号地商业成功前期发展策划报告

中央政务区·首席体验式购物中心

——35/36号地商业成功前期发展策划报告谨呈：××投资有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.11项目分析商圈分析案例分析项目商业部分发展战略业态组合定位招商策略建议规划创新建议出售策略建议报告思路及目录商铺推广策略2商业部分概念性报告概要发展战略——主力店主题特色可出售性灵活性招商策略——分阶段招商重点，对于主力店不惜代价，以面积换单价出售策略——不同位置采用不同出售方式选择最佳出售时机（确定主力店后）项目定位——中央政务区·首席体验式购物中心

海洋主题StreetMall（街区购物中心）餐饮娱乐型准区域性以品牌超市为核心的购物中心媒介策略——基本沿用外销媒介策略，内外销主要是推广主题不同，以大理和昆明为推广核心区域，以现场展示，活动营销，户外广告为主要推广媒介规划创新——垂直空间2+1模式水平空间的全街铺规划模式海洋主题的景观街区下沉式广场主入口及中庭负一层变首层商铺功能转换的两种模式（正式与非正式）3项目分析商圈分析案例分析项目商业部分发展战略报告思路业态组合定位招商策略建议规划创新建议出售策略建议商铺推广策略4项目分析——经济技术指标各项指标35号地块36号地块360136023603占地面积（M2）31491.113976.8715628.2729609.96土地用途商住商住商住二类居住用地使用年限（年）70707070容积率5.62.12.02.0建筑密度≤25%≤25%≤25%≤20%绿地率≥50%≥45%≥45%≥45%建筑限高（≤米）200404050停车位（个）-293312592商业面积比例（%）30%15%15%

商业面积（M2）5290544034688

合计商业面积（M2）619965优势紧邻未来海口市政府、会展中心，片区发展前景较好；有西海岸最具规模的商业配套；临滨海大道、长滨路，有利于商业开发。西海岸二线海景资源，属高档片区，片区消费能力较强；劣势容积率高，建筑密度低地块分割严重，规划限制条件多区域目前人口密度较小,商业氛围冷清机会海南国际旅游岛-带来相关政策利好；东环铁路开通-拉近消费距离跨海大桥–提升片区商业辐射能力南港码头-三港合一带动片区商业发展盈滨半岛-与片区通车，扩大商业辐射范围商业—商业片区发展日益成熟，商业互动性威胁海甸岛美丽沙商圈形成竞争态势片区商业用地较多，未来招商压力较大政府政策性风险项目商业SWOT分析6项目关键问题项目所在商圈未来发展速度的不确定性较大；项目35号地高容积率商业部分可出售性较差。（一般规划层数较高）7项目分析商圈分析案例分析项目商业部分发展战略报告思路业态组合定位招商策略建议规划创新建议出售策略建议商铺推广策略8解放大同路商圈国贸、玉沙路商圈海秀东商圈海口三大商圈——海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈目前，海口市中属于市级的商圈有3个，大小级别依次为：海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈、。其余的海甸岛、秀英、滨海路、龙昆、府城商圈南等都属于城市片区级商圈，影响力和辐射力都不及三大商圈。9海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈商圈分析指标海秀东商圈1.人口规模及特征分析海口核心商圈，辐射全市，乃至吸引下属县市消费；消费人口年龄22-55岁，教育水平高，收入中上且稳定；以公务员、医生、律师、商人等职业居多。2．经济状况分析处于强势核心商业地位，大型商场云集，酒店众多；从业人员以从商、政府、服务行业居多，居民收入两极化现象明显，消费能力强弱分化；节假日消费强、旅游消费多。3．竞争状况分析同业竞争激烈，大商场定位雷同，经营手段单一，集中在一条街道两侧，市场相对饱和；专卖店众多，与商场专柜形成竞争。4．交通条件分析海秀路为海口市东西方向主干道之一，由于规划原因，已出现停车场紧缺的现象，各商场相互争夺车位，车位不足也给消费者驱车购物带来不便。5．客流量分析多数为自身客流，滞留时间较长，目的性强。在节假日消费相当集中，周末的客流量大过平日，晚上的客流量大过白天。6．环境分析地理位置为绝对的城市中心、商业旺区，区内酒店林立，消费场所众多。7．自身分析中高档商品聚集，经营品种以珠宝、化妆品、服饰、食品、皮具、超市、电脑、电子、通讯等产品为主；卖场设计布置现代、漂亮，为目前海口市最好；经营方式上充分利用门前广场和大型显示屏，活动促销频繁，聚集人气。8．城市规划是政府扶持发展的商业区域，也是发展最成熟的一个区域；但由于前期规划的缺位，出现了诸如车位、同业竞争等问题。海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈，商品贸易辐射范围涉及到整个海南，在海秀东路一带集中了海口几个最大的shopingmaill，人流车流也是最大的。该商圈由上世纪八十年代起步，现在已经发展成熟，主力商业中心有明珠广场、DC数码城、第一百货、南亚广场等。10海秀路商圈———南亚广场场南亚广场项目位于海口市海府路与和平南路的交汇处，商住综合楼，总25层占地面积23528平方米建筑面积128392平方容积率3.5商业面积51977平方米商业层数5层所处商圈海口最大商圈海秀东路、明珠商圈，附近常住人口25万主力店家乐福，2、3层，营业面积约2万停车位地上54，地下及立体停车楼约730，总车位约780状态海口最早的大型超市，目前经营状况良好租金业态套数营业方式负一层160-180元/㎡各类服装、内衣、床上用品、家居饰品；75店铺、柜台首层200-220元/㎡化妆品珠宝首饰店铺、柜台64店铺、柜台二层家乐福超市，海口第一家家乐福三层四层餐厅、娱乐城、影院、美容11店铺、开放式11解放西大同路路商圈分析解放西、大同同路商圈是得得胜沙、解放放路、新华南南、博爱路传传统历史商业业街区的延伸伸，是海口商商业的发源地地，海口历史史最古老的商商圈，起源于于上个世纪初初，很多南洋洋风情的骑楼楼街具有历史史文化保留意意义，如新华华南的家电、、中山路的交交电、博爱路路的小商品、、得胜沙的服服装，这是我我市的商业文文脉和多年商商贸业的积淀淀。这里将来来将被改造成成海口主要的的商业步行街街。该商圈主主要的商业中中心有友谊商商业广场、百百货大楼、泰泰龙城等。商圈分析指标解放路商圈1．人口规模及特征分析海口次级商圈，部分商品具有全市垄断性地位；消费年龄10-60岁，跨度较大；教育水平参差不齐，收入中等或中低水平，稳定性差；以个体户、学生、职员、营业员等为消费主体。2．经济状况分析公共文化配套设施密集，吸引了年轻人消费；小商户云集，政府再就业安排渠道之一；居民收入状况一般，消费能力中等。3．竞争状况分析新华南电器一条街，博爱路小商品一条街、解放西、得胜沙路服装鞋包一条街，聚集了大批小商户，各商户相互依存，形成了专业市场格局，占据了海口市垄断性地位。4．交通条件分析属于街区性质，道路纵横、四通八达，公交路线发达；停车场地有限，仅部分大型商厦有停车场，如多宝利、东方广场等；区内规划有步行街，禁止机动车进入。5．客流量分析客流量大，为自身客流和分享客流；滞留时间长，目的性强，晚上和周末、节假日相对集中。6．环境分析历史悠久的传统商业区域，位于城市地理中心，建筑陈旧、配套落后，集中大批中小商户、手工业者，若不改造发展前景被限。7．自身分析电器产品聚集，服装鞋帽以中低档产品为主，小商品包罗万象；传统街铺形式居多，少数大型商场多采用柜台摊档形式，密集混乱。除电器产品外，很少采用活动促销经营，以议价经营为主。8．城市规划政府规划改造，现状已遭遇发展瓶颈，需要科学的规划、建设和引导。海旅集团负责的海口骑楼老街项目已完成《海口南洋骑楼项目示范区可行性研究报告》。12解放西大同路路商圈——友友谊商业广场场友谊商业广场简述经营楼层7层，停车收费，3元一次，以中高档物品为主、店面大的以保底联营的方式出租所处商圈大同路商圈商业层数7层停车收费3元一次业态租金营业方式首层名品店、快餐、银行、珠宝、化妆品、皮鞋、钟表480-500元/㎡柜台、商铺二层各类女装服饰美容230-280元/㎡柜台、商铺三层运动、休闲服装、户外用品运动品乐器皮具180元/㎡柜台、商铺四层男装、童装、极速乐园开放式五层KTV、咖啡厅、餐厅开放式13国贸商圈分析析——最新的的商圈国贸商圈是近近年随着海口口湾片区开发发而新型的商商圈，也是海海口唯一的CBD商圈，，起源于九十十年代，近年年新开张的商商业项目有：：宜欣购物广广场、上邦百百汇城，本片片区汇集了海海口最多的娱娱乐场所，是是海口时尚文文化集散地。。商圈分析指标国贸商圈1．人口规模及特征分析消费年龄22—60岁，人口密度比海秀路稍逊，教育水平高、收入稳定且位于中上水平，职业以大中公司职员，银行、证券金融机构职员、律师、商人、教师等居多。2．经济状况分析海口CBD，写字楼密集（玉沙国际、国贸中心、深发展大厦、珠江广场、南洋大厦等等），办公人群集中，区内有椰树集团，居民收入高，消费能力强，外来人口多，有度假季节性消费特点。3．竞争状况分析存在市场空白，但由于目前几家商场定位雷同，仍竞争激烈；区内餐饮娱乐业和服务业较发达，外来人口比较乐于居住在该区域。4．交通条件分析区域停车场较多，交通状况较好，公交线路分布密集。5．客流量分析多为分享客流和派生客流。白天的客流多过晚上、工作日客流多过周末和节假日，由餐饮娱乐业和服务业带来的客流较多。6．环境分析海口商务中心区域，商务气氛浓厚7．自身分析商品经营品种多为服装、家居、珠宝、化妆品等传统百货，中等档次，价格昂贵，卖场布置一般，经营手段单一，几乎没有促销活动。8．城市规划政治、文化中心、全市的核心区14国贸商圈———上邦百汇城城上邦百汇城简述上邦百汇城位于海口市龙华路，与宜欣广场相距仅500米，项目占地面积47613㎡，建筑面积93713㎡，商业面积7.7万㎡，12000㎡中心广场，1条步行街，3座主建筑，业态分布为主题百货、电影院、大型餐饮娱乐／KTV／酒吧、休闲特色餐饮、时尚精品购物、家乐福、肯德基等。所处商圈国贸商圈商业层数3-5层1条步行街，3座主建筑占地面积47613㎡建筑面积93713㎡商业面积7.7万㎡主力店家乐福，地下1层，租赁面积1.6万平方停车位地上200，地下350，总车位750租金外围的商业楼铺面90-110元/㎡要求签两年，第二年加20%租金外场的地面摊位租金277-333元/㎡，9㎡以内经营状态08年7月开业，不到一年时间，已经成为海口主要的餐饮、娱乐、时尚集中地15国贸商圈———宜欣商业广广场宜欣商业广场简述该项目占地60亩，总体建筑面积10万平方米，主体建筑面积8.8万平方米，分为地上5层和地下2层。5层是电影院；4层是潮州菜馆和健身中心；3层是休闲及文化用品等；2层为品牌女装和休闲品牌等；1层设置银行、珠宝、化妆品，以及必胜客和肯德基等知名餐饮品牌；负一层为大润发超市，及附属商业街；负二层为停车场，整个面积达2万多平方米。所处商圈国贸商圈商业层数6层地下一层，地上5层占地面积60亩建筑面积10万平方米商业面积8.8万平方米主力店大润发超市，经营于地下一层，营业面积约2万停车位地上290，地下170，总车位460业态负二层停车场负一层大润发超市，及附属商业街1层银行、珠宝、化妆品，以及必胜客和肯德基等知名餐饮品牌2层品牌女装和休闲品牌等3层休闲及文化用品等4层潮州菜馆和健身中心5层电影院经营状态07年开业，目前大润发宜欣店营业额排大润发华南区营业额第一，日每平方营业额50-60元，年营业额超过3亿16海口商圈分析析结论分析结论———本项目是潜在在的未来市级级商圈但5年年内内区区级级商商圈圈的的可可能能性性较较大大详细细研研究究见见附附件件：：海海口口商商圈圈研研究究报报告告.doc17项目目分分析析商圈圈分分析析国内内外外案案例例分分析析项目目商商业业部部分分发发展展战战略略报告告思思路路业态态组组合合定定位位招商商策策略略建建议议规划划创创新新建建议议出售售策策略略建建议议商铺铺推推广广策策略略18CanalCity日日本本博博多多水水城城19CanalCity日日本本博博多多水水城城20CanalCity日日本本博博多多水水城城21CanalCity日日本本博博多多水水城城22BluewaterShoppingPark23BluewaterShoppingPark24BluewaterShoppingPark25香港港朗朗豪豪坊坊————天空空之之城城的的中中庭庭设设计计，，将将顾顾客客带带到到充充满满迷迷幻幻色色彩彩的的未未来来世世界界“天天空空之之城城””是是日日本本新新一一代代建建筑筑师师的的构构想想，，原原意意是是有有限限的的室室内内空空间间里里，，创创造造无无限限的的视视觉觉舒舒展展空空间间。。香港港朗朗豪豪坊坊在在““通通天天梯梯””的的顶顶端端，，即即在在购购物物中中心心十十三三楼楼以以上上的的天天幕幕上上，，设设置置了了一一张张巨巨大大的的数数码码天天幕幕————全全亚亚洲洲首首创创、、长长达达138米米的的类类似似美美国国拉拉斯斯维维加加斯斯凯凯撒撒皇皇宫宫的的天天幕幕。。朗豪豪坊坊拥拥有有十十三三层层的的商商场场，，这这在在购购物物中中心心的的经经营营规规划划中中是是不不多多见见的的。。当当商商场场的的楼楼层层达达到到一一定定的的高高度度如如何何将将顾顾客客吸吸引引上上更更高高的的楼楼层层，，是是一一门门经经营营的的哲哲学学，，更更是是一一门门经经营营的的科科学学。。朗朗豪豪坊坊在在中中庭庭营营造造了了““天天空空之之城城””，，并并用用““通通天天梯梯””吸吸引引人人们们往往上上走走，，达达到到促促进进高高层层商商场场经经营营，，实实现现整整体体商商业业价价值值最最大大化化的的目目标标。。香港港朗豪豪坊坊————天天空空之之城城26香港港朗朗豪豪坊坊————天天空空之之城城27朗豪豪坊坊28朗豪豪坊坊29朗豪豪坊坊30朗豪豪坊坊31香港港青青衣衣城城————海海洋洋主主题题购购物物中中心心32香港港青青衣衣城城————海海洋洋主主题题购购物物中中心心33香港港青青衣衣城城————海海洋洋主主题题购购物物中中心心34案例例:广广州州正正佳佳广广场场定位位：：亚亚洲洲第第一一SHOPPINGMALL(大大型型综综合合购购物物娱娱乐乐休休闲闲中中心心））主题题：：亚亚洲洲首首席席体体验验之之都都规模模：：占占地地5.7万万m2，，总总建建42万万平平方方米米；；裙裙楼楼商商场场30万万平平方方米米（（地地上上七七层层，，地地下下两两层层半半）），，除除停停车车场场外外纯纯商商业业面面积积为为22万万平平方方米米；；东东塔塔楼楼为为48层层五五星星级级酒酒店店式式公公寓寓；；西西塔塔楼楼为为30层层超超甲甲级级写写字字楼楼。。实用用率率：：50％配比比：：零零售售、、餐餐饮饮、、娱娱乐乐产产业业为为52：：18：：3035案例例————广广州州正正佳佳广广场场F1时尚都会中庭，日式料理，大型超市F2潮流天地品牌专卖店，百货饮食、高档服饰、精品百货F3多彩生活妇婴用品专卖服饰、宠物用品专卖、汽车用品专卖F4动感之都潮流家电、IT产品、运动保健用品。汇集各式岭南特色的岭南风情街F5缤纷城市家居饰品、文具精品、音像图书，休闲食品、真冰溜冰场F6美居与美食家具、灯市、主题餐厅F7世纪欢乐城4维电影院电动游戏世界婚纱礼堂规划划特特色色：：剧剧场场式式设设计计、、空空间间层层层层递递增增，，7米米高高7000平平方方米米园园林林生生态态中中庭庭，，拉拉斯斯维维加加斯斯梦梦幻幻天天幕幕，，广广交交会会展展厅厅、、大大型型国国际际电电影影城城、、威威尼尼斯斯水水城城餐餐厅厅、、真真冰冰溜溜冰冰场场、、5-7层层间间的的““空空中中过过山山车车””及及室室内内水水族族馆馆等等。。36案例———北北京东东方广广场商业业业态和和规模模东方广广场的的形成成时间间较晚晚，所所以其其商业业业态态新，，类似似于上上海新新天地地，属属于streetmall，比比较符符合城城市新新锐阶阶层的的口味味，而而其规规模比比恒基基和新新世界界要大大得多多，也也符合合商业业的聚聚集原原则。。主力业业态：：数十十家全全部经经营欧欧洲高高档名名牌的的欧洲洲精品品廊以以及京京城最最大、、种类类最全全的体体育用用品中中心，，一个个欧洲洲家居居用品品精品品店。。37案例———北北京东东方广广场女士服装玄色衣裳、MARYMADESIGN、百图、艾格、淑女屋、KOOKAI、江南布衣、豪曼尼、爱维、东北皮草行、佛罗伦、靖丽丹淑、木真了、上海徐、格格旗袍、七色麻、柯罗蒂雅、EPISODE、JESSICA、MOISELLE、FAGE、MORGAN、KARRAIMPLANT、MARISFROLG、翠贝卡、JOYLAND、ODBO、阿桑娜、掂、TSE、MAXMARA、PORTS、ERICBOMPARD、VOROMODA、APART、法涵诗等男士服装PYE、JACK&JONES、FAIRWHALE、LAMPO、TONYWEAR、IECOLSITALY、CANALI、ARDMIER、WEIBERY、AUTASON、TREK&TRAVEL休闲服装COLOR18、ESPRIT、OXYGEN、SISLEY、WEEKENDWORKSHOP、NIKE、KUHLE、LAPARGAY、ONLY、G-STAR等皮具、饰品、礼品OXETTE、西村名物、法蓝瓷、银镇、TUMASEKPEWTER、PARKER、海盗船、SKAP、星空、NANMOHATS、CLARKS、奥卡索、MIRIAM、接吻猫、BELLE、NARAYA、琉璃坊、SWAROVSKI、TEENMIX、ECCO、SHE‘S、BALLY、PHYMESMUSIC、OLMECSHOP、HUSHPUPPIES等珠宝、钟表、眼镜TIMECITY名表城、TITONI、LYNN‘SJEWELLERY、TIANQIJEWELLERY、PLOYPAILIN、ALEXISOPITICAL、ASPIAL、HIERSUNDIMONDPALACE、SWATCH等餐饮麦当劳、哈根达斯、TCBY、天福茗茶、DQ冰淇淋、吉野家、MR。PIZZA、面爱面、元福回转寿司、巴蜀豆花庄、STARBUCKS、KFC等娱乐、展厅、影音及图书精彩无限数码广场、高永信摄影器材中心、索尼探梦、爱普生影音坊、ROLLS-ROYCEMOTORCARS、奥迪车苑、大众车苑、东方新世纪影院、B&W、POGGENPOHL橱柜百货、超市晨曦百货、华润超市、WATSON‘S、运动10038深圳华华润中中心————万象象城万象城城———18.8万平平方米米的大大型综综合性性购物物及娱娱乐中中心，，包含含零售售、餐餐饮、、娱乐乐休闲闲、文文化、、康体体等诸诸多消消费元元素，，由超超级市市场、、大型型百货货商店店、时时尚零零售商商店、、电影影院、、真冰冰溜冰冰场及及各类类餐饮饮等近近300家家零售售店面面组成成。2003年年底，，REEL时尚尚百货货、华华润万万家CITYVALLUE超超级广广场、、嘉禾禾电影影城及及“冰冰纷万万象””真冰冰滑冰冰场等等四家家主力力店签签约入入驻万万象城城。“半主主力店店”包包括ESPRIT时时装旗旗舰店店、以以女装装休闲闲品牌牌为主主的NOVO生生活空空间、、包揽揽顶级级时装装到潮潮流品品牌的的i．．t、、运动动休闲闲为主主“运运动100”、、拥有有全国国最大大商用用宴会会厅的的“王王子国国宴饭饭店””以及及AZONAA02时装装概念念店等等，80多多个品品牌则则以国国内外外知名名的服服装服服饰品品牌为为主，，餐饮饮包括括星巴巴克，，百胜胜集团团属下下的必必胜客客、塔塔可钟钟、肯肯德基基等。。“RÉEL””是一一家海海外财财团投投资的的百货货公司司，位位于深深圳最最大的的购物物及娱娱乐中中心““华润润中心心·万万象城城”内内，共共四层层，面面积达达2万万平方方米。。以玻玻璃、、石材材、木木材为为主要要装饰饰材料料的店店面设设计创创造出出清新新、优优雅、、浪漫漫、自自由的的购物物休闲闲空间间。39国内外外案例例分析析结论论主力店店和主主题特特色是新兴兴区域域和郊郊区购购物中中心发发展的的制胜胜关键键因素素40项目分分析商圈分分析案例分分析项目商商业部部分发发展战战略业态组组合定定位招商策策略建建议规划创创新建建议出售策策略建建议报告思思路商铺推推广策策略41海口商商圈研研究结结论——本本项目目所在在商圈圈是潜潜在的的未来来市级级商圈圈，但但5年年内区区级商商圈的的可能能性较较大。。国内外外案例例经验验——主主力店店和主主题特特色是是新兴兴区域域和郊郊区购购物中中心发发展的的制胜胜关键键因素素。项目分分析结结论——可可出售售性，，灵活活性是是应对对商圈圈成长长不确确定性性及周周边竞竞争的的制胜胜关键键因素素。项目发发展战战略———项项目制制胜关关键主力店店灵灵活性性主主题特特色可可出出售性性本项目目商业成成功的的4个个发展展战略略42战略下下的行行动建建议大大纲可出售售性商业规规划的的2+1模模式（（降低低总层层数））StreetMall———街街区化化购物物中心心(外外街））购物中中心室室内部部分街街区化化（内内街））下沉式式广场场及中中庭———负负一层层变首首层增增强可可出售售性主题特特色海洋主主题景景观购购物中中心餐饮mall主主题———第第一阶阶段以以餐饮饮mall主题题吸引引外围围商圈圈的消消费灵活性性动态适适时的的主力力业态态———分阶阶段引引进适适当主主力业业态，，确保保每阶阶段都都成功功万能小小独栋栋———部分分商业业面积积可以以灵活活的转转化为为其他他功能能先租后后售———选选择最最佳出出售时时机（（主力力超市市确定定后为为最佳佳出售售时机机）主力店店———提前前规划划，提提前洽洽谈，，不惜惜代价价，以以面积积换价价格20%的面面积实实现80%的商商铺销销售额额，用用80%的的面积积吸引引人气气43项目分析商圈分析案例分析项目商业部分分发展战略报告思路业态组合定位位招商策略建议议规划创新建议议出售策略建议议商铺推广策略略44本项目商业面面积约6万平平方米——属属区域性级商商业和社区商商业之间商业级别市级中心商业区区域性商业区社区性商业邻里性商业规模（M2）30万以上3.6-18万9000-360001800-9000区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业客流量日人流量50万以上日人流量10万以上5万以上居住人口5000以上核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民商业形态集中商业为主商业街＋集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺45业态组合定位位——餐饮娱娱乐型的购物物中心主力店+餐饮饮娱乐型的准准区域性购物物中心46区域型购物中中心往往以百百货为核心主主力店，社区区型购物中心心往往以超市市为核心主力力店。区域型购物中中心以百货公公司作为核心心主力店的现现象比较普遍遍。社区型购物中中心的核心消消费群体以周周边消费者为为主，往往以以超市为核心心主力店，以以更多地满足足消费者日常常消费需要。。本购物中心以以超市为核心心主力店，同同时可引进进高端百货。。47第一阶段：餐餐饮（36号号地）第二阶段：超超市/娱乐（35号地））第三阶段：百百货/品牌专专卖店/专业业店（35号地））动态的主力业业态——不同同阶段不同的的招商重点48本项目的商业业业态组合定定位建议项目配套功能主要商家类型引进阶段餐饮Mall大型餐饮，酒吧、西餐、特色餐饮第一阶段大型超市家乐福，沃尔玛，大润发等知名品牌超市第二阶段娱乐休闲电影厅，儿童娱乐中心，真冰溜冰场第二阶段精品百货各种品牌服饰第二阶段专卖店待定第三阶段专业店待定第三阶段引进品牌知名名大型超市和和精品百货是是业态定位组组合的关键49海口首家真冰冰溜冰场（建建议与其他投投资方合办提提升购物中心心人气及住宅宅档次）505152将餐饮场所设设置于溜冰场场上空，推动动娱乐观赏化化、餐饮娱乐乐化。推动娱乐观赏赏化，餐饮娱娱乐化，成为为购物中心吸吸引客源的重重要手段。真冰溜冰场设设置在中央挑挑空空间的下下方，沿溜冰冰场的边缘位位置配置了餐餐桌，提供餐餐饮。53项目分析商圈分析案例分析项目商业部分分发展战略报告思路业态组合定位位招商策略建议议规划创新建议议出售策略建议议商铺推广策略略54商业规划的垂垂直方向上的的选择——2+1还是5+0？（35号地）2层地上+1整层地下室室5层地上地上每层约1万平米，地地下整层约为为3万平方米米。虽然地下下的造价要高高于地上，但但地下一层的的可出售性和和可规划性都都要好于地上上三四五层，，所以我们建议采用用2+1的垂垂直规划模式式比较55商业规划的水水平方向上的的选择——室室外景观街区区和室内步行行街区（双街街并存的StreetMall）35号地2层地上+1整层地下室室地上地下中庭庭及主通道室内步行街区区次通道（通往往外街）室外景观街区区（外围外街街)地上地下中庭庭及主通道地上全街铺模模式地下街街铺+主力店店（StreetMall模式）住宅半围合布布局56StreetMall要素及案案例StreetMall在英文中中的原意指的的是购物林荫荫道，它提供供给顾客闲庭庭信步、而又又不用经受雨雨雪风霜之苦苦的购物乐趣趣。StreetMall，意为为“中央休憩憩式商业街区区”，属于一一种复合型商商业业态，是是继连锁店、、专卖店、折折扣店、超市市、购物中心心、shoppingmall之之后在商业流流通领域兴起起的最新业态态，集购物、、餐饮、娱乐乐、休闲、旅旅游、社交、、商务等功能能于一体，通通过设置大型型百货和超市市大卖场及各各类专卖店、、游乐设施、、文化广场、、旅游观光、、休闲餐饮以以覆盖各个层层次不同类型型的顾客，为为消费者提供供包罗万有的的一站式休闲闲服务，在建建筑上兼有长长廊、广场、、庭院的特点点。57规划建议———街道家具具/景观元素素项目目前规划划缺少室外空空间，室外空空间是进入商商业空间的缓缓冲地带，增增强商业的延延展性，吸引引足够的商业业人流。可以以考虑在湖贝贝路沿线设置置室外休闲长长廊。58规划建议———StreetMall概念念设计StreetMall概念设计计可以参考QueenStreetMall与建外外SOHO商商业街的设计计。Foldedstreet——与与周边环境相相结合的小规规模体块组合合而成，使街街区生动活泼泼观景平台———体块相互错错落，形成了了丰富的空间间层次，同时时营造出生态态观景平台59规划建议———StreetMall概念念设计街道名称：建建外SOHO街16条步行小小街，300个沿街店铺铺SOHO商铺铺全部沿街设设立，独立进进出，面积从从100平米米到600平平米不等，设设施齐全。目目前已有茶馆馆、咖啡馆、、火锅店、料料理店、音像像店、美容院院、时装店等等多家商业单单位进住SOHO街，未未来的SOHO街将是北北京新的时尚尚集中地60StreetMalll商业规划案案例——深圳圳万科城规划管理经验验借鉴：1、全街铺规规划。2、先招商后后出售。3、聘请仲量量联行作为商商业管理的顾顾问。4、街铺大部部分面积较小小。5、引进主力力超市店和品品牌店提升价价值。6、融入风情情主题步行街街概念。61商业面积的功功能转换———正式的与非非正式的两种种方式功能转换方式具体转换步骤报建方式正式的通过关系向政府申请正式的功能转换将商业功能转换为住宅，商务公寓及酒店公寓。（具体转换面积比例要与政府洽谈沟通，从回笼资金的角度看，可以尽可能多的转换）住宅及商务公寓非正式通过建筑规划创造后续使用的灵活性。（比如万能小独栋，办公，商铺，公寓，酒店，企业总部皆可使用）商业62非正式的商业业规划的功能能转换——万万能小独栋（（办公，商铺铺，公寓，酒酒店，企业总总部皆可）2层层地地上上+1整整层层地地下下室室室外外景景观观街街区区（（外外围围外外街街)万能能小小独独栋栋万能能小小独独栋栋提升升项项目目的的可可出出售售性性63主入入口口设设计计创创新新————下下沉沉式式广广场场，，醒醒目目标标志志，，知知名名商商家家，，使使其其成成为为人人流流集集中中和和各各类类活活动动的的焦焦点点。。在主主入入口口设设计计醒醒目目的的标标识识，，其其目目的的在在于于形形成成该该购购物物中中心心独独有有的的记记忆忆符符号号，，并并促促进进人人流流集集中中，，使使这这里里成成为为人人流流集集中中和和各各类类活活动动的的焦焦点点。。时代代广广场场：：大大钟钟、、大大型型电电视视屏屏幕幕海港港城城：：大大型型电电视视屏屏幕幕朗豪豪坊坊：：极极具具抽抽象象艺艺术术气气息息的的雕雕塑塑，，象象是是一一位位狂狂放放的的欢欢迎迎者者深圳圳万万象象城城：：下下沉沉式式广广场场，，知知名名星星巴巴克克咖咖啡啡主要要卖卖点点为为：：突突出出了了双双首首层层概概念念，，使使商商业业的的使使用用更更便便利利，，提提高高了了商商业业价价值值64主入入口口案案例例————香香港港海海港港城城65主入入口口案案例例————深深圳圳万万象象城城：：下下沉沉式式广广场场，，知知名名星星巴巴克克咖咖啡啡，，地地下下一一层层变变首首层层提提升升整整体体商商业业价价值值66主入入口口另另类类处处理理案案例例————Box的的建建筑筑形形式式67停车车场场建建议议———不不把把停停车车场场只只放放在在负负一一层层，，而而是是将将停停车车场场进进行行多多楼楼层层设设置置，，进进行行人人流流引引导导不把把停停车车场场只只放放在在负负一一层层，，而而是是将将停停车车场场进进行行多多楼楼层层布布置置，，其其目目的的不不仅仅是是在在城城市市中中心心，，寸寸土土寸寸金金的的地地方方创创造造更更多多的的停停车车位位，，而而且且停停车车场场多多楼楼层层设设置置的的结结果果更更便便于于人人流流引引导导，，使使购购物物中中心心人人流流的的进进入入途途径径和和分分布布更更加加合合理理。。商场场商场场负一一层层停停车车场场交通枢纽68不要要把把热热商商（（人人气气商商业业））放放在在一一个个区区域域，，而而是是要要多多点点多多层层的的设设置置，，通通过过热热商商带带动动常常规规商商业业人人气气，，提提升升常常规规商商业业的的价价值值。。购物物中中心心的的主主力力店店与与娱娱乐乐及及餐餐饮饮设设置置一一般般采采取取集集中中和和分分期期相相结结合合的的方方法法，，多多点点多多层层，，让让购购物物中中心心的的人人气气商商业业无无处处不不在在，，这这样样也也实实现现了了主主力力店店与与娱娱乐乐/餐餐饮饮功功能能的的休休闲闲化化。。购物物中中心心除除了了在在某某一一个个固固定定的的区区域域设设置置美美食食广广场场，，还还应应考考虑虑到到餐餐饮饮与与娱娱乐乐及及百百货货等等业业态态的的互互动动性性。。69不允许在在购物中中心内部部出现任任何一条条“阴阳阳街”人流布局局方式：：主动线线、副动动线、店店内动线线相结合合。主动线：：主要考考虑整个个商场人人流在商商场内流流动的完完整对流流性，以以及客流流在商场场内的平平衡流动动和到达达各个功功能区域域，类似似人的主主动脉。。副动线：：通过与与主动线线的连接接，使客客流在商商场平均均流动，，把顾客客尽可能能送到每每个商铺铺前面，，维持各各商铺客客流的平平衡。店内动线线：展示示点，通通过展示示点把最最希望推推销的商商品展示示出来，，从而将将顾客引引导到陈陈列区或或交易区区，完成成客流的的定向引引导功能能。阴阳街：：在某些些街道只只有一边边有商家家在经营营，另一一边则无无任何商商业气氛氛。商业经营营的实践践表明：：在购物物中心内内，“阴阴阳街””的经营营几乎没没有成功功的可能能。70将主力店店设置于于购物中中心的两两端，将将一般商商户设置置于购物物中心的的中部购物中心心内部的的人流动动线规划划是购物物中心规规划的灵灵魂。内内部人流流动线设设计的基基本要求求是昼引引导人流流经过每每一间店店铺，使使每一间间店铺都都拥有足足够多的的人流，，使每一一平方米米的室内内空间都都能为购购物者创创造愉悦悦的体验验，使每每一间店店铺都创创造尽可可能多的的营业额额。购物中心心的人流流动线规规划与地地块形状状有关，，与出入入口的设设置有关关，与主主力店的的位置安安排有关关。当地块形形状为长长条形时时，购物物中心的的经验是是将主力力店设置置于两端端，将一一般承租租商户设设置于中中间的方方式。71示意简图图：

F4影城/儿童世界/电玩/主题餐饮/西餐咖啡（特色商业、人气）F3配套商业F2配套商业

F1主力商家-----热商（人气）

P-停车

交通枢纽主力店与与一般承承租户的的动线安安排，其其基本原原则在于于利用主主力店与与一般承承租商有有户的不不同位置置，吸引引消费者者在购物物中心内内做双向向流动，，这样才才能获得得最大的的消费效效果。72案例介绍绍：香港港又一城城又一城的的LG1层平面面当中，，其两端端分别是是香港唱唱片旗舰舰店和AMC电电影院，，而一般般的承租租商户则则分布于于中间。。这样在在两大主主力店的的拉动下下，中间间的一般般承租户户就能享享受更多多的人流流，实现现资源互互动，人人流共享享的目的的。AMC电影院主力店一般商户Esprit主力店香港唱片主力店一般商户73规划前与主主力店的初初步沟通———了解主主力店的需需求超市主力店初步要求沃尔玛家乐福易初莲花商圈区位1.5公里范围10万以上，2公里12--15万临交通主干道，至少双向四车道，无明显阻隔；以中青年为主，收入水平高；无经营面积超过5000平方米同类业态交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）；人口密度相对集中，两条马路交叉口，其一为主干道交通便利；社区密集区物业要求面积15000平方米以上，不超过两层，总建筑面积2万－4万平方米2万平米左右建筑物纵深40--50米以上；临街面大于70米长宽比例10：7或10：6临街面不少于80米、矩形或梯形地块层高5米卖场净高5.3-5.5;后仓6.8-7.5柱距8--9米10.8*10.8楼板承重卖场800kg/平米,后仓冷库1000~1200停车场300个以上顾客免费停车位，20个以上免费货车停车位免费提供至少600个机动车停车位，非机动车停车场地2000平米400～600车位(上海,北京,广州)150～300车位(其他);600～1000自行车位相关配套电动扶梯；电源稳定，配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表货梯两层2部5吨;三层加1部3吨货梯。如有地下室，必有货梯直达供水200～250吨/天;供气排水通道\通风\发电机\消防\环保其他2个主出入口；外立面广告3个；广场转租租户由家乐福负责管理免费广告牌：高炮2个；门头2个合作方式租赁期限20年或20年以上租金较低、长期的租赁合同（一般是20年－30年）74规划前的对对餐饮等商商家需求的的了解连锁快餐店普通餐饮火锅店商圈选择繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市商务型餐厅:以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市大众餐厅:以家庭\个人消费为主位于社区型或便利型商业街市。以大众消费为主，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈立店障碍经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审；污染源１０米外；周边无异议同右；大餐厅，设置疏散通道；门前禁忌有有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化及电线杆同普通餐饮物业要求建筑要求200-500平米框架结构;层高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面商务型150~1000平方米、大众型80~200平方米；除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外，各建筑结构形式均适合；餐厅门前须有相应的停车场120~500平方米、厨房可小于营业面积的三分之一；框架式建筑；楼上商铺亦可；其余同餐厅配套设施电力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自来水供应;有油烟气排放通道，污水排放、生化处理装置，厨房污水排放的生化处理装置及油烟气排放的通道同普通餐饮75规划前的对对餐饮等商商家需求的的了解茶坊、酒吧、咖啡

面馆面包、面点房商圈选择选址多高雅路段，具有清净、优雅的环境；以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者；消费对象具有一定的消费能力和文化修养满足人们速食的要求；宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域各种商圈均可开设；品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上立店障碍须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意；国家对酒吧课以重税与普通餐厅相同立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营；离污染源10米以上物业要求建筑要求50~400平方米；对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异；层高不低于2.8米；如与居民相邻，设置隔音层80-200平米；其余与普通餐厅相同60~120平方米；框架式结构；层高不低于2.8米；门面宽度6米以上，橱窗开阔配套设施电力按每100平米10千瓦配置自来水供应与普通餐厅相同与普通餐厅相同76规划创新———无处不不在的海洋洋主题77建筑设计商业街区在在设计上可可协调海洋洋主题，以以生态的结结构、柔和和舒展的线线条打造亲亲近自然的的建筑空间间，形成独独特的空间间体验。结合水岸资资源，与场场地相呼应应，形成自自然舒展的的室外遮蔽蔽空间，提提供住户在在水岸丰富富的空间感感受。78项目分析商圈分析案例分析项目商业部部分发展战战略报告思路业态组合定定位招商策略建建议规划创新建建议出售策略建建议商铺推广策策略79树立品牌、、整体招商商、统一形形象、统一一经营管理理通过推广实实现良好的的市场品牌牌度和知名名度，将有有助于项目目整体租金金水平的提提高。树立立品牌的另另一个含义义就是通过过先进的商商业经营管管理模式和和良好的服服务理念争争服顾客，，赢得市场场，最终保保障整个商商业获得长长期的租金金收益和经经营收益。。项目目的的总总体体招招商商思思路路————分分阶阶段段动动态态的的主主力力业业态态，，主主力力超超市市提提前前招招商商后后期期进进场场80树立立品品牌牌、、整整体体招招商商、、统统一一形形象象、、统统一一经经营营管管理理项目目进进行行整整体体招招商商。。项目目的的总总体体招招商商思思路路81树立立品品牌牌、、整整体体招招商商、、统统一一形形象象、、统统一一经经营营管管理理是指指统统一一商商业业的的整整体体，，包包括括内内部部店店铺铺的的装装修修风风格格、、统统一一商商业业服服务务人人员员的的着着装装，，统统一一进进行行宣宣传传推推广广，，这这样样能能够够很很大大程程度度上上提提高高商商场场的的物物业业档档次次，，从从而而满满足足高高档档的的商商业业定定位位，，同同时时也也能能大大大大改改善善项项目目的的购购物物和和经经营营环环境境，，有有利利于于提提升升项项目目的的品品牌牌知知名名度度，，构构筑筑核核心心竞竞争争力力；；统一一培培训训管管理理，，以以此此提提高高整整体体服服务务水水平平，，降降低低营营销销成成本本。。项目目的的总总体体招招商商思思路路82先招招主主力力餐餐饮饮和和主主力力超超市市，，超超市市可可以以在在后后期期几几年年内内进进场场，，也也可可以以考考虑虑超超市市的的社社区区店店先先进进场场；；项目目的的总总体体招招商商策策略略————分分阶阶段段动动态态的的主主力力业业态态，，主主力力超超市市提提前前招招商商后后期期进进场场主力力餐餐饮饮和和超超市市在在招招商商条条件件上上给给予予最最大大程程度度的的优优惠惠。。主力力超超市市店店和和餐餐饮饮娱娱乐乐店店的的要要保保留留功功能能上上的的预预留留，，并并且且保保证证一一定定的的灵灵活活性性；；分三三阶阶段段招招商商，，分分阶阶段段开开业业确确保保每每一一阶阶段段成成功功；；在品品牌牌和和铺铺位位的的选选择择上上要要坚坚持持档档次次相相似似的的原原则则。。83项目目分分析析商圈圈分分析析案例例分分析析项目目商商业业部部分分发发展展战战略略报告告思思路路业态态组组合合定定位位招商商策策略略建建议议规划划创创新新建建议议出售售策策略略建建议议商铺铺推推广广策策略略84项目目售售卖卖模模式式分分析析销售方式特征优劣势适用性直接销售将商铺分割销售给业主，让业主自主经营。优势：发展商没有后顾之忧；但对于有租有售的商业来说将会影响整体的经营和形象适用于成熟商业区域的街铺销售带租约销售开发商引进主力商家或经营管理者主力商家或经营管理者在一定年限内享有经营权和收益权，发展商一次或每年返还客户收益。有利于实现统一的经营，但会在租约期满后产生一些后续问题。对于商业未成熟区域街铺，或是需要实现统一经营的商铺目前前市市场场上上常常用用的的商商铺铺销销售售方方式式85目前前项项目目所所在在区区域域还还不不能能给给到到市市场场信信心心，，还还需需要要一一定定的的培培育育期期，，且且项项目目要要实实现现统统一一经经营营，，所以主力店位位置的商铺采采用带租约销销售的方式，既能在培育育期给到客户户信心，又能能将项目良好好的形象建立立起来。项目出售策略略分析——不不同的位置采采用不同的出出售方式主力店及主题题娱乐-----带租约约销售方式精品商铺-----业业态限制性销销售86“核心售卖””与银行无关，，操作简单，，可以做为一一种销售方式式。发展商某经营公司统一管理投资客户销售关系确定销售价格格主力店进驻/招商投资客户与发发展商签定销销售合同同时时，签定“委委托经营协议议书”，同意意将10年收收益权抵付尾尾款。投资客户只付付首期，不需需月供，即可可享有物业升升值的好处。。87项目出售策略略分析结论———不同位置置采用不同的的出售方式直接销售+带带租约销售+核心售卖模模式位置建议主要的出售方式临街铺面（实现主要商业价值）直接销售（主要销售方式）内步行街直接销售+带核心售卖模式主力店及主题休闲娱乐带租约销售88项目分析商圈分析案例分析项目商业部分分发展战略报告思路业态组合定位位招商策略建议议规划创新建议议出售策略建议议商铺推广策略略89项目推广—商铺入市策略略1）商铺销售时时机：商业街区展示示区全实景展展示，已签约约1-2家主主力大商家；；2）先预热先展示示再认筹：主体部分的外外装修及街区区环境完成之之后再登记咨咨询；3）推售节奏：商铺分3批销销售，每批单单位分次推出出，每次推出出即售完；4）制造营销热点点，持续举行行活动：不断制造营销销热点，持续续举办体验式式营销活动，，持续制造区区域人气，提提高社会关注注度。90事件营销1：招商推介新闻闻发布会某五星级宾馆馆（暂未定））地点:项目预热，项项目整体推介