房地产项目开工前期准备工作

碧桂园开工准备的9大工作看点资料准备：项目资料；地下管线资料；扩建市政配套；图纸会审3通1平：测量资料；场地平整；临时道路；水、电实施2大会议：质监、安监交底会议；第一次工地会议一个好的开始是成功的一半，在项目开工前做好充分的准备是非常必要的。千亿黑马碧桂园的项目开发可谓是神一样的速度，其在开工前都会做好哪些准备工作，以确保项目的高效率且处于受控状态？一起来了解一下。一、设计文件和资料准备1.项目相关资料工程管理部、前期开发部、市政配套部管理人员需对本项目的基本情况进行了解，取得包括项目位置、用地范围、规划条件、建设规模、项目策划定位、项目建设计划、项目所在地工程（或监理）招投标备案要求、项目所在地施工图纸交叉审核要求、项目所在地项目报建要求、工程质量和安全监督要求、市政管线现状和市政管线施工图纸报建要求等相关资料及当地气候和地质特征资料；2.报建要求发送设计院工程管理部将以上当地图审报建要求，当地气候和地质特征资料，电力、管道煤气、供暖、自来水各行业的计量要求，电信和电视在小区、组团和建筑单体内的布置要求及市政管线现状和报建要求书面整理保存并发送设计院，作为设计或申请工程管线接口的依据；各种市政管线资料要列入受控文件范围保存。3.地下管线资料工程管理部、市政配套部管理人员需向有关部门了解本地块内部及周边道路的地下管线和可能的地下洞室、障碍物等情况并取得相应图纸资料（地下管线是指电力、电信、管道煤气、供暖、自来水、排水、有线电视及军用通信线路等）；当遇到地下管线影响施工的情况时，需向有关主管部门提出迁移申请或采取其他保护或避让措施。4.扩建市政配套配套部根据本地块内部及周边市政管线配套现状情况，结合本项目建设规模、项目定位、项目建设计划，以碧桂园集团名义（或以项目公司名义，因根据困难大小和重要程度而定）分别给当地各市政管线配套主管部门打书面报告，并与各市政管线配套主管部门协调，要求尽快扩建市政配套或列入近期实施计划，特别急需落实的是电力、自来水和排水、排污的接入。5.施工图纸会审工程管理部负责与设计院就施工图纸设计的协调、组织施工图纸的第三方交叉审核（含选择确定施工图纸第三方交叉审核单位）、组织施工图纸内部审核和施工图纸会审；前期开发部负责施工图纸的消防审核；工程管理部负责将前述图纸审核的意见书面汇总后发送设计院。二、红线测量定位和地形测量1.勘测定位由工程管理部委托当地规划或土管部门认可的勘测部门对本地块道路红线或规划红线及征地红线进行定位测量，定位点应做好可靠保护，防止破坏；对勘测单位提供的标高引测点（坐标和高程）应做好记录；勘测定位资料需列入受控文件范围保存。2.地形测量由工程管理部委托当地规划或土管部门认可的勘测单位对本地块地形做测量（重要设施应测坐标和高程），地形测量资料需列入受控文件范围保存并备份给设计院，供设计院做土方平衡方案和设计布置参考。三、场地平整和临时道路、施工用水、电的实施1.测量原土标高工程管理部结合地形测量资料和施工（或规划）总平面图，组织监理、场地平整施工单位对场地原土标高进行测量（高低起伏大的测量点应付坐标），形成书面资料。2.场地平整场地平整施工开工前，工程管理部将场地平整质量要求和需配备的机械设备应书面明确，场地平整时的重要分界点应测坐标和高程。需注意场地平整质量事项如下：（1）规划为永久性道路和将要作施工临时道路的地方，尽量不要挖土，填土时考虑道路荷载；（2）应先清除原始地表植被及垃圾；（3）对场内土质较差的部位应采取另外处理措施，河塘回填前应先排除塘内积水，河塘底部若有淤泥层应采取相应技术措施加以处理（如：清淤，土层置换等）；（4）严格控制回填材料质量和直径，以防影响工程施工；（5）回填材料必须按设计要求分层压实并及时测定密实度；（6）场地平整的同时应做好场地排水设施；3.资料归档场地平整完成后，工程管理部应组织复测，验收，确保标高和质量达到后续施工要求，并将场地平整资料整理后归档，总包施工单位进场后需协同监理单位复测标高，并以书面形式确认交接。4.临时道路工程管理部委托临时道路的设计，小区干道根据建筑定位总平面图，可按永久性道路设计，雨水、污水和自来水管按永久性道路预埋，先实施道路基层，面层等建筑交付前实施；小区支路按施工临时道路实施，考虑施工车辆载荷；组团内部道路由施工总包单位自行负责实施；临时道路应满足施工时通过重型车辆的要求，并考虑项目分期分批开发的整体有效布局；所有工程完工后工程管理部应组织复测，验收。5.施工用水、电实施（1）根据建筑定位（或规划）总平面图，结合施工用电负荷指标和用电半径，工程部协助市政配套部做施工用电委托申请及现场查勘、定位和实施，审核施工用电电杆、拉线和变压器安装位置，避免影响施工和二次返工。（2）根据建筑定位（或规划）总平面图，结合施工规范对施工用水水质要求和所在地自来水公司对施工用水开给水头子要求，工程部协助市政配套部做施工用水委托申请及现场查勘、定位和实施（给水干管最好按小区总用水量一次实施到位，自建给水设施的按有利于工程施工的原则也可分点建设），施工用水计量表具应妥善保护。（3）工程部负责在实施施工用水的同时应将生活排水、排污按当地市政和环保部门要求一并落实完成。（4）施工用水、电的日常检查、记录和管理（扣款、违规使用的罚款、台帐等）工作，工程部应安排专人负责。（5）工程完工后，工程管理部应做好验收工作。四、地质勘察地质勘察是指为工程建设的规划、设计、施工及综合治理等，对地形、地质、水文等要素进行测绘、勘探、测试，并提供建设所需的勘察成果的活动。地质勘察可分为初步勘察和详细勘察两个阶段。初步勘察应满足初步设计的要求，详细勘察应满足施工图设计的要求。1.选择地质勘察单位工程管理部组织经考察后确定的参加勘察工程投标的单位进行现场踏勘，并会同设计人员及造价管理部对投标单位就招标文件、现场情况和勘察任务书中的有关疑问进行答疑，按技术实力强、合理低价、服务优质原则选择确定地质勘察单位。2.审核勘察组织设计地质勘察开始前，工程管理部应会同设计人员对勘察单位提交的勘察组织设计进行审核：勘察手段、布孔方案和钻探深度是否满足勘察任务书的要求；勘察进度是否满足设计出图的要求；人员、机械是否达到招投标书的承诺，能否满足施工要求等。3.检查勘察成果工程管理部应做好地质勘察过程中的孔位定位、开钻和结束时间、每孔实际钻杆数量和钻杆长度等检查、复核和记录工作，必要时拍摄图像资料，对勘察过程中出现的特殊情况，如发现地下洞室、障碍物、承压水或由于土（岩）层面起伏较大导致的补孔或孔深增加情况及时通知设计单位共同解决，并签发联系单予以确认。勘察过程中，应督促勘察单位对取土孔保留岩石芯样，以便土建施工时比较、参考。4.审核勘察报告收到勘察成果后，工程管理部应及时会同区域总工程师和设计人员对勘察报告的内容进行审核，如报告中缺少某些设计参数，则要求勘察单位补充完整。5.地质勘察报告、勘察任务书和勘察书面要求及地质勘察招标文件应列入受控文件范围保存，做好发放记录（资料员留底、工程管理部、设计院、施工单位、监理单位、单独分包的打桩单位、支护设计单位、施工图纸审核单位、技术咨询单位等）。五、临时设施施工工程管理部根据建筑总平面图对场内的施工围墙、甲方现场办公设施和宿舍及会议室、监理单位现场办公设施和宿舍、食堂、浴室、卫生间、储藏间、门楼、保安岗亭等进行布局并上报获批后组织实施。各项临时设施完成后，工程管理部应做好验收工作，资料保存。六、建筑单体定位、放线及灰线验收在取得规划许可证后，按建筑定位总平面图和建筑单体底层平面图（此二份图纸应无矛盾），工程管理部负责委托规划主管部门认可的勘测单位对建筑物进行现场定位、放线，并取得定位资料，然后委托灰线组（或相关城建职能部门）进行灰线验收。对定位点，工程管理部应督促施工单位和监理单位做好复核和保护工作。对地域较大的项目，根据建筑总平面图，工程管理部应委托规划主管部门认可的勘测单位在现场设置控制性水准点和坐标点，这些点应设置稳固、分布均匀、相互通视、远离基坑和道路。水准点和坐标点应督促施工和监理单位定期检查、校核，对发生位移和沉降的点应及时记录，采取相应措施。七、工程试桩根据设计单位提出的试桩要求，工程管理部组织试桩施工和静荷载试验工作。施工前应检查桩基施工单位的机械设备证明文件和管理人员及特殊专业工种人员的资格证明文件。工程部经理和技术负责人应检查试桩情况并取得沉桩参数记录，应特别注意贯入度、压力数值、充盈系数、拨管速度、桩底沉渣厚度、混凝土配合比、泥浆比重、极限承载力、桩端沉降等重要参数的准确性及数值变化情况。试桩过程现场管理人员和监理及施工方技术负责人应根据地勘报告内容全程跟踪，以便发现地质异常变化情况，试桩或静载试验结论应由地勘单位和设计单位分别书面明确，试桩或静载试验报告应列入受控文件范围保存。八、施工、监理和可能的临时设施的设备及材料招标工作1.工程部应配合集团招标部做好施工总包单位的招标工作，对当地建筑市场做好必要的调研、考察等配合工作和对正在合作的施工单位的现场考评工作，特别是做好现有《施工总包合同》条款执行可操作性情况和条款完善情况的建议。2.项目公司应按以下要求配合集团工程管理总部做好监理单位的推荐、招标工作。（1）拟监理项目的建筑类型和面积分类、明细（如低层建筑、高层建筑、酒店、综合楼等面积明细）；（2）监理工期和监理服务期明确；监理工期为项目开工至竣工时间，监理服务期为项目开工前至少半个月进场作准备，竣工后3-6个月做配合交付和工程决算复核，工程质量问题投诉现场取证、见证和发函，监理服务期的监理人员可安排1-2人即可；（3）对拟进场监理单位的要求：按1、《碧桂园项目监理工作要求》；2、《碧桂园住宅分户检验要求》、《碧桂园工程竣工验收管理规定》、《碧桂园项目工程部管理职责》中对监理部的管理要求，以及碧桂园项目总办制定的《工程验收标准》；（4）碧桂园住宅监理合同范本；（5）原则上至少3家监理单位参加，按以上要求向碧桂园项目公司作书面承诺并报价。项目公司第一责任人再对各总监以往监理项目情况了解后，按合理低价原则推荐监理人，报集团工程管理总部终审。3.项目公司应做好或配合采购部做好可能的临时设施的设备及材料招标工作。九、第一次质监、安监交底和工地会议1.质监、安监交底会议（1）会议由工程部负责组织，由质监站、安监站指派本项目监督责任人负责交底。（2）会议时间、地点由工程部和质监、安监单位沟通后确定，并通知各相关单位，参加会议人员由质监站、安监站、工程部、施工单位、监理公司有关人员组成。（3）质检、安检交底记录表、单等应纳入受控文件范围，登记于受控文件清单中。2.第一次工地会议（1）根据现场实际状况和外部条件，工程部及时组织召开第一次工地会议。（2）会议由工程部经理主持，其主要内容为：①建设单位、施工单位和监理单位分别介