第二节所有权

第二节所有权注册会计师全国统考注会经济法一、征收与征用（P342）

1、征收：所有权（P342） 征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有的所有权或者其他物权的行为。 （1）征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 （2）征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。注会经济法2、征用：使用权（P342） 征用是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有的财产的使用权的行为。 （1）因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。 （2）被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

【解释1】征收与征用的区别：（1）法律效果不同。征收是财产所有权发生了变化；征用是所有权没有变化，使用权暂时发生了变化。因此征用的结果，如果标的物没有灭失，则仍需要返还给权利人，而征收则不存在返还的问题。（2）适用对象不同。征收是针对土地、房屋等不动产，不包括动产；征用则不动产和动产均可适用。（3）适用条件不同。二者都是为了公共利益，但是征用还要求必须是为了抢险、救灾等紧急需要。

【解释2】无论征收还是征用，除了适用于所有权外，还可以适用于用益物权，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利。注会经济法二、业主的建筑物区分所有权（P344）

【解释1】建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员权三要素构成。

【解释2】当事人只要取得了专有所有权（购买了商品房），便取得了共有权及成员权；丧失了专有所有权（出售了商品房），便丧失了共有权及成员权。

【解释3】专有所有权、共有权及成员权作为一个整体不可分离。在转让、抵押、继承时，三者作为一个整体一并发生转移。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。

1、建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权（转让商品房时，即使同等条件，想卖给谁就卖给谁）。（P38）注会经济法【例题·多选题】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（）。

A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入

B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利

C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权

D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意

【答案】ABD 【解析】选项C：建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。2、业主大会的决议（2008年多选题）（P345） （1）一般决议：1/2＋1/2 ①制定和修改业主会议议事规则； ②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； ③选举业主委员会或者更换业主委员会成员； ④选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人。

【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 （2）特别决议：2/3＋2/3 ①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； ②改建、重建建筑物及其附属设施。

【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。注会经济法【例题·多选题】根据《物权法》关于建筑物区分所有权的有关规定，下列选项中，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意才能通过的事项有（）。（2008年）

A、选举业主委员会B、制定和修改业主大会议事规则

C、改建、重建建筑物及其附属设施D、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

【答案】CD三、共有（P345）1、按份共有(P346)（1）占有、使用和收益①按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利，但对共有财产的使用，应由全体共有人协商决定。②按份共有人死亡以后，其份额可以作为遗产由继承人继承或受遗赠人获得。（2）处分（重点）按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的“同意”，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。注会经济法【例题·单选题】甲、乙按20％和80％的份额共有1间房屋，二人将房屋出租给丙。现甲欲转让自己的份额。根据《物权法》的规定，下列各项中，正确的是（）。

A、乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权

B、乙、丙都有优先购买权，丙的优先购买权优先于乙的优先购买权

C、丙有优先购买权，乙无优先购买权

D、乙有优先购买权，丙无优先购买权【答案】A 【解析】（1）根据《物权法》的规定，按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人（乙）在同等条件下，有优先购买的权利；（2）根据《合同法》的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人（丙）享有在同等条件下优先购买的权利；（3）乙的优先购买权是基于按份共有关系（物权），丙的优先购买权是基于租赁合同（债权），根据物权优先于债权的原理，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权。2、共同共有（夫妻财产）（P346）（1）占有、使用共有人对共有财产不分份额地享有权利，对共有财产享有平等的占有、使用权。（2）收益对共有财产的收益，不是按比例分配，而是共同享用。（3）处分对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意。【解释1】共同共有关系终止，才能确定份额，分割共有财产。【解释2】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为“按份共有”（注意判断题）。注会经济法3、共有物的处分及分割（2008年单选题）（P346）（1）共有物的处分①处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。②一个或几个共有人未经占份额2/3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自处分共有财产的，其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。③根据法律规定或依据共有人之间的协议，可以由某个共有人代表或代理全体共有人处分共有财产。无权代表或代理的共有人擅自处分共有财产的，如果其他共有人明知而不提出异议，视为其同意。注会经济法【例题1·单选题】甲、乙、丙、丁按份共有一栋房屋，份额相同。为提高该房屋使用价值，甲向乙、丙、丁提议拆旧翻新。在共有人之间未就该事项做出明确约定的情况下，下列表述中，符合《物权法》规定的是（）。（2008年）A、即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆旧翻新B、只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆旧翻新C、只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆旧翻新D、只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆旧翻新【答案】C【解析】对共有的不动产或者动产作重大修缮（拆旧翻新）的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。【例题2·单选题】甲、乙、丙按份共有一套房屋，三人各占1／3。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（）。A、因没有经过全体共有人的同意，甲、乙不得铺木地板B、因甲、乙的份额合计已达2/3，故甲、乙可以铺木地板C、甲、乙只能在自己的应有部分上铺木地板D、若甲、乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋【答案】B【解析】（1）选项ABD：铺木地板属于对房屋的重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意；（2）选项C：无论是按份共有还是共同共有，都不是对物的某一部分享有所有权，所有权及于物的整体，在分割之前不存在物的“应有部分”的说法。【例题3·单选题】甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以市价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。根据《物权法》的规定，下列选项中，正确的是（）。A、买卖合同有效，房屋所有权未转移B、买卖合同无效，房屋所有权已转移C、买卖合同有效，房屋所有权已转移D、买卖合同无效，房屋所有权未转移【答案】B【解析】（1）根据公信原则，当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权存在瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事物权交易的人，法律承认其法律效果，以保护交易安全。在本题中，丙基于善意取得制度（善意、有偿取得、已经登记）取得该房屋的所有权；（2）未经其他共同共有人同意，擅自处分共有财产的，其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。在本题中，丙基于善意取得制度取得了该房屋的所有权，但房屋买卖合同未经乙的追认，买卖合同无效。（2）费用的承担 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。（3）共有财产的分割 共有财产分割以后，共有关系归于消灭。不管是就原物进行分割还是变价分割，各共有人就分得的财产取得单独的所有权。4、共有的对外关系（P347）（1）对外承担连带责任 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。（2）对内追偿偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。注会经济法【例题·多选题】甲、乙、丙三人各出资3万元，购买一辆汽车跑出租，由丙驾驶，收入各按1/3比例分配。丙开出租车不尽心，一次酒后驾车撞伤路人丁。甲、乙一气之下将车出租给戊。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的有（）。

A、路人丁只能请求丙承担损害赔偿责任B、路人丁可以请求甲、乙、丙三人承担连带损害赔偿责任

C、甲、乙将车出租给戊应当征得丙的同意D、甲、乙将车出租给戊无需征得丙的同意【答案】BD【解析】（1）选项AB：因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；（2）选项CD：处分共有的不动产或者动产的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。四、相邻关系（P347）1、因通行