上海2015年房地产估价师制度与政策：房屋征收评价原则考试试题

上海2015年房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估原则考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、竣工房屋价值一般按—价格计算。A.概算B.结算C.预算D.决算2、房屋征收实施过程中，违法建筑应由—认定。A.征收人B.征收主管部门C.房地产登记机构D.规划行政主管部门3、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是_。A.新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请B.城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记C.房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人D.房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书4、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。理论上应补地价O78万元882万元1210万元1272万元5、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。A：利润B：毛收入C：价值D：净收益E：工业用地的监测点评估价格6、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7%.现假定报酬率为9%,该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于.【2004年考题】一A：3275元/m?B：3287元/m?C：3402元/m?D：4375元m2E：工业用地的监测点评估价格7、住房置业担保是指依照设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。A：《中华人民共和国担保法》B：《中华人民共和国公司法》C：《中华人民共和国合同法》D：《住房置业担保管理试行办法》E：执行层的组织协调8、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。A：独一无二和供给有限B：独一无二和价值量大C：流动性差和价值量大D：不可移动和用途多样E：工业用地的监测点评估价格9、长期趋势法应用的假设前提条件为_。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在B.房地产市场无明显季节性波动C.忽略了政府宏观调控因素对价格的影响D.市场上能够找到充分的房地产历史价格资料10、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是。A：拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物B：除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请C：委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的D：委托人与拍卖人是平等的民事主体E：执行层的组织协调11、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年。A：40B：50C：60D：70E：房地产估价机构必须加盖公章12、房地产估价师延续注册的，注册有效期为年。A：1B：2C：3D：4E：执行层的组织协调13、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于.【2003年考题】A：自然折旧B：物质折旧C：功能折旧D：经济折旧E：工业用地的监测点评估价格14、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。（2008年试题）A：房屋拆迁公告发布B：房屋拆迁许可证颁发C：签订房屋拆迁协议D：房屋拆迁实施E：房地产估价机构必须加盖公章15、住房公积金月缴存额的计算公式为。A：住房公积金月缴存额=（职工本人本年度月平均工资义职工住房公积金缴存比例）+（职工本人本年度月平均工资义单位住房公积金缴存比例）B：住房公积金月缴存额=（职工本人上一年度月平均工资义职工住房公积金缴存比例）+（职工本人上一年度月平均工资义单位住房公积金缴存比例）C：住房公积金月缴存额=（职工本人下一年度月平均工资义职工住房公积金缴存比例）+（职工本人下一年度月平均工资义单位住房公积金缴存比例）D：住房公积金月缴存额=（职工本人上一年度年平均工资义职工住房公积金缴存比例）+（职工本人上一年度年平均工资义单位住房公积金缴存比例）E：执行层的组织协调16、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是_。A.无限责任公司B.股份有限公司C.有限责任公司D.两合公司17、根据—的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A.房地产交易方式B.房地产交易顺序C.购买房地产目的D.房地产类型18、用收稿法计算房地产价格，若净收益第一年为A,收益年限为n,净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。A：B：C：aXnD：8E：工业用地的监测点评估价格19、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是.【2007年考题】A：估算后续开发经营期B：估算后续开发的各项支出、收入C：估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D：估算开发期中的利息和利润E：工业用地的监测点评估价格20、关于可保危险的叙述错误的是_。A.具备一定条件的危险，成为可保危险B.可保危险的发生与否，发生时间，地点造成危害的程度都必须具有偶然性C.可保危险对于保险技术和保险经营，具有承担的可能性和必要性D.对于有些特定危险，因其一定会发生，因此不能作为可保危险21、不属于法人成立必须具备的条件是。A：独立承担法律责任B：依法成立C：必要的经费D：自己的名称、组织机构和场所E：执行层的组织协调22、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格.【2005年考题】A：数学曲线拟合法8：平均增减量法^平均发展速度法D：移动平均法E：工业用地的监测点评估价格23、以下关于房地产市场调查的步骤的排序，正确的是_。①收集信息；②分析信息；③报告结果；④确定问题和调查目标；⑤制定调查计划A.④⑤①②③B.①②③④⑤C.⑤④①②③D.④⑤②①③24、每年为住房公积金结息日。A：1月31日B：3月31日C：6月30日D：12月31日E：执行层的组织协调25、估价对象土地2004年的纯收益为500万元，预计2005年到2009年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该土地剩余经济寿命无穷大，该类土地的报酬率为8%,则用未来数据资本化法计算的该房地产2005年1J1日的收益价格为。A：6866万元B：6713万元C：7161万元D：7661万元E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得0.5分）1、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上口：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上E：m级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上2、房地产转让是指房地产权利人通过或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。A：买卖B：出租C：抵押D：质押E：赠与3、某写字楼的建筑面积为10万m2,可出租面积系数为80%，分摊公用建筑面积系数为20%，则该写字楼出租单元内建筑面积是一万m2。5.26.46.07.64、用益物权包括。A：土地承包经营权B：抵押权C：建设用地使用权D：质权E：地役权5、基本完好房的成新度可以是_。A.九成B.八成C.七成D.六成E.四成6、房地产测绘的特点包括。A：测图比例尺大B：测图比例尺小C：测绘内容较多D：精度要求高E：修测、补测及时7、对一般—的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。A.规模小B.内容复杂C.规模较大D.不太复杂8、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%,则该房地产的价值接近于（）万元。23602500272228459、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有_。A.单元估算法B.概预算定额法C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法E.单位指标估算法10、下列关于计算建筑面积的表述，错误的是。A：全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算全部建筑面积B：穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，按自然层计算面积C：未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算D：无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的全部计算E：房屋之间无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算11、某消费者预购买一套住宅，根据国家相关规定，消费者自有资金至少要占总房款的30%,抵押贷款占70%,抵押贷款年利率为7%。根据该消费者的还款能力，需要采用按月等额偿还本息，贷款期限为20年。通过可比实例房地产计算出的自由资金资本化率为12%,则综合资本化利率为_。A.10.09B.8.5C.10.33D.9.7812、房价收入比在一倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。A.3B.4C.5D.613、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于一万元。A.30B.50C.100D.15014、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。A：市场上有足够多的生产者和消费者B：市场上的产品是同质的C：任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者D：资源完全自由流动E：市场信息是完全畅通的15、对投资项目或投资方向提出建议，是一阶段的主要任务。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策16、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。A.最低价格B.平均价格C.出让地价D.标定地价17、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%,为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于_。2.50%3.5%2.38%3.25%18、根据转让的对象房地产转让可分为。A：有偿B：无偿C：地面上有建筑物的转让D：地面上无建筑物的转让E：出让方式取得的土地使用权转让19、下列财务报表中，储存基础性数据的是_。A.辅助报表B.资产负债表C.资金来源与运用表D.现金流量表20、集体土地上的房屋拍卖应向当地—申请，获批准后方可进行拍卖。A.人民法院B.公安机关C.人民检察院D.乡级人民政府21、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是。A：投资计划与资金筹措表B：资金来源与运用表C：营业利润测算表D：全部投资现金流量表E：借款合同22、下列—不符合设立房地