万科公司的财务分析

万科A财务分析

郑培培、钱亚洁、朱晓琴、虞源珍、伍晓琴、聂文君、杨洁

万科基本情况：1984年5月万科企业股份有限公司成立1988年介入房地产领域1988年12月公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元1991年1月万科A股在深圳证券交易所挂牌交易1992年正式确定大众住宅开发为核心业务2005年中国房地产百强企业综合实力TOP10评选第一2006年成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业

房地产业特点：房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖银行贷款，近来国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根。央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。2005——2006年经营业绩

2005——2006年经营业绩

盈利能力比较：

万科A盈利能力财务比率

年度200420052006毛利率30.91%34.79%37.24%销售净利润率11.45%12.79%12.07%资产净利润率6.73%6.00%6.11%净资产收益率14.16%16.25%14.48%每股收益0.390.360.49

1.公司2004、2005、2006的利润总额分别为126032.92万元、197618.17万元、339651.82万元，分别占主营业务利润的65.2%、65.16%和66.96%。利润的数量和质量都不错，企业经营比较稳定。2.毛利率04年为30.91%，06年达到37.24%。毛利呈上升趋势，说明万科的获利能力逐年增强，市场竞争力也逐年提高。3.万科的净资产收益率由2005年末的16.25%逐年减少到2006年末的14.28%。净资产收益高，说明资本运营效益好，企业权益资本获利能力强，对企业投资者保证程度高。4.企业资产净利润率增长缓慢,从2005年末到2006年末只增长了1.83%，相对于其他指标而言增长速度慢。在净利润增长的同时，存货也在迅速的膨胀，从而导致总资产额的增多。5.万科的每股收益从05年的0.36增加到0.49而同行业都低于0.3。股票的盈利能力不错，公司有较好的经营和财务状况。偿债能力同行业横向比较：公司万科A同行业平均水平年度04年05年06年04年05年06年短期偿债能力：

流动比率2.411.832.042.681.422.01速动比率0.730.460.631.440.590.86现金流动负债比率16.64%7.75-13.820.76%61.95%92.69%长期偿债能力：

负债比率59.42%60.98%64.94%股东权益比率39.93%39.02%30.68%现金债务总额比11.36%24.23%34.10%20.64%58.09%36.80%万科A的流动比率在05、06年都高于同行业平均水平，单纯从这一指标看，万科的短期偿债能力还是不错的。从折线图中我们可以明显看出，万科的速动比率比同行业低，这主要是由于万科的存货比较多，其中拟开发的土地和在建开发产品占了存货的90%左右，其余的基本上是已建成的房产。从理论上讲，负债比率在40%-50%为宜，但万科的负债比率高于该标准，这是由房地产业投入资金量大、投资回收期长、负债比较高的特色所决定的。万科A近三年次财务费用状况2006年14015.162005年1619.712004年-422.1

万科A近两年的财务费用增加很多，一方面是国家宏观调控贷款利息提高，但最主要的是长短期借款大幅度提高。营运能力同行业横向比较：

万科公司相关营运指标同行业

2004年2005年2006年2004年2005年2006年总资产周转率0.590.560.510.330.360.25流动资产周转率0.600.600.55应收帐款周转率23.7928.0748.1113.6712.9418.07存货周转率0.550.540.490.530.440.37

总资产周转率分析：该公司主营业务收入和资产都有明显增加，但资产的增长率明显高于主营业务收入的增长率，使得总资产周转率降低。但总资金产周转率还是比同行业平均水平要高的多，说明总资产使用效率较高，企业的营运能力较强。整体来看，万科相对于同行业其他企业还是占相当优势的。

200420052006万科A0.590.560.51同行业0.330.360.25应收帐款周转率分析整体来看，与同行业相比应收账款周转率高很多，在看到较好的应收账款管理工作的同时，也应该看到企业可能对赊销条件或付款期控制过紧，销售政策过严，因此带来的后果就是失去很多销售机会，不利于企业的长远发展。存货周转率分析由于存货的大幅增多，导致存货周转率略有下降。万科的存货中有近一半是拟开发的土地,还有约43%的在建产品。从上图可以看到万科的劳动生产率是逐年上升的，这与其不断增长的主营业务收入不可分割。建议：1.加大促销力度，充分利用土地储