张发衡 高端商务休闲茶楼项目商业计划书

张发衡高端商务休闲茶楼项目商业计划书第1章项目总论1。1项目提要1。2项目环境1.3项目投资1。4经济指标1.5收益分析1。5.1全免房租收益分析1.5.2半免房租收益分析1。6项目结论第2章市场背景分析2.1经济环境分析2。1。1经济持续增长2。1。2收入快速增长2。2茶楼产业分析1。茶楼是茶文化事业和休闲产业的重要窗口，对茶产品消费有重要拉动作用。比如，很多有闲工夫、闲钱和闲情逸志的消费者，是在茶馆学到了科学的茶叶泡饮方法,感受到茶文化的博大精深。又比如，台湾冻顶、梨山、安溪铁观音、武夷山大红袍等高档名优乌龙茶就是从茶馆走向民间、走向大众的。通过茶馆的辐射功能，茶业产业链之间的关系和茶产业与相关产业的关联度得到了加强，到茶馆消费成为休闲时尚，海内外资金和项目找到了更多的、更安全的结合点。2.茶楼业与游业关联度较强。现阶段，茶产业属于资源型产业，具有比较优势；旅游业则属于支柱型产业，具有竞争优势。好茶往往长在好山好水之地。如何使茶产业的重要行业茶馆业具有竞争优势？低成本扩张的方式之一，就是加强与旅游业的关联度，优势互补。很多茶产品，如茶叶、茶具、茶邮票、茶音乐CD等，完全可以包装成旅游产品，茶馆可以成为旅游景点，还可以将茶园、紫砂制造企业、茶叶博物馆、茶膳饭店等与原有旅游景点相配合,整合成茶文化旅游项目。比如，在北京可以销售精美的茶礼盒、金书茶经、景泰蓝茶具，安排周末茶膳茶艺两日游等.3.平均利润率较高。为什么技术含量不高的茶馆业发展速度这么快?为什么不少中产阶层人士热衷于投资茶馆业?为什么房地产商、金融家、IT业者、上市公司老板开始投资茶馆业?除了时尚的拉动作用、“（招待费）肥水不流外人田”的心理、将办公室和会客室或会议室延伸到茶馆等因素外，最重要的原因是:茶馆业的平均利润率较高。在经营管理没有大失误的前提下，可以达到30%至65％，超过了银行业11％、汽车工业25%的利润率。4。项目开发空间较大.现阶段，茶馆单纯打拼硬件的时期已经基本结束,服务也在逐步完善中。相对而言，影响茶馆利润的主要因素是项目和项目储备。这方面,给茶馆投资者与管理者留下了较大空间。当然，项目和项目储备不足,也会带来较多的遗憾.5.其他。从技术层面看,茶馆业还有以下一些规律和特点。比如，人员流动较频繁，基本工资不宜过高而活工资不宜封顶，单间与大堂、男生与女生、店内经营与店外经营、营业额结构等比例要合理等.同样值得认真研究,采取切实可行的对策。2。2。1某市商业兴旺2。2。2茶文化是正统2。2。3茶馆消费普遍2。2.4众多中产阶层第3章项目整体规划3.1项目地址。1项目地址3。1。2环境分析项目规划面积规划3。2.2员工规划场地规划3。2.4物资供应3。2。5客户来源管理规划 :1 3。3.1财务管理3。3。2营销管理第4章项目营销计划项目定位4。1。1客户定位2服务内容4.2服务特色4。2.1宾至如归的优良服务2高端装修的服务标准4。2。3恰如其分的价格策略4。3营销手段4。3。1高校美女策略4。3。2VIP服务策略3文化营销策略4广告宣传策略4。3。5网上营销策略第5章项目投资计划5.1投资计划第6章经济效益分析6.1预测依据6。2收入预测基础6。2.1散台日消费6。2.2包间日消费。3其他日消费。4茶楼日均消费6。2。5茶楼年总收入6。2.6茶楼收入达标成本预测基础6。3。1茶楼日均成本6。3。2茶楼年总成本收入成本预测收入成本预算6。4。2营业税金及附加核算6。4.3期间费用核算4收入与成本合计6。5投资回收期和内部收益率分析6。5。1计算依据2投资回收期和内部收益率分析6。6主要技术和经济指标6.7免房租利益分享6。7。1全免房租收益分析6.7.2半免房租收益分析第7章项目风