中铁高校园项目户型设计建议

泰州中铁高校园项目户型设计建议二零一一年十二月目录CONTENTS第二章高层（27~33层）户型设计建议3345第三章高层（18层）户型设计建议第四章小高层户型设计建议第五章洋房户型设计建议第六章别墅户型设计建议67第七章别墅户型参考附录第一章本案户型分布与配比1第一章本案户型分布与配比一、户型分布和户型梯户数建议两梯四户（约90+90+90+90）两梯三户（约115+90+115）两梯四户（约115+90+90+90）两梯三户（约115+90+115）两梯四户（约115+90+90+90）两梯三户（约115+90+115）两梯四户（约115+90+90+115）两梯四户（约90+90+90+90）280~300㎡240㎡一梯两户（约90+90）一梯两户，层层退台一层（160）、二层（145）、三层（130）四层（115）、五跃六（170）两梯三户（约120+90+120）一梯两户（约130+130）一梯两户（约120+120）一梯两户（约115+115）两梯三户（约120+90+120）两梯四户（约90+90+90+90）260~280㎡此栋取消由一单元变为两单元若总面积不够，此两栋楼可考虑两梯四户，约120+90+90+120二、户型配比建议房型户型面积面积面积比套数套数比经济型两居85~90㎡8838032.34%98239.98%紧凑型三居113~116㎡4501616.47%43217.59%经济型三居118~120㎡7704028.19%64226.14%舒适型三居128~130㎡2790410.21%2188.88%140~145㎡60902.23%421.71%155~160㎡67202.46%421.71%经济型四居165~170㎡75602.77%421.71%紧凑型联排220~240㎡62402.28%261.06%经济型联排260~280㎡54602%210.86%舒适型联排280~300㎡28801.05%90.37%合计273290100%2456100%设计院可在上述要求下，结合设计需要进行微调，但调整幅度控制在5%以内为宜，以上为设计院上周方案的匡算配比，若最终核算与容积率有一定偏差，建议设计院深化调整，容积率保证1.75左右（报规方案建议容积率1.8左右）结合泰州市场主流户型面积区间及目前泰州热销项目户型面积区间、客群需求等因子，根据上述户型分布情况，我司逐楼核算平衡，得出本案的户型配比：第二章高层（27~33层）户型设计建议一、设计院高层（27~33层）户型根据本案户型配比及分布要求，上述设计院户型与相关要求存在一定偏差，建议设计院在保持原有户型的优点的基础上进行相应调整三居+两居+三居单元面宽在23—24米左右115~116㎡+85~90㎡+115~116㎡两居+两居+两居+三居单元面宽在34~35米左右85~90㎡+85~90㎡+85~90㎡+115~116㎡二、本案高层（27~33层）户型参考案例两梯三户：两梯四户：以上仅为设计参考，户型中存在的不足建议设计院在设计中调整和深化，如卧室门与卫生间门对视问题等二、本案高层（27~33层）户型参考案例以上仅为设计参考，户型中存在的不足建议设计院在设计中调整和深化，如左图南向两居次卧过小两居+两居+两居+两居单元面宽在31~32米左右85~92㎡+85~90㎡+85~90㎡+85~90㎡三居+两居+两居单元面宽在29~30米左右115~116㎡+85~90㎡+115~116㎡两梯四户：两梯三户：在以上户型示意的基础上，本案户型设计要点如下：充分利用政府有关阳台面积的设计规范要求（阳台面积不超过12㎡），以“提高空间利用率”为设计出发点，在保证基本功能的基础上，提高阳台、书房等房间的功能变化性，如下图的华润国际社区设计双阳台，在设计主阳台的基础上，加设一生活阳台，全面满足日常生活需要，但总面积应满足泰州设计规范要求。适当考虑飘窗设计户内保证厅与房之间合理平面布局，做到动静分离，过渡自然，互不干扰。三、本案高层（27~33层）户型设计要点第三三章章高高层层（（18层层））户户型型设设计计建建议议一、、本案案高层（（18层））户型型参考案案例三居+两居居+三三居，，120㎡㎡+85~90㎡㎡+120㎡设计院院未给给出相相关户户型以上仅仅为设设计参参考，，户型型中存存在的的不足足建议议设计计院在在设计计中规规避与与调整整在以上上户型型示意意的基基础上上，本本案户户型设设计要要点如如下：：充分利利用政政府有有关阳阳台面面积的的设计计规范范要（（阳台台面积积不超超过12㎡㎡），，以““综合合性价价比””为设设计出出发点点，在在保证证基本本功能能的基基础上上，提提高阳阳台、、书房房等房房间的的功能能变化化性，，如下下图的的华润润国际际社区区设计双双阳台台，在在设计计主阳阳台的的基础础上，，加设设一生生活阳阳台，，全面面满足足日常常生活活需要要，但但总面面积应应满足足泰州州设计计规范范要求求。适当考考虑飘飘窗设设计户内保保证厅厅与房房之间间合理理平面面布局局，做做到动动静分分离，，过渡渡自然然，互互不干干扰。。精细化化户型型设计计，可可参考考下图图户型型二、本案高层（（18层））户型型设计计要点点第三章章小小高高层户户型设设计建建议设计院院此版版方案案户型型面积积与本本案户户型分分布设设想有有一定定差异异，建议更更改户户型面面积一、设计院院小高层层户型型二、本案小高层层（沿沿河））户型型参考案案例三居+三居居，单单元面面宽24~25米，，130㎡㎡+130㎡以上仅仅为设设计参参考，，户型型中存存在的的不足足建议议设计计院在在设计计中规规避与与调整整三居+三居居，单单元面面宽24~25米，，120㎡㎡+120㎡二、本案案小高层层户型型参考案案例以上仅仅为设设计参参考，，户型型中存存在的的不足足建议议设计计院在在设计计中规规避与与调整整在以上上户型型示意意的基基础上上，本本案户户型设设计要要点如如下：：户型使使用率率要求求达到到85%以以上设计双双阳台台，在在设计计主阳阳台的的基础础上，，加设设一生生活阳阳台，，全面面满足足日常常生活活需要要，但但总面面积应应满足足泰州州设计计规范范要求求。卧室可设计飘飘窗，以适当当增加窗台方方式满足层高高不超过2.2米。要求形体规整整、布局紧凑凑，尽量减少少无用的交通通及辅助用房房面积；南北通透户型型要求实现全全明设计，产产品进深不宜宜过大；尽量压缩公共共空间面积，，设计高利用用率的紧凑型型户型；沿河边户型要要充分考虑边边户型270度景观的利利用；卧室可以考虑虑外飘窗或转转角外飘窗设设计；精细化户型设设计，如入户户玄关设计等等，可参考下下图户型三、本案小高层户型设设计要点第四章洋洋房户型型设计建议一、设计院洋房户型结合泰州市场场洋房特征，，我司选择户型型一，建议设计院院在此方案基基础之上进行行深化，深化化建议如下：：设计院方案中中的户型面积积区间，与我我司前阶段的的策划构想有有一定偏差，，建议深化调调整，一层155~160㎡、二层层140~145㎡、三三层128~130㎡、、四层113~116㎡㎡、五跃六165~170㎡顶层户型可考考虑挑空客厅厅设计主卧及一个次次卧考虑套间间设计（配备备衣帽间、卫卫生间）整体户型情景景化设计相对对弱些，卖点点不够突出，，建议设计院院在充分考量量全国洋房产产品户型特征征的基础上，，丰富空间效效果，做出新新意二、本案洋房户型参考考案例中间层户型：：140㎡以上仅为设计计参考，户型型中存在的不不足建议设计计院在设计中中规避与调整整二、本案洋房户型参考考案例顶层户型（五五跃六）：180~185㎡以上仅为设计计参考，户型型中存在的不不足建议设计计院在设计中中规避与调整整花园洋房采用用一梯两户方方式设计，要要求实现电梯梯直接入户；；户型注重空间间功能的创新新性，在成本本控制前提下下，丰富空间间效果，做出出新意；户型通过退台台的方式，在在竖向空间上上形成露台，，实现“层层层退台、户户户庭院”；底层、中间平平层户型赠送送入户花园和和露台，户型型设计上考虑虑户型亮点和和特色设计，，实现全明设设计；顶层平层采用用跃层设计，，增加赠送面面积充分利用政府府有关阳台面面积的设计规规范要（阳台台面积不超过过12㎡），，以“提高空空间利用率””为设计出发发点，在保证证基本功能的的基础上，提提高阳台、书书房等房间的的功能变化性性，如下图的的龙湖花千树树户型二、本案洋房户型设计计要点户型面积：145㎡第五章别别墅户型型设计建议一、设计院别墅户型1客厅面积不足足17平方米米，面积偏小小，且对一层层老人房的位位置有一定异异议户型的二层集集中了三个房房间，整体切切得较细碎，，建议做一定定调整设计院方案中中的折跑楼梯梯多用于早期期的别墅户型设计中，，且从居家角角度而言，此此方案的楼梯梯设计相对紧紧凑，上下较较为不便，建建议深化调整整深化户型细节节，避免出现现入户门正对对卫生间，床头正对对卫生间门等等一、设计院别墅户型2当前此版方案案与原我司策策划设想有一一定差异，整整体设计较常常规，建议设设计院进行全全面调整，以以树立话语权权产品设计院方案中中的折跑楼梯梯多用于早期期的别墅户型设计中，，且从居家角角度而言，此此方案的楼梯梯设计相对紧紧凑，上下较较为不便，建建议深化调整整一层可考虑不不设老人房，，调整为客厅厅，增加别墅墅的体验感户型的二层集集中了三个房房间，整体切切得较细碎，，次卧中至少少有一个为套套房设计（配配备衣帽间与与卫生间），，建议做一定定调整户型的三层设设计了两个卫卫生间，存在在一定的浪费费，可适当减减少一个卫生生间建议深化户型型细节设计，，如入户考虑虑玄关设计等等，以提升户户型的价值。。典型案例———绿地圣罗兰兰，建筑面积积256平米米，面宽约8米，进深约约17~18米二、本案别墅户型参考考案例以上仅为设计计参考，户型型中存在的不不足建议设计计院在设计中中规避与调整整在以上户型示示意的基础上上，本案户型型设计要点如如下：地上三层，地地下一层设计计注重庭院设计计（如前院、、后院、内院院），突出产产品性价比优优势边户型要充分分考虑侧院的的设计以及270度景观观的利用；客厅、主卧均均朝南设计，，增加南向采采光面；部分组团客厅厅挑空设计，，若规划指标标实现难度大大，可考虑客客厅与餐厨部部位的错层或或夹层设计，，增加别墅体体验感（泰州州当地不少别别墅项目为客客厅与餐厨部部位的错层或或夹层设计，，如星威园、、水岸帝景））部分组团一层层适当考虑老老人房设计，，套房设计（（配备衣帽间间、卫生间））主卧及一个次次卧为套房设设计（配备衣衣帽间与卫生生间）；考虑家庭厅设设计，增加生生活情趣半地下室车库库设计从居家角度出出发，规避卫卫生间位于厨厨房正上方尽量实现卫生生间在同一竖竖向上，以有有效节约成本本根据别墅的三三个价值等级级，建议设计计院针对户型型设计上各有有卖点与差异异，以利于后后期营销推广广三、本案别墅墅户型设计要要点第七章别别墅户型参考考附件类型一：一字字型布局，长长进深，16~17米米进深+7.2米面宽典型案例———翡翠华府，，建筑面积：：274㎡一、泰州联排排别墅市场分分析——产品品特点（类别别一：一字型型）类型一：一字字型布局，长长进深，采光天井设计计，16~17米进深+6.6米面面宽典型案例———碧桂园，建建筑面积：265㎡采光天井一、泰州联排排别墅市场分分析——产品品特点（类别别一：一字型型）类型一：：一字型型布局，，进深较较短，客厅挑空空、错层层分隔餐餐厅与客客厅、下下沉庭院院设计典型案例例——星星威园，，建筑面面积：356㎡㎡车库厨房主卧室主卧室阳台阳台卫生间卫生间卫生间卫生间卧室卧室餐厅客厅一、泰州州联排别别墅市场场分析———产品品特点（（类别一一：一字字型）典型案例例——水水岸帝景景，建筑筑面积：：285㎡类型一：：一字型型布局，，进深较较短，客厅挑空空、错层层分隔餐餐厅与客客厅设计计一、泰州州联排别别墅市场场分析———产品品特点（（类别一一：一字字型）类型一：：一字型型布局，，长进较较短，南向入户户、前三三后四设设计，赠赠送采光光地下室室典型案例例——美美岸栖庭庭，建筑筑面积：：290㎡一、泰州州联排别别墅市场场分析———产品品特点（（类别一一：一字字型）类型二：：方正型型设计，，10~12米进进深+9~10米面宽宽，南向采光光面大，，客厅、、起居室室、主卧卧、客卧卧均南向典型案例例——翡翡翠华府府，建筑筑面积约约246㎡一、泰州州联排别别墅市场场分析———产品品特点（（类别二二：方正正型）类别三：：凹字型型设计，，内庭院布布置（室外景景观引入入室内）），有效效解决联联排别墅墅进深较较大产生生的采光通风问问题典型案例例：世茂河滨滨花园，，建筑面面积约300㎡㎡一、泰州州联排别别墅市场场分析———产品品特点（（类别三三：凹字字型）类别二：：凹字型型设计，，户与户之之间通过过采光天天井进行行连接，，实现类类独栋效效果有效降低低联排别别墅的视视觉压迫迫感，增增强户型型通透性性，同时时使联排排别墅具具备独栋栋别墅所所享有的的私密空空间，提提升产品品价值典型案例例：上河河嘉园，，建筑面面积：235㎡㎡一、泰州州联排别别墅市场场分析———产品品特点（（类别三三：凹字字型）典型案例例——中海九号号公馆（（御龙府府），建建筑面积积：约260㎡㎡+地下下约155㎡㎡二、可参参考案例例—————中海海九号公公馆凹字型设设计，内庭院布布置（室外景景观引入入室内）），有效效解决联联排别墅墅进深较较大产生生的采光光通风问问题典型案例例——中海尚湖湖世家，，建筑面面积：353.78㎡㎡凹字型设设计，采光天井井设计，有效解解决联排排别墅的的采光通通风问题题。二、可参参考案例例—————中海海尚湖世世家典型案例例——水水墨清华华，建筑筑面积256平平米，面面宽约8米，进进深约17米凹字型设设计，户与户之之间通过过采光天天井进行行连接，，增强户户型通透透性，保保留空间间私密性性二、可参参考案例例—————水墨墨清华类别三：：凹字型型设计，，内庭院布布置（室外景景观引入入室内）），有效效解决联联排别墅墅进深较较大产生生的采光光通风问问题。典型案例———卧龙丽丽景湾三期期，建筑面面积255平米二、可参考考案例—————卧龙龙