承包方如何签订有利的施工合同

浅析承包方如何签订有利的施工合同摘要：关键词：施工合同前言：任何承包工程的乙方都愿意签订一份对自身有利的工程承包合同，减少工程施工中的风险损失，获得更多的利润。但由于合同是甲乙双方共同协商达成一致的协议，双方所处的位置立场不同，许多对自己单方面的意愿在合同谈判中并非都能实现。所以要签订一份有利的合同，必须从制定投标报价、深入了解工程情况开始，尽可能掌握签证合同的主动权。安排精明强悍有经验的人员进行具体的谈判，分析合同条款中可能情况下的不利因素。采取对特殊问题单独谈判等方法。逐步达到签订对自己有利的、能降尽量低风险承包合同的目标。本文主要是论述在双方公平的原则下的谈判技巧。对通过非公平竞争承揽的工程，往往承包方处于劣势，因此有些承包方只能讨好发包方；不敢得罪发包方。所以在谈判中处处让步。这就造成了所谓的“霸王合同”之说，这类合同则另当别论。合同中常见的问题合同中漏洞太多，对许多可能发生的情况未作出具体的约定。甚至遗漏了某些必不可少的条款。合同条款对某些问题约定含糊、概念不清、难以分清合同双方的责任和权益，甚至连起草人也不能完全准确地理解实际含义。合同条款之间存在矛盾。即：不同的条款对同一个问题的约定不相一致。合同中的条款隐含着较大的风险，对合同的一方极为不利。单方面的要求过于苛刻，合同的责权利划分不平衡，甚至不公平。合同承包价款中没有约定风险范围或者约定风险范围不明确。透彻理解招标文件在实行招投标方式选择承建单位的情况下，任何承包工程合同都是建立在招标文件基础上的，乙方想要签订一份有利的合同，必须认真研究招标文件，透彻理解其真实的含义，了解将来进行合同变更的可能性。寻找将来进行索赔的突破口，为自己将来必须承担的风险，准备合理的补偿费用。特别是对招标文件中已明确规定的允许变更及索赔条件的范围、费用补偿范围、延期的补偿等，应能弄清甲方提出这些条件的意图，为制定投标报价策略及调整提供依据。仔细进行现场调查由于招标文件所提供的各种资料并不能直观、全面地反映出工程施工所需要的全部重要情况，一般进行现场踏勘也是甲方对招标文件负有告知义务责任的一种推托。也是乙方经过现场踏勘对投标报价时的一个重要参考依据。特别是实行清单报价的项目更为重要。如“工程前期由第三方施工的场地平整，其室外绝对高程与投标工程室外设计高程是否一直”，都需要乙方亲临现场调查才能做到心中有数。乙方还要根据工程的具体情况和以往的经验预先制定一个调查内容的清单，确定调查的重点。对合同中所能涉及的各种问题以及判断合同签订后风险和风险量的概率是多大有着重要的作用。因此至少要对下列情况进行调查：招标工程具体位置是旧房基础，还是新建场地，场地的标高和设计标高的高差是多少。施工场地范围是已拆迁完毕；场地附近是否有可以利用的临时建筑物。出入工地的交通条件是否能满足施工的要求？是否有道路其他相关的收费站。所提供的场地是否能满足施工平面布置条件？会不会发生材料的二次转运。工程四周在将来施工时是否会发生噪音扰民。供水、供电、通信网络能否进入现场。其他应该调查了解的问题。选择优秀的合同主谈人要想签订一份有利的施工合同，选择合同主谈人就显得尤为重要，担任谈判人员不仅要能充分阐述本方的意愿，还应考虑对方的意愿和要求，既要争取有利和主动，又要避免争执。保持在签订合同阶段友好的合作关系。因此，优秀合同主谈应具备一下条件：对具体工程全貌及各种情况应有一个比较全面的了解。参加或经历过类似工程的合同谈判，具备丰富的合同谈判知识和经验。具体对施工管理、合同管理的实际经验，能够透彻分析施工或合同实施中的各种情况。具有较强的口头及文字表达能力。由于建设工程一般都比较庞大复杂，即使是最优秀的主持人也不可能做到天衣无逢，作为主谈人所代表的一方，应采取有力的配合措施，组建合同谈判团队，才能按自己预定的目标进展。掌握好谈判和签订合同的基本原则。合同一经签订，只要合法，即成为合同双方的最高法律。双方的权利和责任都被限制在合同条文中，每一条都与双方利益密切相关。当合同一方草率、盲目地签订了不利的合同，致使自己处于不利地位、受到损失时，常常连法律专家也难以提供帮助和保护。所以在合同谈判和签订过程中，应注意掌握好以下几个主要内容。合同的计价方式。有的工程项目在施工图纸还不完整、清楚的情况下采用固定总价合同，采用固定总价合同虽说双方结算比较简单，但是承包商则承担了较大的风险，主要有两个方面：一是价格风险，二是工作量风险。价格风险有报价错误、漏报项目、物价和人工费上涨等；工作量风险有工程量计算错误、工程范围不确定、工程变更或者由于设计深度不够所造成的误差等。因此在谈判中要根据工程项目的特点加以确定合同计价方式。工程内容和范围的确认合同最基本的要素就是合同的“标的”建设工程合同的标的量化就是工程承包内容和范围。对于在谈判讨论中经双方确认的内容及范围方面的修改和调整，应和其他所有在谈判中双方达成一致内容一样，以文字确定下来，并以“合同补遗”或“会议纪要”方式作为合同附件并要说明它构成合同的一部分。对于一般单价合同，如发包人在招标文件中未明确工程量变更部分的限度，则谈判时应要求与发包人共同确定一个“增减量幅度”，当超度时承包人有权要求对工程单价进行调整。价格调整的条款可以说，价格调整和合同单价及合同总价共同确定了工程承包合同的实际价格，直接影响着承包人的经济利益。在建设工程实践中，价格向上调整的机会远远大于价格下调，有时最终价格调整金额会高是达合同总价的10%甚至15%以上，因此承包人在投标过程中，尤其是在合同谈判阶段务必对合同的价格调整条款予以充分的重视。合同工期和维修条款合同谈判前承包人首先应根据投标文件中自己填报的工期及考虑工程量的变动而产生的影响，与发包人最后确定工期。关于开工日期，如可能时应根据承包人的项目准备情况、季节和施工环境因素等洽商一个适当的时间。对于单项工程较多的项目，应当在谈判中争取在合同中明确允许分部位或分批提交发包人验收（如成批的房建工程应允许分栋验收），并从该批验收是起开始算该部分的维修期，应规定在发包人验收并接收前，承包人有权不让发包人随意使用等条款，以缩短自己责任期限，最大限度保障自己的利益。承包人应通过谈判是发包人接受并在合同文本明确承包人保留由于工程变更、恶劣的气候影响，以及种种“作为一个有经验的承包人也无法预料的工程施工中条件的变化（如地质条件、百年一遇的洪水等）”对工期产生不利影响时要求合理地延长工期的权利。合同中应对保修工程的范围和保修责任的开始和结束时间有明确的说明，承包人应该只承担由于材料和施工方法及操作工艺等不符合合同规定而产生的缺陷。承包人应力争以维修保函来代替发包人扣留的保留金，维修保函对承包人有利，主要是可以提前取回被扣留的现金，而且保函是有时效的，期满将自动作废。同时对发包人并无风险，真正发生维修费用，发包人可凭保函向银行索取款项。因此这一做法是比较公平的。签约前再一次对合同进行全面的审查合同拟稿完成后，甲乙双方经过多次会谈、达成一致后不要忘了在对所有在招标、投标及谈判前后各方发出的文件、文字说明、解释性的资料进行清理。对凡是与商定后的合同构成相矛盾的文件（特别是招标文件的合同条款部分）应宣布作废。并在双方签署的合同补遗中，对此做出排除性质的声明。对合同的某些措辞要加以推敲，如有的合同中会使用到“正常的工程变更”或者说“合理的工程变更”这里就要对什么是正常什么是合理的概念进一步明确。再如有的合同中的变更条款中常有“工程变更直接费在5000元以下时不再做调整，超过5000元时其超过的部分据实结算”等。这些语句中的用词都有多种解释，在合同履行和竣工结算中很容易引发双方的争议。尽量使用《建设工程施工合同（示范本文本）》，在专用条款中逐一对应通用条款需约定的内容，填写双方约定的条件。合同中的主要条款的意思表示，是不是能让双方或者第三方能理解为同一中解释，还是有可能会出现多种解释的用词。结束语总之，所谓“有利的合同”只是相对的，有利合同主要体现在以下几个方面：合同的条款、内容完整全面。对自己有利的或比较优惠的条款都已经表达明确，不会使对方发生误解；合同价格较高，能在正常管理状态下施工，有较好的盈利；合同双方责权利关系比较平衡，没有苛刻一方的单方面约束条款；