小寨西旅国际项目

项目市场研判暨产品定位分析报告西安旅游集团小寨项目策略提案

二零零七年宏图大展骏业宏开2007:西旅集团品牌扩张&地产运营年

2007·扩张·地产·运营

—西旅集团多元化扩张布局重点项目—城市核心商圈经典项目/个性化地产项目—整合企业内外部资源\跨越式发展模式123全面透视市场

区域市场概况分析项目竞争对手分析项目定位系统思考产品与规划配套设施整合推广与销售策略PART1:区域市场概况分析到西高新小寨曲江新区地理位置[小寨商圈综述]

一、小寨商圈人流动线

据统计，目前以小寨十字为中心，东至大雁塔十字、西至吉祥村、南至电视塔、北到南二环范围内，云集众多商家，每日人流量仅次于钟楼。其人流主要来自周边的各大专院校、打工一族、附近居民区和企事业单位。鉴于高校集中的特点，其业态组成就有着比较明显的年轻化倾向。优势一、大雁塔北广场游人如织，小寨商圈大受其利。长安县撤县设区后，小寨人流进入西安的毕经之路。西高新的快速发展必将带动消费水平的增长优势二、西安雁塔文化新天地广场、小寨艺术文化中心与长安路全面拓宽及多处过街天桥的兴建，使区域内人流更为顺畅，带动小寨商圈人气一路飙升的同时地价随之节节攀高优势三、曲江新区开发建设如火如荼，大唐不夜城、长安芙蓉园以及大西安“一城双心”格局的初步形成，小寨已经成为连接老城与新城的枢纽和财富中心。[二、小寨商圈商业优势分析]

[三、小寨区域商业环境分析]人文环境：小寨是年轻人的购物阵地、新潮流、新概念的集散地。城南是西安市的文化地，高素质的人群多居住于此，人文氛围是不言而喻的。地区经济状况：商圈发展日趋成熟，随着整个区域的改造、物业供给不足的局面将得到改善。时尚潮流百货店——百盛的顺利入驻提升了整个商圈的档次与消费。交通条件：规划中的地铁二号线口岸物业,据了解朱雀大道将在年后贯通，贯通后的朱雀大道将成为继长安路、含光路、之后第三条南北主干道，对于子午路至丈八路沿线人口去小寨商圈的首选线路。人群的覆盖面：开店资金要求低，货品无品牌设置是这个商圈的一大特色（许多店主为18-25岁的年轻人和未毕业的在校学生）。由于其所在环境特殊、形成也是依靠了一群特殊的消费群，所以其现在还不能满足整个城南人口的日常购物、文化、娱乐、休闲。但我们可以清晰地看到其发展的目标——城南的钟楼商圈。市政设施：随着大雁塔北广场的建成，以及曲江新区、高新新区的建设，给小寨地区大规模改造提供了良好的契机。市政设施配套完善。［小寨居住住圈的特点点］：目前小寨主要是是以商业为为主的功能能定位.由由于商业设设施发达,人流流量大,显显得繁华和和喧嚣,因因此并不适适合于永久久居住.火爆的商业业使地价飞飞涨,开发发住宅楼盘盘可谓是得得不偿失.但由于目前前流动人口口多,租务务市场可观观,很多住住宅和商住住项目销售良良好!商业地位：：小寨，商业业气氛浓厚厚，始终是是西安除钟钟楼之外的的第二大商圈圈商业形态态：小寨商圈圈目前以以好又多小型商城居多，个体商户经营为主、品牌专卖店为辅，经营范围：以时尚、潮流的服饰、小商品为主，餐饮、娱乐、为辅；

消费群体：消费群体覆盖整个西安。主要以城南人群主，群体非常庞大；年龄上以30岁以下的中青年人群为主；

商业缺陷：缺乏真正的一站式的集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大型购物中心

商业价值：小寨作为年轻人基地、时尚潮流的代言人其租金水平居西安前列，平均租金水平高达400元/㎡·月；PART２:区域市场场在售项项目概况况雁塔文化化新天地地项目位置置：纬二街十十字西南南角价格：目前首首先推出出夹层、、地下一一层、地地下二层层，均价价在25000元/㎡楼层定位夹层、地下一层、地下两层休闲、娱乐、服装、餐饮、工艺品价位均价25000元/㎡［项目优优势］：：◎规模模大,能能自成气气候，但但是远离离核心商商圈，价价值得不不到充分分体现◎定位位新颖，，以娱乐乐为主题题的构思思很吸引引人２．万万万代(钟楼)定位、主主力商家家、管理理机构：：定位主力商家管理机构数码家电北京大中电器西安五星物业管理开盘销售售情况：：销售时间楼层推出面积认购价格销售率销售政策2005-7-61层1600㎡2．5万/㎡20%左右包租10年,一年后无条件退铺，年回报9%，每月返一次2005-7-62层2300㎡1.5万/㎡2005-7-63层2300㎡1万/㎡３．新兴兴24G（轻工））定位、主主力商家家、管理理机构：：定位主力商家管理机构家居大卖场无开发商开盘销售售情况：：销售时间楼层推出面积认购价格销售政策2005-51层4000㎡1．6万/㎡包租3年,年回报10%，即返3年30%2005-52层4000㎡1.2万/㎡2005-53层4000㎡0．89万/㎡新兴24G销售售较理想想分析：：价格便宜宜，性价价比高定定位位准确４．东方方龙·安安南城定位主力商家管理机构小型ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＩＩ家乐福肯德鸡保利电影院顺时来商业管理公司销售时间楼层推出面积认购价格销售政策200６-３－1层７２00㎡1万/㎡－1层包租3年,年回报10%，即返３年；１层包租２年，即返２年；200６-３１层７２00㎡1.９万/㎡1).新新一代国国际公寓寓地理位置置：太白白路与科科技路交交汇处东东南角开发商商：西西安伟鑫鑫房地产产开发公公司建筑面积积：9万万㎡建筑形式式：3栋栋高层，，1-4层底商商，5层层以上住住宅。A栋32层3梯8户，，B栋32层2梯5户户，C栋栋31层层6梯24户，，总套数1012套，，目前剩剩余100套。。户型面积积：A、、B栋面面积C栋面面积47--157㎡销售均价价：3500元元/㎡销售率率：整整体销售售65%，其中中AB两两栋大面面积销售售良好，，销售约80%，C栋小户户型销售售不是很很理想，，销售约约40%。项目点评评：位置优越越，两面面临街，，商业价价值较高高。其小户型型面积虽虽在市场场需求范范围内，，产品功功能也相相对齐全全，但产产品有硬伤，C栋东西西向房多多为标间间式一房房(如右右图)，，进深较较长，可可分割成成厅与卧两部分分，但两两部分舒舒适型均均不强；；项目为为商住混混杂，功功能不纯纯粹，造造成需要纯商商或者纯纯住的客客户流失失；项目目交房为为毛坯房房，无装装修，造造成部分分投资客户流流失。［住宅小小户型市市场调研研］2900210025002500200059001500户型面积楼号套数户型比一室一室一厅47.62C2765164.33%一室一厅50.16C27一室一厅50.69C27一室一厅53.41C216一室一厅55.5C27一室一厅56.25A28一室一厅57.44A28一室一厅59.99C162一室一厅60.12A28一室一厅63.38C27一室一厅63.55C54两室两室两厅76.02C2727727.37%两室两厅83.52A28两室两厅86.7A28两室两厅90.77A28两室两厅92.14B28两室两厅96.82C27两室两厅97.15B28两室两厅97.51C27两室两厅97.46A28两室两厅103.82A28三室三室两厅132.49B28848.30%三室两厅136.98B28三室两厅156.65B28总套数1012新一代国国际公寓寓户型配配比地理位置置：科创创路与太太白南路路丁字路路口西北北角开发商商：西西安嘉天天实业有有限公司司建筑面积积：约2万㎡建筑形式式：独栋栋19层层高层，，1-3层商铺铺，4-19公寓，4梯26户，户型面积积：25．67—82.08㎡，，精装修修，全套套美标洁具具。销售均价价：4300元元/㎡销售率率：86%项目点评评：销售率86%，，现剩余余约40套，年年底入住住。精装装小户型型，在地地段一般般的情况况下，以以精装低低总价吸吸引客户户。项目目无沙盘盘模型，，利用1/2半半层整体体装修样样板间取取得良好好的销售售业绩。。其中功功能齐全全的两室室一厅与与一室一一厅迅速速售空，，剩余产产品多为为使用功功能缺失失的标间间式户型型。户型面积（㎡）套数户型比一室标间式25.2-38.0336896.2％1-149.44161-164.3616两室2-181.96163.8％总套数416套2）.MINI国度3）.摩摩登BOBO地理位置置：白沙沙路南开发商商：文文华地产产建筑面积积：2.1万㎡㎡建筑形式式：独栋栋点式高高层，户型面积积：41－101㎡㎡，精装装修销售均价价：4500元元/㎡销售率率：86%项目点评评：项目面市市较早，，与当时时市场水水平比较较，其单单价较高高。项目目一室户户型除STUDIO外外基本满满足使用用功能，，总价不不高，且且精装修修适合年年轻人过过渡性居居住，极极具投资资价值，，故小户户型销售售较好。。但其两两室性价价比不高高，导致致拉长销销售周期期，至今今仍有剩剩余。户型面积2-2-298.12㎡100.98㎡2-2-197.38㎡1-1-156.41㎡60.38㎡STUDIO41.79㎡42.20㎡4）.丹丹枫国际际地理位置置：高新新四路中中段开发商商：高高新地产产建筑形式式：三栋栋连体高高层建筑面积积：41302㎡户型区间间：22--127㎡㎡销售均价价：均价价3800元/㎡项目点评评：西北大学学桃园校校区对面面，地段段较号。。高新地地产出品品，形象象包装新新颖，临临街商业业氛围较较好，周周边生活活配套成成熟。户型设计计一般，，三栋高高层程““工工”形形围合，，50㎡㎡以下户户型集中中在楼体体连接处处，不易易采光，，且宜造造成对视视。9月月16日日开盘，，前期采采用累计计减免房房款优惠惠，认购购尚可，，但开盘盘后价格格上涨，，销售一一般。设施配套套无热水水、不装装修，整整体均价价已达到到3800元/㎡，性性价比不不高，预预计将对对销售造造成一定定影响。。户型面积每层套数总套数总户型比1-124.424420830.77%1-1-141.9112442.0312461.1124622441-2-149.2812449.431242-1-184.524839658.58%84.6224884.9412485.1912486.1524495.151242-1-286.8424487.4724499.941242-2-167.2512491.0312491.31243-2-2128.811247210.65%128.97124129.27124合计676

５）.皇皇家公馆馆皇家公馆馆＆英郡郡位于小小寨西路路临街南南侧，与与东方大大酒店（（四星级级）隔路路相望皇皇家公馆馆由三栋栋高层建建筑组成成，建筑筑面积90000平方方米。以以公馆住住宅为主主体，英英郡白金金公寓、、气势恢恢弘的商商场为撑撑.主力力户型为为82--164㎡.销售均均价3600元元/平方方米,公公寓基本本售罄.商住部部分基本本过半.记录时间物业类型均价最高价最低价实际销售均价2006-8-10公寓3600元/平方米4500元/平方米3890元/平方米4020元/平方米６）.阳阳阳国际际广场阳阳国际际广场位位于朱雀雀路、纬纬二街两两条城市市双向主主干线交交汇点，，坐拥城城南核心心地段，近近距最具具活力的的小寨商商圈，项项目占地地约37亩，单单体建筑筑面积约约14万万㎡，高近100米，，东西宽宽近200米，，地上31层，，地下两两层，是是集商业业、办公公、住宅宅、公寓、、酒店于于一身的的综合建建筑体拥拥有15000㎡城市市主题广广场、35000㎡繁繁华商业中心心、500㎡豪豪华酒店店式大堂堂、26部品牌牌电梯、、14000㎡㎡地下停停车场.记录时间物业类型均价最高价最低价实际销售均价2006-11-17普通住宅4000元4635元3700元3738元/平方米７.福满满园福满园项项目位于于兴善寺寺西街，，距离小小寨核心心地段好好又多购购物购物广场场、飞炫炫广场等等仅百米米之遥，，生活便便利又安安静适合合居住，是一一个闹中中取静的的好场所所。福满满园项目目由两栋栋小高层层组成，临近近西街的的是国立立座，总总共12层，底底下三层层为商铺铺，4-12层层为住宅宅，面积积从140—160平平米；另另外一栋栋为雍华华座，总共8层层，全部部为住宅宅，面积积从89—125平米米.８.一又又二分之之一国际际公寓结构：框框架结结构。外外墙：高高级外外墙瓷砖砖。内内墙墙：水水泥压光光。门门窗窗：预预留门洞洞，高级级塑钢窗窗，双曾曾玻璃。。大大堂：：

墙面面高级花花岗岩，，地面高高级瓷砖砖，轻钢钢龙骨吊吊顶。厨厨房：防防水处处理，预预留上下下水。卫卫生间：：

防水水处理。。安安防：：

智能能安防系系统。供供电：市市政电电网，自自备发电电机卡式式电表。。供供气系统统：天天然气入入户采采暖空调调系统：：

独立立供暖，，壁挂锅锅炉电电梯梯设备：：

6部部名牌高高速电梯梯［结论研研判］：：商业档次次低，目目前小寨寨的消费费群体已已在校学学生为主主，虽然它的的所销售售物品档档次不高高，但是是他的消消费力强强，这主主要是由于学生生的消费费观念比比较超前前，喜欢欢透支，，因此消消费力不不容忽视视。购物主要要是以市市场为主主，购物物环境一一般临街店面面的拆除除使得小小寨店面面供不应应求的局局面更加加严重大百货竞竞相入住住，如百百盛等，，提升小小寨商圈圈整体档档次和地地位回报率与与去年持持平：目前新推推商业项项目的回回报率，，依旧保保持在去去年的水平平：8%～10%。买铺即返返年限增增加：竞争的激激烈，销销售速度度的放缓缓，投资资者风险险意识的加加强，政政策调整整与宏观观调控带带来的负负面影响响，逼迫迫开发商商加大销售售优惠力力度，由由去年的的1年年后返到到即返3各月、、6个月月，再到即返1年；200６６年开始始即返2年、3年，说说明随着竞争争的激烈烈，为抢夺有有限的投投资客户户，开发发商已经经“不计计血本””。产权型商商铺大量量缺乏：：目前小寨寨商圈大大量商铺铺都是出出租型商商铺，全全产权型商商铺大量量缺乏，，市场需需求旺盛盛！沿长安路路是小寨寨商圈的的绝对核核心：长安路是是西安的的南北主主干道，，交通便利，，周边高高校云集集，商业业成熟，，人流量量巨大．．1.平层层精装修修均价4５00元/㎡㎡－５000元元/㎡，，毛坯坯房均价价在4200元元/㎡。。2.45-60㎡一室室一厅一一厨一卫卫的功能能齐全型型的精装装户型销销量最好好。客户户对小户户型的毛毛坯房接接受度不不高。30㎡以以下功能能缺失型型户型即即使精装装销售状状况亦不不佳。3.主流流紧凑型型两房市市场供应应量不大大，仍有有很大开开发潜力力。4.项项目周边边配套齐齐全、自自身配套套丰富（（设置会会所、提提供热水水、集中中供暖等等），能能够有效效支撑高高售价。。5.租务市场场火爆：：由于小寨寨商圈人人流量大大，大量量未成家家群体及及流动人人口，对对投资型型小户型型物业需需求旺盛盛．从皇皇家公馆馆＼阳阳阳国际广广场的旺旺销既可可见端倪倪．PART３:项项目定位位系统就本项目目而言，，开发模模式无外外乎两种种：一为为普通产产品模式式，一为为中高端端精品模模式。这这里所区区分的普普通与高高端，是是相对于于西安市市现有物物业档次次的划分分，并非非指物业业绝对档档次。下面我们们将就这这两种开开发模式式做出分分析抉择择：类别成本利润地块要求供需状况营销能力开发实力品牌贡献项目状况成本较高保证利润优质地块周边产品众多，需求基础厚专业团队加盟企业实力雄厚待树立品牌高端路线成本高利润高占有希缺景观资源市场供需状况一般，面临版块竞争强要求实力强经验丰富品牌贡献大中高路线成本较高利润较大相对较高存在市场空缺，竞争不足较强资源优化创造价值品牌贡献大普通路线成本不会太低，利润少相对较低市场供应量巨大，产品竞争激烈较强企业资源闲置品牌贡献小1.做什什么样的的产品?2.运用用什么样样的营销销模式?3.设计计什么样样的概念念主题?4.借鉴鉴哪些成成功项目目的模式式?定位思考考出路——品牌牌之路建立卖方市场场空间建立买方市场场空间挖掘山水水美美地地产品品价值值挖掘掘消费费者者购房房心心理理推广广手段段123挖掘掘产品品价值值[地地块块与与企企业业资资源源研研判判]1.位位于于成成熟熟核核心心商商圈圈主主干干道道,未未来来地地铁铁二二号号线线口口岸岸,寸寸土土寸寸金金!人流流量量大大,潜潜在在和和显显在在客客户户群群体体众众多多,地地段段卓卓越越,升升值值空空间间巨巨大大.2.周周边边生生活活配配套套齐齐全全\交交通通方方便便,人人文文环环境境浓浓厚厚。3.商商(业业)务务新新地地标标,引引领领商商圈圈潮潮流流,成成为为小小寨寨商商圈圈全全新新商商业业和和小小户型型居居住住\投投资资复复合合体体!满满足足投投资资形形物物业业强强劲劲需需求求.4.产产品品定定位位及及运运作作空空间间大大,多多样样化化产产产产品品定定位位方方向向和和开开发发模模式式.具有有宽宽广广的的适适应应性性.包包容容性性和和协协同同性性!5.开开发发商商——西西旅旅集集团团具具有有雄雄厚厚的的资资金金实实力力和和广广泛泛的的旅旅游游资资源源,为项项目目的的前前期期开开发发和和中中期期销销售售\招招商商及及后后期期运运营营奠奠定定良良好好基基础础!小寨寨商商圈圈复复合合型型投投资资物物业业核核心心引引擎擎![结结论论]权威威性性：：开开发发商商的的资资金金实实力力和和品品牌牌支支撑撑!唯唯一一性性：：首首个个鲜鲜明明提提出出区区域域商商业业升升级级的的抗抗大大旗旗者者排排他他性性：：区区域域内内单单体体规规模模最最大大\影影响响力力最最强强!本项项目目开开发发主主题题定定位位[方方向向一一]:产权权酒酒店店式式+大大型型综综合合性性购购物物中中心心酒店店式式公公寓寓+大大型型综综合合性性购购物物中中心心[方方向向二二]:[项项目目市市场场定定位位体体系系]：：[产产品品定定位位]:1.纯纯小小户户型型精精装装修修酒酒店店式式公公寓寓[产产权权式式酒酒店店]2.铂铂金金商商圈圈钻钻石石地地段段临临街街旺旺铺铺,综综合合型型休休闲闲\购购物物\娱娱乐乐中中心心3.（（酒酒店店式式工工作作室室类类商商住住楼楼＋＋产产权权式式商商务务酒酒店店套套房房））4.酒酒店店式式专专业业服服务务四四星星级级装装修修标标准准[主主题题定定位位]：：复复合合价价值值产产权权式式酒酒店店投投资资型型物物业业[形形象象定定位位]：：1.thisistheembassorddistrictofxi’’an西安安大大使使级级物物业业[形象象大大使使,经经济济大大使使,建建筑筑大大使使]2.thisistheworldwidebankingcenterofwestChina酒店店化化生生存存酒酒店店式式社社区区[时时尚尚超超前前区区域域地地标标国国际际化化酒酒店店西西旅旅集集团团鼎鼎力力钜钜献献]3.thisishigh-classmulti-fuctionalflatcomplex四星星级级国国际际公公寓寓-CEO私私家家官官邸邸[目目标标客客户户群群定定位位]：：购买买群群体体的的辐辐射射的的区区域域范范围围：1.西安乃至至全省的生意意人群体（品牌商家、、个体工商户户）2.项目周边边及小寨商圈圈内的传统经经营户（在周边经营营多年的商户户）3.陕西各地地市的富裕人人群（关中\陕北北地区的有钱钱人）4.品牌经营营商、代理商商（全国各地地看好或想进进入西安的品品牌商）购买群体的构构成包括：生意人群体（个体工商户户、私营业主主）公务员群体（有灰色收收入的高收入入群体）城市居民（高收入群群体，有一定定积蓄，投资资渠道少，通过购买本项项目进行投资资）单位的干部职职工（高收入群体体）高知群体（高校教师、、中小学教师师）为什么要做产产权酒店式?地段卓越+国国际级旅游名名城+开发商商丰厚的旅旅游资源+广广泛的市场需需求+独特定定位突围谨以：新新经济商务联联邦中国经济中最最活跃、最闪闪亮的成长型型新经济企业业西安地产投资资创富的先知知先觉者，不不动产投资的的原始股民告别商铺，进进入新投资时时代的知本英英雄最具投资价值值的产权式酒酒店[公寓]献给:［产权酒店的的概念解析］］产权酒店由““时权酒店””演变而来，，“时权酒店店”，即由消消费者或个人投资者者买断旅游目目的地酒店客客房特定时间间里的所有权。这一概念念的首创者是是瑞士的亚历历山大.耐提提。1976年，法国阿尔卑斯斯山地区的旅旅游酒店开创创了真正意义义的时权酒店店经营，即向旅旅客出售特定定时间内旅馆馆住宿和娱乐乐设施的权利。产权酒店店则是买断产产权而不是买买断时段，即即开发商将酒酒店的每间客房房分割成独立立产权出售给给投资者，投投资者一般不不在酒店居住，，而是将客房房委托给酒店店管理公司进进行出租经营营获取年度客房房利润分红，，同时获得酒酒店管理公司司赠送的一定定期限的免费入入住权。［产权酒店的的基本特点］］地点要求产权酒店一般般位于著名旅旅游城市，如如夏威夷，海海南等拥有充充足的客源，能够保证证足够的客房房出租率。经营方式投资者将客房房委托给酒店店管理公司经经营管理，获获取分红以及及一定时间的免费入住住权。投资收益巨大大业主在取得客客房出租收益益的同时还坐坐享房产增值值收益并可通通过转卖变现。运营成本低酒店开业之前前，已收回部部分投资，在在运营当中避避免了巨大的的财务费用，运营成本本比常规酒店店低的多，从从而在经营政政策上非常灵灵活，在行业竞争中占占据绝对主动动。二、产权酒店店在中国的现现状1995年以以来，青岛、、北海、珠海海、北京、昆昆明、深圳、、上海、南京、杭州、、海南等地均均开始陆续建建设形势各异异的产权酒店店，产权酒店将酒酒店业与房地地产业进行了了完美的投资资组合，形成成了独特风格，在在市场开拓和和盘活房地产产方面有着不不可低估的潜潜力。三、产权酒店店目标客户群群体及购买动动机一).个人客客户以投资和和自住为主:1.主要是经经济发达地区区的企业高层层和私营业主主;金融\贸贸易\网络\证券\演艺界人士和和不动产投资资人.2.年龄在35—55岁岁之间,家庭庭年收入在20万左右,可以自由支支配50万以以上的资产.3.一般拥有有第二套甚甚至第三套住住宅,拥有丰丰富的置业经经验.4.经常出入入商务场所,经常旅游,使用名贵产产品和高档消消费品,关心心国家大事和商务信息息,紧跟时代代潮流.5.对小寨商商圈高度认可可,或者在周周边居住,做做生意,对小小寨周围很熟熟悉.如周围的音乐学学院\长安大大学教师,军军区离退休老老干部等二).企业客客户以接待会会议培训和疗疗养渡假为主主:1.主要是一一些与酒点所所在地有密切切商务联系的的公司;2.西安的外外资企业\国国有企业\股股份制企业或或政府机关;3.用做接待待客户\渡加加\会议和培培训,为员工工发放福利.［产权式酒店店经营模式］］１．名牌酒店店管理公司管管理：２．业主委托托经营：业主投资后后，委托酒店店管理公司代代为经营管理理。酒店管理理公司对产权权酒店进行全全权经营管理理，业主获得得协议承诺的的消费权利和和投资收益，，不得干涉酒酒店管理公司司的日常管理理。３．业主权益益保障：从酒店开业业起，即成立立业主委员会会，对酒店经经营和财务管管理进行监督督。委托会计计师事务所对对产权酒店的的财务进行审审计，保证酒酒店管理公司司财务管理和和利润分配的的透明度和公公正性。４．客房利润润多元化；为满足企业业客户及常客客的需要，同同时建立一个个固定的客户户网络，酒店店管理公司专专门设计了酒酒店客房会员员卡，该卡以以一定面值进行行销售，持卡卡人将获得本本酒店客房优优先定房权和和根据不同消消费额确定的的不同折扣优优惠。会员卡卡的销售收入入，将作为客客房营业收入入的一部分，，参与到利润润分配。［业主权益及及投资收益分分析］1、基本权益益1．业主每年年可享受4-10月份（（除法定节假假日外）20天或法定节节假日10天天的免费度假假入住权（二二者选其一，，并提前一个个月通知酒店店管理公司））2．业主可可将免费使用用天数折合成成使用套数。。3．如当年没没有享用或没没有享用完，，可累计至下下一年.4．业主可将将应享有的免免费度假入住住权自由转移移、赠送。5．业主在自自用期间可享享受酒店配套套服务6-8折优惠。6．业主在其其他时间入住住本酒店可享享受最低折扣扣优惠即：淡淡季4-10月5折，旺季季及节假日8折（均以当当时市价为基基数）。2、附加权益益与延伸服务务１）全市范围围内的交换机机制：充分发挥西旅旅集团的资源源优势，业主主可将应享有有的免费度假假入住权，按按其价值折合合成西旅集团团其他类似项项目甚至全国国范围内的其其他产权酒店店的消费权，，真正体现““一处置业，，多处为家””。２）免费订机机票＼四星级级酒店服务＼＼预定,交换换,客房出租租等;3)洗衣\保保安,商品代代购\代理旅旅行服务等;4)业主拥有有本酒店配套套设施的消费费优惠权;5)业主在购购买超过70㎡以上,在在同等条件下下,拥有子女女优先录用为为酒店员工.小结：业主只只需交纳30%的首期款款，便可获得得如下回报：：1.还清按揭揭贷款后便可可获得这套酒酒店房间的100%的永永久50年物物业产权。淡季1000天（或旺季季500天））的免费入住住权（５0年年总和），并并可转移赠送给亲朋好好友。2.近50年年的客房利润润分红。50年客房房产产的增值空间间。[做产权式酒酒店的支撑点点]:1.天文级海海量旅游经济济2006年上上半年，西安安市接待海外外旅游者356091人人次，其中外外国人304203人次，台湾湾同胞25137人次，，香港同胞24132人人次，澳门同同胞2619人人次，创汇1.88亿美美元接待国内内旅游者1264万人次次,国内旅游收入84.9亿元。。完成全年计计划51.36%。旅游游业总收入100.32亿元。2006年全年接接待海外旅游游者85.25万元，创创汇4.62亿元，接待国内游客2602万元元，国内旅游游收入165.3亿元。。旅游业总收收入达203亿元。。2．曲江新区区是带动我市市旅游的一大大亮点曲江新区两大大景点大唐芙芙蓉园、海洋洋馆，2006年上半年年接待人数保持较高接待待量，上半年年大唐芙蓉园园接待游客83.09万万人次，海洋馆接待游客31.5万人人次，成为我市对对外宣传产品品的一大亮点点。3．各种会展展活动对上半半年旅游带来来大量客源据西安市会展展办提供的相相关数据显示示，2006年1—6月月份，西安市市举办的各种会展展达到50多多个，其中规规模较大的37个，成交交额180亿亿元，创造综合社会会效益15亿亿元，前来参参观的游客本本地外地游客客120万人次。4．开发商雄雄厚的资金和和品牌实力及及旅游资源.西安旅游(集集团)股份有有限公司西北北最早上市的的旅游企业““2006最最具竞争力的中国国上市公司（（旅游类）””奖。2006中国旅旅游行业中国国上市公司竞争前前10强”.拥有钟楼饭饭店,解放饭饭店,胜利饭饭店,西北大大酒点野生动物园,中旅国际旅旅行社等重量量级旅游资源源.5.产品的自自身特性及风风险规避因素素.从产品规规划因素素来看,东\西西塔楼普普遍存在在通风\采光不不足,黑黑卫现象象,销售抗性性很大.从开发发风险的的规避角角度看,开发产产权式酒酒点不仅仅可以化解产品品硬伤缺缺陷,实实现销售售利润,还可以以通过后后期经营营带来附附加利润.[客房规规划经济济效益分分析]：：一、客房房规划1、客房房总建筑筑面积4.9万万平米，，按精装装修6000元元/㎡总值2.92亿亿元。2、东\西\北北三连栋栋塔楼,六梯44户,约20层,合合计房间间数8-900间，，平均每每间50-60平米。。[项目投投入投入入产出初初步预算算]:一、基础础参数确确定为了能够够将房地地产市场场中市场场价格、、建筑成成本、项项目收益益率等复复杂变量量与不同建建筑形式式建立相相应的有有效、清清晰的关关系模型型，我们们首先基基于对区区域市场的的认识及及市场调调研所掌掌握的数数据，确确定不同同建筑形形式下计计算参数数。本次测算算按占地地面积11亩计计算，土土地成本本按市场场价取400万万元/亩亩，不计算城城市配套套费；2.本本次测算算取了一一种建筑筑形式——点式高高层；3．建安安成本和和各项取取费见下下表；建筑形式高层容积率10.6建安成本（不含电梯设备）元/㎡1550电梯费用21.85万元/部(38元/㎡)管理费3.0%不可预见费3.0%销售费用3.0%销售均价公寓:6000商业:15000(1\2层)二、基础础参数三.政政府交费费及其他他取费标标准项目取值单位计算基础质量监督费0.20%建安成本老保统筹费3.55%建安成本定额编制管理费0.13%建安成本新型墙体材料专项费6元/㎡建筑面积规划及设计费30-35元/㎡建筑面积地质勘探测绘费0.15%建安成本设计审查费1.3元/㎡建筑面积预算编制费1.6元/㎡建筑面积决算费2元/㎡建筑面积沉降观测费1元/㎡建筑面积天然气入网费1500元/户总户数建筑形式高层26F建筑密度47.0%容积率10.6总建筑面积87919平方米一投资合计2.7亿1土地成本4500万2前期费用7101.54城建费市政公用设施配套0.00质量监督费1600×0.2%×87919=28万老保统筹费1600×3.555%×87919=500万定额编制管理费1600×0.13%×87919=18万新型墙体材料专项52.7万前期工程规划及设计费260万地质勘探测绘费1318设计审查费11.4万预算编制费14万临电、临水接入费20.00万三.政政府交费费及其他他取费标标准3基础配套及设备费87919㎡

集中供热入网费含于地价款中

天然气入网费1500元×1026=153.9万

电梯设备费38元/㎡×87919㎡=330万4建安费用87919㎡×1550=1.362亿精装修费用:5000万5其他费用

管理费3%

监理费0.6%

沉降观测费1元/㎡

决算费2元/㎡合计约300万6销售费用3％1000万7不可预见3％1000万

8营业税费5%1750万二销售收入

商业(出售1-2层)约1亿

高层公寓(6000元/㎡)2.92亿

后期运营收入约3000万/年三税前利润（扣除营业税）1.2四成本利润率44.4%项目间数单位面积总面积房价（元）普通间8030平方米2400平米288商务标间22050平方米11000平米388蜜月间18050平方米10000平米388家庭套间16070平方米11200平米588豪华套间16080平方米12800平米688户型配比比与概念念设计(客房类类型)：：二、经济济效益分分析（一）、、客房营营业收入入产权式酒酒店间900客客房的加加权平均均价为468元元，平均均开房率率按60%计，计计算如下下：每天的营营业收入入为：468元元×900间××60%=252000元每月的营营业收入入为：252000元×30天=7560000元每年的营营业收入入为：7560000元××12月月=9000万万元（二）、、客房营营业成本本：通常星级级酒店客客房的营营业成本本为营业业收入的的8­——10%，我们们按10%计算为为：756万元元×10%=75.6万元/月（三）酒酒店管理理公司提提取的毛毛利：通常为毛毛利润的的2%，，即756万元元×2%=15.12万元（四）、、客房营营业费用用总计：：192万元/月，详详细如下下:1、工资资：客房房人员配配备=客客房总数数量（900间间）×0.6=540人，人均工资资按1500元元/月计计算，每每月工资资总额为为540×1500=81万万元，；；2、广告告费：按按营业收收入的1%计为为7.56万元元/月3、水、、电、油油费：按按营业收收入的5%计为为37.8万元元/月4、维修修保养费费：按营营业收入入的2%计为15.12万元元5、培训训费：每每年10万元，，合8333元元/月月6、服装装费：每每年10万元,合8333元元/月7、办公公差旅费费：按营营业收入入的0.5%计计为3.78万万元/月月8、税费费：营营业税5%,计计37.8万元元/月9、折旧旧费计:7.56万元元/月10.酒酒店消耗耗品12.5%:90.72万元元/月运行成本本合计:373.72万元/月月每月支付付业主分分红:756万万元×8%=60.48万元元总成本合合计:434万万元酒店月净净利润:756万元元－434万元元=322万元元五.业主主投资回回报测算算范例1.现金金回报:房号A8002建筑面积40㎡单价6000元/㎡总房款240000元按揭首付30%=7.2万月分红系数25%按揭月供20年,1100元月固定回报72000×25%÷12=1500现金回报报测算:50年总总收入=(每月月固定回回报－每月月月供)××12月×20年＋＋每月固定定回报×12月月×30年=(1500－－1100)××12×20＋1500×12×30=96000＋＋540000=63.6万元元平均每年年现金投投入:63.6万÷50=12720元总投资回回报率:63.6万元元÷7.2万元元=883%年投资回回报率:883%÷50=17%2.资产产回报:完全拥拥有一套套钻石级级地段全全产权酒酒店客房房,地产产价值及及酒店品品牌增值值以后,客房价价值将会会远远大大于起房房屋总价价24万万.3.免费费居住价价值回报报:每年免费费免费居居住权价价值回报报:20天×288元元/天=5760元50年免免费居住住权价值值回报:5760元元×50年=28.8万元4.总价价值回报报:63.6万元＋＋28.8万万元=92.4万元投资产权权酒店与与银行储储蓄比较较:源于“家家无余粮粮心底慌慌”的传传统理财财观念，，银行储储蓄一直直是中国人投投资理财财的首选选。但随随着中产产阶级的的形成，，社会的的大理财观观已发生生了根本本性的变变化银行行在三年年中进行行了8次次利率的调调整（包包括7次次降息、、1次征征收利息息税），，也是政政府对居民理理财观念念的政策策引导。。在如此此的宏观观背景下下，银行行储蓄将不不再是居居民，尤尤其是中中产阶级级投资理理财的首首选。比较项目银行储蓄投资产权酒店投资回报率年存款利息最高为2.85%（加征20%利息税）仅承诺固定回报就高8--10%,二倍于银行储蓄。投资风险较小，但面临通货膨胀的贬值风险，经济增长伴随一定的通货膨胀，这种风险在经济处于上升阶段的中国，是必然的立足经营，广辟销售渠道，使业主绝对零风险投资，坐享无尽的回报空间。连带回报无拥有多项连带回报，如：50年物业产权增值潜力，淡季1000天的免费入住权等。与投资其其他地产产品种比比较比较项目投资住宅投资商铺投资产权酒店投资回报方式增值后转让变现出租、增值后转让变现、自用委托经营获取年度分红，增值后可变现、同时享有免费入住权等多种回报产权通常为70年通常为50年50年投资额投资较大单价高，投资额根据铺面大小浮动。仅需交纳30%的首期款，投资小。升值保障国家宏观经济保持持续增长，地价保持不跌国家宏观经济相好，所在商铺保持长久竞争力，商铺供需平衡等。国际或国内宏观经济向好，酒店所在城市旅游业发展情况，酒店的管理等市场现状市场供需基本平衡，近年内房价只有微幅上调商铺面积供大于求，商业竞争持续加剧，价格下跌国际经济复苏、西安旅游业保持持续增长，星级酒店供应不足，投资前景广阔2.与投投资股票票证券比比较比较项目投资股票投资产权酒店投资额多少不限几万元投资风险股市瞬息万变，可能一夜暴富也可能倾家荡产，风险巨大零风险投资，坐享广阔回报空间精神成本承受巨大压力专业酒店管理公司经营管理，签订承诺书，无需业主费心。投资回报低吸高抛，赚取差价，利润分红等利润分红、经营良好创造的广阔房产增值空间、淡季1000天免费入住权、连锁消费权等3.投资资产权酒酒店与投投资人寿寿保险的的比较比较项目投资人寿保险投资产权酒店投资额分期小额投资，总额几万元一次性投资，几万元性质储蓄型抗意外投资低风险高回报投资投资期数年、数十年不等一次付清30%，即可回报时间退休或遇到意外伤害时刻得到回报，通常只有20~30年的回报期。50年回报期，可获得利润分红，物业增值等多种回报城市居住住模式革革命城市中心心地段价价值、优优质区域域发展价价值、优优势品牌牌支撑价价值，实实现城市市最高居居住模式式。[三大革革命]全民投资资模式革革命真正从投投资者角角度建立立完善的的服务体体系，实实现全民民性自由由创富投投资模式式。不动产开开发模式式革命突破传统统酒店式式物业初初级阶段段,首创创“酒店店居所+购物中中心”复复合型酒酒店商务务社区。。自由进出出永永无担忧忧为项目制制订合理理灵活的的退出机机制租约期内内未达到到基本回回报，即即可选择自由由退出，，变现\转让。[四大保保障]西旅集团团恒大置置业公司司全城在在为业主主提供租租、售服服务，实实行全程程服务，，代为打打理。全城租售售全全程服务务专家团队队专专业打理理专业的物物业管理理公司、、置业服服务公司司、酒店店管理公公司将为为投资者者建立专专门投资资档案，，实现专专家理财财服务。。品牌后盾盾信信心保证证拥有二十十年发展展历程和和上市公公司的优优厚资源源和雄厚厚资金的的西旅游游集团做做坚固后后盾，为为投资注注入信心心保证。。[镜鉴项项目]:1.深圳圳999丹枫白白露日均逾200个个电话进进线和60余批批到访的的人流量量，25天创创下112套价价值逾亿亿元的成成交天量量深圳999丹枫枫白露酒酒店座落落于深南南东路与与沿河路路交汇处处，纽结结深港两两地、深圳商业业中心、、罗湖繁繁华的心心脏区域域，距罗罗湖关口口和文锦锦渡口岸岸咫尺之之遥，距火火车站仅仅5分钟钟车程、、交通便便捷。以以亲水音音乐园林林为主题题的“四四季中庭“与与三九大大酒店共共铸”城城东1号号“高级级商务居居住区，，地下设设有两层层停车场，地面面充足的的车位，，解决泊泊车的后后顾之忧忧，一至至三层是是商业裙裙楼，第第四层层为为户户外外亭亭台台花花园园和和露露天天泳泳池池及及健健身身房房，，五五层层以以上上为为酒酒店店。。丹枫枫··白白露露，，从从深深圳圳地地产产一一骑骑绝绝尘尘而而出出。。产产品品本本身身全全面面创创新新而而带带来来的的属性性先先进进性性、、功功能能多多重重性性、、使使用用价价值值放放大大性性，，使使得得丹丹枫枫··白白露露物物超超所所值，，这这是是丹丹枫枫··白白露露市市场场制制胜胜关关键键之之道道。。但但创创富富意意识识、、创创富富观观念念的的全全面更更新新以以及及创创富富市市场场、、创创富富时时机机的的逐逐步步成成熟熟，，是是丹丹枫枫··白白露露得得以以应应运运而生生，，应应时时而而生生。。2.西西安安水水晶晶岛岛酒店店式式公公寓寓首首层层西西端端为为公公寓寓后后勤勤装装卸卸货货服服务务区区，，公公寓寓东东侧侧二二层层为为银银行行办办公公，，三层层为为商商务务中中心心和和物物业业管管理理，，公公寓寓的的西西侧侧二二层层为为洗洗衣衣及及医医务务室室，，三三层层为为住住户使使用用的的健健身身中中心心。。公公寓寓四四层层以以上上为为排排列列在在南南北北两两翼翼的的公公寓寓，，公公寓寓由由一一房房，，二房房和和三三房房三三种种户户型型组组成成。。他他们们的的构构成成比比为为6:3:1，，面面积积分分别别为为35、、60和和80平平方方米米，，公公寓寓数数量量为为570套套，，公公寓寓的的屋屋面面设设有有机机械械设设备备用用房房。。办办公公楼楼和和公寓寓地地下下停停车车库库可可停停放放车车辆辆427部部。。共共设设有有三三个个出出入入口口，，地地下下室室还还分分别别设设有供供办办公公楼楼和和公公寓寓的的机机械械设设备备用用房房。。地地下下车车库库的的西西侧侧完完全全对对外外敞敞开开，，提提供供了良良好好的的采采光光和和通通风风。。酒店店式式公公寓寓为为22层层混混凝凝土土框框架架抗抗震震墙墙结结构构。。占占地地面面积积为为2900平平方方米米。。建建筑平平面面为为““Y””字字形形。。北北翼翼为为19层层，，南南翼翼为为21层层，，中中间间为为一一至至二二十十一一层层的的中中庭空空间间。。基基本本柱柱网网尺尺寸寸为为7．．6Hxl0.5N。。建建筑筑外外墙墙维维护护为为外外挂挂钢钢板板，，内内墙维维护护为为石石膏膏板板。。中中间间为为100-75厚厚保保温温岩岩棉棉。。保保证证建建筑筑物物的的有有效效节节能能。。标标准层层层层高高为为3.3米米。。怎么么做做酒酒店店式式公公寓寓?地段段卓卓越越+国国际际级级旅旅游游名名城城+开开发发商商丰丰厚厚的的旅旅游游资资源源+广广泛泛的的市市场场需需求求+独独特特定定位位突突围围酒店店式式公公寓寓既既吸吸收收了了星星级级酒酒店店的的服服务务功功能能和和管管理理模模式式，又又吸吸收收了了信信息息时时代代写写字字楼楼的的特特点点，，是是一一种种综综合合性性很很强的的物物业业管管理理概概念念，，集集住住宅宅，，酒酒店店、、会会所所等等多多种种功功能能于一一体体。。酒店店式式服服务务公公寓寓与与传传统统酒酒店店的的本本质质区区别别在在于于，，这这种种楼楼盘盘可可将将每个个单单元元出出售售给给个个体体买买房房者者，，由由于于拥拥有有产产权权的的业业主主居居住住或或委委托酒酒店店物物业业管管理理公公司司统统一一出出租租经经营营，，所所以以从从本本质质上上来来说说，，它它是拥有私私家产权权的酒店店。[本案作作为酒店店式公寓寓运营模模式建议议]:1.将每每个单元元出售给给个体买买房者，，然后由由西旅集集团统一一回租;2.租赁赁回报为为每年租租金为房房屋总价价的6%-8%左右;3.租赁赁期限为为1至3年.一一次性签签定1年年租期的的为6%;一次次性签定1年租租期的为为8%;租金自自签定之之日起开开始支付付第一年年度租金,依次次类推.[确保保业主税税后稳定定回报]4.产品品设计与与装修标标准与产产权式酒酒店相当当.销售售价格相相当.[酒店式式服务公公寓与产产权式酒酒店区别别]:1.在同同样地段段做同样样产品,运用两两种开发发模式,有很大大的区别别.产权权式酒店店将很多分分散的小小业主组组织在一一起,与与开发商商捆绑在在一起,成为利利益共同同体,可以起到到风险共共担的作作用;组组合型投投资回报报对客户户具有很很强的诱诱惑力,对项目销售售和快速速回笼资资金,缓缓解酒店店建设资资金压力力有很大大帮助.2.酒店店式服务务公寓基基本是在在产品销销售之后后,产权权转移之之后,与与客户是是房东与与租户关系系.有可可能能提提高酒店店的效益益和利润润,但也也可能加加大酒店店的运行行风险.商业部分分定位策策略西安首席席HappyMallMALL：大大型、、综合性性休闲\娱乐\购物中中心HAPPY：购购并快快乐着购物不再再是单纯纯的消费费，而是是乐趣。。在这里里，你不不但能找到时时尚、潮潮流，感感受西安安时尚和和流行的的脉动；；你还能体验验年轻的的活力，，享受流流行和时时尚带来来的感官官和物质上的的快乐。。[分层定定位]楼层定位商品特点消费人群定位负一层地下停车场一层都市秀场时尚服饰18-30岁，上班族及大学生二层都市秀场时尚服饰18-30岁，上班族及大学生三层四层动感地带网吧、慢摇吧、酒吧18-35岁五至八层小寨饭店18-40岁八层以上产权式酒店投资型客户以服装、饰饰品为主，以以青年时时尚人群群为目标标的，充充分展现现年轻个性的服服饰精品品的购物物中心。。因其其自由的还还价方式式，可以让让消费者获得得物美价价廉的商商品。商家的进进货没有有严格的的检验程程序，这这就大大大减少了了运营成成本，这这部分利润润直接反反映到商商家的高高利润和和货品的的低廉的的价格。。因而可可以满足一一楼的较较高售价价。他所针对对的消费费群是即即将毕业业的大学学生和工工作几年年的年轻轻人，他他们有一定定的经济济实力，，并且这这种集市市形式是是他们购购物的主主要爱好好。一\二层层：都市秀场场这些都是是年轻人人的爱玩玩的东西西，符合合他们的的天性。。网吧非常常能聚人人气，去去网吧已已经是人人们最常常见的休闲方式式之一，，因此选选择去网网吧的人人群是不不会介意上楼的的麻烦。。酒吧、、慢摇吧吧、KTV、这这些是年年轻人最乐乐意选择择的聚会会方式，，而这些些行业也也是小寨目前商商业的一一个空白白，因此此这就给给我们的的项目日后的推推广工作作做了铺铺垫。好好吃街以以卖地方方特色小吃为主主，作为为以上行行业的补补充。三、四层层：动感感地带网吧、慢慢摇吧、、酒吧、、KTV、好吃吃街价位适中中、分割割合理、、放水养养鱼、租租售并举举[项目获获利原则则]：楼层系数价格对应租金4F0.39000元/㎡1003F0.4914700元/㎡1202F0.720000元/㎡280元/㎡/月1F130000元/㎡400元/㎡/月PART4:产品规划划与配套套设施紧锁西安安交通龙龙脉[长长安中路路,地铁铁口岸]地标建筑筑雄踞钻钻石领地地[小寨寨商圈]对接国际际弄潮潮西部旅旅游\地地产\酒酒店业酒店化新新理念[产权式式酒店模模式]国际人商商务家家[面向向全球的的客户群群][产品设设计建议议]:1.四星星级酒店店装修档档次与配配套标准准;四星星级公寓寓式酒店店商务居住住、会客客、高级级招待、、酒店式式办公……..2.主力力户型为为30--80㎡为主