物业管理的物业费调查报告

物业管理的物业费调查报告一、我镇小区楼盘及物业管理现状我镇目前成型的小区共有12个，包括2个高层小区（光亮•阳光佳苑、巨鑫雅苑）、1个集资房小区（祥瑞花园）、9个商品房小区，分属7个开发单位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。我镇的住宅小区物业管理从20xx年开始起步，经过10年的探索开展，物业管理逐步深入民心。通过实施物业管理，居民的居住环境变得更加整洁，城市形象也得到了较大改观。物业管理已成为人们日常生产、中不可或缺的有机组成部分。但由于受管理权限和历史遗留问题的影响，我镇的物业管理效劳情况较为复杂，总的来看，我镇业管理可分为以下两种类型：一是旧小区传统旧体制的物业管理模式。由于这类小区修建当初开发商没有与正式物管公司签订合约，只是制定物管工作人员，必定会造成物管人员的怠工，提供的效劳达不到要求，再加上这些小区业主对物业管理的认识和意识比较薄弱，物业交费率很低，标准化的物业管理难度较大，根本上没有正规的物业管理模式，只是形式上的请1-2个人即当保安，又做清洁。如：春夏秋冬四院等住宅小区，在进展物业管理时，只能实行根本效劳（如简单的保洁和维修等工程）和低收费。05年后修建的12个小区中，到目前为止有自己的业主委员会只有祥瑞花园1个小区。二是新建商品住宅小区较标准的物业管理模式。新建的住宅小区由于配套设施完善，环境较好，没有城市街道穿过，相对独立集中，再加上前期物业开展较好，收费水平和收费率也较高，物业管理效劳工作根本能够维持正常。如光亮•阳光佳苑（重庆光亮禾顺物业管理）、巨鑫雅苑（重庆和宜物业管理）等住宅小区。但另一方面，这些由开发企业建立的住宅小区为新建小区，接房率70%左右，但有的老百姓买房不光为了住，也有作为投资的，所以入住率只有40%左右，虽然说空关房按规定连续六个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业效劳费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理效劳费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。二、 小区贯彻落实物业管理法规情况为了使国家《物业管理条例》等法律法规在我镇得小区得到有效宣传，使物业企业成为宣传、贯彻《物业管理条例》的主体，我镇采取以点带面，利用国庆、中秋及普法宣传日等节假日开展宣传活动，并通过横幅、报纸、宣传单，由政府牵头、物业公司联合举办“构建和谐小区、共建美好家园”为主题的物业效劳知识竞赛活动、物业效劳进百家等多种形式，集中开展物业管理政策法规宣传活动。近一年来，发送宣传资料近1.5万份，举办了以“构建和谐小区、共建美好家园”为主题的首届物业效劳知识竞赛，通过开展这些宣传活动，对进一步加强物业管理、落实物管法规起到了良好的宣传效果。三、 小区业主大会及业主委员会情况我镇小区起步较晚，12个小区只有祥瑞花园小区由业主投票，组成了业主委员会，其中：主任1人，副主任1人，财务1人，委员5个，根本上每1-2年召开一次业主大会，共同探讨本小区物业管理情况；2个高层小区邙日光佳苑、巨鑫雅苑）于xx年8月份交房，目前入住的业主还没有到达80%，所以还没有形成业主委员会，不过正在前期的筹备当中；起于小区都没有业主委员会。四、 物业管理公司资质、数量及经营情况目前，我镇共有2家正规物业管理公司，分别是重庆光亮禾顺物业管理（负责光亮•阳光佳苑小区）和重庆和宜物业管理（负责巨鑫雅苑小区），其中禾顺物业管理公司是重庆光亮集团下属子公司，公司财政能得到保障，但因目前小区入住率缺乏80%，，加上小区有17个工作人员的工资等，公司处于入不敷出的状况；和宜物业公司是与房地产开发商签的合同，同样由于入住率缺乏80%，加上小区6个工作人员的工资等，公司处于入不敷出的状况。五、 物业管理效劳情况目前2个高层小区的物业管理效劳已经进入正规化，能保障好小区内的清洁卫生、庭院看护等，根本能协调好业主与业主之间的纠纷，能提供一个较好的小区生活环境。六、 物业效劳管理费用收取及管理使用情况目前我镇的物业管理效劳费用，祥瑞花园小区由业主委员会统一收取，交业主委员会财政保管，支付保安和清洁的工资，物管费用和工资根本持平；2个高层小区由物业管理同意按重庆市物业局的价格统一收取，交到公司财政，公司财政再同意支付员工工资和维修费用等，现在是一个入不敷出的情况；剩下的小区物业费用由社区工作人员收取（根本收不全），用于支付小区保安、清洁工的工资，同样也是根本持平。七、 我镇小区物业管理存在的问题1、没有正规的物业管理，未成立业主委员会，小区物业管理比较。全镇12个小区中，只有祥瑞花园小区成立业主委员会，2个高层小区为新建小区，暂未成立业主委员会。剩下的9个小区均未成立业主委员会。主要是因为此类小区自XX年建成以后，小区开始引进物业管理模式，由开发商制定物业管理人员来管理物业，，但由于物业管理人员自身素养的偏低，是的无业主的矛盾纠纷越来越严重，对提供的效劳越来越不满意，最终开发商撤下所有的物业管理人员，由业主自行管理。目前9个小区根本上都是由业主选1-2个人作为小区的物业管理人员，即为小区的清洁工，又为小区的保安，只负责小区的清洁卫生、看家护院，对小区的民事纠纷、工程维修根本都交给社区或者镇政府，增加了社区的工作量，反过来问题没有解决好，业主还不满意。业主意识较差，物业管理得不到群众支持。2、部分小区物业管理费收费难。12个小区，除了2个高层电梯小区物业费收取按照重庆市物价局核准外，其余10个小区物业费根本上是按照建筑面积来收取，100平方以上收取300元每年，缺乏100平方的收取280元每年。由于没有正规的物业管理公司收取物管费，也没有业主委员会，业主自身市民意识不强， “花钱买效劳”的意识比较死板，比方说有的小区业主开始交了物管费，但是由于某些业主没有交导致心里不平衡，或者说自己过分要求得到更多的效劳而没有提供，继而开始不交物管费；有的是口头说交，但没有实际行动。征收的物管费用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人员的工资统一由物管公司发放，2个高层小区目前的经营情况根本上都是公司要倒贴，像阳光佳苑，17个物业管理人员每年的工资发放到达30多万，而物管费全额收取才有24万多，资金缺口近8、9万元，其他如小区内水电费用，公共设施维修费用也由物管公司缴纳。没有正式物管公司的，像祥瑞花园小区有业主委员会，费用由委员会统一支付保安和清洁工的工资，剩余的作为小区内的维修费用；其他小区的物管费，能收上来的交由社区管理，然后按时给保安或者清洁工发放工资，有的小区也会楚翔缴纳的物管费用不够支付保安或者清洁工工资的现象，导致小区无物管。3、集资房小区成政府包袱。某些小区（如祥瑞花园小区）开始修建的时候为集资房，业主没有购买大修基金，目前房屋因工程质量问题，外墙脱落、房屋漏水、消防管道破损等修葺的资金没有着落，实际上成了政府的包袱。4、规划超前性不够，车位配备普遍缺乏。由于开发时间较早，规划超前性不够，业主生活水平的提高，购置私家车的人员越来越多，导致镇内大部分小区车位配备缺乏。12个小区除了2个高层电梯小区有自己的地下停车位，其余十个小区都没有统一的小区车位，小区内车辆乱停乱放的现象比较严重，甚至有的车子停到了小区周边的公路上，增加了城市管理的任务。八、造成问题的主要原因1、业主市民意识不强，业委会难成立。业主自身市民意识不强，是各小区未成立业主委员会的一个重要原因。随着生活水平的稳步提高，部分农民“洗脚上田”，在掘到“第一桶金”后在镇里的小区置业，变成了“业主”。但其固有的一些小农意识并没有因为成为“业主”而被抛却，比方擅改房屋构造、私拉乱接电线、乱养猫狗宠物等；对物业管理那么理不理，一不快乐就拖欠物业管理费，或到管理处大吵大闹，严重的就堵塞小区门口。“物业是效劳，花钱买效劳”的共识还没有成熟或者理解得比较死板。但这些业主却没有组建业主委员会，联合起来与物业管理公司平等沟通的意识。2、历史遗留问题未有效解决，多方矛盾纠缠不清。许多小区当时开发商出售房屋的时候并没有要求购房者购置大修基金，现在开发商房子修好之后，指定的物业管理人员也没有继续做下去，业主选定的保安兼清洁工又只负责小区的清洁卫生、看家护院，对小区内的工程方面的问题，开发商拿已过保修期的借口来搪塞，不予修补；没有大修基金，像外墙脱落，外墙漏水等现象业主也很难自行筹集资金进展修周自旭（宁夏大学资源环境学院11级房地产开发与管理）调查对象概况1.1金凤区万达广场区位、交通：银川金凤万达广场工程位于银川市金凤区正源北街西侧，上海路以南、育安巷以北、正源西街以西。周边配套设施丰富，根底设施好。位于核心地段该广场将提升金凤区城市形象并加强区域城市设施的完备性。交通状况：27路30路34路45路49路301路公交途径万达广场表一金凤区万达周边配套设施图一万达广场地理位置规模：银川金凤万达广场作为城市标志性的商业综合体，由购物中心、写公楼及室外步行街等组成。总建筑面积约28.5万平方米。其中地上部分21.5万平方米，地下部分7万平方米。总规划用地面积7.03万平方米。其中建立用地56667平方米，其他代征绿化用地13000平方米。本工程总建筑面积约285000平方米。其中地上部分28层215000平方米，地下部分2层70000平方米，建筑高度100米。工程介绍：作为银川首个大型城市综合体工程，万达广场不仅可以满足市民一站式消费和多元化效劳的需求，而且大幅度地促进了金凤区商圈的升级换代，填补了金凤区无大型商业中心的空白。金凤区自然环境优美，根底设施完善，行政文化资源集中，已日益成为银川市的文化行政中心区、最正确人居环境区、湖城生态景观区和最适宜创业、最适宜居住的核心区。银川金凤万达广场工程是金凤区转变经济开展方式、加快开展现代效劳业的重要举措。银川金凤万达广场将建立大型商业中心、室内外步行街、SOH0公寓等多种物业类型，它的落户建成将提升金凤区的商业水平，成为银川市新的市级商业中心。xx年年底，银川金凤万达广场开业后，将为银川市创造近万个稳定就业岗位，每年产生巨额税收，产生宏大的经济和社会效益，持续提升金凤区的品质和影响力，为提速银川现代化都市的进程做出积极奉献。规划布局：该工程是xx年自治区重点招商引资工程，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万m的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内聚集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷效劳，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。建成后该广场将提升金凤区城市形象并加强区域城市设施的完备性。物业公司：物业效劳属万达商业管理管辖，万达商业管理系大连万达集团的核心子公司之一，也是中国最大的全国性连锁商业经营管理企业，拥有一支近万人的商业管理团队，主要负责经营管理万达商业地产公司开发的大型商业购物中心以及住宅、公寓和写字楼等多种类型物业工程。万达商业管理公司拥有丰富的商业资源，强大的运营管理能力，物业管理面积已超过1000万平方米，创造了连续多年租金收缴率超过99%的世界行业纪录，已成为万达商业地产的核心竞争优势之一。1.2宁夏大学简述：宁夏大学是宁夏回族自治区与教育部共建的以文、理、工、农为主体的综合性大学，是国家“211工程”重点建立大学，教育部本科教学工作水平评估优秀等次学校，学校拥有学士、硕士、博士三级学位授予权，是教育部批准的招收留学生和中国政府奖学金来华留学生培养高校。区位、规模：宁夏大学坐落于贺兰山下有着“塞上湖城、西夏古都、回族之乡”美誉的历史文化名城银川市。现有四个校区，即校部A、B、C区、南校区，占地面积2307亩，校舍建筑面积64万平方米，教学实验农场1695亩。学校面向全国28个省、市、自治区招生，有全日制普通本、专科在校生18000余人，研究生3000余人，少数民族预科生3200余人，成人高等学历教育在籍学生14000余人。面向未来，宁夏大学将认真实施学科统领战略、人才强校战略、质量提高战略、科研创新战略、社会效劳战略和开放办学战略，不断推进人才培养、科学研究、社会效劳协调开展、可持续开展，努力把宁夏大学建立成为区域特色鲜明、效劳地方能力较强的高水平教学研究型大学。交通：我们走访的是A.B.C三个校区。宁夏大学A区地址：宁夏银川市西夏区贺兰山西路489号，经过A区的交通路线仅有101路；宁夏大学B区地址：宁夏银川市西夏区文萃北街217号，路过B区的有24路，26路，106路；宁夏大学C区（北校区）地址：宁夏银川市西夏区贺兰山西路539号，途径C区的有26路，101路，106路；物业公司：现接收宁夏大学的是中房物业管理，中房物业管理，系中央企业中国房地产开发集团公司旗下的化物业管理企业。xx年7月在国家工商局。物业效劳企业二级资质。公司物业管理工程已出具规模。管理包括写字楼、高档住宅、普通住宅、经济适用房以及中、小型酒店等多种类型的物业。其中南京长安国际中心写字楼被评为南京市优。物业管理根本状况2.1银川市西夏区金凤万达物业管理根本情况及交通管理：万达平安及交通管理有序，符合商业写字楼平安及管理的相关规定。详细表达在一下七点（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语标准，处理突发事件。（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。（3）车辆出入管理严格，有登记。（4）停车场停放整齐，场地整洁。（5）危及人身平安处设有明显标志和防范措施。（6）联系群众，搞好群防群治。（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。绿化及保洁管理：银川万达保洁拥有一流的清洁设备及先进的清洁保养理念；建立了完善的效劳体系，保洁效劳标准高。绿化面积小，草坪绿化单一，树种单一。详细表达在一下8点。（1）环卫设施完备。（2）实行标准化清扫保洁。（3）垃圾日产日清，定期进展卫生消毒灭杀。（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持干净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。（5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识（6）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。（7）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。（8）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。（9）绿化完好率低，缺乏立体绿化。消防管理：银川市金凤万达贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进展全面的管理。消防器材符合标准要求，布局合理。室内消防系统主要有室内消火栓系统、自动喷水消防系统、水雾灭火系统、泡沫灭火系统、二氧化碳灭火系统、卤代烷灭火系统、干粉灭火系统、及气溶胶灭火系统等。2.2宁夏大学物业管理根本状况宁夏大学A、C区物业管理情况总体良好，保洁符合要求，交通平安这一方面抓的紧，管理得当，保安素质较高，绿化面积大。但仍然存在一系列问题。详细情况见表二。物业管理存在主要问题问题物业管理整改措施保安效劳方面：保安是物业的门面，加强对保安的的管理，提高保安的管理素质是提高物业效劳水平的必然要求。1）围绕提高保安的责任心问题，加强培训教肓，结合工作考评，考评不合格进展劝退；2）对个别年龄偏大的逐步进展调整，新进保安限至40岁以下；3）夜间由每小时巡查改为每半小时巡查一次，对重点部位实行不连续巡查，如车库，楼道及小区四周；4）在提高责任心的同时，加强对保安的监视，对晚间保安的值勤情况每周进展一次查岗，对责任心不强者及时进展处分或辞退5） 门岗对外来人员的电动车一律制止进入小区，同时对外来人员、材料、工具及车辆严格询问登记，做到凭证出入。车辆管理方面:车辆管理应做到以下几点1）开设电动车充电和停车收费车库，设施己经到位，与此同时开设临时非机动车车库，方便临时停车和临时充电。2）做好停车管理的告示宣传,即日起，对各楼道公共出入囗的电动车，自行车逐一进劝告和清理，确保环境整洁有序。物业管理问题是加强社区建立，构建和谐社会的重要内容之一。综合市长公开每年受理情况看，物业管理方面的投诉一直居高不下，年年都是热点、难点之列。仅今年上半年，我办就接到此类投诉890余件，主要是房屋质量不好、高层供水难、卫生状况差、亮化徒有虚名、被盗现象严重、地下室或车棚挪作他用、乱搭乱建、油烟噪音扰民、强制指定消费太阳能等涉及物业管理工作的问题。就此，我办于近日进展了调研。一、小区物业管理根本概况我市物业管理自1998年起步，现已有物管企业61家，其中二级资质企业3家，三级资质企业48家，暂定级企业10家，从业人员3000多人。已交付使用的住宅物业管理工程118个，总建筑面积668.69万平方米，其中已成立业主委员会的有81个小区；在建住宅物业管理工程实施前期物业管理27个，总建筑面积480万平方米。这些管理工程中，荣获物业管理部优称号的1个，省优称号的20多个。二、小区物业管理存在的问题及原因随着城市建立的快速开展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有开展中产生的新情况。详细表现在以下几方面：一业主对权利义务的认识不对称。随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的效劳要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识冷淡；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业效劳不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业效劳质量下降，干脆关门走人，广阔业主也深受其害。最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的鸳鸯一村业主与新物业纠纷，最终两败俱伤。据了解，目前我市已有七、八家物业管理企业因收费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出，涉及13个小区,50多万平米住宅。四是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和开展带来隐患。二企业对管理效劳的定位不准确我市物业管理企业从业人员文化层次普遍较低，素质不高，很难树立科学的管理和效劳理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，效劳态度不端正，效劳用语不文明，效劳行为不标准，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理效劳水平的提高和客户满意度的提升。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常维修是物业管理一项重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的效劳质量产生疑心，甚至出现矛盾。三是部分物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。三老旧小区根底条件不配套我市物业管理住宅小区分为三类：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，占全市物业管理住宅区面积40%；二是实行半封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的21%；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的39%。其中，老旧住宅区面广量大，建立标准普遍不高，历史欠账多，硬件环境、公建配套、区内公共秩序、居住对象的弱势群体、管理运转等各种矛盾突出。详细表现在：一是可用于小区管理与效劳的物业管理用房、车库配套设施数量低，无法建立市场化管理运作机制。二是平安防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序，治安案件时有发生。三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。四是地下管网不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被逐年减少。六是收费率低，每月每户在4—10元，且只能收到50%，物业企业根本上只是对小区进展维持型管理。四开发商遗留问题的解决不到位开发商遗留问题突出，相关部门没有按规定进展验收，严重影响了物业管理。一是新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监视，一些工程交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业效劳收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患，加大了后期管理难度。三是房屋质量问题。新区交付使用一段时间后，房屋质量问题陆续暴露出来，物业公司难逃其咎。此外，物业管理市场竞争机制未建立,有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接收物业，也为日后的管理工作埋下隐患。五热难点问题影响物业管理正常运作。1、供水、供电设施移交不到位。一些开发建立单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护能力缺乏；二是出了故障后，与专业部门相互推诿扯皮；三是开发企业一旦改制，先天缺乏的物业企业又承担不了相关责任。2、新建高层住宅供水困难。高层用水难问题一直是投诉热点，涉及牡丹园小区、正棱山庄、康乐家园、金汇城市花园、九缘城市花园、采秣小区、站北村、康嘉花园等。主要原因是小区建立时，内部管道口径小，且部分地区地势高。近几年，我市东南成片开发了许多小区，管道压力更大。高层供水缺乏系统的改造方案，只有在小区新建加压泵房才能彻底解决，而其所需资金却又难以落实。3、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。依法制止这些问题的发生，物业公司有畏难情绪，也苦于没有处分权，无法尽责，只得放任自流。4、公共照明设施的正常使用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低，调整困难，严重影响了正常使用；二是部分物业企业人员工作责任心不强，主动维护小区照明设施的意识冷淡，只有等到市民投诉、办交办后才被动维修。六现行物业法规操作困难。1、现行法规与监管体制不顺。如房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管处和装饰办监管，责任主体不明确。2、行政监管力度不大。如珍珠西园地下室出租给人居住，租户接水、气，存在平安隐患，居民反映强烈。而港华燃气公司和首创水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房产部门却无法干预。3、现行法规中关于房屋维修基金的使用规定，脱离了我市市情，难以操作。4、成立业主大会的规定过于繁杂，又缺少行政的辅导与帮助。三、解决物业管理问题的几点建议1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建立