中海房地产企业工程管理讲座

房地产企业工程管理

卢卫东卢卫东简介大学讲师，工学硕士。1992年～1996年，在高校建筑设计研究院从事工程结构设计和教学工作，担任结构室副主任。1997年～1999年，在高校从事国家交通部研究课题“湖北龙潭河大桥260米跨度钢管微膨胀混凝土结构”的研究工作，课题成果经专家组评定，认为达到了国际一流、国内领先水平。

2000年～2002年，在中海地产先后担任深圳地区项目技术负责、质量部经理、集团公司工程部副总，全面主管过工程技术、工程质量监控、工程进度监控、工程档案、工程报建与验收、工程售后维修等工程管理方面的工作，参与或负责了80多万平方米项目的工程管理工作，负责了50多万平方米项目的选材用料工作。2003年，担任朗钜地产工程中心总经理，全面负责公司工程管理工作，提出了房地产工程管理六大体系六个流程四个延伸的管理思路。2004年，深圳市诚则成企业管理顾问公司房地产工程管理顾问。讲座提纲房地产工程管理“三要素”探讨房地产企业工程管理模式－暨从我国建筑总承包施工的裂变看房地产工程管理发展方向

房地产工程管理方法－即六大体系六个流程四个延伸各管理体系的操作理念如何理顺房地产工程管理流程案例分析房地产工程管理“三要素”公司的工程管理资源环境

房地产企业内部工程管理思路是否统一

房地产工程管理方法

探讨房地产企业工程管理模式－暨从我国建筑总承包施工的裂变看房地产工程管理发展方向探讨房地产工程管理模式的背景

国际工程总承包管理模式及其特点（不详介绍）

我国工程总承包管理的发展情况（重点介绍工程总承包的基本情况及优点）

工程总承包这么好，为什么在我国推行不了？

建筑施工总承包裂变分析

近期我国房地产工程管理的发展方向

影响房地产工程管理模式改变的几种可能

房地产工程管理方法房地产工程管理六大体系：工程计划管理体系、工程技术管理体系、工程成本管理体系、工程质量与安全管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化。

房地产工程管理六个流程：计划管理流程、现场工程技术管理流程、工程质量控制流程、合同管理与现场签证管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开发、建筑产品高新技术应用、建筑产品质量缺陷维修、员工与供应商培训。房地产工程管理方法－工程计划管理体系工程计划管理是我们房地产工程管理最重要的部分。工程计划管理体系主要是通过一系列的预控计划，使得参与工程管理的主要管理人员先在自己的脑子里把楼盖起来，做到心中有数，同时把各部门的工作有机地衔接起来，保证公司的工作步调协调。工程计划管理体系的主要内容：◆工程范围划分及相互搭接关系分析；（重点）◆工程实施过程中组织架构及人员的安排；◆工程时间计划管理，包括：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制计划、施工图出图计划、承建商分判计划、甲供材料进场计划、样板确认计划；（重点）◆工程质量规划；◆工程投资（成本）规划；◆信息沟通与传递规划；◆工程风险的应对措施；◆产品交接及运行规划。

房地产工程管理方法－工程技术管理体系工程技术管理体系是房地产工程管理的基础和底盘。没有技术底盘，工程成本控制不住或者说控制得不科学（举门窗配件的例子）；没有技术底盘，工程质量控制将是随机，设计图纸好一点、施工单位强一点、地盘经理敬业一点，质量就好一点，而不能保证公司所开发楼盘质量的稳定性。工程技术管理体系的主要内容：◆工程技术管理平台的搭接与跟踪完善；（重点）◆工程选材用料标准的制订；（重点）◆各项分部工程技术标准的制定；

◆招标技术标的评审与确定；◆重要分项分部工程施工技术标准的制订或确定；◆工程技术交底与培训；◆现场技术管理工作的指导与监督。房地产工程管理方法－工程成本管理体系工程成本管理体系是公司经营最关心的，也是公司老板所关心的。成本管理体系主要是通过项目定位、工程成本测算、控制设计阶段、工程招标动态控制、现场签证等一系列的环节进行控制。工程成本管理体系的主要内容：◆项目工程成本测算与现金流安排，确定付款原则；（重点）◆工程成本数据库的建立与跟踪完善；◆工程供方资源管理

；

◆项目工程成本目标的制定；（重点）◆工程招标管理（包括采购）；◆工程合同交底与工程合同管理；◆工程成本动态评估与管理；（重点）

◆预付款与进度款支付管理；

◆工程竣工结算管理；

◆保固金支付管理。房地产工程管理方法－工程质量与安全管理体系质量是企业的生命。虽然现在社会上，特别是房地产行业中，非常注重营销，编制各种各样的营销概念，但是我相信房地产的竞争最终是产品的竞争，是产品技术与质量的营销，而工程质量是建筑产品质量的重要的、核心的组成部分。在房地产市场上，对于工程质量，很大一部分公司平时不是很关心的，认为那是施工单位的事情，但是一旦出了问题，面对业主的维权，面对舆论的压力，下至普通工程师，上至公司老板，都很紧张，所以，防微杜渐，未雨绸缪，建立工程质量保证体系是非常有必要的。工程质量管理体系的主要内容：◆工程质量标准的定位分析；（重点）◆重要分项分部工程施工质量标准的制定或确认；◆承建单位和监理机构工程质量与安全体系的检查与监督；（重点）

◆工程实体质量与现场安全系统性偏差的控制；◆重大工程质量与安全处理的应急措施。房地产工程程管理方法法－工程风风险管理体体系工程风险管管理。做任任何工作都都存在风险险，工程管管理同样存存在风险，，所以我们们那要对工工程风险进进行识别、、预警和采采取应急措措施。工程风风险管管理体体系的的主要要内容容：◆工程风风险识识别一一览表表；◆工程风风险可可能出出现的的概率率和损损失估估算；◆工程风风险管管理重重点；◆工程风风险防防范对对策；◆工程风风险管管理责责任划划分。房地产产工程程管理理方法法－现现场管管理标标准化化有了严严谨的的计划划管理理体系系，有有了工工程技技术底底盘，，有了了工程程成本本动态态控制制的套套路，，有了了完善善的工工程质质量监监控系系统，，有了了工程程风险险的防防范措措施，，现场场管理理就会会变得得很轻轻松，，现场场管理理就可可以做做“麦麦当劳劳”，，做现现场管管理标标准化化，这这样就就可以以降低低我们们对现现场管管理人人员的的要求求，避避免房房地产产工程程管理理对项项目部部的依依赖。。现场场管理理标准准化通通过6个流流程来来实现现。现场管管理标标准化化的主主要内内容：：◆计划管管理流流程；（重重点））◆现场工工程技技术管管理流流程；◆工程质质量控控制流流程；◆合同管管理与与现场场签证证管理理流程程；◆甲供材材料管管理流流程；◆文件管管理流流程。。房地产产工程程管理理－建筑产产品人人性化化功能能开发发建筑产产品与与其它它工业业产品品，比比如冰冰箱、、彩电电，都都是为为消费费者生生产的的消费费品，，都是是一种种产品品，从从这个个意义义上讲讲，建建筑产产品与与其它它工业业产品品来说说，没没有什什么区区别。。建筑产产品人人性化化的考考虑或或者精精致程程度，，就远远远不不如工工业产产品。。著名的的房地地产公公司，，万科科、中中海等等品牌牌公司司，已已经开开始致致力于于建筑筑产品品人性性化功功能研研究，，2003年是是万科科的建建筑无无限生生活空空间年年，就就是深深化建建筑产产品的的细部部推敲敲。建筑设设计市市场目目前的的实际际现状状，要要求房房地产产企业业自己己要研研究建建筑产产品的的人性性化功功能。。举例说说明建建筑产产品人人性化化功能能开发发。建筑篇篇。园林篇篇。房地产产工程程管理理－建筑产产品高高新技技术应应用盖房子子，秦秦砖汉汉瓦几几千年年，行行外人人士总总觉得得我们们这些些盖房房子的的是““老土土”，，在目目前高高新技技术发发展迅迅猛的的时期期，我我们有有必要要引进进成熟熟的高高新技技术，，提升升产品品的方方便性性和舒舒适度度。在建筑筑高新新技术术方面面，是是技术术领先先了，，应用用落后后了，，我们们这些些房地地产专专业人人士没没有真真正起起到沟沟通高高新技技术与与客户户之间间桥梁梁的作作用。。那些能能够给给客户户带来来安全全、生生活便便利方方面的的高新新技术术，我我们非非常有有必要要尽快快推荐荐给客客户，，远程程控制制空调调、洗洗衣机机等。。房地产产工程程管理理－建筑产产品质质量缺缺陷的的维修修建筑市市场的的客观观情况况，建建筑产产品质质量缺缺陷在在所难难免，，这是是一个个客观观的事事实。。业主的的维权权意识识越来来越强强，房房地产产企业业面临临着较较大的的维修修压力力。建筑产产品质质量缺缺陷维维修是是我们们服务务的一一个延延伸，，在建建筑产产品后后期服服务方方面，，应该该说，，房地地产企企业落落后于于部分分工业业产品品企业业，象象海尔尔、美美的等一个优秀的工程师，不一定是一个优秀的维修工程师，建筑产品质量缺陷维修对维修人员除了专业知识要求外还有特殊的要求，比如：善于与业主沟通、有耐心，所以专业维修队伍将会应运而生。在深圳，地产公司有专门的客户服务部负责维修，维修工作有了一定的深度。举例：中海地产的维修简报、维修总结。房地产产工程程管理理－员工与与供应应商培培训员工培培训。。一个个团队队能否否形成成，单单兵优优势能能否转转化成成集团团军的的优势势，关关键是是理念念是否否统一一，也也包括括技术术、成成本、、质量量、进进度方方面的的理念念，所所以通通过培培训统统一理理念是是有必必要的的。这这也是是前面面我在在房地地产工工程管管理““三要要素””中强强调的的第二二个要要素。。供应商商培训训。工工程项项目，，一块块砖一一片瓦瓦，都都是施施工单单位拿拿上去去的，，地产产公司司的思思路统统一了了，施施工单单位不不能理理解无无法执执行，，工程程管理理的良良好愿愿望也也无法法实现现。房地地产产工工程程管管理理六六大大体体系系与与承承建建单单位位、、监监理理机机构构工工作作的的关关系系（（1））根据据《《建建设设工工程程项项目目管管理理规规范范》》（（GB/T50326－－2001））的的要要求求，，施施工工单单位位工工程程管管理理工工作作可可以以归归纳纳为为““四四控控四四管管一一协协调调””，，即即进进度度控控制制、、质质量量控控制制、、安安全全控控制制、、成成本本控控制制、、现现场场管管理理、、合合同同管管理理、、信信息息管管理理、、生生产产要要素素管管理理、、组组织织协协调调。。监理理单单位位工工程程管管理理工工作作可可以以归归纳纳为为““三三控控二二管管一一协协调调””，，即即进进度度控控制制、、质质量量控控制制、、成成本本控控制制、、合合同同管管理理、、信信息息管管理理、、组组织织协协调调。。房地地产产工工程程管管理理六六大大体体系系，，即即计计划划管管理理体体系系、、工工程程成成本本管管理理体体系系、、工工程程技技术术管管理理体体系系、、工工程程质质量量与与安安全全管管理理体体系系、、工工程程风风险险管管理理体体系系、、现现场场管管理理标标准准化化。。房地地产产工工程程管管理理六六大大体体系系与与承承建建单单位位、、监监理理机机构构工工作作的的关关系系（（2））因工工程程管管理理行行为为主主体体的的不不同同，，房房地地产产工工程程管管理理与与施施工工单单位位、、监监理理机机构构的的工工程程管管理理肯肯定定存存在在差差异异，，关关注注的的角角度度不不同同，，采采取取的的方方式式不不同同，，主主要要表表现现在在以以下下几几个个方方面面：：◆工程程进进度度控控制制方方面面：：房房地地产产企企业业的的计计划划安安排排是是施施工工单单位位、、监监理理单单位位计计划划安安排排的的依依据据，，房房地地产产企企业业的的计计划划管管理理从从业业主主宏宏观观控控制制的的角角度度，，对对整整个个项项目目的的实实施施进进行行全全面面布布置置，，而而施施工工单单位位仅仅仅仅局局限限于于工工程程本本身身，，相相对对更更微微观观一一些些。◆工程程技技术术管管理理方方面面：：施施工工单单位位和和监监理理单单位位关关注注的的是是施施工工方方案案、、施施工工构构造造以以及及施施工工工工法法，，而而房房地地产产工工程程技技术术管管理理的的任任务务则则是是将将营营销销理理念念转转化化为为工工程程技技术术标标准准（（技技术术参参数数）），，然然后后按按照照确确定定的的技技术术参参数数进进行行招招标标，，定定标标后后确确定定的的产产品品部部品品或或者者施施工工出出来来的的产产品品，，符符合合营营销销意意图图。。◆工程程成成本本控控制制方方面面：：施施工工单单位位和和监监理理单单位位关关注注的的是是对对工工程程合合同同成成本本的的控控制制，，房房地地产产企企业业关关注注是是项项目目的的投投资资回回报报成成本本。。房地地产产工工程程管管理理六六大大体体系系与与承承建建单单位位、、监监理理机机构构工工作作的的关关系系（（3））因工工程程管管理理行行为为主主体体的的不不同同，，房房地地产产工工程程管管理理与与施施工工单单位位、、监监理理机机构构的的工工程程管管理理肯肯定定存存在在差差异异，，关关注注的的角角度度不不同同，，采采取取的的方方式式不不同同，，主主要要表表现现在在以以下下几几个个方方面面：：◆工程程质质量量控控制制方方面面：：施施工工单单位位和和监监理理单单位位关关心心的的是是按按图图施施工工、、符符合合国国家家或或地地方方的的施施工工质质量量验验收收标标准准，，房房地地产产企企业业则则关关心心的的是是客客户户产产品品质质量量标标准准；；施施工工单单位位考考虑虑如如何何保保证证把把工工程程质质量量做做好好，，房房地地产产企企业业关关心心是是施施工工单单位位和和监监理理单单位位是是否否健健全全了了保保证证工工程程质质量量的的管管理理体体系系。。◆工程程现现场场管管理理方方面面：：施施工工单单位位考考虑虑如如何何组组织织施施工工，，房房地地产产企企业业检检查查施施工工单单位位和和监监理理单单位位是是否否有有完完善善的的现现场场管管理理体体系系。。回顾顾房房地地产产工工程程管