世联-上海鹏欣集团-郡江国际-SOHO领寓价格报告-

谨呈：鹏欣集团郡江SOHO领寓价格报告报告思路项目价格制定基本面分析宏观市场分析项目本体分析均价生成2报告思路项目价格制定基本面分析宏观市场分析项目本体分析均价生成3整体市场成交量：09年1-5月上海商品住宅市场成交量已接近06年同期水平，较08年有较大幅度上升；成交均价：09年1-5月上海商品住宅成交均价相对平稳，与08年同期水平相近09年上海房地产市场持续回暖，表现在商品房销售量的持续增长方面，价格从08年下半年以来保持相对平稳状态4上海住宅市场，从09年3月开始成交量快速上涨，成交均价稳中有升住宅市场5上海办公市场09年上半年呈现“量增价稳”态势，但成交量小幅上涨的同时，成交均价则较08年高峰期有较大幅度下降办公市场6杨浦区办公物业空置率较高，后续去化压力明显，整体去化速度远低于住宅物业区域市场基础数据：3-6月基础数据：3-6月按照杨浦区3-6月办公物业去化速度，去化完毕空置物业，还需25个月时间。按照杨浦区3-6月住宅物业去化速度，去化完毕空置物业，还需5.5个月时间。7三大市场导向，打压投资客；预计09年下半年或10年上半年，投资类产品或将受到打压，市场大环境或将出现翻转政策导向09年7月6日，杭州各商业银行收紧二套房贷。购买第二套商品房将严格执行“四成首付，1.1倍基准利率”政策。

南京、广州、深圳等地随后跟进，银监会再次亦再次重申二套房贷政策。09年前5个月银行新增贷款达5.84万亿元，全年新增贷款仍可能达8.5万亿元，意味年底贷款余额较去年增长26%至28%。银监会官员警告，信贷增长有风险，明宽暗紧的央行货币政策，开始静悄悄调控经济。09年7月19日，中央二套经济半小时指出：楼市调控不宜半途而废，过热的房地产市场应该回归理性。政策导向：

“二套房贷”政策重申，打压投资客金融导向：

09年上半年银行信贷超前放量，达到7.8万亿，下半年或将“无款可贷”舆论导向：

“抑制投资”成为市场舆论主调809年上半年宏观市场总结上海整体房地产市场呈现“量增价稳”态势；上海住宅市场，从09年3月始成交量快速上涨，成交均价稳中有升；上海办公市场成交量小幅上涨的同时，成交均价较08年高峰期有较大幅度下降；杨浦区办公物业空置率较高，后续去化压力明显，整体去化速度远低于住宅物业；政策、金融、舆论三大导向，打压投资客；预计09年下半年或10年上半年，投资类产品或将受到政策打压，市场大环境或将出现变化。9宏观市场对本项目启示市场形势可能出现变化，郡江SOHO应借势发力，规避风险，快速入市，快速去化启示一启示二住宅物业去化速度快于办公物业，郡江SOHO营销价值应偏向居住功能，以吸引更多客户上门核心问题：如何实现项目的快速去化？核心策略：紧随大势，实现SOHO去办公化10项目为为SOHO类办公公物业业，高高物业业管理理费、、办公公性质质用地地、商商业用用水用用电加加深项项目商商办物物业属属性，，成为为项目目去化化难点点本体属属性办公性性质用用地高高物物业管管理费费商商业用用水用用电。。。。。。。。。。商办物物业形形象例：少少数来来访客客户均均为办办公类类客户户价值的的重新新挖掘掘与发发现，，淡化商商办物物业形形象展示、、推广广方向向的住住宅化化，强化SOHO的居家家形象象11强调SOHO领寓规规划利利好、、区位位优势势、产产品功功能三三大核核心价价值，，淡化商商办物物业形形象核心价价值挖挖掘北外滩滩新航航运中中心规规划东外滩滩滨江江科技复兴岛生态住宅区规划衔接内环，3公里内3条轨道交通五角场城市副中心辐射地带规划利利好/区位优优势SOHO户型功功能复复合性性SOHO投资价价值SOHO产品综综合价价值13万平米米城市市综合合体规SOHO产品功能复合性5A级标配滨江观景资源星级物管>12通过现现场现场展展示户外看看板裙楼看看板13明亮、、尊贵贵的售售楼处处包装装，改改变原原有售售楼处处的冷冷氛围围。可实现现价格格贡献献：1%-2%售楼处处包装装区域演演示墙墙洽谈区区展板板14媒体推推广着着重体体现居居家理理念，，强调调SOHO产品的的居住住功能能，通通过精精装修修提升升项目目综合合价值值。可实现现价格格贡献献：2%-3%媒体推推广报纸稿稿半版版楼体贴贴字15项目推推售重重点是是60-70平米小小户型型，总总价相相对较较低项目户户型面积分布面积区间套数套数比60-70平米19167%70-80平米3311%80-90平米3813%90-100平米93%100平米以上176%总套数：288套16本体属属性启启示快速去去化SOHO““住宅化化”的的展示示与推推广SOHO三大核核心价价值挖挖掘吸引更更多客客户，，提高高上门量量总价：：SOHO小户型型，总总价相相对较较低与市场场趋势势相匹匹配的的价格格实现现入市市？价格系系统支支撑17报告思思路项目价价格制制定基本面面分析析宏观市市场分分析项目本本体分分析均价生生成18竞争维维度确确定根据区区域辐辐射范范围、、物业业类型型、客客户定定位等等方面面，确确定项项目竞竞争维维度产品类型竞争维度项目参考同片区同类产品核心竞争产品启航一号跨片区竞争产品主要竞争产品禹州国际同功能竞争产品参考性产品绿地汇创192.5万/平米的的5.2mLOFT挑高物物业，，市场场去化化为零零；仅仅有3套成交交均为为资源源客户户启航一一号基本信息：东外滩板块、内环内本体配套：--周边配套：平凉路商业生活配套交通配套：内环线产品面积36-98m2对外报价：25000元/平米成交均价：15000元/平米销售情况：3套（资源客户）层高：5.2/LOFT物管费：10元/平米/月SOHO物业20创智坊坊2期基本信息：五角场板块、中环外本体配套：SOHO办公、住宅、会所、商业街周边配套：万达商业广场、百联又一城、江湾体育场、沃尔玛、14所高校环绕交通配套：中环线、10号线产品面积78-112m2均价：20845元/平米销售情况：10套/月层高:3-6m物管费：2.98元/平米/月LOFT产品设设计、、低物物业管管理费费使得得项目目去化化速度度良好好；但但项目目现处处于一一期尾尾盘期期，月月均仅仅去化化10套左右右SOHO物业21项目投投资客客居多多，09年销售售情况况良好好，但但随着着价格格的提提升，，去化化量下下降明明显禹州金金桥基本信息：金桥国际出口加工区、中外环本体配套：商务酒店周边配套：--交通配套：9号线产品面积34-73m2均价：13700元/平米销售情况：35套/月层高：5.2物管费：3.8元/平米/月SOHO物业22五角角场场板板块块、、LOFT产品品设设计计与与17300元/平米米的的成成交交均均价价，，加加速速了了项项目目去去化化速速度度，，达达到到月月均均25套绿地地汇汇创创基本信息：五角场板块、中环外本体配套：裙房餐饮周边配套：商业街交通配套：10号线产品面积：150-190m2均价：17300元/平米销售情况：25套/月层高：5.2m物管费：15元/平米/月甲级级办办公公物物业业23五角角场场核核心心区区域域，，LOFT产品品设设计计，，月月均均去去化化10套左左右右新纪纪元元国国际际广广场场基本信息：五角场板块、内中环本体配套：商务中心，裙楼商业周边配套：大润发、苏宁、百安居交通配套：内环线、8号线产品面积56-193m2成交均价：20000元/平米

销售情况：10套/月层高：5.58m物管费：16元/平米/月（前三年物业费）甲级级办办公公物物业业24双地地铁铁物物业业、、高高档档配配套套、、甲甲级级办办公公，，提提升升项项目目核核心心优优势势，，月月均均去去化化20套骏丰国际际基本信息：五角场板块、双地铁口物业本体配套：商业裙房，百思买、麦当劳周边配套：大连路商业街、赤峰路商业街、大学交通配套：8号线、10号线产品面积：100-200m2成交均价：23000元/平米销售情况：20套/月层高：4m物管费：19.8元/平米/月甲级办公公物业25均价推推导地段产品形象交通物业规划配套指标折合成交均价参照价格相关度权重单价折合速度参照装修参照综合价格指标权重25%20%10%15%5%15%10%100%绿地汇创1.11.41.20.910.91.11.1051720919015.9450.152852.3921.11.023078.631创智坊1.11.20.90.91.50.90.91.042031321125.520.153168.8280.812465.062禹州国际0.81.30.90.81.50.70.80.931374012778.20.05638.910.91.05775.019骏丰国际1.21.21.21.20.91.31.21.222750273000.12730112730新纪元1.11.41.210.90.90.91.0952000521905.4750.24381.0951.215247.314启航一号11.20.911.110.71.0051506515140.3250.355299.11401.080郡江SOHO11111111//119070.34/1.114600比准均价：14600元/平米（精装价价）26营销溢价因素素现场展示与售售楼处包装，，实现营销溢溢价2%-3%媒体推广，实实现营销溢价价2%-3%开发商品牌及及产品改善，，实现营销溢溢价1%-3%包装、展示、、推广、品牌牌以及营销方方向的“住宅宅化”，可综综合实现营销销溢价：5%-9%27均价生成14600元/平米营销溢价5%-9%实现均价区间间：15330-15914元/平米建议均价区间间：15300-16000元/平米28综合折扣率折扣方式折扣额度折扣权值综合折扣率开盘优惠2％0.98一次性付款1％0.99可最大折扣率3％97折折合均价（表表价）区间：：15800-16500元/平米29THEEND！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。03:43:1403:43:1403:431/5/20233:43:14AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2303:43:1403:43Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。03:43:1403:43:1403:43Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月-231月-2303:43:1403:43:14January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20233:43:14上上午03:43:141月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月233:43上上午1月-2303:43January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/53:43:1403:43:1405January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。3:43:14上上午午3:43上上午午03:43:141月月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。03:43:1503:43:1503:431/5/20233:43:15AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2303:43:1503:43Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。03:43:1503:43:1503:43Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:43:1503:43:15January5,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月20233:43:15上上午03:43:151月-2315、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。一月233:43上午午1月-2303:43January5,202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2023/1/53:43:1503:43:1505January202317、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。3:43:15上上午3:43上上午03:43:151月-239、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾虑虑。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、阅阅读读一一切切好好书书如如同同和和过过去去最最杰杰出出的的人人谈谈话话。。03:43:1503:43:15