房地产成本管理制度

第一章房地产成本管理制度一、总则l、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。二、房地产成本管理职责（一）成本管理部的成本管理职责1、制定、修正成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是：◆立项资料是否齐全、规范；◆市场定位是否明确、恰当；◆投资成本估算是否经济、合理；◆投资回报是否符合利润目标要求；◆投资风险能否有效控制。4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编成本报表；分析、总结项目成本控制情况。协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。6、组织成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广内外成本管理经验．寻求降低成本的有效途径，促进成本管理水平的提高。7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。8、逐步排行成本管理及其信息交流电脑化，搞好成本管理的综合服务。（二）各执行部门的成本管理职责1、认真执行成本管理制度，结合实际制定本单位成本管理制度，并自觉接受监督。2、根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求提交立项可行性报告，履行立项审批程序。3、规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。4、客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施．5、遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控、保证将成本控制在目标成本范围内。6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。7、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。8、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。9、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报告报财务部。三、房地产成本监控（一）成本监控系统1、根据公司的管理体制建立以管理监控为中心、以操作监控为中心的房地产成本监控系统。实行总经理领导下、项目经理负责、各职能部门具体实施的运行机制。2、各监控中心应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程监控．3、各开发企业应根据管理需要和项目实际情况，设置审算部、工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位，保证成本控制工作的顺利进行。（二）成本监控的要求制度建设l、根据管理的需要，各房地产公司应制订和完善包括以下几方面内容的成本管理制度，并备案：成本管理责任制及监控程序；计划管理制度（包括指标、定颁、考核管理办法）：招、投标管理制度；合同管理制度；工程（质量、进度、监理、现场、工程盘点、期工验收移交）管理制度；预决算（包括概算、设计变更、现场签证、结算．款项拨付僧理制度．费用控制制度；材料设备管理制度。以上制度，各单位可分别制定也可综合制定。2、公司应不断总结成本控制经验，在此基础上，逐步健全、完善公司的房地产成本管理制度。计划管理1、各开发企业应按根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况：开发产品成本计划（按完全成本口径）；期间费用计划；降低成本技术组织措施什划。2、成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据地、图表化。3、各开发企业应完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。分析检查各开发企业在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作、分析的重点是：计划及其执行盾况；实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因；分析棚内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策；评价、结论与揭示。公司根据管理需要，应按项目就成本控制情况进行分析检查。信息交流应上报的常规性成本资料主要包括：项目基本情况；按会计制从规定应编报的成本核算报表；成本动态情况及其分析资料；当地政策性收费项目、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门。2、按例外管理原则．对下列成本异常偏差及其处置办法．应随时上报；当地有关法规政策的重大调整：成本超降率占单项工程成本总额10％以上、占其本身预算成本或计划成本30％以上的的项目、事件（包括停工、严重南工、重大设计变更、计划外增减项目、现场签证、工程质量事故等因素影响造成的成本增、减项目、事件）：合作条件更改．补交地价。3、各开发企业应建立成本信息库，互相交流成本控制的经验教训。四、房地产开发环节的成本控制（一）立项环节的成本控制1、各单位新项目立项时必须提交《立项价示》和详细的《可行性研究报告》，并经立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节目及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：成本费用估算和控制目标及措施；投资及效益测算、利润体现安排；税务环境及其影响；资金计划；《竟投方案》（仅限招标、拍卖项目）；投资风险田信及相应的对策；项目综合评价意见。2、《可行性研究报告》应至少在立项听证会前提前一周上交。3、若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因是发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新提交《立项申请》。4、招标或拍卖项目的竞价不得突破批准的最高限阶；合作建房项目要充分考虑地价款的支平才方式及相应的资金成本；5、招标、拍卖合同或合你开发合同应经律师审核后正式签署。（二）规划设计环节的成本控制1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原则：能由内部完成的规划设计工作，应由内部自行完成；需委托设计院进行的规划设计工作，应采取地标方式，择优确定。2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。（三）施工招标环节的成本控制1、除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定．2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。3、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联台组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行进详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考读，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。4、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。5、凡投资额超过人民币1，000万元的工程项目若采取邀请招标方式。应事后提交有关招标、评标等工作的文字备忘。6、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。7、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。8、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应消晰，不得因工程紧而不签合同就开工。9．应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等．10、出包工程应严禁擅自转包．（四）施工过程的成本控制现场签证1、现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。3、现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在职后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目。在施工过程中不得办理任何签证。5、因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况而定。工程质量与监理1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。争故报告与处理方案应一并存档备案。3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收．必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。工程进度款1、原则上不向施工单位支付备料款．确需支付者应不超过工程造价的15％．并在工程进度款支付到工程造价50％时开始抵扣预付备料款。2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：◆施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表．◆工程、预算部门会同监理人员对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料：◆预算部门整理复核工程价值量◆经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利．4、工程进度款支付达到工程造价85％时原则上应停止付款，预留至少10％工程尾款和5％保修款以便掌握最终结算主动权。（五）工程材料及设备管理1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备消单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：1）、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；2）、实行甲供或甲定已供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。3）、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象．4）、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式．在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照以下列条件择优确定供货单位：◆能够实行赊销或定金较低的供货商：◆愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商：◆能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；◆售后服务和信誉良好的供货商。2、工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符台要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款．3、《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时成质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任．4、各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为．5、对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型．在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施．同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。6、材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过．审算部门同意领导批准．7、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单．经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算．（六）竣工交付环节的成本控制1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交．2、设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等。“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署．3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施．均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。4、工程程移交后，应按施工合同有关条条款和物业管管理规定及时时与施工单位位签订《保修修协议书》，以明确施工单位位的保修范围围、保修责任任（包括验收收后出现的质质量问题的保保修责任的约约定）及处罚罚措施等。5、采取一次性扣留留保修金、自自行保修的开开发企业，应对保修事事项及其费用用有充分的预预计，留足保修费用用。6、甲方方按租售承诺先先行垫付的属属保修范围的的费用应在工程承承包合同中便便明确由乙方承担．．（七）工程结算管管理1、工程竣工工结算应具备备以下基本条条件；◆符合合同（协议）有有关结算条款款的规定：◆具备完整有效的质质量评定结果和符符合规范要求求的竣工验收收资料；◆项目设计变更、现现场签证及其其他有关结算算的原始资料料齐备；◆工程遗留问题已处处理完毕：◆施工单位结算书按按投求编制，所所附资料齐全全。2、工程程结算要以我我方掌握的设设计变更和现场签证为为准，施工单位位提供的设计计变更和现场场签证，一般般只能作为参参考．3．“点点工”必须按照定颁价计计取、结算．．4、审算算部门应详细细核对工程量量．审定价格格、取费标准准．计算工程程总造价．做做到资料完整整．有根有据据，数据准确，也也可聘请建行行或国家有关关部门进行复复审．5、编制的预、结算算书，应当有工资资、材料、设设备和有关经经济指标的计计算过程及详详细的编制说说明，扣清甲供材料款款项．6、审算算部门应对主主体工程成本本进行跟踪分分析管理．进进行“三算”对比找出工程成成本超、降的因因素，并提出改进进措施和意见见．7、在审算部门提供供的结算资料料基础上，财财务部门应当当结合预付备备料款、代垫款项项费用等债权、债务，对照合同详详细审核并编编制工程财务务决算书．（八）其他环节的的成本控制1、正式式发售前，应应组织销售、设设计、工程和和预算人员拟拟订详细的《销销售承诺事项清单》．逐项项测算其建设设成本，并对对照原成本预预算逐项审核核．对学校、交交通、水塔等配套，应应测算其运行行成本，并列列入项目完全全成本范围内内．《销售承承诺事项清单单》及有关成成本测算，须报各开发发单位总经理理办公会审查查通过。2、销售过程中为增增加“卖点”需增加或调调整绿化、公公建配套等项目目时．应事先编制预算算并报各开发单单位总经理办办公会批准后后方可实施。3、应尽尽可能缩短项项目开发经营营周期，减少期间费用。应保证向客客户承诺的交交工日期，以避免赶工工成本和延期赔偿；在在市场和经营营条件许可的的情况下，应注意加快快项目开发节节奏：应减少少现房积压时时间，减少利息费费用等成本．．4、各开发企业应按按回避、竟争争、平等、服服务、距离、双双赢、公正、团团队合作的原原则，正确处理与合合作伙伴的关关系．五、附则1、本制制度适用于各各房地产开发发企业．各房房地产开发企企业应根据本本单位的具体体情况和项目目特点，结合本制度度的要求。制制定本单位的的成本管理制制度或管理办办法．在实际际工作中不断断完善，并备案．．2、本制制度未涉及到到的内容或未未尽事项．应应按照国家和和房地产开发发企业成本管管理的有关规规定执行。本本制度由财务务管理部根据据成本管理的的需要进行修修订和完善．．第二章房地产企企业成本核算算指导总则1－1为了加强成本管理理，规范房地地产开发企业业成本核算，正正确计算开发发产品成本，便便于成本资料料的比较和分分析，根据国国家颁布的有有关会计准则则、会计制度度以及制定的的有关规定的的要求、制定定本指导。1－2房地产开发企业成成本核算的任任务是：建立立和完善成本本核算基础工工作，合理确确定成本计算算对象，正确确归集和分配配开发成本的的费用，及时时、准确、完完整地提供成成本核算资料料，以便及时时发现成本管管理中存在的的问题，寻求求降低成本的的途径。1－3各房地产开发企业业，应建立成成本核算责任任制，不断完完善成本核算算基础工作，改改进成本核算算方法，严格格按照国家以以及公司成本本管理的要求求，正确组织织成本核算工工作，并自觉觉接受公司监监督。成本核算的基本程程序成本核算的一般步步骤：第一步：根据成本本核算对象的的确定原则和和项目特点，确确定成本核算算对象。第二步：设置有关关成本核算会会计科目，核核算和归集开开发成本费用用。第三步：按受益原原则和配比原原则，确定应应分摊成本费费用在各成本本核算对象之之间的分配方方法、标准。第四步：将归集的的开发成本费费用按确定的的方法、标准准在各成本核核算对象之间间进行分配。第五步：编制项目目开发成本计计算表，计算算各成本核算算对象的开发发总成本。第六步：正确划分分已完工和在在建开发产品品之间的开发发成本，分别别结转完工开开发产品成本本。第七步：正确划分分可售面积、不不可售面积（由由主管部门划划分提供），根根据有关规定定分别计算可可售面积、不不可售面积应应负担的成本本，正确结转转完工开发产产品的销售成成本。第八步：编制成本本报表，根据据成本核算和和管理要求，总总括反映各成成本核算对象象的成本情况况。成本核算对象的确确定3－1成本的核算对象的的确定原则：：应满足成本本计算的需要要;便于成本费费用的归集；；利于成本的的及时结算；；适应成本监监控的要求。3－2各单位可根据上述述原则，参照照下列条件，结结合项目开发发地点、规模模、周期、方方式、功能设设计、结构类类型、装修档档次、层高、施施工队伍等因因素和管理需需要等当地实实际情况，确确定具体成本本核算对象。单位开发项目，一一般以每一对对立编制设计计概算或施工工图预算所列列的单项开发发工程为成本本核算对象。在同一开发地点、结结构类型相同同、开竣工时时间相近、由由同一施工单单位施工或总总包的群体开开发项目，可可以合并为一一个成本核算算对象。对于开发规模较大大、工期较长长的开发项目目，可以结合合项目特点和和成本管理的的需要，按开开发项目的一一定区域或部部位或周期划划分成本核算算对象。◆成片分期（区）开开发的项目，可可以以各期（区区）为成本核核算对象。◆一项目有裙房、公公寓、写字楼楼等不同功能能的，在按期期（区）划分分成本核算对对象的基础上上，还应按功功能划分成本本核算对象。◆同一小区、同一期期有高层、多多层、复式等等不同结构的的，还应按结结构划分成本本核算对象。根据核算和管理需需要，对独立立的设计概算算或施工图预预算的配套设设施，不论其其支出是否摊摊入房屋等开开发产品成本本，均应单独独作为成本核核算对象。对对于只为一个个房屋等开发发项目服务的的、应摊入房房屋等开发项项目成本且造造价较低的配配套设施，可可以不单独作作为成本核算算对象，发生生的开发费用用直接计入房房屋等开发项项目的成本。成本费用项目及核核算内容4－1开发产品成本核算算应视开发产产品的具体情情况，按制造造成本法设置置成本项目。成成本项目一般般包括系列六六项：土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费4－2各成本项目的开支支范围如下：：土地获得价款指为取得土地开发发使用权而发发生的各项费费用，主要包包括以下内容容：政府地价及市政配配套费：支付付的土地出让让金、土地开开发费，向政政府部门交纳纳的大市政配配套费、交纳纳的契税、土土地使用费、耕耕地占用税，土土地变更用途途和超面积补补交的地价。合作款项：补偿合合作方地价、合合作项目建房房转入分给合合作方的房屋屋成本和相应应税金等。红线外市政设施费费：红线外道道路、水、电电、气、通讯讯等建造费、管管线铺设费、接接口补偿费。拆迁补偿费：有关关地上、地下下建筑物或附附着物的拆迁迁补偿净支出出，安置及动动迁支出，农农作物补偿费费，危房补偿偿费。开发前期准备费::指在取得土地开发发权之后、项项目开发前期期的水文地质质勘查、测绘绘、规划、设设计、可行性性研究、筹建建、“三通一平”等前期费用用。主要包括括以下内容：：勘查设计费勘测丈量费：包括括初勘、祥勘勘。主要有：：水文、地质质、文物和地地基勘查费，沉沉降观测费，日日照测试费、拔拔地钉桩验线线费、复线费费、定线费、放放线费、建筑筑面积丈量费费等。规划设计费：规划费：方案招标标费、规划设设计模型制作作费、方案评评审费、效果果图设计费、总总体规划设计计费。设计费：施工图设设计费、修改改设计费等其他：可行性研究究费、制图、晒晒图、赶图费费等。建筑研究用房费：：包括材料及及施工费报建费报批报建费包括安检费、质检检费、标底编编制费、交易易中心手续费费、人防报建建费、消防配配套设施费、散散装水泥集资资费、白蚁防防治费、墙改改基金、建筑筑面积丈量费费、路口开设设费等、规划划管理费、新新材料基金（或或墙改专项基基金）、教师师住宅基金（或或中小学教师师住宅补贴费费）、拆迁管管理费、招投投标管理费等等。项目整体性批报建建费：项目报报建时按规定定向政府有关关部门交纳的的报批费。增荣费包括水、电、煤气气增荣费三）“三通一平”费：临时道路：接通红红线外施工用用临时道路的的设计、建造造费用临时用电：接通红红线外施工用用临时用电规规划设计费、临临时管线铺设设、改造、迁迁移、临时变变压器安装及及拆除费用。临时用水：接通红红线外施工用用临时给排水水设施的设计计、建造、管管线铺设、改改造、迁移等等费用。场地平整：场地清清运费、旧房房拆除等费用用。临时设施费临时围墙：包括围围墙、围栏设设计、建造、装装饰费用临时办公室：租金金、建造及装装饰费用临时场地占用费：：含施工用临临时占道费、临临时借用空地地租费临时围板：包括设设计、建造、装装饰费用主体建筑工程费指项目开发过程中中发生的主体体内列入土建建预算内的各各项费用。主主要包括：基础造价包括土石方、桩基基、护壁（坡坡）工程费、基基础处理费、桩桩基咨询及检检测费、降水水结构及粗装修造价价结构及粗装修（含含地下室部分分），如系高高层建筑，有有裙房架空层层及转换层，原原则上架空层层结构列入裙裙楼，转换层层结构并入塔塔楼。门窗工程主要包括室外门窗窗、户门、防防火门的费用用公共部位精装修费费主要包括大堂、楼楼梯间、屋面面、外立面及及雨蓬的精装装修费用户内精装修费主要包括厨房、卫卫生间、厅房房、阳台、露露台的精装修修费用。主体安装工程费室内水暖气电管线线设备费：室内给排水系统费费（自来水/排水/直饮水/热水）；室内采暖系统费（地地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片）；；室内燃气系统费：：室内电气系系统费（强、弱弱电预埋管）室内设备及其安装装费空调及安装费电梯及其安装费发电机及其安装费费高低压配电及安装装费消防通风及安装费费背景音乐及安装费费室内智能化系统费费保安监控及停车管管理系统费用用电信网络费用卫星电视费用三表远传系统费用用家居智能化系统费费用社区管网工程费室外给排水系统费费主要包括自来水系系统、雨污水水系统、直饮饮水系统、热热水系统室外采暖系统费主要包括管道系统统、热交换站站、锅炉房费费用室外燃气系统费主要包括管道系统统、调压站室外消防系统费主要包括高压线路路工程、低压压线路工程、配配电站、开闭闭站室外智能化系统费费主要包括电信网络络系统、小区区停车管理系系统、电子巡巡更系统、围围墙监控照明明系统园林环境工程费指项目所发生的园园林环境造价价，主要包括括：环境设计费绿化建设费：区内内、区外绿化化支出建筑小品：雕塑、喷喷泉、环廊、假假山等道路、广场建造费费、道路广场场铺设、开设设路口工程及及补偿费等围墙建造费：包括括永久性围墙墙、围栏及大大门室外照明：室外照照明电气工程程，如路灯、草草坪灯室外背景音乐室外零星设施：各各种指示牌、标标识牌、示意意图等配套设施费指房屋开发过程中中，根据有关关法规，产权权及其受益权权补属于开发发商，开发商商不能有偿转转让也不能转转作自留固定定资产的公共共配套设施支支出。主要包包括以下几类类：在开发小区内发生生的不会产生生经营收入的的不可经营性性公共配套设设施支出，居居委会、派出出所、岗亭、儿儿童乐园、自自行车棚等设设施的支出。在开发小区内发生生的根据法规规或经营惯例例，其经营收收入归于经营营者或业委会会的可经营性性公共配套设设施的支出，如如建造幼托、邮邮局、图书馆馆、阅览室、健健身房、游泳泳池、球场等等设施的支出出。开发小区内城市规规划中规定的的大配套设施施项目不能有有偿转让和取取得经营收益益权时，发生生的没有投资资来源的费用用。对于产权。收入归归属情况较为为复杂的地下下室、车位等等设施，应根根据当地政府府法规、开发发商的销售承承诺等具体情情况确定是否否摊入本成本本项目。如开开发商通过补补交地价或人人防工程费等等措施，得到到政府部门认认可，取得了了该配套设施施的产权，则则应作为经营营性项目独立立核算。该成本项目下按各各项配套设施施设立明细科科目进行核算算，如“游泳池：土建、设设备、设施2、业主会所：设计计、装修费、资资产购置、单单体会所结构构3、幼儿园：建造成成本及配套资资产购置4、学校：建造成本本及配套资产产购置5、儿童游乐设施6、车站建造费：土土建、设备、各各项设施开发间接费开发间接费核算与与项目开发直直接相关、但但不能明确属属于特定开发发环节的成本本费用性支出出；以及与项项目推广销售售有关但发生生在楼盘开盘盘前的费用支支出。工程管理费1）工程监理费：支支付给聘请的的项目或工程程监理单位的的费用2）预结算编审费：：为编制、审审查施工图概概算、预算、结结算所支付的的费用3）行政管理费：直直接从事项目目开发的部门门的人员的工工资、奖金、补补贴等人工费费以及直接从从事项目开发发的行政费4）施工合同外奖金金：赶工奖、进进度奖5）质检费：竣工验验收过程中的的有关质检费费。二）营销推广费项目开盘前发生的的广告、策划划、样板间、卖卖场建设、售售楼书、模型型等所有营销销推广费用，主主要包括：1）媒介广告费：电电视、广播、互互联网、报纸纸、杂志、公公交广告、电电子屏2）广告设施及发布布费：车站广广告、路牌广广告3）现场包装费：彩彩旗、气球、条条幅、花架、花花篮、花盆4）促销活动费：场场租、劳务费费、活动场所所布置、工作作人员餐费5）宣传资料及礼品品费：售楼书书、各种礼品品6）接待厅装修、装装饰费：设计计、工程、装装饰等7）现场销售器具费费：饮水机、家家私等8）现场销售人工费费：工资、奖奖金、补贴等等9）卖点增加费：10）看楼交通费：看看楼专车运行行费、修理费费、司机行车车费用11）样板间：包括临临时样板间的的建造、设计计、装修等费费用以及维持持清洁、保安安、维修费用用。对于主体体内的样板间间的设计、装装修以及家具具、家私等费费用，可收回回部分从总费费用中扣除。12）销售模型费13）展销费：展位费费、布置费、制制作费等14）其他三）资本化利息：：直接用于项项目开发所借借入资金的利利息支出、汇汇兑损失、减减去利息收入入和汇兑受益益的净额。四）物业管理完善善费包括按应拨付给业业主管理委员员会的由物业业管理公司代代管的物业管管理基金、公公建维修基金金或其他的专专项基金。期间费用期间费用包括管理理费用、营业业费用、财务务费用三类，均均不属于房地地产的制造成成本范畴，其其科目设置、归归集内容、核核算程序详见见《费用核算算办法》。三类期间费用与“开发间接费”均由联系和和区别，详细细界定与核算算办法详见《用用核算办法》会计科目与帐簿设设置5－1“开发成本”科目：：核算产品开开发过程中所所发生的各项项费用。各级级明细科目的的详置详见“房地产成本本核算科目明明细表”在各级明细科目下下，在按各成成本核算对象象设立核算项项目，成本核核算对象可分分层次设立。为了归集暂时不能能确定特定成成本核算对象象的成本，以以及需要先归归集后分配的的成本，在每每个项目的成成本核算对象象中，加设一一条“待分摊成本”进行归集。**项目在建一期住宅裙楼地下室在建二期·········待开发土地跨期待分摊成本项目开工前，所有有成本均在成成本核算对象象’待开发土地“中核算；项项目开工后，将将已开工部分分逐期自”待开工土地“中转入”在建*期“。5－2“开发间接费“科目目：归集和分分配与项目开开发直接相关关、但不能明明确属于特定定开发环节的的成本费用性性支出；以及及与楼盘推广广销售有关并并发生在开盘盘前费用支出出。这类费用先归集，再再并按一定标标准分配计入入各成本核算算对象。各级级明细科目的的设置详见“房地产成本本核算科目明明细表“。5－3“预提费用“科目：：核算按权责责发生制原则则计提的，应应由本受益期期、受益对象象承担的已经经发生或将要要发生、但尚尚未结算或支支付的成本、费费用。费用预提的时间：：一般在结转转房屋等开发发产品时预提提。费用预提金额的确确定：以电算算化成本信息息系统中的动动态成本总额额减帐面已列列入成本总额额的差额计提提。对于预提费用，也也可不作帐务务处理。在自自定义资产负负债表中，预预提费用直接接取帐套中“开发成本····各成本核算算对象的贷款款余额“，存货取帐帐套”开发成本····各成本核算算对象的借方方余额“。5－4“待摊费用“科目：：按权责发生生制原则核算算在本期发生生但应由本期期及以后各期期共同负担的的、分摊期限限在一年以内内的费用。5－5“开发产品“科目：：核算已开发发完成并验收收合格的开发发产品的实际际成本。各单位在进行“开开发产品“核算的同时时，应收集、整整理具体到每每户的可售面面积构成、销销售及其回款款情况的详细细资料。六、房地产成本核核算科目明细细表一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地获得价款按前述明细各成本核算对象成本核算对象可分分层次设立开发前期准备费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体建筑工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体安装工程费按前述项目按前述项目各成本核算对象社区管网工程费按前述项目按前述项目各成本核算对象园林环境工程费按前述项目各成本核算对象配套设施费按前述项目各成本核算对象开发间接费按前述项目按前述项目各成本核算对象自一级科目开发间间接费转入开发间接费项目名称工程管理费按前述明细定期转入开发成本本营销费用按前述明细资本化利息物业管理完善费其他开发产品项目名称成本核算对象设置面积或套数的的数量金额帐帐七、成本费用的归归集与分配土地获得价款一般能分清成本核核算对象的，可可直接将土地地成本计入特特定的成本核核算对象中；；如果分不清清成本核算对对象，可先在在“土地获得价价款”之“待分摊成本”的核算项目目进行归集，然然后再在有关关成本核算对对象间分配；；也可以不进进行归集而直直接通过设定定分摊方法分分配计入有关关成本核算对对象。有关分分配方法为：：按占地面积计征地地价、进行补补偿、缴纳市市政配套费时时：方法一:先按小小区的占地面面积将土地成成本分配到小小区;再将分配到到小区内的土土的成本,按小区内房房屋等成本核核算对象和道道路,广场等共用用场所的占地地面积进行直直接分配,然后将分配配到小区内道道路,广场等共用用场所的占地地面积的土地地成本,按房屋等成成本核算对象象的占地面积积进行间接分分配,计入房屋等等成本核算的的开发成本;房屋等成本本核算对象的的直接分配数数加间接分配配数,即为该房屋屋等成本核算算对象应承担担的土地成本本.方法二;也可将将共用占地面面积分摊到房房屋等成本核核算对象的占占地面积上,房屋等成本本核算对象自自身的占地面面积加分摊的的公用占地面面积,再乘以单位位面积的土地地成本来分配配。◆按建筑面积征（或或补偿）时：：按成本核算算对象的建筑筑面积来分摊摊。开发前期准备费，主主体建筑工程程费，社区管管网工程费，园园林环境工程程费，配套设设施费。能够分清成本核算算对象的，可可直接计入成成本核算对象象的相应成本本项目；应由由两个或两个个以上的成本本核算对象负负担的费用，可可通过各成本本项目下的“待分摊成本”之核算项目目进行归集，再再按一定标准准分配计入各各成本核算对对象。开发间接费◆应先通过“开发间间接费”科目分项目目归集开发间间接费的实际际开发数，在在每月末，根根据实际发生生数按一定标标准分配计入入各开发项目目的各成本核核算对象。◆不能有偿转让的配配套设施，留留作自用的固固定资产，均均不分配开发发间接费。关于借贷费用资本本化◆借贷费用资本化的的期限：自开开发投入起至至完工交付日日止的贷款费费用可资本化化，其间开发发商主动实施施的停工其间间不包括在内内；◆可资本化的借款费费用包括：与与开发项目直直接相关的借借款利息支出出，汇兑损失失等借款费用用，但不包括括借款手续费费及佣金；◆可确定借款用途并并专款专用于于某特定开发发项目的，可可将贷款费用用直接计入受受益的开发项项目；不能分分清、具体用用途的借款费费用，可采用用各项累计投投资额，各项项目缺口资金金等标准在受受益的各开发发项目间分摊摊。八、附：“开发成成本”科目编号一一览表科目名称编号（略）开发成本土地获得价款政府地价及市政配配套费合作款项红线外市政配套费费拆迁补偿费开发前期准备费勘察设计费勘查丈量费规划设计费建筑研究用房报批报建费政府报批报建费增容费三通一平费临时道路临时用电临时用水场地平整费临时设施费临时围墙临时办公室临时场地占用费临时围板主体建筑工程费基础工程土方护壁(坡)桩基桩基检测降水结构及粗装工程门窗工程室外门窗户门防火门公共部位精装修大堂精装修楼梯间精装修屋面精装修外立面精装修室内装修厨房精装修卫生间精装修厅房精装修阳台、露台精装修修主体安装工程费室内水暖气电管线线设备费室内供排水系统费费室内采暖系统费室内燃气系统费室内电气系统费室内设备及其安装装费空调及其安装费电梯及其安装费发电机及其安装费费高低压配电及其安安装费消防通风及其安装装费背景音乐及其安装装费室内智能化系统费费保安监控及停车管管理费用电信网络费用卫星电视费用三表远传费用家居智能化费用社区管网工程费室外给排水系统费费自来水系统雨污水系统直饮水系统热水系统室外采暖系统费管道系统热交换站锅炉房室外燃气系统管道系统调压站室外高低压系统费费高压线路工程低压线路工程配电室开闭站室外消防系统费室外智能化系统费费电信网络系统费小区停车管理系统统电子巡更系统围墙监控照明系统统园林环境工程费环境设计绿化建设费建筑小品道路及广场建设费费围墙建造费室外照明室外背景音乐室外零星设施配套设施费游泳池会所幼儿园学校网球场开发间接费工程管理费工程监理费预结算编审费行政管理费施工合同外奖金质检费利息营销费用媒介广告费广告设施及发布费费物业完善费第三章责任成本管管理体系目的为提高公司成本管管理水平形成成分工负责、有有机协调的成成体系特制定定本管理指引引。二、方法与过程控控制4.1责任成本本体系释义4.1.1地产业务操作过程程是程序性很很强的专业合合作过程．各各个专业过程程所确定，形形成的经济支支出的迭加构构成了房地产产成本。4.1.2房地产成本管理效效果依赖于各各环节自身的的良好运作．．房地产成本本管理依赖于于各环节之间间有机协调与与配合．4.1.3责任成本体系旨在在明确专业职职能部门的成成本管理职责责，并借助技术经经济指标反馈馈、考核评价价其职责履行行情况．4.1.4责任成本体系目在加加强不同专业业．不同流程程之间的合作作和沟通．形形成分工负责责、有机协调调的责任成本本体系．4.2责任成本体体系组成要素素4.2.1责任主体：以公司设计、工程程、项目经理理部、销售等等职能部门为为责任主体．在在各业务环节节区分主导部部门和配合部部门。4.2.2责任范围；建造成成本核发生程程序划分责任任部门，建造造成本以外按按成本项目划划分责任范用用．4.2.3责任目标：按公司成成本管理宗旨旨，以经济合理理性最大的成成本提升产品品的竞争力，并形成行业成成本优势．各各个责任范围围内成本管理理目标应以经经济合理性、产产品竞争力、行行业成本优势势为追求目标标．4.2.4反馈指标：以定量量指标为主．．反馈指标的的系列数值反反映项目成本本特性．单一一反馈高低并并不能如实反反映成本理性性．4.2.5评价部门：及及时讨书并提提供反馈指标标．在各部门门发表自我评评价的基础上上，就各责任任成本管理结结果是否经济济合理是否符符合成本管理理宗旨发表评评价意见．并并形成系统的的项目责任成成本分析报告．第四章目标成本管管理实施细则则方法与控制目标成本释义1、目标成本是公司司基于市场状状况，并结合合公司的经营营计划，根据据预期售价和和目标利润进进行预先确定定的，经过努努力所要实现现的成本指标标。应体现“以经济合理理性最大的成成本提升产品品的竞争力，并并形成行业成成本优势”的成本管理理宗旨。2、目标成本文件分分为三个部分分：《目标成成本测算表》《目目标成本控制制责任书》《动动态成本月评评估》。3、《目标成本测算算表》是反应应项目的总目目标成本和分分项目标成本本的金额。建建设项目的总总目标成本是是建设项目成成本的控制线线，由各分项项目标成本组组成。各分项项目标成本包包括各专业工工程造价指标标及各种费用用指标。4、《目标成本控制制责任书》是是对各项目费费用的责任部部门及其主要要职责的说明明，包括控制制内容、控制制要点和手段段，需要注意意的已完工程程的失败教训训。5、《动态成本月评评估》反映各各成本项目的的动态变化情情况，分析原原因，提出成成本控制建议议。目标成本管理原则则市场导向原则：目目标成本管理理以市场为导导向，确保目目标利润的实实现。准确严谨原则：目目标成本指标标应科学准确确，每项来源源都要有充分分依据，保证证目标成本的的权威性。事前控制原则：目目标成本管理理贯穿于建设设项目的每一一阶段，凡事事做到事先控控制为主，事事中事后控制制为辅，在立立项、设计、施施工之前发现现问题，减少少无效成本。动态管理原则：建建设项目的动动态成本要及及时与目标成成本进行比较较并纠偏，确确保建设项目目总成本在目目标成本控制制范围内。目标成本文件制订订的步骤及时时间要求项目定位阶段：在在投资分析和和概念设计阶阶段，根据可可行性研究报报告，以及营营销、设计、成成本、工程、财财务等相关部部门互动讨论论确定的项目目定位，完成成“项目定位阶阶段的全成本本测算“。确定各项项费用的计划划金额，包括括设计、报建建、环境配套套、营销费等等，并向各费费用的负责部部门交底达成成一致，作为为各部门的工工作目标。主主体建安费以以设计部编制制的《建设项项目综合经济济技术指标表表》为依据，在在五个工作日日内完成，并并根据测算基基础，提出实实施方案设计计阶段的成本本控制目标、措措施或建议，形形成《方案设设计阶段的成成本控制建议议》，以此指指导实施方案案的造价控制制。实施方案阶段：实实施方案确定定后五个工作作日内，对《项项目成本测算算表》进行细细化和修订。根根据各相关部部门的工作现现状和计划，对对设计、报建建、营销等费费用进行分析析或修正。建建安费的控制制在主要材料料设备选型确确定后，需增增加主要材料料设备的目标标成本分析。结结合设计院的的承诺明确各各产品类型的的限额设计指指标（如钢筋筋、砼含量等等），形成《施施工图设计阶阶段的成本控控制建议》，作作为《设计任任务指导书》的的一部分发给给设计院作为为施工图设计计阶段造价控控制的依据。施工图预算阶段：：施工图完成成后十五个工工作日内，对对《目标成本本测算表》全全面进行细化化和修订，作作为最终的目目标成本。并并按已完成的的经验和“责任成本体体系”的要求，编编制正式的《目目标成本控制制责任书》，并并以此指导招招标、施工、采采购等业务活活动中的成本本费用使用与与管理。各阶段的成本测算算的相关资料料（成本测算算表、目标成成本控制指导导书）在定稿稿后即时报财财务管理部成成本审算中心心，相关数据据录入成本管管理软件。目标成本测算表的的编制1、目标成本测算必必须应用统一一测算表格（见见附件），并并体现量价分分离的原则。2、目标成本的制订订以项目的规规划指标、建建造标准以及及各部门共同同确定的销售售交楼标准为为基础，目标标成本测算表表必须附详细细的产品建造造标准及部品品标准（施工工图预算阶段段）说明书。3、成本测算表中各各成本项目的的工程量，应应根据已竣工工的相似工程程的结算分析析得出的关联联系数，由项项目规划的基基本指标（如如建筑面积、基基底面积、户户数、单元等等）推算得出出，如按“窗地比”推算门窗面面积，按基底底面积推算屋屋面面积。施施工图预算完完成后《成本本测算表》中中的工程量，应应是按图实际际计算的结果果。4、成本测算表中的的单价应根据据产品定位、交交楼标准、图图纸要求按当当地工程造价价计算依据、市市场行情计算算得出，如是是参照已结算算工程的单价价，需注明参参考数据的来来源和依据。5、产品定位和目标标成本测算是是一个互动的的决策过程，需需要设计、营营销、工程、成成本反复沟通通，标准是“满足品质要要求的性价比比最大化”。在本过程程中可使用价价值功能分析析法得到最优优的方案。6、施工图预算完成成后《目标成成本测算表》中中的材料设备备，对其品质质应有准确有有描述，且应应与楼盘的定定位相适应，能能提供品牌和和图片说明为为最佳。7、投资分析和实施施方案阶段的的成本测算的的量价分析标标准不明确时时，可以根据据已结算工程程的经验直接接填写可售面面积单方成本本或总金额，但但需注明参考考依据。8、各阶段的成本测测算应有明显显的可对比性性，即后阶段段的测算与原原则不一致的的地方应有充充分的依据和和说明，原则则是偏差不应应太大。《目标成本控制责责任书》的编编制1、目标成本控制责责任书是目标标成本管理的的指导性文件件，与设计任任务管理指导导书、工程管管理指导书等等，互相补充充，共同构成成项目经营指指导书内容。2、目标成本控制责责任书的制定定，应按照《责责任成本管理理体系》要求求，明确成本本发生各阶段段的控制内容容、控制原则则、责任部门门等。3、《目标成本控制制责任书》应应包含以下内内容：eq\o\ac(○,1)项目概概况：总规划划指标，分期期规划指标，工工程概况，入入伙时间。eq\o\ac(○○,2)地价成成本控制：目目标、责任部部门、控制手手段和要点。eq\o\ac(○,3)开发前期准备费用控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点。eq\o\ac(○,4)主体建安、社区管网、配套设施费的控制：目标、责任部门、控制指标、控制要点，应避免的已完工程的失败教训总结；还应包括材料的供应方式及供应商的选择要求。eq\o\ac(○,5)园林环境工程及样板间、卖场装修费用的控制：目标、责任部门、控制要点。eq\o\ac(○,6)开发间接费的控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点；包括营销费、资本化利息、物业基金等的控制。（各成本项目的具体控制指标详见责任成本管理体系指引）4、营销费的控制包包括开发间接接费中的“营销设施建建造费”和期间费用用中的“销售费用”。“营销设计建建造费”额度的确定定及实施过程程，均需要设设计、营销部部门的密切配配合，兼顾效效果与成本的的平衡；特别别是卖场和样样板间装修，在在总额确定后后，由设计部部负主要控制制责任，并将将样板房装修修费用的销售售收回率作为为成本控制的的考核指标之之一。“销售费用”应结合推盘盘计划，于项项目定位完成成后制定投放放时间和费用用额度计划。5、《目标成本控制制责任书》由由成本管理部部负责编写，初初稿完成后反反馈到设计、工工程、营销、项项目经理部、项项目发展部、财财务部等各职职能部门讨论论、修改，达达成一致后由由各部门第一一负责人签字字确认，总经经理签发执行行。目标成本的执行1、在项目实施过程程中，应及时时反映项目成成本的动态情情况，由成本本管理部每月月出一份《项项目动态成本本月评估》，包包括各成本项项目的变化情情况表，并说说明原因，提提出成本控制制的建议。2、《项目动态成本本月评估》应应包括“变更签证统统计表”和“项目动态成成本信息表”，并作为《成成本信息月报报》的部分内内容，在完成成后的三个日日内报财务部部成本审算中中心。（可在在成本管理软软件中完成）3、成本管理部应根根据合同签订订情况、预算算核对情况、结结算编制情况况、及变更签签证金额，每每月在“成本管理软软件”中对各项目目的待发生成成本进行评估估，在软件中中生成“项目动态成成本信息表”。4、如在月内出现影影响成本50万元以上的的重大事项，变变化发生的责责任部门应及及时向成本部部提供相关资资料，成本部部及时计算相相应成本变化化金额和原因因，向公司总总经理和分管管领导汇报。5、在合同审批时，即即时揭示施工工合同和材料料采同的合同同造价与目标标造价的对比比概况；反映映营销广告合合同、园林环环境合同的额额度使用情况况；设计变更更和现场签证证应做到一单单一算，月结结月清，并录录入成本管理理软件。6、项目结算完成后后或者年度成成本管理工作作总结时，应应按照《目标标成本控制责责任书》对相相关责任部门门进行评估，并并提交公司管管理层作为业业绩考核的依依据之一。7、工程项目结算后后，应按目标标成本科目分分类，总结各各成本项目的的造价指标和和技术经济指指标，并按照照“成本数据库”的格式要求求，录入数据据库或整理成成标准格式的的Excel数据表作为为新项目测算算、结算初步步审核的依据据。8、项目结算完成后后，应分析项项目的主要材材料用量，为为相似工程的的限额设计提提供经验数据据。目标成本的修订1、施工图确定后的的测算稿为最最终目标成本本，除规划条条件、政府政政策、市场环环境有重大改改变外不得修修订。一般改改变作为正常常的成本动态态变化在《项项目动态成本本月评估》中中反映即可。2、工程施工和销售售过程中，如如果售价、成成本发生较大大变化时（对对利润影响达达2%），应对目目标成本进行行修订，并报报公司总经理理批准，同时时报以财务部部成本审算中中心备案。目标成本科目分类类成本科目主要包含内容一土地获得价款1政府地价及市政配配套费土地出让金、土地地开发费、大大市政配套费费、契税、土土地使用费、耕耕地占用税、土土地变更用途途和超面积补补交的地价等等2合作款项补偿合作方地价、合合作项目建房房转入分给合合作方的房屋屋成本和相应应税金等3红外线市政设施费费红外线道路、水、电电、气、通讯讯等建造费、管管线铺设费、接接口补偿费4拆迁补偿费地上、地下建筑物物或附着物的的拆迁补偿净净支出，安置置及动迁支出出，农作物补补偿费，危房房补偿费等二开发前期准备费1勘查设计费勘测丈量费水文、地质、文物物和地基勘查查费，沉降观观测费，日照照测试费、拨拨地钉桩验线线费、复线费费、钉线费、施施工放线费、竣竣工面积丈量量费等规划设计费规划费：方案招标标费、规划设设计模型制作作费、方案评评审费、效果果图设计费、总总体规划设计计费。设设计费：施工工图设计费、修修改设计费、环环境景观设计计费等。其他他：可行性研研究费、制图图、晒图费、样样品制作费等等建筑研究用房材料及施工费2报建费报批报建费1.项目报批报建建费：报建时时按规定向政政府有关部门门交纳的报批批费2.交易易中心手续费费、人防保健健费、消防配配套设施费、散散装水泥集资资费、白蚁防防治费、墙改改基金、路口口开设费等、规规划管理费、环环境评测费、费费新材料基金金（或墙改专专项基金）、教教师住宅基金金（或中小学学教师住宅补补贴费）、拆拆迁管理费、招招投标管理费费等增容费水、电、煤气增容容费3三通一平费临时道路施工用的临时道路路设计、建造造费用临时用电施工用的临时用电电规划设计费费、临时管线线铺设、改造造、迁移、临临时变压器安安装及拆除费费用临时用水施工用临时给排水水设施设计、建建造、管线铺铺设、改造、迁迁移等费用场地平整基础开挖前的场地地平整、场地地清运、旧房房拆除等费用用4临时设施费临时围墙围墙、围栏设计、建建造、装饰费费用临时办公室租金、建造及装饰饰费用临时场地占用费施工用临时占道费费、临时借用用空地租费临时围板临时围板的设计、建建造、装饰费费用三主体建筑工程费1基础造价土石方、桩基、护护壁（坡）工工程费、桩基基咨检测费、降降水2结构及粗装修砼框架（含独立柱柱基和条基等等浅基础）、砌砌体、找平及及抹灰、防水水、垂直运输输、脚手架、超超高补贴、散散水、沉降缝缝、伸缩缝、底底层花园砌体体（高层建筑筑的裙楼有架架空层，原则则上架空层结结构列入裙楼楼、有转换层层结构并入塔塔楼）3门窗工程单元门、入户门、户户内门、外墙墙门窗、防火火门等工程费费用4公共部位精装修大堂、电梯厅、楼楼梯间、屋面面、外立面及及雨蓬、栏杆杆等精装修费费用5户内精装修厨房、卫生间、厅厅房、阳台、露露台的精装修修费用四主体安装工程费1室内水暖气电室内给排水◆给排水自来水、排水◆直饮水系统◆热水系统室内采暖地板热、电热膜、分分户燃气炉、管管道系统、暖暖气片室内燃气室内电气工程楼栋及单元配电箱箱、电表箱、户户配电箱、管管线敷设、灯灯具、开关插插座、含弱电电工程管盒预预埋2设备及安装通风空调系统空调设备及安装费费用、空调管管道、通风系系统电梯供货及安装发电机供货及安装装发电机供货、安装装、机房降噪噪消防系统含消防水、电、防防排烟◆水消防系统自动喷淋、主体内内消火栓箱、独独立的室外消消火栓系统◆电消防系统烟感、温感、报警警、消防广播播◆气体灭火系统◆防排烟工程人防设备及安装密闭门、气体过滤滤装置3弱电系统居家防盗系统阳台及室内红外探探测防盗、门门磁、紧急按按钮对讲系统包括可视及非可是是对讲三表远传水、电、气远程抄抄表有线电视有线电视、卫星电电视主体内外外布线及终端端插座电话主体内外布线及终终端插座宽带网主体内外布线及终终端插座五社区管网工程费1室外给排水系统室外给水系统小区内给水管道、检检查井、水泵泵房设备、以以及外接的消消火栓雨污水系统2室外采暖系统3室外燃气系统4室外电气及高低压压设备高低压配电设备及及安装红线到配电房的高高压线、高压压柜、变压器器、低压柜；；箱式变压设设备室外强电管道及电电缆敷设室外强电总平线路路部分室外弱电管道埋设设用于电视、电话、宽宽代网、智能能化布线的管管道预埋、检检查井5室外智能化系统停车管理系统露天停车场管理系系统、地下室室或架空层停停车场管理系系统小区闭路监控摄像头、显示屏及及电气统安装装周界红外防越红外对扫小区门禁系统电子巡更系统电子公告屏六园林环境工程费1绿化建设费公共绿化、组团宅宅间绿化、一一楼私家花园园、小区周边边绿化2建筑小品雕塑、水景、环廊廊、假山等到到3道路、广场建造费费道路广场铺设、开开设路口工程程及补偿费等等车行道广场、人行道4围墙建造费永久围墙、围栏及及大门5室外照明室外灯光照明工程程6室外背景音乐7室外零星设施儿童游乐设施、指指示牌、标识识牌、示意图图、垃圾桶、座座椅、阳伞七配套设施费1游泳池建造成本及配套资资产购置2业主会所建造成本及配套资资产购置3幼儿园建造成本及配套资资产购置4学校建造成本及配套资资产购置5网球场6设备用房配电房、水泵房土土建及装修费费7车站建造费建造成本及配套资资产购置8……八开发间接费1工程管理费工程监理费支付给聘请的项目目或工程建立立单位的费用用预结算编审费支付给造价咨询公公司的预结算算的编制、审审核费用行政管理费直接从事项目开发发的部门的人人员工资、奖奖金、补贴等等人工及行政政费施工合同外奖金赶工奖、进度奖工程质量监督费建设主管部门的质质监费安全监督费建设主管部门的安安监费工程保险费2营销设施建造费广告设施及发布费费车站广告、路牌广广告现场包装费彩旗、气球、条幅幅、花架、花花篮、花盆接待厅装修、装饰饰费设计、工程、装饰饰等样板间包括样板间设计、装装修、家具、饰饰品以及保洁洁、保安、维维修费。主体体外搭设的样样板间还包括括建造费用；；主体内样板板间销售后回回收的设计、装装修、家具、家家私等费用，可可从总费用中中扣除。销售模型费售楼沙盘、户型模模型等其他3资本化利息直接用于项目开发发所借入资金金的利息支出出、汇兑损失失，减去利息息收入和汇兑兑收益的净额额。4物业管理完善费开发商承担的由物物业管理公司司代管的大修修基金、物业业管理基金或或其他专项基基金，以及小小区入住前投投入的物业管管理费九期间费用目标成本编制可不不包括此项费费用，本表列列明供参考，详详见《费用核核算办法》1管理费用人工费用行政费用财产费用其它2销售费用详见《费用核算办办法》媒介广告费电视、广播、互联联网、报纸、杂杂志、公交广广告、电子屏屏等广告费用用展销费展位费、布置费、制制作费等促销活动费设备租赁费、劳务务费、活动场场所布置、工工作人员餐费费宣传资料及礼品费费售楼书、各种礼品品现场销售器具费饮水机、家私等销售人工费工资、奖金、补贴贴等看楼交通费看楼专车运行费、修修理费、司机机行车费用客户会费用销售代理费及佣金金支付专业销售代理理机构或物业业公司的代理理销售和佣金金中介策划及咨询费费支付的中介机构进进行市场调研研、销售策划划及相应的咨咨询等费用总产权登记费政府收费分户产权转移登记记费政府收费房屋交易费政府收费其他第五章工程程招标管理办办法一、总则1.1为规范集集团工程招标标管理，维护护招标单位的的权益，在保保证项目质量量、工期等要要求的前提下下，以合理低低价选择最佳佳投标单位，制制定本办法。1.2本办法适适用于集团内内所属房地产产公司工程项项目的施工、监监理、造价咨咨询招标，其其中金额在5万元以上（含含5万元）工程程施工项目、工工程监理、工工程造价咨询询必须实行招招标选择合作作单位。工程程招标应采用用公开招标或或邀请招标的的方式，但无无论采取何种种方式，都须须有三家以上上投标单位参参与竞标。但下列情况除外：：（1）金额在5万元以下的的工程可按照照货比三家、合合理低价的原原则，经详细细填写《考察察承包人结果果审批表》，报报公司招标工工作小组批准准后确定承包包人；（2）某项工程程已经过集团团审批确定了了长期合作伙伙伴关系；（3）某些政府府垄断工程。1.3招标应遵遵循以下基本本原则：全面招标原则：凡凡是符合招标标条件的工程程项目都要以以招标方式确确定承包人；；整体招标原则：禁禁止将项目肢肢解或化整为为零，规避招招标；事前预算原则：施施工类招标应应先根据施工工图预算编制制标底，限制制无标底根据据费率招标；；资质审查原则：所所有投标单位位都要经过资资质预审，符符合项目要求求的投标单位位才能参加项项目投标；合理低价中标原则则：选择的中中标单位应是是在满足各项项要求的前提提下，报价低低且合理；透明公正原则：整整个招标过程程务必有充分分的透明度，各各部门间积极极配合、加强强沟通、信息息共享，杜绝绝暗箱操作；；保密原则：要做好好标底、投标标文件、评标标、定标等内内容的保密工工作，以防影影响招标的公公正与效果。1.4招标管理机机构及职能划划分招标管理机构.1公司设立招标工作作小组，招标标工作小组是是公司招标工工作的决策机机构，小组成成员至少包括括：总经理、副副总经理或总总监、成本管管理部经理、工工程管理部经经理、项目部部经理，由总总经理担任组组长，副总经经理或总监担担任副组长；；招标小组对对定标起集体体决策的作用用。.2工程招标的执行部部门包括工程程管理部与成成本管理部，两两部门应分设设招标职能岗岗位，负责招招标工作的具具体操作。]职能划分.1工程管理部职能：：投标单位资资质预审，建建立合格承包包人数据库，编编制招标文件件，发标，参参与开标，评评技术标，参参与谈判，控控制整个招标标工作进度，并并负责组织安安排全过程的的招标小组的的会务，在上上述各阶段的的招标小组会会议上，以工工程部为会议议主持人；.2成本管理部职能：：编制标底，接接标，主持开开标，评经济济标，主持谈谈判以及负责责招标资料的的收集、整理理、归档，在在上述各阶段段的招标小组组会议上，以以成本管理部部为会议主持持人；.3项目部职能：编制制招标计划，全全过程参与招招标工作（主主要是会审工工作）并督促促检查招标工工和的进展。二、合格承包人数数据库2.1合格承包包人是经各相相关部门推荐荐并经公司招招标工作小组组审查合格的的工程施工、监监理、造价咨咨询单位，工工程管理部主主持合格承包包人相关资料料的收集、整整理，并建立立合格承包人人数据库，所所有项目招标标都须从合格格承包人数据据库中选择投投标单位。2.2合格承包包人符合以下下要求：证照齐全、守法经经营、管理规规范；技术力量和资金实实力雄厚，在在本行业中有有一定的知名名度；重合同、守信用，信信誉良好；近三年无重大质量量、安全事故故；近三年与公司无诉诉讼。2.3对未列入合合格承包人数数据库中的投投标单位，应应由招标工作作小组组织进进行考察，考考察人员不得得少于三人（且且分属不同部部门），考察察结束后填写写《承包人考考察结果审批批表》，经公公司招标工作作小组审查合合格后列入合合格承包人数数据库中。2.4合格承包人人资格评审合格承包人资格（并并非终身制），每每隔一定时间间应对其进行行重新评审。对于签署承包合同同的承包人，成成本管理部应应对其履约情情况进行评审审，评审主要要内容为承包包人工作质量量、进度、配配合情况等，评评审结果经招招标小组审查查后作为该承承包人综合记记录。招标工作小组根据据承包人的评评审情况决定定该承包人是是否在合格承承包人数据库库中保留。三、招标工作程序序部门程序成本管理部工程管理部项目部1、制定招标计划参与并提出意见主持开标会议，根根据项目情况况制定招标详详细计划提出招标项目、时时间计划、技技术交底等要要求2、编制招标文件编制标底、审查修修改标书中经经济条款等工工作主持编制招标文件件参与并提出意见3、发布招标信息或或投标邀请函函选择投标单位并提提出意见主持信息发布及选选择投标单位位选择投标单位并提提出意见4、发标、答疑参与并负责经济标标部分的答疑疑主持发标、答疑会会议，审本投投标单位资质质参与并负责有关技技术交底、答答疑5、开标主持接标工作，主主持开标会议议参与会议并提出意意见参与并提出意见6、评标主持评标会议、负负责评审经济济标、谈判评审技术标并与投投标单位谈判判提出意见并根据情情况参与谈判判7、定标、发中标通通知招标工作小组副组组长主持，集集体表决定标标，并发出中中标通知8、资料管理成本管理部主持招招标资料的收收集、整理、归归档工作（应应指定专人负负责资料管理理）；工程管管理部进一步步完善合格承承包人数据库库3.1招标文件件标准(示范)招标文件标准(示范)招标文件由工程管管理部组织成成本管理部、财财务部及法律律人员共同起起草，经公司司招标工作小小组审核后，作作为公司该类类招标的标准准示范文本。施工招标文件内容容施工招标文件应包包括正文和附附件。正文包包括：招标内内容、招标范范围、项目简简介、工期、质质量要求、造造价要求、投投标须知、投投标截止日期期、开标时间间和地点、评评标办法、违违约责任及特特别约定、相相关规范、投投标文件格式式；附件包括括：施工图纸纸、拟签标准准合同（合同同中应明确发发包人要求的的所有内容）。其中施工招标文件件的造价要求求应包括：定额及计价文件约约定；合同价包含范围，甲甲方分包的范范围；工程款支付方式；；主材价格在标书中中详细明确；；甲供材料和限价材材料的范围及及其价格结算算办法；签证、变更的处理理及费用确定定的原则；材料、设备调差；；报价明细表；开办费、施工组织织措施费、文文明现场施工工费、赶工费费、扰民费等等费用明确的的计取方式；；总价结算方式。施工类项目招标，正正常情况下，应应根据施工图图编制标底。标标底做为评标标的重要依据据，应力求准准确、全面，不不得漏项。施工类项目限制采采用费率招标标。如确因施施工图不能及及时提供但经经营需要而采采用费率招标标，则工程第第一期应严格格按《公司工工程评标、定定标评审表》会会审，经分公公司第一负责责人签字批准准，并及时报报总部财务部部成本管理组组备案；后期期相似工程如如仍采用费率率招标，则应应经分公司第第一负责人和和集团主管副副总签字批准准，并报总部部财务部成本本管理组备案案；在有详细细施工图的情情况下，严禁禁采用费率招招标。总部财财务部成本管管理组对各分分公司费率招招标情况进行行跟踪监控，定定期检查。采用费率招标的项项目，特别要要求投标单位位按招标文件件规定对以下下费用作出详详细、明确的的说明（是否否计取，如何何计取），这这类费用包括括：开办费、施施工组织措施施费、扰民费费、文明现场场施工费、赶赶工费用、总总承包配合管管理费等。3.2招标信息发发布及投标邀邀请公司招标的项目在在当地主要报报纸上或建设设交易服务中中心发布招标标信息，并按按政府有关部部门规定办理理手续。实行邀请招标，选选择投标单位位的工作由工工程管理部主主持；工程管管理部、成本本管理部、项项目部等共同同参与并分别别从合格承包包商承包人数数据库中选择择等数量的投投标单位进行行邀请招标。如合格承包人数据据库中没有合合适的投标单单位，应由招招标工作小组组组织进行考考察确定（考考察人员不得得少于三人且且分属不同部部门），补充充、完善该数数据库。3.3发标招标文件的发放和和答疑由工程程管理部组织织。公开