年深圳市某广场项目可行性报告

深圳市***广场项目可行性研究报告评估单位：深圳市***地产咨询有限公司评估人：***报告编号：深尊研字***号2003年12月30日目录TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc60568269"1项目总论.888合计103696=SUM(ABOVE)57758.799根据深圳住宅项目目的正常销售售情况及本项项目的实际情情况，预测销销售进度，计计算各时期的的销售回款金金额。2、销售税金及附加加测算销售税金及附加：：按规定，深深圳市房地产产二级市场转转让税费主要要是营业税（销销售额的5.0%），城市建建设维护税（营营业税的1%），印花税税（销售额的的0.05%）,项目销售税税金及附加合合计为3494..41万元。根据深圳住宅项目目的正常销售售情况及本项项目的实际情情况，预计销销售进度，计计算各时期的的销售回款金金额项目各期期的销售收入入、销售税金金测算具体见见《项目销售售收入与经营营税金附加估估算表》（附附表10.3）。项目销售回款计划划根据深圳住宅项目目的正常销售售情况及本项项目的实际情情况,根据的预计计销售进度,计算各时期期的销售回款款金额.2005年年中正正式进入项目目的销售期，销销售期至2006年年底。项目销售回款计划划详见《项目目销售收入与与经营税金附附加估算表》（附附表10.3）。资金来源与运用分分析根据委托方提供的的资料对项目目的投资及资资金筹措计划划进行分析。项目的资金来源与与运用情况详详见附表10.5：《资金来来源与运用表表》。销售利润经测算项目的利润润总额、税后后利润（净利利润）、投资资利润率等指指标详见下表表：表13：项目利润估算表表序号项目计算公式金额（万元）⑴销售收入57758.799⑵开发成本45268.733⑶销售费用2021.5588⑷销售税金及附加3494.4077⑸财务费用1590⑹利润总额⑴-⑵-⑶-⑷-⑸5384.0999⑺所得税⑹×15%807.61488⑻净利润⑹-⑺4576.4844⑼成本利润率利润总额/总投资资10.3%⑽税后成本利润率净利润/总投资8.7%注：上表为住宅销销售率为95%、商业销售售率为90%的情况下的的经济效益指指标。项目各计算期的利利润测算详见见附表10.6：《损益及及利润分配表表》。财务与敏感性分析析项目盈利能力分析析经测算，总投资为为万元，开发发期为2.5年，投资回回收期为2.4年，利润总总额为5384..10万元，税后后利润为4567..48万元，税后后成本利润率率为8.7%，低于房地地产开发项目目正常水平。项目不确定性分析析项目盈亏平衡分析析项目盈亏平衡点（临临界点），是是指项目销售售收入扣除销销售税费后与与总投资相等等的状态。分分析如下：在项目开发成本及及销售价格等等其它条件不不变的情况，由由静态测算可可知，当住宅宅和商业销售售率达84%时项目可保保本。根据市场及项目定定位分析，该该项目住宅部部分的保本销销售价格及销销售率容易实实现，商业部部分则需要制制定切实可行行的营销方案案进行包装推推广，商业价价值套现的风风险较大。项目敏感性分析我们对销售收入、开开发成本变化化进行了敏感感性分析测算算。测算过程详见附表表10.9：《敏感性性分析表》。以下为两种最不利利情况的测算算结果：表14：项目敏感性分析析序号项目部分指标变化敏感性分析结果销售收入（万元）总投资（万元）税后利润（万元）成本利润率财务净现值（万元元）内部收益率动态回收期基本方案57758.79945268.7334576.488.7%￥3,053.56616.9%2.45销售收入变化销售收入下降5%%54870.85545268.7332207.654.2%￥718.8310.2%2.52销售收入上升5%%60646.73345268.7336945.3213.2%￥5,388.29923.4%2.39工程成本变化工程成本增加5%%57758.79947532.1662652.564.9%￥1,017.88810.9%2.51工程成本减少5%%57758.79943005.2996500.4013.0%￥5,089.24423.3%2.39经测算可知：①、本项目的销售收收入和开发成成本两个因素素分别变动对对项目效益会会产生较大影影响，销售收收入的变动对对项目效益影影响较大。②、项目销售收入和和开发成本在在不利影响下下，项目已无无赢利空间，说说明项目搞风风险能力较弱弱。③、保证销售价格和和销售率的实实现，控制项项目开发成本本，是项目盈盈利的有效保保证。社会效益和影响分分析改善区域环境，完完善城市功能能。增加财政税收创造就业机会项目的开发建设，将将会给建筑业业、建材业、金金融、保险、广广告等多个行行业创造就业业机会，建成成后也将为保保安、物业管管理、商业提提供新的机会会。可行性研究结论与与建议拟建方案的结论性性意见目前土地转让手续续手续正在办办理之中莲塘***项目属属房地产住宅宅开发项目，符符合国家城镇镇住宅开发建建设产业政策策；目前，本本项目土地使使用权正在转转让过程中。建设后续资金需要要有保证项目建设资金来源源于银行贷款款，所以后续续资金一定要要有保证。项目具有良好的社社会效益项目的建设有利于于改善区域环环境，完善城城市功能，增增加财政税收收，创作就业业机会。项目经济效益一般般，有一定的的风险。表15：项目主要经济技技术指标序号项目指标1占地面积（m2）14788.3002总建筑面积（m22）138300.0003项目总投资（万元元）48880.2884项目经营收入（万万元）57758.7995利润总额（万元）5384.106税后利润（万元）4576.487成本利润率（税前前）10.3%8成本净利润（税后后）8.7%9财务净现值（FNNPV）万元元3053.5610财务内部收益率（FIRR）16.9%11动态投资回收期（年年）2.4512贷款偿还期1.50注：上表为住宅销销售率为95%、商业销售售率为90%的情况下的的经济效益指指标。项目主要问题的解解决办法和建建议项目的主要问题周边人气较弱；周边为工业厂房及及村屋，环境境较差；土地有较大高差，商商业规划有一一定的难度；；商业部分是否成功功影响整个项项目。建议商业整体规划，减减少商业风险险；适当改善周边环境境，提升住宅宅品质；商业整体包装推广广，提升2、3层商业价值值。项目风险及防范建建议项目风险市场风险：商业周周边商业气氛氛不浓，周边边住宅业较少少，如何挖掘掘提升项目的的商业价值成成为本项目的的最大市场风风险。建筑本体风险：该该项目目前正正在进行场地地平整，如果果开发商资金金筹措不到位位，造成工程程后续资金不不足，则很有有可能造成项目“烂尾”，后期投入入资金不足，造造成停工。该该项目存在一一定建筑本体体风险。行业风险：房地产产业具有投入入大、资金需需求大、开发发周期长等特特点，特别是是高层建筑，导导致行业的市市场风险程度度高。防范建议做好项目前期的市市场调研和客客户需求调查查；合理安排融资计划划，保证资金金充足；加强项