一手房现房价格定制相关知识

项目三一手房价格制定任务⒊

现房价格制定评估方法：市场比较法、成本法、收益法运用市场法评估现房（一）现房的相关知识1.现房：指已经完工的房地产项目。在经过有关部门验收后，可取得房地产权证，办理初始登记。购房者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。“准现房”？（二）期房与现房的比较

1.选用期房/现房作为可比实例评估现房/期房价格的不同思路。1）根据与期房房地产状况相似，但交付时间不同的预售房价评估期房价格；2）根据与期房房地产状况相似的现房正常市场价格评估期房价格。2.期房价格与现房价格之间的换算。期房价格=现房价格—预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值—风险补偿例1.某期房现离交房日期尚有一年，与其类似的现房价格为6000元/平方米，出租的年末净收益为480元/平方米。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格。解：该期房目前的价格计算如下：V＝6000－－6000×2%＝5444(元/㎡)（三）运用案例1运用成本法评估现房案例1一、成本法运用的基本步骤1、将待估房地产的土地视为空地，评估其价格；2、估算建筑的重新建造成本；3、估算建筑的减价修正额（折旧）；4、建筑的重新建造成本减去其减价修正额，得到建筑在估价时点的价格；5、待估房地产的土地价格与建筑的价格相加，得到待估房地产的价格。二、基本公式P=L+C-D

P——待估房地产在估价时点的价格L——待估房地产在估价时点的土地价格C——建筑在估价时点的重新建造成本D——建筑在估价时点的减价修正额，又可称为累计折旧分以下几种情况：1.新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+利税新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润2.新开发土地估价的基本公式新开发土地价格=土地费用+开发费用+正常利税例1.某开开发商取得土土地费用500万元，开开发成本500万元，管管理费为30万元，开发发期2年。年年贷款利率为为10%，销销售费用为售售价的5%，，销售税费为为售价的5.55%，投投资利润率为为20%。求求该房地产开开发完成后的的价格是多少少？【解】设该房房地产开发完完成后的价格格是P万元土地取得成本本：500万万元开发成本：500万元管理费：30万元投资利息=500×[（（1+10%）2-1]+（500+30）×[（1+10%））-1]=158（万万元）销售费用：5%P销售税费：5.55%P利润：（500+500+30）××20%=206（万元元）P=500+500+30+158+0.05P+0.0555P+206P=1558.61（万万元）3.旧有房地产估估价的基本公公式旧有有房房地地产产价价格格=旧有有房房地地产产重重新新建建造造完完全全价价值值-建筑筑物物折折旧旧建筑筑物物折折旧旧:(1)折旧旧：建建筑筑物物的的价价值值损损耗耗，，又又叫叫建建筑筑物物的的减减价价修修正正额额。。例2.评评估估某某旧旧房房地地产产的的价价格格，，已已知知该该房房地地产产竣竣工工于于5年年前前，，现现重重新新取取得得该该块块土土地地的的费费用用为为500万万元元，，开开发发成成本本500万万元元，，管管理理费费为为30万万元元，，开开发发期期2年年。。年年贷贷款款利利率率为为为为10%，，销销售售费费用用为为售售价价的的5%，，销销售售税税费费为为售售价价的的5.55%，，投投资资利利润润率率为为20%。。若若建建筑筑物物每每年年折折旧旧14万万元元。。求求该该旧旧房房地地产产现现时时的的价价格格是是多多少少？？(2)折旧旧原原因因物理理因因素素（（物物质质折折旧旧））：：包括括――――自然然经经过过的的老老朽朽，，如如风风吹吹、、日日晒晒、、雨雨淋淋；；正常常使使用用的的磨磨损损，，是是由由于于人人工工使使用用引引起起的的；；意外外的的破破坏坏损损坏坏，，因因突突发发性性的的天天灾灾人人祸祸引引起起的的延迟迟维维修修的的损损坏坏残残存存，，是是由由于于没没有有适适时时地地采采取取预预防防、、保保养养措措施施或或修修理理不不够够及及时时等等。。功能能因因素素（（功功能能折折旧旧））：：又称称精精神神磨磨损损、、无无形形损损耗耗，，是是指指由由于于消消费费观观念念变变更更、、规规划划设设计计更更新新、、技技术术进进步步等等原原因因导导致致功功能能方方面面的的相相对对残残缺缺、、落落后后和和不不适适用用所所造造成成的的其其价价值值损损失失。。如如房房型型、、装装修修等等。。经济济因因素素（（经经济济折折旧旧））：：又称称外外部部性性折折旧旧，，是是指指建建筑筑物物以以外外的的各各种种不不利利因因素素所所造造成成的的其其价价值值的的损损失失。。包包括括供供过过于于求求、、需需求求不不足足、、自自然然环环境境恶恶化化、、城城市市规规划划改改变变、、政政策策变变化化等等。。王某某于于1998年年花花了了27万万元元购购得得““一一大大三三小小””住住宅宅一一套套，，此此后后不不久久在在住住宅宅小小区区上上风风位位建建了了一一座座化化工工厂厂，，致致使使空空气气中中时时常常有有一一股股酸酸臭臭味味。。于于是是王王某某于于2003年年底底将将该该住住房房以以24万万元元低低价价转转售售，，则则引引起起减减价价的的折折旧旧因因素素有有（（））。。A.物理因因素B.区位因因素C.功能因因素D.经济因因素E.实物折折旧(3)自然寿命命与经济济寿命自然寿命命：建筑物由由竣工至至因自然然磨损而而不能继继续使用用，宣告告报废的的时间段段称为建建筑物的的物理寿寿命，又又称物理理耐用年年限。经济寿命命：从建筑物物竣工至至建筑物物使用收支相抵抵之点的时时段，称称为建筑筑物的经经济耐用用年限。。判断（4）残值率率=S/CS——经济寿命终终结时的残残值C——建筑物重新新建造完全全价值，即即重置价见P111例2.评评估估某某旧旧房房地地产产的的价价格格，，已已知知该该房房地地产产竣竣工工于于5年年前前，，现现重重新新取取得得该该块块土土地地的的费费用用为为500万万元元，，开开发发成成本本500万万元元，，管管理理费费为为30万万元元，，开开发发期期2年年。。年年贷贷款款利利率率为为为为10%，，销销售售费费用用为为售售价价的的5%，，销销售售税税费费为为售售价价的的5.55%，，投投资资利利润润率率为为20%。。若若建建筑筑物物每每年年折折旧旧14万万元元。。求求该该旧旧房房地地产产现现时时的的价价格格是是多多少少？？【解】通通过上例例，已经经求出该该房地产产的重新新购建价价格是1558.61万元折旧额=14××5=70（万万元）该旧房地地产现时时价格=1558.61-70=1488.61（万万元）三、建筑筑物折旧旧计算1.耐用年限限法⑴定额法(直线法)——每年折旧旧额相等等又叫直线线折旧法法，它的的基本思思想是：：建筑物物在耐用用年限内内，每年年的价值值贬值额额是相等等的，因因此只要要将建筑筑物在耐耐用年限限内总的的价值耗耗损平均均分摊到到各年内内，即可可算出待待估建筑筑物在估估价时点点的减价价修正额额。基本公式式如下：：D=（C—S）/N=C（1-R）/ND——减价价修正额额，每年年折旧额额C——重置置价，建建筑物的的重新购购建价格格S——残值值=C×RN——耐用用年限现值V=C—D×t＝C[1-（1-R）t/N]t------已使用年年数例3.P99例3.8例4.现现有一幢幢待拆迁迁的民宅宅，土地地总面积积为350m2，建筑总总面积为为140m2，建筑物物建于1986年，结构构为钢筋筋混凝土土结构。。现已根根据市场场比较法法求得该该地块的的价格为为2184元/m2，建筑物物的重置置成本为为1120元/m2。试用定定额法评评估出该该房地产产现在的的市价。。分析：房房地产包包括建筑筑物与土土地，该该房地产产把建筑筑物与土土地分开开计算，，在计算算过程中中，特别别要注意意建筑物物需要折折旧，而而土地则则不需要要折旧。。解：查国国家有关关规定，，钢筋混混凝土结结构的耐耐用年限限为60年，残值值为零。。该房地地产耐用用年限为为60年。设C1为建筑物物的重置置价，C2为土地的的成本C1=1120××140=156800元C2=2184××350=764400元E=（C1—S）/N×T=156800××27/60=7.057(万元)V=C1+C2-E=15.68+76.44-6.79=85.06(万元)设建筑物物的剩余余经济寿寿命为n，理论上有N＝t＋n，则计算建筑筑物现值的各各种公式转换换总结为：V=C－（C－S）t/NV=C－（C－S）t＝C－（C－S）N－nt＋nN=（C－S）ｎ＋SNV=（C－S）ｎ＋Sｔ＋ｎV=（C－S）N－ｔ＋SN或V＝C[1-（1-R）t/N]＝C[1-（1-R）t]t+nV=C[1-（1-R）N-n]=C[（1-R）n+R]NNV=C[(1-R)n+R]=C[(1-R)N-t+R]t+nN⑵年金法：将每每年的折旧额额折现。⑶罗斯法建筑物价值的的减损在整个个耐用年限内内并不是平均均的，而是逐逐年增加。先根据直线折折旧法计算出出年折旧额，，再把耐用年年限平分五期期，并假定每每一期的折旧旧额为定额法法下年折旧额额的比率分别别为：第一期：3/5第二期：4/5第三期：5/5第四期：6/5第五期：7/5例5.现有一一幢待拆迁的的民宅，土地地总面积为350m2，建筑总面积积为140m2，建筑物建于于1986年，结构为钢钢筋混凝土结结构。现已根根据市场比较较法求得该地地块的价格为为2184元/m2，建筑物的重重置成本为1120元/m2。试用罗斯法评估出该房地地产现在的市市价。2.实际观观察法――估价人员亲临临现场，直接接观察建筑物物在物质、功功能及经济等等方面的折旧旧因素所造成成的折旧总额额。建筑物损耗：：可修复的损损耗和不可修修复的损耗（（修理或更换换），预计修修复所需的费费用小于或等等于修复后房房地产价值的的增加额的，，为可修复的的损耗(如外墙的刷新新)，反之，为不不可修复的损损耗。对于可可修复的损耗耗，可直接估估算其修复所所需的费用作作为折旧额。。例6.某建筑筑物的重置价价格为180万元（包括装装修与设备）），经济寿命命为50年，有效经过过年数为10年。其中，门门窗等损坏的的修复费用为为2万元；装修的的重置价格为为30万元，平均寿寿命为5年，已使用3年；设备的重重置价格为60万元，平均寿寿命为15年，已使用10年。残值率假假设均为零。。求现值。其折旧总额计计算如下：门窗等损坏的的折旧额＝2(万元)装修的折旧额额＝30×1/5×3＝18(万元)设备的折旧额额＝60×1/15×10＝40(万元)长寿命项目的的折旧额＝(180-2-30-60)×1/50××10＝17.6(万元)该建筑物的折折旧总额＝2+18+40+17.6＝77.6(万元)该建筑物现值值=180-77.6=102.4(万元)某宗房地产占占地2000m2，容积率为3.0。土地地是在1998年4月通通过出让方式式取得的，出出让年限40年。建筑物物于2000年10月建建成使用的。。经调查，2003年取取得类似土地地40年使用用权的市场价价格为35000元/m2，同类建筑重重置价格（不不包括门窗、、装修和设备备）是2000元/m2。通过估价师师对该建筑物物观察鉴定，，对门窗等可可修复部分进进行修复需花花费5万元，，装修重置价价格300万万元，经济寿寿命10年；；设备的重置置价格500万元，经济济寿命15年年。残值率假假设均为零，，土地资本化化率为5%。。求该房地产产在2003年4月的市市场价格。3.成新法----不以以耐用年限和和已使用年数数为基准，而而是根据建筑筑物的结构、装修和和设备等部分的实际际完损程度来来确定建筑物物的成新度，，依据实地观观察，判定建建筑物的成新新折扣度。V=C×q例7.某建筑筑物的重新购购建价格为900万元，，成新率为80%，求其其现值及折旧旧额。【解】该建筑筑物的现值为为：900×80%=720（万元）折旧额=重新新购建价格-现值=900-720=180（万万元）建筑物的成新新率根据建筑物的的完损等级(P111)评定的有关关规定来确定定。房屋完损状况况，根据各类类房屋的结构构、装修、设设备等组成部部分的完好、、损坏程度，，分成下列各各类：

完好好房：十、九、八成成新基本完好房：七、六成新新一般损坏房：：五、四成新严重损坏房及及危险房：三成以下案例分析实训题三课外作业P136习习题2谢谢1月-2303:05:5703:0503:051月-231月-2303:0503:0503:05:571月-231月-2303:05:572023/1/53:05:579、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。03:05:5803:05:5803:051/5/20233:05:58AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2303:05:5803:05Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。03:05:5803:05:5803:05Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2303:05:5803:05:58January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20233:05:58上上午03:05:581月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月233:05上上午午1月-2303:05January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/53:05:5803:05:5805January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。3:05:58上上午3:05上上午03:05:581月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。03:05:5803:05:5803:051/5/20233:05:58AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2303:05:5803:05Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。03:05:5803:05:5803:05Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2303:05:5803:05:58January5,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月20233:05:58上上午03:05:581月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月233:05上上午1月-2303:05January5,202316、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2023/1/53:0