房地产城市综合体项目营销策划报告共

【xxxxxx家园项目】营销策划报告xxxx伟业二零一一年八月目录前言xx家园项目不仅是一个房地产开发、地产经营和管理的普通房地产项目，更是涉及公司跨越多行业发展，企业战略布局，品牌拓展与房地产领域拓展的重要一步。xx家园项目在公司房地产发展历程中将是最精彩的一页，将是品牌塑造、提升与巩固的关键一步，也将会成为公司品牌外拓的经典示范。鉴于本项目独特的地理位置与在开发公司开发本项目的战略意图，本案在整体价值提升方面尚存在较多的可能，因此，我们本着大胆假设，小心求证的思路，将本报告起点提高到能与开发公司的品牌高度、战略高度、发展高度相一致的方向去共同思考本项目的未来。第一部分关于品牌结合为什么要特别讲品牌？品牌战略是公司稳健快速发展的动力，是公司持续房地产开发拓展的利器，是xx家园项目开发需贯彻的最核心的支柱。一、品牌的战略高度主要思路：品牌释义——品牌支撑——为什么企业要以品牌为核心1、品牌释义：品牌是给拥有者带来溢价、产生增值的一种无形的资产，他的载体是用以和其他竞争者的产品或劳务相区分的名称、术语、象征、记号或者设计及其组合，增值的源泉来自于消费者心智中形成的关于其载体的印象。2、品牌的一般定义（1）一般意义上的定义：品牌是一个名称、名词、符号或设计，或者是它们的组合，其目的是识别某个销售者或某群销售者的产品或劳务，并使之同竞争对手的产品和劳务区别开来。（2）作为品牌战略开发的定义：品牌是通过以上这些要素及一系列市场活动而表现出来的结果所形成的一种形象认知度，感觉，品质认知，以及通过这些而表现出来的客户忠诚度，总体来讲它属于一种无形资产。所以这时候个品牌是作为一种无形资产出现的。（3）品牌是企业、产品与消费者建立的一种关系。客户更为关注的是第2、3条的对品牌的感知与快速认可，短期取得市场及客户支持。在市场调研中，我们发现，xx比较多的客户对公司的认知仅存于家具、建材系列，对房地产开发的能力不了解，因此，项目推动需纳入品牌概念，将品牌形象全面提升宣传，取得房地产领域巨大成功并带动品牌提升的目的。二、品牌的结合利用主要思路：品牌在地产开发中的利用以国际化视野，精工打造地产项目地产开发注重引入国际先进开发理念，以先进的地产理念引领行业发展。注重产品质量，地产开发注重精工打造，精益求精，以高品质产品取得市场高度认可。以品牌为地产开发利器，取得政府开发及规划等支持。以品牌为驱动，强大地产项目多元化开发。第二部分关于价值提升一、放眼全城，引领跨越写在前面的话：伴随xx城市飞速发展，城市中心区外扩，中心城区建设大跨越发展，xx家园项目独特的地理位置已不能凭常规地产开发模式进行开发。伴随xx诸葛故里文化所带来的城市跨越式发展的机遇，xx旅游文化承载xx对外形象展示的窗口作用,本项目有价值巨变,商业价值进一步提升的空间.xx项目地块正处于xx城市开发的中心节点,是xx西大门,承担城市客厅与对接城西大发展大跨越的历史重任。我们可以设想：xx家园面临城市跨越式发展的历史机遇，与xx城市未来发展形象窗口无缝对接，必将成为xx未来核心居住区、城市形象窗口及旅游文化商业区三圈交汇核心地段二、中心外延，居住西拓(1)xx未来的中央居住区毫无疑问,xx现今最好的住宅就在本区域,城市最优质的旅游文化资源、景观资源,未来无限发展的购物,休闲,娱乐空间及升值空间使片区价值被逐步认可.，城市未来无限发展带来巨大的环境改善等多元化因素结合,xx未来的中央居住区必将诞生于此.(2)城西的未来——xx新城伴随中国城市化进程的加速,xx新城初现端倪,政府规划的城西将以新城的面貌巍然呈现,政府大力气改善交通等配套资源,伴随旅游业发展,商业资源及居住配套的逐步完善,西部新城对老城的拉动日益明显.价值所在西部，新城之于xx，就像浦东之于上海，曼哈顿之于纽约。商务中心、经济中心、科技中心、体育休闲中心以及高尚居住中心的区域发展定位，如果说老城代表着历史的xx，传统的xx、质朴的xx，奋斗的xx，那么，西部新城所在区域的高规格规划、深系统布局、高起点建设，必将成就xx的明天，它一定是代表着新xx的国际、现代、时尚与领先。xx项目处于新城的门户与节点,其区位价值日益被重视,其价值将以几何倍数增长.三、地位提升，借势跨越奠定新高度塑造新理念借势大跨越融入大发展奠定新高度塑造新理念借势大跨越融入大发展融入大发展：融入xx城市大发展之热潮，伴随市政交通、旅游文化、金融商贸、休闲环境等的逐步完善，将xx家园纳入新区发展大气候中，方为上策。借势大跨越：政府在城西的发展布局中，必然出台诸多对城西，对本案更为有利的政策，如xx县第四届诸葛亮文化艺术节等活动的举办即为非常有利的因素，借势城西大跨越发展，有利融合其余，共同促进城西繁荣为借力使力的最好方式。塑造新理念：一个项目要有其灵魂所在，方可吸引客户关注。xx家园魅力何在？一个最具责任感，最具历史使命感的企业是xx最万众瞩目的。塑造与城市人文理念相融合的人居精品项目，一个真正融合吃喝玩乐购，集品牌效应与商业价值的综合体，是xx家园的价值所在。奠定新高度：商业地产开发最忌同类化，商业经营最忌模仿，树立一个城市最具生命力，最具创新精神的城市地标，融合城市最精髓的部分，结合xx人民日益增长的物质文化需求，奠定新的企业使命及经营高度是xx人的历史使命，同时给xx人民留下难以割舍的牵挂情怀。四、城市客厅，xx门户西部新城的发展必将使之成为xx城市的新名片：是xx的第一形象大道，它代表了xx的未来发展方向，代表了xx的蓬勃向上，是新xx的标志与印象所在；西部新城的发展必将使之成为xx城市的客厅：客厅之于家庭则意味着最光鲜、最舒适、最靓丽、最宽敞、最优美、最品质的地方；西部新城的发展必将使之成为xx城市的西门户：随着新的城市规划的快速实施，xx城市发展的重心将毫无疑问地向西部偏移；西部也必将成为xx城市功能完备的门户！五、资源整合，高瞻远瞩（1）占据城市最优质的景观资源“建筑可以复制，奢华也可以复制，但是景观环境却是无法复制，它是无价的”。项目紧邻诸葛亮文化旅游区，风景如画的良好城市生态环境。最有价值的人居环境，堪称城市宜居样本。（2）城市客厅，城北门户的战略价值独特的地理位置优势，瞩目的地标性建筑形象，项目可顺势打造涵盖休闲旅游商业地产及住宅为一体的复合型城市功能群，将项目价值做大化挖掘。（3）城市旅游文化的发展带来历史机遇（4）xx集团品牌及影响力带来的利好因素（5）价值四重论居住价值的厚度：集中反映出项目的区域城市价值、地段环境价值、人文建筑产品、优越的户型规划设计生活价值的浓度：集中反映出项目的健康生活、完善的城市化商业配套、酒店配套、商务建设等生命价值的长度：集中反映出项目的旅游文化资源、自然环境、泛城市社区景观打造等典藏价值的高度：集中反映出项目身居西城核心城之央，并有其地段唯一性，将来在我们整个的生活中将成为一段最值得典藏的居住品质。六、项目的整体发展目标（一）从宏观角度分析项目的发展目标：本项目的成功将成为企业发展的一个里程碑。本项目的成功将成为企业发展的一个里程碑。项目的良好基础为项目的成功提供了最好环境对于项目的重视及科学的态度为企业积累商业地产的经验、人才和客户资源项目是城市第一旅游文化盘，又是未来发展中心从发展商、项目地位、社会与市场环境、长期发展、对企业品牌的助益、项目的成功的可能性分析项目的发展目标创城市旅游文化地产典范，打造新城市地标！可以获得良好社会效益企业发展的需要旅游文化地产开发为本项目成功奠定了巨大社会效益基础（二）项目的综合发展目标：1）商业目标：以创新的精神和务实的态度实现项目利益最大化，使xx公司地产开发长久共荣，奠定xx地产开发领袖地位，形成成熟开发的品牌力量；2）社会目标：以强烈的责任感和使命感的实现社会价值；3）企业目标：以本项目的作为企业进军地产的奠基石，为企业储备开发的经验和的人才。4）市场目标：以项目的成功为企业赢得广泛的口碑和众多的客户资源，为企业的后续开发打下良好的基础。（三）xx在xx的形象地位xx在城市中树立什么形象，确立什么身份都会对项目的后期销售、运营产生较大影响，因此，结合xx城市面貌，城市发展趋势及xxxx未来做如下定位。1、xxxx项目跨越式发展的社会效应2、xx项目六大典范效应提升xx城市价值城市未来中心区的向心力效应xx集团的品牌形象示范效应城市竞争力的强化提升效应xx项目门户地位的龙头效应城市荣耀与信仰回归的信心效应社会效益与经济效益双丰收的效应3、xx公司开发定位城市旅游文化地产模式打造者因此，我们必须站在更高的角度去开发本项目，借势城市旅游文化去运营项目。第三部分关于调研与xx家园分析一、xx城市简况1、xx县基本情况简介xx县总面积1706平方公里，辖16个乡镇（街道)、1个省级经济开发区，572个行政村、90万人。境内有“三高一铁”（京沪、日东、长深高速公路和胶新铁路）及两条国道、三条省道，交通便利；距临沂飞机场30公里，距日照港80公里，区位优势明显。xx县是“第七批国家级生态示范区”、“全国科技先进县”、“全国计生协会工作先进县”、“全国体育工作先进县”、“全国首批健康养殖示范县”、“全国粮食生产先进县”、“全省双拥模范县”、“平安xx建设先进县”。xx是历史文化大县。古称阳都，是三国时期著名政治家、军事家、一代贤相诸葛亮的出生地和成长地，也是唐代大书法家颜真卿的祖居地。境内文物古迹、人文景观众多，其中汉代古迹就有近百处，北寨汉画像石墓群距今已有1800多年的历史，是国家级重点文物保护单位，中学历史课本、北京奥运会纪念币设计图案就取材于这里精美的汉画像图案，被誉为“齐鲁小敦煌”；诸葛亮文化景区、建筑面积5万平方米的“诸葛亮城”以及长达12华里的“汉街”是省内外有影响的汉式建筑群。xx是革命老区县。革命战争年代，xx是沂蒙山区革命根据地的中心、沂蒙精神的重要发源地，被誉为xx的“小延安”，苏鲁边区省委、xx分局、八路军一一五师、xx纵队、抗大一分校、xx抗日军政干部学校曾长期驻扎xx。我党领导的第一个省级民主政权“xx省战时工作推行委员会”就诞生在我县的青驼镇，著名革命歌曲《跟着共产党走》诞生在孙祖镇。这里是孟良崮战役的主战场，老一辈无产阶级革命家陈毅、徐向前、罗荣桓、粟裕等都曾在xx战斗和工作过。全县先后有30余万人次参军支前，牺牲万余人，涌现出了“沂蒙红嫂”明德英、“沂蒙母亲”王换于等一大批可歌可泣的英模人物，勤劳质朴的xx人民以实际行动创造和诠释了伟大的沂蒙精神。xx是文化旅游新县。这里，山有灵气，蒙山彩蒙景区、孟良崮国家森林公园、“沂蒙生态大道”沿线层峦叠嶂，植被茂密，景色怡人。这里，水有灵韵，竹泉、温泉北方少有，境内沂河、汶河、蒙河三河汇流，自然生态良好，贯穿全境的汶河是临沂市的主要饮用水源，也是全省没有污染的生态河流之一。近年来成功打造了“两泉一基地”等精品景区，竹泉村旅游度假区是xx省第一个系统开发的4A级古村落景区，成为全省首批“逍遥游”示范点；“智圣汤泉”建成江北规模最大、国内设施一流的第四代温泉旅游度假区和4A级景区；沂蒙红色影视基地完成了大型电视连续剧《沂蒙》和电影《沂蒙六姐妹》等20余部影视作品的拍摄。到xx“逛汉街、游竹泉、泡温泉”已成为xx、青岛等地市民的消费时尚，xx在市内外打响了“智圣故里、红嫂家乡、温泉之都、休闲圣地”旅游品牌，成为“好客xx”大旅游圈中的一颗新星。xx是资源富集县。全县现已探明矿产9大类36个品种，其中石灰石、“中国蓝”花岗岩、黄金、磁石、地热等10余种为优势资源。石英砂矿在全国储量最大、品位居第二位，“中国蓝”花岗岩为独有矿种，可与世界上“巴西蓝”相媲美；地热资源尤为丰富，出水温度达79℃，日出水7000立方米，是临沂“地热之城”的重要组成部分。xx是特色经济强县。坚持新型工业化道路，形成了电动车、制砖机、石英砂、食品、鞋帽、玩具六大特色产业集群。电动车产业集群形成了年产200万辆的规模，入选“中国县域产业集群竞争力100强”，被评为“xx省十大具有影响力产业集群”、“xx省优质电动车生产基地”和“xx省轻工业特色产业集群”。农业经济彰显品牌优势，培植壮大了优质粮油、有机蔬菜、健康养殖、高效烤烟和生态林果五大主导产业，全县发展有机蔬菜基地1万亩，蔬菜种植面积达66万亩，年生产加工肉鸭3亿多只，“xx黄瓜”、“孙祖小米”等110种优质农产品获“三品一标”认证。xx是“全国优质黄瓜生产第一县”、“xx省有机蔬菜生产基地县”和“全国首批健康养殖示范县”、“全国鸭业生产加工第一县”，并被农业部授予“全国设施蔬菜发展基地县”、“全国优质农产品加工创业基地”。2010年，全县完成地方生产总值131.5亿元（新口径），增长13.5%；实现地方财政收入4.26亿元、增长21.35%，税收占地方财政收入的比重达到81%；完成规模以上固定资产投资85.5亿元，增长22.6%；实现规模以上工业总产值186亿元，增长46%。城乡居民收入明显增加，农民人均纯收入达到6650元、城镇在岗职工平均工资25700元，分别增长15%和16%。二、竞争项目调研1、悠山美域项目区位：xx汉街中段广播电视局北，紧邻诸葛亮文化广场。项目定位：xx首家集居住.休闲.娱乐养生为一体的园林式大型文化社区。位置汉街中段物业类型普通多层住宅土地年限70年占地面积150亩建筑面积10.8万㎡优惠一次性优惠1万，按按揭9.9折。送送太阳能，33年物业费。交房标准毛坯价格1楼：2650元//平2楼：27100元/平3楼：27600元/平4楼：26500元/平均价：2600元元/平车库：2000元元/平储藏室：15500元/平。每单元元共10套配房。外立面大面积落地窗，彩彩色外墙砖客户客户来源：城区事事业单位，私私营老板。置业目的：居住。项目销售情况:一期8栋已经基本卖完，只剩部分阁楼，阁楼单价2000元/平。一期已交房。业主入住，目前产权证正在办理中。二期7.8万平米，在售10栋为准现房，15栋尚未开盘，在售房源除C11剩余房源较多外，其他房源已基本售完。二期未开盘房源开盘时间未定。社区配套:幼儿园、健身广场、休闲广场、喷泉广场。周边配套：诸葛亮文化广场教育配套：自建幼儿园，后临界湖镇中学开发商：xx房地产开发售楼电话：xx宣传方式：路牌广告，楼体广告。售楼处情况：销售人员不专业，没有接待，无统一着装，前台混乱销售人员扎堆聊天。缺乏专业知识，没有楼盘说辞，谈客技巧一般，无配合。项目图片户型图片2、壹品龙都位于xx县政治，经经济，文化核核心区域，地地处振兴路与与历山路交汇汇处的人民广广场，交通便便捷，生活便便利商业繁华华。交通体系：南邻xxx汽车站教育体系：第一实实验小学社区周边配套:xxx中医医院院，东方购物物广场，金华华大酒店，中中国银行，人人民广场。现在主推销售1007平米和133平米房型；；在售房源14楼33000元/平米，20楼3500元/平；购房无优惠。配房为地下停车位位，无储藏室室和车库目前此项目只剩114层以上房源源，销售已达达到80%以上，处于于清盘阶段开发商：xx泰通通置业有限公公司投资商：xx投资资项目地址：xx路路与xx路交汇处处售楼电话：xx3、万豪佳苑区位：地处历山路路与祥和路交交汇处，交通通便利，xxx县老城区核核心，商业繁繁华周边配套：人民广广场，东方购购物中心，工工行，农行，信信用社移动公公司，电信公公司。住宅已销售完目前前主推沿街商商铺和酒店式式公寓商铺均价在50000元/平方左右开发商：xx房地地产开发有限限公司规划设计：xx设设计院全程推广：xx天天山营销策划划公司项目地址：xx路路与xx路交汇处处（东方超市市北临）销售电话：xx4、芙蓉花园位置芙蓉路与正阳路交交汇处南20米路西物业类型高层，沿街商铺土地年限70年开盘日期预计2011年9月均价未知产品概况高层住宅+商业物业管理星港外立面现代风格区位：北临县政府府，城市发展展核心地段教育优势：华苑幼幼儿园，实验验四小，卧龙龙中学。开发商：星港房地地产开发有限限公司规划设计：日照中中豪建筑设计计有限公司营销策划：迅钰地地产咨询电话：05339—33186666项目尚未开盘，售售楼处尚在建建设中，只有有一个销售人人员在路边续续客，项目具具体情况不详详。5、锦绣花园区位优势：北临县县政府教育资源：xx二二中，职业中中专，xx四小。项目定位：15万万平米国际人人文生态城此项目与芙蓉花园园同为星港房房地产开发，且且两小区仅一一路之隔，售售楼处尚在建建设中。小区区总建筑面积积15万平米由多多层，小高层层，高层，沿沿街商铺等多多种建筑形体体。虽未动工工但于8月6日开放，开开盘优惠1.5万元。与芙芙蓉花园相同同，只有一名名销售人员在在路边登记续续客，对楼盘盘情况知道不不多。开发商：xx房地地产开发有限限公司景观设计：xx建建筑设计有限限公司全程策划：天山国国际营销项目地址：xx路路与xx路交汇处处售楼电话：xx三、xx家园SWWOT分析Strengthh优势分析Weaknesss劣势分析S1、城西中心区，旅游文文化重地S2、交通便捷，紧邻邻交通干道；；S3、xx房地产市场预预期好；W1、项目小高层产品不不容易被客户户接受，公摊摊大及电梯后后期运行成本本高制约客户户接受小高层层；W2、体量较小，仅3栋栋楼，分期开开发，不能形形成规模优势势；W3、产品户型单一，仅仅117平米及128平米三三室户型，客客户来源相对对单一；Opportunnity机会分析Threat威胁胁分析O1、xx城市快速发展展带来历史机机遇；O2、竞争项目营销水平平低，可超越越。T1、市场竞争项目多，市市场容量有限限，客户观望望心理严重；；T2、竞争项目带来后期期不可预测难难题；第四部分关关于产品一、总体定位原则则1、充分发挥地块自自身优势地块项目总体定位位要充分发挥挥地块自身的的优势，实现现地块价值最最大化。2、符合区域发展规规划项目总体定位要在在符合政府区区域规划的前前提下，充分分迎合区域发发展，将本项项目的打造定定位在提升区区域价值的高高度上，实现现区域发展和和本案共赢。3、符合物业类型定定位项目总体定位要体体现物业类型型特征，能够够刺激潜在客客户消费欲望望。4、充分体现开发商商发展战略将xx地产领域开发发拓展形成典典范模版，产产生良好的示示范效应。因因此，本案总总体定位要充充分完成以上上各方面目标标，达到开发发商战略发展展要求。二、产品定位三原原则围绕城市进化，城城市发展进步步的眼光做产产品，是当今今房地产开发发运营的大势势。因此以下三个原则则，为地产开开发的三条准准则：1、消费者导向原则则商业地产是一种供供给方式，一一方面要满足足投资者的需需要，一方面面满足经营者者需要，一方方面要满足消消费者的需要要。而地产整整合运营是一一个环环相扣扣、互为因果果的过程。投投资者、经营营者、消费者者三者的利益益关心点虽不不同，但同样样环环相扣。完成短期销售仅仅仅是开发环节之一一，是否实现现项目价值最最大化方为项项目开发环节节关键。2、适度前瞻性原则则适度前瞻：经营者者的需要，消消费者需要，对对这两种需要要可以适度超超前，特别是是对具有巨大大发展空间的的商业空白地地区，要预留留发展空间、发发展地段与发发展业态，以以确保不被快快速变化发展展的商业竞争争对手挤压。xx集团前期规划划施工中就同同样具备了前前瞻性原则，预预留部分发展展空间。另外要强化产品的的外观、造型型、色彩、布布局、业态等等的适度前瞻瞻性，引导消消费客户的追追风心理。甚甚至有必要可可做概念空间间，引领并创创造更高的档档次与形象。3、差异化原则为了形成xx项目目的强大向心心力，在占据据主流市场，形形成主导地位位后，必然需需要部分产品品差异化定位位，实现特色色。在xx家园的产品形形态上，要与与区域低端产品品形成明显差差异，从楼盘盘形象、楼梯梯、电梯、灯灯光、外观、材材料、停车等等各方面与其其形成差异化化，避免陷进进恶性价格战战。住宅部分分注重产品适适应市场，营营造差异化产产品。4、产品细分与价值提提升原则1、住宅部分产品建议议户型设计原则2-3组合——户型面积：三居1115-1220平方米——明厨、明卫、采光光通风条件优优越——南向阳光露台、北北向生活阳台台——功能齐全、布局紧紧凑3-3组合——户型面积控制在1115-1220平方米——三室、两厅、两卫卫——明厨、明卫、采光光通风条件优优越——南向阳光露台、北北向生活阳台台——功能齐全、布局紧紧凑高层：高性价比一梯三户：——两端为南北通透的的三居户型，中中间为一套纯纯南向的两居居户型——三居户型面积1000-1200平方米、两两居户型面积积80-90平方米一梯四户——两端为南北通透的的三居户型，中中间为两户纯纯南向的两居居户型——三居户型面积1000-1200平方米、两两居户型面积积80-90平方米附加值提升在建筑设计规范允允许的范围之之内，附送给给业主更多的的使用空间入户花园（算一半半面积）错层阳台（露台，不不算面积）飘窗（层高小于22.2米，不算面面积）空调板（可统一改改成小型储藏藏生活阳台，不不算面积）3、户型设计的核心心指导思想关于楼座立面的整整体统一与局局部细化项目立面造型很重重要，这既是是审美的需要要，更是风格格塑造的需要要，因此，立立面设计之前前提就是户型型设计，在户户型设计时就就要考虑到未未来的立面塑塑造。户型设计的同时，需需充分考虑到到单元与单元元拼合成整体体楼座时的细细节问题，如如侧窗、立面面退槽之间的的链接是否连连续成为一体体，拼接后的的立面效果是是否整洁统一一等。户型设计的同时，需需考虑在适当当的地方通过过阳台、南向向飘窗、拐角角飘窗、拐角角阳台、八角角窗等的设计计实现立面的的局部丰富。项目大户型在设计计时应该尽量量通过八角窗窗或侧阳台的的形式来丰富富整理立面效效果，示意如如下。关于楼座的面宽充分发挥地块的面面宽优势，严严格控制楼座座进深。同一楼座内，充分分利用南面面面宽进行设计计。在外型设计上必须须避免户与户户之间的采光光遮挡。关于高压走廊考虑到客户对高压压走廊的抗性性，建议高压压走廊两侧楼楼座的端户型型适当做小。关于开窗的设计地块中间楼座在条条件允许的情情况下，尽可可能的增加南南向飘窗。高压线两侧楼座的的端头户型，需需要开窗时建建议以条窗或或高窗形式，尽尽量缩小面向向高压走廊的的视野范围。关于端户的设计原则上讲，东端户户要比西端户户大，个别楼楼座（可能需需适当压缩东东端户，即便便如此，也不不允许出现西西端户比东端端户大的情况况。所有端户型均可以以在侧墙开窗窗，以实现户户型内所有空空间的全明设设计。关于客厅的设计除经济型两居、经经济型三居外外，原则上客客厅必须保证证是南向客厅厅。个别景观资源好的的东端户可酌酌情考虑中厅厅。关于顶层的建议为解决顶层难去化化的问题，建建议所有建筑筑增设空中花花园。关于规避双倍契税税的建议豪华型三居户型，建建筑面积必须须控制在142㎡以内，以避避免产生双倍倍契税；具体的户型面积建建议所有户型的卧室开开间最小不能能小于2.7米，包括书书房；对所有的舒适型户户型而言，主主卧带卫生间间的户型设计计，主卧所带带卫生间的面面积不应小于于5㎡。针对高层的其他建建议高层楼座不建议采采用北侧结构构后退。经济济型户型做到到方正实用即即可，应简化化外部造型，进进而丰富内部部空间结构。结结构凹槽的出出现会降低户户型的实用性性。4、园林景观区域项目园林景观观分析区域项目园林品质质普遍偏低，缺缺乏艺术与人人文气息，不不具鲜明的特特色，园林景景观需要赋予予更多的内涵涵以实现品质质的升级，注注重园林与建建筑的统一性性。对于优秀的小区园园林而言，社社区园林不仅仅仅是为了美美化环境，这这只是园林景景观的基本功功能，更高一一个层面的是是园林景观是是讲究建筑、人人文情感、地地域历史等多多个层面的复复合，集美化化环境、艺术术观赏、生活活情趣于一身身，做到建筑筑与园林之间间的和谐共融融。xx锦锈泉城园林林景观对于本案而言，如如何利用好项项目现有的规规划条件和资资源，打造出出在xx市场有拥拥有鲜明特色色的项目品质质，同时在成成本上得到合合理的控制，形形成独特的园园林品质，提提升项目品质质的同时，促促进公司的品品牌提升，成成为区域市场场中高端项目目中的代表作作品。基于这这些考虑，我我们对项目各各个层面进行行了价值再挖挖掘，提出以以下园林景观观规划建议：：本案园林景观设计计原则尊重区域工业文化化的历史传承承，艺术化的的修饰后，使使之与人们的的居住生活形形态达到和谐谐共融，打造造富有生活情情趣的景观意意境，为业主主提供高品味味的生活和享享受自然的唯唯美居住环境境。园林景观规划充分分尊重区域工工业历史背景景下的工业情情结优秀的建筑决不仅仅仅只有房子子，他还有很很多的故事让让人回味。本本案所处地块块是xx旅游文化化发源地，如何传承并发发扬一种全新新的居住文化化理念，将其其艺术化加工工，融于社区区的园林景观观规划，为我我们的社区增增添文化气息息和知识活力力。主要可从二个方面面考虑与景观观设计的融合合：以历史为素材，适适当的融合一一些标志性的的事件或元素素；以xx印象为素素材，融入xxx传统老建建筑的一些建建筑或生活元元素，让xxx的印迹再度度浮现，融入入本案，让客客户在现代的的建筑中寻找找到一些对传传统居住元素素的怀念和回回归。下行调整的市场，设设计充分考虑虑成本的合理理控制就目前房地产市场场环境而言，整整体市场下行行调整，整体体经济增长速速度放缓，预预计整体行业业的调整将有有一定的周期期性，受市场场惯性的影响响，未来市场场走势不明朗朗，因此在设设计阶段就应应该对项目的的成本合理控控制，充分考考虑，使得本本案的园林品品质融入更多多的人文艺术术色彩，在软软性层面为园园林景观品质质的提升注入入更多的活力力和能量。与建筑和周边环境境的和谐共融融建筑、景观、周边边环境和谐共共融，这也体体现着我们对对于城市的责责任和项目的的深度理解，也也是尊重整体体环境的体现现。本案北侧侧有恐龙公园园、游泳馆等等正在推进，项项目的景观规规划应考虑与与诸葛亮旅游游文化景观的的搭接，同时时考虑人参与与景观的合理理尺度。第五部分：关于开开发战略与价价格一、销售目标我们的目标：品牌牌+价值的双赢赢1、定价原则在当前的市场情况况下，价格通通常是影响交交易成败的重重要因素，同同时也是市场场营销组合中中最难以确定定的因素。另另一方面讲它它还是市场营营销组合中最最灵活的因素素，可以对市市场作出灵敏敏的反映。产开发商定价的目目标是促进销销售，获取利利润。高价位位能够提高单单位利润，但但可能影响房房地产销售，低低价位虽然能能够扩大销售售，但可能丧丧失获取更多多利润的机会会。所以这就就要求我们既既要考虑成本本的补偿，又又要考虑目标标客群对价格格的接受能力力，由此定价价策略具有买买卖双方双向向决策的特征征。在目前的的形势下，销销量比价格更更重要，销量量来源于创造造机会带来的的人气。价格决定因素：宏观面：政策法规规、市场环境境、行业环境境、经济情况况供给方：市场现在在及未来供给给量、周边楼楼盘价格分析析需求方：市场需求求量、对区域域的认同度、消消费者心中的的价格带产品：区位、户型型、景观、交交通等开发商：成本、利利润预期、现现金流要求在参考周边项目产产品因素与价价格因素等综综合情况，本本项目通过分分析市场的整整体市况，结结合调查同区区域内周边楼楼盘的价格水水平，再通过过对各物业的的环境配套、交交通状况、小小区规划、物物业管理、升升值潜力等影影响价格的因因素做类比分分析，以便得得出该物业最最合理的价格格水平。二、销售价格建议议注：本项目的价格格定位是以市市场最终销售售价格状况为为标准的，项项目最终定价价要根据与项项目推出时间间和市场环境境为参考标准准。本项目销售周期约约为1年，并首先先开发1号楼及2号楼住宅部分分，预留3号楼是符合市市场要求的。1、住宅价格住宅部分整体销售售价格最终实实现均价2650元左右是针针对xx未来1年发展趋势势做出的，开开盘时考虑企企业分期开发发及资金回笼笼要求，建议议开盘价低于于销售均价550元左右，即开开盘价格2600元。根据项目目开发节奏回回款要求较高高，小高层不不被市场接受受等的特点，20011年年底有望望达到整体销销售均价，同同时不影响销销售回款要求求。2、车位价格建议本项目车位配比较较低，因此售售价不宜过低低，根据车位位的面积和位位置，建议售售价为：6—8万元/个暂不销售.车库每平米30000元2、储藏室价格建议议本项目储藏室参考考市场价格，为为每平方15500元。三、具体销售策略预告性价格策略为打消客户的犹豫豫与怀疑，瓦瓦解观望状态态，加快销售售成交步伐，建建议根据推广广周期采用预告性价格格策略，通过过预告后期价价格走势，促促进同一阶段段的储备客户户的收敛成交交。小幅快涨的价格策策略在价格执行上，建建议采用小幅幅快涨的价格格策略，避免免价格的过大大幅度提升所所带来的客群群断链麻烦。第六部分、关于营营销推广一、总体营销策略略二、阶段性营销策策略实施三、整体推广策略略四、具体广告策略略实施方案五、价格策略与推推售安排一、总体营销策略略总体营销策略阐述述：抓大放小，先难后后易；制造抢抢购，羊群效效应；分批推出，总量控控制；稳健经经营，预留房源。策略诠释：抓大放小，先主后后次确定合理销售单位位，抓住主积积的需求，不易力消费群群体对面面面面俱到，根据据主力客户面积需求制定合理理销售策略。制造抢购，羊群效效应地产项目在销售中中最怕如温水水一般不急不不缓，不瘟不不火。必须制制造热点及轰轰动效应，短短期炒热，一一击必中！大大部分观望犹犹豫的客户只只有在互相支支持与跟随下下，方能快速速下定决心。实行高举高打、资源整合、形象领先的竞争策略。分批推出，总量控控制分批推出有三个目目的，一是为为了对市场接接受价格、面面积做试探性性销售，二是是制造房源紧紧张氛围，刺刺激购买，价价格策略上实实施平开高走走，持续品牌牌传播、分阶阶段现场展示示，争取价值值最大化的价价格策略。稳健经营，预留房房源在项目销售过程中中，必须要很很好的控制房房源，避免剩剩下不好楼层层，不好位置置的单位出现现，从价格、位位置、面积等等全面把控房房源，取得最最后胜利。通过对市场可比性性分析，基于于市场现状及及本项目包装装差异化为原原则，综合考考虑到企业发发展品牌等因因素，制定本本项目总推广广精神，本项项目应作为一一个市场的标标志性大盘推推出，创出特特色品牌地产产，引领市场场。二、阶段性营销策策略实施1、入市时机评估：一个项目推售的成成功与否是与与其销售时机机的把握密切切相关的，销销售时机把握握准确与否，直直接影响到项项目的销售与与推广效果。只只有把握好销销售时机，才才能实现预期期的销售目标标。2、楼盘入市三原则：：准备充分——在明明确销售策略略，销售工具具齐备、内外外包装完全到到位，项目品品质展示充分分的情况下入入市，销售前前景将会明朗朗。先造势后入市———为了尽快聚聚集市场眼光光，使客户对对项目关注度度全面提高，可可以制造轰动动性的事情来来造势而为。有节奏入市——根根据工程进度度、价格策略略、销售导向向等分期分批批有节奏地向向市场推出产产品，避免一一拥而上，好好房迅速被抢抢尽、劣房积积压的局面，应应实现均衡、有有序的销售节节奏进行把控控。3、开盘时机选择：对于开售的最佳时时机，需综合合考虑以下因因素：当有效蓄客量达到到一期预售推推出部分数量量的80%时，是为较较理想的开售售时机；“十一”黄金周虽是销售的的旺季，但基基于项目工程程进度及各类类证件取得的的时间差，建建议开盘时间间不迟于122月1日；受当地气候影响，7、8月受高温影影响，1、2月份为过年年期间，看楼楼人数将明显显减少，开售售应尽量避免免与这一季节节的影响；充分考虑工程进度度的快慢，来来决定开售的的时间节点；；参考拿到预售证的的时间，择时时发售；综合以上因素，考考虑竞争对手手，我们建议主主动出击，抢抢占先机，因此建议：2011年9月11日作为本项项目销售认购购登记的开始始日期。2011年10月月1日作为本项项目会员认购购的开始日期期。2011年11月月28日作为本项项目公开发售售的开始日期期。2012年1月11日—2011年7月30日为本项目目强销期。2012年8月11日—2012年12月1日为本项目目尾盘促销期期。根据项目工程进展展时间及销售售阶段市场销销售规律、工工程进度的及及形象配合、现现实销售条件件对销售阶段段的影响而对对项目推广的的总体安排，由由于实际情况况的不可预估估性，后期的的策略应根据据本项目的实实际销售情况况、工程进度度以及同期市市场竞争状况况再进行相应应调整。三、营销周期阶段划分分根据项目的规模、产产品组合及竞竞争情况，营营销周期阶段段划分如下导入期（品牌导入入及项目预热热期）：20011.8.10-2011.11.30导入期先期导入本本项目的不为为人所知的重重要优势品牌牌优势，通过过介绍xx品牌、xx家园各项资源源为项目业主主独特权益，然然后导入项目目的形象内涵涵，推广项目目的重要优势势，在进入项项目导入的同同时通过xxxVIP卡积累累、筛选VIIP卡诚意客客户达到260名以上，则则本阶段目标标达成。其重重点手段为媒媒体的集中爆爆炸，以形成成2011年楼市的的第一关注点点。旺销期（选房开盘盘期）：20011.12.1-2011.12.31本阶段依靠前期形形成的知名度度和客户积累累，并进一步步深化推广项项目实际卖点点，落实到项项目本身，并并以现场的高高度价值展示示做密切的配配合，开始导导入客户营销销，配合开盘盘月等活动和和大客户谈判判等措施达成成优秀的销售售结果，本阶阶段目标为达达成一期实际销售售面积60%以上。持续期（稳定销售售期）：（22012.1.1-20012.7.30）本阶段项目工程进进度的展示条条件已经比较较充分，先期期市场推广也也形成一定的的热点效应，媒媒体投入相对对减少，以营营销活动为主主线，以点带带面，针对性性的突破重点点或困难户型型，深入消化化前期客户，深深化大客户与与外地客户营营销。阶段销销售目标为总总销售套数达达到85%以上。尾盘促销期（住宅宅尾盘）：（2012.8.1-20012.12.31）针对项目开发进度度，现房销售售，项目针对对住宅尾盘展展开强销。目标为达成成总体销售率率95%以上四、整体推广策略略现代营销策划主要要包括产品策策划和市场策策划，由于广广告是市场营营销组合的重重要组成部分分，就纵然要要求广告必须须适应市场环环境，因此开开展广告活动动，具体策划划广告战略，必必须首先考虑虑广告环境，根根据项目确定定市场范围。分阶段集中推广（高高举高打，阶阶段性全面覆覆盖）、以点点带面的媒介介策略品牌先行、形象先先行、深化产产品的主题推推广策略1、具体策略应用蓄势待发：推广初期通过概念念造势、理念念传播、活动动营销与形象象塑造对项目目进行推广，对对市场形成冲冲击力、对客客户造成诱惑惑力，充分调调动起目标客客户的好奇心心与关注；后后续通过对项项目区位、前前景、品质、性性能等优势的的解析与招商商进展、前景景等激发目标标客户购买欲欲望；同时通通过开盘前的的内部认购，为为正式开盘储储蓄充分的客客源和人气。集中推广：大的项目推广在费费用、节奏上上应有所侧重重，不能平均均化，需要在在适当的时机机采取阶段性性强势的、密密集推广的手手法，形成先先声夺人的气气势，以高举举高打的市场场形象，抢占占市场制高点点，有助于知知名度的迅速速建立。本项项目拟在几个个重点阶段，进行强势推推广；其它时时期则以较为为低调的推广广维持市场形形象、为下阶阶段销售累积积客户。利用契机：重大的节假日、项项目有关的新新闻事件、城城市规划的推推进，都是聚聚焦市场注意意力的良好切切入点，应及及时、充分把把握，合理运运用。资源再生：对老客户的利用和和对新客户的的把握。可筹筹备组建“xx会”，以此为载载体通过DMM、小型座谈谈会、研讨会会、新闻发布布会、业主活活动等活动传传播项目信息息，宣扬开发发理念、强化化小众传播，达达到促进销售售的目的。整合推广、媒体互互动：在展览会、房展会会会等重大活活动上，时机机成熟时可考考虑与公司其其它项目整合合推广，优化化公司与项目目资源；与媒媒体形成互动动的良性模式式、在媒体广广告上也可考考虑不同项目目间互动，达达到多赢的局局面。细节亮点积累：大型商业不仅要有有规模宏大的的气势，更应应注重细节的的营造。“大规模”展示企业实实力，“小细节”体现人文关关怀。往往很很多的消费者者都是被某一一个小细节所所打动，无论论是在销售服服务方面，还还是在功能布布局、购物环环境营造方面面，都力争做做出几个细节节上的亮点，不不仅有利于产产品的传播推推广，更容易易在消费群体体中形成良好好的口碑传播播。上述各要点，将根根据项目进度度、推广节奏奏与进展等，在在报纸、电视视、楼书、路路牌广告、公公关活动、公公益活动中予予以渗透与实实施，形成立立体的长期的的宣传效果。2、战略战术（1）营销中心现场展展示【目的】营销中心作为销售售的前沿阵地地，直接影响响买家的选择择。因此，营营销中心的各各方面资料和和装备应较为为齐备，从所所见、所闻全全方位让买家家了解信息。另另售楼处除具具备硬件资料料(如模型、效效果图、楼书书等印刷资料料外)外，高素质质、专业的销销售人员也是是至关重要的的软件。【手段】售楼书：专业的售售楼资料。设设计风格应与与其高档的定定位相一致效果图：项目总体体布局、建筑筑风格、整体体环境等重要要内容的预示示。手袋：本身作为流流动媒体宣传传，并可装楼楼书等资料用用。展板：售楼处悬挂挂资料，全面面介绍公司及及项目的信息息、装饰销售售现场、渲染染销售现场氛氛围以诱导客客户。影视资料：以更生生动形象的画画面传递公司司和楼盘形象象，于销售中中心循环演示示。功能标牌：如销售售人员标牌、接接待处、签协协议处、交款款处等标牌，让让买家明确功功能，展示专专业化形象。销售专用模型：充充分展示购物物广场总平布布局、建筑风风格、功能布布局等，直接接引导客户，了了解项目主要要信息。专业销售员：提供供规范、统一一和专业化导导购服务。礼品：美观、实用用、传递销售售和项目品牌牌形象。公共绿地及环艺小小品布置：广广场内外环境境艺术的预先先透视。其他：背景音乐、茶茶点和整洁的的环境。（2）第二卖场的设置置xx市客户是本项项目重要的目目标客户来源源之一，为了了迅速对市场场需求作出反反应，方便xxx市的客户户咨询、购买买，建议考虑虑在xx市区繁华华商业区选择择大型综合性性商场内设置置第二卖场。（3）工地形象诱导【目的】工地作为买家最为为切身关注的的地方，是宣宣传最经济和和有效的媒体体。工地形象象如何，不仅仅直接与物业业和公司形象象有关，而且且还能够营造造销售气氛。因因此在工地现现场进行适当当包装以营造造现场氛围，是是项目包装的的重要内容之之一。【手段】工地路牌：表明项项目的名称和和用途。直接接与工程形象象相关联。工地围档：可以形形象展示项目目品质、物业业特色，传达达项目名称、电电话、标志、主主广告语、发发展商等信息息；明确发展展商和地产建建造的专业性性；发布项目目名称、LOOGO、电话话、发展商名名称；用画面面绚丽、精美美的喷绘塑造造项目形象、传传达项目信息息。工地气氛：利用彩彩旗、气球、灯灯光和形象装装饰物等宣传传物品，吸引引注意力、营营造人气。施工现场：整洁、有有序的工地管管理，施工队队服装和文明明度，是客户户预见项目质质量和发展商商实力的重要要渠道。（4）项目视觉形象【目的】使楼盘概念具像化化、专业化、建建立独有的识识别系统和视视觉形象，以以便于在后续续推广中给买买家留下深刻刻、明确的印印象。【内容】项目的LOGO项目VI延展系统统（包括办公公物料如名片片、信笺、信信封，车体、服服装、礼品、形形象墙等）项目的导示系统规范化应用管理和和高品质的形形象物品制作作，是其能否否有效形成独独特视觉形象象的重要保证证。（5）广告宣传【目的】通过各种广告媒体体的广泛宣传传，迅速提高高公司和项目目的知名度，引引起消费者的的注意，并最最终吸引其购购买。【媒体选择】xx市房地产市场场前景广阔，广广告活动空间间一般。广告告媒体种类不不多，而且还还在不断涌现现，但常用的的广告媒体主主要有：报纸纸、电视、电电台、杂志、夹夹报或直邮、车车体、路牌、路路标、站牌、条条幅、网络。经经过我司前期期媒体调研分分析，建议选选用以下媒体体作为本项目目的推广媒体体。报纸广告户外广告它的影响是潜移默默化的过程，对对于树立形象象十分有效。大型户外广告牌———影响力大大、效果最好好，但费用较较大。路灯旗——渲染气气氛，有导示示作用，效果果较好，费用用较低，根据据销售需要可可阶段性投入入。条幅——渲染气氛氛，及时发布布信息，效果果明显，经济济实惠，阶段段性使用。车体广告与其他户外广告相相比公交车车车身广告具有有发布时效持持续性较长、发发布费用相对对较低、易于于扩大项目知知名度、对区区域客户重复复刺激等综合合优势。考虑虑项目类型、目目标客户及消消费群等因素素，公交车路路线需要尽量量满足路线长长、覆盖商业业繁华地带、客客流量大的要要求，并最好好做通富裕乡乡镇的公交车车户外包装。灯箱广告位置具有特殊性，广广告效果尚可可，广告到达达率较高，视视阶段需要考考虑使用与否否，主要于开开盘及开业期期使用。杂志自创媒体为主，以以《xx生活大纲纲》为主，另另以xx刊物、报报纸同时选择择性刊登。直邮直邮广告可将完整整的销售信息息直接传递给给目标客户群群，针对性强强，费用低，效效果好。重点工作在于直邮邮对象名单的的收集。电视广告作为大众传媒，影影响力也很大大，它可以多多次重复同一一信息，通过过灵动的画面面、真实的情情景，从而使使人印象深刻刻。通过对本本地房地产专专业栏目的考考察，效果有有限，建议选选择数个收视视率较高的栏栏目组合投放放较为有效，。建建议选择中央央电视台2台、3台做电视挂挂角或字幕、xx电视台电视剧节目插播30秒广告。电台广告此广告形式经济且且覆盖范围广广，可以从交交通音乐之声声广播电台、xx经济广播电台选择其一，签定长期合作合同，采用整点报时或半点报时，对公司及项目进行形象宣传，阶段性发布项目进展、活动与招商、销售、促销等信息网络广告现在为信息时代，网网络普及化程程度越来越高高，已成为重重要的资讯、营营销渠道，尤尤其其中的互互动功能，是是其它媒体所所不具备的。从从公司长期战战略发展考虑虑，建议制作作并及时更新新、充实公司司与项目网页页；同时建议议与搜房网、焦焦点地产网站站建立长期合合作关系，对对公司和项目目进行及时有有效地宣传。xx信息港网等也也可根据推广广需求刊登项项目信息。（6）整合资源推广与招商活动整合推推广；同时考考虑与其它项项目整合推广广；各种媒体体间整合互动动整合；整合合各种社会资资源推广项目目，引起社会会关注，成为为谈论热点，促促成购买热潮潮。提升产品品质附加加值－完美的的项目包装（★越多代表越重要）包装策略包装细节重要性星级楼盘包装决定着项目的市场场形象工地形象是买家最关注的地地方，是宣传传最经济和有有效的场所，直直接影响到项项目形象，并并可营造销售售气氛★★★工地环境是突出项目特色的的重要手段★工地外墙是最大的最经济的的户外广告★★★★★户外广告牌可起到截击其他项项目客户的重重要作用★★★★广告布幅在主体封底时，是是最显眼的广广告★楼盘标识（LOGGO）体现楼安的品味档档次及精神内内涵★★★施工进度版是公司最便宜的信信用卡★路旗起着重要的引导作作用★★礼品包装最能激发最大购买买欲望的阵地地★★★售楼处包装是整个项目的“眼眼球”建筑外观风格与项目类型、档次次相互呼应★★★★户外招牌便于客户辨认售楼楼处位置★★★★彩旗营造出现场热销的的气氛★效果图在项目期房阶段，可可在客户面前前勾绘出现房房的美好，给给客户制造出出对家的美好好的憧憬★★★★★展板、灯箱突出项目卖店，一一幕了然★★★★广告布幅体现楼盘的品味及及精神内涵★★销售进度表促使客户下定的重重要手段★★★印刷品包装宣传项目、突出买买点的重要工工具楼书好的楼书堪称一本本杰出的作品品；让客户有有爱不释手的的感觉，并毫毫不迟疑的认认可项目的高高贵品质★★★户型插页可直观的展示户型型格局及特点点，一张好的的户型插页可可在没有销售售员的情况下下即让客户全全面的了解户户型的特点及及优势★★海报具有成本低、传播播速度快的特特点，可迅速速、有效的让让客户了解本本项目，并使使其有进一步步了解的欲望望与冲动；派派发海报是在在展销会时主主要的宣传工工具★★★★客户通讯与客户保持密切联联系的重要工工具，可给老老客户以倍受受关注的感觉觉，并促使其其为项目介绍绍更多的客户户；更可博得得处于观望阶阶段客户得信信赖★★销售员包装工服突出公司、项目形形象的重要工工具★★★★工牌突出公司、项目形形象的重要工工具★★★五、各阶段性推广策略实实施1、导入期运做策略（2011.8.15-2011.11.30）运做原则：品牌先先行、持续渗渗透、瞬间爆爆发销售目标：积累诚诚意客户260人以上推广目标：建立品品牌认知度和和项目知名度度重点行动：品牌信信息发布会、认购xxVIP卡、选选房营销主题：主题1xx家园城市旅游文化地产产倡导者在xx项目树立xxx家园项目深深耕旅游文化化，项目绝佳佳的地理位置置，旅游资源源，政府配套套支持是项目目天生的资源源。主题2：xx家园xx首席旅游文化化地产推广原则：雷霆爆爆破之力迅速速造势，大肆肆推广，结合合销售蓄客，集集中推广，迅迅速占有市场场分额，激起起市场强烈兴兴趣。主要媒介：工地围围墙、报纸、DM、户外广告告、车体广告告、短信阶段具体安排：本阶段工作重点是是入市前的筹筹备工作，本本阶段完成的的工作如下：：1、售房部装修：按按计划基础装修完工工，完成展板板、门面装饰饰，销售物料料双方到位。2、销售培训：销售售人员到位，完成二次培训任务。3、相关媒体沟通：相相关户外、DM宣传、公车车、电视、礼礼品等公司提提前联络，确确定价格。4、宣传资料创作宣传资料包括海报报及第一期DDM①海报建议采用大44开印刷，既既可作宣传资资料派发又可可张贴；②DM建议采用大44开彩印，每每期印数为55000份。③室内展板、形象板板等5、媒体应用①工地广告工地设置施工牌，工工程平面及技技术指标牌，工工地用彩旗作作简单包装；；②工地围墙工地围墙采用标识识系统及广告告语等，作统统一包装。（项目围挡设计）③沿街路灯广告建议选择繁华路段段，做路灯广广告，扩大项项目宣传途径径与提高项目目关注度。④售房部广告售房部设置沙盘，宣宣传展示画、项项目主背板、POP展板、立牌、楼书取阅夹，屋顶POP吊旗进行包装；⑤户外广告——市内商业聚集地设设置不少于3块大型户外广广告牌；（跨街广告）（楼楼顶广告）车车体广告2、旺销期运做策略（2011.12.1-2011.12.31）经过销售准备和内内部认购期的的市场酝酿和和品牌信息发发布，在此时时要求我们有有一个“绽放”，强势利用用媒体宣传，迅迅速深化楼盘盘热销的氛围围，同时配合合提价和促销销，力争在短短期内树立起起名盘形象。通通过前期的市市场造势,项目在市场场树立一定的的知名度,将项目的目目标客户群从从纷乱的市场场逐步剥离出出来了,他们开始关关注本项目;;开盘期，我我们主要是要要采取有效的的销售策略,,使目标客户户群去主动理理解本项目的的卖点,近而本项目目的特色所感感染,发生了购买买的行为。预计销售态势：一一期推出套数数100个，开盘前积积累意向客户户200名，开盘销售达到到55%、开盘月月后即加推第第二批房号，价价格有一定提提升。开盘销售前提条件件：取得房地产“五证证”：土地使用权证明、建设用地规规划许可证、建筑工程规规划许可证、建设工程施施工许可证、房地产销售售许可证xx家园一期部分分工程开工到到三层。售楼处达到可进场场销售要求，销销售物料准备备到位，销售售办公条件具具备；销售中心现场包装装到位落实按揭银行、年年限、成数、月月供表及客户户提供手续资资料条件宣传海报、宣传单单张、平面图图划分单张到到位定金收据、付款方方式、认购书书到位物业管理、服务收收费落实广告牌到位（户外外广告牌、工工地围挡、工工程施工牌）效果图到位、展板板到位、售楼楼员培训到位位推广原则：延续性性、深入性建建立资源优势势、产品优势势，集中推广广，迅速占有有市场分额。主要媒介：报纸、DM、电视、户外外广告、车体体广告、条幅幅、短信相关物料：客户通通讯、楼书此一阶段吸引部分分xx城内投资资与居住者，也是是xx家园忠实的拥拥护者。其xxx向最强者者最先消化。本阶段策略目标在在于全面扩大大传播面，接接受预订，为为下阶段公开开发售期热销销建立销售势势能；A、传播策略1、传播侧重点全面传播xx家园园的规划特色色及功能定位位，强调新型型产品形态的价价值，并在传传播中给xxx注入品牌价价值概念。2、传播形式——报纸广告，软文配配合硬广告传传播；——影视广告，30秒秒产品广告配配合15秒形象广广告传播；B、公关策略本阶段公关以目标标客户为主，重重在传达xxx家园片区价值值及产品价值值，