枣庄碧水云天中央城XXXX年-月营销月推广方案

碧水云天·中央城2013年3—6月营销推广方案2012年，在双方的共同努力下，在逆势中交上了一份满意的市场答卷。2013年，在新的市场和形势下，贵方对我司提出了新的任务和要求：

2013年上半年完成回款3.5个亿的销售任务前言2013年上半年回款3.5亿备注：需要在6月31日之前完成

营销目标根据销售测算，4个月，3.5个亿需要成交600套房子！按照去年14%的成交量倒推，4个月，需要来访4286批客户！！而2012年全年度来访1619批次！！！这似乎是难以完成……

古今成败三要素

天时、地利、人和

我们占几样？天时：新国五条的出台2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”)。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。评点：在国务院最先出台“国五条”之后，国土部率先表态要主动配合相关部门做好房地产调控，这意味着各部和各地将有后续落实政策在酝酿。这意味着将来的房地产形势依旧不容乐观。

地利：周边竞品层出不穷

现房实景已不再是项目唯一卖点小节：

人和：

日均接待60批客户

狼性团队已达疲劳上线小节：

如此严峻的形势，

无疑是雪上加霜怎么破局局万达行能能改变什什么？………………怎么破局局万达行能能改变什什么？………………万达行改改变不了了天时………………万达行改改变不了了地利………………万达行不不是万能能的………………万达行改改变不了了的很多多………………但。万达行能能改变得得了自己己！因为坚信信人定胜天天，改变自己己，就是是改变世世界！！！……在万达行行，越是是奇迹的的事情越越不是奇奇迹………………在万达行行，越是是奇迹的的事情越越不是奇奇迹…………看万达行行如何去去做？月份住宅及营业房成交车位成交1月51套

16套2月29套5套合计8021三、2013年1—2月营销量量价统计计销售额（元）26697415.1821375195.3348072610.51数据统计计截止于于2013年2月26日回款额（元）41910780.6716471066.8858381847.553月4月5月6月175套

175套175套175套2.92亿700套按照均摊摊原则，，每月销售175套，方能能完成任任务四、3月—6月营销任任务及月月度分解解五、项目目剩余产产品盘点点区域物业A区B区C区合计住宅4382475181203商业322227写字楼2757170254商务楼243243数据统计计截止于于2013年2月26日A区B区C区合计比例四室

2166242%三室

410134522106680%两室

48142019014%一室

5500554%车位

2216904311342剩余住宅宅户型盘盘点问题的关关键是：：无论是自自然销售售还是团团购走量量，楼层层、户型型较好的的房源已已经不多多了，剩剩余房源源多为低低层（8层以下）），高层层（15层以上）），或不不太合理理的户型型（120平米的两两室，卫卫生间窗窗户开往往储物间间）因此“整盘策略略，整盘盘考虑”是运作作成功与与否的关关键。怎么统筹筹？怎么冲量量？兵法有云云：兵马未动动，粮草草先行一：推广广费用增加为400万1、按照照住宅推推广费用用为项目目总销额额1.2%—1.5%的比例2、2012年全年来来访客户户1619批客户，，推广费费用为130万—160万，按照照笔算：：来访客客户增加加了3倍，且仅仅需要4个月（1/3年）之内内完成。历史为镜镜：重金金之下，，必有勇勇夫狭路相逢逢，勇者者为王建议二：：团队奖奖励机制制1、激励励团队，，激发内内在潜能能2、比照照绿城财财务难关关奖励机机制—塑造济南南个人500万元销售售佣金神神话念念地产产经：地产销售售是推广拉大大头，销销售练内内功推广拉人人头，销销售现场场抓客两者不可可或缺，，缺者事事成无期期逆势下营营销推广广思路拓拓展项目整盘盘营销推推广思路路活动、活活动、还还是活动动优惠、、优惠惠、还还是优优惠均价下下调500元/㎡，预留留活动动优惠惠空间间那，您您肯定定会说说：为什么么要这这么搞搞？因为好房型型不多多了，，在如如此急急迫的的形势势下，，以量量换价价是可可行的的手段段，两两者如如鱼与与熊掌掌不可可兼得得。那，您您一定定会问问：老业主主来闹闹事可可怎么么办？？你和我我们想想一块块了！！万达行行是这这样想想的：：找一第第三方方公司司，与与之签签订保保密协协议，，以第第三方方赞助助或者者补贴贴的形形式进进行折折抵房房款。。责任转转移，，业主主在三三角中中无处处发力力那，中央城城需要要什么么样的的活动动和优优惠？？1、“你你购房房，我我赞助助”今年的的思路路是不不做大大规模模的团团购，，去年年烟厂厂跟妇妇幼保保健院院团购购单价价能低低于销销售价价1000元/㎡，今年年建议以以引进进第三三方进进行赞赞助补补贴建议以以低于于面价价500元/㎡的进行行补贴贴均由第第三方方公司司进行行补贴贴以较低低价格格进行行跑量量，达达成销销售预预期2、特价价房活动房房源：：顶层层+底层产产品活动思思路：：成本价价销售售，由由第三三方进进行购购房补补贴（（优惠惠）。。3、0元起拍拍推售产产品：：顶层层小户户型活动思思路：：前期期释放放信息息，凡凡参与与活动动者需需缴纳纳1万元保保证金金，同同一时时间在在售楼楼处进进行起起拍，，0元起拍拍，最后举举牌者者中得得。4、买房房送宝宝马活活动凡在6月30日之前前购房房的客客户，，均可可在后后期同同一时时间参参与抽奖5系宝马马活动。。5、平推推思路路对于散散户，，我们们采取取深挖挖项目目卖点点，以以现房房实景景、增增加产产品附附加值值的策策略进进行传传播，，加大大推广广力度度。建议采采取老老带新新成交交策略略“老带带新，，返物物业费费”以成交交1套免1年物业业费为为例：：0.95元/㎡/月x12x130=1482元0.95元/㎡/月x12x60=684元同样是是介绍绍1套房子子，同同是1年物业业费，，老客客户实实际利利益相相差太太大建议：：老带新新，返返现金金每成交交一套套返1200——2000元现金金90平米以以下小小户型型，返返1200元只与成成交的的房屋屋面积积有关关系，，一套套一价价，多多套多多得90平米以以上的的返现现2000元/套6、推广思思路：：加大大推广广力度度，加加大活活动力力度，，统筹媒媒介，，拓展展新媒媒体，，多项项联动动，以实现现项目目的““量价价井喷喷”3—6月份有有哪些些推广广活动动？—中央城城月度度营销销活动动分解解三月份份3月8日“最最美女女人花花”——迎3.8，中央央城牵牵手莎莎蔓莉莉莎专专题美美容讲讲座三月份份思路：：与与济南南莎蔓蔓莉莎莎滕州州店进进行联联谊，，特约约其著著名美美容讲讲师进进行美美容讲讲座，，并赠赠送体体验券券。活活动对对象：：中央央城新新老客客户。。优惠：：1、凡到到售楼楼处登登记者者均有有精美美礼品品一份份（洗洗衣粉粉）2、选好好房交交定金金的客客户者者参与与抽奖奖抵房房款活活动：：10000、8000、5000元3、成交交者还还可免免费体体验莎莎蔓莉莉莎美美容活活动体体验一一次，，4、老带带新活活动继继续执执行。。看得见见的好好房子子！——3.15，中央央城建建材部部件质质量体体验日日3月15日活动思思路：：迎3.15消费者者权益益保护护日，，结合合项目目实景景现房房，推推出中中央城城建材材部件件质量量展览览，让让来访访客户户感受受到中中央城城的精精品质质量体体系，，达成成口碑碑销售售。活动内内容：：1、来访访客户户有礼礼送2、建材材部件件展，，欢迎迎你来来打假假3、推出赞助助政策聚焦千年善善国，问鼎鼎商务在何何方?——中央金座首首届项目推推介会地点：滨江江大饭店参与人数：：200人左右邀请专家：：北京大学学经济系专专家教授、、知名经济专专家学者活动内容：：通过项目目推介的形形式达成C8的蓄客3月30日四月份：4月12日（爱的宣言言：死了也也要爱）春暖花开，，让世界见见证我们的的爱——筑爱巢，中中央城5万装修基金金等你来活动内容：：1、在此期间间，已婚或或者未婚来来售楼处均均有礼品相相送2、凡成交客客户，均由由第三方（（装修公司司）赞助5万元装修基基金折抵房房款3、在此期间间订婚或者者结婚的，，均赠送甜甜蜜电影票票两张。不能与赞助助同时进行行，但可享享受老带新新政策4月20日—21日掌控投资热热点，把握握财富良机机——中央金座项项目价值全全程解析地点：滨江江大饭店参参与人数数：200人左右邀请专家：：北京大学学经济系专专家学者上海同济大大学建筑专专家活动内容：：从城市规规划、建筑筑、经济投投资等方面面论述C8价值体系四月份：滕州人民，，您辛苦了了！——你买房，我我赞助，五五一中央城城提前“放放价”销售信息：：珍藏房源源火爆销售售，中央公公馆即将盛盛大开盘现房实景，，购房折抵抵500元/平米钜惠此外，预计计银座购物物中心、格格林豪泰五五一之前开开业活动建议：：1、成交客户户5000———10000元购物礼券券，并增送格林林豪泰钻石石卡1张，加送一一晚豪华房房体验2售楼处外或或者广场进进行大规模模演艺活动动，活跃案案场。5月10—12日万众瞩目，，中央金座座盛大开盘盘—央区之上，，最值得期期待的投资资财富利器器活动地点：：售楼处活活动内内容：1、幸运大转转盘2、售楼处外外盛大演绎绎活动3、到访客户户均有精美美礼品赠送送4、住宅保持持赞助政策策5.18——19（周六日））0元起拍推售产品：：顶层小户户型活动思路：：前期释放放信息，凡凡参与活动动者需缴纳纳1万元保证金金，同一时时间在售楼楼处进行起起拍，0元起拍，最最后举牌者者中得。六一儿童节节评选滕州最最“美”的的孩子——携手滕州电电视台，2013年中央城少少儿电视才才艺大赛案场活动：：1、凡家长带带领小朋友友到案场均均有小礼品品赠送，2、此外参加加少儿才艺艺展示，均均可按照获获得奖项不评名次，，只设奖项项。3、凡成交客客户，均进进行抽奖活活动，赠送送教育基金，，5000——10000元。六月份：6月10—12日“千年善国国风，今年年端午最给给力”——免费领粽子子，2013年中央城大大型电视龙龙舟赛地点：荆河河或前方小小清河队形：2—5个队合办单位：：滕州体育育局、滕州州电视台等等活动内容：：1、评选奖项项，颁发纪纪念奖品。。2、到访者均均可免费领领取粽子一一份.3、老客户送送粽子慰问问活动4、活动期间间，赞助依依旧进行，，购房享受受折上折，，赞助换算算成折扣。。“你买房房，我买单单”6月29—30日（周六、日日）买房，就送送宝马车1、凡在6月30日之前购房房的客户，，均可在后后期同一时时间参与抽抽奖5系宝马活动动，奖项设设置后期制制作执行方方案一同提提交。2、邀请宝马马车销售公公司进行合合办，现场场媒体跟踪踪报道。钱花哪了？？花了多少？？我们和您一一样关注：：九、媒体预预算媒介3月份4月份5月份6月份

合计滕州日报

32万（每月预留2万元软文推广）营销活动

60万财富期刊3.2万广告牌

10万元更换与维修

灯箱

4万更新

DM及夹报

250万份25万

DM发放

60×15人×120天=10.8万元

短信440万条18万元网站10万元168万拓展媒体132万

400万C8得单独聊聊聊附1：C8个案案研研究究附1：C8个案案研研究究案名名1：中中央央公公馆馆定位位语语：：央央区区绝绝版版，，城城市市地地标标推广广语语：：缔缔造造一一个个城城市市的的财财富富未未来来分析析：：案名名2：中中央央财财富富中中心心定位位语语：：绝绝版版央央区区，，宜宜商商宜宜住住宜宜投投资资推广广语语：：打打造造一一座座城城市市的的时时代代样样板板功能能主主打打：：““宜宜商商宜宜住住宜宜投投资资””，，多多功功能能财财富富综综合合体体。C区未未售售的的房房源源怎么么定定价价？？。2、未未售售房房源源销销售售定定价价未售售房房源源：：C2、C5原则则：：制制定定基基价价，，中中间间楼楼层层向向上上向向下下递递减减均价价：：4600元/㎡㎡9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。16:49:3216:49:3216:491/6/20234:49:32PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2316:49:3216:49Jan-2306-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。16:49:3216:49:3216:49Friday,January6,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2316:49:3216:49:32January6,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。06一月20234:49:32下午16:49:321月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月234:49下午午1月-2316:49January6,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/616:49:3216:49:3206January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。4:49:32下下午4:49下下午16:49:321月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。16:49:3316:49:3316:491/6/20234:49:33PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2316:49:3316:49Jan-2306-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。16:49:3316:49:3316:49Friday,January6,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2316:49:3316:49:33January6,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。06一一月20234:49:33下午午16:49:331月-2315、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。一月234:49下下午1月-2316:49January6,202316、少少年年十十五五二二