兴胜礼街策划案

兴胜礼街策划案金鹰万佳商业地产开发部项目简介生命历程，生活礼程。命运即运命，抉择即择觉，人生经历无数改变的瞬间，重启思维的节点，定见未来的时刻。命之中，节之时，互道珍重。礼，本作醴，原指祭神时使用的器物，进而引申为一种重要的仪式。有意有益有章有法之事则为程。本项目致力打造东胜区礼程商业街，由兴胜礼街和礼程庆典广场组成。礼街为礼程庆典广场提供配套服务。二者相互依存、互为补充。礼街由礼仪服务业经营者及礼品销售商构成；礼程庆典广场提供庆典、宴请、聚会、商务等活动场所及全程服务。项目区位现状项目交通区位：本项目位于兴胜路西侧，市三中围墙以东，1号路及2号路之间狭长地带。项目周边环境：本项目东面为东沙公园、新建山水文苑社区，紧邻市三中围墙，南面为东胜区新兴城市主干道纺织街。整个项目区域被新建高端社区环绕。本项目规划设计：由两部分组成，包括一座综合楼，一条临街商铺。综合楼计划地上12层地下1层，南北长60米，东西宽21米，总建筑面积16380平米；沿街商业为地上2层，总建筑面积5140平米。地上3层总建筑面积约7710平米；沿街退红线20米，建筑用地长172.8米，宽8—20米，呈梯形状。市场调查鄂尔多斯市每年新登记结婚大约有3200对，平均每天约9对；平均婚礼庆典消费3—5万元，市场约1.2亿元，婚纱摄影、礼品等其他消费约2亿元—3亿元。鄂尔多斯婚礼作为文化旅游品牌业已形成市场效应，亟待深入挖掘。2006年5月20日，该民俗经国务院批准列入第一批国家级非物质文化遗产名录。鄂尔多斯婚礼门票价格在188—518元；相关产业婚纱摄影、礼品等均逐年递增；新生儿约1万、平均每天27.4.升学、毕业、庆生等庆典在统计中总之庆典市场约有6—8亿元。

项目定位系统1+N系统：文化、品牌、产业商业业态定位：商品销售+庆典策划+全程组织+配套服务+旅游休闲+餐饮娱乐+行政工作目标市场定位：本项目定位为东胜区特色商业街。即鄂尔多斯市域及周边区域吉庆礼程权威场所、地方特色礼品集中体验经营区域。目标客户群定位：目标消费群、目标投资小业主、目标经营商户群体三个方面。文化定位：本项目遵循“文化搭台，商业唱戏”，项目设计围绕中华“礼程”文化以及浓郁的鄂尔多斯民族文化。发展战略定位：作为中小业态商业开发模式，确立选址条件及准入标准，形成战略合作伙伴集群，构建品牌，规范管理流程，打造精英团队，最终实现网络化经营体系。引入投资伙伴、进入资本市场。项目SWOT分析

strengths（优势）：1、区位优势：周边环境优秀，基础完善，周边社区发展有潜力；2、地势优势：交通路网及广场构成带状商业街，背依三中形成一动一静情景；3、开发理念先进，设计方案高超，首倡创意文化商业理念；4、市场优势：鄂尔多斯自古尚礼，礼程消费市场具有基础；5、投资回报短中长结合，具有成长性；weaknesses（劣势）：1、地块不规整，商业街为单边街道，规划设计具有一定局限；2、鄂尔多斯市常住人口短期内以拆迁回迁为主，结构复杂，周边目前社区不成熟；3、鄂尔多斯城市软环境短期内难以提升；4、产业结构调整短期内难以形成最佳状态，业态较少，产业集群尚未形成；5、管理团队尚未组建，核心业态经营经验不足。opportunities(机会)：1、鄂尔多斯经济高速增长及城市化升级的加速为我们带来机会；2、东胜目前商业业态缺失以及档次过低给我们带来机会；3、鄂尔多斯产业处于逐渐成熟期，可以对接产业比较多，容易形成专业街区；threats（威胁）：1、铁西新区和康巴什新区的快速启动将分散市场及政策将给我们带来威胁；2、目前的全球化金融危机及中国房地产市场低迷将为投资者带来担忧，为快速交易带来不便；3、鄂尔多斯众多开发商涉足商业地产会带来竞争，存量底商给市场带来挑战。4、传统商业街及即将形成的新商业地标既带来竞争威胁，也带来市场反应所产生的影响。文化创意解析—人生十礼初礼--生命诞生冠礼--弱冠年华。启礼--束脩拜师。甲礼--金榜题名。喜礼--洞房花烛。途礼--平步青云。安礼--富贵平安。贺礼--天长地久。谢礼--感恩谢恩。寿礼--福寿双全。鄂尔多斯婚礼项目目总总体体布布局局要要点点基本本构构成成：：礼礼街街+礼程程庆庆典典大大厦厦礼街街为为三三层层结结构构，，其其中中基基本本房房型型为为一一二二层层为为独独立立单单元元，，基基本本户户型型面面积积为为200平米米，，三三层层为为独独立立通通道道式式室室内内街街。。综合合楼楼为为框框架架结结构构，，地地上上12层地地下下一一层层主主要要为为设设备备及及停停车车场场。。每每层层确确定定一一个个基基本本主主题题，，设设中中心心舞舞台台，，大大堂堂设设计计为为中中心心景景观观，，每每层层设设单单间间若若干干，，11、12层为行行政配配套。。礼街与与综合合楼通通过礼礼街三三层连连廊联联通；；建筑风风格与与形象象主题形形象风风格体体现在在三个个方面面：1、以推推广手手段确确定内在形形象---鄂尔多多斯的的“创创富热热项””、““创意意坐标标”2、以时时尚展展示树树立专业形形象---外观展展示、、演艺艺推广广及发发布会会推广广；3、以建建筑设设计表表现外观形形象---建筑外外观、、颜色色、结结构、、布局局、环环境、、展示示、广广告等等；建筑风风格：：商业礼礼街采采用现现代简简约风风格，，可采采用新新型建建材营营造前前卫风风格，，不规规则造造型，，色彩彩以蓝蓝白色色为基基调，，点缀缀鲜艳艳色调调。庆庆典广广场采采用具具有蒙蒙古族族建筑筑元素素的现现代风风格，，以蓝蓝白色色系为为主；；商业业街前前地面面硬化化铺装装，点点缀小小品，，留出出经营营者室室外休休闲空空间；；3楼营造造室内内街格格局，，同时时兼做做与庆庆典广广场联联通通通道，，楼外外设滚滚梯，，东侧侧通透透，绿绿植摆摆放。。商业模模式提供客客流提提供供购买买业态互互动：：配套套环境境庆庆典广广场商商业业礼街街提供活活力提提供供顾客客提升价价值构构成成诉求求文化创创意产品形形态制作体体验聚集客客户积积聚客客源基本商商业模模式：：商业业街、、庆典典广场场、配配套环环境互互动互互补，，文化化、产产品、、制作作相辅辅相成成，形形成了了完整整的商商业业业态生生态链链。形形成鄂鄂尔多多斯乃乃至内内蒙古古最具具特色色的庆庆典礼礼街。。基本盈盈利模模式：：以独独立店店铺销销售作作为基基本盈盈利点点，以以商业业面积积中长长期租租赁收收入作作为长长期辅辅助盈盈利点点，以以核心心自营营项目目作为为发展展盈利利点。。以商商业物物业资资产增增值作作为战战略目目标，，实现现标准准化管管理作作为良良性发发展的的保障障。构构建金金鹰万万佳商商业品品牌价价值体体系，，形成成网络络化盈盈利容容量。。经营管管理模模式商业地地产经经营模模式一一般有有自营营、联联营、、租赁赁三种种，一一般选选择租租赁模模式，，而租租赁模模式根根据所所要求求的资资金回回笼、、风险险不同同，又又分为为零售售产权权、整整体租租赁；；零售售产权权、分分零租租赁；；自留留产权权、整整体租租赁三三种模模式。。本项目目采取取组合合经营营方式式：即即零售售产权权与自自留产产权相相结合合方式式，统一管管理、、分零零经营营的管理理模式式。统统一管管理就就是管管理公公司负负责整整体形形象推推广、、日常常现场场管理理、客客户查查询、、会员员卡、、突发发事件件处理理、场场内活活动、、亲善善行动动等的的组织织统筹筹，统统一管管理可可以通通过收收取合合理的的管理理费用用、举举办初初小活活动、、收取取场租租等方方式达达到收收支平平衡或或赢利利。分分零经经营含含义是是指经经营租租户每每月交交纳商商铺租租金，，在符符合统统一管管理原原则下下缴纳纳管理理费，，具体体经营营及营营业盈盈亏一一概由由商户户自行行负责责。经营方方式：：核心心自营营、配配套招招商，，统一一管理理，分分项经经营。。配套服服务：：全程程策划划、摄摄影摄摄像、、后期期音像像制作作、专专业演演艺、、婚纱纱影楼楼、礼礼品礼礼仪、、司仪仪DJ等。统一管管理策策略基本原原则：：1、对招招商对对象进进行品品牌审审核管管理和和租约约管理理；2、招商商管理理在统统一的的原则则下进进行；；3、经营营管理理执行行要体体系化化、模模块化化；4、选择择适合合的经经营管管理模模式；；5、制定定长期期盈利利的物物业管管理策策略。。统一管理理念统一招商管理统一营销推广统一服务监督统一物业管理执行内内容统一运营管理的五大内容制定租赁政策与提供承租服务优化商业业态组成结构在促销和广告推广中始终追求商业整体品牌形象实行统一的服务管理日常物业管理服务管理体体系流流程设设计1、构建建小业业主与与核心心专业业商进进驻前前的管管理体体系；；小业主主的售售价与与返租租关系系、策策略的的制定定；2、设置置开业业前后后营运运管理理组织织流程程；3、预算算开业业前后后营运运管理理成本本；4、设置置开业业前后后营运运管理理收入入与价价值结结构；；营运管管理收收入组组成：：租金金收入入、管管理费费用收收入、、促销销活动动差额额收入入、返返租后后的租租金回回收5、建立立开业业前后后营运运管理理供求求模型型；6、制定定开业业前后后营运运管理理商业业市场场的促促销计计划；；7、制定定开业业后对对小业业主的的管理理方式式；8、开业业后对对核心心专业业商户户的管管理措措施；；9、建立立开业业后消消费情情报营营运管管理模模型；；投资评价设计指标礼街礼程庆典大厦合计占地面积2570平米1260平米3830平米建筑面积7710平米其中：1、2层51403层257016380平米其中：地上15120平

地下1260平米24090平米土地成本385万元189万元574万元建安成本（含基本设施）1600*7710=1233.6万元2200*16380=3603.6万元4837.2万元其他成本（8%）387万元代建成本围墙（520/米）9万元成本小计5807.2销售回款（2.5万元/平米）12850万元12850万元年租金收入（3元/平米。天）225万元1656万元1881万元其他收入管理费5%其他定定位考考虑金鹰东东胜总总部办办公及及写字字楼旅游集集散中中心及及旅行行社一一条街街商品房房展示示及尾尾房销销售中中心商务酒酒店及及酒吧吧茶吧吧一条条街9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。19:22:5919:22:5919:221/7/20237:22:59PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2319:23:0019:23Jan-2307-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。19:23:0019:23:0019:23Saturday,January7,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2319:23:0019:23:00January7,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。07一月20237:23:00下午19:23:001月月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月237:23下下午1月-2319:23January7,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/719:23:0019:23:0007January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。7:23:00下下午午7:23下下午午19:23:001月月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。19:23:0019:23:0019:231/7/20237:23:00PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2319:23:0019:23Jan-2307-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。19:23:0019:23:0019:23Saturday,January7,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2319:23:0019:23:00January7,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。07一月20237:23:00下午19:23:001月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。。一月237:23下下午午1月-2319:23January7,202316、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2023/1/719:23:0019:23:0007January202317、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。7:23:00下下午7:23下下午19:23:001月-239、杨柳柳散和和风，，青山