某房地产项目市场及竞争

孔雀大湖项目--市场及竞争分析世联地产孔雀大湖项目组大纲前提一产品注：数据来源文件《孔雀海项目一二期汇报130107-完成版s》联排：主力产品；独栋：标杆产品；平墅：创新产品；联排产品销售面积占总货量的79%，是绝度主力产品前提一户型配比总套数144套，其中联排产品118套，占比约82%四联小边六联六联六联六联六联前提二目标品牌目标：大湖项目承载着华夏地产的企业梦想，成功打造华夏地产高端产品线，成为华夏地产的品牌标杆，成为北京乃至全国市场的标杆项目。销售目标：今年销售金额约5亿（约80套联排），联排单价不能低于25000元/平米，独栋单价不能低于30000元/平米。不仅是形象上的标杆，同时也是绝对的价格标杆；其中联排产品600-700万，独栋：1200万起。因最终价格未定，本价格仅供参考！前提二这个目标意味着什么按2012年4季度北京别墅市场销售金额排行，5亿的销售额相当于北京别墅市场top5前提二这个目标意味着什么按2013年1-4月北京别墅市场销售金额排行，5亿的销售额相当于北京别墅市场top32013年1-4月成交金额排名(别墅)前提三原则不论是从销售金额，还是销售套数，或者是销售均价，孔雀大湖项目都已经处于北京主流高端别墅的市场竞争范围内，因此，大湖项目的市场和竞争分析，必须基于以下几点：1、着眼于全北京别墅市场及成交排行榜；2、关注虽未进入销售排行，但市场地位和影响力较强的项目；3、重点关注北京南部板块的低密项目及土地成交情况；大纲北京别墅市场整体情况2012年全年北京全市别墅产品供应量118.7万平米，成交102.5万平米。2013年1-4月，北京全市别墅产品供应量14.9万平米，成交量28.2万平米。2013年3月出现成交小高峰。2012年1月至2013年4月，月度供需走势北京京别别墅墅市市场场整体体情情况况2012年年以以来来，，北北京京别别墅墅市市场场整整体体成成交交均均价价比比较较平平稳稳，，价价格格的的波波动动与与上上市市项项目目有有关关，，与与整整体体成成交交量量没没有有直直接接关关系系。。2012年年全全年年北北京京全全市市别别墅墅产产品品成成交交均均价价24657元元/平平米米；2013年年1-4月月，，北北京京全全市市别别墅墅产产品品成成交交均均价价24813元元/平平米米；2012年年1月月至至2013年年4月月，，月月度度成成交交走走势势北京京别别墅墅市市场场整体体情情况况2012年年1月月至至2013年年4月月，，全全市市供供应应别别墅墅133万万平平米米，，其其中中大大兴兴区区18.3万万平平米米，占占比比13.7%；；全全市市共共销销售售别别墅墅130万万平平米米，，其其中中大大兴兴区区18.9万万平平米米，占占比比14.5%。。大兴兴区区别别墅墅市市场场是是热热点点板板块块之之一一，，供供需需基基本本平平衡衡，，成成交交均均价价19362元元/平平米米，价价格格平平台台较较低低。。2012年年1月月至至2013年年4月月，，各各行行政政区区供供需需及及价价格格平平台台北京京别别墅墅市市场场整体体情情况况2012年年1月月-2013年年4月月，，北北京京别别墅墅市市场场各各面面积积段段供供需需情情况况中中，，300-400平平米米供供需需两两旺旺，，200-300平平米米供供小小于于需需。。本项目属属于北京京市场主主流产品品面积区区间段。。2012年1月月至2013年年4月，，各面积积段供需需情况北京别墅墅市场整体情况况2012年1月月-2013年年4月，，北京别别墅市场场整体销销售3838套套，其中中总价在在400-600万区区间的最最为主力力，共销销售912套，，本项目目所在的的600-800万区区间，共共销售617套套；2012年1月月-2013年年4月，，北京别别墅市场场整体销销售3838套套，其中中单价在在10000-2000元/平米区区间最为为主力，，共销售售1862套；；其次为为20000-30000元元/平米米区间段段，共销销售1250套套。本项目本项目2012年1月月至2013年年4月，，各价格格段供需需情况北京别墅墅市场整体情况况2011年、2012年、2013年至四四月，全全年北京京全市别别墅产品品存量189.18万万平米、、206.28万平米米、189.97万平平米。2011年、2012年、2013年至四四月，月月均销售售套数分分别为178套套、248套、、227套。供应量逐逐年变少少，销售售量有增增无减，，存量得得到释放放。2011年至2013年4月月，供需需及存量量情况北京别墅墅市场整体情况况2011年至2013年四月月份，以以联排为为主、叠叠拼、独独栋一直直为市场场接受主主流产品品，联排排去化速速度快，，去化量量大。2011年至2013年4月月，存量量特征北京别墅墅市场整体情况况小结1、北京京别墅市市场整体体供需：：供应量量逐年变变少，销销售量有有增无减减，存量量得到释释放。2012年北京京别墅市市场整体体供应118.7万平平米，3193套，成成交102.5万平米米，2974套，月月均去化化248套；截截止今年年4月，，存量约约190万平米米，4772套套，按2012年月均均去化248套套的速度度计算，，约一年年7个月月的时间间消化完完毕。2、北京京别墅市市场整体体价格走走势：基基本平稳稳，受整整体供应应向外围围扩展影影响，提提升不显显著。2011年、2012年、2013年1-4月，，别墅市市场成交交均价分分别为，，26285元元/平米米，24657元/平平米，24813元元/平米米，与供供应结构构相关，，核心区区供应减减少，外外围供应应增加。。3、北京京别墅市市场结构构：南部部为热点点之一，，最主流流产品为为200-400平米米，总价价200-800万，，单价10000-30000元/平米。。除昌平平、顺顺义外外，南南部大大兴区区为第第三热热点，，供需需两旺旺；本本项目目所在在的300-400平米米，200-300平米米产品品，为为北京京别墅墅市场场最主主流面面积区区间，，且供供小于于需；；本项项目所所在的的总价价600-800万万，单单价20000-30000元/平米米主力力产品品，为为主流流需求求之一一。大纲市场扫扫描竞品项项目选选择2013年年1-4月月成交交金额额排名名(别别墅)1、扫扫描北北京别别墅排排名top20的项项目，，排除除其中中单价价过高高，或或过远远，或或市区区老旧旧项目目；市场扫扫描补充：：西山山壹号号院、、润西西山、、格拉拉斯小小镇、、龙湖湖好望望山3、扫扫描北北京南南部新新入市市项目目：补充：：园博博府、、鸿坤坤林语语墅、、兴创创·屹屹墅、、中信信府誉誉墅、、V7西园园2、扫扫描虽虽未进进入成成交排排行，，但市市场营营销力力和知知名度度较高高的项项目；；竞品项项目选选择竞品项项目汇汇总项目汇汇总项目汇汇总注：润润西山山只余余14套别别墅，，龙湖湖香醍醍溪岸岸仅余余少量量尾房房销售售，富富力童童话时时光叠叠拼部部分已已售罄罄，仅仅余洋洋房在在售；；以上上三个个项目目因存存量过过少，，不作作为竞竞品列列出。。竞品地地图誉天下西部别别墅区区西山壹壹号院院V7西西园园博府府东南别别墅区区中央别别墅区区千章墅格拉斯小镇东部别别墅区区远洋天著天鹅堡中信府誉墅京基鹭鹭府尚湖世世家京昌别别墅区区南部别墅区首开璞璞瑅墅墅兴创屹墅墅西南别别墅区区燕西华华府九号公公馆洪坤林林语墅墅亚北别别墅区区金科王王府御汤山山顺义别别墅区区好望山山未售已售红杉溪溪谷竞争格格局200300100400500600700誉天下下独栋双拼联排叠拼大平层按面积积梳理理竞争争关系系千章墅墅格拉斯斯小镇镇800西山壹壹号院院燕西华华府九号公公馆V7西西园园博府府金科王王府京基鹭鹭府御汤山山尚湖世世家好望山山红杉溪溪谷首开璞璞瑅墅墅洪坤林林语墅墅兴创屹屹墅远洋天天著天鹅堡堡中信府府誉墅墅本项目目联排排本项目目独栋栋竞争格格局600800100012001400按总价价梳理理竞争争关系系160018002000起起起起起400200誉天下下千章墅墅格拉斯斯小镇镇西山壹壹号院院燕西华华府九号公公馆V7西西园园博府府金科王王府京基鹭鹭府御汤山山尚湖世世家好望山山首开璞璞瑅墅墅洪坤林林语墅墅兴创屹屹墅远洋天天著中信府府誉墅墅红杉溪溪谷天鹅堡堡独栋双拼联排叠拼大平层本项目目联排排本项目目独栋栋竞争格格局竞争关关系梳梳理核心竞竞品：：远洋洋天著著的联联排、、兴创创屹墅墅的联联排、、鸿坤林林语墅墅的联联排、、燕西西华府府的双双拼分流竞竞品：：誉天天下的的联排排、千千章墅墅的下下叠、、好望山山的类类独栋栋、燕燕西华华府的的联排排、璞璞瑅墅墅（独独栋））干扰竞竞品：：御汤汤山的的独栋栋本项目目独栋栋产品品竞争争关系系梳理理竞争格格局竞争关关系梳梳理本项目目联排排产品品竞争争关系系梳理理核心竞竞品：：远洋洋天著著的平平层、、鸿坤坤林语语墅的的叠拼拼、兴兴创屹屹墅的的平层层分流竞品：：千章墅的的上叠、好好望山的叠叠拼、天鹅鹅堡的联排排、璞瑅墅（独独栋）干扰竞品：：中海尚湖湖的联排潜在竞品：：中信府誉誉墅的联排排、V7西西园的平层层新成交土地地关注金地在南六六环新成交交地块，建建筑面积13.5万万平米，容容积率1.5竞品案例核心竞品及及分流竞品品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语语墅兴创·屹墅墅分流竞品龙湖·好望望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅墅御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖潜在竞品V7西园中信府誉墅墅主城区三环四环六环京沈高速本案京津高速五环京津唐高速亦庄新城大羊坊桥远洋天著———基本信信息基本信息中等体量，，远洋地产产，非核心心别墅区、、创新产品品竞品案例建筑面积：：312平米米联排产品；超大赠送面面积：图中红色部分为为赠送面积积，黄色为阳光光内庭院，总赠送面面积为270平米米左右；内庭院设计计，独栋质质感：在前庭后院院基础上增增设独立内内庭院设计计，私密性性强，同时时很好解决了进深深过长带来来的采光问问题；过道等空间间均为自然然采光，楼楼上楼下不不同空间均均可享受内内庭院景观观，形成三重庭庭院、立体体庭院双重重景观效果果；前后天天井，解决决地下室采采光，提升升地下室舒舒适度。庭院露台露台挑空采光顶阳光内庭院赠送空间赠送空间一层二层三层三层露台三层赠送空空间挑空部分联排一层的的视角远洋天著———户型270平米米超大赠送送面积、阳阳光挑空顶顶、赠40㎡露台竞品案例地下格局：：整体地下为为一层，但但层高较高为为7米，有产权，因为层高高较高，因因此客户在在使用的时时候可以自行分隔出出一层，这样地下下就变成了了两层，分隔出来的的这层为赠赠送层。地下一层：：可以打造成成多功能室室或者客户户的其他生生活空间，，样板间布布局成儿童童及女主人人房；地下二层：：车库层+家家庭厅，车车库有两个车位，车位价格格为20万/个个。地下一层地下二层采光窗井双车位采光窗井采光窗井本层全部赠赠送地下二层样样板间地下一层样样板间里侧为车库库位置项目亮点270平米米超大赠送送面积、阳阳光挑空顶顶、赠40㎡露台远洋天著———户型竞品案例1单元户型分分布示意图图（楼座正面面视角）-1F1F2F3F4F分布格局：：每栋楼排布布4层4户，每户户独立私家家电梯入户户，其中一一层、二层层和三层分分享地下室室面积及庭庭院面积，，四层无庭庭院和地下下室赠送，，赠送阁楼楼；庭院赠送：：1层赠送门门前南侧庭庭院，面积积为160平米左右右，2层和和3层东西西两侧分别别赠送各自自一侧庭院院，三层赠赠送庭院在在二层庭院院基础上进进行延展，，面积为60-160平米不不等；四层层无庭院赠赠送。产品面积：：二、三、四四层为258平米大大平层产品品，四层层层高为6.5米，可可分隔出阁阁楼。212433221123一层西侧房房源一层东侧房房源二层西侧庭庭院二层东侧庭庭院一层西侧庭庭院一层东侧庭庭院三层西侧庭庭院三层东侧庭庭院庭院赠送分分布示意图图（楼座俯瞰瞰视角）项目亮点远洋天著———创新产产品平墅创创新产品平平层层尺度+别别墅体验（（庭院+地地下室）竞品案例建筑面积：：406平米米大面宽，空空间尺度感感强；地上一层：：四室五卫两两厅，面宽宽17.1米，进深深15.2米，主卧卧面宽4.2米，客客厅面宽6米，南向两个卧卧室，包含含一个主卧卧套间，4个卧室全全部为套房房设计；地下一层：：地下一层面面积为142平米米，下沉庭院院面积20平米，本本层面积赠送三三分之二，可作为客客户的娱乐乐空间；赠送庭院：：庭院面积160平米米。北入户东一一层地下一层庭院赠送下沉庭院项目亮点北入户东一一层406平米大大面宽宽180平米米庭院赠送送远洋天著———创新产产品竞品案例建筑面积：：258平米米大面宽，空空间尺度感感强；地上一层：：四室五卫两两厅，面宽宽17.1米，进深深14.6米，主卧卧面宽4.2米，客客厅面宽6米，南向两个卧卧室，包含含一个主卧卧套间，4个卧室全全部为套房房设计；地下一层：：地下一层面面积为56平米，本层面积赠送三三分之二，可作为客客户的娱乐乐空间；赠送庭院：：庭院面积为为60平米。。北入户东二二层地下一层，，庭院为地地上赠送庭院项目亮点北入户东二二层258平米米大大面宽60平平米庭院赠赠送竞品案例远洋洋天天著著————创创新新产产品品远洋洋天天著著————去去化化情情况况去除除赠赠送送面面积积，，联联排排成成交交均均价价为为22358元元/㎡㎡，，平平墅墅产产品品为为20835元元/㎡㎡竞品品案案例例去化化情情况况分分析析：：2012年年全全年年共共消消化化88套套别别墅墅，，成成交交突突破破主主要要集集中中的的11月月新新品品加加推推阶阶段段，，前前期期去去化化情情况况较较差差，，月月均均去去化化5套套；；成交交价价格格较较平平稳稳，，成成交交价价格格集集中中在万万之之间间，，年年底底随随着着项项目目去去化化较较好好价价格格有有小小幅幅上上涨涨。。联排排产产品品成成交交全全面面积积均均价价仅仅为为：：22358元元/㎡㎡平墅墅产产品品成成交交全全面面积积均均价价为为：：20835元元/㎡㎡去除除赠赠送送面面积积，，联联排排成成交交均均价价为为22358元元/㎡㎡，，平平墅墅产产品品为为20835元元/㎡㎡远洋洋天天著著————去去化化情情况况竞品品案案例例存量量分分析析：：项目目截截止止目目前前存存量量：：126套套后续续存存量量：：8.93万万㎡㎡存量量产产品品构构成成：：联排排101套套，，平平墅墅25套套，，后后期期地地块块远洋洋天天著著————存存量量及及13年年目目标标13年年销销售售目目标标：：20亿元竞品案例项目优势：产品创新升级级，高赠送率率，性价比高高；区位优势：项目位于经济开发区核核心区，作为开发区区内的企业高高管及企业业业主的地缘性性客户是项目目的天然客户户；交通优势：项目本体开车车至CBD区域仅仅需15分钟钟，有力地支撑撑了城市别墅墅的概念，圈圈住CBD客客户项目劣势：非纯粹别墅社社区；项目周边自然然环境不佳，位于亦庄工工业园区。项目成交简析析：成交有效渠道道：目前项目推广广渠道主要为为短信、巡展和和搜房网成交客户分布布：项目成交客户户主要来自40%为CBD客户，30%为大兴兴东南板块客客户，25%为亦庄工业业园区企业主主。创新产品，高高赠送面积，，营销聚焦远洋天著———优劣势分析析竞品案例经济型别墅，，与本项目存存在竞争关系系竞品案例核心竞品及分分流竞品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语墅墅兴创·屹墅分流竞品龙湖·好望山山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖潜在竞品V7西园中信府誉墅亿城燕西华府府——基本信信息竞品案例基本信息高端会所：游泳池、温泉泉SPA、红红酒/雪茄、、读书室、运运动健身、艺艺术展厅、华华府图书馆、、艺术沙龙馆馆等。项目配套外部配套项目位于西六六环42#出出口（青龙湖湖出口）向西西400米即即到或京石高高速，有基本本周边配套；；自然公园类类配套丰富，，包括青龙湖湖公园、千灵灵山风景区、、潭柘寺等。。内部配套竞品案例项目规划竞品案例项目整体分为为A、B、C、、D四个区，，共774套C区、D区为为目前在售区区域B地块（具具体规划待定定）A地块（具体体规划待定））D地块（联排排产品）C地块（双拼拼和独栋产品品）地块规划项目规划竞品案例C区指标———建筑面积：101348㎡绿地面积：30564㎡㎡容积率：0.77产品：双拼/小独/大独栋总户数：147户（含含样板区）风水规划：C区拥有社区区内最优势的的峡谷和水系系资源，依地地打造了四水水归堂核心区区和森林溪谷谷休闲水景。。双拼（430/437/459㎡，，50套）小独栋（582㎡，53套）大独栋（851㎡，37套）项目规划竞品案例建筑面积：119192㎡绿地面积：22531㎡㎡容积率：1.31产品类型：联联排（360-370平米为为主），主力户型为六六联排总户数：273户风水规划：一条水系，贯贯穿D区南北北，自南向北北，沿水系分分成三个组团团，意味步步步高升。D区规划———项目产品———联排竞品案例私家电梯联联排360-370平，四室室四厅六卫，，三庭院，室室内双车位，，媲美独栋别别墅挑空设计，增增大采光面，，变向赠送面面积项目产品———双拼竞品案例私家电梯阳光光双拼

430-459平米，五室室四厅五卫，，稀缺温泉入入户项目产品———独栋竞品案例观山小独栋582平米米，五室六厅厅八卫，四向向入户门设计计15米大面宽宽，11米短短进深，市场场少有53套，稀缺缺温泉入户地上二层首层地上三层地下一层项目产品———独栋竞品案例地上三层地下一层地上二层首层稀缺大独栋851平米米，五室六厅厅八卫，仅37套，稀缺缺温泉入户,双首层设计，，中厅三层挑挑空临湖而建，北北京唯一的森森林峡谷独栋栋别墅项目产品———销售情况竞品案例当前顺销期，，剩余存量如如下：今年后续供应应：D2区，360-370平米联排产产品，共67套，价格未未定。开盘时间约6-7月份。。2013年目目标：联排产品与本本项目独栋未未来在同一总总价，存在竞竞争竞品案例核心竞品及分分流竞品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语墅墅兴创·屹墅分流竞品龙湖·好望山山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖潜在竞品V7西园中信府誉墅占地面积：7.5万平方米建筑面积:15.27万平方米建筑类别：联排装修状况：精装交通状况：大兴新城核心心区，地铁四四号线西红门门站东800米，交通通通达性好。主力户型：260-280平米叠拼拼与360-370平米米联排，共276套别墅墅房源绿化率：30%容积率：：1.02开盘时间：2013年6月成交均价：35000元元/㎡入住时间：2015年物业公司：瑞邦物业物业费：2.60元/平方米·月月车位信息：车位配比1:2鸿坤林语墅基本信息大兴新城、配配套较完善竞品案例签约学校：与北京第二实实验小学；首首都师范大学学学前教育学学院附属幼儿儿园等签约。。项目配套外部配套项目位于地铁铁四号线西红红门站东，周周边配套成熟熟，周边包括括华亚洲第一一宜家旗舰店店，正大购物物中心等大型型商业充分满满足客户生活活所需，但是是相对高端。。内部配套大兴新城核心心区，项目配配套较全面且且相对高端竞品案例项目规划竞品案例叠拼联排产品布局：148套联排排+128套套叠拼园林：北侧景景观花园（银银杏大道、钟钟塔、花海、、叠水、高尔尔夫练习场、、坡地园林、、3000平平米湖面）；；南侧休闲运运动；中央水水系；项目产品竞品案例360-370平米联排排，地下两层层，高赠送率率，实际面积积在500平平米左右；C户型实际面面积约481平米，S9户型601平米；项目产品竞品案例260-280平米叠拼拼，南北分开开入户，均赠赠花园、下沉沉庭院及地下下室，其中上上叠赠阁楼，，高赠送率，，实际面积在在400平米米左右；下叠445平平米，上叠394平米；；项目产品竞品案例精装标准：10000元元/平米；工艺工法展示示:新风系统：恒温恒湿恒洁洁（PM2.5）门窗：铝包木双层low-e中中空玻璃+遮遮阳卷帘（现现场对比展示示）；水：厨房直饮水+卫生间软化化水，汉尼韦韦尔洁具；地暖等常规展展示；Wifi覆盖盖：可用手机操作作新风、卷帘帘等；示范区竞品案例推广诉求及表表现竞品案例推广语：世界界级都会别墅墅豪宅项目以“爱丽丽舍宫”为范范本，从规划划到建设，一一切皆以皇家家宫廷为参照照样本精工雕雕琢；鸿坤集集团十年方成成一墅，新国国门之上缔造造世界级豪宅宅标准，成就就“京城新贵贵”最后的城城市低密生活活。核心价值：城市别墅（四四环+宜家））世界级（法式式新古典）豪宅品质（健健康+智慧））主要渠道：短短信、网络、、户外、杂志志销售及客户竞品案例开盘时间：预预计6月，但但预售证尚未未拿到，价格格未定；货量：不着急急卖，今年推推出34套房房源，两栋叠叠拼+两栋联联排销售阶段：排排卡，约60-70张左左右，不收费费用。客户：南城客客户为主，主主要是大红门门一带的生意意人，东边客客户过来的不不多。北京南部低密密度豪宅，抬抬升南部片区区市场价格认认知；有利于建立本本项目的价格格逻辑；本项目可承接接其下游客户户；竞品案例核心竞品及分分流竞品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语墅墅兴创·屹墅分流竞品龙湖·好望山山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府占地面积：12.48万平方米建筑面积:14.6万平方米建筑类别：别墅，共538户；装修状况：毛坯交通状况：大兴新城核心心区，地铁大大兴线高米店店南站，交通通通达性好。。主力户型：170-340平米洋房房，430平平米联排；绿化率：40%容积率：：1.17开盘时间：2013年5月或6月成交均价：35000元元/㎡入住时间：2015年上上半年物业公司：北京兴达兴物物业服务中心心物业费：未定车位信息：车位配比1:2建筑设计单位位:－兴创屹墅基本信息竞品案例学院气息:与北京石油化化工学院与北北京印刷学院院相邻，学院院气息浓厚。。项目配套外部配套项目位于大兴兴新城核心区区，周边配套套相对成熟，，周边游包括括华堂商场在在内众多配套套能够基本满满足客户生活活所需，但是是相对较低端端。大兴新城核心心区，项目配配套较全面但但相对较低端端外部配套竞品案例项目产品竞品案例主力户型：180-330平米4或或5层的平墅墅；460、480平联排别别墅；销售计划：首次推出平墅墅产品，精装装修；价格及及开盘时间未未定；预计价格：33000元元/平米；现场展示：目前只有沙盘盘模型；兴创屹墅A户3室2厅2卫建面180.00m2

兴创屹墅B户4室2厅3卫建面220.00m2兴创屹墅C户4室2厅3卫建面270.00m2

兴创屹墅D户5室2厅3卫建面330.00m2

南城高端低密密度项目，本本项目重要的的竞争对手；；竞品案例核心竞品及分分流竞品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语墅墅兴创·屹墅分流竞品龙湖·好望山山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府龙湖好望山龙湖品牌，中中等体量类别别墅社区竞品案例去化情况竞品案例13年新增搜搜房电商20万优惠去化情况13年销售目目标：10亿元竞品案例存量分析：项目截止目前前存量：105套后续存量：13.97万万㎡存量产品构成成：叠拼105套套，后期地块块龙湖好望山———存量及13年目标13年销售目目标：7.5亿元竞品案例项目优势：龙湖品牌开发发商，龙湖地产在北北京项目以高高端社区为主主，在别墅市市场中，品牌牌知名度较高高；隶属中央别墅墅区，别墅置业热热点区域，依依托顺义核心心区生活配套套，别墅居住住氛围浓厚；；五重园林体系系，龙湖地产在在园林打造方方面尤为擅长长，其园林种种植讲究五重重体系，被众众多开发商纷纷纷效仿；性价比高，220-330㎡叠拼户户型，经济实实惠，虽非纯纯别墅产品，，但550-650万元元/套的高性性价比价格，，深受市场追追捧。项目劣势：非纯别墅社区区，社区规划洋房房、联排、及及少量类独栋栋，另配建有有政策性住房房；产品非别墅类类型产品，社区以叠拼拼为主，仅有有少量类独栋栋产品。项目成交简析析：成交有效渠道道：目前项目推广广渠道为网络、短信成交客户分布布：主力客户为望望京片区、通通州外溢客户户优劣势分析竞品案例非本项目重要要竞品竞品案例核心竞品及分分流竞品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语墅墅兴创·屹墅分流竞品龙湖·好望山山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府誉天下下（誉誉皇殿殿）———基基本信信息竞品案案例基本信信息项目产产品竞品案案例百万精精装：全屋屋铺砌砌进口口天然然圆石石及地地砖、、厨房房及卫卫生间间高级级柜台台，以以至高高科技技保安安系统统等。。销售情情况竞品案案例销售情情况：：共254套套房，，5月月初加加推100套法法式风风格的的独栋栋及联联排，，独栋栋约560平米米，总总价1900万万，联联排约约380平平米，，总价价约900万；；当前仅仅余1套独独栋，，预计计10月份份推出出新货货量，，价格格未定定；客户及及渠道道：主要以以线下下渠道道为主主，主主打老老客户户，港港商圈圈层客客户居居多项目有有一定定的特特殊性性，非非本项项目关关注重重点竞品案案例核心竞竞品及及分流流竞品品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞竞品远洋天天著燕西华华府鸿坤··林语语墅兴创··屹墅墅分流竞竞品龙湖··好望望山誉天下下千章墅墅天鹅堡堡首开璞璞瑅墅墅园博府府御汤山山尚湖世世家干扰竞竞品御汤山山中海尚尚湖园博博府府千章章墅墅非核核心心别别墅墅区区中中等等体体量量别别墅墅竞品品案案例例幼儿园会所叠拼联排叠拼一期房源一期期房房源源共共13栋栋楼楼，，共共计计99套套房房源源，，其其中中叠叠拼拼76套套，，联联排排23套套；；12年年开开盘盘房房源源共共四四栋栋楼楼，，32#，，38#，，37#（（叠叠拼拼房房源源下下叠叠10套套，，上上叠叠16套套）），，1#（（联联排排10套套））共共36套套，，总总货货值值约约3.4亿亿；；一期期推推售售房房源源为为东东北北角角现现房房资资源源，，且且叠叠拼拼、、联联排排中中高高端端别别墅墅资资源源搭搭配配，，实实现现均均衡衡去去化化竞品品案案例例去化化情情况况去除除赠赠送送面面积积，，联联排排成成交交均均价价为为21204元元/㎡㎡，，叠叠拼拼为为26488元元/㎡㎡竞品品案案例例去化化情情况况分分析析：：2012年年全全年年共共消消化化32套套别别墅墅，，签签约约金金额额4.16亿亿元元，，其其中中开开盘盘36套套房房源源全全部部认认购购完完毕毕，，首首开开效效果果较较好好；；项目目首首期期开开盘盘叠叠拼拼面面积积252-390㎡㎡，，联联排排面面积积450㎡㎡，，赠赠送面面积积也也70-400㎡㎡不不等等，，私私家家电电梯梯直直接接入入户户，，赠赠送送业业主主精精装装车车库库，，性性价价比比相相对对较较高高。去化化情情况况去除除赠赠送送面面积积，，联联排排成成交交均均价价为为21204元元/㎡㎡，，叠叠拼拼为为26488元元/㎡㎡联排排产产品品成成交交全全面面积积均均价价仅仅为为：：21204元/㎡㎡叠拼拼产产品品成成交交全全面面积积均均价价为为：：26488元/㎡㎡竞品品案案例例存量量分分析析：：项目目截截止止目目前前存存量量：：54套套2013年年预预计计新新增增供供应应量量：：14.5万万㎡㎡存量量产产品品构构成成：：叠拼拼49套套，，联联排排5套套，后后续续还还有有14.5万万㎡㎡未取取证证产产品品13年年销销售售目目标标：：6亿亿元元存量量及及13年年目目标标竞品品案案例例起势势活活动动微博博活活动动影视视嫁嫁接接拓展展活活动动论坛坛活活动动婚纱纱摄摄影影丽兹兹行行伯爵爵高高尔尔夫夫路虎虎活活动动《煮煮妇妇也也疯疯狂狂》》《9月月婚婚礼礼》》八十十年年代代电电影影人人-老老朋朋友友聚聚会会明星星聚聚会会营销销动动作作项目目营营销销动动作作线下下活活动动资资源源主主题题丰丰富富多多彩彩、、品品质质高高端端竞品品案案例例项目目优优势势：：组团团规规划划优优势势：：虽然然处处于于非非核核心心别别墅墅区区，，但但目目前前已已有有多家家知知名名开开发发商商入入住住，项项目目所所处处区区域域的的热热度度及及知知名名度度将将逐逐步步扩扩大大，，区区域域价价值值将将会会不不断断提提升升；；母品品牌牌优优势势：：充分分借助助母母品品牌牌联联想想集集团团知知名名度度，打打造造融融科科置置地地在在京京首首个个别别墅墅项项目目；；现房房呈呈现现、、性性价价比比高高：：外立立面面采采用用葡萄萄牙牙米米黄黄石石全全干干挂挂石石材材，并并且且现现房房呈呈现现展展示示效效果果非非常常好好，，首首期期开开盘盘叠叠拼拼及及联联排排，，赠赠送送面面积积也也70-400㎡㎡不不等等，，私私家家电电梯梯直直接接入入户户，，赠赠送送业业主主精精装装车车库库，性价价比比相相对对较较高高；；项目目成成交交简简析析：：成交交有有效效渠渠道道：：目前前项项目目推推广广渠渠道道为为网络络及及户户外外成交交客客户户分分布布：：主力力客客户户：：望望京京、、亚亚运运村村、、三三元元桥桥、、燕燕莎莎等等片片区区高高端端人人群群；；次次级级客客户户：：顺顺义义城城区区内内空空港港别别墅墅区区、、后后沙沙峪峪板板块块外外溢溢客客户户边边缘缘客客户户：：主主动动郊郊区区化化东东部部CBD区区域域及及通通州州区区域域改改善善升升级级客客户户优劣势势分析析竞品案案例竞品案案例核心竞竞品及及分流流竞品品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞竞品远洋天天著燕西华华府鸿坤··林语语墅兴创··屹墅墅分流竞竞品龙湖··好望望山誉天下下千章墅墅天鹅堡堡首开璞璞瑅墅墅园博府府御汤山山尚湖世世家干扰竞竞品御汤山山中海尚尚湖园博府府天鹅堡堡———基本本信息息竞品案案例基本信信息项目产产品竞品案案例产品：：在售三三期亲亲密别别墅，，联排排产品品，面面积230-340平米米，总总价450-600万；；其中主主力户户型为为240平平米，，推出出6套套特价价房，，450万万；销售情情况：：项目最最早07年年一期期开盘盘，09年年二二期，，现在在在售售为三三期，，仅剩剩50余套套别墅墅；无无后续续供应应。老旧项项目尾尾盘，，非本本项目目竞品品竞品案案例核心竞竞品及及分流流竞品品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞竞品远洋天天著燕西华华府鸿坤··林语语墅兴创··屹墅墅分流竞竞品龙湖··好望望山誉天下下千章墅墅天鹅堡堡首开璞璞瑅墅墅园博府府御汤山山尚湖世世家干扰竞竞品御汤山山中海尚尚湖园博府府首开璞璞瑅墅墅———基本本信息息竞品案案例基本信信息产品信信息竞品案案例经济型型独栋栋产品品，现现房299-358平方方米的的紧凑凑型别别墅，，456-499平方方米的的舒适适型别别墅，，588-645平方方米的的奢华华型别别墅销售信信息竞品案案例2012年年11月开开盘至至今，，签约约66套，，成交交金额额3.81亿与本项项目非非同一一类产产品，，但需需关注注其销销售动动态竞品案案例核心竞竞品及及分流流竞品品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞竞品远洋天天著燕西华华府鸿坤··林语语墅兴创··屹墅墅分流竞竞品龙湖··好望望山誉天下下千章墅墅天鹅堡堡首开璞璞瑅墅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府项目类型：：千栋体量纯纯独栋成品品别墅用地面积：：113万平平米（东区区37万平平米）容积率率：0.38总套数数：1044套套（东区381套））建筑风格：：地中海风情情（浓情托斯斯卡纳、西西班牙、典典雅法式））户型设计：：A-Q17种户型绿化率率：55%面积区间：：主力户型集集中在460－610平米；极致稀缺缺型800-900平米左右右的楼王交通情况：：奥北别墅区区核心（小小汤山镇）），通过三三横（北六六环、定泗泗路、北五五环）三纵纵（京承高高速、立汤汤路、八达达岭高速））实现快速速通达。御汤山价值值：1、地脉稀稀缺：地处处汤泉行宫宫原址之上上，未来科科技城和国国际健康城城再次整体体提升区域域升值潜力力；2、产品稀稀缺：北京京当前仅存存的稀缺纯纯粹独栋别别墅社区，，3种风格格17种户户型，户户户不同，充充分体现独独特个性；；3、景观稀稀缺：15万平米成成品园林，，万余株珍珍稀成树密密植，尽享享百年浓荫荫，果岭高高尔夫坡地地绿化，丰丰富别墅生生活；4、温泉稀稀缺：户户户温泉入户户，足不出出户享受昔昔日皇家御御制规格温温泉；5、现房稀稀缺：全部部准现房，，不用预期期未来，生生活画面实实景呈现，，即买即住住；6、配套稀稀缺：720亩生态态农庄配备备，私享健健康有机生生活；三大大殿堂级会会所，20000平平米配备，，彰显尊贵贵身份。御汤山基本信息奥北纯独栋栋大盘竞品案例去化情况竞品案例去化情况分分析：2012年年全年共消消化126套别独栋栋墅，签约约金额12.88亿亿元；成交价格方方面5月份份开始由于于项目采取取特价房策策略去化情况独栋产品成成交全面积积均价仅为为：22552元/㎡竞品案例存量分析：：项目截止目目前存量：：161套后续供应量量：24万㎡存量产品构构成：独栋161套存量及13年目标13年销售售目标：10亿元竞品案例特价房：针对市场新新客户采取取75折优惠，通过过原价1100万折后后820万万独栋特价房吸引引客户，820万相相当于区域域内联排总总价，奥北别墅区区内首个打打折销售独独栋项目。活动：资源嫁接活活动（黑龙江商商会、北京京商会）+现场生活体体验活动（有机生态态采摘、自自有有机池池塘垂钓、、烧烤等））奥北，纯独独栋、现房房、大庭院院制胜点231奥北别墅区区，热点置业业区域内，，热销的项项目特价房策略略成功启动热热销的典范范，5月率率先在区域域内启动特特价房，突突破市场，，带动整年年热销。项目本身兼兼具纯独栋栋的别墅大大盘、现房房、6月加推推房源赠送送400-600㎡㎡大庭院，，性价比高高。1月2月4月3月6月5月7月8月9月10月11月12月推售推出53套套350-500㎡独栋产产品，总价价区间为950-1400万万元。4项目入市时时间较长，，现场打造造震撼成熟熟，客户体体验充分。。营销动作项目营销动动作竞品案例项目优势：：奥北别墅区区，热点置业业区域内，，热销的项项目项目本身兼兼具纯独栋栋的别墅大大盘、现房房、6月加推推房源赠送送400-600㎡㎡大庭院，，性价比高高。项目入市时时间较长，，现场打造造震撼成熟熟，客户体体验充分。项目劣势：：项目户型居居住感不足足交通拥堵项目成交简简析：成交有效渠渠道：目前项目推推广渠道为为新浪网、线线下圈层客客户拓展成交客户分分布：由于项目项项目成交客客户主要来来自60%为奥北区区域客户，，以朝阳区区居多。优劣势分析析竞品案例竞品案例核心竞品及及分流竞品品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语语墅兴创·屹墅墅分流竞品龙湖·好望望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府潜在竞品V7西园中信府誉墅墅中海尚湖世世家——基基本信息竞品案例基本信息项目产品竞品案例目前项目仅仅余60套套联排，350平米米，总价800万左左右；线下渠道为为主，中海海老客户成成交较多竞品案例核心竞品及及分流竞品品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语语墅兴创·屹墅墅分流竞品龙湖·好望望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府园博府非纯粹别墅墅项目竞品案例项目目前取取证可售住住宅房源共共计446套，其中中平层产品品379套套，联排产品31套。首次开放放房源236套平层层产品，签签约率为98%，仅仅剩余4套套；二次开开盘销售平平层产品179套，，签约率62%。别墅产品顺顺销，目前前从建委网网站显示仅仅有2套认认购，但销售人员员说别墅基基本售完。。项目于2012年11月取得得454套套办公立项项房源（商商改住规划划）预售证证，并于2013年年1月，以以公寓形式式开盘销售售，目前已已签约181套，签签约率为40%公寓以撤回以撤回2015.05.26一期开盘2012.10.01二期开盘推盘节点2013.01公寓开盘剩余货量：：项目规划总总建面24万㎡，目目前已取证证建面9.7万㎡，，撤回销证证建面5.4万㎡，，产品类型型为平层产产品。剩余余近10万万㎡规划未未知，预计计还将有部部分商业产产品，后期无别墅墅产品。去化情况仅31套联联排别墅竞品案例2013年年销售情况况2013年年2月27日最新动动态万年生态城城•园博府府二期在售售，现主力力户型为145-260平精精装户型，，均价24000元元/平起。。项目另另有340㎡联排别别墅、45-100㎡SOHO商业。。一次性付付款97折折，贷款99折。因目前可售售产品较少少，因此暂暂无集中推推广。去化情况项目普宅产产品去化较较好13年销售售目标：20亿元（主要是普普宅部分））竞品案例项目优势：：“健康生活活有机系统统”大规划划，在社区内构构筑可再生生能源系统统、微气候候系统、固固碳系统、、内空间生生态系统四四大生态系系统，倡导导绿色健康康生活理念念；园博会的开开展使得区区位发展利利好项目地铁直达，，交通便利利项目劣势：：非纯别墅社社区，社区规划洋洋房、公建建、商业等等多建筑形形态，别墅墅仅有31套；非传统别墅墅区，开发发商品牌知知名度较低低；项目成交简简析：成交有效渠渠道：目前项目推推广渠道为为短信及网络络成交客户分分布：丰台区域占占40%，其次为金金融街及石石景山客户户。优劣势分析析收集市场项项目分析竞品案例核心竞品及及分流竞品品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语语墅兴创·屹墅墅分流竞品龙湖·好望望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府潜在竞品V7西园中信府誉墅墅占地面积：：43600平米建筑面积:113105平方米米建筑类别：：小高层装修状况况：毛坯，部部分精装装交通状况况：门头沟西西四环阜阜石路双双峪环岛岛北1公公里，三三大城市市主干道道与区域域快速连连接，交交通通达达性较好好。主力户型型：平层层：175-270平方方米，215平平米为主主。绿化率：：30%容积率率：2.50开盘时间间：2013年06月30日销售均价价：待定入住时间间：2014年12月物业公司司：待定物业费：：待定车位信息息：458位位，车位位配比1：1开发商:北京天天台山房房地产开开发有限限公司效果图基本信息息竞品案例例V7·西西园配套教学学:人人大附小小、实验二小小的引入入，目前前北京实实验二小小已于项项目达成成合作本体配套套外部配套套项目位于于门头沟沟城区中中心，周周边配套套相对成成熟，周周边游包包括国美美电器在在内众多多配套能能够充分分满足客客户生活活所需，，但是相相对较低低端。竞品案例例项目配套套园林打造造理念：：以“礼制制”需求求人与环环境的和和谐统一一。园林布局局介绍：：园区沿““十字轴轴线”展展开三段段式景观观——南南部大面面积石材材铺装的的法试喷喷泉广场场，与中中轴对称称的台地地叠水步步道相连连；中部部轴心，，银杏喷喷泉至会会所；北北部自然然坡地。。园林欧洲宫廷廷礼仪，，自然营园园秩序竞品案例例竞品案例例核心竞品品及分流流竞品地地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品品远洋天著著燕西华府府鸿坤·林林语墅兴创·屹屹墅分流竞品品龙湖·好好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅瑅墅园博府御汤山尚湖世家家干扰竞品品御汤山中海尚湖湖园博府潜在竞品品V7西园园中信府誉誉墅占地面积积：126000平平方米建筑面积积:126000平平方米建筑类别别：联排装修状况况：毛坯交通状况况：临近地铁铁5号线线延长线线，亦庄庄桥或者者荣京东东街站均均可到达达，交通通通达性性较好。。主力户型型：联排排：240平平米和270平平方米，，赠送地地下空间间。绿化率：：30%容积率率：1.0开盘时间间：2013年5月月成交均价价：待定入住时间间：2014年物业公司司：待定物业费：：待定车位信息息：双车位开发商:北京中中信新城城逸海房房地产开开发有限限公司基本信息息效果图实景图中等体量量，远洋洋地产，，非核心别别墅区、、创新产产品竞品案例例中信府誉誉墅园林打造造理念：：注重中西西方精神神的融合合。园林布局局介绍：：，社区外外部将打打造出与与南海子子公园相相得益彰彰的风情情主题园园林，社社区内部部结合欧欧式现代代手法，，是中信信地产倾倾力打造造的“城城市湿地地公园别别墅区””。园林城市湿地地公园别别墅区欧式现代代手法，，融景湿地地公园竞品案例例户型竞品案例例联排270m2户型：地上三层层，地下下一层，，南向面面宽7.5米；；配有室内内电梯，，赠花园园、地下下室，双双车位；；项目优势势：区位优势势：亦庄庄核心生生活区，，凉水河河畔；距距五环路路仅500米，，距离国国贸桥仅仅13公公里；环境优势势：被亚亚洲最大大城市湿湿地公园园——南南海子公公园所环环抱，整整体容积积率仅1.0，，打造“城市湿湿地公园园别墅区区”，是中信地地产品牌牌之作。。规划优势势：纯别别墅社区区；竞品案例例本项目关关注重点点竞品监测测建议：：正南：鸿鸿坤林语语墅、兴兴创屹墅墅、首开开璞瑅墅墅东南：远远洋天著著、中信信府誉墅墅西南：燕燕西华府府后续市场场监测主主要内容容1、核心心竞品的的销售情情况监测测，推广广渠道监监测等2、市场场有新动动态项目目的专题题分享存量总览览附V7西园园、鸿坤坤·林语语墅、兴兴创·屹屹墅、中中信府誉誉墅暂未未开盘神圣的的工作作在每每个人人的日日常事事务里里，理理想的的前途途在于于一点点一滴滴做起起。创造性性模仿仿不是是人云云亦云云，而而是超超越和和再创创造。。逆境给人宝宝贵的磨练练机会。只只有经得起起环境考验验的人，才才能算是真真正的强者者。22:4722:4722:47:0922:47:09所谓天才，，只不过是是把别人喝喝咖啡的功功夫都用在在工作上了了。强烈的欲望望也是非常常重要的。。人需要有有强大的动动力才能在在好的职业业中获得成成功。你必必须在心中中有非分之之想，你必必须尽力抓抓住那个机机会。患难可以试试验一个人人的品格，，非常的境境遇方才可可以显出非非常的气节节;风平浪静的的海面，所所有的船只只都可以并并驱竞胜。。命运的铁铁拳击中要要害的时候候，只有大大勇大智的的人才能够够处之泰然然。不放过任何细细节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的竞竞争优势，就就是比你的竞竞争对手学习习得更快的能能力。把你的竞争对对手视为对手手而非敌人，，将会更有益益。一旦做出决定定就不要拖延延。任何事情情想到就去做做!立即行动!如果通用公司司不能在某一一个领域坐到到第一或者第第二把交椅，，通用公司就就会把它在这这个领域的生生意买掉或退退出这个领域域。我的宗旨一向向是逐步稳健健发展，既不不要靠耸人听听闻的利润，，也不要在市市场不景气时时，突然有资资金周转不灵灵的威胁。05-1月-2322:47:09在艰难时期，，企业要想获获得生存下去去的机会，唯唯一的办法就就是保持一种种始终面向外外界的姿态。。若想长期生生存，仅有的的途径就是要要使人人竭尽尽全力，千方方百计让下一一代产品进入入用户家中。。时间是一个伟伟大的作者，，它会给每个个人写出完美美的结局来。