中原XXXX年珠海香洲区项目介绍

香洲区项目介绍珠海中原事业部

ZhuHai.05.2010银行限贷上一波的政策消化周期仅一年,主要是因为中国要应对金融风暴带来经济危机,大幅扩大货币政策。本次政策严厉程度史无前例.上升至政治层面(民生和谐),甚至是利益集团做空市场形成垄断的谋略.因此本次政策消化期至少2年银行限贷2007-2009珠海整体市场环境回顾wholemarketing1-2月2007年5月9月2009年2008年1-2月5月9月1-2月5月9月成交均价（元/平米）成交均价销售面积房价持续上涨4000500070008000销售面积（万平米）1020304047147677881389134340555849.5652.7414.024.9526.418.3615.96二套房贷政策出台成交量变化较大房价开始调整，金融危机成交量出现低谷房地产刺激政策，房价上涨成交开始上升1-2月1249915.114月2007-2009珠海整体市场环境回顾wholemarketing1-2月2007年5月9月2009年2008年1-2月5月9月1-2月5月9月成交均价（元/平米）成交均价销售面积房价持续上涨4000500070008000销售面积（万平米）1020304047147677881389134340555849.5652.7414.024.9526.418.3615.96二套房贷政策出台成交量变化较大房价开始调整，金融危机成交量出现低谷房地产刺激政策，房价上涨成交开始上升1-2月1249915.11珠海楼市对政策反应略缓于一线城市,但发展的方向不会变,目前珠海成交量明显下降4月“量在价先”的市场规律决定房价将在成交量出现萎缩之后有可能趋于下行2010年整体市场两会召开“动真格”4.14“试一试”房价暴涨，标志今年第一年调控失败抑制新需求，只是“节流”的办法，导致整体楼市观望，房价僵持，交易量大幅萎缩7月？N个月……短期对国家调控失去信心长期通过“开源”增加土地供应，把存量房推向市场，一旦存量房闲置过多，经济出现危机囚徒困境，持有环节税？保障性住房执行？新一轮调控？2010年整体市场两会召开“动真格”4.14“试一试”房价暴涨，标志今年第一年调控失败抑制新需求，只是“节流”的办法，导致整体楼市观望，房价僵持，交易量大幅萎缩7月？N个月……短期对国家调控失去信心长期通过“开源”增加土地供应，把存量房推向市场，一旦存量房闲置过多，经济出现危机囚徒困境，持有环节税？保障性住房执行？新一轮调控？中原观点：全国一线城市成交量急剧萎缩，价格开始松动，发展态势比2008年更加严峻，不可能在短期内回转。项目销售周期大环境不容乐观，做好打硬仗的准备如何实现突围?如何转危为机?从奥巴马获选看如何突破市场困境这个个被被讥讥讽讽为为““菜菜鸟鸟””和和““零零政政治治家家””的的黑黑人人，，最最终终无无争争议议地地战战胜胜对对手手，，成成为为了了白白宫宫的的主主人人。。奥奥巴巴马马的的胜胜利利，，实实际际上上是是用““Change””来实实现现价价值值创创新新的的胜胜利利！！这个个被被讥讥讽讽为为““菜菜鸟鸟””和和““零零政政治治家家””的的黑黑人人，，最最终终无无争争议议地地战战胜胜对对手手，，成成为为了了白白宫宫的的主主人人。。奥奥巴巴马马的的胜胜利利，，实实际际上上是是用““Change””来实实现现价价值值创创新新的的胜胜利利！！中原原的的观观点点CHANGE！（改改变变！！））通过过CHANGE，实实现现金金地地红红山山楼楼项项目目的的整体体销销售售战战略略创创新新，从而而突突破破困困局局，，转转危危为为机机！！要寻寻求求改改变变,首先先应应清清楚楚我我们们项项目目面面临临情情况况?拥有有什什么么?区域域情情况况客户户群群产品品区域域整整体体情情况况我们们的的所所在在区区域域的的情情况况?Areasituation在售售竞竞争争对对手手项项目目分分析析CHAPTER11未来来竞竞争争对对手手项项目目分分析析品牌牌竞竞争争的的年年代代区域域市市场场分分析析areamarketing新香香洲洲职职能能定定位位为为：：珠珠海海市市的的行行政政、、文文化化、、体体育育中中心心，，融融市市级级行行政政、、体体育育、、文文化化功功能能和和居居住住功功能能为为一一体体的的城市中心心区区位优势势明显区域商业业、生活活配套较较为完善善，商业业主要集集中在人人民西路路一带区域市场场分析areamarketing市体育中中心梅溪牌坊坊市地税局局市图书馆馆石溪风景景区市司法局局香洲人民民检察院院广播电视视中心珠海电视视台市人民检检察院科技中心心电信大楼楼区教育局局公汽总站站山场派出出所新闻出版版局结核病防防治所香洲区人人民法院院香洲区人人民政府府市公路局局市武警支支队前山第二二中学希望之星星实验学学校市公安局局一中高中中部市交警支支队恒隆学校校林业科研研所竞争项目目分析competition本项目仁恒星园园梅华西路路一带银桦路沿沿线人民西路路沿线招商花园园城云顶澜山山御景国际际中珠上城2期五洲花城2期香山人家华发云湖翠谷珠江投资尚东领域菁华名苑2期万科金域华府未售项目目在售项目目仁恒星园园御景国际际招商花园园城云顶澜山山香山人家家菁华名苑苑2期五洲花城城2期华发云云湖翠谷谷万科金金域华府府中珠上城城2期销售价格格主力户型型预计货量量预计2011年7月推出预计2012年推出预计2011年底推出出预计2012年推出预计2010年12月推出预计2010年8月推出25万11000元/平米60-160平米150-180平米29万3.3万26万1.5万12万30万2万未知10500元/平米13000元/平米12000元/平米90-130平米130-220平米未知130-170平米94-132平米81-143平米60-167平米未知未知仁恒星园园御景国际际招商花园园城云顶澜山山香山人家家菁华名苑苑2期五洲花城城2期华发云云湖翠谷谷万科金金域华府府中珠上城城2期销售价格格主力户型型预计货量量预计2011年7月推出预计2012年推出预计2011年底推出出预计2012年推出预计2010年12月推出预计2010年8月推出25万11000元/平米60-160平米150-180平米29万3.3万26万1.5万12万30万2万未知10500元/平米13000元/平米12000元/平米90-130平米130-220平米未知130-170平米94-132平米81-143平米60-167平米在售竞争约70

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万平米未知未知仁恒星园御景国际招商花园城城云顶澜山香山人家菁华名苑2期五洲花城2期华发云湖湖翠谷万科金域域华府中珠上城城2期销售价格格主力户型型预计货量量预计2011年7月推出预计2012年推出预计2011年底推出出预计2012年推出预计2010年12月推出预计2010年8月推出25万11000元/平米60-160平米150-180平米29万3.3万26万1.5万12万30万2万未知10500元/平米13000元/平米12000元/平米90-130平米130-220平米未知130-170平米94-132平米81-143平米60-167平米在售竞争约70

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万平米品牌云集，推货量大，区域竞争十分激烈未知未知政府重点点打造区区域，市市场规划划有力，，高尚生生活区品牌发展展商云集集，楼盘盘品质提提升快、、未来推推盘量大大，竞争争激烈需求量大大，中大大户型为为主中产阶级级聚集地地，公务务员聚集集地区域市场场分析小小结在售竞争争对手项项目分析析案例佐证证：3A住宅，以以高品质质建筑质质量著称称，吸引引业内人人士购买买，依靠靠口碑传传播，进进一步吸吸纳珠海海本地中中高收入入人士购购买资源:景观资源源交差，，背靠仙仙峰山墓墓园有一一定影响响销售情况况:94-132平米两房房、三房房，5月加推26栋共106套，已售售50%，实际成成交均价价12000产品定位位:舒适居家家“两代代居”户户型区域交通通:紧邻人民民西路，，新香洲洲华润万万佳商圈圈，配套套完善，，交通便便利客户特点点:珠海本地地政府公公务员及及企业的的高级管管理人员员，自住住为主广告诉求求:阔宅阔生生活社区配套套:小区外围围综合商商业购物物中心推广活动动:推广的频频次较少少，渠道道选择比比较常规规，在营销的的各时间间节点时时发出短短信消息息，直接接明确。。09年8月推出楼楼王平墅墅时，举举办过红红酒品鉴鉴会楼盘特特色色销售现现状状推广营营销销仁恒星园园价格策略略:低开热销销，高档档盘卖中中档盘的的价格三期B组团发售三期B组团VIP登记5.84.93.273.112.2409.12.1211.138.298.136.265.25三期二批发售三期二批登记19、29栋接受认筹三期发售样板房开放平墅（楼王）红酒品鉴平墅（楼王）接受诚意认购17栋上市，二期最后一批四房接受诚意认购二期精品4房发售4.10二期接受VIP登记3.27一期车位认购07.11一期二批单位售罄，发售商铺9.16一期二批单位发售6一期第二批诚意登记5.19一期第一批发售仁恒星星园推推售节节奏分期分分批小小量快快节奏奏推出出，不不断加加推开开盘持持续市市场热热点招商花花园城城案例佐佐证：：40万平米米温情情大社社区，，由于于捂盘盘时间间太长长，加加上新新政措措施限限制，，一次次性推推量太太大，，利用用高价价继续续捂盘盘，销销售情情况较较差资源:无自然景观观资源销售情况:一期1070户，成交均均价10500，销售率20%产品定位:40万平米区域交通:交通便利，，周边生活活配套齐全全客户特点:珠海本地客客户居多，，婚房目的的的刚性需求求客户；广告诉求:家在情在社区配套:会所、幼儿儿园、泳池池、花园城城商业中心心、室外大大型运动专专区等推广活动:前期品牌发布布会，在09年推广较多，，如房展、电电视广告、户户外广告等，，因开盘时间间一直后延，，在后期基本本无营销动作作，开盘前夕夕也无任何宣宣传楼盘特色色销售现状状推广营销销价格策略:利用价格调控控销售范围，，价格失准导导致销售较差差参加电视台房房展，开始VIP登记正式开盘注：开盘并未未提前通知，，属于突击开开盘，4月24日晚上现场排排队拿选房顺顺序号，先到到先得。3套样板房开放放，VIP再升级级在珠海海度假假村千千禧宫宫举行行品牌牌发布布会VIP客户验验资升升级沃尔玛玛正式式签约约入驻驻二期期10年4月20日4月24日4月25日11月28日8月7日09年5月1日招商花花园城城推售售节奏奏长时间间捂盘盘让客客户失失去信信心，，不断断拔高高预计计价位位，超超出客客户心心理承承受价价值御景国国际案例佐佐证：：以22万平米米国际际社区区为主主要诉诉求点点，一一期热热销，，后续续单位位价格格偏高高，销销售滞滞缓资源:无自然然景观观资源源，临临路边边销售情情况:共1352户，现现主主推89-140三房，，已推推1、2、6、7栋约500多套，，已售售90%，现在在均价价13000产品定定位:大社区区，赠赠送面面积多多，中中高档档楼盘盘区域交交通:临梅梅华华西西路路，，交交通通较较为为便便利利，，周周边边生生活活配配套套完完善善，，新新香香洲洲华华润润万万佳佳商商圈圈客户特点:珠海本地客客户居多，，置业目的的多以投资资为主，主主要是因为为2万元认筹，，开发商允允许无限制制更名广告诉求:心御景，见见未来社区配套:一个休闲配配套中心，，泳池，球球场推广活动:报纸、电视视广告、户户外、网络络、车身广广告、框架架广告、银银行圈层活活动楼盘特特点销售现现状推广营营销价格策略:高开高走，，1期1、2批热销，3批滞销云顶澜山资源:毗邻农科奇奇观、南溪溪公园，景景观较为开开阔销售情况:共3500户，春节节前推出200套61-87单位，内部认认购,均价8900(含2000装修),层差价格60元/m²,销售90%，5.1加推120-160m²的单位，现均均价11000产品定位:罕有新香洲超超大社区，赠赠送面积多区域交通:位于旅游路梅溪牌牌坊对面，交交通较方便，，周边生活配配套较差客户特点:主要是外地客客户,首批单位客户户主要是投资资客户,且以团购为主主。广告诉求:珠海又一山社区配套:一个休闲会所所推广活动:报纸、电视广广告、户外、、网络、车身身广告、框架架广告楼盘特点点销售现状状推广营销销价格策略:低价热销案例佐证：以39万平米自然大大社区为主要要诉求点，低低价暗销，工工地现场强大大阵势，用实实力吸引客户户在售竞争对手手与本案擂台台战表产品对垒本案仁恒星园招商花园城同质化凸显建筑卖点装修溢价完胜品牌对垒本案御景国际云顶澜山完胜未来竞争对手手项目分析香山人家资源:红门楼水库，，临路边销售情况:共154户，面积是130、140、180平米的大户型型面积产品定位:中式风水大宅宅区域交通:位于旅游路梅溪牌牌坊对面，交交通较方便，，周边生活配配套较差客户特点:珠海本地客户户居多，针对对换房客户广告诉求:厚德载物人文福邸社区配套:无推广活动:户外、网络、、车身广告楼盘特点点产品现现状推广营营销价格策略:跟随区域市市场价格定定价案例佐证：：即将在今年年的7月认筹，8月中旬发售售，体量不不大，属于于小型项目目，但是位位置最为靠靠近本案菁华名苑2期资源:无景观资源源，2期只有3栋楼，岭南南风情园林林共145套，一层架架空，顶层层复式1栋：两梯三三户，2套三房、1套四房，32层；其中有有套三房带带个小的储储物间或工工人房。2栋：11＋1层，一梯两两户，都是是三房，书书房较小，，两个卧室室很大，户户型尺寸：：10500×10600，预计实际际建筑面积积约为130平米，销售售建筑面积积约为90平米。3栋：17＋1层，一梯两两户，都是是四房，有有两个房间间相对较小小，2.775开间，客厅厅非常宽敞敞，约4.6米，餐厅也也有3.9米开间。户户型尺寸：：15000×11000，预计实际际建筑面积积约190平米，销售售建筑面积积约为130平米。区域交通:紧邻一中高中部部，交通较较方便，周周边生活配配套教齐全全社区配套:无楼盘特特点产品情情况案例佐证：：产品面积段段实用性为为主，90-130三房、四房房，赠送面面积大，约约40%目前处于施施工阶段五洲花城2期资源:无景观资源源总建面39万，其中住住宅27万小区规划围围合式设计计，中间两两栋楼王30层，顶层为为复式；周周边31层两梯两户、、三梯两户户面积区间130-220平米，平均均面积180平米左右赠送面积约约40%预计带装修修出售区域交通:交通便利，，生活配套套十分完善善社区配套:架空层泛会会所，基础础娱乐健身身器械楼盘特特点产品情情况目前进入打打桩做地基基的阶段，，预计2011年7月推出案例佐证：：产品面积段段大户型为为主，舒适适三房、四四房，成熟熟大社区，，赠送面积积约40%华发发云云湖湖翠翠谷谷案例例佐佐证证：：一线线山山景景景景观观资资源源，，品品牌牌开开发发商商资源源:一线线山山景景，，远远观观红红门门楼楼水水库库总建建面面26万共30栋2栋两两梯梯六六户户小小户户型型、、2栋两两梯梯两两户户130平米米三三房房，，其其他他两两梯梯四四户户主力面积积区间130-170平米预计带装装修出售售区域交通通:交通较便便利，生生活配套套较贫乏乏社区配套套:会所楼盘特特点点产品情情况地块暂无无动静，，发售时时间未知知本地市场场竞争形形成的壁壁垒1：该区聚聚集较多多大型开开发商，，普遍知知名度较较高。开发商品品牌知名名度开发商品品牌美誉誉度华发云湖湖翠谷招商花园园城云顶澜山山五洲花城城2期珠海本土土一线品品牌开发发商，品品牌知名名度高，，影响力力大，带带动整个个片区发发展在深圳的的品牌知知名度较较高珠海本土土发开商商，知名名度一般般珠海本土土发开商商，知名名度偏低低仁恒星园园建筑质量量及品质质已在珠珠海形成成良好的的口碑，，知名度度较高御景国际际珠海本土土发开商商，知名名度一般般产品质量量高，物物业管理理好，高高档社区区，品质质的保证证，售价价较高社区生活活配套齐齐全，但但有部分分回迁单单位，虽虽分开管管理，但但是整体体人员较较杂，区区域知晓晓度较高高产品及小小区环境境一般，，市场知知晓度一一般大规模产产品阵势势，开发发商的实实力给到到客户信信心户型产品品一般，，以大社社区以及及沃尔玛玛影响市市场，市市场知晓晓度较高高美誉度高高，虽然然产品设设计一般般，但是是在市场场影响力力较大，，物业管管理口碑碑好，小小区环境境优越，，主打高高档小区区本地市场场竞争形形成的壁壁垒2：未来放放量大，