年南京某别墅项目可行性报告

别墅项目可行性报告一、南京别墅市场综述从近十年的发展来看，南京别墅市场的发展呈曲线上升势头，经历了高潮——低潮——升温——热潮四个阶段，目前正处于别墅开发的第二个热潮，并随着南京社会经济环境的进一步开放，别墅必将成为城市郊区化扩张的市场主导产品。目前南京别墅市场类型分为独立别墅、双拼别墅、联排别墅及叠加式别墅等几种。建筑形式上出现最多的是联排别墅，占据市场份额也是最大的，联排别墅又称Townhouse为目前南京别墅市场的主导产品类型。1、别墅市场划分目前南京别墅市场可分为城东、江宁二大别墅相对集中区域，在这两大区域中，城东由于自然景观优势、道路优势及距主城较近开发较早，已形成了规模。该区域由地域界限，又可划分为紫金山亚东板块、麒麟汤山板块。而江宁板块由于近年来政府政策的倾斜，道路的改善以及独特的自然景观优势，吸引了大批开发商前来开发，近两年异军突起，成为新的别墅集中地，从中可分为百家湖岔路口板块、翠屏山板块——银杏湖风景区板块（本案属于其中）。城东：紫金山亚东板块该别墅板块是以紫金山、月牙湖为中心，向周边辐射，月牙湖周边以其独特的地理位置加上政府的大力开发使得它已经成为离城市最近的都市富人圈。由于土地紧缺，极政府有意识的保护该区域的景点。该板块开发较早，有月牙湖花园、大邦花园、金陵御景园，现已无在售别墅项目。亚东近年来，由于仙林大学城兴建使该地区声名鹤起，良好的人文环境及清新的郊区风光，使部分开发商将此地视为兴建高档别墅的首选。这一地区的亚东花园城、听泉山庄和金陵家天下在南京的别墅中均具有相当知名度。该区域的别墅物业类型双拼占绝大比重。城东：麒麟汤山板块这一板块在行政区划分上属江宁，但从区位上仍属城东板块。与江宁其他板块相比，麒麟汤山板块则显得与众不同，它位与南京的东郊，周边自然景观中等，房价低廉。由于地处一直被人们认为风水较好的南京东郊，地出旅游景观区（阳山碑才、古猿人遗址），拥有独特的景观和地理优势。目前该区域土地储备较大，土地有一定升值空间。但该地区目前缺少政策利好的冲击，几乎没有上规模、上等级的高品质楼盘。而汤山的温泉是该板块别墅的主打“王牌”，像碧水华庭、养龙山庄、东湖丽岛皆在温泉上做足了文章。但由于温泉的不可再生性，温泉在房产开发中被限制开采，在加上交通不便，该板块将失去其独特的优势。该区域别墅类型以独立、双拼为主，配以少量联排。江宁：百家湖岔路口板块江宁的人没有几个不知道百家湖的，其自身的景观资源和周边的成熟配套吸引了无数置业者。从各家楼盘的宣传资料中也能看出，该地区100%的楼盘主要卖点便是优美的自然环境、自然风光。离南京最近的地区，地处主城区与江宁交界的咽喉要道，距中华门仅4公里，新街口11公里，15分钟车程。区位优势得天独厚，交通便捷。随着江宁经济文化等发展速度的加快，其与南京市区的交流联系日趋频繁。本区域的地理优势也将日显突出，承接着南京与周边城市联系的枢纽。该板整体块规划合理，且依托百家湖的天然水景，自然优势突显，道路的规整也是此板块值得一提之处。开发商依托着百家湖的自然环境，在以公寓为主导产品的情况下，也开始试探性的开始开发别墅，这其中以百家湖和湖滨世纪花园为先驱代表，并取得不错效果，湖滨世纪花园及百家湖先期别墅产品均以销售完毕，现阶段并无新别墅项目面市。江宁：翠屏山板块——银杏湖板块翠屏山——银杏湖板块位于江宁经济开发区，是南京近郊不可多得的“高尚住宅区”。正德学院、河海大学分校、南航江宁校区等知名高等学府毗邻周围，其优美的自然景观资源和周边浓郁的学术氛围吸引大量投资者和高级白领。客层大致可分为三大类：1、年轻的客户群体，花很少的钱享受别墅的环境；2、中青年客户群体，购置第二居所、投资；3、中老年客户群体，享受生活、享受自然，安度晚年。该区域楼市一直处于稳步上升的趋势，特别是在共青团路的开通和机场高速的开发管理后，这一片区受到了业内外的高度关注。目前，该地区已经形成了一个高档住宅区的雏形。2、别墅产品形式目前南京市场上流型的各式别墅，按组合形式来分有独立别墅，双拼别墅，错位双拼别墅，联排别墅以及叠拼别墅等几种。在建筑形式上，目前出现得最多的是联排式，理论上讲这种形式的别墅是属于一种经济型别墅产品，有一定的私密性，但在采光通风等方面并不能达到最优化，由此演变出的错位双拚别墅的形式解决了这方面的问题，是目前的联排别墅发展的一个趋势；另外还有一种叠拼式别墅，这种形式和联排相比，其立面造型可以更加丰富，能取得较高的容积率，但由于这种形式仍属于多层公寓的一个变化形式，在私密性和居住性上仍然存在一定缺陷；双拼别墅的形式克服了联排别墅的采光通风问题，以小于单体别墅的面积灵活地适应了市场，以仅次于独立别墅的高端产品形象出现；单体别墅拥有较大的面积，优良的建筑形式和自然绿化配套，一直是提供给极少数人的高端产品。

在建筑形式上，九十年代后期，仿欧式别墅开始风行，同一时间，仿港式、仿西班牙式别墅也逐渐出现。这其中，金陵御花园、明湖山庄、百家湖花园等成为其中的佼佼者。再往后，南京别墅的发展逐渐趋向实用，风格也更加多样化，先是联排别墅逐渐显山露水，接着“中国人家”直接将中国气派融入Townhouse，使这种发端于欧美的经济型别墅与古风犹存的金陵人家贴得更近。而位于百家湖别墅圈的武夷花园别墅则是又一个特例，它以多达十几期的规划将别墅与公寓巧妙地糅合到了一起，使公寓享受到了别墅区精致的物业管理，也为相对冷清的别墅区注入了旺盛的人气而显得更加可亲、可靠。近来，一些开发商又相继引进美国、加拿大和北欧一些成熟的实用型别墅样式，使南京别墅的风格更加趋于多样化。近来一些新建别墅在样式上的选择已具有了南京别墅未来发展方向的苗头；从注重外表的豪华到注重内容的实用，从空壳房到简装房再到精装房，发展的曲线较为健康。此外，从现有的别墅销售情况来看，单套别墅面积在250—350平方米的最为好销。3、南京别墅购买人群

按照目前南京市场别墅消费需求的角度可将别墅归纳为４类：（１）．居家型，也就是把别墅作为第一居所的需求。（２）．休闲型，也就是业主拥有两套甚至更多住房，日常生活和工作在市区范围进行，在周末或休息时间到郊区别墅。（３）．投资型，很多外企的高级主管或员工，由于制度规定他们不允许在境外置业，因此一般选择承租，由于享受公司高额的住房补贴，在经济上他们并没有太大的负担。面对这样的市场，很多业主把购房出租作为一个很重要的投资手段。

（４）．办公型，一般是一个大公司把一栋别墅买来自用，既有了办公场所，又有了高级管理人员的寓所。权威部门的一份分析资料表明，目前南京居民住房消费形式已由原先的“金字塔形”转变为“橄榄型”，即中高档公寓与经济型别墅开始成为住房消费的主要对象。这种消费方式已接近欧美发达国家的消费模式。住房消费形式上的这种转变，与南京经济的发展迅猛有直接的关系。目前，南京别墅的消费人群已从最初的外资企业经理、私营企业主向金融业、IT业、商贸业及文体界的杰出人士汇集，在这其中，中低档别墅虽然有被当作第一、第二居所之分，但绝大部分是用来居住的。目前来看，南京别墅这纪念销售的别墅中，顶级别墅钟山国际高尔夫售价在2000万/栋起，钟山美庐售价在800万元/栋左右，招商依云溪谷售价在14800元/平方米绿城玫瑰园售价为650万/栋。中高档别墅山河水在400万/栋起，玛斯兰德.上院售价在17000元/平米，世外边城均价为270万元/套，山水华门售价为均价17000元/平米。而与本案邻近的经济型别墅奥斯博恩售价在10000万/平米左右。二、本案的可行性结论1、项目概况：项目位于江宁经济开发区将军路西南侧，北靠翠屏山、牛首山、将军山，南面银杏湖，处于银杏湖自然风景区内，有得天独厚的地理优势，是江宁屈指可数的风水宝地。主要经济指标项目占地：150亩容积率：？？？绿化率：？？？2、项目可行性项目周遍情况：（1）、交通配套：项目紧邻将军大道路，交通方便，距新街口约30分钟车程。如果以将军大道作为交通主干道通向市区，进入市区以前的车流量小，车行交通质量较高。周边交通路线有１０５路公交车路线到达。（2）、生活配套：项目周边生活配套设施缺乏，沿街部分没有大型的商业网点。但以银杏湖高尔夫俱乐部为主题的休闲娱乐场所，可以作为项目的支撑和卖点。（3）、景观配套：周边环境优美，将军山，翠屏山，韩府山等山景，附近水景有高湖，牛首山河。还有郑和公园（跑马场、中华蝴蝶园），南唐二陵，千盛农庄。（4）、周边单位：将军路沿线南京东大科技园，河海大学分校，南京航空航天大学分校，私立正德学院，私立英华学校，开发区管委会等，另外江宁经济开发区还有大量有效客户单位。3、项目优势：（1）、地理位置：本案紧依银杏湖，有较好的天然景观优势。另有银杏湖高尔夫俱乐部，对项目的产品定位和市场形象有良好的支撑作用，是项目定位的基础所在。（2）、周边环境：附近整体形象较高，软环境优美，无廉价居民区，无重型、污染型企业，人文环境较好，如南京东大科技园、河海大学分校、南京航空航天大学分校、私立正德学院、私立英华学校、开发区管委会等，校区和政府机关有序分布，视线好，无任何遮挡，附近未来也会有高大建筑物及吵杂的企业。属南京上风向地区，空气清新、无污染。（3）、将军路地块已经预热并逐步成型，以翠屏国际城为中心的将军路沿线及辐射区项目如：江南文枢苑、瑞景文华、美丽新世界、爱涛、江南雅苑、奥斯博恩等通过各自的定位、包装、炒作，将目标客户的吸引力和关注程度与日俱增。项目周边楼盘广告投放量都比较大，能吸引人气，来此路段的人们素质普遍较高，对本路段的交通、环境、景观、生态都较为认同，购房人群目标性较强，容易吸引项目的有效客户群体。（4）、银杏湖周遍暂时没有其他别墅项目，本案作为唯一在开发的项目，暂时没有潜在的竞争对手。（5）、项目内部地势有起伏，内部有树林、池塘等可利用的天然资源，可以因势利导地加以应用。（6）、适合做第一居所，经济生活圈大都在十五分钟以内，并且社区内配备的会所功能强大，包括休闲、娱乐、餐饮为一体的生活设施。占南京别墅市场６０％以上份额的江宁别墅市场的这一特征，造成的一个直接后果就是促进了别墅市场的“平民化”，别墅产品在江宁地区比比皆是。这样