房地产概算及预算对比报告

SUB:经济评价对比分析报告密级：绝密机密普通TO：**紧迫：紧急普通CC:**编号：成本控制部（2006）第号FROM:成本控制部拟稿：DATE：2007年3月22日核稿：****城市花园经济评价预测面积和拍地2个阶段的对比分析按照成本控制部工作计划安排，我部根据****项目预测面积重新作了经济分析，并与拿地时的决策阶段进行了对比分析。现将有关情况报告如下：总体情况：项目利润目标调整为6500万。原测算利润为0.21亿。根据面积变化，现销售收入由原来的3.78亿增加到目前的4.49亿，增加0.71亿。开发费用由原来的3.56亿增加到目前的3.84亿，增加0.27亿。以上收支增加抵消后，在原利润基础上能增加利润0.71亿--0.27亿=0.44亿。故目前****的利润目标值为0.21亿+0.44亿=0.65亿元。如下图：销售收入变化情况：销售收入目标调整为44949万元。拿地时销售收入定为3.78亿元，单价及面积如下表所示：序号用途建筑面积单价合价1其中：商业部份240070001680万元2其中：住宅部份129000280036120万元销售收入合计131400287737800万元由于公司实际销售定价及预测面积的影响，目前发生变化如下：序号用途建筑面积单价合价1商铺476065003094万元2住宅1期34639309710728万元住宅2期39091326212751万元住宅3期55684330018376万元元销售收入合元通过数学的计算方法，可以得知销售收入的变化源于两个：一个是定价的变化，它导致销售收入增加5481万元，第二个是销售面积的变化，它导致销售收入增加1668万元。4、结论：拍地时的销售定价几乎起了决定性作用，故慎重定价是需重点把握的。开发成本变化情况：开发成本目标调整为38451万元。成本共增加2782万元，各成本在其中的比例如下：细表如下：单位：万元两阶段建安成本经营税金销售费用管理费用基础设施费所得税其余合计原来拿地阶段183991616756625491567面积预测阶段196621938989995757674增加成本12643222333702661072202782比例45%12%8%13%10%4%8%100%以上变化的原因普遍是由于销售实际售价及建筑面积的变化导致的。重点说明：建筑安装工程费增加1264万元，单位造价增加15元，主要是地下室面积增加3495平方米，拉动单位造价增加所致。结论：在本次的经济评价中，单方建安成本变化不大，可见成本方面的测算是较科学的，日后我部将会在实践中不断地摸索，力求更准确。关于利润增长的问题思考。面积问题的思考根据此次面积调整，总建筑面积从140252平方米增加到148204平方米，共增加7952平方米。增加的建筑面积的65%是属于不可售面积（8852平方米增加到14030平方米，共增加5178平方米），增加的不可售面积有67%是属于建安造价偏高的地下室（从8000平方米增加到11495平方米，共增加3495平方米）理论上，如果销售价格没有变化，经测算，销售收入将增加1768万元，成本将增加1578万元。整个利润水平将增长190万元。可见，销售价格的改变彻底拉动了利润，现已达到6500万元的目标值。带来的问题是：原地下室面积8000平方米是如何制定的，架空层的面积是如何增加的？如果增加的可售部分中商业不占85%的话，利润到何时便会降至零点？是否有决策时的配套测算工作在进行？售价问题的思考从上面数据中已知，商业部分从2400调整到了4760平方米，售价从7000调整到6500元/平方米。住宅部分从129000调整到了129414平方米，售价从2800调整到3234元/平方米。商业部分，如果刨开降价的因素，从面积增长来看增加收入1652万元，由于降价导致在1652的基础上减少238万元，最终商业部分增加的收入为1414万元。住宅部分，如果刨开涨价的因素，从面积增长来看增加收入116万元，由于降价导致在116的基础上再增加5619万元，最终住宅部分增加的收入为5735万元。因此销售收入共增加了1414+5735=7149万元。7149万中有5481万是价格的因素，占有77%的影响比例。带来的问题是：当初的价格制定出现了什么问题？以后应该如何避免这些问题？附表在后以便参阅表一：主要指标变化前后对比表表二：经济分析前后对比表主要指标拿地时经济评价指指标预测面积阶段指标标增减变化住宅面积（可售）129000㎡129414㎡+414㎡商业面积（可售）2400㎡4760㎡+2360㎡不可售面积8852㎡14030㎡+5178㎡总建筑面积140252㎡148204㎡+7952㎡销售收入37800万元44949万元+7149万元开发费用35669万元38451万元+2782万元单位造价成本2543元/㎡2594元/㎡+51元/㎡税后利润2130万6498万+4367万元表一：主要指标变化一览表二：经济分析对比表拿地阶段经济评价价面积预测阶段经济济评价序号项目工程量单价合价序号项目工程量单价合价一销售收入131400M22877元/M237800万元一销售收入134174M23350元/M244949万元1商业部份建筑面积积：2400700016801商铺4760650030942住宅部份建筑面积积：1290002800361202住宅129414330040765二开发费用140252M22543元/M235669万元二开发费用148204M22594元/M238451万元1土地49.59亩180万元/亩8930万元1土地费49.59亩180万元/亩8930万元2前期工程费140252M240元/M2561万元2前期工程费148204M240元/M2593万元3基础设施费140252M235元/M2491万元3基础设施费148204M251元/M2757万元4建筑安装工程费140252M21312元/M218399万元4建筑安装工程费148204M21327元/M219662万元5销售费用37800万元2.0%756万元5销售费用44949万元2.2%989万元6开发期税费140252M2140元/M21964万元6开发期税费148204M2140元/M22075万元7其他费用140252M210元/M2140万元7其他费用148204M210元/M2148万元8管理费31240万元2.0%625万元8管理费33154万元3.0%995万元9财务费6251万元6.825%427万元9财务费6251万元6.922%433万元10经营税金及附加37800万元4.3%1616万元10经营税金及附加44949万元4.3%1938万元11维修基金131400M239元/M2506万元11维修基金134174M239元/M2517万元12不可预计费34413万元2.0%688万元12不可预计费3703