2016年下半年福建房地产估价师理论与方法房地产价格的含义和形成条件试题

2016年下半年福建省房地产估价师《理论与方法》：房地产价格的含分分0，60分及格。1个事最符合题义和形成条件试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为18分0钟，总分一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有意）1、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是万元。A：96B：104C：140D：166E：执行层的组织协调__日内，将业主大会的成立情况、业主大2__日内，将业主大会的成立情况、业主大县人会、议事规则、 业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、民政府房地产行政主管部门备案。县人A．15B．30C．45D．603、下列关于资产负债表不正确的是。A：□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□和所有□□□□□□B：资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C：□□□□□□□□□□□独立的□□□价□,□□□□□□□□□□D：□□□企□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□企业财务状况和清偿能力的指标E：借款合同4、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的 __认定。A口房屋权属登记机关B口县级以上人民政府C口房屋拆迁管理部门D口城市规划行政主管部门5、不论是开发投资还是置业投资，都面临着 __风险。A口比较B口收益现金流C口利率D口政策6、横道图法用于项目建设阶段的 __。A口质量控制B口进度控制C.成本控制D.合同管理7、某房地产的报酬率为8%,收益期限为30年时的价格为4000元/近。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元/近。A：3800B：4500C：5200D：5600E：工业用地的监测点评估价格8、单位为职工所缴存的住房公积金的实质是__。A.奖金B.单位发给职工的住房补贴C.工资的一部分D.给职工增加了一部分工资9、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。A：独一无二和供给有限B：独一无二和价值量大C：流动性差和价值量大D：不可移动和用途多样E：工业用地的监测点评估价格10、房地产的投资对象包括__。A.房地产直接投资和房地产间接投资B.土地、建成后的物业和在建工程C.商品房建设投资和土地开发投资D.固定资产投资和流动资产投资11、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项15建成后的建筑面积为17500近，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。A：3758.57B：3942.03C：3966.10D：4769.85E：工业用地的监测点评估价格12、的立法目的是：“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。A：《中华人民共和国土地管理法》B：《中华人民共和国城市房地产管理法》C：《中华人民共和国城乡规划法》D：《中华人民共和国农村土地承包法》E：房地产估价机构必须加盖公章13、房地产权属档案应当以__为单元建档。A.街道B.房号C.幢D.丘14、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.400B.450C.500D.54015、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/近，后街路线价为3800元/面.如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为.【2006年考题】A：22mB：28mC：38mD：50mE：工业用地的监测点评估价格16、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。A.不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B.该耕地的土地补偿费最少为60万元C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D.由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费17、施工单位对房屋建筑工程的保修期自之曰起计算。A：房屋完工B：房屋竣工验收合格C：房屋交付使用D：办理房屋登记E：执行层的组织协调18、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为一元/m2。A.2139B.2146C.2651D.265919、开发经营期的起点是假设的。A：开工日期B：取得估价对象的日期C：取得待开发土地的日期D：开始出售开发完成后的房地产的日期E：工业用地的监测点评估价格20、销售不动产的营业税税率为。A：1％B：3％C：5％D：7％E：执行层的组织协调21、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7%.现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于．【2004年考题】A：3275元/m?B：3287元/m?C：3402元/m?D：4375元m2E：工业用地的监测点评估价格22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。A.14140元/m242421元/m256561元/m2D.60000元/m223、是最常见的拍卖标的。A：允许流通物B：禁止流通物C：限制流通物D：一般流通物E：执行层的组织协调24、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.195B.210C.213D.21725、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是。A.均衡价格上升B.均衡价格下降C.均衡价格不变D.取决于供给和需求变动的程序二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、根据投资的对象，房地产投资可以分为__。A.房地产开发投资和购买投资B.土地投资和房屋投资C.建筑材料投资和土地投资D.生产投资和经营投资2、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有．【2005年考题】A：该种房地产的价格水平B：消费者的预期C：该种房地产的开发成本D：该种房地产的开发技术水平E：房地产开发商对未来的预期3、__是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。A.投资估算B.竣工结算C.成本结算D.技术报告4、建筑物的物质折旧包括__。A.功能衰退B.正常使用的磨损C.环境恶化D.意外的破坏损毁E.城市规划改变5、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有．【2007年考题】A：潜在毛租金收入B：有效毛收入C：净运营收益D：税前现金流量E：税后现金流量6、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有__。A.所有权B.土地使用权C.地役权D.典权E.租赁权7、下列关于会计的权责发生制原则，表述正确的是。A：权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，要等到实际收到现金或者支付现金时才确认B：凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否已经收付，都应作为当期的收入或费用C：凡是不属于当期的收入或费用，即使款项已经在当期收到或支付，也不能作为当期的收入或费用D：权责发生制原则与收付实现制原则相对应E：根据权责发生制原则确认收入和费用，才能更真实地反映特定会计期间经营活动的成果8、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。__是需要补地价的主要情形。A.出让土地使用权期满后续期B.增加原土地使用权出让时规定的容积率C.转让、出租、抵押土地使用权的房地产D.改变原土地使用权出让时规定的用途E.拍卖土地使用权9、下列属于免征契税范围的包括。A：事业单位承受土地、房屋用于教学的B：社会团体承受土地、房屋用于出租经营的C：城镇职工，多次购买公有住房的D：因不可抗力失去住房而重新购买住房的E：纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的10、某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为万元。A：2.48B：7.13C：13.50D：31.00E：执行层的组织协调11、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110近，售价4000元/近，张某交付了全部价款.买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100近，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款元。A：40000B：53600C：66800D：80000E：执行层的组织协调12、评价会计信息质量的标准主要有等。A：重要性B：客观性C：相关性D：可比性E：明晰性13、影响供给价格弹性大小的因素主要表现在。A：从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素B：从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小C：商品的替代品数目和可替代程度D：消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例E：商品本身用途的多样性14、部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业，通过更新改造甚至改变物业用途后再出售，形成了购买一更新改造一出售模式。这种业务模式下的现金流出包括A：更新改造成本B：购买成本C：运营成本口：建造成本E：转售税费15、下列属于原建设部规章的是。A：《物业管理条例》B：《商品房销售管理办法》C：《城市私有房屋管理暂行条例》D：《住房公积金管理条例》E：《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》16、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为2亿元，按照最新政策，其项目资本金应当不低于__万元。A．2000B．2500C．3500D．600017、下列关于《暂定资质证书》，表述正确的是__。A.《暂定资质证书》有效期为3年B.房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期C.房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年D.自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长E.自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长18、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。A．12.35%B．12.55%C．12.68%D．12.93%19、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有__。A.现时收入B.有效毛收入C.净经营收益D.税前现金流量E.税后现金流量20、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为__。14140元/m24242元/mZ56561元/m260000元/m221、农用地包括。A：养殖水面B：草地C：耕地D：水利设施用地E：未利用地22、某房地产总价值100万元，其中土地价格45万元。已知土地的报酬率为8%，综合报酬率为15%，则建筑物报酬率为__。A．11.4%B．11.85%C．18.6%D．20.73%23、资本化率是（）的倒数。A.毛租金乘数B.潜在毛租金乘数C.有效毛收入乘数D.净收益乘数24、非经济特区A市B房地产开发公司于2008年3月1日在A市城市规划区内开始开发建设顺丰住宅小区。2010年3月，A市B房地产开发公司由于自身管理工作原因，无法归还开发建设顺丰住宅小区时在A市D商业银行的贷款1200万元。2010年3月20日，D商业银行委托A市E拍卖行，拍卖B房地产开发公司办公综合大楼。2010年4月25日，该办公综合大楼被人民法院依法冻结。随后D商业银行和E拍卖行共同委托具有一级资质的F房地产估价有限公司，对该办公综合大楼进行