区域开开发项目的开开发支撑点。新新城区住宅建建设风格多为为现代时尚型型；结合现代代中高层电梯梯公寓建筑特特色及区域环环境以及本项项目所处的位位置及规划条条件我们认为为应顺应市场场发展，以现现代时尚的建建筑风格面市市，并树立城城市新型精品品住宅社区的的标杆。七、本项目对应成成都类比楼盘盘调研通过对成都类比区区域楼盘的调调查及研究，我我们力图寻找找到它们在物物业类型、建建筑形态、等等方面的闪光光点，这将为为本项目开发发提供来自于于供应市场的的重要参考。一、CLUB雕塑二、正黄·上岭三、蓝光、凯丽美域域四、蓝光·富丽碧蔓汀一、CLUB雕塑楼盘位置盐市口开发商成都市金鸿实业有有限责任公司司售楼电话开盘时间2007年3月楼盘价格均价：9000元元/平方米建筑风格现代简洁总占地面积：9亩亩建筑结构框剪总建筑面积：4..85万平方米住宅：4万平米商业：约80000平米总幢数：2幢绿化：25％容积率：7总户数：566户户车位比例：1：00.7物管：1.2元元户型面积40～105户型特点主力是70平米的的精钻两居室室小户型，创创新的玻璃盒盒子卧室，钻钻石阳台，配套设施项目配套商业、会所、游泳泳池、运动休休闲广场、幼幼儿园；交通盐市口传统繁华地地带商业财富中心、春熙路路、盐市口成成都市核心趋趋于几大商圈圈教育销售情况售罄外立面，总平等特特点户型二、正黄·上岭楼盘位置锦江区一环路南一一段老马路开发商四川正黄置业发展展有限公司售楼电话开盘时间2007年10月月楼盘价格均价：约85000元/平方米建筑风格中高档精品电梯小小户型总占地面积：100亩建筑结构框剪总建筑面积：3万万平方米住宅：2.8万平平米商业：约20000平米总幢数：2幢绿化：25％容积率：4.2总户数：437户户车位比例：1：00.7物管：1.6元元户型面积35～96户型特点主力是63～755平米的两居居室小户型，小小而优雅”、“闹中取静”的居家感受受配套设施项目配套中小学:四川大学学、四川音乐乐学院、四川川艺校、成都都七中、成都都12中、龙江路路小学,幼儿园:空军直属机机关幼儿园、成成都幼师实验验幼儿园,综合商场:好又多、家家乐福、世纪纪联华、友谊谊百货、仁和和春天、国美美、百脑汇,银行:工商银行、农农业银行、中中国银行、招招商银行等交通由于项目临近一环环路，交通十十分便捷。公公交3、18、27．34．60、62、72．77、92、343等，地铁2、3号线九眼桥桥站商业九眼桥、川大、磨磨子桥等几大大商圈教育川大，川音…...销售情况85％外立面，总平等特特点户型三、蓝光、凯丽美美域楼盘位置金牛区苏坡乡清江江村5组(金沙西单商商场旁)开发商蓝光售楼电话开盘时间2008年1月99日楼盘价格均价：约63000元/平方米建筑风格中高档精品电梯小小户型总占地面积：322亩建筑结构框剪总建筑面积：177万平方米住宅：17万平米米商业：总幢数：7幢绿化：25％容积率：5总户数：20000户左右车位比例：1：00.7物管：1.2元元户型面积55～131户型特点主力是90平米的的两居室小户户型，实得率率为产权面积积的119～129％配套设施项目配套中小学:川师大实实验外国语学学校、贝森小小学、青羊实实验中学、青青羊艺术院校校,幼儿园:财大幼儿园,综合商场:西单商场、国国美电器、百百安居,银行:农业银行、工工商银行,医院:金沙医院、满满地可医院交通(临近地铁4号线))东起龙泉西西河，西至温温江科技园区区，地块周边边区域设有金金沙车站、苏苏坡桥2个地铁车站站。商业羊西线、一品天下下等教育财大……...销售情况25％外立面，总平等特特点户型四、蓝光·富丽碧碧蔓汀楼盘位置成华区解放路北一一段开发商蓝光售楼电话开盘时间2008年1月119日楼盘价格均价：约60000元/平方米建筑风格高层景观电梯公寓寓总占地面积：1000亩建筑结构框剪总建筑面积：333.35万平方米住宅：32万平米米商业：1.355万总幢数：绿化：25％左右右容积率：5总户数：35000户左右车位比例：1：00.7物管：1.2元元户型面积60～113户型特点主力是90平米以以内的两居室室小户型，实实得率最高为为产权面积的的152％配套设施项目配套,综合商场:家乐福福、人人乐、好好又多、社区区配套集中式式商业中心等等,邮局:解放路邮政政局、成都邮邮区中心局,银行:中国银行、农农业银行、建建设银行,医院:416医院、四医医院、五冶医医院交通地铁1、3、5、6号线分别在项目11——2公里范围内，周周边公交路网网发达，出行行便捷，1路、45路、64路均能直达达。商业解放北路商圈、荷荷花池、五块块石商圈教育中小学:花圃路小小学、六中、八八中、十三中中、电子科大大等销售情况未开盘外立面，总平等特特点户型1、类比楼盘主要经经济指标对比比分析项目容积率绿化率户型区间雕塑725%40～105正黄上岭4.225%35～96蓝光、凯丽美域525%55～131蓝光·富丽碧蔓汀525%60～113通过对以上楼盘容容积率、绿化化率的调查，市市区楼盘容积积率高，绿化化率偏低，户户型偏紧凑且且给予客户的的实用面积总总价，偷换灰灰空间的做法法是现今此类类楼盘的常用用产品策略，但但土地资源是是不可再生资资源，为了最最大限度的实实现本项目的的土地价值，就就必须加强土土地开发强度度。在保障小小区品质的前前提下，提高高容积率的，并并增加高品质质的小区园内内景观，才能能体现出高档档楼盘的品质质；因此，建建议本项目向向有关部门提提交申请，提提高项目容积积率，争取做做到5左右，本报报告另有章节节将对本项目目经济效益进进行分别容积积率的测算，发发展商可对不不同容积率的的的经济效益益做一参考。2、小区内部配套各名盘小区配套既既包含有普通通内容，也有有自己鲜明的的个性，总之之要与小区风风格、生活方方式相适应。比比如：某些社社区推崇一种种健康绿色的的生活方式，在在小区配套中中除配备有普普通会所外，还还单独修建了了健身房、恒恒温泳池、有有氧俱乐部、壁壁球馆、儿童童乐园羽毛球球馆、篮球场场、棋艺馆、乒乒乓球馆等多多种运动设施施设备来满足足人们对运动动的需求。本本项目配套要要想做出个性性，这必须与与小区档次、风风格向协调，若若定位于中高高档物业，可可配备一些高高品质配套如如：恒温泳池池、运动设施施、休闲会所所、儿童嬉戏戏地、老者活活动场所等。3、绿化的特点点评：小区绿化布局有多多种方式，比比如：中庭集集中绿地、组组团绿地、河河滨绿化带、道道路绿化带、院院落在旁绿地地等，本项目目小区绿化布布局需与建筑筑布局、景观观布局综合考考虑。4、景观特点点评：室外硬质景观是构构造小区景观观的重要组成成部分，它包包括绿化和建建筑物本身以以外的一切有有形物体，如如室外场地、路路面铺砌、建建筑小品、市市政设施等。这这对于本项目目而言，更是是起到画龙点点睛作用，通通过对室外硬硬质景观的营营造与之自然然景观相辉映映，能够较大大幅度地提升升本项目品质质。5、物业价格点评：从以上各楼盘价格格来看，由于于区域不同，价价格也有较大大区别。价格格是经济活动动中永恒的主主题之一，也也是决大多数数购房者最为为关心的数字字。因此，最最终的售价总总是买卖双方方妥协的结果果。综观目前前电梯公寓房房地产市场，经经过几年的发发展，这类物物业也逐渐被被消费者所能能接受，并越越来越成熟。八、本项目对应区区域类比楼盘盘深度调研说明：为更为深入入的认识***片区房地产产市场供给特特性，我们在在原有内容基基础上增加了了对区域及类类比区域在售售楼盘的调研研及销售情况况的深入分析析，以期为本本项目定位提提供来自于市市场的直接支支撑。通过对以上调研成成果的分析，我我们选取了部部分在售项目目的相关数据据进行了统计计，得到本区区域及类比区区域房地产市市场供给及其其销售特征。第一部分：**城城区在售楼盘盘调研楼盘名称：玉树新新村楼盘位置**县区南河南岸岸（原面粉厂厂）开发商成都市鑫兴房地产产开发有限公公司售楼电话开盘时间未知楼盘价格最高3000元/㎡建筑风格现代建筑风格，多多层＋高层广告定位总占地面积：建筑类别多层、电梯总建筑面积：住宅：商业：总幢数：绿化率：30%容积率：2.2总户数：停车位：物管费：户型区间两室两厅至四室两两厅面积区间100--1588主力户型139平米、1551平米热销户型配套设施项目配套中小学:**一小小、**中学、华华润学校

幼儿儿园:**一幼、华华润幼儿园

综综合商场:红旗连锁、红红艳超市、美美好家园、互互惠超市

医院:**县人民医医院、**县中医医医院、**县疾控中中心

其他:中心菜市场场、宝资山公公园、老君山山、纯阳观、梨梨花溪、观音音寺交通商业配套完善市政配套完善教育配套完善销售情况未知产品特征该项目户型较大，以以多层＋高层层构成产品中中轴线，户型型较大，总平平、景观等产产品主线较平平，五特殊卖卖点和特色楼盘名称：国光光山水半岛楼盘位置**县区滨河南路路(滨河广场侧)开发商成都市国电房地产产开发有限公公司售楼电话开盘时间2007-4-221楼盘价格2600元/㎡建筑风格多层带电梯花园园洋房，仿欧欧式建筑广告定位高尚住宅

总占地面积：489950.888平方米建筑类别多层、电梯总建筑面积：721163.511平方米住宅：商业：总幢数：绿化率：37%容积率：1.42总户数：5444停车位：物管费：0.500户型区间80-200平米米面积区间80-200平米米主力户型139平米、1551平米热销户型售罄配套设施项目配套中小学:**学校校（小学、中中学、高中）、华华润学校（小小学、中学、高高中）、***一小、**二中、幼幼儿园:**一小一幼幼稚园；***一小二幼稚稚园、综合商商场:红艳超市、红红旗超市等、银银行:中国农业银银行、中国建建设银行、中中国工商银行行、信用社等等、医院:**县人民医医院、**县中医院院、武阳医院院、吴氏医院院、城西农贸贸市场、中心心农贸市交通2路公交车销售情况售罄产品特征该项目户型较大，以以南河景观多多层＋高层构成产品中轴线，户型较大，总平、景观等产品主线较平，但区位较较好，开发商商信誉度高，且且项目开盘销销售为旺季，项目已售罄楼盘名称：望津津阁（原望族族公馆）楼盘位置**县武阳西路2204号开发商成都市国电房地产产开发有限公公司售楼电话开盘时间2007-05楼盘价格2180～28000元/㎡建筑风格高层电梯公寓广告定位高尚住宅

总占地面积：120000平方米建筑类别高层电梯总建筑面积：336600平方米住宅：商业：总幢数：1绿化率：30%容积率：4总户数：1966停车位：160物管费：0.800户型区间80-200平米米面积区间80-200平米米主力户型121平米1322平米、159平米热销户型已售约85％配套设施项目配套中小学:**学校校（小学、中学、高中）、华华润学校（小小学、中学、高中）、***一小、**二中、幼儿园:**一小一幼幼稚园；**一小二幼幼稚园、综合商场:红艳超市、红旗超市等、银行:中国农业银行、中中国建设银行、中国工商银行、信用社社等、医院:**县人民医院、**县中医院、武阳医院、吴氏医院、城西农贸市场、中心农贸市交通销售情况85％产品特征该项目户型较大，以以南河景观高层构成产品中轴线，户型较大，总平、景观等产品主线较平，但区位较好，本项目可作作为文博公司司此8.5亩地项目定定位的反面参参考项目，望望津阁项目地地块较小，但但强行以望族族世家为产品品诉求点和定定位依据，造造成了项目前前期销售困难难，户型大部部分偏大，总总价极高，多多数户型总价价在40万以上，且且产品形态为为高层电梯，公公摊较大，在在当时山水半半岛和江山多多娇等大盘的的夹击下销售售十分惨淡。若不是其低于同区域200元/平米的价格及**良好的市场环境，此项目前景难以预料。可以下一结论：此项目前期定位完全错误，开发商根本没有达到预期的开发利润。楼盘名称：江山山多娇楼盘位置**县区金三角黄黄鹤楼大桥西西侧周河心半半岛开发商成都市瑞升房地产产开发有限公公司售楼电话开盘时间2006-11--18楼盘价格2980元/㎡建筑风格别墅＋多层＋小高高层电梯公寓广告定位普通住宅

生态社社区总占地面积：1722亩建筑类别别墅＋多层＋小高高层电梯公寓总建筑面积：约188万平方米住宅：商业：总幢数：绿化率：35%容积率：1.3总户数：1966停车位：160物管费：0.600户型区间88-300平米米面积区间88-300平米米主力户型85平米132平米1455平米…热销户型已售约95％，二二批次18层滨河电梯梯公寓预计三三个月后开盘盘配套设施项目配套中小学:**学校校（小学、中学、高中）、华华润学校（小小学、中学、高中）、***一小、**二中、幼儿园:**一小一幼幼稚园；**一小二幼幼稚园、综合商场:红艳超市、红旗超市等、银行:中国农业银行、中中国建设银行、中国工商银行、信用社社等、医院:**县人民医院、**县中医院、武阳医院、吴氏医院、城西农贸市场、中心农贸市交通销售情况85％产品特征**首席生态社区区，双水岸半半岛家园，位位于**大南河与与石头河交汇汇的龙脉地带带，以廊桥与与金三角广场场相连，南北北为老君山、黄黄鹤楼、纯阳阳观风景区，河河岸线原生态态高大树木环环绕整个小区区。配套有健健康会所、景景观泳池、网网球场、羽毛毛球场、全民民健身、儿童童游乐场等。独独特的西班牙牙风情建筑，临临河而居坐南南朝北，风水水动静相承。首首批花园洋房房、叠拼11月18日开盘；首批批独栋、联排排11月30日开盘；小高高层电梯洋房房和二批独栋栋正在接受咨咨询预约，12月和1月开盘。由于调查时间有限限、**城区约20个项目我们们尚未全部调调查，如淇奥.尚品、篮湾半岛、津诚绿绿地、景上阳阳光、等等；；尤其是最近近**房地产非非常活跃的花源镇、如置信牧牧山丽景、南南阳国际庄园园、柳河苑、万万邦.文景名苑等等项目，由于考虑到本项目目所处的***镇这样一个个特殊环境，以以及本项目将将要呈现的电梯公寓产品形态态，我们针对对**镇类别项项目做了较为为详尽的针对对性研究，以下是我司对***县城在售楼楼盘所总结出出的市场特征征：1、产品建筑形态：各项目均有开发电电梯公寓，以以多层，含有有部分低密度度花园洋房及及别墅；2、开发体量：约550万平米3、产品建筑风格：区域内市场产品建建筑风格多样样化，其中包包括：现代、现现代中式。我我司认为***尚未有建筑筑风格较为出出彩项目出现现，与成都市市第一圈层的的**、华阳、龙龙泉、温江等等相比有较大大差距；即使使是最为简单单的现代风格格的小高层建建筑风格也较较为平庸，***房产市场场尚未进入品品质时代。4、产品户型：区域内的在售楼盘盘，主力户型型集中在100—120平米、120—160平米这两个个区间段，，跃跃层走势缓慢慢。其中，消消费者希望购购买的中小紧紧凑户型少见见，多数项目目90平米以下户户型占比不到到10％，更无纯纯中小户型项项目出现，即即使是10亩地的项目目，多数开发发商也选择大大户行甚至超超大户型设计计；由此可以以看出，***市场主要以居居住功能为主主导需求。产品户型面积（平米）50--7070--9090--100100--1200120--1600160以上市场所占比2%3%15%20%35%15%5、销售价格：区域内的在售楼盘盘，销售均价价为2600—5000元/平米，电梯梯公寓的销售售价格为2600—2900元/平米（均），多多层价格在2700—3000元/平米（均）。6、销售进度：从开盘之日算起（已已加上前期蓄蓄水三个月周周期）至今，区区域内的在售售楼盘，平均均一个月每个个项目销售20—35套，销售面面积平均为3000平米左右。与与去年相比，平平均每个月多多走7—8套，因此可可以看出，***城区区域房地地产项目已经经越来越受到到市场的关注注。预计2008年平均每月月销售46套、40000平米。7、销售情况：区域内在售楼盘的的日来访量为为周一至周五五8—12组，周六至至周末来访量量较大，平均均每天来访量量约为20组。从销售售速度来看，江山多娇、山水半岛等大盘项目销售情况目前较好，走势较快。其中，这三个项目正好都是**最大的景观大盘，由此可以看出，该区域楼盘的销售情况与其他区域项目相比，其销售较佳的支撑力应为绝佳的临河景观生态资源和临河的休闲环境。8、主力客群：目前区域内在售项项目的主力客客群以**本地及外地客户为主，各各占比便比例例为45%、55%.第五章、项目前期期市场策划结结论与综合定定位建议精要提示：项目定定位依据及说说明、项目总总体概念定位位、项目SWOT分析、项目目目标市场定定位分析、项项目产品定位位分析、项目目总体功能定定位建议、综综述一、项目综合定位位依据及说明明㈠、定位依据（TThebaasisooftheefixeedpossitionn）1、城市及区域房地地产市场历史史、现状和趋趋势；2、政府对房地产业业发展的指导导方向和政策策；3、项目所在片区的的特点和街区区功能；4、地块特有的自然然原生价值的的充分挖掘；；5、项目所在片区房房地产市场的的供应特征；；6、项目潜在消费者者需求特征；；7、项目地块的城市市规划控制条条件；8、开发商的合理投投资回报。㈡、项目定位说明明(Thesstandaardofftheitemfixeddposiition))在本项目定位过程程中，我们主主要遵循以下下定位准则：：1、受众导向准则（Theppersonnwhoaccepptocccupiessthepredoominanntstaandardd）即围绕着目标客户户群的需求特特征和需求趋趋势展开项目目定位。2、差别化准则(TThesttandarrdthaatdiffferenncetuurn)即围绕着竞争对手手定位有意识识的进行符合合消费者需求求的差别化定定位，其定位位差别主要来来自区位特征征、楼盘质量量、小区内外外环境、建筑筑风格、价格格、物业管理理、升值潜力力等。3、个性化准则(TThesttandarrdthaatchaaracteerturrn)即根据本项目自身身特点赋予楼楼盘独有的个个性特征，以以迎合相应的的目标客户群群的个性，并并区别于其他他竞争楼盘，但但个性的塑造造要求符合重重要性、明晰晰性、优越性性、可沟通性性、可接近性性、收益性等等条件。二、项目市场SWWOT分析=1\*GB4㈠、优势（Streength）分析1、**新城区整体规规划出台，本本项目紧邻川川浙工业园；；地块规整方方正、利于规规划。2、配套完善、利于于高品质住宅宅项目开发；；项目扼守大大件路要道、利利于推广。3、交通便利、与成成都市绝对距距离近，可面面向大成都客客户推广、项项目前景十分分看好。4、项目临**客运运总站、且昭昭示面广、利利于现场包装装。5、项目飞行学院***分院、学府氛氛围利于项目目打造学府人人文牌。6、各种完善的生活活配套，日后后业主生活极极为方便。7、项目地目前通多多路公交车，为为业主出行提提供了多种选选择。=2\*GB4㈡、劣势（Weakkness）分析1、项目地块所临主主干道为快速速城市公路，过过往车辆较，噪噪音污染较为为严重。2、邻接道路所过车车辆车速较快快，不利于临临路商业的布布局、商气的的聚集。3、若成都市内无车车客户购买、将将影响其出入入，且三环附附近入城接驳驳处高峰期较较为堵塞，不不利于客户快快速出行。=3\*GB4㈢、机会点(Oppportunnity)分析1、项目地块为高新新区紧邻川浙浙工业园，倍倍受社会、消消费者关注，这这对本项目的的开发有着一一定先期宣传传作用，同时时也可成为本本项目的卖点点诉求之一。2、项目地块的开发发意味着整个个片区房地产产市场的正式式启动，有望望成为区域房房地产开发的的风向标、领领头羊，为项项目形象的塑塑造带来一定定的便利。3、项目开发处于整整个区域房地地产市场的前前期发展阶段段，避免了后后期房地产市市场的激烈竞竞争，抢占了了市场先机，为为项目提供了了更大的操作作空间。4、项目距离工业园园企业较近，区区域需求与日日俱增，这为为本项目提供供了大量的目目标客户群。5、项目所在区域绿绿化环境较佳佳、生活配套套成熟。6、现阶段区域内竞竞争项目不多多，总体开发发水平不足，本本项目有充足足的理由作为为工业园第一一高品质楼盘盘、塑造本区区域房产开发发全新形象。=4\*GB4㈣、威胁点(Thrreat)分析1、目前区域基本生生活配套稍显显缺乏，生活活不便。2、从成都市直至本本项目大件路路沿途较多高高品质楼盘区区域，且各项项基础生活配配套设施已基基本完善，这这将减弱本项项目的广告效效应，对我项项目的部分目目标购房者形形成拦截。3、随着区域拆迁工工作的不断进进行，这将会会向市场提供供大量的开发发用地，若本本项目开发时时间稍长，将将可能会面临临激烈的竞争争局面。4、区域整体房价较较低，这对本本项目较高价价位的实现，提提出了严峻的的考验。5、据前期消费者专专项调研显示示成都其它区区域消费者相相对本区域消消费者更为成成熟、整体购购买力更强，为为满足本项目目较高的价位位，这对项目目定位、目标标客户群提出出了更高的要要求。7、因各方面因素的的影响，本项项目将以纯电电梯物业的形形式出现，而而本区域房地地产市场发展展程度明显低低于成都市内其他他区域，消费费者对电梯的的抗性还相对对存在，区域多多数的多层物物业将会分流流部分消费者者。三、项目总体概论论定位=1\*GB4㈠、项目概念定位****---***首座“TT－HOUSSE”****---***首座紧凑中小小户型高品质质小高层社区=2\*GB4㈡、项目物业价值定定位“****”——凝凝聚**居住价值值、完善配套套价值为一体体的居住型社社区=3\*GB4㈢、项目社会形象定定位“****”——引引领**小高层居住示示范社区，定定义**居住新标准“****”——新新**小高层居家时时代风向标=4\*GB4㈣、项目总体概念定定位“****”——***首座紧凑凑中小户型高高品质小高层层社区四、项目目标市场场（购房消费费者）定位分分析=1\*GB4㈠、年龄分析年龄（岁）比例30岁以下24.40%30-35岁30.00%36-40岁21.10%41-45岁4.40%46-50岁5.60%51-55岁4.40%56-60岁7.80%60岁以上2.20%合计100%消费者调查数据显显示：30以下及30-40岁的消费者者占总体消费费者75.5％的比例，但但区域消费者者中仍有不少少50－60岁的用于养养老的客户，且且该类客户正正逐年增加。另另据消费者群群体样本调查查得知类比项项目消费者主主要集中在30-55岁，结合本本项目的特点点及所处的区区域，我们认认为：本项目目潜在目标客客户群年龄结结构主要集中中在30岁以下及30-40岁，40-60岁年龄阶段段为辅，居住住投资均适宜宜。=2\*GB4㈡、地域分析现工作位置比例川浙工业园17.80%**老城区20.00%**其他区域26.70%**其他区域6.70%**周边区域3.30%市区其它区域及卫卫星城市35.00%其它城市1.10%未选择4.40%合计100%消费者调查数据显显示：消费者者工作地点主主要集中在***区域、外地客客户、周边卫卫星城市，占占访问样本的的74.5%，市区其它它区域占20.0%。根据本项项目的特点我我们认为：本本项目**区域客户户群体约40%，成都市区区其它区域客客户占55%，其它区域域约占5%。=3\*GB4㈢、职业分析职业比例周边个体老板16.70%国有企业/职工48.30%民营企业老板/管管理人员16.10%其他6.70%离退休人员4.40%军人/武警/警察察3.30%教师/医生2.20%机关/事业人员1.10%周边农转非居民1.10%合计100％意向性购房群体中中，各职业所所占比例为：：个体老板为为16.7%、国有/公司职员为为48.3%、民营企业业老板/管理人员为16.1%、其它行业业为6.7%、离退休人人员为4.4%，军人/武警/警察为3.3%、教师/医生为2.2%等。可以看看出本项目目目标客户群职职业主要集中中在：个体老老板、国有/公司职员、民民营企业老板板/管理人员。=4\*GB4㈣、经济状况分析年收入比例3万元以下2.20%3-6万元30.00%5-7万元22.20%7-12万元25.60%9-13万元13.30%13万元以上4.40%未选择2.2%合计100％购房者中年收入在在3-6万元/年占30%，6万元/年以上约占68％，总体收收入水平较高高，但被访问问者在填写收收入水平时都都有不少保留留，其真实收收入水平还有有不少上升空空间。结合本本项目特点，本本项目目标客客户群年收入入水平为5万元以上，其其中以7万-11万为主，11万元以上及5万元以下为为辅。=5\*GB4㈤、购买目的分析购房目的最重要重要加权数对工作更方便44.40%24.40%36.4%投资44.40%22.20%35.5%换房42.20%21.10%33.8%与家人一起住更方方便30.00%18.90%25.6%拥有自己的房子13.30%