房地产公司项目管理承包方式探究

某某房地产开发公司项目管理承包方式探究编制：编制时间：二○一三年四月四日目录TOC\o"1-3"\h\uHYPERLINK\l_Toc26428一、前提1HYPERLINK\l_Toc16359二、营运部管理班子核心成员的组成和营运部的运行1HYPERLINK\l_Toc30823三、风险抵押1HYPERLINK\l_Toc2580四、实施细则2HYPERLINK\l_Toc234131、实施主体2HYPERLINK\l_Toc277202、实施时间2HYPERLINK\l_Toc87933、承包方式：2HYPERLINK\l_Toc82474、资金运作：3HYPERLINK\l_Toc310675、内部效益审计。3HYPERLINK\l_Toc73926、项目分红考评4HYPERLINK\l_Toc286597、薪酬激励和升职等。4HYPERLINK\l_Toc7815五、核心管理成员的廉洁自律要求4一、前提根据某某公司董事长的要求和某某公司争创“百年老店”这一长期发展战略的安排，公司内部拟推行项目承包方式进行工程管理，有利于公司管理核心层团结一心，在目前房地产项目步入“中低速增长”的情况下，让某某公司走出窘境；董事长考虑对管理团队的信任问题，管理班子核心成员需实行“风险共担、利益共享”的原则，要求管理班子核心成员进行风险经济抵押。营运部管理班子核心成员的组成和营运部的运行管理班子核心成员共5人某某公司总经理——项目经理，工程项目的审批权。某某公司总经理助理（工程）——项目副经理，日常事务管理的审核权。某某公司工程管理部经理——项目主管，日常事务管理。某某公司资产管理部经理——项目副主管，材料、设备采购和劳务等费用监管。某某公司资产管理部采购员——项目采购员。营运部管理班子是相对固定、半松散的集体，所有成员除确保经营项目的正常有序实施，还要负责完成在公司职责范围内的其他事务。项目具体实施的管理人员相对固定，通常情况在所在的工程项目上班，具体包括：责任工长、施工员、安全员、内业技术员和预算员等。项目部管理人员视公司工程项目的情况确定去留，其工资待遇与市场接轨甚至略高于市场价格。风险抵押风险抵押总金额为50万元；其中总经理30万元，其余4位成员各5万元。每位成员缴纳风险抵押金后，由公司财务审计部出具收据。实施细则实施主体以某某公司拟待开发的青山逸品小型酒店、古堰逸品产权式酒店、成青逸品度假式酒店和某某公司施工的重庆项目等工程为管理目标。实施时间以3~5年为期限。承包方式：1）拟定管理目标安全管理目标：杜绝死亡和重伤事故、轻伤频率控制在3%以内。质量管理目标：质量合格，为交钥匙工程。文明施工管理目标：达到市级以上“文明工地”标准。进度管理目标：符合公司的总进度计划。成本管理目标：控制在承包合同总价的95%以内。信息管理目标：项目预算、物料管理、财务系统的信息使用符合公司规定要求。2）经济承包的原则：工程的总价和清单单价按照公司对外发包的同等价格或大致与发包相当的价格执行。可以选用以下的一种承包方式。第一种方式：按建筑面积以每平方米包干的方式，完成施工图标示的所有内容，设计变更项目增减的工程量按实结算。增加的新项目按单价包干的预算书计费方式执行，材料及人工调价按当时施行的市场价。第二种方式：按当时施行的定额、材料市场价和政府的有关文件结算。至于采取何种承包管理方式，核心管理成员可与公司商量决定。资金运作：1）工程款支付：成立项目承包“专用账户”。由于是内部管理承包，公司参照对外发包的方式进行，与承包集体签订“合同”。合同中约定支付工程预付款，按照工程进度付款，将款项付入专用项目账户中。由项目部每月提出资金使用计划，该计划包括：材料款、人工工资、机械使用费计划等，支付款项时须由核心管理成员审核、签名；各种款项的支付，最少经过1次审核、1次审批程序。2）工程项目的日常运行费报销：材料检测费、业务招待费、车辆维保费等费用按照公司规定逐级审批、报销后纳入工程成本。3）工程税金的缴纳：工程税金由公司代扣代缴纳入工程成本。4）资质挂靠费：按与挂靠单位的签订的合同由项目部逐级审批支付纳入工程成本。5）项目员工工资的发放方式：营运部管理班子核心成员的工资及绩效工资由公司发放，非核心成员的工资由项目部发放纳入项目的成本。6）其他须纳入工程成本的费用5、内部效益审计。每个项目均需单独做一本资金使用流水账，该账目用于与公司财务审计部核对。工程项目按照“交钥匙”工程验收，工程交接后，项目部开始编制工程结算，结算提交后，公司董事长安排公司相关部门开始进行内部效益审计。审计的内容包括：对项目的整体完成情况进行审核分析，特别是对利润等绩效需考核的目标完成情况进行审核分析，并依据效绩考核办法，出具内部效益审计定量指标评价报告；对工程项目施工管理过程中工程质量、施工进度、材料、安全、现场管理、信息管理等进行控制的有效性、完整性进行评审，并出具评审意见。公司相关部门完成以上盈亏和现场管理目标的审计后，拟定《项目结算意见书》由董事长审批。项目分红考评根据董事长签发的《项目结算意见书》，在总经理——项目经理的主持下对承包管理项目实行分红。工程项目亏损：按超出“合同”价的百分比扣除相应的风险抵押金。发生重伤以上工伤事故，每例扣罚核心成员风险抵押金额的20%。视事故责任情况，可以对直接责任人追加风险抵押金额10~30%罚金。承包管理项目盈利：核心管理班子各成员按风险抵押金金额比例分红。7、薪酬激励和升职等。管理班子核心成员的薪酬激励、升职与项目管理承包分红严格区分