2022年行业分析房地产调控未到放松时

房地产调控未到放松时被视为楼市调控“杀手锏”的限购令将扩大掩盖面。7月12日进行的国务院常务会议明确：已实施住房限购措施的城市要连续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要实行必要的限购措施。与此同步的是，住房和城乡建设部已经开头调查分析部分二、三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。

连续“从严从紧”的楼市调控，折射出这样一个现实：虽然2022年以来出台的房地产调控措施和手段特别密集，通过抑投机、增供应、促保障，“组合拳”成效渐显，房价较快上涨态势临时得到肯定程度的遏制，对于稳定一线城市的房价起到了肯定效果，而相比之下，今年以来，部分二、三线城市的楼市却消失“逆势躁动”的迹象，增加了调控的不确定性。梳理国家统计局的数据可以发觉，今年1—5月，70个城市中新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市分别有44个、45个、42个、38个、33个，均为二、三线城市；虽然数量逐月削减，但与一线城市相比依旧“涨势逼人”。1月份，涨幅最高的岳阳达到22.0%；涨幅列第五的丹东也有12.3%；至4月份，丹东以11.3%的涨幅领涨，而排名第五的吉林涨幅也有8.5%；5月份，丹东、乌鲁木齐、秦皇岛等地涨幅均在8%以上。表现更突出的城市可能还在70个城市之外。比如，山西榆林、内蒙古鄂尔多斯等非限购城市已位列国内楼市投资者最活跃地区，房价五六年间上涨六七倍甚至十倍，今年以来也是涨势逼人。

鉴于此，实行必要的限购措施就更加显得势在必行。从某种程度上说，房地产调控不行半途而废，否则，前期积累下来的调控效果便会付之东流。

要调控首先要找到问题的根源。中国指数讨论院副院长陈晟认为，二、三线城市房价之所以消失较快上涨，其主要动力既来自城镇化快速推动中居民住宅需求的较快释放，也包括一线城市“限购”后炒房投资需求的转移助推。应当说，当前我们面临两个问题：一方面，对房地产信贷政策的放松将导致房价泡沫重新膨胀的预期较强；另一方面，保障房的开工将主要集中在下半年，届时房地产开发投资的增速有进一步提高的动力。

此外，一些房地产企业不断声称经营困难，不过从全国范围来看，不少开发商过得“相当滋润”。国家统计局披露的数据显示，上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。其中，国内贷款7023亿元，增长6.8%；自筹资金16463亿元，同比增长32.7%，增速进一步提升。毫无疑问，目前房地产投资依旧处于一个稳定的水平状态。

事实上，这些问题是表象而已，更为关键的是，在政府土地垄断的背景下，土地财政的利益驱动使得目前的市场呈现出严峻的畸形，虽然我国的住房市场进展已经十来年，但是到目前为止并没有建立起真正的市场运行机制，即便是在下游的市场开发领域，也日益成为大量利益群体操纵的市场。因此，市场机制的本身缺陷，使得目前我国的房地产调控陷入到一个行政性调控的懒政思维，造成房地产市场“一放就乱、一打就死”的怪圈。

对于当前的房地产调控而言，限购只是短期行为，要想实现市场合理回归，将来更需要金融措施发挥更大作用，比如收紧信贷也至关重要。实际上银监会早在今年4月份就对房价下跌50%给银行金融系统带来的风险进行过测试。虽然这些测试或多或少会存在肯定缺陷，但是可以确定，中央在这方面已经有所考虑