某楼盘营销推广方案张

时间：2016年05月御景花园

2016年度营销推广方案年度策略总纲第一步：2016年度营销目标及任务分解第二步：产品价值梳理第四步：产品优化升级建议第三步：营销策略及执行PART1/年度营销目标两大营销目标以快销为主要目标，年度总销售额约7千万前期快速提升项目形象，提高市场关注度及美誉度。销售目标形象目标总销7千万任务2.9万㎡按照均价2400元/㎡

约264套按照110㎡/套2016营销任务>>>去化总房源70%按照1个亿的总案量直面市场，2016上半年，虽然全国楼市总体回暖，一、二线城市异常火爆，但是县城楼市依然疲软，淡旺季分明，就宁陵的整体市场需求量和供应量来说，库存量偏大，亟需抓住现有需求客群和政府救市时机，快速去化！对于宁陵市场来说，主要以准现房销售为主，目前周边竞品个案如美林郡、昌隆御园、第一城、文慧园，现房基本销售完毕，后续房源正施工建设中，出现了一个绝佳的现房空档期，故本案要抓住5/6月份黄金销售期，全力去化。但是，本案除了现房最大优势外，

同竞品个案相比，

形象、品质、价格、口碑均无优势，

且停滞多日……面对外部环境和内部因素的多重压力如何突出重围顺利完成任务？寻求项目差异化、稀缺性达到本案价值最大化、选择最优化是推动本案成功的关键整体推广思路PART2/项目核核心价价值提提炼本案价价值点点梳理理核心地地段：：新城主主脉建建设路路旁，，宁陵陵北移移西扩扩前沿沿阵地地，距距高速速口不不远，，升值值潜力力巨大大。优越环环境：：西靠宁宁陵唯唯一市市政公公园，，沙河河蜿蜒蜒而过过，生生态资资源优优越。。全城名名校：：实验小小学、、县初初中、、宁陵陵一高高等优优质学学区资资源环环绕四四周。。醇熟配配套：：近邻县县政府府，咫咫尺商商业街街、人人民医医院，，行政政、商商业、、医疗疗、金金融5分钟生生活圈圈。景观升升级：：社区景景观全全面升升级，，5重立体体坡地地园林林，户户户见见景，，悠然然诗意意。城熟现房：：实力开发先先建后售，，纯现房销销售，超宽宽楼间距，，一楼送超超大花园。。精工品质：：外墙隔热保保护层、天天然真石漆漆、双层中中空玻璃……户型方正实实用，南北北通透。五星配套：：人车分流、、风情商业业街、各色色娱乐休闲闲餐饮配套套相对完善善。贴心物管：：可视对讲、、园区巡逻逻等智能安安防，专业业化贴心物物业服务。。本案核心价价值点品质现房优优质学区区市市政公园园主推广语：：住御景花园园上宁宁陵一高本案景观虽虽然全面升升级，但因因为前面已已经有美林林郡以景观观致胜深入入人心，故故本案景观观只能加分分，不能作作为推广的的主题，本本案的核心心价值点主主要集中在在以下几个个方面：辅助推广语语：市政公园旁旁优优质学区+现房PART3/营销策略及及执行2016年9月-2016年10月1#认筹开盘（中央楼王王，强势占占领市场））营销阶段及及重要节点点2016年11月-2016年12月2#认筹开盘2016年5月-2016年8月3~6#推出认购（二批房源源，拉开全全面推广序序幕）余房特价促促销2017年5月-重塑形象热热销期拔高高形形象象热热销销期期项目目主主体体完完工工项目目二二次次结结构构完完成成塔楼楼砌砌体体部部分分竣竣工工（9月25日第第二二次次开开盘盘））（清清盘盘特特惠惠））实效效媒媒体体策策略略根据据县县城城实实际际情情况况，，精精准准投投放放以活活动动和和渠渠道道为为主主线上上线线下下精精选选媒媒体体辅辅助助主干干道道跨跨街街户户外外、、条条幅幅陆陆续续开开始始询询价价投投放放。。县城、乡镇围围墙广告投放放周边城乡中巴车体体广告覆盖宣传车下乡巡巡游4月小试牛刀，，重在修炼内内功，配合小范围派派报拓客及暖暖场活动聚客客，为现场销售创创造条件。营销推广策略略策略一：派单单拓客时间：贯穿执行执行方式：组建拓客部队队，穿项目T恤，针对周边边重点区域工工厂、学校家家属院、公园园、老社区等等人潮集中场场所，深度挖挖掘老客户，，同时配合派派发现金红包包活动。客户户到访售楼部部可再获赠现现金红包或者者小礼品一份份！（金额1-10元随机派发））手举牌派单除了常规的手手举牌派单，，还可做主题题创意手举牌牌派单，增强强现场的关注注度和轰动效效应，制造噱噱头。策略二：组建建微信红包群群执行方式：考虑到县城对对微信的利用用尚不广泛，，但抢红包活活动却深入人人心。故建议在4月份组建“御景花园红包包群”，每天定时时派发红包，，从看房客户户、到员工，，到对外拓展展客户，添加加微信红包名名片加入群，，即可领取红红包；然后通通过原始粉丝丝，拉自己的的亲朋好友进进群，不断扩扩大粉丝数量量和项目的影影响力。群内每天派发发红包和项目目信息，吸引引更多的客户户进入和关注注项目，促进进销售。现场扫码送红红包活动方式：现场设置扫码码抢红包易拉拉宝和红包墙墙，扫微信现现场抽红包。。凡是到售楼部部看房，扫微微信即可抽取取1——100元不等的红包包。活动目的：增粉，促进到到访。策略三：摇钱钱树送红包包时间：4月中旬执行方式：在第一城商业业街，租赁场场地，设置站站台，摆放一一棵摇钱树，，上面悬挂红红包，内装现现金兑换券（（金额1-10元），客户登登记或扫码加加入本案微信信红包群，即即可从摇钱树树上取下红包包一个，并根根据红包金额额至售楼部现现场兑换等额额的现金。借助本活动，，将商业街旺旺盛人潮带到到售楼部，同同时在市场上上形成话题，，引发客户关关注。策略四：到访访送大礼目的：用直接利益吸吸引到访执行：1.可凭单页到售售房部领取小小礼品。2.可在派单上印印制刮刮卡。。根据刮出礼礼品到现场领领取。实用礼品建议议：大米、油、水果礼礼盒等。策略五：现场场举办暖场活活动时间：4月每周末执行方式：借助项目周边边学校众多的的特点，举办办周末DIY系列暖场活动动，吸引家长长和小朋友参参加，提升现现场人气，为为销售创造条条件。1、风筝DIY2、水粉DIY3、绿植DIY等策略六六：五五一亲亲子嘉嘉年华华活动动活动策策略：：热闹丰丰富的的亲子子活动动配合合领礼礼品活活动，，性价价比高高，叫叫好又又卖座座。五一期期间，，举办办以亲亲子为为主题题的嘉嘉年华华活动动，结结合样样板间间开放放和刮刮刮卡卡发放放持续续保持持现场场热络络气氛氛，促促进成成交。。活动宣宣传：：全媒体体宣传传，注注重中中小学学门口口派单单宣传传。活动内内容：：售楼部部：1.T恤、风风车、、彩陶陶、绿绿植等等，优优选两两项组组织DIY。2.到访扫扫码抽抽红包包。（（1—10元红包包现场场抽））3.欢乐小小丑花花样气气球表表演，，并赠赠送孩孩子。。外广场场及活活动包包装：：1.气球迎迎宾拱拱门。。2.活动桁桁架展展板。。3.门口各各种游游乐设设施吸吸引到到访。。如充充气城城堡、、愤怒怒的小小鸟、、投篮篮机、、套圈圈、捞捞鱼鱼大赛赛等。。4.亲子总总动员员。设设置多多项游游戏，，根据据最终终成绩绩领取取相应应小礼礼品。。客户来来到现现场，，最终终促使使客户户成交交的，，除了了产品品外，，更多多依靠靠销售售人员员的讲解解和引引导，，故建建议从从4月份起起，针针对销销售团团队进进行全全面升升级！！销售团团队升升级建建议配备统统一服服装。。销售售人员员着统统一正正装，，款式式以简简单大大方为为主，，女生生统一一挽发发髻，，化淡淡妆。。男生生衣服服平整整，干干净。。配备统一的的销售道具具。销售员员配备统一一的销讲薄薄。注重销售礼礼仪。销售售人员进行行销售礼仪仪培训，规规范接待流流程，给客户专专业的形象象，增加信信赖感。第一步：销售人员形形象提升知己知彼才才能百战不不殆，竞争争对手的优优势在哪里里？有哪些些值得学习习和借鉴的的地方?这些需要每每一个销售售人员都很很清晰和了了解。故建议从4月份起，现现场销售人人员每天轮轮流去调研研竞争楼盘盘，以更精精准的把握握到访客户户，提高成成交率。第二步：深深入了解市市场及对手手内容/时间4.134.144.154.164.174.184.194.204.214.224.234.244.254.264.274.284.294.305.15.25.3基础物料手提袋、水杯、名片、纸抽

设计完成

派单

设计完成

户型结算单

设计完成

售楼部、广场整改包装4块展板

设计完成

吊旗、腰线、橱窗单透

广场桁架喷绘、楼体条幅

设计完成

道旗、门口绿化带围挡、北丁字路口喷绘（待定）

设计完成

售楼部内外花卉摆放及绿化升级

完成

门口水池喷水维修及金鱼放养

完成

门头LED灯安装

完成

售楼部LOGO墙整改（待定）

完成

社区内整改包装围挡

设计完成

看房通道包装

设计完成

样板间或清水打造（待定）

完成

4月13日——5月3日工作计划划进度表内容/时间4.134.144.154.164.174.184.194.204.214.224.234.244.254.264.274.284.294.305.15.25.3媒体推广刮刮卡派单拓客

15人团队商圈、公园等执行

宣传活动和项目

主干道跨街户外

资源确定

画面完成，陆续出街

县城、乡镇围墙

资源确定

广告陆续出街

城乡中巴车车体

持续广告车下乡巡街

宣传活动和项目

微信

红包群搭建，内部开始吸粉

拓客摇钱树吸粉，固定时间发红包

现场活动到访有礼

到访送小礼品，刮刮卡领奖扫码抽红包

持续样板间开放

清水开放

暖场活动DIY暖场亲子嘉年华4月13日——5月3日工作计划划进度表Thanks谢谢聆听！！11、人生的某某些障碍，，你是逃不不掉的。与与其费尽周周折绕过去去，不如勇勇敢地攀登登，或许这这会铸就你你人生的高高点。12、有些压力力总是得自自己扛过去去，说出来来就成了充充满负能量量的抱怨。。寻求安慰慰也无济于于事，还徒徒增了别人人的烦恼。。13、认识到我我们的所见见所闻都是是假象，认认识到此生生都是虚幻幻，我们才才能真正认认识到佛法法的真相。。钱多了会会压死你，，你承受得得了吗?带，带不走走，放，放放不下。时时时刻刻发发悲心，饶饶益众生为为他人。14、梦想总是是跑在我的的前面。努努力追寻它它们，为了了那一瞬间间的同步，，这就是动动人的生命命奇迹。15、懒惰不会会让你一下下子跌倒，，但会在不不知不觉中中减少你的的收获;勤奋也不会会让你一夜夜成功，但但会在不知知不觉中积积累你的成成果。人生生需要挑战战，更需要要坚持和勤勤奋!16、人生在世世：可以缺缺钱，但不不能缺德;可以失言，，但不能失失信;可以倒下，，但不能跪跪下;可以求名，，但不能盗盗名;可以低落，，但不能堕堕落;可以放松，，但不能放放纵;可以虚荣，，但不能虚虚伪;可以平凡，，但不能平平庸;可以浪漫，，但不能浪浪荡;可以生气，，但不能生生事。17、人生没有有笔直路，，当你感到到迷茫、失失落时，找找几部这种种充满正能能量的电影影，坐下来来静静欣赏赏，去发现现生命中真真正重要的的东西。18、在人生的的舞台上，，当有人愿愿意在台下下陪你度过过无数个没没有未来的的夜时，你你就更想展展现精彩绝绝伦的自己己。但愿每每个被努力力支撑的灵灵魂能吸引引更多的人人同行。19、积极的人人在每一次次忧患中都都看到一个个机会，而而消极的人人则在每个个机会中看看到了某种种忧患。莫莫找借口失失败，只找找理由成功功。20、每一个成成就和长进进，都蕴含含着曾经受受过的寂寞寞、洒过的的汗水、流流过的眼泪泪。许多时时候不是看看到希望才才去坚持，，而是坚持持了才能看看到希望。。1、有时候，，我们活得得累，并非非生活过于于刻薄，而而是我们太太容易被外外界的氛围围所感染，，被他人的的情绪所左左右。2、身材不好好就去锻炼炼，没钱就就努力去赚赚。别把窘窘境迁怒于于别人，唯唯一可以抱抱怨的，只只是不够努努力的自己己。3、大概是没没有了当初初那种毫无无顾虑的勇勇气，才变变成现在所所谓成熟稳稳重的样子子。4、世界上只只有想不通通的人，没没有走不通通的路。将将帅的坚强强意志，就就像城市主主要街道汇汇集点上的的方尖碑一一样，在军军事艺术中中占有十分分突出的地地位。5、世上最最美好的的事是：：我已经经长大，，父母还还未老;我有能力力报答，，父母仍仍然健康康。6、没什么么可怕的的，大家家都一样样，在试试探中不不断前行行。7、时间就就像一张张网，你你撒在哪哪里，你你的收获获就在哪哪里。纽纽扣第一一颗就扣扣错了，，可你扣扣到最后后一颗才才发现。。有些事事一开始始就是错错的，可可只有到到最后才才不得不不承认。。8、世上的的事，只只要肯用用心去学学，没有有一件是是太晚的的。要始始终保持持敬畏之之心，对对阳光，，对美，，对痛楚楚。9、别再去去抱怨身身边人善善变，多多懂一些些道理，，明白一一些事理理，毕竟竟每个人人都是越越活越现现实。10、山有封封顶，还还有彼岸岸，慢慢慢长途，，终有回回转，余余味苦涩涩，终有有回甘。。11、失败不不可怕，，可怕的的是从来来没有努努力过，，还怡然然自得地地安慰自自己，连连一点点点的懊悔悔都被麻麻木所掩掩盖下去去。不能能怕，没没什么比比自己背背叛自己己更可怕怕。12、跌倒了了，一定定要爬起起来。不不爬起来来，别人人会看不不起你，，你自己己也会失失去机会会。在人人前微笑笑，在人人后落泪泪，可这这是每个个人都要要学会的的成长。。13、要相信信，这个个世界上上永远能能够依靠靠的只有有你自己己。所以以，管别别人怎么么看，坚坚持自己己的坚持持，直到到坚持不不下去为为止。14、也许你想要要的未来在别别人眼里不值值一提，也许许你已经很努努力了可还是是有人不满意意，也许你的的理想离你的的距离从来没没有拉近过......但请你继续向向前走，因为为别人看不到到你的努力，，你却始终看看得见自己。。15、所有的辉煌煌和伟大，一一定伴随着挫挫折和跌倒；；所有的风光光背后，一定定都是一串串串揉和着泪水水和汗水的脚脚印。16、成功的反义义词不是失败败，而是从未未行动。有一一天你总会明明白，遗憾比比失败更让你你难以面对。。17、没有一件事事情可以一下下子把你打垮垮，也不会有有一件事情可可以让你一步步登天，慢慢慢走，慢慢看看，生命是一一个慢慢累积积的过程。18、努力也许不不等于成功，，可是那段追追逐梦想的努努力，会让你你找到一个更更好的自己，，一个沉默努努力充实安静静的自己。19、你相信梦想想，梦想才会会相信你。有有一种落差是是，你配不上上自己的野心心，也辜负了了所受的苦难难。20、生活不会按按你想要的方方式进行，它它会给你一段段时间，让你你孤独、迷茫茫又沉默忧郁郁。但如果靠靠这段时间跟跟自己独处，，多看一本书书，去做可以以做的事，放放下过去的人人，等你度过过低潮，那些些独处的时光光必定能照亮亮你的路，也也是这些不堪堪陪你成熟。。所以，现在在没那么糟，，看似生活对对你的亏欠，，其实都是祝祝愿。9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:55:07PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/52023/1/505January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:55:07PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。