房屋拆迁及房地产开发法律制

第一节房屋拆迁的概述概念城市房屋拆迁，是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，在城市规划区内的国有土地上依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的一系列法律行为原则1.维护被拆迁人合法权益原则2.符合城市规划原则3.有利于城市旧区改建原则4.有利于生态环境改善原则5.保护文物古迹原则房屋拆迁许可制度

《城市房屋拆迁管理条例》第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”1.房屋拆迁许可证是城市房屋拆迁行为的合法凭证。2.拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。3.拆迁范围内不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋4.拆迁范围内实行户口冻结程序1.确定拆迁计划和拆迁方案2.申领拆迁许可证3.发布拆迁公告4.确定拆迁方式5.签订拆迁协议6.实施拆迁第二节房屋拆迁补偿与安置房屋拆迁补偿

《物权法》规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。1、房屋拆迁补偿的对象和范围（1）对象是被拆除房屋及其附属物的所有权人，而不是使用人（2）范围包括被拆迁的房屋及其附属物。拆除未超过批准期限的临时建筑2、房屋拆迁补偿的方式（等价原则）（1）货币补偿指在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆除房屋的所有权人进行货币形式的补偿（2）产权调换是指拆迁人用异地或者原地重建的房屋与被拆迁的房屋按一定标准进行交换的一种补偿方式3、特殊房屋的拆迁补偿（1）拆迁公益事业用房的补偿（2）拆迁租赁房屋的补偿（3）拆迁产权不明房屋的补偿（4）拆迁设有抵押权房屋的补偿（5）其他特殊房屋的拆迁房屋拆迁安置1.拆迁安置的对象与方式（1）对象被拆迁房屋所有人、承租人（2）方式一次性安置、周转房安置2.拆迁安置地点原地安置、异地安置3.拆迁安置的标准拆迁安置的标准应当因被拆除房屋的性质的不同而有所区别4.拆迁安置费包括搬迁补助费、临时安置补助费和经济补偿费5.拆迁安置协议拆迁补偿协议订立后，可向公证机关办理公证，并报房屋拆迁管理部门备案案例：

毛盛有一处位于市中心的老宅即将拆迁。在与拆迁单位协商的过程中，毛盛提出对于老宅的围墙、门斗等应当给予补偿，但拆迁单位认为，上述房屋的附属物不在拆迁补偿范围之内，不同意补偿。双方为此发生争议，无法达成协议。2007年5月，当事人双方申请行政裁决。裁决机关认为，上述建筑物的附属物是否在拆迁范围之内，法律没有明确规定。拆迁单位不予补偿，并无不当。毛盛对行政裁决不服，向人民法院提起行政诉讼。法院应如何判决？分析：《城市房屋拆迁管理条例》规定：“拆迁非公益事业反顾的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。”附属物指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物，如围墙、门斗、水井等。对于产权人来说，附属物也有一定的经济价值，因而也应该给予补偿。毛盛被拆迁房屋的围墙、门斗等属于房屋的附属物，应当纳入拆迁补偿的范围之内。行政裁决机关认为上述附属物应否纳入拆迁补偿范围，没有明确法律依据，显属适用法律错误，对争议行政裁决应当予以撤销，判决行政裁决机关重新作出行政裁决。

第四章房地产开发法律制度第一节房地产开发一.概念

《城市房地产管理法》第二条规定：“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为”房地产开发包括：一是进行基础设施建设（土地开发）二是进行房屋建设（房屋开发）二.特征1.投资数额巨大2.周期性长3.具有高风险性4.涉及面广泛三.分类1.开发方式不同：新建开发、再开发2.开发规模大小：单项开发、小区开发、成片开发3.开发机构不同：政府开发、非政府开发4.开发目的不同：经营性房地产开发、自用性房地产开发5.开发区域不同：新区开发、旧区改建6.开发内容不同：单纯的土地开发和再开发、单纯的房屋开发和再开发、土地房屋一体化开发7.开发主体不同：单独开发、联合开发8.开发对象不同：民用开发、商业开发、工业开发、交通开发三.原则1.严格执行城市规划的原则2.综合开发、配套建设的原则3.坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则4.鼓励开发、建设居民住宅的原则5.严格按标准和规范设计、施工，保证开发房屋质量合格的原则第二节房地产开发企业一.概念及特征房地产开发企业，是指依法设立的、以营利为目的、具有法人资格的从事房地产开发经营的经济实体，也称为开发商特征：

1.经营对象的不可移动性

2.经营活动的资金和人才密集性

3.经营活动过程的行业限制性二.房地产开发企业的设立

1.设立的条件（1）有自己的名称和组织机构（2）有固定的经营场所（3）有符合法律规定的注册资本（4）有足够的专业技术人员（5）法律法规规定的其他条件2.设立的程序（1）设立登记向工商行政管理部门申请登记工商行政管理部自收到申请之日起30日内予以登记（2）申请备案房地产开发企业应在领取营业执照后的一个月内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案三.房地产开发企业的资质管理1.房地产开发企业的资质管理内容（1）房地产专营公司应当按规定申请核定资质等级，未取得资质等级的企业，不得从事房地产开发经营活动（2）房地产开发企业资质等级实行分级审批（3）房地产公司必须按照批准的资质等级承担相应的开发任务，不得超级承揽案例：某房地产公司对业主张某的房屋进行改建，双方签订了《房屋改建协议》，协议约定，改建方案及施工全部由房地产公司负责。由于房地产公司设计方案几经修改一直都未能让业主张某满意，张某认为协议无效拒绝付款。后经查证，房地产公司没有建设行政主管部门审评的资质证书。思考：在上述案例中，改建协议是否有效？为什么？2.房地产开发企业的资质标准资质等级最低注册资金从事房地产开发经营年限房屋建筑累计竣工面积要求建筑工程质量合格率房地产开发面积有职称的专业管理人员以及职称级别要求质量保证体系工程质量事故一级资质企业5000万元5年以上近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额连续5年建筑工程质量合格率达100％上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额①有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

②工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度未发生过重大工程质量事故二级资质企业2000万元3年以上近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额连续3年建筑工程质量合格率达100％上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额①有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；②工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度未发生过重大工程质量事故三级资质企业800万元2年以上房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额连续2年建筑工程质量合格率达100％/①有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

②工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度未发生过重大工程质量事故四级资质企业100万元1年以上/已竣工的建筑工程质量合格率达100％/①有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；②工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度未发生过重大工程质量事故3