房地产项目开发全套流程学习资料大全

目录HYPERLINK\l"_Toc169499033"第一章房地产开发程序简介1HYPERLINK\l"_Toc169499034"第二章房地产开发公司的设立6HYPERLINK\l"_Toc169499035"第一步房地产开发公司设立的法律程序6HYPERLINK\l"_Toc169499036"第一项房地产开发公司设立的相关税费6HYPERLINK\l"_Toc169499037"第三章土地使用权取得流程6HYPERLINK\l"_Toc169499038"第二步取得开发土地使用权的法律程序7HYPERLINK\l"_Toc169499039"第二项取得开发土地使用权的相关税费7HYPERLINK\l"_Toc169499040"第三步拆迁安置阶段的法律程序8HYPERLINK\l"_Toc169499041"第三项拆迁安置阶段的相关税费8HYPERLINK\l"_Toc169499042"第四章房地产开发阶段9HYPERLINK\l"_Toc169499043"第四步立项和可行性研究的法律程序9HYPERLINK\l"_Toc169499044"第四项立项和可行性研究阶段的相关税费9HYPERLINK\l"_Toc169499045"第五步规划设计和市政配套法律程序9HYPERLINK\l"_Toc169499046"第五项规划设计和市政配套的相关税费10HYPERLINK\l"_Toc169499047"第五章项目建设阶段10HYPERLINK\l"_Toc169499048"第六步项目开工、建设、竣工阶段流程10HYPERLINK\l"_Toc169499049"第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费12HYPERLINK\l"_Toc169499050"第六章销售经营阶段13HYPERLINK\l"_Toc169499051"第七步销售经营阶段的法律程序14HYPERLINK\l"_Toc169499052"第七项销售经营阶段的相关税费14HYPERLINK\l"_Toc169499053"第七章物业管理15HYPERLINK\l"_Toc169499054"第八步物业管理阶段的法律程序15HYPERLINK\l"_Toc169499055"第八项物业管理阶段的相关税费15HYPERLINK\l"_Toc169499056"附录：房地产开发专业术语15HYPERLINK\l"_Toc169499057"第一节面积类15HYPERLINK\l"_Toc169499058"第二节价格类18HYPERLINK\l"_Toc169499059"第三节实务类19HYPERLINK\l"_Toc169499060"第四节管理政策类27第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。3、销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。1预售由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。2）现售商品房现售，应当符合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务，融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务，融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书进行项目的初步可行性研究评估向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行性研究，此文经建委开发办会签计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告进行项目投资的详细可研测量，编制可研报告旧城改造到区地政科结果报市房管局旧城改造到区地政科结果报市房管局新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所结果报市房地局政府下文批地政府下文批地据此到地政部门办理用地批准书，评估项目建设用地地价画桩位并给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人规划局办理建设用地规划许可证据此到地政部门办理用地批准书，评估项目建设用地地价画桩位并给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人规划局办理建设用地规划许可证申请确定规划，设计条件单冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证申请确定规划，设计条件单冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房地政部门审查安置方案、安置房规划局审查后规划条件通知单发拆迁许可证规划局审查后规划条件通知单发拆迁许可证动迁会及拆迁安置动迁会及拆迁安置委托进行规划方案设计委托进行规划方案设计单到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册规划局审方案提出意见到园林局申请伐树许可证规划局审方案提出意见到园林局申请伐树许可证2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案3、煤气、道路、上下水改造路4、到供电局业扩处申请用电报表、做正式供电方案，申请临时施工用电、委托施工。出市政会议纪要修改后送规委审图修改后送规委审图规委召开市政协调会规委召开市政协调会进行个体设计（大公共建筑规委审查）进行个体设计（大公共建筑规委审查）领建筑工程规划许可证领建筑工程规划许可证开节能证明出施工图开节能证明出施工图到税务局取税单运用“到税务局取税单运用“营销策划展示设计系统”制作资料到计委申请，列入计划（建委会签）报价小组审查，领取预/销售许可证报价小组审查，领取预/销售许可证持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡、登记并取得许可证到建委工程处领开工审批表持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡、登记并取得许可证到建委工程处领开工审批表建委、物价局下文批价建委、物价局下文批价进行销售进行销售到市政部门盖章证明市政条件落实到市政部门盖章证明市政条件落实四源费缴纳四源费缴纳到开发办市政处核实任务到开发办市政处核实任务开发办工程处同意招标开发办工程处同意招标填招标申请书并到市招标办登记招标办看现场运用“投资项目概预算系统”编制标底开标会定合同、写评标报告，发中标通知书招标办盖章同意施工单位同意施工质量总站受理质量监督市开发办秘书处登记来源及一切手续市审查局审核资金来源、任务市统计局落实任务施工单位同意施工质量总站受理质量监督市开发办秘书处登记来源及一切手续市审查局审核资金来源、任务市统计局落实任务建委工程处同意开工，办理开工许可证施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工1、小区内线路委托托设计；2、委托施工3、配电施工建工程程验收4、设备安装及验收收5、送电1、通知区园林局绿绿化办2、交绿化费3、绿化施工1、按道路方案进行行施工2、市政办事处养路路队验收1、到自来水业务科科报装委托线线路设计、施施工及验收2、到市政监建所下下水报装3、规划设计4、竣工验收1、到热力公司报装装2、委托线路设计3、施工及验收（自建锅炉房）1、环保局同意锅炉炉房位置2、委托设计3、到到劳动局报建建4、环保局审查消音音除尘设备5、竣工验收1、到煤气公司报装装2、到规划科定线路路方案3、设计4、查看现场规划5、施工6、业务科检验同意意接气7、凭通气单到管网网所办固定资资产转移手续续及通气手续续8、凭接气单到液化化气公司办各各户通气手续续9、通气全部竣工四方验收、检验单签字盖章凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式；房屋验收凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式；房屋验收办理入住手续、办理产权证运用运用“房地产物业管理系统”进入物业管理阶段；运用“房屋租赁管理系统”进行项目二次开发第二章房地产开发公司的设立第一步房地产开发公司设立的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立：1、公司设立准备；2、申请资质等级审批；3、申请办理企业名称预先核准；4、办理工商注册登记；5、办理税务登记。二、外资房地产开发公司的设立：1、申请批准项目建议书；2、办理企业名称登记；3、送审合资或合作合同、章程；4、申领外商投资企业批准证书；5、办理企业登记。第一项房地产开发公司设立的相关税费1、企业法人开业登记费；2、企业法人变更登记费；3、企业法人年度检验费；4、补、换、领证照费。第三章土地使用权取得流程土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地使用权主要有以下三种取得方式见表一。表一、土地使用权取得方式土地获得方式内容土地使用权出让指国家以协议、招招标、拍卖的的方式将土地地所有权在一一定年限内出出让给土地使使用者，由使使用者向国家家支付土地使使用权出让金金的行为。土地使用权转让指土地使用者通过过出售、交换换、赠与和继继承的方式将将土地使用权权再转移的行行为。土地使用权划拨指政府无偿将土地地拨发给使用用者使用，一一般没有使用用期限的限制制。以无偿划划拨取得的土土地使用权，其其出让须经政政府及土地管管理部门同意意，交补交出出让金后方可可进行转让、出出租和抵押。土地相关术语：生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

集体土地：是指农村集体所有的土地。征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。土地的使用年限：凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。第二步取得开发土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让：1、办理建设用地规划许可证；2、办理建设用地委托钉桩；3、办理国有土地使用权出让申请；4、主管部门实地勘察；5、土地估价报告的预审；6、委托地价评估；7、办理核定地价手续；8、办理土地出让审批；9、签订国有土地使用权出让合同；10、领取临时国有土地使用证；

11、领取正式国有土地使用证；12、国有土地使用权出让金的返还。

二、国有土地使用权的划拨：1、国有土地使用权划拨用地申请；2、主管部门现场勘察；3、划拨用地申请的审核、报批；4、取得划拨用地批准。

三、集体土地的征用：1、征用集体土地用地申请；2、到拟征地所在区（县）房地局立案；3、签订征地协议；4、签订补偿安置协议；5、确定劳动力安置方案；6、区（县）房地局审核各项协议；7、市政府下文征地；8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费；9、办理批地文件、批地图；10、办理冻结户口；11、调查户口核实劳动力；12、办理农转工工作；13、办理农转居工作；14、办理超转人员安置工作；15、地上物作价补偿工作；16、征地结案。第二项取得开发土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）；2、资金占用费；3、滞纳金；4、土地使用费；5、外商投资企业土地使用费；6、防洪工程建设维护管理费；7、土地闲置费；8、土地权属调查、地籍测绘费；

9、城镇土地使用税；10、地价评估费；11、出让土地预订金；12、征地管理费；13、土地补偿费；14、青苗及树木补偿费；15、地上物补偿费；16、劳动力安置费；17、超转人员安置费；18、新菜田开发建设基金；19、耕地占用税。第三步拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作；

2、办理拆迁申请；

3、审批、领取拆迁许可证；

4、签订房屋拆迁责任书；

5、办理拆迁公告与通知；

6、办理户口冻结；

7、暂停办理相关事项；

8、确定拆迁安置方案；

9、签订拆迁补偿书面协议；

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置；

11、发放运作拆迁补偿款；

12、拆迁施工现场防尘污染管理；

13、移交拆迁档案资料；

14、房屋拆迁纠纷的裁决；

15、强制拆迁。第三项拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费；

2、搬家补助费；

3、提前搬家奖励费；

4、临时安置补助费（周转费）；

5、清理费；

6、停产停业综合补助费；

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费；

8、一次性异地安置补助费；

9、房屋拆迁管理费；

10、房屋拆迁服务费。第四章房地产开发阶段第四步立项和可行性研究的法律程序1、选定项目，签定合作意向书；

2、初步确定开发方案；

3、申报规划要点；

4、申报、审批项目建议书；

5、编制项目可行性研究报告；

6、申报、审批项目可行性研究报告。第四项立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费；

2、建设工程规划许可证执照费。第五步规划设计和市政配套法律程序一、房地产开发项目的规划设计程序：1、申报选址定点；2、申报规划设计条件；3、委托作出规划设计方案；4、办理人防审核；5、办理消防审核；6、审定规划设计方案；7、住宅设计方案的专家组审查；8、落实环保“三废”治理方案；9、委托环境影响评价并报批；10、建设工程勘察招、投标；11、委托地质勘探；12、委托初步设计；13、申报、审定初步设计。二、房地产开发项目的市政配套相关程序：1、征求主管部门审查意见；2、落实市政公用设施配套方案；3、报审市政配套方案；4、市政各管理部门提出市政配套意见；5、市政管线综合。第五项规划设计计和市政配套套的相关税费费1、工程勘察（测量量）费；2、工程设计费；3、建设工程规划许许可证执照费费；4、竣工档案保证金金；5、临时用地费；6、临时建设工程费费；7、建设工程勘察招招标管理费；；8、勘察设计监督管管理费；9、古建园林工程设设计费。第五章项目建建设阶段第六步项目开工工、建设、竣竣工阶段流程程一、房地产开发项项目开工前准准备工作：1、领取房地产开发发项目手册；；2、项目转入正式计计划；3、交纳煤气（天然然气）厂建设设费；4、交纳自来水厂建建设费；5、交纳污水处理厂厂建设费；6、交纳供热厂建设设费；7、交纳供电贴费及及电源建设集集资费；8、土地有偿出让项项目办理“四源”接用手续；9、设计单位出报批批图；10、出施工图；；11、编制、报送送工程档案资资料，交纳档档案保证金；；12、办理消防审审核意见表；；13、审批人防工工程、办理人人防许可证；；14、核发建设工工程规划许可可证；15、领取开工审审批表，办理理开工登记。二、房地产开发项项目的工程建建设招投标流流程：1、办理招标登记、招招标申请；2、招标准备；3、招标通告；4、编制招标文件并并核准；5、编制招标工程标标底；6、标底送审合同预预算审查处确确认；7、标底送市招标办办核准，正式式申请招标；；8、投标单位资格审审批；9、编制投标书并送送达；10、召开招标会会，勘察现场场；11、召开开标会会议，进行开开标；12、评标、决标；13、发中标通知知书；14、签订工程承承包合同；15、工程承包合合同的审查。三、房地产开发项项目开工手续续的办理程序序：1、办理质量监监督注册登记记手续；2、建设工程监监理；3、办理开工统统计登记；4、交纳实心黏黏土砖限制使使用费；5、办理开工前前审计；6、交纳投资方方向调节税；；7、领取固定资资产投资许可可证；8、报装施工用用水、电、路路；9、协调街道环环卫部门；10、协调交通管理部部门；11、交纳绿化建设费费，签订绿化化协议；12、领取建设工程开开工证。四、房地产开发项项目的工程施施工程序：1、施工场地的“三三通一平”；2、施工单位进场和和施工暂设；；3、工程的基础、结结构施工与设设备安装；4、施工过程中中的工程质量量监督。五、房地产开发项项目的竣工验验收程序：1、办理单项工程验验收手续；2、办理开发项目的的综合验收，领领取《工程质质量竣工核验验证书》；3、商品住宅性能认认定；4、竣工统计登记；；5、办理竣工房房屋测绘；6、办理产权登记。第六项项目开工工、建设、竣竣工阶段的相相关税费1、三通一平费；2、自来水厂建设费费；3、污水处理厂建设设费；4、供热厂建设费；；5、煤气厂建设费；；6、地下水资源养蓄蓄基金；7、地下热水资源费费；8、市政、公用设施施建设费（大大市政费）；；9、开发管理费；10、城建综合开开发项目管理理费；11、建筑行业管管理费；12、绿化建设费费；13、公园建设费费；14、绿化补偿费费；15、路灯维护费费；16、环卫设施费费；17、生活服务设设施配套建设设费（小区配配套费）；18、电源建设集集资费（用电电权费）；19、外部供电工工程贴费（电电贴费）；20、建安工程费费；21、建设工程招招投标管理费费；22、合同预算审审查工本费；；23、质量管理监监督费；24、竣工图费；；25、建材发展补补充基金；26、实心黏土砖砖限制使用费费；27、工程监理费费；28、工程标底编编制管理费；；29、机电设备委委托招标服务务费；30、超计划用水水加价；31、夜间施工噪噪声扰民补偿偿费；32、占道费；33、固定资产投投资方向调节节税。第六章销售经经营阶段商品房预售须符合合的条件：（1）

交付全部土地使用用权出让金，取取得土地使用用权证书；（2）

有建设工程规划许许可证；（3）

按提供预售的商品品房计算，投投入开发建设设资金达到工工程建设总投投资的25%以上，并已已经确定施工工进度和竣工工交付日期；；（4）

向县级以上人民政政府房产管理理部门办理预预售登记，取取得商品房预预售许可证明。

第七步销售经营营阶段的法律律程序1、提交完成建设项项目投资证明明；2、签署预售售内销商品房房预售款监管管协议；3、办办理《商品房房预（销）售售许可证》；；4、销售项目备案；；5、委委托中介代理理机构进行销销售；6、与购房者签订认认购书；7、与购房者签订买买卖契约；8、办理预售登记；；9、办理转让登记；；10、办理房地产产抵押登记手手续；11、楼宇交付入入住；12、质量保证书书和使用说明明书；13、办理产权立立契过户手续续。第七项销售经营营阶段的相关关税费1、营业税；2、城市维护建设税税；3、教育费附加；4、印花税；5、契税；6、土地增值税；7、企业所得税；8、个人所得税；9、房产税；10、城市房地产税；；11、房屋产权登记费费；12、房屋所有权证工工本费；13、房产共有权执照照费；14、房屋他项权利执执照费；15、房屋买卖登记费费；16、房屋买卖手续费费；17、房屋租赁审核备备案手续费；；18、

房屋租赁登记费；；19、

房屋估价手续费；；20、

房屋公证估价手续续费；21、

房地产价格评估费费；22、

房地产中介服务费费。第七章物业管管理第八步物业管理理阶段的法律律程序1、物业管理单位经营营资质审批；；2、签署物业管理委委托合同；3、居住小区的物业业接管综合验验收；4、物业使用、管理理、维修公约约的核准；5、安排签订管理公公约；6、制定、提供质量量保证书和使使用说明书；；7、物业管理服务基基本要求；8、物业管理委员会会的设立。第八项物业管理理阶段的相关关税费1、居住小区物业管管理启动经费费；2、共用部位共用设设施设备维修修基金；3、普通居住小区物物业管理费；；4、高档住宅物业管管理费；5、经济适用住房小小区物业管理理费；6、供暖费。附录：房地产开开发专业术语语第一节面积类1、建筑面积住宅的建筑面积是是指建筑物外外墙外围所围围成空间的水水平面积，如如果计算多、高高层住宅的建建筑面积，则则是各层建筑筑面积之和。建建筑面积包含含了房屋居住住的可用面积积、墙体柱体体占地面积、楼楼梯走道面积积、其他公摊摊面积等。2、使用面积住宅的使用面积，指指住宅各层平平面中直接供供住户生活使使用的净面积积之和。计算算住宅使用面面积，可以比比较直观地反反应住宅的使使用状况，但但在住宅买卖卖中一般不采采用使用面积积来计算价格格。计算使用面积时有有一些特殊规规定：跃层式式住宅中的户户内楼梯按自自然层数的面面积总和计入入使用面积；；不包含在结结构面积内的的烟囱、通风风道、管道井井均计入使用用面积；内墙墙面装修厚度度计入使用面面积。计算住住宅租金，都都是按使用面面积计算。3、公用面积住宅的公用面积是是指住宅楼内内为住户出入入方便、正常常交往、保障障生活所设置置的公共走廊廊、楼梯、电电梯间、水箱箱间等所占面面积的总和。开开发商在出售售商品房时计计算的建筑面面积存在公共共面积的分摊摊问题。4、实用面积是指"建筑面积"扣除公公共分摊面积积后的余额。5、居住面积住宅的居住面积是是指住宅建筑筑各层平面中中直接供住户户生活使用的的居室净面积积之和。所谓谓净面积就是是要除去墙、柱柱等建筑构件件所占有的水水平面积（即即结构面积）。一一般作为衡量量居住水平的的面积指标。6、套内面积俗称"地砖面积""。它是在实实用面积的基基础上扣除了了柱体、墙体体等占用空间间的建筑物后后的一个内容容空间的概念念。动既有章章可循，也有有利可图，吸吸引居民和机机构投资住房房租赁市场。7、公摊面积商品房分摊的公用用建筑面积主主要由两部分分组成：1．电梯井、楼梯间间、垃圾道、变变电室、设备备室、公共门门厅和过道等等功能上为整整楼建筑服务务的公共用房房和管理用房房的建筑面积积；2．各单元与楼宇公公共建筑空间间之间的分隔隔以及外墙（包包括山墙）墙墙体水平投影影面积的500％。8、辅助面积辅助面积是指住宅宅建筑各层中中不直接供住住户生活的室室内净面积。包包括过道、厨厨房、卫生间间、厕所、起起居室、贮藏藏室等。9、公用建筑面积分摊摊系数将建筑物整栋的公公用建筑面积积除以整栋楼楼各套套内建建筑面积之和和，得到建筑筑物的公用建建筑面积分摊摊系数。即公公用建筑面积积分摊系数＝＝公用建筑面面积／套内建建筑面积之和和。10、公用建筑面积公用建筑面积不包包括任何作为为独立使用空空间租、售的的地下室、车车棚等面积，作作为人防工程程的地下室也也不计入公用用建筑面积。一一般公用建筑筑面积按以下下方法计算：：整栋建筑物物的面积扣除除整栋建筑物物各套（单元元）套内建筑筑面积之和，并并扣除已作为为独立使用空空间销售或出出租的地下室室、车棚及人人防工程等建建筑面积，为为整栋建筑的的公用建筑面面积11、容积率容积率是建筑总面面积与建筑用用地面积的比比。12、得房率得房率是指套内建建筑面积与套套（单元）建建筑队面积之之比。套内建筑面积=套套内使用面积积+套内墙体面面积+阳台建筑面面积。套（单元）建筑面面积=套内建筑队队面积+分摊得公公用建筑队面面积。13、建筑密度建筑密度是指在居居住区用地内内各类建筑的的基底总面积积与居住区用用地的比率（％％），它可以以反映出一定定用地范围内内的空地率和和建筑密集程程度。第二节价格类1、均价均价是指将各单位位的销售价格格相加之后的的和数除以单单位建筑面积积的和数，即即得出每平方方米的均价。均均价一般不是是销售价，但但也有例外。2、基价基价也叫基础础价，是指经经过核算而确确定的每平方方米商品房基基本价格。商商品房的销售售价一般以基基价为基数增增减楼层，朝朝向差价后而而得出。3、起价起价也叫起步步价，是指某某物业各楼层层销售价格中中的最低价格格，即是起价价。多层住宅宅，不带花园园的，一般以以一楼或顶楼楼的销售价为为起价；带花花园的住宅，一一般以二楼或或五楼做为销销售的起价。高高层物业，以以最低层的销销售价为起步步价。4、预售价预售价也是商商品房预（销销）售合同中中的专用术语语；预售价不不是正式价格格，在商品房房交付使用时时，应按有批批准权限部问问核定的价格格为准。5、一次性买断价一次性买断价价是指买方与与卖方商定的的一次性定价价。一次性买买断价属房产产销售合同中中的专用价格格术语，确定定之后，买方方或卖方必须须按此履行付付款或交房的的义务，不得得随意变更。6、定金定金是指当事人约约定由一方向向对方给付的的，作为债权权担保的一定定数额的货币币，它属于一一种法律上的的担保方式，目目的在于促使使债务人履行行债务，保障障债权人的债债权得以实现现。根据我国国发法通则和和《担保法》八八十九条规定定，定金应当当以书面形式式约定，当事事人在定金合合同中应约定定交付定金的的期限。定金金合同从实际际交付定金之之日起生效，定定金的数额由由当事人约定定，但不得超超出合同标的的额的20%%。如果购房房者交了定金金之后改变主主意决定不买买，开发商有有权以购房者者违约为由不不退定金；如如果开发商将将房屋卖给他他人，应当向向购房者双倍倍返还定金。7、订金

订金不具有有定金的性质质，交付订金金的一方主张张定金权利的的，人民法院院不予支持。一一般情况下，交交付订金的视视作交预付款款。双方在签签订商品房预预售合同或出出售合同后，订订金应即时返返还或抵充房房价。购房者者在支付订金金后，不购买买预订房屋的的，订金按预预订协议约定定的办法处理理，但属下列列情况的，房房地产开发企企业应当全额额返还购房者者支付的订金金：（1）房地产开开发企业未签签订书面协议议收取订金的的；（2）签订的书书面协议对订订金的处理未未作约定或约约定不明确的的；（3）双方对预预售合同或出出售合同条款款存在分歧、不不能协商一致致的；（4）广告、售售楼书、样品品房与实际善善不相符合。8、预付款

预付款是一一种支付手段段，其目的是是解决合同一一方周转资金金短缺的问题题。预付款不不具有担保合合同履行的作作用，也不能能证明合同的的成立。收受受预付款一方方违约，只须须返还所收款款项，而无须须双倍返还。此此外，法律对对预付款的使使用有严格规规定，当事人人不得任意在在合同往来中中预付款项，而而对定金则无无此限制。9、违约金违约金是指违违约方按照法法律规定和合合同的约定，应应该付给对方方的一定数量量的货币。违违约金是对违违约方的一种种经济制裁，具具有惩罚性和和补偿性，但但主要体现惩惩罚性。只要要当事人有违违约行为且在在主观上有过过错，无论是是否给对方造造成损失，都都要支付违约约金。第三节实务类1、开间住宅设计中，住宅宅的宽度是指指一间房屋内内一面墙皮到到另一面墙皮皮之间的实际际距离。因为为是就一自然然间的宽度而而言，故又称称开间。住宅宅开间一般不不超过3.00米--3.99米，砖混结结构住宅开间间一般不超过过3.3米。规规定较小的开开间尺度，可可缩短楼板的的空间跨度，增增强住宅结构构整体性、稳稳定性和抗震震性。开间5米以上，进进深7米以上的大大开间住宅可可为住户提供供一个4050平方方米甚至更大大的居住空间间，与同样建建筑面积的小小开间住宅相相比，承重墙墙减少一半，使使用面积增加加2%，便于灵灵活隔断、装装修改造。2、进深在建筑学上是指一一间独立的房房屋或一幢居居住建筑从前前墙皮到后墙墙壁之间的实实际长度。进进深大的住宅宅可以有效地地节约用地，但但为了保证建建成的住宅可可以有良好的的自然采光和和通风条件，住住宅的进深在在设计上有一一定的要求，不不宜过大。目目前我国大量量城镇住宅房房间的进深一一般要限定在在5米左右，不不能任意扩大大。3、绿化率绿化率是指项目规规划建设用地地范围内的绿绿化面积与规规划建设用地地面积之比。对对购房者而言言，绿化率高高为好。4、绿地率绿地率描述的是居居住区用地范范围内各类绿绿地的总和与与居住区用地地的比率（%%）。绿地率率所指的"居住区用地地范围内各类类绿地"主要包括公公共绿地、宅宅旁绿地等。其其中，公共绿绿地，又包括括居住区公园园、小游园、组组团绿地及其其他的一些块块状、带状化化公共绿地。5、层高层高是指住宅高度度以"层"为单位计量量，每一层的的高度国家在在设计上有要要求，这个高高度就叫层高高。它通常包包括下层地板板面或楼板面面到上层楼板板面之间的距距离。6、净高净高是指层高减去去楼板厚度的的净剩值。7、实用率实用率是套内建筑筑面积和住宅宅面积之比，大大于使用率。即实用率＝套内建建筑面积／套套内建筑面积积＋分摊的共共有共用建筑筑面积。8、标准层标准层是指平面布布置相同的住住宅楼层。9、地下室地下室是指房间地地面低于室外外地平面的高高度超过该房房间净高的11／2者。10、半地下室半地下室是指房间间地面低于室室外地平面的的高度超过该该房间净高的的1／3，且不超过过1／2者11、居住区用地居住区用地是指住住宅用地、公公建用地、道道路用地和公公共绿地等四四项用地的总总称。12、住宅用地住宅用地是指住宅宅建筑基底占占地及其四周周合理间距内内的用地含宅间绿地地和宅间小路路等的总称13、其他用地其他用地是指规划划范围内除居居住区用地以以外的各种用用地，应包括括非直接为本本区居民配建建的道路用地地、其他单位位用地、保留留的自然村或或不可建设用用地等。14、公共服务设施用地地公共服务设施用地地一般称公建建用地，是与与居住人口规规模相对应配配建的、为居居民服务和使使用的各类设设施的用地，应应包括建筑基基底占地及其其所属场院、绿绿地和配建停停车场等。15、道路用地道路用地是指居住住区道路、小小区路、组团团路及非公建建配建的居民民小汽车、单单位通勤车等等停放场地。16、公共绿地公共绿地是指满足足规定的日照照要求，适合合于安排游憩憩活动设施的的、供居民共共享的游憩绿绿地，应包括括居住区公园园、小游园和和组团绿地及及其他块状带带状绿地等。17、道路红线道路红线是指城市市道路，含居住区级级道路，用地的规划划控制线。18、建筑线建筑线一般称建筑筑控制线，是是建筑物基底底位置的控制制线。19、综合楼是指兼有住家、办办公甚至商场场的大楼。

220、商住住住宅是SOHO（居家办办公）住宅观观念的一种延延伸，它属于于住宅，但同同时又融入写写字楼的诸多多硬件设施，尤尤其是网络功功能的发达，使使居住者在居居住同时又能能从事商业活活动的住宅形形式。21、别墅是指在郊区或风景景区建造的供供住宿休养用用的花园住宅宅。其中三户户或三户以上上连体的别墅墅为连栋别墅墅，二户连体体的别墅为双双拼别墅，单单楼独栋的则则为独栋别墅墅。

22、TOWNHHOUSE（联联排别墅）正正确的译法应应该为城区住住宅，是从欧欧洲舶来的，其其原始意义是是指在城区房房屋。目前是是指建于城郊郊，高绿化率率，住宅功能能齐全的景观观型联排别墅墅。

23、跃层式式商品房是指指由上、下两两层楼盘面、卧卧室、起居室室、客厅、卫卫生间、厨房房及其它辅助助用房，并采采用户内独用用的小楼梯连连接的房屋通通风、采光较较好，布局紧紧凑，功能分分明，只是户户内楼梯占去去一定使用面面积，上下两两层只有一个个出口，发生生火灾时，人人员不易疏散散。跃层式住住宅的优点是是每户都有较较大的采光面面，通风较好好，户内居住住面积和辅助助面积较大，布布局紧凑，功功能明确，相相互干扰较小小。24、复式商品房房是由香港建建筑师创造设设计的一种经经济型房屋，是是在层高的一一层楼中增建建一个夹层，从从而形成上下下两层的楼盘盘房。实际层层高要大大低低于跃层式住住宅。复式住住宅下层供起起居、餐饮、洗洗浴用，上层层供休息、储储藏用，户内内设多处入墙墙式壁柜和楼楼梯。复式住宅是受跃层层式住宅的设设计构思启发发，在建造上上仍每户占有有上下两层，实实际是在层高高较高的一层层楼中增建一一个1.2米的夹层，两两层合计的层层高要大大低低于跃层式住住宅（李氏设设计为3.3米，而一般般跃层式为5.6米），复式式住宅的下层层供起居用，炊炊事、进餐、洗洗浴等，上层层供休息睡眠眠用，户内设设多处墙式壁壁柜和楼梯，中中间楼板也即即上层地板。一一层的厨房高高2米，上层贮贮藏让高1.2米，上层直接接作为卧室床床面，人可坐坐起但无法直直立。复式住宅的经济性性体现在：1.平面利用系数高，通通过夹层复合合，可使住宅宅的使用面积积提高50%70%。2.户内内的隔层为木木结构，将隔隔断、家具、装装饰融为一体体，即是墙又又是楼板、床床、柜，降低低了综合造价价。3.上部部夹层采用推推拉窗及墙身身多面窗户，通通风采光良好好，与一般层层高和面积相相同的住宅相相比，土地利利用率可提高高40%。因此复式式住宅同时具具备了省地、省省工、省料的的特点。复式住住宅在设计施施工和使用上上有一些不足足：1.复式住宅的的面宽大，进进深小，如采采用内廓式平平面组合必然然导致一部分分户型朝向不不佳，自然采采光较差。2.层高高过低，如厨厨房只有2米高度，长长期使用易产产生局促弊气气的不适感，贮贮藏间较大，但但层高只有1.2米，很难充充分利用。3.由于室内的隔断楼楼板均采用轻轻薄的木隔断断，木材成本本较高，且隔隔音、防火功功能差，房间间的私密性、安安全性较差。25、错层式住宅宅主要指的是是一套房子不不处于同一平平面，即房内内的厅、卧、卫卫、厨、阳台台处于几个高高度不同的平平面上。错层式和和复式房屋有有一个共同的的特征区别于于平面式的房房屋。平面式式表示一户人人家的厅、卧卧、卫、厨等等所有房间都都处于同一层层面，而错层层和复式内的的各个房间则则处于不同层层面。错层和和复式房屋的的区别在于尽尽管两种房屋屋均处于不同同层面，但复复式层高往往往超过一人高高度，相当于于两层楼，而而错层式高度度低于一人，人人站立在第一一层面平视可可看到第二层层面。因此错错层有“压缩了的复复式”之称。另外外，复式的一一、二层楼面面往往垂直投投影，上下面面积大小一致致；而错层式式两个（或三三个）楼面并并非垂直相叠叠，而是互相相以不等高形形式错开。26、单元式住宅是指在多多层、高层楼楼房中的一种种住宅建筑形形式；通常每每层楼面只有有一个楼梯，住住户由楼梯平平台直接进入入分户门，一一般多层住宅宅每个楼梯可可以安排２４４到２８户。所所以每个楼梯梯的控制面积积又称为一个个居住单元。27、公寓式住宅是相对于独院独户户的西式别墅墅住宅而言的的。公寓式住住宅大多是高高层，标准较较高，每一层层内有若干单单独使用的套套房，包括卧卧室、起居室室、客厅、浴浴室、厕所、厨厨房、阳台等等等，还有一一部分附设于于旅馆酒店之之内，供一些些常常往来的的中外客商及及其家眷中短短期租用。28、花园式住宅也叫西式洋房或小小洋楼，即花花园别墅。一一般都是带有有花园草坪和和车库的独院院式平房或二二、三层小楼楼，建筑密度度很低，内部部居住功能完完备，装修豪豪华并富有变变化，住宅水水、电、暖供供给一应俱全全，户外道路路、通讯、购购物、绿化也也都有较高的的标准，一般般为高收入者者购买。29、SHOPPPING

MMALL直译译为“步行街购物物广场”，是目前国国际上最流行行、经营效果果最佳的零售售百货模式，它它具有四大特特征：开放性性的公共休闲闲广场、强烈烈吸引人气；；开放性的对对外交通设计计，广纳周边边人气，相对对闭合的内部部通道回路，充充分利用有效效人流，购物物与休闲良性性互动，形成成惊人的商业业效应。30、商品房的结构房屋架构可分为砖砖混结构、砖砖木结构和钢钢筋混凝土结结构。31、框架结构住宅是指以钢钢筋混凝土浇浇捣成承重梁梁柱，再用预预制的加气混混凝土、膨胀胀珍珠岩、浮浮石、蛭石、陶陶烂等轻质板板材隔墙分户户装配成而的的住宅。适合合大规模工业业化施工，效效率较高，工工程质量较好好。框架结构构由梁柱构成成，构件截面面较小，因此此框架结构的的承载力和刚刚度都较低，它它的受力特点点类似于竖向向悬臂剪切梁梁，楼层越高高，水平位移移越慢，高层层框架在纵横横两个方向都都承受很大的的水平力，这这时，现浇楼楼面也作为梁梁共同工作的的，装配整体体式楼面的作作用则不考虑虑，框架结构构的墙体是填填充墙，起围围护和分隔作作用，框架结结构的特点是是能为建筑提提供灵活的使使用空间，但但抗震性能差差。32、钢混结构住宅钢混结构构住宅的结构构材料是钢筋筋混凝土，即即钢筋、水泥泥、粗细骨料料（碎石）、水水等的混合体体。这种结构构的住宅具有有抗震性能好好、整体性强强、抗腐蚀能能力强、经久久耐用等优点点，并且房间间的开间、进进深相对较大大，空间分割割较自由。目目前，多、高高层住宅多采采用这种结构构。但这种结结构工艺比较较复杂，建筑筑造价也较高高。33、砖混住宅砖混结构构一般指把砖砖砌体用作内内外承重墙或或隔墙，楼盖盖、屋盖、梁梁、柱（也可可是砖柱）是是钢筋混凝土土作用在墙柱柱上的荷载，主主要是由梁板板传来的屋盖盖、楼盖上的的活、恒荷载载，它通过墙墙柱基础传到到地基。作用用在纵墙上的的水平荷载（如如风荷）一部部分直接由纵纵墙传给横墙墙，另一部分分则通过屋盖盖和楼盖传给给横墙，再由由横墙传至基基础，最后传传给地基，承承重墙的厚度度及长度是根根据强度和稳稳定性的要求求，通过计算算来确定的。34、建筑高度按建筑高度划分，房房屋可分为低低层房屋、多多层房屋和高高层房屋。根根据国家有关关政策对民用用建筑高度与与层数的设计计规定：4-6层为多层住住宅；7-10层为小高层层住宅（也称称中高层住宅宅）；10层以上则为为高层住宅，有有高层塔楼、高高层板楼。35、低层房屋指高度低于或等于于10米的建筑物物，一般是1-3层建筑物，如如平房、别墅墅等。低层房房屋一般建筑筑结构简单，施施工期短，建建造成本低廉廉，给人以亲亲切安宁、有有天有地的感感觉，它的舒舒适度、方便便度和空间尺尺度优于高层层。36、多层房屋指高于110米、低于或或等于24米的建筑物物。多层房屋屋一般4-8层，一般采采用砖混结构构，少数采用用钢筋混凝土土结构。多层层房屋一般规规格(房型)整齐，通风风采光状况好好，空间紧凑凑而不闭塞。与与高层相比，多多层房屋公用用面积少，得得房率相应提提高。37、高层房屋指高于224米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体，一一般可分为小小高层、高层层和超高层。38、小高层一般指8层至122、13层的建筑。小小高层住宅一一般采用钢筋筋混凝土结构构，带电梯。小小高层有多层层亲切安宁、房房型好、得房房率高的特点点，又有普通通高层结构强强度高、耐用用年限高、景景观系数高，污污染程度低等等优点。同时时，小高层对对土地的利用用率提高，土土地成本相对对下降，很受受房地产开发发商的青睐。39、高层房屋指15层以上、24层以以下的建筑体体。因为建筑筑结构和建筑筑形态(点状居多)的局限，房房型设计难度度大，要做到到每套室内全全明、采光通通风良好是有有很大难度的的。在城市中中心区，高层层有它的优势势：对开发商商来说，单位位建筑面积土土地成本(即“楼面地价”)低；对住户户来说，视野野开阔，景观观系数高，尘尘土、噪音、光光线污染也少少，建筑结构构强度高，整整体性强。但但高层房屋也也有明显的缺缺点：结构工工艺比较复杂杂，材料性能能要求高，自自重大，对基基础要求高，施施工难度较大大，建筑造价价相应提高；；高层房屋电电梯、楼道、机机房、技术层层等公用部位位占用面积大大，得房率低低；如果电梯梯质量不可靠靠，物业管理理不正常，就就很令人担心心。40、超高层房屋指超过24层的建建筑体。超高高层房屋楼面面地价最低，但但建筑安装成成本高。它给给人以气派雄雄伟的感觉，可可以满足一些些消费者对视视野、景观的的要求。超高高层房屋一般般建在城市黄黄金地段(最大限度地地利用土地资资源)或景观良好好的城区(最充分地发发挥景观资源源的作用)。使用率比比较：多层高高于高层，85%左右；高层层由于有电梯梯、电梯前室室等，需分摊摊的公用面积积较多，高层层塔楼使用率率72-755%，板楼在78-800%。建筑质量量比较：多层层一般为砖混混结构，抗震震性能比高层层差；高层一一般为钢筋混混凝现浇，抗抗震性能好，折折旧年限长。房型构造造比较：多层层一般坐北朝朝南，南北通通风，使用面面积高、房型型合理，大开开间容易隔开开装修；高层层一般为框架架结构，加上上要考虑电梯梯的位置，户户型设计较难难，装修也易易带来不便。物业管理理收费：多层层少于高层。41、智能化住宅根据建设设部全国住宅宅小区智能化化系统示范工工程要求，智智能化住宅要要达到安全防防范、信息管管理、信息网网络，也即智智能化住宅是是将各种家庭庭自动化设备备、计算机及及其网络系统统与建筑技术术与艺术有机机结合的产物物，从而实现现住户可以在在任何时间任任何地点进行行家庭遥控管管理或与外界界进行联系的的住宅。智能小区区由众多智能能楼宇组成，其其旨在通过高高度集成的通通讯和计算机机网络，把社社区的保安、物物业、服务及及公共设施连连接起来，实实现智能化和和最优化管理理，使小区内内居民可以24小时与社区区医院、学校校、超市、娱娱乐场所等处处联络。42、住宅小区住宅小区区也称"居住小区"，是由城市市道路以及自自然界线（如如河流）划并并不为交通干干道所越的完完整居住的地地段。一般设设置一整套可可满足居民日日常生活需要要的基层专业业服务设施和和管理机构。43、住宅配套设施指为城镇镇居民创造卫卫生、安全、宁宁静、舒适的的居住环境而而必需的住宅宅附属设施。住住宅配套设施施是由多系统统组成的，按按其服务层次次。应包括以以下内容：(l)住住宅基本生活活单元的配套套设施。人口口规模为3千人左右的的住宅群，其其配套设施应应有居民服务务站、小商店店、文化室、儿儿童游乐场等等；(2)住住宅小区的配配套设施。人人口规模在l万人左右的的住宅群，其其配套设施包包括托儿所、幼幼儿园、小学学、中学、储储蓄所、邮电电所、运动场场、粮店、煤煤店、百货店店、副食品店店、菜店、饮饮食店、理发发店、小修理理门市部、综综