七、某地产25000万元结构化投资项目审查解析

业务审查部2014年10月

某地产公司25000万元结构化

投资项目审查解析目录项目概况审查要点及项目优劣调整建议审查结论及启示项目交易结构招商财富基金资管计划2.5亿华融证券资管计划（A类）分公司（B类）企业（融资方）A类和B类投资者投资比例为3:1购买集团公司及其法人和配偶提供连带责任担保融资项目64658平米土地价值53058万元项目公司100%股权质押，净资产14314万元抵质押及担保银行委托放贷还款来源概况二级城市处于城郊结合处当地新区所在地占地97亩建筑面积299251平方米容积率2.96项目取得三证尚未取得施工许可证和预售许可证尚未开始销售项目区位建设情况项目规划销售情况目录项目概况审查要点及项目优劣调整建议审查结论及启示还款资金归集项目审查要点概况交易结构和背景12交易对手（融资方、债务人）还款来源34担保措施5审查要点监管措施7交易结构和背景审查重点交易背景资金用途项目来源商业逻辑交易结构项目期限收益担保措施违约责任过往合作集中度风险过往履约情况交易结构和背景审查重点项目交易背景情况不良债权形成原因不良资产收购项目背景过往经验融资原因企业已开发汽配城共计40.8万平方米融资项目存在资金缺口结构化投资方式提供2.5亿元，无过往合作融资方式9交易对手审查重点基本情况股权结构主要股东资信情况经营情况开发资质开发规模销售和盈利能力财务情况报表真实性负债情况勾稽关系重点科目交易对手审查重点项目交易对手优劣优点问题企业过往开发规模40万平米工行评级A+无不良记录缺乏住宅项目开发经验企业汽配城可售商业、车位及商铺租金的收入确认，企业资产情况将有所改善三级开发资质总资产7.6亿，有一定规模负债6.17亿，负债率持续多年80%以上11还款来源审查重点区位市场区位优劣市场规模区域规划存量、销售等情况建设投资项目规划五证情况建设进度资金投入销售预测周边销售参照本项目前期销售正常现金流测试压力测试还款来源审查重点项目还款来源优劣优点问题二级城市下属百强县人口600万市场供需平稳非城市核心，城郊结合处要求企业补充9000万元资金，则自有金投入比例达到30%计划总投8.6亿，本次融资后，后续缺口仍有3.5亿尚未取得施工证、预售证687位储备客户缴纳了意向金，占总房数1/3正常和压力测试可全覆盖尚未销售无历史参考数据13担保措施审查重点抵押担保权属与合法有效性是否存在已抵押情况抵押率测算方式是否房地分离处置变现能力质押担保标的物移交企业董事会决议保证担保个人担保方资产状况企业担保方现金流状况担保意愿及能力担保措施审查重点项目担保措施优劣优点问题可办理土地抵押新增在建工程拟追加抵押本金抵押率47%追加抵押进一步降低抵押率四证未齐，在建工程无法办理抵押建工程办理预售许可和追加抵押之间存在空档期可房地一并抵押，无分离抵押风险建设工程形象达到正负零即可办理预售许可证土地作为抵押物本身可变现性较低住宅尚未开工，在建工程抵押物变现能力存在不确定性企业100%股权质押母公司集团提供连带责任担保担保企业无不良记录法定代表人及配偶连带责任担保担保企业负债率87.53%，经营活动现金流波动较大，代偿能力较弱15监管措施审查重点投放资金监管投放账户设定资金流向监管印鉴管理销售资金监管销售网签密钥销售合同章回款账户监管解押及投后监管动态抵押率保证金账户定期巡访现场监督监管措施审查重点16项目监管措施优劣优点问题投放监管账户掌握印鉴网银U盾逐笔投放审核回款账户印鉴网银U盾不掌握网签密钥不掌握销售合同章保证金账户半月巡查销售备案动态抵押率不高于50%初审否定综合原因初审否定原因自有金19.54%，资金缺口3.5亿区域在建项目多，竞争激烈债务人负债率高，担保人代偿能力弱不掌握销售网签密钥三级开发资质且无住宅开发经验目录项目概况审查要点及项目优劣调整建议审查结论及启示债务人调整情况双击添加标题文字初审问题调整建议调整结果企业住宅开发经验不足三级开发资质充分调查企业过往开发经验集团母公司与外部开发商合作开发住宅项目累计超过30万平米积累一定开发经验正在申办二级开发资质还款来源调整情况双击添加标题文字初审问题调整建议调整结果非城市核心，处于城乡结合处四证不全后期缺口3.5亿元无销售历史参考数据走访核实市场情况四证齐全降低后期资金缺口，增加项目建设完工率，加大企业违约成本自有金投入比例上升至1.5亿元，后期缺口降低至2.9亿，并作为投放前提办妥施工证为投放前提走访判断情况双击添加标题文字初审问题走访情况审查结论还款来源项目未取得施工许可证和预售证无历史销售参考数据周边在建项目较多，同业销售竞争压力大二级城市人口600万该市新区与空港经济区核心地段所在区域住宅成交量较好周边楼盘40天去化率达到86%无限购政策当地住宅市场情况较好消费人口基数大预售证取得时点较快，可快速销售回款监管措施调整情况双击添加标题文字初审问题调整建议调整结论未掌握网签密钥未掌握销售合同章加强销售监管措施新增在建工程不得抵押给第三方销售面积达到80%，企业应提前还款，项目结束掌握销售网签密钥逐套解押销售归集资金追加抵押次数对未办理在建工程抵押部分，采取按日查询备案目录项目概况审查要点及项目优劣调整建议审查结论及启示项目劣势项目优势开发资质过低开发经验不足区域位置不佳销售竞争压力大项目四证不全后期资金缺口大无销售历史参考销售监管措施弱债务企业负债率高

担保人代偿能力弱项目劣势自有金比例达标本金抵押率合格项目优势否定原因同意实施原因企业补充1.5亿并纳入资金监管区域销量好意向客户较多债务人负债率高，担保人代偿能力弱掌握网签密钥增加抵押频率申办二级累计开发40万平米初审否定原因自有金19.54%，资金缺口3.5亿区域在建项目多，竞争激烈债务人负债率高，担保人代偿能力弱不掌握销售网签密钥三级开发资质且无住宅开发经验调整改进过程项目劣势调整后优势原优势经走访、调整债务企业负债率高担保人代偿能力弱项目劣势申办二级资质合作开发住宅40万平周边楼盘销售较好掌握网签密钥增加追加抵押频率四证齐全后投放企业增加自有金投入项目优势自有金投入比例达标抵押率合格现金流测试覆盖本息调整后结论资金投放日：2014年4月底以1:3比例结构，投放资金总额共25000万元项目运转情况锐得PPT炫彩立体图表

资金投放资金回收建设进度销售情况2014/5收取财务顾问费1000万元2014/6收取收益170万元2014/9收取收益280万元资金回收资金投放建设进度项目运转情况销售情况1#12层完工2#10层完工3#4层完工4#12层完工5#6层完工8#2层完工9#12层完工10#2层完工11#2层完工6#-2层完工7#-1层完工12#正负零完成建设进度资金回收销售情况项目运转情况资金投放网签销售备案共计282套月均