工程管理与危机处理培训教材

工程管理与危机处理

郑州市物业管理协会设施设备专业委员会副主任靳清海

郑州市物业管理协会郑物协设施设备专委会设施设备高级班工程管理与危机处理目录一、基础管理二、运行管理三、维修管理四、安全管理五、危机管理

郑州市物业管理协会什么是物业设备

物业设备包括许多内容，不同性质的房屋建筑有不同的设备,大致包括以下：建筑、卫生设备(给排水设备、卫生设备、消防设备、供热供冷与通风设备，人防设备等)；建筑电气工程设备（供电及照明、弱电、电梯）防雷装置等房屋厨房设备房屋景观设备房屋清洁设备等郑州市物业管理协会一、基础管理

物业设备的基础管理是为实现物业设备及职能服务提供有关资料信息的依据。物业设备基础管理工作主要有四类：

设备资料档案管理

标准化管理

规章制度

教育培训、基础教育工作郑州市物业管理协会一、基础管理——设备资料档案管理

设备原始资料：如设备出厂合格证书、操作使用说明、验收资料、设备安装与结构图、设备登记表等。设备维修资料：如报修单、事故记录、中大修工程记录、技术革新记录等设备管理资料：如运行记录、普查记录、运行月报、考评资料等设备的档案资料管理工作基本任务：一是做好设备技术档案的保管；二是为设备运行、维护、管理等提供资料信息依据。郑州市物业管理协会一、基础管理——标准化管理

技术标准。如各类设备的验收标准，完好标准、维修等级标准等。

管理标准。如报修程序，信息处理标准、服务规范及标准、考核与奖惩标准等。设备的标准化工作的基本功能有两个方面：一是为设备管理职能的实施提供共同行为准则和标准；二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段；郑州市物业管理协会一、基础管理——规章制度

生产技术规程：主要有安全操作规程、维修保养规程

管理工作制度：主要有运行管理制度、巡视制度、安全管理制度、预防检修制度、值班工作制度

责任制度：包括岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等郑州市物业管理协会一、基础管理——教育与培训对本企业员工的培训与教育：基本内容是技术业务、岗位培训、思想教育、职业道德、礼仪教育等对业主、使用人的宣传与教育：其重点是有关合理与安全使用设备的宣传教育郑州市物业管理协会二、运行管理物业设备的运行管理是设备在日常运行和使用过程中的各项组织管理工作，它具有日常性，安全性和广泛性的特点和要求。有以下两类：设备运行的劳动组织。设备运行管理制度郑州市物业管理协会运行管理——设备运行的劳动组织

定员工作：也就是根据劳动分工特点，设备运行要求和管理的需要，合理确定工作岗位的人数，其主要方法有按设备定员，按岗位定员和按比例定员三种方式。作业组的组织：如电梯设备运行组，水工电工组等。工作轮班组织：也就是劳动力的时间组织问题。工作轮班组织有单班制和多班制两种，在多班制条件下，必须妥善解决轮班组织问题。劳动组织目的：一是在合理分工协作基础上配置劳动力。

二是据设备技术要求与岗位设置情况，采取合理的劳动组织

形式提高劳动效率。郑州市物业管理协会运行管理——设备运行管管理制度设备的安全全操作规程程设备的巡视视工作制度度岗位责任制制度制度与交接接班制度记录与报表表制度报告制度服务规范运行管理制制度是全体体员工的工工作依据与与准则。郑州市物业管理协会三、安全管管理物业设备种种类繁多，，有些具有有一定的危危险性，在在使用操作作和维修过过程中，稍稍有疏忽往往往会造成成机毁人亡亡的重大事事故。同时时，设备的的合理使用用和安全操操作也是减减少维修损损失，延长长设备寿命命的一个重重要环节；；包括：加强安全教教育与宣传传设备安全管管理措施落实设备合合格证制度度安全责任制制度郑州市物业管理协会安全管理——加强安全教教育与宣传传对操作人员员要：培训安全全作业训练练，安全意意识教育和和安全作业业管理。对业主和使使用人员要要：宣传设备备安全使用用知识，提提高安全意意识。在特殊部位位张贴安全全宣传标志志，安全宣宣传报栏。。定期召开开业主和使使用人座谈谈会。郑州市物业管理协会安全管理——设备安全管管理措施对一些特殊殊或具有危危险性的设设备需设计计和安装必必要的安全全保护措施施定期进行设设备的安全全检查和性性能测试制定设备的的安全管理理制度郑州市物业管理协会安全管理——设备合格证证制度落实国家对对安全性能能要求高的的设备合格格证制度，，如电梯。。要求使用和和维修人员员持证上岗岗。郑州市物业管理协会安全管理——安全责任制制度主管领导负负责安全管管理工作，，安全巡检检。在岗位责任任制中，安安全必须作作为一项责责任内容明明确下来。。安全管理，，人人有责责。形成成一一整整套套安安全全责责任任制制度度。。郑州市物业管理协会安全全管管理理———特种种设设备备《特种种设设备备安安全全监监察察条条例例》规定定：：锅锅炉炉、、电电梯梯、、游游乐乐设设施施等等为为特特种种设设备备，，实实行行政政府府安安全全监监察察制制度度按规规定定保保养养，，人人员员持持证证上上岗岗配合安安全检检查，，落实实合格格证制制度形成一一整套套安全全责任任制度度分清政政府、、管理理公司司、维维修单单位、、生产产厂家家责任任郑州市物业管理协会四、维维修管管理物业设设备的的维修修管理理是指指对设设备维维修活活动所所从事事的组组织，，计划划与控控制。。包括括：设备的的三级级保养养。定期检检查计划维维修计划修修理的的定额额标准准物业设设备的的更新新改造造和购购置与与评价价郑州市物业管理协会维修管管理——设备的的三级级保养养日常维维护保保养：主要要包括括检查查，清清洁和和润滑滑及时时做好好坚固固工作作以及及必要要记录录等。。一级保保养：按计计划进进行的的保养养工作作。主主要包包括对对设备备进行行局部部解体体，进进行清清洗，，调整整，按按照设设备磨磨损规规律进进行定定期保保养。。二级保保养：对设设备进进行全全面清清洗，，部分分解体体和局局部修修理，，更换换或修修复磨磨损件件，使使设备备能够够达到到完好好状态态的保保养。。郑州市物业管理协会维修管管理——定期检检查设备检检查：指根根据检检测仪仪表或或人的的感觉觉器官官对设设备的的运行行情况况、工工作精精度、、磨损损程度度进行行检查查和校校验，，是设设备维维修管管理中中的一一个重重要环环节。。通过过检查查，及及时查查明和和消除除设备备隐患患,针对发现现的问题题，拟定定改进的的工作措措施，有有目的地地做好修修理前的的准备工工作，以以提高维维修质量量。郑州市物业管理协会维修管理理——房屋安全全检查房屋安全全检查是是物业管管理的重重要内容容。《房屋完损损等级评评定标准准》按结构、、装修、、设备将将房屋分分为完好好房、基基本完好好房、一一般损坏坏房、严严重损坏坏房、危危险房五五类。定期评定定房屋完完损等级级(一般1-3年），并并将检查查结果整整理归档档。郑州市物业管理协会维修管理理——计划维修修计划修理理是以设设备的磨磨损理论论和故障障规律为为依据的的。研究与把把握设备备的磨损损形成规规律和故故障发生生规律是是搞好设设备的预预防性计计划维修修工作的的基本依依据。郑州市物业管理协会维修管理——计划维修零星维修工工程：通常只要要修复，更更换少量易易损零件，，调整少部部分机构和和精度。中修工程：正常定期期检修，使使设备能正正常运转到到下一次修修理，更换换率一般在在10%-30%。大修工程：对设备定定期的全面面检修。郑州市物业管理协会维修管理——计划修理的的定额标准准修理周期及及结构。修修理周期指指相邻两次次大修之间间，机器设设备的工作作时间；修修理周期结结构是指在在一个修理理周期内，，大修、中中修、定期期保养的次次数及排列列顺序；修理复杂系系数，是用用来表示不不同设备的的修理复杂杂程度，计计算修理工工作量的假假定单位。。劳动量定额额，是为完完成设备的的各种修理理工作所规规定的劳动动量标准，，通常以完完成一个修修理系数所所需要的劳劳动时间表表示。其它定额标标准有了这些定定额标准，，就可以制制定设备的的修理计划划郑州市物业管理协会机电设备维维修养护质质量标准1．供水设施施当班：日常常保养、安安全操作、、运作情况况正常、自自动控制良良好。周末末：：维维修修保保养养闸闸阀阀、、逆逆流流阀阀、、水水表表、、联联轴轴器器；；水水泵泵轴轴承承加加油油。。季末末：：泵泵体体检检查查，，更更换换磨磨损损件件，，管管道道系系统统保保养养；；年终终：：上上、、下下半半年年各各清清洗洗水水池池1次，，电电机机轴轴承承加加油油。。质量量标标准准：：阀阀门门开开闭闭灵灵活活，，系系统统密密封封良良好好．．管管道道无无滴滴漏漏，，电电机机保保护护齐齐全全，，水水表表计计量量准准确确，，运运转转无无异异常常声声响响、、振振动动，，轴轴承承温温度度正正常常，，连连续续不不间间断断供供水水，，有有检检查查记记录录，，维维修修、、保保养养记记录录。。2．供供电电设设施施当班班：：日日常常检检查查，，无无缺缺相相，，运运行行正正常常，，记记录录变变压压器器运运行行情情况况。。周末末：：变变压压器器全全面面检检查查，，配配电电房房、、计计量量仪仪表表开开关关标标识识、、安安全全标标识识，，配配电电房房防防尘尘1次，，发发电电机机组组运运转转1次，，时时间间不不少少于于20分钟钟。。郑州市物业管理协会季末末：：保保养养变变压压器器接接线线柱柱，，高高低低线线路路，，发发电电机机组组。。年终：化验验变压器油油。质量标准：：各连接处处无跳火、、发热等异异常现象，，指示灯、、信号灯齐齐全，计量量仪表准确确，配电房房温度不超超过40℃，备用发电电机组发出出额定功率率，有检查查、维修保保养记录。。3．电梯日常保养，，安全操作作，正确使使用，工作作有记录。。维修、保保养的周期期、级别、、内容严格格按国家电电梯管理有有关规定执执行。质量标准：：专业资质质人员操作作、维修，，持证上岗岗；桥箱内内警铃、风风扇、电话话保持工作作状态，信信号灯齐全全，运行平平稳无振动动，到站定定位准确，，层门开闭闭灵活，自自动性能良良好，建立立电梯设备备技术档案案。郑州市物业管理协会维修管理——物业设备的的更新改造造和购置置评价价设备的寿命命分为物质质寿命，技技术寿命和和经济寿命命，通常把把设备的经经济寿命年年限作为设设备更新的的依据。设备改造：：设备原型型更新和设设备技术更更新，通常常要横向经经综合技术术经济比较较后，确定定更新方案案。物业设备的的购置即是是技术性工工作工作又又是一种物物业投资的的经济性活活动。因此此对购置目目的要进行行反复研究究。保证购购置项目技技术上先进进、经济上上合理，功功效上适用用，要同业业主、用户户充分协商商，征得支支持。设备的经济济性评价方方法可采用用年费法，，从不同的的方案中选选择最优方方案。郑州市物业管理协会五、工程危危机管理四大目标查明危机原原因减少或控制制破坏、损损失程度迅速、正确确的反应制止危机继继续存在郑州市物业管理协会工程危机管管理重点镇定行事勿轻举妄动动，分清责责任、权限限配合政府部部门之行动动善用资源知人善任小心媒体之之处理控制群众情情绪郑州市物业管理协会工程危机管管理——危机产生的的内部原因因硬件——软件设计——制度维修——监察更改——经验突发——效率(反应)郑州市物业管理协会工程危机管管理——外办影响产产生的危机机法规供应突发郑州市物业管理协会工程危机管管理——预防危机发发生之措施施物业管理是是计划性的的工作（为为物业制订订适当之管管理模式、、人员架构构、规章制制度）每天都有所所准备消除物业设设计的危险险性完善物业设设备的各种种系统的维维修工作严格执行所所有规章制制度（监控控检查）配合实际情情况，适当当修改所有有规章制度度加强培训，，加强效率率（讨论，，演习）经常演习，，加强宣传传急需品的准准备，备用用物件、零零件。郑州市物业管管理协会郑州市物业管理协会工程危机管理理——危机处理确认位置----电梯编号、楼楼层;通知有关员工工采取相应行行动----乘客人数、照照明、通风情情况;安抚乘客，注注意伤病;技工：尽快救救人;密切监控现场场情况管管理/保安：注意等等待人群（疏疏导），安排临时指导导员尽快救出出被困乘客,注意空气畅顺顺跟进乘客需要要，道歉,如有病患情况况，立即通知知急救部门协助查究原因因，尽快修复复改善;详尽报告,注意事项：考考虑设备之价价值;电梯困人郑州市物业管理协会郑州市物业管理协会工程危机管理理——危机处理自然灾害（水水浸、洪水、、暴雨）应变准备物资（沙包、、防水闸板、、抽水泵、防防水布、员工工装备、应急急用品：救伤伤、饮用水、、干粮）预防防措措施施保护护各各机机房房/保护护或或切切断断可可能能被被涉涉及及之之接接电电设设备备保护护地地下下室室保护护电电梯梯保证证去去水水道道畅畅通通郑州市物业管理协会工程程危危机机管管理理———危机机处处理理自然然灾灾害害（（水水浸浸、、洪洪水水、、暴暴雨雨））工作作程程序序密切切留留意意政政府府有有关关部部门门通通知知/指示示(一般般自自然然灾灾害害均均非非突突发发性性)派遣遣专专责责人人员员报报告告情情况况配合合政政府府有有关关部部门门执执行行工工作作有需需要要时时疏疏散散物物业业内内所所有有人人员员(关闭闭所所有有电电源源保保护护/携带带财财物物)事后后安安排排清清洁洁及及设设备备复复位位(小心心安安全全)详尽尽报报告告(拍照照记记录录)向保保险险公公司司提提交交报报告告，，要要求求索索赔赔(必须须于于24小时时内内申申报报索索赔赔)郑州市物业管理协会工程程危危机机管管理理———危机机处处理理设备备损损坏坏———漏水水确定定源源头头水水源源（（留留意意漏漏水水处处与与物物业业各各种种设设备备之之距距离离，，重重点点在在电电器器、、电电梯梯及及通通讯讯设设备备等等））关闭闭/切断水水源防止水水浸范范围扩扩大（（堵塞塞/疏导，，避开开物业业之较较重要要地方方）加速排排水（（必须须保证证排水水有效效及顺顺通））进行抢抢修监察其其他可可能受受影响响之地地方（（可能能引致致之隐隐患））清洁及及修复复详尽报报告（（拍照照记录录）向保险险公司司提交交报告告，要要求索索赔如有需需要，，跟进进用户户关系系（道道歉，，协助助清理理、修修复等等）郑州市物业管理协会工程危危机管管理——危机处处理设备损损坏——停电确定受受影响响之位位置、、范围围（注意意不容容许停停电之之设备备，如如医院院之部部分特特殊设设备））检查原原因备用发发电机机/应急照照明（注意意临时时照明明之安安全，，如使使用明明火照照明））注意储储油量量，正正常操操作（专人人监控控）加强保保安，，加派派巡逻逻恢复供供电后后，小小心跳跳掣现现象（若长长时间间停电电，寒寒冷天天气及及地区区，需需检查查水管管是否否冻裂裂）水泵排排气电脑系系统检查全全物业业供电电空调调系统统郑州市物业管理协会工程危危机管管理——危机处处理风灾——之前准准备留意政政府有有关部部门通通知/指示检查所所有设设施正正常检查所所有应应急设设备(备用加固容容易被被吹走走的户户外物物品收回可可移动动之户户外物物品检查下下水道道畅通通关好窗窗户，，并加加保护护关好防防风闸闸门通知客客户当值人人员，，做好好加班班准备备适时做做户外外检查查郑州市物业管理协会工程危危机管管理——危机处处理风灾——之前准准备应急设设备：手提水水泵、、应急急灯、、急救救用品品、发发电机机、电电筒、、胶条条、木木板/绳、安安全帽帽、雨雨衣、、水靴靴、沙沙包、、防水水闸、、吸水水机、、地拖拖.物业准准备：保留安安全出出口，，通知知物业业内所所有人人员或或派专专人指指示安排膳食.小心安全，，取消户外外正常作业业（岗亭值值班）郑州市物业管理协会工程危机管管理——危机处理风灾过后检查损毁情情况执行清理工工作协助客户恢恢复检修受损设设备详尽报告（（拍照记录录）向保险公司司提交报告告，要求索索赔郑州市物业管理协会工程危机管管理——危机处理误报火警派最接近现现场之员工工调查火情情尽快报告现现场情况确实误报，，尽快消防防控制复位位调查误报原原因消防控制中中心当值负负责人填写写有关报告告如有需要，，安排进行行维修郑州市物业管理协会工程危机管管理——危机处理火警处理程程序确认火警后后，尽快评评估是否报报消防部门门确认所有消消防系统正正确运作，，关闭空调调机组考虑是否执执行紧急疏疏散计划（（封锁大厦厦，许可人人士除外））派遣物业保保安及义务务消防员进进行灭火切断火场电电源关闭所有电电梯于首层层，只留消消防专梯（（派专人操操作）协助消防员员灭火火警过后，，清理场地地详尽报告，，照相如有需要，，向保险公公司索赔分析起火原原因，追究究责任人，，教育群众众郑州市物业管理协会工程危机管管理——危机处理气体泄漏——工作程序如证实气体体泄漏，必必须报警急救准备，，紧急复苏苏法现场查证是是否属实切密在现场场开关任何何电器及可可能产生火火花之行为为关掉手机、、传呼机、、对讲机等等无论是否属属实，在现现场打开窗窗户，使空空气对流关闭现场有有关气体开开关疏散在场人人士往空气气流通之处处急救（保保安，防止止盗窃）将昏迷者（（晕倒）移移至空气流流通之处急急救让有关部门门检查现场场情况（如如属设备故故障--抢修）查证是否有有犯罪行为为是公安的的责任详尽报告（（物业管理理负责人研研究是否跟跟进有关问问题）郑州市物业管理协会思考案例——危机处理讨讨论1.自来水压力力低，停水水2.装修噪音3.停电4.喷头爆裂5.配电房、制制冷机房火火灾6.漏水7.室外管线，，管井问题题郑州市物业管理协会设备管理值值班制度1．值班人员员必须坚守守岗位，不不得擅自离离岗，如因因工作需要要临时离岗岗，必须有有符合条件件的人替岗岗，并交代代离岗时间间及去向。。2．根据操作作规程及岗岗位责任制制的要求，，密切注视视所管设备备的运行情情况，按规规定做好有有关记录，，按时巡查查，及时发发现事故隐隐患。3．如出现设设备故障，，而当班人人员不能处处理，应按按报告制度度及时报告告给有关人人员。4．值班人员员接到报修修时，应及及时通知有有关班组，，安排人员员前往维修修。5．所有值班班岗位必须须在规定值值班时间安安排合格的的人员值班班，如需调调班，必须须报主管人人员同意，，原则上领领班与领班班、值班人人员同值班班人员对调调；在就餐餐时间，实实行轮换就就餐制，并并通知同班班维修人员员配合。郑州市物业管理协会设备管理交交接班制度度1．值班人员员应按统—安排的班次次值班，不不得迟到、、早退、无无故缺勤，，不能私自自调班、顶顶班。因故故不能值班班者，必须须提前征得得领班同意意，按规定定办理请假假手续，才才能请假。。2．交接班双双方人员必必须做好交交接班的准准备工作，，准时进行行交班。交交接班的准准备工作包包括：查看看运行记录录；介绍运运行状况和和方式，以以及设备检检修、变更更等情况；；清点仪表表、工具；；检查设备备状况。交交班时，双双方领班在在值班日志志上签字。。3．在下列情况况下不得交接接班：1）在事故处理理末完或重大大设备启动或或停机时。2）交接班准备备工作未完成成时。3）接班人数未未能达到规定定人数的最低低限度时。4）领班或由主主管指定替代代领班的人未未到时。5）接班人员有有醉酒现象或或其他神志不不清情况而未未找到顶班人人员时。郑州市物业管理协会设备管理报告告制度1．出现下列情况况应报告领班班：1）主要设备非非正常操作的的开停。2）主要设备除除正常操作外外的调整。3）设备发生故故障或停机检检修。4）维修材料的的领用。5）零部件改造造、代换或加加工修理。6）运行人员短短时间暂离岗岗位。7）维修人员工工作去向。8）对外班组联联系。郑州市物业管理协会设备管理报告告制度2．出现下列情情况必须报告告工程维修部部经理：1）重点设备除除正常操作外外的启动、调调整及异常情情况。2）采用新的运运行方式。3）主要设备发发生故障或停停机检修。4）系统故障及及检修。5）重要零部件件改造、代换换或加工修理理。6）成批和大件件工具、备件件和材料领用用。7）加班、换班班、补班、病病假。8）外协联系。。郑州市物业管理协会设备管理报告告制度3．出现下列情况况必须报告执执行总经理：：1）重点设备发生生故障或停台台检修。2）影响营业的的设备故障或或施工。3）系统运行方方式有较大改改变。4）重点设备的的主要零部件件改换。5）系统及主要要设备技术改改造或移位安安装。6）系统及设备备的增改工程程及外协施工工。7）领班以上人人员岗位调整整及班组的重重大组织结构构调整。8）工程部经理理病、事假，，补休、换班班。郑州市物业管理协会学习的目的学习的目的，，是为了完全全掌握房屋及及其物业设备备的养护、维维修，并对房房屋维修管理理和物业设施施设备管理有有一个初步的的概括的认识识，使其充分分发挥物业功功能，延长物物业使用寿命命，实现物业业保值增值。。郑州市物业管理协会谢谢大家郑州市物业管理协会9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。14:51:4014:51:4014:511/6/20232:51:40PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2314:51:4014:51Jan-2306-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。14:51:4014:51:4014:51Friday,January6,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2314:51:4014:51:40January6,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。06一一月20232:51:40下午午14:51:401月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月232:51下午午1月-2314:51January6,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/614:51:4114:51:4106January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2:51:41下下午2:51下下午14:51:411月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。14:51:4114:51:4114:511/6/20232:51:41PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。