上海2015年下半年房地产估价师理论与方法：决定房地产供给量的因素试题

上海2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：决定房地产供给量的因素试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，有关部门可以__。A.征收土地闲置费B.无偿收回土地使用权C.解除出让合同D.变更出让合同2、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年。A：40B：50C：60D：70E：房地产估价机构必须加盖公章3、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是（）。A.非理性预期B.价格机制C.容积率控制D.生产的时间落差4、已知某笔贷款的名义利率为12%,若年实际利率为12.68%,则该笔贷款每年计息一次。246125、以下房地产既可以销售，也可以出租或营业的是。A：餐馆B：旅馆C：写字楼D：特殊厂房E：工业用地的监测点评估价格6、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%,该类房地产的资本化率为8%,该宗房地产的收益价格为（）万元。457.40476.98686.10715.487、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的组织实施。A：省级人民政府B：市、县人民政府C：市、县人民政府土地管理部门D：乡镇人民政府E：房地产估价机构必须加盖公章8、估价报告有效期应从起计。A：估价时点B：估价作业期C：出具估价报告之日D：签订估价委托合同之日E：工业用地的监测点评估价格9、某宗房地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%,假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为。A：158万元B：156万元C：176万元D：178万元E：工业用地的监测点评估价格10、房地产的供给曲线表示。A：房地产的出售量与其价格之间的关系B：房地产的出售量与购买量的关系C：房地产的供给量与其价格之间的关系D：房地产的供给量与购买量的关系E：工业用地的监测点评估价格11、房屋拆迁补偿的对象是。A：被拆除房屋的所有人B：被拆除房屋的使用人C：被拆除房屋的所有人和使用人D：被拆除房屋的代管人E：房地产估价机构必须加盖公章12、—指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。A.成本加成定价法B.目标定价法C.认知价值定价法D.价值定价法13、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%,从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为万元。（说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分）A：85.45B：87.16C：88.50D：88.90E：工业用地的监测点评估价格14、资质有效期届满，房地产估价机构继续从事房地产估价活动的，资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。准予延续的，有效期延续年。A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调15、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2,外墙面积6m2,单元间分隔墙面积8m2,公摊面积3m2,那么，可出租面积应为_。33m240m2C.43m2D.47m216、下列关于强制拍卖的标的，表述不正确的是。A：强制拍卖的标的，是指被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产B：强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产C：强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产D：强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施（查封、扣押、冻结）的财产E：执行层的组织协调17、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为一年。A.37B.40C.43D.5018、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其—由国务院代表国家行使。A.使用权B.征收权C.购买权D.所有权19、—是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。A.开发利润率B.财务利润率C.项目利润率D.成本利润率20、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。3842586021、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120近，单位建筑面积的重置价格为600元/近，建筑物残值率为5%,年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是。A：81.00%B：84.00%C：84.17%D：84.80%E：工业用地的监测点评估价格22、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有的特性。A：变现性差B：易受政策影响C：依赖专业管理D：效益外溢和转移E：借款合同23、房地产估价报告及相关资料的保管期限至少年。A：5B：8C：10D：15E：执行层的组织协调24、某宗土地面积2000m2,征地费600元/m2,土地使用权出让金150元/m2,达到宗地状况的土地开发费用800元/m2,管理费用100元/m2,贷款利率8%,开发周期为2年，销售费用率、销售税费率和开发成本利润率分别为6%、10%和15%,土地取得费在项目期初一次支付，土地开发费在开发期内均匀支付，则该宗土地的积算价格为。A：1847元/m?B：2340元/mC：2419元/mD：2676元/m?E：工业用地的监测点评估价格25、在现实中主要存在着下列相邻关系_。A.通风、采光、排水、排污的相邻关系和险情危害的相邻关系B.通风、采光、排水、排污的相邻关系和友好睦邻的相邻关系C.友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系D.通风、采光、排水、排污的相邻关系，友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、临时建筑是指的建筑物、构筑物和其他设施。A：必须限期拆除B：结构简易C：结构复杂D：永久性E：临时性2、价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的基础是。A：拍卖人宣布的起拍价B：买方的报价C：拍卖的保留价D：竞买人的报价E：执行层的组织协调3、在房地产估价中，如果估价目的不同，则_。A.估价的依据有可能不同B.估价的方法有可能不同C.估价对象的范围有可能不同D.不影响估价结果的公正性E.不影响估价报告的用途4、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是。A：投资计划与资金筹措表B：资金来源与运用表C：营业利润测算表D：全部投资现金流量表E：借款合同5、企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有。（2008年试题）A：资产报酬率B：销售净利率C：资产负债率D：存货周转率E：股东权益报酬率6、—是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。A.物业税B.地产税C.契税D.增值税7、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的（）。A.融资计划B.出租计划C.销售计划D.租售计划8、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件。A：以出让方式取得的土地使用权B：以划拨方式取得的土地使用权C：以转让方式取得的土地使用权D：以出租方式取得的土地使用权E：以抵押方式取得的土地使用权9、按物业产权归属，目前在我国，物业管理的委托方有三类主体。A：房地产开发企业B：政府物业管理职能部门C：公房出售单位D：业主大会E：业主委员会10、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。1618202211、住房公积金管理中心不是_。A.住房公积金委员会各项决策的执行机构B.住房公积金运作管理部门C.住房公积金管理的主体D.住房公积金管理的决策机构12、房地产贷款担保通常有三种形式，其中不包括_。A.保证B.信誉C.抵押D.质押13、《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处_,并处罚金。A.三年以下有期徒刑或者拘役B.五年以下有期徒刑或者拘役C.五年以下有期徒刑或者管制D.五年以上，十年以下有期徒刑14、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，—进行估价。A.难以采用假设开发法B.可以采用比较法C.难以采用成本法D.可以采用收益法15、《中华人民共和国土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。A：农用地B：其他农用地C：建设用地D：商业用地E：未利用地16、某家庭从银行贷款100万元购一200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为万元。A：39.34B：19.67C：20.38D：30.56E：借款合同17、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些__。A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值18、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是_。A.不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用B.土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C.房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D.前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费19、下列属于普通股股东权利的有_。A.有限的表决权B.股票的转让权C.对公司剩余财产的分配权D.对公司事务的质询权E.要求赎回权20、下列关于房地产中介服务收费，表述错误的是。人：按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费B：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按一月至三月成交租金额标准，由双方协商一次性收取C：房地产估价采用差额定率累进计费D：房地产估价采用差额定率累退计费E：实行独家代理的由双方协商，但房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的0.5%21、短期资金市场主要由等子市场构成。A：同业拆借市场B：票据市场C：大额定期存款单市场D：回购协议市场E：资本市场22、在房地产估价中，下列原则对应正确的是。A：最高行为准则与技术性原则对应B：普适性原则与特殊原剧对应C：谨慎原即与特殊原则对应D：技术性原则与谨慎原