房地产股权融资研究之一：股权资金融资分析

房地产股权融资争论之一：股权资金融资分析地产开发的资本金问题具有重要的价值，特别适用于工程开头之初，行了深入分析。股权资金融资分析〔一〕建设基金1、背景概况发起人通过来自特定类型内地居民的非公开渠道募集的建设基全部参与方共同担当。2、建设基金的形式润安排可以更加灵敏，而公司就要求有“同股同权”。3、建设基金的模式险投资/私募基金；业内专业人士。1三种建设基金的比较4、建设基金的评价〔有限合“L“将为地产工程供给运营和治理专家。GP需要具备丰富的行业阅历、学问和治理技能。5、供给与需求，这需要大量的初始投资，并有较大的完工风险。只有股权投资可以帮助房地产行业开发，由于工程可以充分资本化。关于资金的供给，国家法规规定金融机构和保险资金只能投资于自用或从事自营投资的物业。其结果是，大多数资金供给者是个人，进而限制了投资规模。〔二〕外资房地产基金1、背景概况的、基金载体在中国成立的、以人民币计值的房地产基金。资金来源〔全世界私人银行的客户〕。按个别状况，这照旧需要多层政府审批，增加了资金募集的完成风险。2、外资房地产基金的形式在中国有两类外资房地产人民币基金〔1〕外商投资创业投资企业，以及〔2〕股权投资基金。基金成立最初的本意是把资金导向到鼓舞类的行业，如高科技、兴产业等。而现实状况中，这些基金能操作。〔三〕不动产投资信托〔又名房地产信托〕1、背景概况信托是一种关系，分别了资产拥有权和其受益法律全部权。在中国，信托强调了托付人将其资产托付给信托治理的关系。2、房地产信托的模式以以下图说明白一种典型的房地产信托的构造：图1：房地产信托构造不动产开发商将局部工程公司股权投入房地产信托以换取资金;然后信托公司将资金以股权的形式投入工程公司;信托公司作为受托人，通过自身的销售渠道如银行理财产品，将信托产品卖给投资者。3、供给与需求产企业被迫考虑信托融资。高回报。表2在加坡金融治理局注册的商业信托〔四〕资产整合上市〔又名房地产投资信托(REIT)〕1、背景概况房地产投资信托〔REIT〕是一个被广泛地持有的公司、信托基金或合同或信托协议。它通过长期投资不动产〔即房地产〕来获得收益。每不动产收益，房地产投资信托不用缴纳任何所得税。至今，在中国大陆证券市场挂牌的REIT还没有消灭，但在香港、加坡已有证券市场挂牌的中国房地产REIT。2、REITREIT同时兼具债权和股权的投资特点，如前者表现为稳定的收入流，后者表现为投资者通常需担当与相关房地产有关的全部风险和回报。REITREIT可以投资于一项或多项房地产，包括各类型的房产，如公寓、酒店、购物中心、工场、仓库、写字楼和医院等。3、REITREIT的根本构造如以以下图所示:2：REIT的根本构造图4、供给与需求可能将境外人民币REIT视为独具吸引力的投资方向，造成对离岸人民币投资工具的猛烈需求。55REIT104可以豁免缴纳香港利得税，表达了将REIT作为税收透亮实体处理的国际通行原则。境外人民币REIT的买卖需要缴纳香港印花税。加坡税务局〔IRAS〕对REIT供给了一系列的税收优待，主要有：o在受托人层面适用将REIT益当年即进展安排的所得免税；oo自然人投资者从REIT中获得的股息免税；对于非个人的非居民投资者从REIT中获得的股息减按10%的税率缴纳预提所得税。表3在香港证券市场挂牌的REITs〔五〕A股增发1、背景概述10位投资人。其主要的参与者一般是机构投资者，包括证券公司、信托公司、公募基金公司和私募基金等，以及少数特定自然人。2、主要特点资金实力，同时具有甄别优秀工程的专业力气；从取得标的股票到解禁抛售间有股票锁定期，一般需锁定1年；一般状况下会折价发行：2023年以来259家增发且解禁的公司中，25230%；0.2-15.2%，相比通过二级市场增持，增发具有一次性、大规模、低本钱的优势；3、增发的上市公司必需满足的条件盈利力气。最近三个会计年度加权平均净资产收益率不低于6%，且6%；稳定的现金流。相关指标如经营所得现金流净收入/流淌负债、经营所得现金净收入/税后利润等要符合确定条件。〔六〕收购上市公司1、背景概况非上市公司可通过首次公开募股或收购现有上市公司向公众募集更避开首次公开募股更严格的要求、更长的时间及更高的本钱。2、收购中国上市公司鉴于国务院这些年为遏制过热的中国地产市场实行的宏观经济调控公共融资。海外直接或借壳上市可能是唯一可行的替代方案。3、收购海外上市公司〔即适合收购的上市公司场对维持上市和反向收购的要求可能比较宽松。可能需要获得国家发改