房地产开发全过程管理精髓概论及程序图

房地产开发全过程管理精髓概论二OO七年十月八日第一章组织机构设置一、房地产公司是资金密集型加人才密集型的企业；工程项目是在特定的资源和环境等约束条件下、具有明确目标的一次性任务；有如行军打仗，要有充分的准备和很好战略布置，才能取得战斗的最终胜利。二、机构设置原则：（1）不相容职务要分离；（2）组织机构间要相互控制。三、组织机构框图董事会董事长、总经理营销部财务部人事部办公室工程部计划部采购部产权部物业部第二章部门职责和任务一、董事会：1．负责一切重大问题的决定。如企业发展规划；生产经营活动方案；包括土地的征购方案、施工方案、房屋设计方案、营销方案、销售价格。收支预算；利润分配；劳动工资；以及总经理、各部门负责人的任免。2．董事会应立足于创新精神，创新是企业成功的秘诀。由于当今房地产已属买方市场，房地产具有区域性的特点，企业必须在开发经营过程中不断创新。房屋总是要建造在不同的建筑地段上的，因此房屋必然要根据不同地段的环境，不同的消费群体，做出不同的规划、设计、配套；即使在地点、功能、布局上完全一致，也应当在造型、体量、色调上有所不同，想住户之所想（人们内心渴望既有高质量的居住空间，又追求回归自然、返朴归真、崇高生态的生活氛围），才能在当今诸侯纷争，硝烟弥漫的房地产开发市场中脱颖而出，立于不败之地。二、董事长、总经理：负责执行董事会的重大决策，协调各部门的工作以及协调企业与外界的关系。批准本单位的各项规章制度，包括明确一般授权与特定授权的界限和责任，每类经济的授权批准程序，建立必要的检查制度，工程预决算，工程材料采购的控制措施。对出现特定经济业务处理的权力等级和批准条件超过某部某级的批准权限时，应立即上报董事会批准。三、财务会计部：1．确认并记录所有真实的经济业务。2．及时并充分详细地描述经济业务，以便在财务会计报告中对经济业务做出适当的分类；3．确定经济业务发生的期间，以便将经济业务记录在适当的会计期间；4．在财务会计报告中适当地表达经济业务和披露相关事项；5．按拆迁费用、工程管理成本、建筑成本、物业管理成本进行核算；监督各项建设资金的使用。四、人事部、办公室：负责单位干部、职工的培训，重要岗位人员的定期轮岗，注意职务分工的合理性，做到人尽其才。五、工程部：1．负责实施扩建项目的建设，保质保量按期完成工程项目；2．在项目管理过程中，充分利用外部力量，如招标代理公司、设计院、监理公司……的力量，花小钱办大事，为公司的开发项目目标而努力，使之成为共同的奋斗目标；3．在选择施工单位报名后，要认真考察与筛选，不符合要求的应坚决剔除，不能手软。掌握筛选施工队伍的尺度，虽然要求是非常明确的，但在操作过程中要注意防范表面符合条件背后所隐藏的危险。如有的施工单位名气很大，但报名的项目经理部实力有限；项目经理挂靠大的施工公司等。六、计划部：1．负责工程建设过程中的所有合同签订工作，所需合同基础资料有相应部门提供，同时对基础资料进行复核再监督并做好存档工作，合同草签稿完成后需相应部门签署报总经理批准、重大合同需报董事会批准方可签订；2．负责工程预算、工程进度所需资金、工程进度所需材料（可由代理公司提供）的计划编制，发放并监督各部门使用。3．计划部在人员紧缺时，可并入工程部统一管理。七、采购部：1．负责工程大宗材料的采购工作；2．采购原则：在确保材料质量的前提下，价格最低者为采购对象；3．采购方式：内部邀请招标竟价；询价招标。八、营销部负责商品房的销售工作；负责销售策略的制定、宣传、实施，开展有效的促销活动，从而更加快、更加好地销售商品房，实现快速回笼资金的目标。九、产权部、物业管理部：1．负责房屋产权的交易登记，含楼宇按揭登记，严格的产权产籍管理。2．负责房屋交付使用后的房屋的维修、治安、卫生清扫等物业管理工作。

第三章主要业务循环过程一、业务循环控制程序的建立控制程序的建立要围绕如何将各种会计信息及时、完整、真实地传送到财务部这个信息枢纽中心。为了防止作弊，不相容职务要分离，组织机构之间要相互控制。二、董事长、总经理室对各部门报告上来的涉及重大决策的事宜予以讨论、决定或上报董事会，确保提供的会计信息是真实的。严格把握设计单位的选择、承建商的确定以及材料供应商的确定等环节。三、财务会计部及时筹措资金，保障工程建设资金的使用，对各职能部门提供的会计信息予以确认并记录所有真实的经济业务；及时并充分详细地描述经济业务；计量经济业务的价值；确定经济业务发生的期间。三、工程部、计划部根据批准的招标方案，实施招标工作，组织监理、施工队伍进场，保证承建商所用的建筑材料安全合格，并做到按时按质完成施工任务。每月将完成的实际进度情况及时报告给总经理室，及时提供给财务部门安排资金以及进行成本核算工作。四、采购部1．根据计划部提供的进度所需材料，按合理的经济批量进行采购工作；将已采购材料的资料、验收记录等经相关部门签署、批准后报财务部门，以便财务部按采购合同支付材料款项。2．材料控制包括材料用量控制和材料价格控制：材料用量控制应根据工程预算量进行限额领料；材料价格控制包括：买价控制，通过市场行情的调查研究，在保质保量的前提下货比三家，择优购料（询价采购、招标采购）。五、营销部营销部将达到可以预售的商品房及时推出销售，并将市场反映情况迅速反馈给公司决策层，以便制定包括价格调整在内的促销方案，及时反馈给工程部以便抓紧及时调整施工进度，将已签订生效的预售商品房合同及时移交给财务会计部，以便财务会计部及时回笼资金，合理安排资金使用。六、产权部、物业管理部1．对回迁房、销售房已销售成功的，且财务部反映销售款已收齐的