商业营销策略总纲

2023/1/26桃源居商业营销策略总纲谨呈：深圳航空城（东部）实业有限公司2

报告目录Ch1问题及解决思路Ch2社区及商业供应解析Ch3商业规模适度分析Ch4解决社区内需求的商业模式Ch5外向经营商业模式Ch6推广策略

3【Ch1问题及解决思路】42003年，桃源居供应商业总量将达5.6万平米2005年初，桃源居投入使用商业面积6.5万平米在一个相对独立的居住功能为主的区域，如此大量的商业面积如何顺利实现较高价值，同时有利于社区的可持续发展？【出发点】5Question1:

商业规模的适度性如何？

—规划160万平米，现建成35万平米的社区是否能消化近6万平米的商业？Question2:

如何解决业态的组合及形式？出售与出租的范围如何？Question3:

在商业供应超过常规的情况下，集中商业的解决策略？Question4:

在业态选择指导下，对商业规划设计的补充意见【问题分解】6【

解决思路】7社区及商业供应解析社区现状、特征社区规划规模商业规模规模消费比

城市社区规划指标（国际）类比社区参考深圳类比社区调查基于社区内需求的商业集中商业业态定位设计建议商业规模的适度性类似社区商业模式:规模、业态、各业态量、分布特点、形式、面积、不同发展阶段的社区业态倾向本项目商业面向社区外经营的必要程度宝安商业现状宝安商业未来竞争态势前期商业销售状况业态对社区营销的影响社区业主商业需求调查社区特点与发展阶段需要外向经营的商业街铺、集中商业的租售选择街铺业态及分布、设计建议8【Ch2

社区及商业供应解析】9桃源居规划总人口：1万户/3.5万人+1万师生共4.5万人桃源居规划总面积：160万M2规划明确的商业总面积：6.5万M2清华学校2002年底主推区：3区已入住区：12区、13区1期、14区1期、5区、4区2003年主推：1、2、7、9、10区4区2期、5区2期、13区3期2002年次推区域：13区2期、14区2、3期『桃源居规划与现状』目前桃源居建成面积：40万（含3区）M2现入住人口：2200户/7700人+2000名师生共9700人10★距离深圳城市中心约1小时车程。距宝安中心15分钟车程。距最近集中商业5分钟车程。★社区周边山体及快速干道围合，相对隔离，自成一体。★社区现以单纯居住功能为主，缺少商业配套，配套学校规模较大，周边厂区为主。★社区相对完全独立，属内敛性社区，保障了内部商业人流消费的最大可能性。『桃源居社区特点』107国道前进路广深高速洲石公路社区发展需要商业的发展，以解决社区内消费需求为目的的商业是合理的。11商业区域面积M2现状

备注4区二期商业1467

在建预计2003年中推售127910区商业51485

在建预计2003至2004年租售3区商业4652.84

在建在售2003年续售3170.85平米19区商业4000

建成已租美家广场进驻13区商业1637.59

建成已售中低档餐馆、小菜市场、士多店、美发等12区商业1435.18

建成已售同13区临建约400建成已租大萍果超市商业总计64677.61不计临建45316710111213141516-2192016-129【桃源居现已明明确规划的商商业面积分布布】2003年供应商业面面积56122.85平米（（其中中街铺铺18082平米，，集中中商业业38040.85平米））。计划2005年初6.5万平米米商业业（其其中街街铺21410.49平米，，集中中商业业43267.12平米））投入入使用用12『桃源源居居商商业业规规划划布布置置形形式式特特点点』★商业业规规划划形形式式为为：：沿沿社社区区中中轴轴与与前前进进路路的的街街铺铺，，临临前前进进路路、、107国道道的的集集中中商商业业。。★商商业业街街被被交交通通干干道道割割断断，，难难以以形形成成商商业业的的连连续续性性。。★商商业业设设施施略略偏偏离离社社区区中中心心，，大大部部分分独独立立于于大大社社区区外外。。★缺少散落于于社区中多点点式布置的商商业。服务便便利度不够★集中商业临主主干道，有利利于发展外向向经营的业态态。★集中商业与街街铺的比例为为：2.1：1集中商业——红色为明确规规划的商业街街或集中商业业——黄色为未明确确规划但有意意向的商业街街13出租：共3层商业：26824M2出售或出租：：1-2层商业：8046M23-5层：物流中心心6-12层：写字楼出售或出租：：1-2层商业：5514M21-5层：医院6-12层：公寓127910区规划为商贸贸区，桃源居居的主要商业业集中于此。。127910区商业总面积积：51485M2『127910区的商业分布布』汇江二路1-2层商铺：4190M21-2层商铺：2811M21-2层商铺：5116M21-2层商铺：4498M21区街铺临汇江二路2199M24190M216615M2销售2区街铺1991M27区街铺2166M22811M29区街铺645M22区街铺临前进路5116M25116M29区街铺4498M24498M21区集中商业临107国道5514M2可租可售34870M27区集中商业8046M2可租可售10区集中商业临前进路及洲石路26824M2转资产出租14『桃源居社区发发展阶段性指指标』时间建成面积入住户数居住人口规划投入使用商业面积2003年初40万平米2200户7700人+2000师生已使用7472平米2005年初94万平米5700户2万人+6000师生6.5万平米规划完成年160万平米10000户3.5万人+1万师生未定2003年初数据含12区、13区1-2期、14区1-3期、3、4、5区；学校一期期、会所、青青少年宫；2005年初数据含4区2期、5区2期、13区3期、127910区；学校2期。15【Ch3商业规模适度度分析】城市规划指标标对比参考国际规划示范范社区商业规规模比参考深圳类比社区区调查16一般城市居住住区商业设施施指标人均商业服务务建筑面积居住区区2/人类别别注：居住区：：人口规模3万-5万人.合理服务半径径800-1000M『城市社区规划划标准』城市居住区的的公建配套设设施，应依据据人口规模确确定合理的服服务面积。17公共服务设施施控制指标（（平方米/千人）-----------------------------------------------------------------------------居住规模居住区类别建建筑面积积用用地面面积总指标1605～27002065～4680(2165～3620)(2655～5450)----------------------------------------------------------------------------------------医疗卫生60～80100～190（含医院）(160～280)(260～360)----------------------------------------------------------------------------------------商业服务700～910600～940------------------------------------------------------------------------------------------其中金融邮邮电20～3025～50(含银行、邮电电局)(60～80)-----------------------------------------------------------------------------------------摘自《城市居住区规规划设计规范范》根据指标计算算：2003年初，以桃源源居人口1万人计，商业业服务面积7000-9100平米2005年初，以桃源源居人口2.6万人计，商业业服务面积1.82万-2.36万平米以桃源居达到到规划人口4.5万人计，商业业服务面积3.15万-4.1万平米18『国际类比社区区』社区建设理论论—邻里住区理论论背景：以20年代佩里（A。C。PERRY）提出的邻里里住区理论为为基础建成，，社区以交通通干道为边边界，把居住住建筑、公共共建筑、绿地地等予以综合合解决，不仅仅是日常必需需品的供应，，一般生活服服务都可以在在社区内解决决。该理论在欧洲洲一些城市的的卫星城市规规划设计中得得以推广和运运用。社区主要特征征：1、社区位于距距大城市中心心约1小时路程的通通勤圈内,即卫星城镇。。2、人口密度150人/HM2。3、周围有干线线公路相连。。19《集合住宅》一书内推荐规规划成功的典典型案例:日本光丘花花园城社区区占地面积：：18.6万M2建筑面积：：36.6万M2公园6.07万M2商业设施面面积：约1万M2（包括店铺铺、百货货、专卖店店）其地理位置置与配套规规划与桃源源居较接近近。背景说明：：该社区于于1972年开开发发，，位位于于离离东东京京约约1小时时车车程程通通勤勤圈圈内内，，90%以上上是是高高层层住住宅宅(8层以以上上)。所所有有的的住住宅宅团团组组都都有有一一所所中中学学和和两两所所小小学学，，都都带带有有运运动动场场并并位位于于边边缘缘以以便便与与外外界界共共享享；；所所有有的的团团组组都都设设置置近近邻邻公公园园还还要要兼兼顾顾外外围围人人群群使使用用方方便便……经过多多年发发展，，其商商业满满足了了社区区居民民生活活需求求，经经营状状况良良好。。商业规规模比比=1/36.6=0.027商业分分布形形式：：成片集集中布布置于于社区区中心心。20根据国国外类类比社社区商商业规规划指指标商商业规规模比比1：0.0272003年初，，桃源源居已已建成成面积积40万平米米，类类比商商业规规模1.08万平方方米。。2005年初，，桃源源居预预计建建成94万平米米，类类比商商业规规模2.54万平米米。桃源居居达到到规划划建筑筑面积积160万平米米，类类比商商业规规模4.32万平米米。21『深圳类类比社社区调调查』成熟社社区：：圆岭社社区、、白沙沙岭社社区、、华侨侨城社社区、、松坪坪山社社区郊区新新建社社区：：万科科四季季花城城调查目目的：：1、了解解深圳圳类比比社区区各发发展阶阶段的的合理理的商商业规规模。。2、成熟熟社区区合理理的商商业业业态、、比例例、分分布、、形式式与单单店面面积。。3、各个个社区区发展展阶段段的业业态及及规模模倾向向。4、类比比社区区集中中商业业业态态、档档次、、分布布。调查社社区选选取原原则：：1、社区区有较较大的的规模模，相相对独独立，，自成成一体体。2、社区区以居居住功功能为为主，，强调调社区区商业业以满满足自自身需需求为为主。。3、成熟熟社区区与发发展中中社区区均有有选择择，以以成熟熟社区区为主主。4、深圳圳特区区内、、外均均有选选择，，由于于关外外成熟熟案例例有限限，以以关内内为主主。22新一佳佳营业面面积：：1万平米业态；日常常百货超市市营业楼层：：1-2层位于深圳上上步工业区区北，始建建于上世纪纪80年代初，总总建筑面积积67.65万平米。人人口4万。初建成时，，社区并无无多少商业业，主要依依赖社区外外。后期随随着内部及及边缘商业业逐渐发展展，以及98年引入新一一佳，带旺旺消费。『园岭社区』康泰娱乐城城营业面积：：1万平米业态：保龄球场、、桌球城、、游乐场、、百佳、麦麦当劳、卡卡拉OK歌舞厅酒楼楼、西餐厅厅、韩国料料理、快餐餐厅、咖啡啡厅、美容容世界、时时装购物名名廊等。营业楼层：：1-5层23沿街商业227家，总面积积21235平米。单纯以满足足社区内需需求的成熟熟社区，社社区商业以以日常购买买与日常服服务为主。。社区商业特特点：1、集中商业业位于社区区中心和东东北，相距距600米，新一佳佳与白沙岭岭的沃尔玛玛相距445米。2、满足社区区内的商业业相对集中中于集中商商业周边，，业态主为为饮食、家家居服务，，其中饮食食类相对成成片集中，，多为两层层经营。日日常购买与与家居服务务类相对分分散，多为为一层经营营。3、满足社区区外的商业业沿社区边边界线分布布，业态主主为服装、、饮食、书书店（临图图书馆），，多为一层层经营。24百花园二期期（商业街街）长安百货营业面积：：3000平米业态：日常常百货超市市营业楼层：：第2层沃尔玛营业面积：：20000平米业态：日常常百货超市市营业楼层：：1-2层『白沙岭社区区』位于深圳上上步工业区区西北，始始建于上世世纪80年代中期，，社区总建建筑面积66.4万平米。96年长安百货货进驻，2001年引进沃尔尔玛。百花园二期期将建成100余米百家小小铺的商业业步行街。。预计今年年6月投入使用用。25沿街商业159家，总面积积11145平米。单纯以满足足社区内需需求的成熟熟社区，社社区商业以以日常购买买与日常服服务为主，，其次为饮饮食。社区商业特特点：1、集中商业业分布在社社区中心和和东北侧，，相距665米。2、社区内的的商业主要要满足社区区内需求，，没有沿社社区边界的的商业，且且相对集中中于集中商商业周边，，业态主为为饮食、家家居服务，，其中饮食食类相对成成片集中，，部分为两两层经营。。百花公寓寓裙楼二层层基本空置置，仅有少少量咖啡馆馆、酒楼打打通1、2层经营。3、日常购买买与家居服服务类相对对分散，多多为一层经经营。26沃尔玛营业面积积：3万平米业态：日日常百货货超市营业楼层层：1-2层铜锣湾百百货易家侬家家居营业面积积：5万平米业态：日日常百货货超市与与家居家家私『华侨城社社区』位于深圳圳湾畔，，始建于于上世纪纪80年代中期期，以旅旅游胜地地闻名，，社区目目前总建建筑面积积218.96万平米。。早期的的社区规规划立意意高：聘聘请大师师担任规规划顾顾问，有有远见的的开发次次序：旅旅游—配套—地产。现现社区商商业经营营状态良良好。没没有空置置商铺。。27社区商业业特点：：1、集中商商业全部部集中在在社区中中心偏南南，略靠靠近深南南大道与与旅游景景点。2、华侨城城的业态态呈现明明显的旅旅游地普普遍具备备的业态态形式：：饮食、、购物、、娱乐，，娱乐业业较其他他单纯满满足社区区内需求求的社区区商业要要发达。。3、饮食业业成片集集中形成成社区内内外都知知晓的美美食一条条街。沿街商业业133家，总面面积15705平米。社社区商业业各种业业态发展展较为均均衡且商商业总量量高于其其他类比比社区。。28民润市场场营业面积积：3000平米业态：百百货超市市营业楼层层：1层万昌百货营业面积：6000平米业态：综合百百货营业楼层：1层始建于90年代初，社区区略偏离于城城市中心，被被几条交通干干道包围，社社区内主要为为政府微利房房住宅区以及及临近工业区区。松坪山29社区商业特点点：1、作为紧邻工工业区的社区区，光顾小食食店、在铺头头购物等消费费特征明显，，其业态也顺顺应而生。2、集中商业分分布在社区中中心和西北侧侧，相距400米。3、在与工业区区接近的区域域，服装相对对成片集中，，形成满足社社区内以及社社区外工业区区人群的服装装商业街。4、社区内设有有露天电影院院和舞厅，吸吸引大量工业业区的人群进进入社区消费费，从而带动动小理发店、、小餐饮等业业态的发展。。沿街商业369家，，总总面面积积26843平米米。。社社区区商商业业以以日日常常购购买买、、饮饮食食、、家家居居服服务务类类为为主主。。30位于于龙龙岗岗坂坂田田村村内内，，始始建建于于99年，，社社区区总总建建筑筑面面积积53万平平米米。。现现正正发发售售最最后后一一期期。。处于于城城市市郊郊区区，，社社区区周周遍遍无无完完善善的的生生活活设设施施配配套套，，基基本本生生活活需需依依赖赖社社区区内内商商业业配配套套。。近近两两年年引引进进华华润润、、民民润润超超市市。。目目前前经经营营状状况况良良好好。。『四季季花花城城社社区区』华润润超超市市营业业面面积积：：600平米米民润润超超市市营业业面面积积：：1200平米米31社区区商商业业特特点点：：1、社社区区商商业业街街—花城城商商业业步步行行街街主主段段位位于于社社区区大大门门口口，，业业态态相相对对安安静静，，无无明明火火餐餐饮饮，，与与社社区区规规划划限限制制有有关关。。2、商商铺铺面面积积基基本本产产权权单单位位为为40-80平米米。。铺铺位位划划分分面面积积小小，，可可随随意意合合并并与与分分割割。。2、四四季季花花城城作作为为新新建建社社区区，，家家居居装装饰饰类类业业态态超超过过日日常常购购买买类类，，仅仅次次于于日日常常服服务务类类。。新新建建社社区区特特有有的的业业态态表表现现明明显显。。3、北北门门商商铺铺后后期期推推出出，，现现多多数数空空置置。。规规划划允允许许明明火火经经营营。。沿街街商商业业共共67家（（未未售售16家）），，总总面面积积2635平米米。。社社区区商商业业纯纯粹粹满满足足社社区区内内需需求求，，主主要要业业态态为为日日常常服服务务、、家家居居类类以以及及日日常常购购买买类类32商业业规规模模与与社社区区人人口口规规模模呈呈正正比比例例发发展展。。华侨侨城城的的商商业业面面积积最最大大，，这这与与其其乃乃旅旅游游胜胜地地所所带带来来的的巨巨大大商商业业消消费费群群体体有有关关。。『类比比社社区区商商业业总总量量分分析析』33园岭岭作作为为深深圳圳较较早早开开发发的的社社区区，，社社区区商商业业发发展展成成熟熟，，规规模模适适度度，，人人均均商商业业面面积积适适中中。。松坪坪山山因因临临近近诸诸多多工工业业区区，，华华侨侨城城因因旅旅游游业业的的吸吸引引，，增增加加了了两两社社区区隐隐性性的的消消费费人人口口基基数数。。万科科四四季季花花城城作作为为新新建建社社区区，，消消费费需需求求尚尚未未完完全全形形成成。。规规划划的的商商业业面面积积有有31%的空空置置。。『类比比社社区区商商业业总总量量分分析析』34松坪坪山山因因临临近近诸诸多多工工业业区区的的缘缘故故，，消消费费人人群群偏偏向向沿沿街街商商业业的的消消费费。。华侨城城因旅旅游业业的发发达带带来相相对高高层次次的消消费群群体，，因此此集中中商业业面积积明显显偏大大。松坪山山与华华侨城城均属属外延延社区区。纯粹以以满足足社区区内群群体的的社区区商业业（如如园岭岭、白白沙岭岭）两两者基基本持持平或或总量量差距距不大大。园岭与与白沙沙岭均均属内内敛社社区。。『类比社社区商商业总总量分分析』35集中商商业的的规模模与社社区人人口规规模呈呈正比比发展展，且且发展展速度度明显显缓于于社区区人口口的增增长速速度。。华侨城城因地地域及及规划划的特特殊性性，集集中商商业的的发展展超过过社区区人口口增长长的速速度。。36『类比社社区沿沿街商商业分分析』日常购购买和和日常常服务务类是是成熟熟社区区商业业的主主要业业态形形式，，其次次是生生活饮饮食。。即社社区商商业主主要业业态是是为社社区群群体提提供便便民性性的生生活类类服务务业。。37..\万科四四季花花城调调查表表标准准版本本.doc『类比社社区各各业态态店铺铺面积积』餐饮面面积集集中在在10-30平米与与40-80平米两两个区区间，，酒楼楼集中中在180-500平米，，咖啡啡馆集集中在在100-150平米，西西饼屋集集中在10-30平米。38装饰类集集中在30-50平米，五五金集中中在80-120平米，花花艺与水水族店集集中在30-50平米，电电器店集集中在80-120平米书店、乐乐器租用用店集中中在5-50平米，酒酒吧集中中在60-200平米，网网吧集中中在300平米『类比社区区各业态态店铺面面积』39日杂店、、服装店店、水果果店、化化妆品店店、箱包包皮具店店与微型型超市集集中在30-60平米，医医药店集集中在30-60平米，眼眼镜店、、通讯店店集中在在70-120平米。『类比社区区各业态态店铺面面积』40晒相馆、、美容美美发店、、家电维维修店、、洗车店店、单车车摩托修修理店、、小门诊诊集中在在25-60平米，干干洗店、、纯水店店、缝纫纫修补、、复印店店集中在在5-20平米，银银行集中中在150平米以上上二手楼地地铺、售售票点、、驾照培培训、足足彩投注注点、货货运店集集中在5-40平米，贸贸易公司司集中在在100-150平米『类比社区区各业态态店铺面面积』411、社区商商业的主主要分布布形式：：沿街商商铺与成成片集中中商业相相结合。。通常大大型集中中商业在在一个社社区发展展到10-20年后才进进驻；较较偏远的的社区为为解决基基本生活活需要，，因而较较早安排排引进小小型集中中商业（（600-6000平米）。。2、集中商商业之间间的距离离在800米以内。。3、集中商商业均为为招商引引进，业业态以综综合性百百货为主主，集中中解决社社区日常常购买的的需求。。4、社区沿沿街商业业业态以以家居服服务类和和购买类类为主，，新建社社区的业业态中，，沿街商商业的家家居装饰饰类业态态相对居居多，随随着社区区的发展展与成熟熟，逐渐渐被日常常用品购购买类、、饮食业业态替代代。功能能较复杂杂的社区区（华侨侨城）各各类业态态相对均均衡。5、社区主主题商业业街较少少，已有有案例为为美食街街、服装装街，其其他较易易形成集集中分布布的业态态有：西西餐酒吧吧文化类类。6、社区商商业各业业态店铺铺有相对对集中的的面积范范围，对对临街商商业划铺铺有参考考意义。。7、能接受受在二层的业态相对对有限：：酒楼、、茶馆、、咖啡馆馆、美容容美发类类。『社区商业业特点』42社区商业业普遍具具备的基基本功能能购物功能能综合服务务功能修理服务务功能再生资源源回收功功能家政服务务功能餐饮服务务功能购物功能能———提供主、、副食品品、生活活日用品品；修理服务务功能———日常用品品修理的的需要；；餐饮服务务功能———提供早餐餐、正餐餐和满足足学生、、老年人人用餐；；综合服务务功能———社区居民民理发、、洗衣、、服装加加工以及及彩扩等等在社区区内完成成；家政服务务功能———社区能帮帮助居民民雇用小小时工、、请保姆姆和家教教等。43『类比社区区基本情情况一览览表』参考类比比社区不不同的发发展阶段段的人均均商业面面积，并并根据类类似阶段段桃源居居的人口口规模计计算，桃桃源居商商业总量量为：2003年初，参参考四季季花城，，商业总总面积=1万人X0.44=4400平米；2005年初，参参考松坪坪山，商商业总面面积=2.6万人X1.09=2.83万平米；；规划完成成时，参参考园岭岭，商业业总面积积=4.5万人X1.03=4.6万平米。。44『类比社区区综合参参考』

社区圆岭松坪山白沙岭华侨城四季花城人均商业面积1.031.090.851.080.44

权重比10%30%10%5%45%

加权平均值0.77权重确定定的原则则：1、社区规规模相近近2、社区功功能相近近3、社区位置相相仿4、发展阶段相相近2003年初，桃源居居商业总量=7700平米2005年初，桃源源居商业总总量=2万平米规划完成，，桃源居商商业总量=3.465万平米45『适度的商业业规模』根据各类指指标检验桃桃源居在某某一发展阶阶段相对成成熟的社区区商业面积积为：（平平米）城市规划国际社区类比社区类比社区综合2003年初80001.08440077002005年初2.09万2.54万2.83万2万规划完成3.36万4.32万4.6万3.47万现状条件下下，桃源居居较为以满满足社区需需求为主的的合理商业业规模在4400-10800平米间；2005年初，则可可以达到2-2.83万平米。这意味着预预计2005年初投入使使用的6.5万平米商业业中，必须须有万平米商业业需针对社社区外经营营。46【Ch4解决社区内内需求的商商业模式】桃源居社区区特点社区业主商商业需求调调查前期商业销销售状况商业定位对对社区营销销的影响深圳类比社社区成熟商商业模式47『社区特点对对商业业态态、布局的的影响』学城形象，，大规模名名校已开学学。五大教教育中心的的建设。桃源居是一一新建且尚尚未建成的的社区，有有着与新建建社区共同同的需求特特征。社区人群多多为外来人人口，30-50岁，成熟家家庭，三代代同堂，倾倾向中档消消费。建材、家居居装饰、窗窗帘布艺、、五金、餐餐饮文化用品、、书店、乐乐器、儿童童用品、名名品专卖店店老年人托管管、家政服服务、盆景景店、宠物物店、家教教中心、茶茶馆商业作为大大社区的重重要配套，，商业的定定位、布局局需考虑社社区包装与与推广的需需求可标识性：：业态相对对集中，打打造知名的的“商业街”，营造配套套卖点三大主题公公园的相继继投入使用用旅游休闲用用品、手工工艺品48调查时间：：2002年12月20日至30日调查协作单单位：深圳世外桃桃源物业管管理公司调查形式：：问卷调查查对象：桃源居已入入伙各区业业主『社区业主商商业需求调调查』问卷发放量量：500份。收回236份，有效份份数219份。被调查区域域以12区、5区居多。该该两区分别别为99年以前及2002年主要入住住区，可以以判定有效效代表各类类新老业主主的不同层层面。49桃源居被调调查家庭以以三口之家家居多，占占到被调查查家庭的47.9%。其次为父父母与多子子女家庭、、三代同堂堂家庭。说明桃源居居业主多为为成熟家庭庭，对商业业需满足全全家男女老老少的各类类需求。有孩子的家家庭达86.7％，针对孩孩子的商业业较普通社社区应有所所增加。桃源居业主主收入以中中等水平为为主。企业人员及及公务员、、学者等占占59.7％，对商业业配套的品品味有一定定要求，而而不是完全全的实惠路路线。50此2项为多选66.7%的家庭将增增加大型超超市放在首首位。说明明居民急需需集中商业业提供日常常购物品，，以保证品品种和档次次。大型超市和和大型百货货需求最多多，显示居居民倾向于于舒适化、、有品质感感的购物条条件。77.2%的被调查家家庭认为日日用品最好好能就近购购买，其次是运动动休闲及文文具；，62.6％的家庭需需求就近饮饮食。5153.9%的被调查家家庭在日常常消费时，，会在品牌牌商场选择择有一定品品牌且价格格适中的商商品。25.1%的家庭不太太看中品牌牌,关键看中价价格实惠。。两者共占占79%。仅有9.6%的家庭会在在在品牌商商场购物,选购高档商商品。说明桃源居居业主需求求品牌商场场，整体消消费水平为为中等。休闲地点集集中在安区区内和市内内，说明目目前桃源居居休闲配套套仍不足。。业主目前消消费地点调调查52日常买菜没没有集中的的趋向，在在各地点都都相当平均均。可能与与工作地点点有关。日常购物明明显集中在在宝安品牌牌超市，退退而求其次次的选择是是桃源居内内。说明了了对日常用用品购物有有选择丰富富、品质保保证的需要要，但近便便也很重要要。服装装购购买买集集中中在在宝宝安安品品牌牌超超市市和和市市内内，，说说明明了了对对服服装装更更强强调调选选择择的的多多样样性性和和品品质质要要求求，，可可舍舍近近求求远远。。家电电家家私私集集中中在在宝宝安安区区内内品品牌牌市市场场或或专专业业市市场场购购买买，，说说明明此此类类消消费费寻寻求求专专业业市市场场的的心心态态。。53【社区区业业主主商商业业需需求求调调查查小小结结】1.桃源源居居居居民民以以成成熟熟家家庭庭和和有有子子女女家家庭庭为为主主，，商商业业需需考考虑虑全全家家全全面面的的需需求求，，同同时时针针对对孩孩子子的的商商业业应应相相对对其其他他社社区区高高；；2.桃源源居居业业主主收收入入水水平平为为中中等等，，集集中中在在企企业业工工作作人人员员，，有有一一定定的的品品位位要要求求。。倾倾向向于于在在品品牌牌商商场场购购买买中中价价产产品品；；3.对集集中中商商业业的的需需求求强强烈烈。。最最需需要要可可以以购购买买日日常常用用品品的的大大型型商商业业，，希希望望保保证证品品种种、、品品质质、、和和购购物物环环境境；；4.最需需就就近近消消费费的的依依次次为为日日用用品品、、饮饮食食、、运运动动休休闲闲、、书书文文具具、、服服装装；；其其中中第第三三、、四四项项体体现现了了独独特特的的倾倾向向；；对对商商业业业业态态选选择择有有一一定定指指向向意意义义；；5.购物与休休闲地点点与消费费种类有有关，日日常用品品、服装装、家电电家私三三大类消消费分别别有相对对集中的的购买地地点，有有助于明明确桃源源居商业业选择的的竞争者者。54『桃源居前前期商业业租售状状况的借借鉴』分布于社社区内沿沿步行街街的街铺铺，投资资回报良良好，销销售状况况良好。。已入住的的街铺即即时解决决了少量量社区生生活需求求，但档档次较低低，选择择面少。。集中商业业由于规规模大，，商家认认为目前前难以保保证大规规模商业业的良性性运作，，目前不不愿进驻驻。租售售均相当当困难。。目前美家家超市已已进驻，，但业主主的需求求调查表表明：不不能满足足业主的的日常购购物需求求。项目总面积M2单位面积层高M价格销售期销售状况12/13区商业街3072.7730-3003.842593-4个月90％的店铺经营良好3区街铺255.7215-552.976730发展商内部认购完4区小商铺84212.950761个月性质为住宅，发展商默许商业用途3区集中商业临前进路2层4397.1219-400100-200为主4.58998已推出5个月已售27.8％同时进行招商，但未成功11区大型商业中心2万整体招租2年，难以引进品牌商家，已决定改变规划为居住区。19区集中商业4000租赁4.52002.9起招租，难以引进品牌商家进驻，12月引进了新入行的美家超市55集中商业销售不畅，市场上通常以引入经营公司为主难以顺利招商和快速落实社区需求以规模优势和临干道优势有条件产生面向区外需求的号召力业主期望以集中商业形式就近解决日用品购买，除现有超市外，还需求品牌商场部分租赁，部分可租可售38040.85平米+5226.27平米街铺易于实现销售和招租经营可能性高，可即时解决社区生活问题难以产生面向区外经营的号召力现有街铺因规模小易产生档次低、不齐全的问题，不受业主欢迎只可销售18082平米+3328.49平米销售难易易解决社区区内需求求的实现现程度外向经营营可行性性业主需求求租售限定定新供应量量+存量【街铺、集集中商业业优劣势势对比】56社区内需需求业态态优先布布局于街街铺。街铺功能能以满足足社区生生活需求求为主，，并注重重引导，，选择有有代表性性业态组组合形成成商业街街，以满满足社区区业主一一定的品品味需求求和社区区营销的的商业配配套可包包装。部部分临干干道的街街铺可安安排针对对社区外外的途经经人口（（学校家家长、车车辆）需需求。『社区内需需求导向向商业布布局原则则』集中商业业首要解解决社区区内对日日常购物物品牌集集中商业业的需求求，同时时服务社社区外。。部分集中中商业需需面向社社区外需需求。在在满足社社区内需需求后，，部分商商业需全全面对外外发展。。社区商业业应主要要满足社社区内的的需求，，并能促促进社区区的成熟熟发展和和带动销销售，因因此社区商业业应以社社区内需需求为导导向，进进行合理理布局，，保证社社区内消消费需求求能被有有效地满满足，同同时对外外有较强强的竞争争力参与与区域外外商业竞竞争。57『基于社区区内需求求的商业业业态及及比重』由于四季季花城的的业态非非自然生生成，在在此只选选择相对对成熟和和类似的的社区进进行参考考，结合合桃源居居的社区区特点及及业主需需求，桃桃源居沿沿街商业业各业态态较为合合理的比比重范围围为：生活饮食类家居类日常购买类日常服务类娱乐类其他类30％—40%20%—30%30%-40%20%-30%2%-4%2%-4%58【商业街的的定位】/定位的形形成商业街分分布特点点及影响响因素建筑设计计对业态态发展的的制约所临道路路状况位置特点点规划设计计与周边商商业的连连续性内部划分分进深、面面宽层高人流组织织社区对商商业街需需求满足日常常生活便便利服务务的需求求社区内休休闲消遣遣场所的的需求﹢﹢59分布特点点：A段：临规规划为社社区景观观中轴的的汇江二二路双侧侧，环境境设计主主题为欧欧洲休闲闲广场，，是社区区形象的的标志地地段，社社区居民民休闲的的聚散地地。B段：临临前进进路，，北接接10区大型型商业业，南南接文文化艺艺术中中心，，南端端接近近跨前前进路路天桥桥。处处于各各商业业街中中人流流量集集中的的一段段。C段：临临前进进路，，相对对更接接近学学校和和体育育公园园，与与对面面3区集中中商业业隔路路相望望。D段：临临汇江江二路路，现现规划划为单单侧，，总量量太小小，缺缺乏连连续性性。相相对其其他商商业街街，最最接近近已成成熟的的社区区。影响因因素：：C段对面面的3区集中中商业业现未未销售售，其其位置置与规规划设设计比比较适适于大大型餐餐饮和和银行行、邮邮局。。C段侧对对面的的19区集中中商业业为美美家超超市。。『临街街街铺的的分布布特点点』ABCD60A段：商业街街广场场中心心沿边边的商商铺柱柱布置置较规规整，，开间间、进进深适适宜，，便于于设置置小面面积街街铺，，可发发展多多种业业态。。这些区区域如如考虑虑设置置街铺铺，面面积约约在40～50㎡㎡之间。。【临街商商铺内内部设设计的的优劣劣势分分析】/建筑设设计对对商铺铺的制制约61B段：商铺柱柱布置置极不不规整整，且且进深深较大大，不不利于于设置置小面面积街街铺，，可发发展建建材、、五金金等对对，空空间要要求不不太苛苛刻的的业态态。这些区区域如如考虑虑设置置街铺铺，面面积约约90～122㎡。【临街商商铺内内部设设计的的优劣劣势分分析】/建筑设设计对对商铺铺的制制约62C段：商铺柱柱布置置规整整，但但进深深较长长，不不利于于设置置小面面积街街铺，，可发发展酒酒楼、、西餐餐厅等等需求求面积积较大大的业业态。。这些区区域如如考虑虑设置置街铺铺，面面积约约90～122㎡。【临街商商铺内内部设设计的的优劣劣势分分析】/建筑设设计对对商铺铺的制制约63B段：两列柱柱相互互错位位，破破坏了了空间间的完完整性性，使使得内内部空空间的的家俱俱不易易布置置，不不适宜宜发展展酒楼楼等业业态。。【临街商商铺内内部设设计的的优劣劣势分分析】/建筑设设计对对商铺铺的制制约商铺空空间内内柱布布置极极不规规则，，破坏坏了空空间使使用的的完整整性；；64B段、C段的商商铺进进深约约14～18m，不利利于形形成街街铺，，对二二层铺铺位的的销售售形成成阻力力，同同时对对商业业业态态造成成限制制。大部分铺的的进深过长长，约14～18m，不利于设设置小面积积街铺。【临街商铺内内部设计的的优劣势分分析】/建筑设计对对商铺的制制约65所有商铺层层高4800mm，已经提供供给业主设设置复式商商铺的空间间，不利于于设置一、、二层组合合的复式铺铺的形式，，减少了商商铺形式的的多样性，，且对二层层商铺的销销售造成一一定阻力。。【临街商铺内内部设计的的优劣势分分析】/建筑设计对对商铺的制制约66『商业街的定定位及可发展的业业态』编号

商业街主题定位

可发展业态A欧洲文化商业街文化商业：西式咖啡馆、茶馆、书店、琴行、通讯店、特色店等B家居装饰街家居装饰、布艺、建材、电器专卖、五金等C风味美食一条街特色小吃（面点王）、地方酒楼、西式快餐（麦当劳、肯德鸡）D便民性商业小型中西餐馆、便利店、美容美发、茶艺、花卉、洗衣房、复印、照相馆等日常家居服务业态67前进路路107国道道洲石公路“欧洲文化商商业街”主力店面积积100～150㎡，业态形式式：西式咖咖啡、书店店、特色店店“家居装饰街街”主力店面积积100～150㎡，业态形式式：家居装装饰店、建建材店“风味美食街街”主力店面积积300～500㎡，业态形式式：酒楼集中商业主力店位置置【各商业街领领头铺的面面积范围建建议】68【商业街包装装与展示的的建议】/地标性建筑筑地标性建筑筑：—是充分体现现商业街文文化底蕴的的载体，是商业街的的灵魂建筑。69【商业街包装装与展示的的建议】/留驻空间结合色彩的的变化，围围合形成一一些“浑若若天成”的的街道广场场空间，提提供留驻场场所。70【商业街包装装与展示的的建议】/休闲设施商铺前的张张拉膜体系系提供了一一个暇逸的的休息场所所，使住户户可以在这这里进行邻邻里交往，，同时促进进了商业活活动的深度度展开。71遮阳系列及及休闲椅的的随处设置置充分体现现人性关怀怀精神。【商业街包装装与展示的的建议】/休闲设施72【商业街包装装与展示的的建议】/灯光处理营造诱人的的灯光，让让脚步久久久停驻在橱橱窗前，流流连忘返，，激起更多多的购物欲欲望。73【商业街包装装与展示的的建议】/导示牌与门门店牌形式丰富的的导示牌或或门店牌将将成为商业业街一道美美丽风景。。74整体性原原则商业街的的广场设计应结结合商铺铺设计，，跌落式式台阶的的设置割割裂了商商业活动动的连续续进行，，对商铺铺的销售售形成难难点。考考虑到现现有地块块条件，，建议以以坡道解解决水平平交通；；商业街景景观设计应结结合街铺铺一起考考虑，不不应形成成明显的的割裂空空间，可可结合商商铺外让让人驻留留的小品品（如张张拉蓬））统一设设计，以以利于将将人流导导入商铺铺空间；；【针对汇江江二路商商业街广广场方案案设计的的建议】75参与性原原则商业街景景观设计计的核心心是设计计这样一一些场所所——它们能够够使人驻驻留，使使人在购购物、休休憩、嬉嬉戏、交交往等人人性化活活动中体体验到生生活的乐乐趣；人的主要要行为模模式中一一个重要要的方式式就是围围绕儿童童活动来来展开，，而聚集集儿童活活动的场场所就需需要创造造趣味空空间。本本方案提提供了广广场空间间，考虑虑了观赏赏性，但但是在空空间趣味味，及空空间驻留留感上塑塑造不足足；【针对商业业街广场场方案设设计的建建议】76主题性原原则商业街中中心广场场通过台阶阶的设置置在位置置上强调调了其主主题性，，但是在在主题的的鲜明性性上面体体现的不不够，中中心广场场缺乏一一个核心心概念统统一，建建议进一一步挖掘掘其空间间上的主主题；临107国道的“特色水景景”区域考虑了景景观空间间的观赏赏性，通通过商业业街广场场的局部部亮点设设计来体体现小区区的品质质，但是是在艺术术主题的的选择上上应进一一步挖掘掘，采取取更提神神的概念念来吸引引目标客客户，提提升目标标客户对对本项目目的认同同；【针对商业业街广场场方案设设计的建建议】77细节原则则水景的利利用要充分考考虑以后后的维护护成本较较高，管管理较难难，建议议对水景景的选用用应突出出其视觉觉上的“亲和性”，达到重重点突出出的目的的；树种的选选用要考虑深深圳气候候、季节节变换等等因素，，精雕细细琢合理理选用树树种的种种类、色色彩，达达到移步步换景的的目的；；【针对商业业街广场场方案设设计的建建议】78【Ch5外向经营营商业模模式】——集中商业业的定位位79『宝安商业业消费分分析』商业现状状分析商业未来来竞争分分析社区商业业外延可行行性宝安商业业销售状状况分析析80宝安人口口分布图图我们对宝安城城区的集集中商业业以及其其1KM范围内的商业业业态、商商业消费费群体进进行调查查，以期期了解社社区所处处大环境境—宝安整体体商业市市场目前前状况以以及未来来的竞争争态势。。宝安小档档案：宝安总人人口为144.1万其中户籍籍人口27.5万，暂住人口口116.5万人。外来人口口比例：：80%人口密度度3836人／平方方公里81『宝安商业业消费群群和商业业现状特特征』□宝安是10-50元的大商商业集汇汇。宝安安近80%的外来人口的的消费力非常常有限，这一一消费群主要要购买10-50元的服装、日日常用品，稍稍高档次为通通讯消费。□新安、西乡乡拥有37万消费群的内内动型商业。。分布在新安安、西乡大型型住宅区附近近的大型商场场及其周边的的街铺所成为为新安、西乡乡本地人以及及外来人口收收入较高阶层层的主要消费费场所。而沿沿街商铺亦是是做老顾客生生意。□宝安安人对对于购购物的的印象象是到到商场场而不不是商商业区区。宝宝安没没有集集中的的商业业区业业态，，主要要是百百货综综合商商场，，且商商品样样式有有限。。□宝安安商业业难以以在假假日经经济中中受惠惠。由由于宝宝安缺缺乏富富有吸吸引力力的旅旅游景景点，，假日日来临临时，，宝安安大量量的人人外出出旅游游，并并在外外地大大量购购物。。□宝安安人已已将原原来从从市区区购买买的习习惯转转变到到当地地购买买。对对于大大件家家用电电器、、汽车车、电电脑等等，由由于万万佳等等品牌牌商家家的进进驻，，以及及考虑虑后期期服务务的便便捷性性，宝宝安人人已将将原来来从市市区购购买的的习惯惯转变变到当当地购购买。。82『宝安现现有商商圈』龙华服服装和和房地地产商商业圈圈福永家家私商商业圈圈新安电电子、、五金金、百百货商商业圈圈西乡建建材批批发商商业圈圈公明荔荔枝产产销商商业圈圈全市最最大的的家私私批发发市场场83区内内缺缺乏乏成成规规模模的的商商业业街街或或集集休休闲闲、、娱娱乐乐于于一一体体的的购购物物中中心心，，以以及及多多样样化化的的、、紧紧跟跟市市场场潮潮流流的的时时尚尚用用品品，，是是造造成成区区内内中中高高档档收收入入阶阶层层流流向向区区域域外外购购物物的的主主要要原原因因。。『宝安安商商业业消费费群群和和商商业业现现状状特特征征总总论论』机会会？？！！市场场空白白842002年宝宝安安商商业业销销售售状状况况类别

成交总套数

成交面积分布商业539套（58532.67平米）大于100平米70-100平米小于70平米90套68套381套宝安安商商业业的的销销售售面面积积仅仅占占4%，面面积积以以小小于于70平米米居居多多，，占占总总成成交交套套数数的的70%。【宝安安商商业业物物业业销销售售状状况况】—数据据来来源源：：宝宝安安房房地地产产交交易易中中心心8512月30日，，宝宝安安铜铜锣锣湾湾开开业业宝安安铜铜锣锣湾湾：：位位于于西西乡乡步步行行街街附附近近，，总总营营业业面积积8万平平方方米米，，共七七层层的的营营业业面面积积。。业业态态包包括括超超市市、、百百货货（（1-4楼）），，五五楼楼美美食食广广场场、、六六楼楼七七楼楼休休闲闲中中心心。。辐辐射射福福永永、、沙沙井井、、公公明明、、松松岗岗、、石石岩岩等等镇镇村村。。【未来周边边商业竞竞争分析析】86凤凰城购购物中心心位于西西乡镇新新城大道道，占地13万平方米米，拟规划划为集购购物、旅旅游、休休闲、娱娱乐、度度假为一一体的超超大型MALL。总规划划面积20万平米，，规划期期为5年。目前前招商引引入东莞莞大新百百货进驻驻，签约约15年，现正正推售少少量铺位位。在沿新城大大道面已建建成2栋约7000平米，而规规划内的其其余部分是是仍在继续续工作的厂厂房。折页建成与推售售部分仍在运作的的厂房87物业名称营业面积营业楼层业

态经营状况价格（租金）香江家居博览中心20万平米2层家居办公家私100%18元/平米丽星家居广场5，000平米2层家居80%18元/平米福永家私城5，000平米2层家私100%15元/平米金泰家具城2