中华美食文化博览城租金定价方案培训课件

中华美食文化博览城租金定价方案2010年4月目录一、租金定位参考依据二、项目本身情况分析三、类似市场分析四、项目周边市场的租金情况五、商家承租能力六、租赁条件七、租金细化方案八、招商策略一、租金定位参考依据：项目租金范围的确立需要基于准确的市场定位，同时又遵循市场规则，参考市场价格。本项目的租金定位参考依据主要为：

项目本身条件分析类似市场及周边市场租金水平商家在本商圈所能承受的租金水平长期发展与稳定经营二、项目本身情况分析（一）商圈分析项目周边目前还没有形成成熟的零售商业氛围，人气远远不如中山路、欧风街、湖滨路、建筑路等成熟商圈旺盛。但项目周边集中了大量专业市场集群，竞争力也较强，具有一定影响力。江海东路、广瑞路、锡沪路三条街道各有特色：江海东路是交通要道，车流量大，以汽车配件为主，其他店铺很少；广瑞路则以餐饮、服饰、日用百货为主；而锡沪路以装饰、建材为主；专业市场集群占据区域内商业龙头地位，并推动区域经济的发展！传统零售商业氛围淡薄，餐饮娱乐缺乏，形象档次低！商圈内30万人购物、餐饮娱乐消费不便。新开业的哥伦布广场传统零售业态经营状况一般，但餐饮类经营较为火爆，成为哥伦布广场最有人气的业态。家居建材、装饰装潢、餐饮、服务配套、汽配汽修所占比例较高，餐饮/休闲占比仅为17%和3%；且档次极低，分布零散。总体上，项目周边商业仍主要以满足消费者日常生活需求为主。除与区域业态一致的如家居建材等业种外，生活配套类经营状况一般。租金范围在1-5元/日/㎡。商圈零散商业业种比例图示：（二）美食城优势分析项目位于市府三个重点开发片区内，大交通、政策优越；五洲三个项目连成一片，商业规模将达约60万平方米，规模优势明显；本项目一期总面积近2万平方米，有利于形成集群市场；三角形地块，面临自然河道，可规划自然景观；开发商的品牌实力与商业开发、运营经验；周边200万平米的成熟专业市场集群，配套业态缺失和空白。商圈辐射近30万人口，消费潜力巨大目前周边商业氛围淡薄，规划利好暂无法呈现；广益路不允许开设机动车道口，限制临街交通组织；南面临河，西面正对高架桥，展示面规划受影响；片区传统商业、哥伦布、商公园商业的威胁；无锡其他潜在竞争项目的威胁；房地产市场发展过快，未来市场走向面临一定不确定性。本项目作为新开发项目，不能当做成熟商业对待，须考虑到附近哥伦布广场的竞争。（三）美食城劣势分析清扬路餐饮现状：位于南长区，临近佛教胜地南禅寺，旅游、购物、餐饮、休闲、娱乐和文化功能齐全，开发时间早，经营时间长，游客众多，餐饮集中，是无锡人吃喝玩乐的常来之地。整体租金水平较高，约为100-110元/方/月，经营情况良好；品牌商家云集，如姆妈炒菜、粤仔湾砂锅粥等，其他还有同等乐酒楼、美味齐、普京小站、米乐星KTV等。三、类似市场分析青石石路路餐餐饮饮现现状状：：北塘塘区区进进入入无无锡锡市市中中心心的的主主要要途途径径，，无无锡锡餐餐饮饮集集中中片片区区之之一一，，功功能能主主要要有有居居住住、、购购物物、、商商务务、、餐餐饮饮、、休休闲闲、、娱娱乐乐、、旅旅游游和和文文化化等等，，道道路路宽宽阔阔，，人人车车流流密密集集，，商商业业发发达达，，区区域域内内开开发发时时间间早早，，建建筑筑比比较较陈陈旧旧；；青石石路路租租金金较较高高，，平平均均130元/方/月左左右右，，餐餐饮饮租租金金稍稍低低，，在在100-130元/方/月之之间间。。餐饮饮代代表表商商家家有有：：澳澳门门豆豆捞捞、、北北京京烤烤鸭鸭、、永永和和大大王王、、豪豪客客来来等等；；无锡锡市市类类似似市市场场调调研研东亭亭街街道道餐餐饮饮现现状状：：东亭亭街街道道为为锡锡山山区区政政府府所所在在地地，，是是锡锡山山区区重重点点建建设设的的街街道道，，街街道道交交通通便便捷捷，，区区位位优优势势明明显显。。这这里里居居民民区区聚聚集集，，人人口口众众多多，，主主要要有有零零售售百百货货、、餐餐饮饮、、休休闲闲娱娱乐乐和和康康体体等等业业态态，，餐餐饮饮主主要要以以服服务务附附近近居居民民为为主主，，发发展展程程度度不不够够，，租租金金约约在在90-110元/方/月之之间间；；餐饮饮代代表表商商家家有有重重庆庆德德庄庄、、阿阿瓦瓦山山寨寨、、迷迷宗宗蟹蟹、、干干锅锅羊羊蝎蝎子子等等。。无锡锡市市类类似似市市场场调调研研崇安安寺寺餐餐饮饮现现状状：：崇安安寺寺1600多多年年一一直直是是无无锡锡的的政政治治中中心心、、商商贸贸中中心心和和文文化化中中心心，，与与上上海海城城隍隍庙庙、、南南京京夫夫子子庙庙、、苏苏州州玄玄妙妙观观齐齐名名的的江江南南四四大大特特色色街街区区。。汇汇聚聚百百货货、、特特色色餐餐饮饮、、娱娱乐乐等等业业态态，，人人流流密密集集，，消消费费旺旺盛盛，，其其单单位位面面积积月月租租金金水水平平在在100到到800元元不不等等；；商家家代代表表：：王王兴兴记记、、KFC、、麦麦当当劳劳、、味味千千、、星星巴巴克克、、皇皇亭亭美美食食、、姆姆妈妈炒炒菜菜等等。。无锡锡市市类类似似市市场场调调研研无锡锡市市类类似似市市场场调调研研金太太湖湖国国际际餐餐饮饮现现状状：：金太太湖湖国国际际城城，，位位于于无无锡锡青青石石路路，，总总建建筑筑面面积积68万平方米米，有大大型商业业街、国国际影院院、真冰冰溜冰场场、五星星级酒店店、中心心MALL、甲级写写字楼、、高档住住宅等众众多业态态，集合合高档购购物、娱娱乐、餐餐饮、康康体、休休闲、旅旅游、商商务、会会展、居居住与文文化等功功能于一一体；金太湖国国际2009年6月份开业业，目前前代表商商家有沃沃尔玛、、宏图三三胞、KFC、必胜客客、味千千、王兴兴记、藏藏药汤坊坊、有意意思休闲闲餐厅、、英伦雅雅阁、钱钱贵KTV等。单位位月租金金一楼100到300不等，二二楼60--90元。但由于经经营业绩绩不佳，，开发商商提供了了第一个个半年6折，第二二个半年年8折的优惠惠给商家家。无锡市类类似市场场调研湖滨商业业街餐饮饮现状：：湖滨商业业街，位于无无锡滨湖湖区湖滨滨路，总总建筑面面积11.7万万平方米米，包括括时尚购购物、餐餐饮美食食、休闲闲娱乐、、商务、、旅游等等多功能能于一体体的商业业形态；；湖滨商业业街目前前代表商商家有欧欧尚超市市、五斗斗橱、汉汉宫姜母母鸭等。。单位月月租金一一楼60元，二二楼24元。无锡市类类似市场场调研阳光城市市花园餐餐饮现状状：阳光城市市花园，位于无无锡市建建筑路，，总建筑筑面积29.4万平方方米，其其中商业业面积6万，包包括时尚尚购物、、餐饮美美食、休休闲娱乐乐、旅游游等多功功能，多多业态；；湖滨商业业街目前前代表商商家有沃沃尔玛，，KFC,外婆婆人家，，味千拉拉面，可可的，钱钱贵，耐耐克，阿阿迪等。。单位月月租金一一楼60元。无锡市类类似市场场调研万达广场场餐饮现现状：万达广场场，位于无无锡市梁梁溪路，，总建筑筑面积70万平平方米，，其中商商业面积积13.8万平平方米，，集合超超市、影影城、百百货、KTV、、健身会会馆、运运动城、、电子数数码、主主题餐饮饮、时尚尚步行街街等十大大主力商商业组合合及数千千家知名名品牌；；万达广场场目前代代表商家家有万千千百货，，KFC，必胜胜客，星星巴克，，一茶一一坐等。。单位月月租金一一楼含管理费费165元（以实实用面积积计租）），其中中外铺管管理费15元，，内铺管管理费45元每每月。无锡市类类似市场场调研宝龙时代代广场餐餐饮现状状：宝龙时代代广场，位于无无锡新区区旺庄路路，总建建筑面积积28万万平方米米，其中中商业面面积16万平米米。集购购物、旅旅游、餐餐饮、休休闲、游游乐、娱娱乐、商商务、文文化于一一体，涵涵盖了时时尚百货货、大型型超市、、星级影影院、娱娱乐中心心、游乐乐广场、、美食天天地、国国际名品品、国际际公寓等等物业形形态；宝龙时代代广场目目前代表表商家有有百盛，，家乐福福，东方方影院，，肯德基基，味千千，必胜胜客，小小尾羊，，权金城城，真功功夫，豪豪客来，，耐克，，阿迪等等。单位位月租金金一楼120-160元，二二楼60-80元，三三楼42元。区域/路段餐饮总体量单位租金水平管理费租期年免租期递增付租方式崇安寺约8500㎡100-150元/月3元/月1无不定半年付清扬路约11000㎡100-110元/月2元/月5—8无3--6%年付或半年付青石路约16000㎡100-130元/月1元/月5—10无3--5%年付为主金太湖约6000㎡150-300元/月6元/月3—5三个月5%季付东亭街道约5000㎡90-110元/月无5—10无3--5%半年付为主无锡市类类似市场场调研小小结无锡餐饮饮集中地地主要租租赁指标标以上租金金水平都都是以建建筑面积积计算，，除了金金太湖二二、三楼楼实用率率在60%—70%之之间以外外，其余余大多为为街铺，，实用率率在90%上下下。四、项目目周边市市场的租租金情况况路段/片区平均租金（元/方/月）管理费（元/方/月）付租方式锡沪路120-1502-3半年付或季付易初爱莲锡沪店200-250包含在租金里面年付哥伦布广场140-180——季付广益汽配城90-1002半年以上租金金调查对对象多为为街铺，，和哥伦伦布广场场一楼实实用率一一样基本本都是在在95%左右，哥哥伦布二二楼实用用率为85%左右。租金案例例举例巴渝飘香香，位于于哥伦布布广场2楼，建筑筑面积大大概600平方，年年租金约约35万，平平均月租租金约为为48.6元/平方。免免租期半半年。顺旺基，，位于哥哥伦布广广场一楼楼，临广广南路，，建筑面面积大概概300平方，平平均月租租金约为为180元/月，没有有免租期期。广苑酒家家，位于于锡沪路路月星家家居旁边边，民航航大酒店店对面，，面积约约450平方，月月租金约约为100元/平方。海上人家家，位于于广瑞路路中端，，实用面面积约120平方，月月租金约约为100元/平方。五、商家家承租能能力商家类型建筑面积（平方米）承租水平（元/方/月）意向楼层中式酒楼800-100025-304特色餐饮200-40050-802快餐连锁300-400140-1601火锅500-80050-60225-304烧烤200-30070-802特色小吃20-8040-503KTV1000-2000205足浴300-500255酒吧300-40020-255备注：以以上租金金意向均均为对本本项目意意向商家家（40家）进行访谈谈得来的的。六、租赁赁条件根据周边边市场和和同类型型市场的的对比情情况分析析，再加加上近期期对意向向商家的的租金承承受度摸摸底分析析，建议议租金定定为：哥伦布广广场一楼楼街铺顺顺旺基：：180竞争项目目一楼平平均租金金：120锡沪路广广苑酒家家：100广瑞路海海上人家家：100商家能承承受租金金：140一楼平均均租金：：120元/方/月1、租金水水平哥伦布广广场二楼楼巴渝飘飘香：48.6金太湖二二楼均价价：80竞争项目目二楼平平均租金金：60商家能承承受租金金：70二楼平均均租金：：70元/方/月备注：本本方案内内所列商商家能承承受租金金均是商商家在不不知道本本项目具体实用用率的情情况下反反馈的。。租金定价价（二—四层）根据楼层商业业价值的规律律以及商家承承租能力摸底底分析，建议各楼层层租金均价如如下：二层均价：70元/㎡/月月；三层均价：50元/㎡/月月；四层均价：30元/㎡/月；五层均价：20元/㎡/月；项目整体均价价：60元/㎡/月；

在实际操作中中可以七折的的优惠起租，，以利于在开开业前达到高高出租率。

后期招商如果果客户接受度低低可再协议额外的的租金优惠。。2、免租期及管管理费建议建议免租期6--12个个月，结合商家租租赁面积和付付租方式进行行调整。建筑面积500平方以下，半半年付租——6个月免免租期建筑面积500平方以上，半半年付租——8个月免免租期建筑面积500平方以上，一一年付租——12个月月免租期大面积商家或或知名品牌商商家可另行申申请；当市场认可度度不够时，根根据商家的不不同要求，可可随时调整。。免租期建议免租策略总体策略：长长免租期、提提高单位租金金，支持项目目销售。管理费建议参考市场同类类项目，结合合经验判断，，建议物业管理费为为5-8元/㎡/月，第一年管管理费免除。。如有中央空调调，其费用建建议以各商家家流量计费，，具体费用标标准待定。3、租期建议鉴于餐饮行业业的特殊性——投入产出比比比较大，成本本回收慢，在在确定租期时时需要适当延延长时间，给给商家充足的的时间回收成成本，增加赢赢利。主力商家：10-15年。该类型商商家要求时间间较长，同时时也可以加强强中小商家的的投资信心；；大型酒楼：8-12年。这类商家家需求面积大大，投入的成成本也大，回回收成本和培培育市场的时时间相应延长长，合约时间间不长做不到到盈利；中型餐饮：5年。5年是中型餐饮饮的基本起租租期，少于这这个时间商家家都没有信心心经营；对于于个别品牌形形象好的中型型餐饮可适当当延长租期；；小型餐饮：3年。而对于一一些有影响力力的小面积次次主力商家可可以适当延长长租期；根据商家的不不同情况来分分类租期，基基本保证以3-5年租期的商家家为主，其他他租期年限的的商家相对较较少。以实际际出租情况为为准。4、租金支付方方式参考通过上述分析析，建议采用用半年付方式式为主，具体体可如下：面积需求小的的商家每半年年支付一次；；面积需求较大大的商家可与与商家协调来来定。无锡市场项目名称租金支付方式锡沪路半年付或季付易初爱莲年付哥伦布广场季付金太湖国际半年主推方式——纯租金扣点：适合肯德基、、必胜客、麦麦当劳等品牌形象好好的商家；辅助方式5、押金：租金采取“1押6租或1押12租”方式，管管理费押金1个月。6、装修期：●建筑面积100平米以下包含在免租期期内，100平米以上另行行给予免租期期7、递增率：从第二年起每每年递增3-5%，长合约商家家第6年起递增7-10%，大面积商家家另行洽谈。。七、租金细化化方案在确定了美食食城整体租金金水平的前提提下，再依据据一般铺位的的租金制定原原则对租金进进行细化，并并综合考虑项项目经营策略略，制定切实实可行的租金金条件。一般商铺的租租金制定原则则，包括：距离美食城入入口铺位：商场入口处铺铺位租金高，，距离商场入入口越远，租租金越低；自动扶梯旁边边铺位：自动扶梯旁边边铺位租金高高，离自动扶扶梯远的铺位位租金相对低低；主通道铺位：：主通道铺位比比次通道铺位位价值高，次次通道铺位价价值比死角位位铺位价值高高；人流动线通畅畅铺位：人流动线通畅畅，有回流的的铺位租金高高；铺位方正与否否：方正的铺位好好利用，租金金高，不方正正的铺位视其其不方正程度度相应定价；；铺内有无柱子子：铺内无柱子好好利用，价值值高，有柱子子视其影响程程度相应定价价；光线好坏铺位位：光线好铺位体体现良好通透透性，心理舒舒适度高，价价值高，光线线差铺位租金金相应下调；；自动扶梯人流流落地铺位：：自动扶梯人流流落地直接面面对铺位价值值高，背面铺铺位价值低；；人流汇集处铺铺位：“十”字型、、“井”字型型人流汇集处处铺位租金高高；开间进深比例例合理铺位：：铺位开间、进进深比例在1：2的铺位好利用用，市场接受受程度高，租租金高；开间间小、进深大大的铺位价值值低；开间大大、进深小的的铺位价格视视配比情况，，相比开间小小进深大的铺铺位价值高；；等等。从各地段段商业业价值综综合分分析：广益路地段>广泽路地段>河道地段>小区路地段；无论从商业展展示性、交通通易达性分析析，还是从未未来商业发展展潜力分析，，广益路一侧侧商业价值都都是最高的。。广益路小区路段河道广泽路广益汽配城广益街道办一楼人流动线主出入口主出入口主出入口次出入口次出入口次出入口次出入口一楼均价：120元/方/月均价160元/方均价160元/方均价160元/方均价140元/方均价140元/方均价120元/方均价120元/方均价120元/方均价140元/方均价120元/方均价120元/方均价120元/方均价70元/方均价70元/方均价70元/方二楼人流动线B区来往人流一楼上楼人流三楼下楼人流二楼均价：65元/方/月均价70元/方均价80元/方均价80元/方均价80元/方均价80元/方均价65元/方均价65元/方均价65元/方三楼人流动线B区来往人流二楼上楼人流均价45元/方均价55元/方均价55元/方均价55元/方均价55元/方均价40元/方均价40元/方均价40元/方三楼均价：45元/方/月四楼人流动线四楼均价：30元/方/月均价35元均价35元均价25元均价25元五楼人流动线五楼均价：20元/方/月均价20元均价20元※本项目规模大大，规划业态态较单调，尤尤其是餐饮类类商家回本时时间长，使得得本项目需要要更长时间才才能做旺，因因而未来项目目首、二层租租金水平应低低于片区同类类型物业。※由于餐饮类商商家的租金提提升比较困难难，项目初期期又需经过1—3年的市场培育育期，同时还还有哥伦布广广场的竞争，，建议通过长长免租期或租租金折扣调整整，降低商家家经营成本，，减少商家担担心，来保障障项目长期利利益的实现。。※采取“放水养养鱼”的策略略，依靠主（（次主）力店店的带动作用用，逐渐汇集集人气，待项项目经营渐旺旺后逐步增加加租金水平。。“放水养鱼鱼”，逐步步调高八、招商策策略谢谢1月-2313:13:5513:1313:131月-231月-2313:1313:1313:13:551月-231月-2313:13:552023/1/513:13:559、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。13:13:5513:13:5513:131/5/20231:13:55PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2313:13:5513:13Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。13:13:5513:13:5513:13Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2313:13:5513:13:55January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20231:13:55下下午13:13:551月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月231:13下下午午1月-2313:13January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/513:13:5513:13:5505January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。1:13:55下下午1:13下下午13:13:551月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。13:13:5513:13:5513:131/5/20231:13:55PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2313:13:5513:13Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。13:13:5513:13:5513:13Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月