资产评估-ch4房地产

第四章

房地产评估

本章重点和难点：1、房地产评估中的合法原则和最有效使用原则2、影响房地产价格的因素3、成本法评估土地、新建房地产及旧建筑物的计算公式4、收益法的应用：净收益的含义、资本化率的种类、计算公式5、市场法的应用：评估程序、修正因素、计算公式6、假设开发法的操作步骤及计算公式第一节房地产评估概述一、房地产P1321、定义—土地、建筑物及其他地上定着物2、房地产的自然特性位置固定性质量差异性使用长期性3、房地产的经济特性

供求区域性房地产供给的相对垄断性房地产利用的多方向性房地产效益的级差性政策限制性

一、房地产4、房地产市场一级市场二级市场5、房地产的价值特征房地产价值是房地产的权益价值房地产价值与其用途和效用相关房地产价值具有个别性和区域性二、土地使用权（一）土地所有权的归属（二）土地使用权出让最高年限由国务院确定：（掌握）

1.居住用地70年；

2.工业用地50年；

3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

4.商业、旅游、娱乐用地40年；

5.综合或者其他用地50年。二、土地使用权（三）土地使用权及其交易国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。1.土地使用权出让2.土地使用权转让3.土地使用权出租4.土地使用权抵押1、土地使用权出让国家与土地使用者国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让于土地使用者，土地使用者向国家支付出让金。出让方式：协议招标、拍卖、挂牌经营性用地价高者得之——采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。挂牌“限房价、竞地价”2、土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用者之间使用年限=出让年限－原土地使用者已使用年限过户登记3、土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。4、土地使用权抵押土地使用权抵押，地上建筑物随之抵押。注意：土地使用权转让、租赁和抵押均是与其附着建筑物一起转让的。三、房地产评估的原则（掌握）

遵循供需原则、替代原则、贡献原则等（一）合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。（二）最有效使用原则

评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而是结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。四、房地产价格1、根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格2、按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格3、按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等（掌握）4、其他价格类型

楼面地价和容积率楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率：指地块建筑面积与地块总面积的比率

容积率=建筑总面积/土地总面积楼面地价=土地总价格/建筑总面积

=土地单价×土地总面积/建筑总面积

=土地单价/容积率楼面地价例:投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为4，单价为40000元/平方米；乙地的容积率为3.7，单价为38000元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？土拍版“东富西贵”上演国土局一小时揽金51亿2014年10月22日上海建工以31亿总价拿下河西南G52地块，地表出让面积81561.10（m2），1.0≤容积率≤2.75楼面地价13821元/㎡；五矿地产以20亿元的总价夺下城东G53，地表出让面积86270.43（m2），1.01≤容积率≤1.5楼面地价为15455元/㎡。某宗土地，单价为8000元/平方米，规划容积率为5，土地资本化率为10%，则其楼面地价为()元/平方米。

A.1600

B.8000

C.40000

D.80000『答案』A7月22日，《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》（国发〔2014〕27号）公布取消注册资产评估师等11项准入类职业资格。为切实落实国务院决定，人力资源社会保障部印发《关于减少职业资格许可和认定有关问题的通知》（人社部发〔2014〕53号）和《关于做好国务院取消部分准入类职业资格相关后续工作的通知》（人社部函〔2014〕144号），就取消准入类职业资格的后续工作作了原则性规定。为做好政策衔接和过渡工作，现就有关具体事宜通知如下：一、将注册资产评估师职业资格调整为水平评价类职业资格。二、已取得注册资产评估师职业资格证书的人员，原有资格仍可以作为聘任经济系列相应专业技术职务的依据。三、2014年度全国统一考试日期推迟至2015年上半年，具体考试日期另行通知。凡已报名参加2014年度注册资产评估师考试的考生，均可参加考试。2014年以前参加考试的各科目合格成绩有效期顺延。四、人力资源社会保障部、财政部将抓紧修订原注册资产评估师相关制度文件。待新修订的制度文件出台后，按照新的制度文件开展相关工作。五、房地产价格的影响因素（一）一般因素1、经济因素：经济发展因素、财政金融因素、产业结构因素2、社会因素：人口因素、家庭规模因素、房地产投机因素、教育科研水平和治安因素、社会福利因素3、政策因素：住房制度、地价政策、城市规划、税收政策、行政隶属关系、交通管制4、心理因素9.30房贷新政

1.对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

2.对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

3.在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。六、房地产价格的影响因素（二）区域因素

P1331.区域繁华因素2.道路通达因素3.交通便捷因素4.城市设施状况因素基础设施、生活设施、文化娱乐设施5.环境状况因素六、房地产价格的影响因素（三）个别因素P1331.土地的个别因素。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。2.建筑物的个别因素。

七、房地产评估的程序P133明确评估基本事项制定工作计划实地勘察与收集资料测算待估资产评估价值综合分析确定评估结果。特别注意以下几点：

1.所选用的资料是否适当；

2.评估原则的运用是否适当；

3.对资料分析是否准确，特别是对影响因素权重的赋值是否恰当。撰写评估报告

第二节市场法的应用（掌握）

一、适用范围市场法适用于活跃市场的交易性房地产。在下列情况下，市场法往往难以适用：

1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区

2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；

3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；

4.风景名胜区土地；

5.图书馆、体育馆、学校用地等。二、基本思路市场法的基本含义：在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。三、计算公式P=参照物交易价格×交易情况修正系数

×交易日期修正系数×房地产区域因素修正系数×容积率修正系数×土地年期修正系数注意：组成房地产状况因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。四、操作步骤（一）收集交易资料（二）可比交易案例确定（三）因素修正交易情况修正交易日期修正房地产区域因素修正容积率修正土地年期修正（四）确定待评估房地产价值1.交易情况修正修正系数的计算公式

交易情况修正后的正常价格

=可比实例价格×（正常情况指数/可比实例情况指数）

=P’×100/100（1±X%）（8-4）

2.交易日期修正主要通过物价指数来修正，注意是环比还是定基物价指数。

3.区域因素修正系数评估对象区域因素评分值/参照物区域因素评分值4、容积率修正经容积率修正后可比实例价格

=可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数）注意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比

例某城市某用途土地容积率修正系数见容积率修正系数表容积率

0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系数

0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果确定比较案例宗地地价每平方米为3800元，容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：经容积率修正后可比实例价格

=3800×1.6/1.9

=3800×容积率因素修正系数（1.6/1.9）

=3200（元/平方米）

某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为l.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于()元。

A.1250B.1500

C.2000D.3333.335、土地使用年限修正P136例：若选择的比较案例成交地价为每平方米10000元，对应土地使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地资本化率为8%，则年限修正如下：

土地使用年限修正后的地价

有一待估宗地，现收集到2010年3个可比较参照交易案例，具体情况如下，假定折现率为10％。负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。2010年以来，该城市地价逐月上升2%。(P/A,10%,45)=9.8628；(P/A,10%,50)=9.9148根据以上条件评估待估宗地的土地单价和楼面地价。宗地成交单价元/平方米交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地5.101.24500133001.12％1.3501％0233403.11％1.45001％335004.101.0451％-1％五、基准地价修正法基准地价修正法，本质上是市场法，只是参照物价格采用的是基准地价（一）基准地价的含义P141按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价是已知的，政府会进行公布，并定期修正，一般几年修正一次。南京市国土资源局2014年和2002年北京基准地价表.doc

（二）基准地价修正法的估价步骤

被估宗地地价

＝待估宗地所处地段的基准地价×年限修正系数×交易日期修正系数×土地状况修正系数×市场转让因素修正系数

注意：教材公式8－14，分母是基准地价的使用年限，应该采用土地法定最高出让年限。

北京市基准地价容积率修正系数表基准地价修正法评估一商业用地的价值，该商业用地实际转让年限为36年，若资本化率为9%，则土地年限修正系数为()。

A.0.992B.0.937C.0.986D.1.067

第三节收益法的应用（掌握）一、适用范围

收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估二、收益法评估房地产的基本步骤P143三、净收益

（一）净收益的含义

1.定义净收益=年客观总收益-年客观总费用

2.在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。

（1）实际净收益

指在现状下被估房地产实际取得的净收益。（2）客观净收益

房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益称为客观纯收益。

只有客观净收益才能作为评估的依据

（二）客观总收益

1.含义

指被估房地产在一年内所得到的所有收益。

2.确定客观总收益时候要注意以下问题：

（1）求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。

（2）有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况

3.在确定收益值时，可以按照以下思路进行：

（1）需以类似房地产的收益作比较；

（2）需对市场走势作准确的预测；

（3）必须考虑收益的风险性和可实现性。

（三）客观总费用1.定义:总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。2.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。3.房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。P144四、资本化率资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。（一）资本化率的实质1.资本化率在一定程度上反映了投资收益率。2.资本化率的大小与投资风险的大小正相关3.投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。（二）资本化率的估测P1451.安全利率加风险调整值2.市场租价比法3.各种投资收益率排序插入法4.资金成本加权平均法

综合资本化率—房地合一评估适用r土地还原利率—土地自身价值rL建筑物还原利率—评估建筑物的自身价值rB

（三）资本化率的种类某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）

A.8%

B.6%

C.5%

D.4%假定土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，土地价值为1000万元，建筑物价值为5000万元，房地产的综合资本化率应为（）。

A.7％B.7.50%

C.7.67％D.14%

单独评房——建筑物的经济寿命单独评地——土地使用权年限（1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。（2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。

五、收益期的确定（一）房地合一评房地产价格房地产价格＝房地产纯收益/综合资本化率

房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费用房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费

六、收益法的计算公式[例1]某房地产，在正常使用情况下每年所获得的总收益为20万元，每年所需支出的总费用为12万元，该类房地产的折现率为8％。另外，该宗房地产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现已使用了5年。求该房地产的收益价格。解：A=20－12=8（万元）

n=50－5=45A1P=-----×[1－---------]r（1＋r）n

=8×（P/A，8%，45）=96.87（万元）[例2]某房地产公司于2005年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2007年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2010年5月的价格。

解：1.估算年有效总收入年有效总收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2.估算年营运费用（1）管理费：年管理费＝9,855,000×3.5%＝344,925元（2）维修费：年维修费＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元（3）保险费：年保险费＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元（4）税金：年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年营运费用：＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900

＝3,098,025元3.估算净收益年净收益＝年有效总收入－年营运费用＝9,855,000－3,098,025

＝6,756,975元4.计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年，则：房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]

＝104,434,671元房地产单价＝104,434,671÷12,000

＝8,703元/平方米（二）残余法1.土地残余估价法已知：房地纯收益A、建筑物价值PB、

rB、rL求：PL已知：房地纯收益A、土地价值PL、

rB、rL求：PB

2.建筑物残余估价法【例】

某评估对象概况如下：评估对象为6层砖混结构办公楼，土地总面积500平方米,房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本化率为8%，管理费以年租金的3%计，维修费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值3‰计，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米2元，营业税及附加综合税率为5.5%，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价值依成本法求得为120万元。评估要求：用收益法评估该房屋基地使用权价值。解：评估过程如下：（1）计算年有效总收入年有效总收入＝45000×12－45000÷2＝517500（元）（2）计算年运营费用①管理费＝540000×3%＝16200（元）②修缮费＝1200000×1.5%＝18000（元）③保险费＝1200000×3‰＝3600（元）④房产税＝540000×12%＝64800（元）⑤营业税及附加＝540000×5.5%＝29700（元）⑥土地使用税＝500×2＝1000（元）⑦年运营费用＝16200＝133300（元）（3）计算房地产纯收益房地产纯收益＝517500－133300＝384200（元）（4）计算土地纯收益①房屋纯收益＝1200000×10%＝120000（元）②土地纯收益＝384200－120000＝264200（元）（5）计算土地使用权价值土地使用权价值＝=3150483（元）土地单价＝3150483÷500＝6301（元/平方米）

4.评估结论:本宗土地使用权的评估值为3150483元，单价为每平方米6301元。第五节房地产评估中的成本法一、基本思路成本法—成本逼近法、承包商法、原价法、重置成本法二、适用范围P1501、较新建筑物的评估2、损耗能够准确估计的建筑物3、政府办公楼、学校、医院、部队营房、博物馆、公园、新开发地等市场数据资料缺乏的特殊性的房地产三、重置成本的估测P151取得成本开发成本管理费用投资利息开发利润相关费用例某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35％，开发商要求的投资回报率为10％，当地土地出让增值收益率为15％，银行贷款年利率为6％，试评估该土地的价格。

(1)土地取得费=10万元／亩=150(元／平方米)(2)土地开发费=2亿元／平方公里=200(元／平方米)(3)投资利息=150×[(1+6％)2－1]＋200×35％×[(1+6％)1.5－1]+200×65％×[(1+6％)0.5－1]=28.77(元／平方米)(4)计算开发利润。开发利润：[(1)+(2)]×10％=35(元／平方米)(5)计算土地价格。土地单价：[(1)+(2)+(3)+(4)]×(1+15％)=(150+200+18.54+10.23+35)×(1+15％)=475.84(元／平方米)土地总价：475．84×15000=7137600(元)

四、实体性贬值的估测

1、使用年限法2、打分法成新率=结构部分合计得分×G

＋装修部分合计得分×S

＋设备部分合计得分×BP154表8-8房屋建筑物成新率评定表P155表8-9不同结构类型房屋成新率的评分修正系数表例P158

五、功能性贬值和经济性贬值1、房地产功能性贬值P155

成因技术革新、建筑工艺改进、建筑设计理念更新估测思路3种2、房地产经济性贬值P155

成因外部原因估测思路3种经济性溢价【例】评估对象土地基本数据资料如下：评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。土地取得成本为230元/平方米，土地开发成本（包括管理费）为246元/平方米。土地开发期为2年，第1年投入的开发费占总开发费的3/4，第2年投入的开发费占总开发费的1/4；银行基本建设贷款年利率为8%，土地开发的平均利润率为10%，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后土地售价的3%。估价要求：计算评估对象土地开发后的市场价值。解：评估过程如下（1）计算土地取得成本土地取得成本=500×230=115000（元）（2）计算土地开发成本土地开发成本=500×246=123000（元）（3）计算投资利息。土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则：土地取得费利息=115000×[（1+8%）2－1]=19136（元）土地开发费利息=123000×3/4×[（1+8%）1.5－1]+123000×1/4×[（1+8%）0.5－1]=11289=12495（元）总投资利息=19136=31631（元）（4）计算开发利润开发利润=（115000）×10%=23800（元）（5）计算营业税及附加城市维护建设税=15444×7%=1081（元）教育费附加=15444×3%=463（元）营业税及附加合计：15444+463=16988（元）（6）计算销售费用销售费用=（115000）×3%=9313（元）（7）计算土地价值土地价格=115000=319732（元）土地单价=319732÷500=639（元/平方米）（8）评估结论根据计算结果，经分析确定评估对象土地的市场价值为319732元，土地单价为每平方米639元。

第五节假设开发法和路线价法

一、假设开发法（一）假设开发法基本思路（剩余法、倒算法或预期开发法）

--将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价格的方法。（二）适用范围：具有投资开发和再开发潜力的房地产价格评估，主要包括待开发、待拆迁的土地、未完工的房地产项目。

二、公式和基本步骤（一）公式

1.基本公式：评估价值=预期开发价值－开发成本－利息－利润－税费

2.常用公式：

地价=楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费

运用该方法时需要注意：

（1）正确选择最佳开发形式（2）正确预期卖楼价（3）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间，必要时需折现。（二）基本步骤

1.调查估价对象的基本情况

2.选择最佳利用方式

3.估计开发周期

4.预测开发完成的房地产价值

5.估算开发成本、税费、利息、利润

6.估算房地产的评估价格（三）基本方法

1.现金流折现法：现值法

2.传统方法：终值法例8-8：P161

四、路线价估价法的应用（一）路线价法的含义路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的宗地地价的一种估价方法。所谓路线价，是指面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。（二）路线价法的理论依据

1.市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减，离开街道越远价值就会递