年郑州某房地产项目可行性毕业设计

第1章总论1.1项目提出的背景我国经济发展仍处于较高增长速度阶段,房地产今后发展的空间相当大.目前我国第三步战略部署刚开始实施,经济发展又进入一个新的阶段.经济全球化和加入WTO,使我国既面对着严峻的挑战,又迎来了新的发展空间.同时,扩大内需,开发市场,既是当前的紧迫要求,又是长远的战略方针.钱纳里认为,在人均GDP560美元~1120美元时,工业化将进入加速发展阶段.在这个阶段,房地产业必然获得较快的发展,并随着工业化的逐步完成,成长为支柱产业.2006年1月12日，国家发展改革委宏观经济研究院发布报告称，2005年，中国房地产集体进入中期性调整阶段，此次调整可能将至少持续3年，甚至可能长达6年。此外，国土资源部土地利用司副司长宋克欣日前在刚刚结束的土地一级开发热点与实务研讨会上透露，购买第二套住房将可能被征高额不动产税。同时，有关专家也对未来房地产市场将会出现的变化进行了一定的预测，如建设品种、建筑材料、开发用地、物业管理、融资渠道、商业结构、营销模式等都将会有不同程度的转向。

面对充满变数的房地产市场，企业该如何应对变化、规避风险，广大开发商都想为自己寻找一个最佳突破点。观点在碰撞中不断升华，位于中原腹地房地产制高点——******的开发商们要想求生存必须了解本地行情，根据市场状况选择积极的应对措施，开发市场需要的产品。始于2004年初的一系列调控政策，使房地产行业出现转点，表现为投资下降，销售放缓，但调控只是针对宏观经济和行业自身存在问题，延长行业上升期的手段，通过对未来供求层面的分析，行业长期向上趋势不会改变。房地产的不可移动性决定了其产品具有特定供求半径，加之我国区域经济发展的不平衡造成了房地产市场的区域分化。******市是******省省会，全省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原，辖12个县（市）、区，其中县一个、县级市5个、区6个，2005年10月以后，******房地产市场悄悄涌动逐渐复苏，房价变动不大，呈现低幅上涨的态势。预计2006年，随着高层的精品化、概念化，绿色住宅、节能建筑等理念的成熟，******市东西长166公里，南北宽75公里，人口631.63万人，全市总面积7446.2平方公里。其中城区面积1010.3平方公里，人口216.3万，建成区面积125平方公里。******历史悠久，文化灿烂,旅游资源丰富。轩辕黄帝故里、裴李岗文化遗址、大河村遗址、夏都阳城遗址、商城遗址等记载了她8000多年的文明史，以黄河游览区、大河村遗址为主的黄河历史文化旅游群和以少林寺、嵩山国家森林公园为主的嵩山风景名胜区给******增添了无穷的魅力，被评为全国首批优秀旅游城市。城区开发发展较快，房地产业尤为显著。中部战略和城市化进程是******楼市迅速发展的根本保证。******的最大资源在于核心的地理位置和******1亿的人口，楼市的源动力在于中部战略的实施和城市化进程。11月，《中原城市群总体发展规划纲要》正式出台。2006年郑汴一体化建设也将正式启动，在这一大趋势下，市场向好亦是必然。郑东战略彻底改变区域格局。2005年，******房地产市场总体上比较平稳，没有像外地那样大的波动，新老八条的出台，税收的调节，都没有动摇******房地产市场看涨的行情。不管是住宅地产还是商业地产，火爆运筹、踊跃选址等都说明政策的调控对******地产市场影响不大。2005年，从推出的楼盘看，高层、小高层的比重加大，受居住习惯的影响，多层成为稀缺房源，导致多层价格明显攀升，与高层、小高层价位拉近，楼盘的价差幅度不大。多层的居住购买心理仍左右人们的意识，但有一点可以肯定：2006年多层将进入稀缺市场，房价看好。总体上看，2005年国家关于房地产市场调控政策的出台，短时期内，由于购房者持币观望，造成楼市的暂时低迷。2005年将持续走高，但不会出现楼市泡沫。判断楼市泡沫的核心标准，我认为那要看购买者中理性居住与狂热投资的比重孰轻孰重。在******，不管哪个楼盘，狂热投资的都很少，还没有楼市泡沫形成的客观条件。2005年在楼盘营销上，出现了新的挑战：二手房市场的成熟与销售网络的运用。成熟的二手房代理商，挤兑了部分新楼盘的潜在客户，成为房地产市场的劲旅。同时，利用二手房市场的网络优势，进军新楼盘的营销代理。2006年，这一态势将进一步加强。2006年，对于地产营销策划而言，机会和挑战并存，是重新洗牌的一年，外地知名品牌的进驻，本土品牌的树立与转化，都伴随着激烈的市场竞争。面对日益理性、成熟、专业化的开发商，地产营销策划机构面临全新的挑战，对专业能力提出了更高的要求，将导致营销策划机构的两极分化。强者更强，弱者将自动出局。******的城市框架并不仅仅是北扩东移，******市西北方向最早有了一个高新技术开发区，距高新技术开发区不远，还有一个******综合投资开发区；东南方向，有一个******经济技术开发区。九十年代初，在高新技术开发区贯穿南北的瑞达路上建起了一批商品房，由欧式花园别墅，又面向普通家庭的一般住宅。除启明村等几个楼盘有一定的销售量以外，大部分已空置十余年，几年前还被餐饮业租用的欧式花园别墅，现在已成为了附近农年的临时仓库，怎么也掩饰不住“旧时谢家堂前燕，飞入寻常百姓家”的荒芜与苍凉。综合投资开发区，因建成时间短，西侧受铁道的影响，开发的房地产项目不多。经济技术开发区新开发的楼盘较多，而且已成规模，形成以别墅、叠加别墅为主的产品特色。但经济技术开发区的楼盘除较早的专家花园、格林有较高的入住率，大多楼盘的实际情况是呼声高、成交低。郑东新区现在是一个热门话题，数平方公里的中央商务区已初具规模，政府的支持力度较大，但仔细分析就会发现，新东区的房地产走的是高端发展路线：已建成规模的大多为商务楼，适合企业入住，针对个人和家庭的成熟住宅区有顺驰·第一大街、中义·阿卡迪亚、联盟新城等项目，价格较高，供选择的空间不大。很为直观的是道路、桥梁、医院、学校等综合配套设施正火烧眉毛的进行，换句话说，该区域目前并不完全适应居住需求。况且整个新东区的整体规划完成时间需要几十年，这么长的建设、发展周期，政策、资金等众多因素中任何一个因素都可能是巨大的舰船搁浅，对于寻求理想的投资、居住的准目标客户来说，此时对新东区的观望心理大于利立刻解囊的冲动。综合分析四个区位的基本情况，我们可以发现以下几个特点：=1\*GB2⑴与市区有一段距离，在人的心理上产生远离市区的认识。=2\*GB2⑵均为新建开发区，公共配套设施有待完善，还不能完全满足生活需要。=3\*GB2⑶开发的楼盘与市区的楼盘相比，没有价格优势。三个开发区和郑东新区的三个特点，在一定程度上可合理解释四个区位房地产现状，同时也使******北区的房地产优势凸现出来。衡量一个区委房地产发展现状的合理标准不是只看见成了多少楼盘、明盘等高端产品，而是综合考察：楼盘销售理想、价格上扬的真实稳健、小区入住率高、业主投诉率低等，从经济效益和社会效益综合评价。目前，房地产行业有些做法令人费解，一个楼盘建筑工程尚未过半，一个人没住进去，已经成为得奖楼盘、明星楼盘，有不少是赔本赚吆喝。出水才见两腿泥，一个区委房地产的优势要有一定的开发量，经历一定的发展过程，聚集一定的“人气儿”，取得一定的口碑。******北区的房地产发展建立在优越的地缘优势基础之上，不像其他几个新建的开发区那样，地块与市区有距离，与市区呈现游离状态，******北区的房地产随着市区的地缘而随之延伸。换句话说，北区房地产发展没有脱离市区地理框架，没有从市区游离出去，而是市区的自然延伸。这个特点从根本上决定了北区房地产独有的优势资源。前一段时间房地产营销流行做概念，但对大部分开发商来说，做的都是空概念，对客户宣传的内容都是镜子里的烧饼，看得见，吃不着，宣传的内容与产品本身联系不大，买房者却成熟起来，跑过房产会跑现场，最后在售楼部提出几个疑问。不能怪我们的购买者，花园洋房，镶嵌在绿草坪中的小木屋，有山有水，门前小路弯弯，那样的居住环境我们只在外国影视里欣赏，我们一个十三亿人口的泱泱大国土地资源太宝贵，我们的经济水平还只能让少而又少的人拥有那样的居住条件。更多的买房者选择生活配套设施齐全的居所：出门有公交车，小孩可自己步行上学，迈两步可到医院，三分钟能到集贸市场。至于有点吵、有点闹，暂时让到一边，并不是每个家庭都能掏钱让孩子去读寄宿贵族学校，并不是每个家庭都能掏钱买部汽车住到安静的城市远郊，所有这一切都决定着市区的楼盘更适合大多数购买者。北区不是新建的开发区，而是市区，所以，准备买房的******市民都知道，北区的房子价格涨得更快，房子卖得也更快，想在北去买房子的人还是很多。********房地产开发有限公司在这一背景下，顺应行情发展、遵循政府宏观调控政策，在北区的南阳路与东风路交汇处开发建设了“******”项目。1.２项目可行性研究编制的依据=1\*GB2⑴国家建设部及******市颁布的房地产相关法律政策；=2\*GB2⑵******市规划局规划方案；=3\*GB2⑶《******市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则；=4\*GB2⑷《城市居住区规划设计规范》；=5\*GB2⑸《房地产测量规范和房地产综合技术》；=6\*GB2⑹《城市居住区公共服务设施设置规定》；=7\*GB2⑺《城市道路绿化规划及设计规范》；=8\*GB2⑻《建筑工程交通设计与停车场设置标准》；=9\*GB2⑼建单位提供的基础数据、技术资料及有关要求；=10\*GB2⑽委托方现场勘察和实地调研所得的有关资料。1.3项目概况项目名称、地点，开发商简介，工程概况，项目简介，物业类别，物业公司，建筑类别，项目所在地周围环境状况，项目有关的技术经济指标等（根据提供的规划图）。项目名称：“***********”项目建设地点：****************开发商：****************（公司简介）*************************************************************。在市政府和主管部门和社会各界的热情支持下，**公司团结奋进，务实创新，以“发展城市建设和改善群众居住条件”为宗旨，把“树名牌企业、创优质服务”作为公司的座右铭，根据中外建筑风格，设计出独具特色的各种建筑，公司先后成功的开发了“科技绿苑商住小区”、“西站路住宅小区”、“******科技大厦”和“富田花园”高档住宅小区等知名物业。在******市房地产开发企业中享有很高的声誉。**人以市场为导向，重质量、守信誉，赢得了社会各界和广大市民的一致好评。从1995年至今，公司连续多年被******省建设厅评定为“******省房地产开发先进单位”；被******市建委评定为“******市商品房预（销）售信誉单位”；被******市房管局评定为“******市房地产行业讲诚信经营单位”；被******省消费者协会推荐为“理想购房品牌单位”；被******省统计局授予“******省综合实力百强单位”、被******市工商局、******市消协、******市建委、******市房管局和******市物价局联合授予“消费者信得过房地产开发公司”。踏浪弄潮，豪情满怀。******市**房地产开发有限公司的全体员工，正在以苍劲有力之笔，描绘着人们新世纪的家园，在房地产开发建设行业中再创新的辉煌！工程概况：项目类型：居住、文体、商业、金融、邮电、教育科研等均价：******主力户型：小户型、四室二厅二卫总户数：******占地面积：******总建筑面积：330874(平方米)车位总数：1000位绿化率：36.5%付款方式：一次性付款3%、银行按揭2%公交线路：******小区配套：暖气、天然气、楼顶花园、欧陆建筑、地下车库、环境优美、幼儿园、小学、会所、超市、商场、邮电、银行、综合副食品店、餐饮业周边配套：学校、银行、超市、商场、医院项目简介：“******”占地501.922亩。建筑面积33.0874万平方米，由多层住宅和小高层写字楼科学组团，错落有致。小区内，幼儿园、小学、豪华会所、商场、综合副食店、餐饮业、邮电、银行、网球场、超市、健身房等应有尽有，是******市十大明星楼盘之一，小区内绿地、喷泉、雕塑、小品点缀其间，小区中心的大型绿地广场，绿意葱葱，满目芬芳，显示人与自然之和谐，让人尽享大自然的美丽风光。“******”户型设计科学合理，将“以人为本”的现代住宅理念诠释的淋漓尽致。小区户型多种多样，有二室二厅一卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二卫和复式楼等多种户型，面积从74.76-281.33平方米不等，能满足人们不同层次的需要。小区的配套设施将采用智能化一体到位，闭路电视监控、周边红外监控、家庭保安报警及紧急求助报警等，小区住户可享受高品位的优质服务。“******”率先建设大型地下停车场，人车分流，避免车辆进出、停放对整个小区环境的影响，从而创造便捷的交通系统及宜人的居住环境。“******”大型智能化居住小区由通过ISO9001-2000质量认证的******市**物业管理有限公司管理。生活如诗，安居乐业，事业更加有成，卓然天成的“******”，让您享受四季美丽风情。其他说明：样板特色：社区配套设施采用智能化一步到位，闭路电视监控、周边红外监控、家庭保安报警及紧急求助警等，小区住户可享受高品位的优质服务。小区内有艺术雕塑、精致小品、音乐喷泉、参天法桐等，处处绿意葱葱，芬芳扑鼻，营造全新的生活境界，显示人与自然之和谐。小学、幼儿园、会所、超市、健身房、邮局、医疗服务站、地下车库等一应俱全，周边生活服务设施更是齐全。“******首批旅游观光小区”、“******十大特色楼盘”、“******十大明星楼盘”、“******十大精品楼盘”、“******十大环境最美小区”、“******最佳建筑景观奖”、“******最佳综合居住品质奖”、“同力杯”优秀房型金奖和国家级“城市中心大型高尚社区奖”等多种荣誉的获得，无不向世人昭示着******的卓尔不群和超凡品质。物业类别：中高档住宅物业公司：******建筑类别：多层项目所在地周围环境状况:“******”位于南阳路与东风路交叉处黄金地段，面向南阳路，周边生活服务设施齐全，小学、中学、大学、银行、医院、证券、百货、超市、度假村、街心公园、集贸市场等均环绕四周。4路、16路、27路、306路等多路公交汽车均从附近通过。随着南阳路的迅速发展，南阳路将成为新的投资热点和经济亮点，都市繁华，近在眼前，无论作为居住还是投资，在此置业都是明智之举。项目有关的技术经济指标:红线用地：33.4615公顷合501.922亩合334615平方米规划总用地：33.4615公顷合334615平方米代征道路面积：2.753公顷合27530平方米总建筑面积：330874平方米容积率：1.08建筑密度：22.1%绿化率：36.5%居住总人数：8000人停车位：1000个1.4项目开发建设的预期目标项目的目标区域地块周边5公里半径内主要为中低素质商品和康居住宅、自然村，高素质住宅较少。新近开盘的住宅项目逐渐提升该区域住宅品质。同时显示该区高素质住宅的市场前景。项目销售的目标群随着人们生活水平的提高，人们对生活质量的要求越来越高，人们的生活环境要求越来越高，住房的舒适性、健康性也越来越被人们重视。所以项目提出的目标是建设绿色住宅，营造人文社区，从这些方面考虑本项目销售目标群体主要为：〈1〉外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；〈2〉周边高校的教师以及工作者；〈3〉欲改善居住条件的置业者；〈4〉政府及企事业单位干部；〈5〉外地来的经商者由于******北区属于市区，它距市中心较近，交通方便，区内企业林立、高校众多，经济发展较快。随着******城市建设的北扩东移，北区已定位成******文化、旅游、居住为一体的综合区域，便利的交通、完善的配套，引航城市最高居住标准。该区域的居民趋于高学历、高知识、高素质的知识经济产业人群，外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士、欲改善居住条件的置业者、周边高校的教师以及工作者为居民的主要构成。住房具有舒适性、健康性。舒适性是以人为本的体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的，因而要追求一种舒适方便的安静的居住环境，让人享受生活的社区。健康性就是绿色住宅的概念。现在不但要讲“以人为本”的观念，也要从讲发展到讲人与自然的和谐共存，发展。所以提出一种口号：建设绿色住宅，营造健康舒适家园。1.5项目开发建设条件项目开发建设条件有项目所在地的地形、地貌、水文地质条件、周边环境、城市规划、交通及公共设施施工条件、社会环境条件、征地拆迁条件、拟建地址建设条件、投资条件比选、推荐建址方案（设定）等。可概括为项目建设自然条件、项目建设用地条件以及项目建设的市政配套条件等。由于该项目地处惠济区，临近金水区，处于主干道南阳路的中轴线上，位置显要，交通便利，且闹中取静，具有较佳的开发前景。周围的消费群体具有较高的消费水平和收入水平，决定了其需求品位不同于一般消费群体。本项目以市场为导向，在小区规划、建设、物业管理等各个环节，树立优势，重点突出区内景观设计和室内居住功能设计，体现可持续发展战略。营造******市富有特色的中高档智能化精品小区。项目建设自然条件：气温：年平均气温：14.4°C；7月最热平均气温：27.3°C；1月最冷平均气温：0.2°C；日照：年日照时数2400小时；风向：冬季主导风向为东北风喝西北风，夏季为南风；霜期：无霜期220天；降水：年降水量640.9毫升；最大积雪厚度：230毫米；最大冻土深度：180毫米；水文地质：根据地质勘测结果，场区地下水埋深-6—7米；地震强度：7级防震。项目建设用地条件:=1\*GB2⑴土地条件：项目已取得建设用地许可证，项目建设用地已全部拆迁，达到三通一平，并取得用地定点图、测量成果及用地许可证，具备用地条件；=2\*GB2⑵土地性质：住宅用地；=3\*GB2⑶地形：建设场地大致为正方形，另有一小正方形与其相连，地形平坦；=4\*GB2⑷地貌：场地位于******北区的惠济区，惠济区位于******北部、黄河南岸，地貌属黄河冲积平原地貌，原始阶梯地形明显，表层现状为建筑物及回填土，二、三层为细砂、粉细砂。市政配套条件:交通情况：周围铁路、公路、航空等设施配套齐全；公交********等在此都有靠站。市政设施:给水、雨水、污水、电力、电信、热力、天然气集中管线、项目开发需要的市政接轨点等市政设施均能满足项目开发的需求。1.6项目投资估算项目投资估算表单位：万元序号项目名称总投资估算说明1土地费用45628.999详见表7-2-112前期工程费用1463.03详见表7-2-223基础设施建设费2249.34详见表7-2-334建筑安装工程费用用28210.322详见表7-2-445公共配套设施建设设费1694.5详见表7-2-556开发间接费1344.69（2+3+4+5）×4%7管理费用2417.73（1+2+3+4++5+6）×3%8财务费用6650.00按长期借款利息取取费9销售费用3481.61销售收入×3.55%10开发期税费1573.28（2+3+4+5++6）×4.5%%11其它费用1447.18详见表7-2-6612不可预见费1748.09（2+3+4+5++6）×5%合计97908.7661.7项目进度计划本项目计划在四年（48个月）左右的时间内建成。建设进度计划如下：2006年5月8日：项目建议书批复2006年5月10日－6月10日：编制可行性研究报告并报批2006年7月－9月：建筑方案设计2006年10月：综合管网设置2006年11月－12月：施工图设计2007年1月：报建、领取建设规划许可证2007年2月：工程开工2007年6月：完成投资15%2007年10：一期工程开始预售2008年2月：一期工程主体工程完工，二期工程开工2008年3月－5月：一期工程分项工程验收2008年3月－6月：一期工程单位工程验收2008年7月：一期工程正式销售并入住2008年6月：完成投资45%2008年10月：二期工程开始预售2009年2月：二期工程主体工程完工，三期工程开工2009年3月-5月：二期工程分项工程验收2009年3月-6月：二期工程单位工程验收2009年7月：二期工程正式销售并入住2009年6月：完成投资80%2009年10月：三期工程开始预售2010年1月：三期工程主体工程完工2010年1月-3月：三期工程分项工程验收2010年1月-4月：三期工程单位工程验收2010年5月：三期工程正式销售并入住1.8结论及建议=1\*GB2⑴通过对项目的技术经济进行初步分析论证，我们得出如下结论：=1\*GB3①******市******项目的建设，符合国家宏观经济政策；=2\*GB3②******市******项目的建设单位********房地产开发有限公司具有很强的经济实力和良好的企业信誉，为项目建设提供了可靠的保障；=3\*GB3③项目的规划设计方案基本上利用了项目地块的地形特色，达到了人文景观和环境景观相融洽的目的；=4\*GB3④次可研对项目开发发的技术分析析，是充分结结合了项目自自身的实际条条件，具有一一定的可操作作性。=2\*GB2⑵根据在评价过程中中对本项目的的认识，对本本项目实施提提出如下建议议：=1\*GB3①经营管理风险规避避Ａ本项目主要应加强强市场营销工工作，做好商商品房销售或或出租工作；；Ｂ在本项目实施过程程中还应优化化设计，采取取切实可行的的工程技术措措施和施工方方案；Ｃ做好物业管理和售售后服务工作作=2\*GB3②金融财务风险规避避从自有资金使用成成本和开发资资金回收考虑虑，应减少占占有资金回收收风险，应采采用多种付款款方式促销。=3\*GB3③建设管理措施Ａ整合企业资源，提提高操作水平平；Ｂ根据开发资金运作作模式的设定定，对运作资资金的能力要要求提高；Ｃ提高资金使用效率率的同时，以以要保持整个个开乏理念的的延续性；Ｄ委托专业代理公司司销售不失为为一种较好的的选择；Ｅ项目在招投标阶段段，应选择有有实力的承包包商和监理单单位。建设过过程中，应加加强现场不同同专业、不同同工种之间的的协调与配合合，确保工程程进度，保证证工程质量，尽尽量缩短项目目周期第2章市场分析与预测2.1我国房地地产市场宏观观形势分析及及预测2005-20006年我国房房地产的现状状我国房地产价格的的普遍高涨，商商品房的大量量空置，但是是平民百姓和和很大一部分分人还是买不不起房子，这这种现象很像像西方资本主主义国家在二二十世纪三十十年代时期的的状况，那时时资本家宁愿愿把成吨的牛牛奶倒入海里里而不愿施舍舍给老百姓，于于是人们纷纷纷认为房地产产界出现了泡泡沫，进而怀怀疑社会主义义的优越性的的体现，分析析为什么会出出现这种状况况的原因：=1\*GB2⑴⑴从源头来讲,土地供应失失控是造成开开发过量,大量商品房房空置的根本本原因。=2\*GB2⑵房地产企业业经营粗放。=3\*GB2⑶投资约束软软化,金融监管不不力。及房地地产市场中出出现的严重弊弊端：=1\*GB2⑴市场体系不不健全,房屋流通困困难。=2\*GB2⑵政府行为不不规范。对于于上述问题本本人谈了初浅浅的认识结合合当代的大师师们的评论分分析了国家应应采取的对策策。

总的来说,我国的房产市场体体系存在着很很严重的弊端端:

=1\*GB2⑴市场体系不不健全,房屋流通困困难

商品房市场场是在我国传传统的土地及及房屋的行政政配置体系之之外建立起来来的,虽然改革进进行了20年,不仅存量土土地和房屋的的体制没有多多大的改变,大量增量土土地和房屋还还是沿用旧的的体制,造成一方面面商品房市场场十分狭小,别一方面由由于存量房屋屋不能流动,反过来制约约了商品房市市场的发展.以住宅为例,目前我国城城镇居民个人人购买商品房房的比例并不不大,多数居民是是通过房改购购得公用住房房.但初期政策策规定这部分分住房在相当当长的时间内内不得上市流流通,从而不仅抑抑制了住房存存量市场的发发展,反过来又制制约了商品房房市场的销售售.因为:=1\*GB3①住房是一种种商品,商品就要流流通,不能顺畅流流通的商品是是不可能有好好的发展前景景的;=2\*GB3②如果现有住住房不能出售售,意味着若购购买新房,就要将现有有住房弃之不不用,这使一部分分具备购买商商品房能力的的居民放弃购购买新房;=3\*GB3③现有住房不不能出售也使使得一部分尚尚不具备完全全购买商品房房能力,但具备支付付差价以旧换换新的潜在需需求无法实现现.所有这些,都限制了商商品房市场的的发展.

=2\*GB2⑵政府行为不不规范

政府部门和和政府垄断企企业都利用手手中的垄断权权利向房地产产业摊派,造成房地产产开发成本和和税费过高,抬高了商品品房价格,过高的商品品房价格脱离离了消费者的的购买能力,也是造成商商品房大量空空置的重要原原因.我国房地产未来几几年发展趋势势分析及预测测始于2004年初的一一系列调控政政策，使房地地产行业出现现拐点，表现现为投资下降降，销售放缓缓，但调控只只是针对宏观观经济和行业业自身存在问问题，延长行行业上升期的的手段，通过过对未来供求求层面的分析析，行业长期期向上趋势不不会改变。房房地产不可移移动性决定了了其产品具有有特定供求半半径，加之我我国区域经济济发展的不平平衡造成了房房地产市场的的区域分化

(1)上升周期期拐点显现①①投资受到控控制

始于1998年的货币化化分房政策和和个人住房抵抵押贷款业务务的广泛推行行，为房地产产业的发展插插上了一对翅翅膀，行业迎迎来新一轮上上升期，而受受制于宏观经经济和行业自自身存在问题题所引发的一一系列调控政政策，使行业业出现拐点，2004年3月投资增幅幅开始逐渐回回落，截至2005年1~10月份，房地地产开发投资资增速降至21.6%，相比04年全年下降降了6.5个百分点。=2\*GB3②销售放缓

从2005年下半年起起，市场的销销售速度明显显下降，尤其其是往日热点点城市超比例例认购的情景景不是对行业业整体发生转转折性判断，下下面从供给和和需求两个最最基础层面，对对行业未来发发展进行很难难重现，20005年1~9月份商商品房销售面面积和销售金金额同比增长长23%和33.8%%，虽然销售售面积和销售售金额的增速速与20022至2004年22.622%和31%的平均均水平比较接接近，但与22004年初初相比已呈回回落趋势，这这主要是由于于我国实行商商品房预售制制度，统计数数据存在较长长时滞，目前前的销售面积积统计口径是是本年度实现现销售的现房房和上一年度度已经销售到到本期达到竣竣工条件的期期房，并且22004年已已完成销售的的期房，在全全部销售面积积中所占比重重较大，而22004年期期房较好的销销售情况反映映到今年的统统计数据中，所所以我们能得得到20055年前三季度度销售数据没没有真实体现现目前的市场场实际销售情情况。

更能反映市市场当期销售售情况的是期期房，例如22005年1~9月，北北京市占当期期全部销售面面积62.55%的期房成成交，同比下下降了20..6%，而同同期按目前统统计口径得出出的销售面积积却上升了223%，到明明年大部分期期房的销售数数据将进入统统计口径，所所以20066年数据才能能反映当前的的市场运行状状况。

销售放缓会会影响开发企企业的现金流流，为加快回回款速度，企企业将加大销销售力度，相相应地营业费费用也会增加加，最终降低低企业盈利水水平，并且作作为典型的资资金密集型产产业，企业在在进行开发时时对金融系统统的资金支持持有较高依赖赖性，产品如如果不能顺利利完成销售，企企业存在一定定偿债风险。

=3\*GB3③短期调整还是下降降趋势

投资下降、销销售放缓都说说明行业向下下拐点已经显显现，但这仅仅说明行业经经历短期的调调整还是已经经确立下行的的趋势，笔者者认为，调控控是针对宏观观经济和行业业自身存在问问题，引导行行业走向规范范，延长行业业上升期的手手段，并分析析。

(2)供给层面面分析=1\*GB3①先行指标下降预示示可供开发资资源减少

国家前期调调控严格控制制土地出让及及新立项目的的审批，土地地购置面积增增幅明显下降降，2004全年和2005年前三季度度增幅分别为为5.4%和3.1%，而土地开开发面积出现现了负增长，2004全年和2005年前三季度度增幅分别同同比下降了11.4%和0.5%。作为行业业的先行指标标，土地购置置和开发面积积是形成最终终房地产产品品的基础元素素，可供开发发资源的减少少，预示未来来房地产产品品供给下降，尤尤其是作为更更先行一步的的指标土地开开发面积，在在2004年下降了11.4%，预示短期期供给的下降降将更为明显显。=2\*GB3②从紧的土地供应政政策基调不会会改变

虽然增加供供给会改善供供求关系以抑抑制房价，但但房地产业影影响力系数大大，大量批租租土地以增加加供给会产生生对钢铁、水水泥、建材及及能源的大量量需求，引发发新一轮投资资热潮，先期期的宏观调控控成果将无法法巩固，所以以，从紧的土土地政策基调调在短期内无无法改变，也也将对未来供供给形成约束束。

=3\*GB3③企业融资渠渠道酝酿变局局—短期难有突突破房地产作为典型资资金密集型行行业，其发展展离不开金融融的支持，未未来融资渠道道及力度，决决定行业的发发展速度，目目前我国融资资渠道较为单单一，主要依依赖银行贷款款，为分散系系统风险，银银行对房地产产业的支持将将更为谨慎，2004年银行对开开发企业的直直接贷款规模模与2003年基本持平平，比例却由由20.5%降至15.6%，因此在新新的金融和市市场环境下，开开发企业的融融资渠道酝酿酿结构性调整整，未来将更更多依靠自有有、自筹资金金并拓展新的的融资方式，但但我国房地产产上市公司较较少，行业代代表性差，并并且配合股改改的再融资暂暂停也进一步步减少了企业业资金来源，目目前看来信托托是获取资金金来源的新突突破口，但有有能力获取信信托支持的企企业多为优势势企业，尤其其是2005年10月份央行出出台的212号文件进一一步提高了信信托融资门槛槛，因此行业业短期内不具具备整体性拓拓宽融资渠道道的条件。

=4\*GB3④长期看投资资将在保证经经济增长质量量和速度中达达到动态平衡衡

资源已经成成为制约我国国经济发展的的瓶颈，为实实现可持续发发展，保证经经济增长质量量，必须转变变过渡依赖投投资拉动的经经济增长模式式，实行投资资消费双拉动动，投资在经经济增长中的的作用将有所所弱化，作为为固定资产投投资重要组成成部分的房地地产投资必然然也将受到影影响，从历年年房地产和固固定资产投资资增速的关系系可以看出，两两者具有较强强相关性，并并且在很多情情况下，房地地产是作为中中间要素投入入的，所以在在整体宏观经经济下滑背景景中，房地产产投资下降速速度会快于固固定资产投资资，2005年1～10月，房地产产投资增长21.6%，低于固定定资产投资增增速6个百分点，所所以从转换经经济增长方式式，保经济增增长质量角度度，房地产投投资将被限制制在一个合理理的区间内。

=5\*GB3⑤改善供给结结构是长期趋趋势

我国要建立立多层次的住住房供应体系系，其中为中中低收入家庭庭提供经济适适用房是我国国将在相当长长一段时期内内要贯彻的住住房供应政策策，但由于利利益关系，出出让经济适用用房地方政府府获得土地增增值收益，同同比商品房用用地低，而开开发商的利润润率也被严格格限制，所以以经济适用房房难以形成大大量供给，2004年经济适用用房投资甚至至出现负增长长，此外对购购买条件审查查不够严格，相相关约束的缺缺失也使政府府政策初衷变变形，笔者认认为，只有市市场理性发展展，才能为经经济适用住房房建设创造良良好环境，因因为相比商品品房，经济适适用房明显具具有低收益、低低风险的特点点，如果市场场火爆，产品品销售风险低低，开发商当当然没有动力力开发盈利低低的经济适用用房，只有市市场理性，不不符合市场需需求产品存在在销售风险时时，从规避风风险的角度，开开发商才真正正有动力开发发经济适用房房，目前的市市场不景气，正正为经济适用用房建设创造造了条件，此此外，经济适适用房对商品品房具有一定定的比价效应应，对抑制商商品房价上涨涨也会起到一一定作用，所所以优化结构构是长期趋势势。

=6\*GB3⑥结论：短期期供给增速下下降，长期重重在结构改善善

从获取资金金支持和土地地资源这两大大房地产开发发经营基础性性元素，以及及行业的先行行指标来看，短短期供给不可可能有较大增增长，从长期期看绝对供给给量平稳增长长是主基调，最最大的改变会会在供应结构构上，政府会会提高经济适适用房和小户户型产品的供供给来优化市市场结构，形形成消费者的的有效需求，从从长期看，投投资将在保证证经济增长质质量与速度中中达到动态平平衡，笔者认认为，20%的投资增长长率是这一平平衡点。

=3\*GB2⑶需求影响因因素分析=1\*GB3①短期需求受受到抑制

目前市场观观望气氛浓厚厚，需求明显显受到抑制，造造成这种局面面的原因是政政府延误了调调控房价的时时机，部分城城市房价上涨涨超出消费者者的承受能力力，而前段时时间频繁出台台的调控政策策，也改变了了人们对房价价上涨的预期期，致使人们们持币观望。

市场何时能能够走出观望望，是影响开开发企业业绩绩的主导因素素，而对观望望期何时能够够结束的判断断，应从导致致观望的原因因入手分析。一一是对调控政政策的稳定预预期，如果国国家继续出台台更严厉的调调控政策，消消费者当然会会预期房价波波动而延迟消消费，而在投投资规模和房房价都明显收收到抑制的情情况下，政府府为保证行业业平稳发展，继继续出台更严严厉调控政策策的可能性较较小，未来将将是面向局部部市场有针对对性的管理，促促使行业走向向规范；二是是形成消费者者的有效需求求，有效需求求的分析决不不能笼统地从从全国范围入入手，各地区区市场有自身身特点，前期期涨幅过高的的城市，房价价应当理性回回调，降到消消费者具有有有效支付能力力的价格才能能启动消费，而而涨幅不大的的市场，则发发生平稳过渡渡的可能性较较大，从时间间上来判断，预预计随2005年和2006年房价数据据出台，如果果达到了政府府稳定房价的的初衷，消费费者预期将明明确，市场将将走出观望期期，而前期涨涨幅过高地区区观望期的结结束将根据房房价回调的程程度，预计短短期内销售不不可能出现大大幅反弹，需需求回升将是是一个逐步释释放的过程，2006年底市场转转暖的可能性性较大。=2\*GB3②城镇化进程程不可逆转未来五年，我国将将进入城镇化化进程加速期期，而城市经经济的发展，实实际上就意味味着房地产业业的发展。随随着经济的发发展，众多的的农村人口逐逐渐迁移到城城市，使城市市人口不断增增长，在过去去的5年中，我国国城市化率年年均增长1..4个百分点点，以20004年的人口口基数计算，每每年将新增11820万城城市人口，按按人均需要住住房20平方米计算，仅仅城镇新增人人口，每年需需要住宅就达达到363660万平方米米，这一数字字已经接近2004年全年商品品房382332万平方米米的销售面积积，当然，因因为我国住房房供应体系的的多层次性，新新增城市人口口的住房问题题不一定靠购购买住宅来解解决，租赁同同样是目前较较为可行并符符合国情的方方式，但不可可逆的城镇化化进程带来的的住宅市场的的潜在需求巨巨大，在合适适的政策环境境中，潜在的的需求必将转转化为现实的的市场需求，从从而推动房地地产业的发展展.=3\*GB3③符合产业结构高级级化调整的方方向

中国正处于于现代经济增增长关键时期期，经济增长长效率的高低低，是与产业业结构变动的的合理化和高高级化相一致致的。产业结结构高级化最最直观的表现现，就是三次次产业的产值值和就业的依依次更替，即即产值或就业业的比重，由由第一产业为为主体产业转转向以第二产产业为主体产产业，再转向向以第三产业业为主体产业业的结构性转转换。我国产产业结构不合合理，很重要要的方面就是是第三产业比比重过低，22004年三三次产业的产产值比例为115：53：32，而根据据统计，世界界中等发达国国家三次产业业产值的比例例为10：38：52，第三产产业比例过低低，不但会降降低城市居民民收入，还不不利于农村富富余劳动力的的转移，这样样会固化中国国城乡二元制制经济结构，不不利于启动内内需，因为与与城市居民相相比，农民的的自给自足性性更大，在内内需不足的情情况下，中国国防御外贸冲冲击的能力将将更差。

房地产在我我国属于朝阳阳产业，真正正的房地产市市场化运作始始于1998年福利分房房的取消，房房地产业的发发展能够有效效促进第三产产业的壮大，从从而推动产业业结构高级化化进程，符合合产业政策支支持方向。

=4\*GB3④有利促进就就业

随着劳动生生产率的提高高和资本投入入的增加，第第二产业对就就业的吸纳能能力逐步弱化化，从19998至2004年，第第二产业在三三次产业产值值中的比重从从49.3%提升至53%，但第二产产业的就业比比例却从233.5%下降降至22.55%，而第三三产业产值虽虽然从32..1%下降至31.8%，但其就业业比例从266.7%提升升至30.66%，说明在不变变产值下，第第三产业可以以吸收更多的的劳动力，作作为第三产业业的重要组成成部分的房地地产业，不但但影响力系数数大，可以带带动多个相关关产业的就业业，而且其本本身就属于劳劳动密集型产产业，尤其对对农村人口有有较强的吸引引作用，“十一五”规划建议中中提出的引导导农村富余劳劳动力向非农农产业和城镇镇的有序转移移，房地产行行业的诸多特特点，符合规规划引导方向向，是解决就就业问题的重重要棋子。

=5\*GB3⑤消费结构升级带来来的发展机会会消费结构的变动与与收入水平有有密切关系，这这一联系集中中反映在恩格格尔定律中。随随着收入水平平的提高，食食品支出占家家庭收入的比比重递减，对对住房消费的的支出将进一一步扩大，住住宅业的发展展能适应人们们消费结构的的变化。如表表1中所示，恩恩格尔系数每每降低5个百分点，住住房支出比重重平均增加33.73个百百分点。我国恩格尔系数从从1999年的的44.5%%降到20044年的37.88%，2004年系系数相比20003年有所所反弹，是因因为粮食涨价价因素，2005年前前三季度，该该数据又降到到36.9%%，其长期下下降趋势不变变，20044

年我国人人均GDP

已达12699美元，“十一五”规划建议中中提出，到22010年我我国人均GDDP比2000年翻翻一番，届时时将达到约11755美元元水平，恩格格尔系数降低低迎来的消费费结构升级，是是我国住房总总体需求在未未来五年内保保持增长的基基础。=6\*GB3⑥结论：多重因素支支撑行业长期期需求

支撑行业需需求层面的多多重因素都具具有长期性，并并且潜在需求求量巨大，目目前市场陷入入僵持，需求求受到抑制是是偿还行业发发展不规范所所欠下的历史史旧债。从长长期看，为保保证行业平稳稳增长，政府府最佳的选择择是配套出台台合适措施，将将潜在需求逐逐步释放，因因为掌控了资金和和土地这两个个房地产开发发源头的政府府，完全有能能力做到这一一点，行业在在未来5年中平稳向向上趋势毋庸庸置疑。=4\*GB2⑷对供求的整体判断断=1\*GB3①短期将在供供求双向下降降中构筑新的的平衡

笔者对行业业短期供求的的判断是双向向下降，高房房价和消费者者预期改变可可能会对需求求的负面影响响更大一些，房房价变化作为为供求关系变变化的最直接接体现也证明明了这一点，2005年房价的表现是涨幅明显趋缓，从一季度的12.5%到二季度的10.1%，再到三季度的8.8%，说明市场经历供不应求到供大于求的转折，但全国性的绝对价格下跌可能性较小，预计全年房价涨幅7%左右。

=2\*GB3②长期将维持供略小于求的局面

从未来获取土地和金融支持力度来看，行业形成有效供给的能力不会有较大增长，而需求层面诸多因素都具有长期性，并且潜在需求巨大，只是国家会结合宏观整体形势，将潜在需求逐步释放，所以未来行业将处于供略小于求局面，既然供略小于求，房价将维持小幅上涨的趋势，预计未来5年年均增长4%~7%。2.2*******房地地产市场现状状分析与预测测******房地地产市场现状状分析过去的2005年年是*******房地产产较为平静的的一年，2006年*******房地产的的现状又如何何呢？现做如如下分析：2006年，对于于*******房地产来来说是一个十十分敏感的时时间段：宏观观调控的力量量显现、郑东东新区大量交交房、ＣＢＤＤ大面积写字字楼开始招商商、地王和地地沿项目启动、秦秦岭路大量土土地开始开发发预售……所有这些都都将发生在今今年，所以今年房地产的的形势使越来来越多的人观观注和评价。根根据本年度的的宏观政策及及开发情况，今年******的房地产将会出现几大看点：=1\*GB2⑴商战再显端倪

=1\*GB3①①超市大战

2005年年底，*******商商业竞争势头头已初步显露露，2006年的商战再再显端倪。以以农业路东段段为例：从郑郑东新区在建建的宝隆商业业广场到中州州大道交叉口口的易初莲花花，到经三路路口的家世纪纪，最后是花花园路口在建建的丹尼斯。短短短的几百米米，方圆不足足一平方公里里的地域内，开开业与在建的的商业项目达达7家，商业营营业面积超过过15万平方米，这这其中，还不不含其他的商商业营业行为为。

=2\*GB3②物流大战

以*****路东段的建建材为典型，也也是在几百米米的距离内，各各种建材市场场超过20家，大体量量的物流项目目如香江、澳澳柯玛都在2006年开业，进进入实质性的的经营与招商商工作，从量量体上讲，加加上15万平方米的的东建材市场场扩建，******路附附近从事建材材、家居行业业经营的总营营业面积超过过了60万平方米，“僧多粥少”的形势显而而易见。

=3\*GB3③商业地产大大战

目前前，在*******酝酿酿建设中的商商业地产项目目有：金姬中原电脑脑城项目、大大上海步行街街项目、太康路丹尼斯斯项目、人民民路百盛商业业项目、郑东东新区宝隆商商业城项目、燕燕庄拆迁改造造商业项目等等，每个项目目的量体都在在10万平方米以以上，如何保保持好的销售售态势、如何何赢得利润、如如何吸引投资资客、如何展展开招商、如如何从事经营营管理等都是是这些房地产产开发商们头头疼的问题。在在商业地产中中常用的招租租返租的形式式在2006年将会受到到贷款、预售售等方面的控控制，商业地地产的销售手手法面临着新新的创新。

=2\*GB2⑵写字楼大战战势在必行

写字楼的的主要量体集集中在郑东新新区ＣＢＤ的的内、外环，内内环的28栋高层多是是以商住楼展展现在市民面面前的，加上上多数以定向向开发，所以以现在内环的的80米高的建筑中中，销售几乎乎都已全部完完成，而真正正面临问题的的是ＣＢＤ处圈的的120米高的纯办公公项目。目前前，外环中，在在售的纯写字字楼项目有：：联合中心、蓝蓝码大厦、世世纪峰会；未未售的项目有有：中烟大厦厦、第一国际际、中油大厦厦、格拉姆大大厦；还有**********公司的项项目等，以每每栋3~4万平方方米的量体来来计算，保守守估计ＣＢＤＤ外环将会有有30~400万平方米的的纯写字楼项项目陆续进入入市场。虽然然有些项目存存在一定的定定向开发，但但进入市场的的总量依然很很大。从环境境来讲，郑东东新区还不完完全具备办公公的必备条件件和吸引力，而而与郑东新区区相临的未来来大道、经三三路、黄河路路上，各种各各样的办公大大厦层层叠叠叠、林林总总总也有几十栋栋之多，无论论是现房还是是期房，都对对郑东新区的的写字楼市场场形成冲击。从从租金价格上上来讲，市区区内的写字楼楼项目无论环环境还是配套套设施都不亚亚于ＣＢＤ的的标准，而租租金水平多在在1.3~1.8元／／平方米之间间，而郑东新新区日后虽然然可能突破这这种租金水平平，但很难达达到理想的出出租率和入住住率。对企业业而言，企业业的选址有严严格的要求，不不可能为了追追求单一方面面的享受而忽忽视了成本的的构成，所以以郑东新区写写字楼真正的的竞争会体现现在租金水平平。

=3\*GB2⑶开发重点的的转移

2006年政府将不不再出台新的的宏观控制措措施，而将精精力放在落实实2005年政策的执执行上。对于于宏观调控，个个人认为是利利大于弊的，因因为单一地依依靠市场机制制的经济存在在着很大的风风险，这种风风险在台湾都都已经体现过过，而中国的的这种利用调调控来干涉经经济的做法在在很大程度上上减少了风险险，也保障了了房地产市场场的健康发展展，所以对2006年的感觉是是房地产会持持续健康地发发展，成交量量进一步放大大，价格还将将保持稳定的的增长幅度；；中小户型成成为市场的主主力，而别墅墅及高档房变变得稀缺；开开发力度进一一步加大，融融资门槛进一一步提高，有有一定的洗牌牌动作，实力力不强的开发发商与代理商商将退出市场场；由于市场场竞争的加剧剧，房地产开开发将更加理理性，对专业业队伍要求也也越来越高。******20006年房地产市市场的发展趋趋势分析=1\*GB2⑴品房价格还要涨根据预测，20066年房价还会会有增幅，但但具体多少目目前还不好说说。

首先先，国家把物物价上涨指数数将控制在33%左右。同同时，随着土土地在房地产产成本中比重重不断上升，地地价上涨也是是重要因素之之一。地价的的上涨，必然然会对房地产产价格产生影影响，促使房房地产价格上上升。此外，随随着*******城市、经经济的发展，吸吸引力也在一一步步加强，有有更多外地人人来*******购房，也也会在一定程程度上抬高房房价。尽管据据预测*******房价价在20066年会上涨，但但对于政府来来说，将随时时掌握房地产产发展情况，把把增长幅度尽尽可能控制在在合理区间内内。=2\*GB2⑵买预售房可上网查查询以往经常出现的无无房先售、一一房卖两家的的情况，以后后有望彻底杜杜绝。消费者者到一个小区区购房时，可可以先查询房房地产开发商商的“五证”，证件齐全全了，消费者者才可以放心心地购买。而而且消费者还还可以随时上上网查询房子子的预售情况况，自己看中中的房子有没没有卖给别人人，上网一查查就明白了。

******市目前正在进一步完善房地产预警预报体系，通过预警系统，消费者可以清楚掌握各个小区的商品房预售、开发、土地供应情况；政府也可以通过预警系统收集到的信息，制定方针政策；同时，一些社会机构也可以利用预警系统了解各个房地产开发公司的销售情况和预售情况，减少金融风险。=3\*GB2⑶打造本土“房地产产航母”随着郑东新区建设设的全面启动动，不少全国国知名企业纷纷纷抢驻郑东东新区，以他他们独特的开开发理念、资资金实力、经经营模式、产产品质量、品品牌美誉度等等优势，超越越了*******本土的的企业。

面对群雄逐逐鹿中原的局局面，*******市政政府计划采取取一系列的措措施，培育本本土“房地产航母”。通过积极极促进入郑名名牌企业与本本地企业之间间的经营合作作、股份改造造等多元化融融合，逐步改改变*******市房地地产开发企业业所存在的整整体规模小、融融资渠道少、品品牌意识弱的的现象。2.3项目的的市场情况分分析消费者对*******市楼市市需求状况的的分析

=1\*GB2⑴消费者购房房基本需求状状况的分析

=1\*GB3①①被访者在购购买商品住宅宅时，首先考考虑的区域分分析情况为

调查分析资料显示示，中心区还还是今后消费费者首选购房房的区域，占占总人数的20%；其次选择择购房区域的的是在北区和和东区，分别别占总比例的的19.9%和18.6，选择郑东东新区的占14%。而选择在在东西开发区区购房的分别别占3.2%和4.3%（详见分析析图七）。从从以上分析数数据我们不难难看出，城市市的发展将在在很大的程度度上带动购房房市场的需求求，在调查的的过程中有很很多受访者认认为北区是将将来*******文化居居住领域区，东东区是*******城市市发展的经济济领域区。针针对该说法，圆圆点市场分析析员认为：房房地产开发商商在该区域开开发投资时一一定要分清消消费者的背景景特征，目标标人群的需求求和社会特征征。=2\*GB3②受访者购买商品房房的类型分析析房地产市场经过多多年的培育，在在一系列住房房改革政策的的推动下，住住房潜在需求求正在转化为为有效需求，这这些都刺激今今后住房消费费的激增，在在新楼盘交易易活跃的同时时，随着居民民消费观念的的变化，据本本次调查有24%的人群选择择了购买二手手房，消费者者对二手房的的接受程度有有了大幅度的的提高。近两两年，不仅********市一手房市市场购销两旺旺，二手房市市场也一路火火爆。相对于于一手房而言言，二手房具具有面积小、总总价低，地段段好，配套成成熟的优点。从从本次调查来来看，32.2%的受访者认认为二手房的的优点是“地段好”；其次18.6%的受访者提提到二手房“面积相对较较小，房屋总总价自然低”是二手房的的优点；再次次有17.1%的受访者提提到“现房交易、即即买即住”是二手房吸吸引力所在；；有10.9%的人认为二二手房的周边边配套成熟，生生活起来方便便。此外，“环境好，干干扰少”、“居住气氛好”也为二手房房购买者所看看重。

当问及“您在购买二二手房是看重重哪些方面因因素”时，购房者者在购房时考考虑的因素有有很多，23.5%的人看重交交通的便利性性；18.9%的人看重房房子的总价；；13.5%的人看重房房子的地段；；其它还有周周边人文环境境、房屋质量量、户型设计计等等因素。为为了深入发现现二手房购买买者购房的考考虑因素，我我们继续询问问“其中您最看看重的因素是是什么”，前面的名名次发生了变变化，房子总总价以30.2%的比例一跃跃上升到第一一位，其次是是交通的便利利性以18.6%的比例占第第二位，再次次是房子的地地段以16.6%的比例占第第三位，然后后是房屋的质质量及周边的的人文环境等等。

房屋消费费质量要求提提升，调查分分析资料显示示，目前，消消费者买房的的首要目的就就是居住，随随着生活水平平的提高，人人们对住房的的要求，不仅仅要有得住同同时，还要住住得好，由过过去的温饱型型向着舒适环环保的小康富富裕型发展。因因此，除了价价格因素外，其其中房屋所在在的地段、外外出交通的便便捷、周边环环境以及朝向向结构等也成成为是否购房房的主要因素素。=3\*GB3③受访者在该区选择择购房类型的的分析调查分析资料显示示，多层住宅宅、小高层住住宅和高层住住宅等各有特特点，不能简简单的说是哪哪一种好，但但此次消费者者选择住宅的的统计分析表表明，多层仍仍是人们的首首选，占到了了50.7%，其次是小小高层和高层层分别为:25.44%、9.9%，复式的需需求超过了高高层，为111.3%，高层生活活的不便也是是影响消费者者选择多层和和小高层的主主要原因。总总体上来说，在在*******别墅的需需求还不是很很大。=2\*GB2⑵消费者对*******市房地地产价格需求求状况的分析析调查分析资料显示示，接受价格格在1500元/平方米以上上的占八成多多，其中接受受率最高的是是在1501—2000元/平方米之间间，其次是2001--2500元/平方米的占28.6%，3000元以上的占7%。而接受价价在1000元/平方米以下下的仅占2.2%。（详见分分析图十）

从从以上分析数数据我们不难难看出，目前前的消费市场场已有过去的的感性逐步进进入了理性的的阶段。市场场研究员根据据以往研究的的经验认为，价价格往往是消消费者最敏感感的问题，价价格越低他们们认为越好，根根本不去考虑虑实际市场的的情况，所以以在分析接受受价格上将会会产生较大的的误差。而从从本次分析数数据来看，接接受价格与市市场价格基本本吻合，这就就说明消费的的理性和圆点点人现场严格格的执行取得得了强有力的的分析。市场供给情况分析析和租售价格格分析及预测测2006年4月份份，全市批预预售项目共计计26个，投放面面积92.63万平方米，较较上月增加了了43.5万平方米,增幅为88.5%。4月销售各类类商品房6649套，比3月销售增加加了879套，上涨了15.2%；4月销售各类类商品房面积积为77.81万平方米，较较3月上涨了22.022%，销售面积积较去年同期期分别上涨了了69%；4月销售价格格为2984元/平方米，较3月销售价格格有所下降，降降幅为2.3%。4月房地产市市场销售均价价略降，而销销售量持续走走高。4月商品房销售66649套，销售面面积77.81万平方米，较较3月分别上涨涨了15.233%、22.022%，销售面积积较去年同期期分别上涨了了69%，住宅类商商品房销售均均价为2737元/平方米,较3月下降了1.79%%,较去年同期期上涨了11%；预计今后后的一段时间间内价格将有有所回升，将将会增至3000元/平方米，甚甚至更高。非非住宅物业类类销售974套，销售面面积7.44万平方米，较较3月分别上涨涨了6.69%、28.944%。较去年同同期销售面积积上涨了157.444%。预计今后后的一段时间间内价格将有有所回升。销销售价格为5324元/平方米,较3月下降了7%,较去年同期期下降了1.7%；预计今后后的一段时间间内价格将有有所回升。商商业用房、办办公用房销售售价格分别为为6154元/平方米、4173元/平方米，较3月分别下降降了11.6%、11.5%，预计今后后的一段时间间内价格将有有所回升；商商业用房、办办公用房销售售面积分别为为5.02万平方米、1.54万平方米。4月二手房成交13310套，较去年年同期下降29%,销售面积11.2万平方米，较较去年同期下下降31%,销售均价2185元/平方米。较较去年同期上上涨22%，预计今后后的一段时间间内将可能会会继续上涨。主要竞争楼盘分析析=1\*GB2⑴*********基本资料：项目名称：**********开发单位：**********项目地址：**********项目类型：多层、小小高层平均价格：32000元/平方米公交路线：3**********小区配套：中央花花园、超市周边配套：家世界界、通利家电电等项目简介:*********，三卧朝阳阳的阳光设计计，让您一年年四季沐浴阳阳光，一生幸幸福健康！阳光无限：：宽大楼间距距，暖洋洋的的阳光照耀在在您温馨的家家中……好风凭借：：座北朝南，夏夏夜清风，冬冬日暖煦，风风里含着桂花花的清香，带带着雪花的清清幽。中央花园：4000平米的花园园广场，赫显显眼前：走出出楼梯间，行行在公园里；；进了自己的的家，就花园园的上方，花花香与鸟语……你在花园中中央。购物轻轻松：世界品品牌超市家世世界与你毗邻邻，国内品牌牌家电市场通通利也是你的的邻居……=2\*GB2⑵*********基本资料：项目名称：**********开发单位：*****************项目地址：**********项目类型：多层平均价格：29000元/平方米公交路线：**********总建筑面积：766000平方方米周边配套；通利、绿绿荫广场、丰丰乐园、五洲洲饭店、思达达超市、轻院院、南阳路一一小、六十中中=3\*GB2⑶*********基本资料：项目名称：**********开发单位：**********项目地址：**********项目类型：多层平均价格：32000元/平方米占地面积：1400亩总建筑面积：1880000平平方米付款方式：一次性性、按揭公交路线：**********小区配套：580000平方米米绿化园林景景观，南北纵纵向生态谷、东东西横向休闲闲大道周边配套：**********路一小、二二小、*******一中中分校、四十十六中、六十十中、郑铁四四中、省中医医院、郑铁分分局医院、周周边商场、超超市、餐饮、公公园、娱乐等等应有尽有。项目简介：**********，自一九九九七年公司成成立伊始，始始终秉承“真诚服务，追追求卓越”的服务理念念，坚持“科技创新、精精益求精、创创人文经典、使使顾客满意”的质量方针针和为*******人创创造美好生活活的光荣使命命，最终成为为携手*******市民民追求幸福生生活的先锋与与使徒。从亚亚新美好新苑苑、亚新美好好人家、亚新新美庭、亚新新投资大厦一一路走来，亚亚新地产从不不吝于给大家家带来惊喜。2004年，当人们们一如既往翘翘首以盼，亚亚新地产再出出重拳，将精精心规划的作作品——*********美美好时光激情情呈献。美好时光雄雄踞观光大道道南阳路，占占地140余亩，总建建筑面积18.5万m2，本区以稀稀有多层住宅宅为主，辅以高档档公寓，分三三期开发，是是目前南阳路路片区内规模模最大的精品品住宅社区之之一。由22栋多层住宅分布在生态态谷东西两岸岸，生态谷又又与时光大道道纵横交错，将将社区划分为为各具特色的院院落。=4\*GB2⑷*********项目简介：小区地地理位置优越越，交通便利利，多条路线线可直达小区区。占地266680平方米，建筑筑面积303380平方米，小区区周边生活配配套成熟完善善，学校、银银行、商场、邮邮局、医院、超超市，一应俱俱全，生活极极其方便舒适适。小区内设设有会所，各各种休闲活动动场应有尽有有，并有完善善的物业管理理，让你拥有有轻松休闲的的家居生活。从以上竞争楼盘比比较分析可知知：“*******”项目的房价价与其竞争楼楼盘相比价格格相当，地理理位置更加优优越，离市区区相对较近，交交通方便，市市场行情良好好。第3章建设条件3.1开发项项目用地状况况项目建设用地位于于*******市*********交界界处西南方向向，规划总用用地面积为3346115平方米，项项目占地面积积665177.5平方米。3.2资源供供给及外部协协作条件项目建设自然条件件：=1\*GB2⑴气温：年平均气温温：14.44°C；7月最热平均气温：：27.3°°C；1月最冷平均气温：：0.2°CC；=2\*GB2⑵日照：年日照时数数2400小时；=3\*GB2⑶风向：冬季主导风风向为东北风风喝西北风，夏夏季为南风；；=4\*GB2⑷霜期：无霜期2220天；=5\*GB2⑸降水：年降水量6640.9毫毫升；=6\*GB2⑹最大积雪厚度：2230毫升；；=7\*GB2⑺最大冻土深度：1180毫升；；=8\*GB2⑻水文地质：根据地地质勘测结果果，场区地下下水埋深-66—7米；=9\*GB2⑼地震强度：7级地地震。项目建设用地条件件:=1\*GB2⑴土地条件：项目已已取得建设用用地许可证，项项目建设用地地已全部拆迁迁，达到三通通一并取得用用地定点图、测测量成果及用用地许可证，具具备用地条件件；=2\*GB2⑵土地性质：住宅宅用地；=3\*GB2⑶地形：建设场地大大致为正方形形，另有一小小正方形与其其相连，地形形平坦；=4\*GB2⑷地貌：场地位于********北区的惠济济区，惠济区区位于*******北部部、黄*******岸，地貌属黄黄河冲积平原原地貌，原始始阶梯地形明明显，表层现现状为建筑物物及回填土，二二、三层为细细砂、粉细砂砂。市政配套条件:=1\*GB2⑴交通情况：周围铁铁路、公路、航航空等设施配配套齐全；公公交16、4、27、306等在此此都有停站。=2\*GB2⑵市政设施:给水水、雨水、污污水、电力、电电信、热力、天天然气集中管管线、项目开开发需要的市市政接轨点等等市政设施均均能满足项目目开发的需求求。第4章规划设计方案4.1规划设设计方案的指指导思想根据建设部有关城城市建设的法法规及*******市总总体规划、区区域规划设计计，旨在开发发建设中贯穿穿以人为本的的设计理念，以以居民的日常常生活为主线线。将居住、休休闲、娱乐、锻锻炼结合起来来，众多的绿绿地是功能区区互不干扰。完完善的幼托、购购买机制使居居民的日常生生活十分方便便。4.2规划设设计方案的原原则①在设计过程中必须须把握本项目目的总体定位位，体现精品品化、智能化化。②本着以人为本、从从实际情况出出发、兼具一一定超前意识识的原则,综合考虑日日照、采光、通通风、消防、抗抗震、管线埋埋设、避免视视线干扰、管管线埋设、保保护私秘性等等各项因素及及管理的要求求，力求创造造一个方便、舒舒适、安全、优优美的居住生生活环境,并为少年儿儿童、老年人人及残疾人的的生活和各项项活动提供方方便。③居住区配套公建设设施与住宅同同步规划、同同步施工、先先期建成。④供水、雨水、污水水、电力、电电讯、燃气及及供热管线地地下敷设，并并本着合理规规划、相对集集中、一次建建成、便于管管理和维修的的原则。⑤居住区绿化包括公公共绿地、宅宅旁绿地、道道路绿地等，配配以水景及雕雕塑、小品，部部分建筑设屋屋顶花园，形形成点、线、面面、空间的多多维视觉效果果。⑥组织好由公共空间间、半公共空空间到私密空空间的分散性性交通，保证证安全有序。部部分人防设施施本着平战结结合的原则，宜宜改为地下停停车场。⑦项目建设采用国家家推广的新技技术、新材料料和新产品，认认真贯彻节能能、节地、节节材的指导思思想。4.3建筑规规模及规划设设计方案设想想21世纪国民经济济的快速发展展，人民生活活普遍提高，居居住水平将由由小康逐步向向较富裕条件件转变，创造造一个文明、现现代化的居住住环境，营造造一个优美、祥祥和的生活空空间成为人们们普遍的要求求。结合小区区的区位优势势，周边条件件以及购房的的经济能力等等综合因素，本本小区将定位位于中高档精精品住宅，注注重于营造幽幽雅、方便、舒舒适的小区环环境。因此，确确立精品化、智智能化的设计计理念，以科科技为先导，以以先进的功能能，节能、安安全、配套为为主线，坚持持以高起点的的原则进行构构思，在充分分展现住户类类型选择的基基础上，充分分体现均好性性、多样性、协协调性，坚持持高起点的原原则进行构造造，精心设计计这—21世纪的住住宅小区。本项目将参照建设设部“商品住宅性性能认定指标标体系”的级别进行行设计，因地地制宜的创建建，注重整体体环境设计，使使该住宅小区区建成为适用用性能、智能能化及安防的的可靠性能以以及物业管理理水平的先进进性能方向能能居全省较高高起点的示范范小区之一。第5章项目开发进度及组组织安排5.1项目开开发的各项工工作内容=1\*GB2⑴闭路电视监控

=2\*GB2⑵周周界防范

=3\*GB2⑶可视对讲及及一卡通

=4\*GB2⑷停车场管理理

=5\*GB2⑸背景音乐系系统5.2项目开开发进度安排排本项目计划在四年年（48个月）左右右的时间内建建成。建设进进度计划见1.7节。5.3项目开开发的组织构构成及工作分分工为了确保“*******”居住小区智智能化系统工工程的实施质质量、工期和和系统稳定运运行，我公司司成立了以总总工程师为首首的项目领导导班子，其各各岗位职责如如下：=1\*GB2⑴项目经理职职责

=1\*GB3①实施并全面面履行合同，处处理合同变更更，协调与业业主、监理公公司、估价师师的关系，接接受建设单位位和监理公司司的监督。

=2\*GB3②②领导制订施施工计划，审审定各种施工工方案。

=3\*GB3③对工程质量量，进度和成成本进行总体体控制。

=4\*GB3④组织工程验验收，交工和和结算。

=5\*GB3⑤负责项目人人员组织调配配，确定现场场人员增减计计划。

=6\*GB3⑥对外重要文文件的审定和和签发。